世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その4）

最近は晩婚も多く小学校の授業参観で祖父母の方が来ているのかと思いきや、ご両親で
あやうく、失礼しそうになったことは多々あるね。

価値観やライフスタイルが多様化しているのだから
いろいろあって当たり前でしょう。
私の同級生は50代後半でで30歳近く年下の女性と再婚したけど医者だから
経済力に心配ないが、まさに価値観の多様化の典型だね。

＞697

素晴らしいドクターですね。定年はないし若い奥様とその体力がうらやましい。

男は経済力が有れば大丈夫が、女性は３５過ぎての出産（初産）は厳しいだろ。
高齢出産は色々と考えなきゃね。

医者がついてりゃ心配ない。

確かに年収高そうなインテリジェンスの高い層では、40台初産も良く見かける。みんながみんな大変なトラブルに巻き込まれるわけではなく、結構普通に産んでる人も多いが、若いお母さんに比べると、子育てはやっぱり大変そうだな。体形や体調を崩す人もそこそこいる。

子供の事は色々と前提条件や事情も違うので議論するのは難しいですよ。

ましてや、高齢出産は、ここのスレと関係ないでしょ。子供の人数の問題は関係あるでしょうが。

別に、晩婚化の今や珍しくもないよ。
そんなことにケチつけるのがおかしい。

誰もケチなどつけておらんがな。若いお母さんに較べて大変そうだとは書いてあるけどね。

ここは高齢出産を憂うスレですか？？

港区に住んでますが高齢出産多い気がする。
そもそも収入が高くないと住めない場所だから２０代カップルなんかは
基本的に少ない。幼稚園の父母会とかいくと奥さん２０代でも旦那が
「部長さんですか？」って年齢の人が多い

あとは３０代共働きカップルね。正社員ならボナスもでるから役職つい
ないヒラでも二人合わせれば世帯年収１２００万くらいはある。
もっともそういう人は子供は保育園だし、小学校に上がると少数派だね。

40台だと母体の危険はともかく、ダウン症の確率も上がるしな。
女の晩婚化が正しいとは思えん。

高齢出産はリスクがつきもの。
今は医学が進歩しているからノーリスクだというのは間違いだと思う。
実際自分がそういうことになって
みながみな、子どもを妊娠し無事出産までこぎつけられるとは限らないと
痛いほど分かった。
だから高齢出産に警鐘を鳴らしていた人が100%意地悪で言ってるとは自分は思えないよ。

若いうちに産めるなら産んでおいたほうがいい。
決心もつかないのに産むのはナンセンスだけど。
周りの無事なケースだけを見て自分も大丈夫と過信するのは禁物。
子どもを失うという事は本当に辛いことだよ。

自閉症は男性側が年をとっていると出やすいというデータもある。
嫁が若いから大丈夫と思わない方がいい。

年収1800万、36歳です。別居中、子無し。
いままで浪費してきたので貯金は700万ぐらいしか無いです。
先々月から月々50万の貯金を始めましたが、
このペースでは年間600万しか貯まらない。
6000万以下の物件を考えているんですが、
10年頑張ってお金を貯めて余裕をもって物件を購入するか、
ローンを組むか悩んでいます。

ローン組むと人生を縛るよ。
迷うくらいならフリーハンドで。

離婚して、再婚してから考えれば？

>>710

属性がいいならローン組め
そんで毎月１００万貯金しろ。家賃なくなりゃそれくらい軽いだろ

別居　＝　夫婦仲が悪い　というわけなのか？
親の介護、仕事場の相違もあるのでは？ま、そもそもそんな高給であればどっちでもいいだろうね。

産まれたときは元気でも、3、4歳になると発達障害だった、ってケースは高齢出産の子供が多い。友人見てると人生地獄。産んでからが大変。子供は多動でまわりに迷惑かけまくり。安心は禁物。

７０８さんの仰る通り。
遅くても３０代半ばまでに第一子出産かですね。
第二子までは全く問題なかった。
でも４０代頭に第三子妊娠の際にはやはり致命的な問題が起きて、とっても悲しい思いをした。
子供がもっと欲しくなることもあるから、もっと早ければ良かったと思う。

なお、うちは目黒世田谷近辺だけど、やはり高齢出産が多い気がする。
小学校低学年で４０代前後以降の父兄（お母さんも）はかなり多い。
でも女性はやはり出産が早い方がいい。
社会は変わっても、女性の肉体は生物学的に変わっていないという現実。

世帯年収が高くても、高齢出産は危険です。
自閉症の子供を育てるのは至難の業。
奥さんは仕事を辞めなければとても面倒見れません。
人生設計は慎重に！

713
貯金100万って・・・
1800万の年収なら、手取りは1300ないだろ。
生活できないじゃんよ。
生活レベルもあるし、貯金は50万位がせいぜいだよ。

私はしがない美容外科医の女ですが20代で2000万ありますよ。医者としては名誉は微塵もありませんが… 同級生達は半分以下の給料であくせく働いているのをみると、私はこれでいいのかなーって思う今日この頃です。

↑
投稿先間違いました。
すいません。

>719

あなたはそれでいいんですよ。
カネだけを目的に職業選んだんだから。

「年収○○○の方はいくらの家を買いますか？」
って、ライフステージやライフスタイルや家族構成や親の状況などで全く、前提条件違うから、答えを期待してるなら無理。
いろいろな意見があっても、前提条件か書ききれないから、表面だけ見ても意味不明になるだけ。

仕事って難しいね。効率よく金儲けできる仕事をしている人（不動産仲介とか、美容整形とか）は、社会的な尊敬を求めるし、社会的地位の高い仕事の人が高給取りという訳でもない。

私は外資金融だけど、まあ給与はそこそこで社会的にも底辺という訳でもないからまあ良い方なのかも、と思うこの頃。

住宅ローンの疾病保障つきってどうなんでしょうね。
有識者の方はどう考えているのでしょう。

この板の住人は何でこんなに荒んでいるんでしょうか？

みんな余裕無いよね。。。

なんで皆さん、そんなにお金あるなら投資用不動産とか買わないの？

不動産投資って小規模でやるなら手間がかかりすぎるんだよ。
所詮大家なんて今ではサービス業だから空室リスク、
滞納リスク、銀行周り、物件下調べ、仲介業者への挨拶などなど。
プライド高い人にはなかなか難しいし、かといって向こうから挨拶しにくる規模だと
最低でも1億くらいは投資しなきゃいけない。
そこまでして他人に家貸すために借金してやることもないでしょ。

投資用不動産はこれからの日本を考えると余程の都心の限られた物件以外難しい。それより
海外に預金を置いた方がいいわな。

>725
よく言った。君はえらいぞ。

＞余程の都心の限られた物件以外難しい

お詳しそうですね。たとえばどの範囲までですかね。

>730
具体的にどうされてます？
＞海外に預金を置いた方がいいわな。
外貨預金ですか、それともＦＸでスワップポイントねらいですか。
外貨預金だと為替手数料高すぎませんか？

運用するのに1000万あったらそれなりに面白いのに
その金を住宅につぎ込まざるを得ない人が多い。

この年収になるとその辺が可能になるはずなのに
カネが入れば返済にまわすってのも、その先ステップ
アップねらうならわかるけど
永住するといいなが繰り上げてるのは、運用を学ぶ
機会を自ら放棄してるみたい。

それと節税。やらなきゃあほらしい。サラリーマンで
副業が許されてない人なら賃貸不動産買う以外にいい手は
ないですね。

ていうかみんなこっそりやってますよね。言わないだけ。

投資用不動産、所有してますが、まったく節税になっていませんよ。不動産からの利回りで、利益が積み上がってしまいます。サラリーマンの年収と合算だから、ホント、税率高くて嫌になります。
国のために事業をやっているようなものです。

>735
申告自分でやってらっしゃいませんか？
税務署は過払いした税金を教えてくれるほど親切ではないです。
それと白色申告で税金還付請求、領収書とってなくても経費いくらでも
のせられますよ。
パソコン買えば経費、友達と不動産の相談で飯食ったのも経費
タクシー代も経費、書籍　セミナー出席も経費
賃貸管理、サブリース経費とか計上

それと、建物付帯設備と建物本体区別して償却してますか？
当然ながら定率法採用してますよね。

繰り上げ返済しないで思い切り長期にローン組んで建物分の
借入金利子を増やさないとだめですよ。

さらには、自己資金はすべて土地代にあて建物の返済比率を増やす。
500万の不動産収入で200万くらいの赤字（帳簿上）はでますよ。

賃貸不動産を購入されている方へ


当方、30前半で、世帯収入1800～2000万位です。
賃貸不動産も考えていますが、
新築ワンルームで試算してみますと、節税対策にはならないと個人的に思いますが、
どのような物件を購入いますか？

そのような投資用の物件だと節税に目が行きすぎて
割高な物件をつかまされて資産としては、？？？と思いますが、どうでしょうか？

個人的には、
競売物件とかで物件で初期費用を抑えられたら、節税対策＆優良資産をえれるとかんがえてます。
もしくは、
郊外の一棟買いかなとおもいますが、どうでしょうか？

>白色申告で税金還付請求、領収書とってなくても経費いくらでも
>のせられますよ。

交通違反もばれなきゃ大丈夫なのと同じｗ

白色申告でも還付請求だから否認されても（されたことないけど）還付が減るだけ。
っていうか白色申告なんて腹式簿記でなく金銭種痘のメモだけでいいわけだから
領収書もなくてもだいたいこんなもんで・・・てな感じで確定申告の頃税務署で
あーだこーだ言いながらその場で納税額決めている人がおおかったりする。

＞どのような物件を購入しますか？
現役時代は節税主眼。リタイヤしたら年金替わり。出口は考えない（配偶者の老後資金、あるいは相続）
という条件で考えると、中古という選択肢ははずれ、もっぱら単身、新婚向けの１Ｌ新築を買ってきました。

＞そのような投資用の物件だと節税に目が行きすぎて
＞割高な物件をつかまされて資産としては、？？？と思いますが、
ネットの利回りで５％以上ないとアウトでしょう。
それと借入金利も２％台で借りないといけません

＞競売物件とかで物件で初期費用を抑えられたら、節税対策＆優良資産をえれるとかんがえてます。
借入金なしでキャッシュですか。節税的には損ですよ。


＞郊外の一棟買いかなとおもいますが、どうでしょうか？
リスク大きいですね。悪い業者はダミーのテナント入居させて満室稼働にして
売ったら一斉に退去なんてはなし聞いたことありますけどね。
郊外は大学とか企業とかあっても栄枯盛衰が激しいから。空室率が５０％超えても大丈夫な資金力ありますかね。

不動産の節税は、一度税理士に確定申告代行してもらえば、あとは同じことの繰り返し。
割合に楽です。
１Ｌ数個はリスクが大きいみたいに言われますが、どこまで長期に居住するいいテナントが
つくかです。そういう意味では入居審査は重要。
滞納はなくても１年で退去みたいな気まぐれテナントは願い下げですね。

なら、ファミリータイプの分譲マンションを区分で買うというのはどうでしょう？
さすがに新築じゃ利回り的に厳しいけど、築浅の中古ならそこそこ回るのでは？
手間もかからないし。

いいと思いますよ。ただし生半可な中古は安くないです。どこを選ぶかは土地勘が問われる。
安く買ったと思っても賃料相場おちていく場所は利回りが安定しない。
最後はどこかで売る気なら１５年程度の中古がいいでしょうね。銀行の中古のアパマンローンは
担保評価が厳しいですよ。金利も優遇しないですし。レバの掛け具合がよくないです。

＞外貨預金だと為替手数料高すぎ

海外に預金するなら、現地で口座開設しといたほうがいいよ。
ただ、アメリカとか居住資格がないと口座開設できないとこも多い。
ご本人がビザとかとれないなら、お子さんの留学時に口座開設して使うというのも、一つの手かもね(笑

＞割高な物件をつかまされて資産として

ワンルーム業者の新築賃貸物件は個人的にはかなりリスキーだと思ってます。
割高感がありますし、将来安定的な収入が得られるかどうか、かなり不安がある。
家賃保証なんていっても、その会社がトべば終わりですし。

ネットで5％以上というのは、740さんの仰る通りです。
だいたい740さんに同意ですね。

郊外の一棟買いは、よほど利便性が優れてないときついかもしれません。
親戚2人が祖父から貰った戸建の土地に一棟アパートを建てました(別々の場所です）。
でも、大手企業の拠点近くなのに、事業再編で人が入らなくなっています。

大きく儲けようと思うより、そこそこの賃料で安定した収入が得られるほうが、平均期待収益は大きいと思います。
周囲でうまく不動産経営してる人は、みな口をそろえて同じことを言います。
わたし自身もそう思いますし、実際それでうまくやってます。

うちは郊外の比較的人気のある地域のファミリー物件の中古３軒を回してます。
新築、中古の価格差がかなり大きい地域なので、迷わず中古にしました。
新築ではまず元はとれないというか、赤字ですね。
周囲に賃貸ファミリー物件がほとんどないのですが、家族連れには比較的人気がある場所です。
安定的に長く居住してくれる人がつねにいるので、今までに空いたことはありません。

需要と供給の状況はじめ、場所や物件の選定は重要かと思います。

アメリカの銀行で海外居住者向けの口座が便利です
利率は1-5%あります。しかも米国の税金はかかりません。 為替リスクはありますけどね。

>>745

くわしく！

割高物件と言われるのはどんな物件でしょうか。新築全般のことなのか立地など条件をさすのか教えてください。

スワップ金利狙いでFXだろ。普通。

節税＝赤って考えりゃ、投資そのものが失敗ってこと。
経費だって実際にかかれば確かに落とせるが、かかってる分利益が無くなるから損してるんだよ。
事業規模になればある程度操作可能かもしれんが、それ以下だったら赤は破滅への道。
500万の収入で200万の赤？アホですか、この人。

↑全くわかってない人発見。

本当に不動産音痴には何言ってもむだ。

減価償却できる金融商品ないから今の若い子に理解は難しい。

中古のクルーザー1000万円で買って会社の福利厚生設備にする。毎年500万の減価償却費、維持費が200万が損金算入できる。
二年後800万円で売ったら、節税含めいくら儲かる？ちなみに購入前の営業利益2000万円。

＞新築全般のことなのか立地など条件をさすのか

割高と騒いでるのは、ご自分の経済力で手が届かないから騒いでるだけのことが多い。
こういうのは無視していい。

収益面で割高というのは、いわゆるPERが高いところ。
値段の割に高く貸せないから、割高。
ただ、環境・ブランドの面で価値を維持して取引できる場所であれば、資産としては割高ではない。

賃貸で考えるなら、PERが問題になるが、たいていは新築価格に対するPERで考えたりしてる。
賃貸なら、中古も考えてみたほうがいい。
中古と新築の価格差ほど賃貸料に差がないことも多いから、中古のほうが得ということは結構ある。
（つまり同じような立地でも中古だと新築に比べPERが大幅に引くなったりする）

いずれにせよ、新築全般で割高などということはない。
PERが低かったり、価値を維持できると期待できるなら、割高でもなんでもない。
それがその立地・物件に見合った価格。
立地やエリアは重要だけど、同じエリアでも差はあるから、よく見たほうがいいですよ。

賃貸用なら、豪華設備で管理維持費が高いところなんて論外。
余計な設備はあまりないけど、基本スペック（立地、仕様、環境）充実が一番だよ。
貸す際の家賃には、差がありそうでそんなに差はないし、一般に借り手が多い（つまり潜在市場が大きく秋のリスクが低い）のは基本スペック重視のものです。
たいていの場合、名に付く設備で客の目を引こうとしてるのは、基本スペックが良くないとこです。
（だから、都心・城南の一等地より、郊外や競合が多い湾岸ではこういう物件が多かったりする）
鳴り物入りの富裕層向けとか、例外はあるけどね。

事業規模に満たない不動産で赤出すなんざ、狂気の沙汰さ。
不正なしで得だってんなら、数字で反論ちょんまげ。

PERなんて言葉不動産では使わないよ。単純に収益性が悪いと言えば済むのに。
不動産買う時にＰＥＲなんてどこかに書いてあるかい？

まず買おうとする物件に対して、相場の月坪単価を調べまくる。
月坪１．1万円～１.２万円なら
駅からの距離、築年数、階数、方位、眺望で補正して、「自分で」月坪
想定賃料を決める。

賃料月坪１．０万なら
仮に22坪（74㎡）の物件の場合　２２万／月
空室率１０％として　家賃収入　２４２万円／年
表面利回り　７％なら　３４６０万

実際そうい物件があるかといえば
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/192C3168/
こんなのがある。少し値切らないといけないけど

さて、この中古につくアパマン融資はせいぜい８割だろうから
２８００万のローンを２．７２５％の変動金利で組むとする。
自己資金は６６０万
何年ローンにするかで月々のローン返済は違ってくるが、仮に
１３万／月とするなら
管理費・修繕積立　３.７万
固定資産税 １．５万円月額
として経費月額　18.2万円　年額　２１８.４万円

純利益　年額　２４２－１８．２×１２＝２４万円

たいしたことはないと思うなかれ
減価償却費は　築年数２８年、残存償却年数　１７年
建物価格　１７３０万として定額法で償却しても年１００万円
定率法の届けを出して建物付帯設備を分計すれば　
定率法償却率　0.127　初年度で２２０万になる。

借りれ金の建物分の利子　建物１７３０万の２％として概算で３５万
管理費等・固定資産税　６２万
その他経費　２０万
として
家賃収入　　２１８万
経費総額　　３３７万
帳簿上の赤字１１９万円

所得税率が３３％の人は３９万円の税金還付が受けられる。

２４万と３９万とあわせて６３万
投資額は６６０万だから、投資利回りとして９．５５％

それほど悪くないと思うがどうだろう。
問題は出口だが、残債＋自己資金＋売却経費＋中間修繕費用で
売れないと損がでる。

そういう意味では中古はちょっとやばい。
私は利回りをおとしてでも新築にして出口を確保している。

上記の物件は、精査が必要。
たまたま説明用にピックアップしただけ。
大京さんには悪いが、
①新耐震設計かどうか
②給水管の劣化状況
③浴室の改修状況

事務所立地でもあるから将来的に長く賃貸に出せる気はするけど
新築も築浅も多い地区だから２２万の賃料はきついかもしれない。

１Ｌには広すぎのダメ物件かもしれない。

>755さん
反論ちょんまげ

さらにもう少し専門用語で簡潔に説明すると

上記の
キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
　　　　　　　　＝－１１９万＋２２０万
　　　　　　　　＝１０１万円

中古の場合減価償却費の漸減が厳しい。私は勧めない。
節税は新築の「高容積物件」つまり容積水増しタワマンが
ベスト。なぜなら建物割合が大きいから。

訂正　上の計算で法定耐用年数４７年を４５年で計算していたような気がする
お詫びして訂正いたします。

おそらく７５５は唖然としてモノが言えない状態？全く理解できないだろうからな。

俺も掲示板でここまで詳しく書いたのははじめてだ。

755ではないが、参考になるね。

ただ、普通に賃貸運用を考えてる人は、ここまで考えてない。
暇でもないし、片手間でやるだけだから。
というか、ここまでやると、計算と手間が負担に思えて投資しないだろうね。

755は、償却とか税還付とか考えずに、シンプルに収支の話をしてるだけのこと。
一般人がやるのであれば、そのくらいの簡便法でなければ、物件すら決められないと思う。
買った後は、税理士に任せるとかできるだろうけど、物件の選択はそれ以前の話だからね。

素人がやるなら、まずは償却とか考えずに、物件価格、賃料、経費（管理費、利子、税金含む）で収支を計算して、収益性を考えるだろ。
そのうえで見込みありとわかったものだけ、償却や税還付を考えるって感じかね。
いずれにしても、会計・税処理上のテクニックなしで、シンプルにできることが一番。
そうでないと素人には直感的に損得が判断できないから。

最初には減価償却とかを考えないなら、何年で元が取れていくら収益が出るのかが、まず問題。
そのあとは、物件の年数や将来性を考えて、売却予想価格まである程度は考えておくという感じかね。
ただ、出口戦略は考えなくても、築古中古で額は小さくても高い収益を上げているケースは結構あったりする。
別に減価償却・税還付といったテクニックを使わなくても、５％程度はね。
税対策すれば、もっと収益性は高まるんだろうが。
いずれにせよ、物件価格と賃料との関係はシンプルに重要。
テクニカルな処理は二の次だね。

>761
レスありがとう。
実は貸しマンション持てば上記の計算は毎年確定申告の還付請求で必ずやることなんですよ。
税理士にまかせても２万円取るていどの片手間仕事。
サラリーマン大家なら９０％はやっていることです。
白色申告ですから簡易な現金出納簿があればことたりますけど
減価償却費は、税務署の書式にのっとって記載したものを出します。
前年の未償却残高を期したり、家賃収入の額、貸し先、など書かされます。

７６１さんは賃貸マンションを持ったことがない方とお見受けします。
やれば中学生くらいのアタマがあればだれでもできます。

それとローンを借りる際にも上記のような計算書を書かされます。
間違いなく書くと「よくご存知ですね」と言われます。
大抵は販売会社がてほどきしますが、自分で書かなきゃだめです。

逆に、不動産所得があったまま無申告でいるとどういう事態になるか教えましょうか？

たとえば自分が住まいの買い替えをする際や新たに物件を買う際に、全銀協のデータベース
から、多に不動産担保のアパマンローンがあることがばれます。
そこで無申告を理由にローン却下か、もしくは修正申告で出しなおし、それを持って
ローン審査継続になります。

ですから、賃貸不動産を買ったら確定申告は必須。税理士負かせでもいいけど、仕組みの大枠は
理解していないとだめでしょう。

素人が中古１Ｌ、２Ｌに手を出すと、きまって大怪我します。
場合によっては二次事故物件（自殺がでて、一回業者間で転売）、丸ヤ物件だったり、
壁や赤水までチェックしきれない。
どうしてもというのなら一回賃貸で住んでそれを買い取るくらいの慎重さが欲しいです。
初めて投資物件を買うなら、新築。それも自分で住んで、それから賃貸にまわすくらいが
いいでしょう。銀行とのトラブルを避けるには最初からアパマンローンで借りておくべき
ですけど。

とにかく「サラリーマン大家」は所得税率が３３％の人がやるものだと私は思ってます。
それが、節税すると２３％、２０％になっちゃう
次年度から所得税も含めて還付金額は増えないけど税引き後の手取りが増えます。
所得税で１５０万住民税で８５万くらい払っているなら、有効な節税手段だと思います。

だいたい４５歳くらいから２０年も持っていれば、定率法で簿価が相当小さくなる
これを売ると実は譲渡益がでてしまい、譲渡益に２０％課税されます。
定年後は、残債（大抵１０００万以下）を繰り上げ返済すれば月々１５万程度の収入
になります。
家賃収入でローン返済が進むわけですからある時点で必ず　残債＜売却価格－自己資金
になります。
複数保有していれば、売って自己資金を回収してもっとも利回りのいい持ち物件の
繰上げ返済にあてて手取りをふやすのもいいでしょう。
退職後も年金に税金はかかります。節税はわずかでも効果はあります。

サラリーマン大家の中には親が持っていた借家・アパートの相続から
納税の仕組みを学んで、戸建の借家を売却しそれを頭金に賃貸物件買ったなんていう人が
結構いるんじゃないですかね。
親からの相続物件では所得が増えるばかりで税金が減りませんから。隠しておけば
いいというものでなく、これも改修費など借入金でやるときに納税証明や確定申告を
銀行に求められるので、無申告であるとうまくないです。

税務や、減価償却、簡単な簿記や銀行ローン、金利、団信などの仕組みに関する
基礎知識なしに、賃貸不動産を買うのは
免許を持たずに車のハンドルを握るのと同じ。
だからといって不動産会社に任せれば何処につれていかれるかわからないというのが
この世界です。

全く知識が無くてはじめて不安になって売ってしまう。これがよくあるパターン。
車の運転と同じで慣れたらだれでもできます。

サラリーマン大家ｗ

http://ooyagen.dtiblog.com/
供与所得があって賃貸不動産を持つ人を業界ではそう呼ぶのですよ。
企業に勤めていて副業禁止が普通だけど、賃貸マンションアパート保有は例外
それだけ手間がかからないということでもあるよ。
ｗなんて書いてるおまえがｗだよ。

給与所得な。ちなみに企業経営者も給与所得者。
個人事業主だけがサラリーマンではない。

>756
結局さ、実際に出て行かない金ってのは減価償却の分だけなんだよね。
ずるっていうか、事業規模まで持っていって、経費参入を大幅に入れない限り、赤は赤なんだよ。
実際７パーで回る物件なんて、都内じゃ相続がらみの物件とかしかないでしょ？
田舎の２０パでいいんなら別だけど。
そんで、理想的にそんな物件に当たっても、たった60数万の為にリスク大きすぎない？
もう、赤出して節税なんて、時代大遅れなんだよね。
それよっか、利益が確実に出る＝当たり前の物件狙って、きちんと税金払う方が得なんだよ。
なんかさ、税金払うより、利息払う方が得っていってたどっかのおっさんと同じだよ。

>770
白色申告の不動産所得でも一応帳簿つけるんですよ。現金の出納だけだけど。
専従者給与がみとめられないだけで、パソコン買ったり、交際費みたいな
やつも一応レシートとってあるけどね。あとタクシー代ね。

そりゃあなたのいうように、黒字幅が大きくはないけど、狙いが
損益通算による所得税の節税なんだから、税金払いたくなくてうあってるんだから
いいんだよ。最初から自己資金は少ない。
フルローンでワンルームかうような馬鹿な真似はしていないが、せいぜい２割しか
突っ込んでいない。
経費にいれたきゃネットビジネスでもなんでもやって事業届けだせば青色申告に
なるけど、サラリーマンだからね。もともと。

それと退職して無職になる６５歳には、残債の半分も突っ込めば十分なキャッシュを
生むからいいんだよ。
これも完済しないのは、年金にかかる税金をゼロにしたいから。
あなたは、せいぜい稼いで３０％と１０％の納税してくださいな。

ただ、給与所得者で１５００万のときの納税額すごいよ。
俺なんてそのころ都合で独身に戻ったから余計に切実だったね。
どっかのスレじゃないけど税金は消費税だけでいいと本気で思ったよ。

＞７５６
って完全に個人事業主の発想。
給与租特者なら、給与でおもいきり課税されてなんで、不動産で通算されて
さらに税率を３３％めであげなきゃならんのって話。
立場がちがうよ。
不動産だけで食うならあんたのいうとおり。そういう本もやまほど出てるし
おれも本気でやるならもっと頑張るけど、田舎の地主はそれで今大失敗
しているからね。

ねらいは年金補てんだから老後にネットで月に３５万の純利益があれば十分なのよ。
じゃ、今からやらずに流動資産で運用して、６５歳でキャッシュで中古買えって
いうだろうが、そこはいいものは新築で買っておく。
自慢じゃないけど、割安で立地も階もみないい物件ばかりだよ。
確かに税法も変わってもともとが藤和の佐藤正和さんが書いていた教科書とは
状況が変わっているけど、給与所得者の税制が不公平なのは変わらないよ。

とはいえ、一応大企業の社員だから、その信用を生かしてアパマンローンを
金利優遇でひっぱってるわけだ。

それぞれ立場がちがうんだってば。あんまりかみつくなよ。袖につばがつくからさ。

給与租特者なら・・・給与所得者なら

＞税務や、減価償却、簡単な簿記や銀行ローン、金利、団信などの仕組みに関する基礎知識

一通りは知ってて申告書類を書いているということと、実際に減価償却や税還付のメカニズムを個々の物件に効果的に適用できるか（するか）は別問題。

免許持ってるのと、運転が上手いのとは大違いというのと一緒だよ。

いいこというね。その通りだよ。最初はずいぶん税金の還付が少なかったが、税理士さんに申告書
書いてもらったあと自分でフォローして以降、長期で償却の仕方、売却するかしないかでの
簿価の計上の仕方などずいぶん勉強させてもらったよ。
最初は所得税ゼロになればそれでいいとばかりに無駄な償却費計上したけど、本当はゼロになる
程度の償却でいいんだね。いろいろ知らないことはあった。
しかし、どうも税務署はあまり前年の償却残を前年の申告書とてらしあわせたりしてないみたいだね。

節税狙いか、利益狙いかで、やり方は異なりそうだね。
両方の合わせ技も考えられるが。
利益狙いの人は、まず当たり前Ⅱ利益が上がる物件というのが基本ラインだろうね。
節税効果はその次のステップの話かな。
所得税が高い人は、節税狙いだけでもいいのかもしれないけど。

不動産素人なので理解できないことがありますが、色々勉強になりますね。

1000～2000万の給与収入の人は基本的に雇われの給与所得が多いと思うので、更なる収入＆経費の作り方をしたいと考えていると思うので、私も不動産も勉強し、頑張ろうと思いました。

損益通算による所得税の節税のコンセプトがわかりましたが、節税が最終的な資産形成にたどり着いているのかが、まだ勉強不足で理解できないです。
⇒節税できたが、残ったマンション（資産）と思ってたら負債だってことが、ワンルームマンションの勧誘で
よくあるとおもうのですが、どうでしょうか？

雇われで1000～2500万位の人で、
不動産以外の副業で経費をつくる方法を知っている人はいますか？
やはり不動産がいいのですかね？

資産を作る方法はどうしてますか？
（私はクリック365です）

>節税が最終的な資産形成にたどり着いて

節税分が、まず資産形成の一部になりますよね。
ただ、目に見えるプラスの益は、損益通算による節税だけでは出てこないなんてことになりかねない。
なので、高くなく賃貸料がある程度安定的に見こめる物件選びが必要なんでしょう。
プラス、売却時に物件価格が大きく価値を下げないところ。
総期待収益合計（経費等を引いた後）＞値下がり分なら、出口戦略考えてもトータルで資産形成に寄与したことにはなりますね。

出口戦略は、経年による価値の減少分を最小限に抑えることも考えないといけませんね。
そうなると、節税効果だけを考えるのではなく、早めに負債をなくして利益の真水部分だけをすくい取るようにすることも必要かも。
そうでないと、節税はしたけど、売るときには価値の減少が激しくて、トータルでは赤になりかねませんね。

やり方さえ間違わなければ、不動産はもっとも安定的な投資の一つですよ。
日本の不動産市場の収益性は、海外よりもかなり高いとされていますし。
しかも売却時には多少なりとも資産分が残り、また増やしていくこともできる。
賃貸用ワンルームとか、あの手のはまずダメだけど。

中古と新築の差ほど、賃貸価格には差がないことも多いから、単純に収益性だけ考えれば中古ですね。
出口戦略を考えて新築というのは一つの手ですが、初期投資と出口との価格差を抑えるという点では、やはり中古（それか割安な新築）。
うちは近郊中古ファミリー物件２軒回してやってます。
割安のものなので負債分は何年も前になくなってるので、この何年かはネットで6～7％はコンスタントに入ってます。
売却時に仮にゼロであっても、もうお釣りがくる程度には回収できてます。
あとはどこまで引っ張るかですね。

わたしはマメなほうではないこともあって、今でまともに資産形成に寄与したのは、比較的長期で見れる不動産（中古マンション賃貸）くらい。
あとは、たまたま上場・合併とか好況の流れに乗ったとか、為替が大きく変化したとか、そういうのばかり。
インサイダーとかのネタは身近に多いですが、そういう情報は利用する気にはなりませんし。
わずかの資産運用のために、今後の何億かの所得やベネフィットを失う気にはなりませんから（笑

ここはオバカの集まりですか？
節税の為に赤？だすなんざボケの花さ。
＞７５６
得意げに書いてるが、頭の悪さ丸出し。
税金払ったって６７パーの利益出るんだぜ。
節税に務めたって３３パーの得にしかならないだろが。
３３がどうあがいても、６７にはかなわんだろ。
例えれば、
10万利益が出そうだ、税金が仮に３割としよう。
そのままだと、税引き後利益は７万だ。
気に入らないので、経費で1万の寿司をくうとしよう。
そうすると、１０－１＝９万に対する税金が２万７千だ。
１０－１－２．７＝６万３千が利益だ。
７万と６万３千どっちが得なんだ？
アホでもわかるな。
要は赤にすればするほど損すんだよ。
３３パーの値引きがあるってだけ。
わかったかい？

そんなことは百も承知で、
減価償却分で帳簿上赤字にするけれども、実際にはそんなには市場価値が下がらないから、
節税分を考慮するとトータルで得！って言いたいんじゃないの？

もっとも、ＲＣで４７年の定額法だと、毎年の償却はたいした額にはならないし、
市場価値が減価償却分ほどは下がらないっていう前提がそもそも？？と思うし、
空室リスクを過小評価している節があるのも、いまいち納得できないんだが。

現に２３区内でも新築賃貸マンションが乱立していて「入居者募集」ののぼり旗だらけ。
分譲マンションが売れないからか、大手デベも賃貸マンションに力を入れ始めてるし。

税引き後利益は７万。
1万の寿司をくうと、残り６万円。
でも、これを経費にできれば、
残りは１０－１－２．７＝６万３千。
６万円と６万３千どっちが得なんだ？
アホでもわかるな。

自演だとしたら面白すぎ。。。

>>782
33パーの値引きがある、って書いてあるんだけど、わからなかったか？
やっぱアホはアホだな。
その３割も事業規模に達しないなけりゃ減価償却の部分のみが非実需って奴だ。
減価償却も法定減価償却通りに償却された日にゃ全部実需なっちまうわな。
結局１００パーの損が７０パーの損に留まるってだけの話。
33パーの値引きや７０パーの損でとどまりゃそのほうがいいって考えるヒネクレもんには関係ないが、
敢て赤にする意味なんかないじゃん！ってこと。

まぁ、損得なしに、
１万円の寿司を食べている人にしか、
理解できないと思うよ。
アホと言うやつこそアホなんですね。

780は凄い‼
本物かも。

＞新築賃貸マンションが乱立していて「入居者募集」ののぼり旗だらけ

うちの近所では全く見かけないですが。。。
どこそれ？
割安そうなエリアだから知りたいですね。

780の説明のほうがリーズナブルに見えますね。
シンプルなロジックのほうが説得力はあるし、実用性もあるでしょ。
策を弄して、結局損してるんでは目も当てられない。
それが趣味ならいいですけど。

＞残りは１０－１－２．７＝６万３千

これ、計算が変だろｗ

>税金払ったって６７パーの利益出るんだぜ。
どういう計算なの？？？

減価償却費って意味がまるでわかってないな。こんなバカに説明しようとしてもムダ。
帳簿にのこるカネなんだよ減価償却費

売るときは　時価－簿価が譲渡益で課税されるが、税率は２０％だから償却を
多くした方が得なケースが多い。

わかんない奴は泣いて教えを乞え。バカヤロー

なんか、損益通算の概念から説明してやらんといかんのね。

オレは給与所得者なわけね。
毎年年収１５００万円の給与が支給されていて、いろんな控除があって
所得税２００万引かれていたわけさ。
これからまだ住民税７０万引かれていた。
年間２７０万というのは結構大きいわけだ。

こういうオレが収益不動産を持てばどうなる。不動産所得は分離課税ではない。
所得税の枠組みのなかで不動産所得と給与所得と合算されて課税されるんだよ。

今、２３％の所得税率でも、合算されたら課税所得額があがって３３％の税率に
なる。
課税されないように、不動産の減価償却費を定率法で前倒しに償却している。


そりゃ、あんた不動産なんて自己資金豊富に入れたら借入金利子がないから
利益は出るよ。３０００万のマンションキャッシュで買って年３００万の
家賃があれば１０％の表面利回りだ。

オレには３０００万のカネはないから６００万の頭金で借りれしているわけ。
ローン返済後には、家賃まるまる老後の生活費にあてるつもり。

つまり年収の高い現役時には税金還付、退職後にはローン完済で賃料がっぽり。
それだけの狙いだよ。
状況の変化で家賃が急落とかしない限り売る気はない。
ご参考までにお話ししただけ。
だいたい年収１５００だと、所得税すごいでしょ。平気で払ってるんですか
ってことで、ご参考までに私はこうしていますって話。

ほかにいい節税あったら教えてくださいな。

>税金払ったって６７パーの利益出るんだぜ。

なにを何で割ったら６７％になるんだ？？？

７８０は小学生レベルの話をしているのだな。
３３％の税率でも６７％分は利益なんだから損するより利益だしとけ
ってか？
分離課税ならあんたの言うとおり。総合課税だと、給与所得の分で医療費控除や
扶養控除、社会保険控除積み上げて、課税所得額を下げて２３％にしたのに
不動産所得の利益が３００万もあったらまた３３％に逆戻りだわな。
課税所得金額９００万で納税額２９７万だよ。住民税とあわせたら３８７万円。

赤字不動産というから、損みたいに思うけど、減価償却費は現金ではない。
キャッシュフローがプラスで減価償却費ほかでマイナスが出る不動産を
複数持つことで、年額１００万程度の税金を減らすことは容易。

空室リスクも、資産評価減。家賃低下のリスクもあるが、いずれは借入金の
残高も当初資金の１/３になるだろうから、その時点で全額返済して、老後の生活費の原資にする。
たとえば、残債合計が２５００万として家賃合計が４０万　経費合計が１１万
ならネットの投資利回り１４％　（初期投資分は回収済み）
もっと長くおけばおくほど残債は減って利回りは高くなる。

給与所得者は源泉徴収が済んでるから、不動産収入の申告だけでいいと思って
申告書だすと、所得税の方と合算させられて納税額が増えるよ。
やってごらんよ。不動産の収入の３３％なら１００万でいいところが
２３％で納めていた所得税が３３％ベースにかわったり
さらに悪いことには来年の住民税が（課税所得額=給与+不動産）で１００万
くらいになって驚くよ。

分離課税と間違えて、給与所得者が不動産所得を利益出して申告するのは
このクソったれ政権を愛してやまない人か、盗人に追い銭くれてやるお人よしだよ。

＞今、２３％の所得税率でも、合算されたら課税所得額があがって３３％の税率に
なる。

所得税
課税所得（色々な控除を引いた後の所得額）
６９５万から９００万未満　　税率２３％　控除額６３．６万
９００万から１８００万未満　税率３３％　控除額１５３．６万

課税所得９００万の場合
税金　９００×０．２３－６３．６＝１４３．４万

課税所得９１０万の場合
税金　９１０×０．３３－１５３．６＝１４６．７万

確かに税率が２３％から３３％に変わるが、控除額が違うので
支払う税金が大きく変わるわけでない。

「１１万使うと税率３３％から２３％に減り、得ですよ」という説明で納得する？。
まあ、税金は３．３万ぐらい安くなるけど。

２００万、帳簿上の支出出せば税金が６６万安くなるならならやるだろ。
だって自分の懐が痛むわけじゃないし。
もともと新築マンション買って、わずかな利益で持ち続け、造語になったら
繰り上げて家賃稼ぎたいだけだから。

造語にならんよ、老後になったら

>795
解説ありがと。境界点はそうだが、その上は勾配がきいてくるんよ。
ためしに、年収１５００万、不動産所得（収入じゃないよ）５００万でけいさんしてみ

ていうか、ここは年収１０００～２０００万のスレだろ。所得税が高いって
文句言うみなさんはどうやって対策考えているんだ？
所得税なんて源泉徴収だからってあきらめている人ばかりなの？？
ひとのやり方の穴みつけたがるやつの相手するのはもう飽きた。
他の人の話聞きたいなぁ

>>798
＞ためしに、年収１５００万、不動産所得（収入じゃないよ）５００万でけいさんしてみ
色々な控除額の設定しなければいけないから面倒くさい。
節税になると主張するなら、あなたが例示すればいいだけ。

少なくとも３３％が２３％に税金が減りますよと言うような
誇大広告的は書き込みはいかがかと思う。

税金の話になると、知らないやつが文句垂れて業者扱いされるか
教えてくれとおんぶにだっこ。

もうやめだ。面白くねぇよ

毎年の税金の還付額だけ書いておくよ
平成１３年　４１万
平成１４年　８６万
平成１５年　　５万
平成１６年　３３万
平成１７年　　６万
平成１８年　１０万
平成１９年　４６万
平成２０年　記録なし
平成２１年　２２万　

どうしても収益があがってしまうんで苦労してるんだよｗ俺も

>>802
その収益不動産の取得時期はいつですか？

３軒あってそれぞれ別の年度。取得年度は経費がたくさんでますよね。

平成１０年４月以降に取得した不動産は定額法のみですよね。
税理士にやってもらったなら間違うはずないし。

買い換えた住宅のローン控除、扶養家族の変化、一時所得、雑所得との兼ね合いもあるんで難しいですよ。
ちなみに不動産収入+給与収入および課税される所得金額（申告書Bの26）の推移を記すると
年　　　　　　総収入　　　課税される所得金額　　所得税
平成１３年　１５８３万　　　５５７万
平成１４年　１５７５万　　０（自宅の譲渡損有り）５６万
平成１５年　１７１２万　　６３９万　　　　　　　　０
平成１６年　１６３２万　　６１５万　　　　　　　６２万　
平成１７年　１５８７万　　５５９万　　　　　　　５６万
平成１８年　１５８２万　　５８０万　　　　　　　５８万
平成１９年　１７９２万　　３５４万　　　　　　　３５万
平成２０年　書類整理中
平成２１年　１５９７万　　　２２７万　　　　　　　２３万　


　　　

源泉所得税から還付されるとうれしいと思うのは、サラリーの高低問わず皆同じ？
不動産所得だろうが、とにかく収益（もうけ）部分を出来るだけプラスにするのが小銭を貯める鉄則でしょ。
「還付」とか「節税」とか、「お買い得感」で判断するのは、うちの奥さんと同じだな。
脱税ギリギリの手法だと効果でると思うけどサラリーマンがそこまでリスク背負うかな。

住宅取得のため4千万円の貯金を掃きだしてそれでも全然足りないから2千万円の不動産手放すことになったけど、
使ってしまうとなると金は一瞬で消えてしまう。さらにローン持ち、となれば生活に余裕なし。一生に一度の買い物とはよく言ったものだ。

>805
おっしゃる通りです。
定率法の償却は平成１９年の取得物件からです。建物付帯設備も分計し１５年で償却しています。

還付は手段であってけち臭いとかそういう問題じゃないでしょ

実際の収入と納税額書きますからよくみてね
　　　　　　　収入　　　　確定申告後納税額（源泉徴収税額-還付額）
平成１３年　１５８３万　　　４５万
平成１４年　１５７５万　　０（自宅の譲渡損有り）５６万
平成１５年　１７１２万　　　７６万　　　　　　　　０
平成１６年　１６３２万　　　５７万　　　　　　　６２万　
平成１７年　１５８７万　　　３９万　　　　　　　５６万
平成１８年　１５８２万　　　４７万　　　　　　　５８万
平成１９年　１７９２万　　　　０万　　　　　　　３５万
平成２０年　書類整理中
平成２１年　１５９７万　　１１０万　　　　　　　２３万　

所得税・住民税は節税できるけど、
不動産を持つと固定資産税がかかりますよね。これは節税しづらい。
まあ、それを含めて経費にするのでしょうが、
経費が実費でいろいろかかるとなると、
空室時には胃が切りきりと痛む思いをするのでは？
そうなると、資産のつもりで買ったマンションが金食い虫の負債でしかなくなってしまう。

複数の不動産でキャッシュフローを稼いでいる方に伺いたいのですが、
立地はどのあたりでしょうか？
賃貸マンション同士の競合は発生していませんか？

住民税を間違って所得税と書いた・・・再掲する

年　　　　　　総収入　　　課税される所得金額　　住民税
平成１３年　１５８３万　　　５５７万
平成１４年　１５７５万　　０（自宅の譲渡損有り）５６万
平成１５年　１７１２万　　６３９万　　　　　　　　０
平成１６年　１６３２万　　６１５万　　　　　　　６２万　
平成１７年　１５８７万　　５５９万　　　　　　　５６万
平成１８年　１５８２万　　５８０万　　　　　　　５８万
平成１９年　１７９２万　　３５４万　　　　　　　３５万
平成２０年　書類整理中
平成２１年　１５９７万　　　２２７万　　　　　　　２３万　


　　　　　　　収入　　　　確定申告後納税額
　　　　　　　　　　　　（源泉徴収税額-還付額）　住民時　　計
平成１３年　１５８３万　　　４５万
平成１４年　１５７５万　　０（自宅の譲渡損有り）５６万　　５６万
平成１５年　１７１２万　　　７６万　　　　　　　　０　　　７６万
平成１６年　１６３２万　　　５７万　　　　　　　６２万　　１２７万
平成１７年　１５８７万　　　３９万　　　　　　　５６万　　９４万
平成１８年　１５８２万　　　４７万　　　　　　　５８万　　１０３万
平成１９年　１７９２万　　　　０万　　　　　　　３５万　　３５万
平成２０年　書類整理中
平成２１年　１５９７万　　１１０万　　　　　　　２３万　 １３３万

＞空室時には胃が切りきりと痛む思いをするのでは？
しますよ。ローン返済額が、それぞれ９万～１３万で、管理費などの支払いもありますから
まぁ３か月続くと結構つらいものがありますね。


＞そうなると、資産のつもりで買ったマンションが金食い虫の負債でしかなくなってしまう。
いや、ちゃんと敷金礼金とれる場所ですから、入れば大丈夫です。
ローンは１３万でも家賃は２２万ですから
空室三か月で満室時にくらべてキャッシュで３９万のロス（借入元金の減みこまず）
２２万のゲインですから１７万の損
一方、帳簿上は昨年にくらべ６６万収益が減ります。23％の税率で１５万税金還付が
あることになります。
まぁ３か月ならなんとかなると・・・ははは。


＞立地はどのあたりでしょうか？
これ書くと、仲介さんやら業者さんに、またあいつかって言われそうだから
書きたくないけど、もろ都心です。いわゆる都心３区の駅７分以内。


＞賃貸マンション同士の競合は発生していませんか？
発生します。ですからできるだけ条件のいいところを選びます。
中層なら最上階
角部屋
高層なら高層階
低層階を買わざるを得ないなら駅３分以内。

競争力のある物件を選んで買いましたから。
とはいいながら、周辺にどんどん立つような立地はつらいですね。
街のどまんなかで単身者の居住にふさわしい場所がいいですね。

敷金礼金取れるなんて、かなり優位性ありなんですね。今は礼金０が多いですから。
都心で単身者用、家賃２２万円取れるとなると、1LDKで50平米くらいですか？
それで新築だと、買値は相当高くないですか？

ぱっと見た印象。

総収入１６００万ぐらいで課税所得額６００万
不動産事業の大幅な赤字のため課税所得額が下がっているのでは？。

一時的に大きな経費がかかったのなら別だろうが
常に「家賃収入＜＜減価償却費」の状態でしょう。

マンション価格が上昇あるいは変わらない地域なら大丈夫なんだろうが
減価償却費相当に下落してる地域なら減税分以上に資産を失っている
可能性もある。
マンション価格が減価償却費よりもさらに下落してる地域なら最悪。

機械などの資産価値は確実に減るけど、マンションなどの不動産は必ずしも
減価償却分だけ減るものでもない。
そこが他の減価償却費と違うところ。

マンションの価値が下がらない地域なら、これでも大丈夫だろう。
しかし、それは限られた場所で、価格も高い。

ローン返済が毎月１３万円（ボーナス払いなし）、利率２．２％（こんな安く借りられるんかいな）、
返済期間３０年、頭金２割入れるとして、
物件価格は４３８０万円というところかな。
単純にこれが３室として、借り入れ金額は１億を越えるね。
これは勇気がいる。万が一のときは自己破産の覚悟が必要。

＞ローン返済が毎月１３万円（ボーナス払いなし）、利率２．２％（こんな安く借りられるんかいな）、

金利は2.475％　りそなアパマンローン、当初金利2.375％のものもあります。
現行2.475　　ワンルームだと３．４６８％ですよね今は。
＞単純にこれが３室として、借り入れ金額は１億を越えるね。
大中小とりまぜ借入総額は８６００万くらいです。これに自宅がありますから
確かに借り入れは１億超えてますねｗ
年収が高かったから借りられたし優遇0.5％もらったのも物件がよかったからだと思います。
残債は７０００万
６５歳時の残債は４８００万、
７０歳でも３２００万ある。
困ったもんだね。どうしますかね。７０歳ででっかいの１軒売れば２５００万くらいの手取りはありそうですけど。
売りたくはないですね。キャッシュフローはあるわけですから放っておいても
問題ないですよね。賃料下がったら５００万くらい補てんすれば御の字かなと。


＞これは勇気がいる。万が一のときは自己破産の覚悟が必要。

そんな大げさすぎます。

別に私がローン払っているわけではないし、私に万が一のときは団信ありますし。金を足さないと売れない物件ないから平気ですけどね。
家賃、地価大暴落とかになったら、自宅貸して実家に帰りますわ（笑）
自己破産はないない。ローン+経費くらいの家賃はとれますし、金融資産の
一部を補てんすればローンは安くできる。
いちおういろんなケース考えて計算はしてます。

「物件が良い」とありますが、
新築で上層階・角部屋だと、値引きなしでデベから買うんですよね？
新築プレミアムがかなり乗っかってる気がしますが、
それでもローンで有利だったり、
空室リスクが低くなることで、割に合うということでしょうか。

＞常に「家賃収入＜＜減価償却費」の状態でしょう。
１９年以降の収支内訳書
　　　　　　　　賃貸料　　　減価償却費　　　借入金利子　その他　　総経費
平成１９年　　　　５００万　　　２０３万　　２００万　１９２万　６００万
平成２０年　　　　５３８万　　　４８６万　　２３４万　１１７万　８３７万
平成２１年　　　　５７０万　　　３９３万　　２００万　１２２万　７１６万

借入金利子のうち土地分　４５万

＞814さんお詳しいですね。

>817
自分の中で目安あります。
駅徒歩７分以内、新築坪単価２６０万～２８０万
新築家賃で月坪最低１．３万～１．４５万

すげー難しい話していますね。
ほとんど意味わからない。
けど、相当頭良くないと収益物件には手を出せないことだけは分かった！
自滅。。。。。

マンションに投資してる人は地震リスクはどう考えてるの？
関東大震災クラスや東海大地震がきたら免震建物でもかなりの損害受けるよ。
下手すれば建て直し。
地震保険は数百万円しか下りない。建て直したら一戸あたり2000から3000万円かかる。ローンはそのまま残る。自己破産必死だね。
今後30年以内に都心に大打撃を与える大地震がくる可能性は90％以上。
俺はそのことを考えると
とてもマンション投資などできない。
皆さんは地震リスクはどう考えているの？真剣に考えたほうがいいよ。

地震リスクときましたか・・・いろいろ考えますねぇ
一応新耐震以降の新築物件ならなまじの地震では壊れないかな・・・と思ってます。確かに広域災害になったら店子もつかないですわな。
どうしますかね。なってから考えていいでしょう。自己破産はしませんよ。一応金は持ってますしほかに収入ありますから、最悪４０万くらいのローンは３年は払えると思いますよ。
建て替えるほどの被害はないと思いますよ。過去２０００年で一度もそんな大きな地震ないから大丈夫。あっても関東大震災クラスでしょうか。それ以上のものがきたら自分の命だって危ない。

やっぱり考える人は考えるんですね。宇宙人来襲リスクとか、隕石衝突リスクとかも考えて不動産投資やめるって人もいたりするんでしょうね。

一番リアルなリスクは、税制改正。損益通算の廃止。
そうなればなったで株式会社つくって譲渡でもしますかね。
ローンは残したままやらざるを得ないから銀行がみつけたらぶつくさいうかもしれないですね。
会社に貸してサブリース契約というあたりまでは考えられますね。

さて、地震ですか。どうするかな。
対策としては老後も所得をふやすというくらいかな。
自営業で１５００万くらい稼げたらいいけどね。
考えておくよ。どうもありがとう。

ただ、３０年確率で７０％という推進の説は鉛筆なめた数字ってのが
専門家の間でもっぱらの噂
。民主党政権で何かＢＣＰがらみの防災の話題でてきているかい？
あれは電線地中化とマンション建て替えを促進しようというゼネコンの陰謀と
いう噂すらあるようですよ。

噂ですけどね。あまりにまじめに騒いだからおりからのリーマンショックと以降の
円高ドル安、ドル金利低下と重なり
外資系金融がみなシンガポールに逃げてしまって政策としては大失敗でしたけど。

ほれよ
http://www.jishin.go.jp/main/chousa/07_yosokuchizu/index.htm
南海・東南海が一番危ないって話じゃなかったか？

都心３区で坪単価２６０～２８０万って、本当にあるのかと思って調べてみると、
中央区は安いみたいですね。昨年の平均坪単価が２３０万円。
月島とか勝どきなんて単身者によさそうですね。
ちなみに港区は平均坪単価４００万円だそうで。

http://allabout.co.jp/r_house/gc/41703/

>815のいう万が一は、東京湾北部直下型の話だったのか。
あれが科学的根拠の薄い話だってのは、いまや常識なんだけどね。
それが本当なら、八王子や流山の地盤の固い住宅地が都心より高く
ならないとおかしいね。

>825
私が買ったのは２００１年から２００５年の間ですよ。たまたま２００２年に買った株が
２００５年頃にあがっちゃったからそろそろ潮時かなと思って不動産に乗り換えた。
株はまだまだ上がりましたけど持っていたらアウトでしたね。

>821
マンションに投資していなくてもあなたはテポドンのリスクはどう考えてるの？
北朝鮮がミサイルに核弾頭つけて飛ばしたらどうなるんだろう
・・・なんて考えたら生きていけないでしょうｗ
皆さんは北朝鮮リスクはどう考えているの？真剣に考えたほうがいいよ。・・・てか

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1024547495
まぁ、枝川近辺に住んで、総連が空き家になったらあわてて新幹線で逃げるってのも
考えられるけど何発も発射されたら終わりだね。

人が減ったね
帰省ですかね。

表示おかしいのでは？俺だけ？

ばかでしょ
宇宙人襲来リスクとか隕石リスクとかいってる人は
そんなの何万分の一
9割以上の地震リスクとは全く違う。
大地震が起こったときに
火災による竜巻のダメージや基礎にどんなダメージあたえるか考えたことないことないバカでしょ
そういうリスクをはるかに可能性高いリスクを隕石リスクと
同程度に考えてるカスは自己破産したほうがいいよ。

単なるジョークにマジレス
やっぱ子供だったかｗ

＞9割以上の地震リスク

ソースｷﾎﾞﾝﾇ

あのさ、節税、節税って叫んでる皆さん、ぜんぜん説得力ないんですけど。
減価償却費の意味きちんと理解できてますか？
実際出て行く経費ではないんで、利益が出ていても、帳簿上赤にできる魔法の杖とでも思ってるのかな？
そうだとしたらオオバカですよ。
例えば、
2200万の木造家屋は22年が法定償却期間。
定額法であれば毎年100万ずつ償却出来る。
そうすると、不動産の利益が０であったら、所得から100万控除できるわけ。
給与所得1000万であれば、合算所得は900万になります。
税金は1000万なら330万。900万なら297万。
33万還付されます。
これを得と思える人が節税、節税と騒ぐのです。
でも、それは完全な間違いです。
理由は考えて下さい。

木造の場合　減価償却はリアルな「減価」なんですよ。
実際２０年経って売却するときは土地代にしかならない。
というか中古木造を賃貸不動産として買うのは地方都市しかありえない。

しかし都心部のＲＣマンションに関しては、２０年経っても建物の
減価はさほど起こらない。

たとえば、神田神保町駅３分のワンルーム
今賃料１０万としても築１５年の同じようなワンルームでも賃料が８．５万
築３０年でも７万の家賃がとれる。

ＲＣの耐用年数は４８年だから土地１０００万の建物１０００万とすれば
定額償却で
築１５年は　３１２万　　１６８８÷２０００=84％
築３０年では　６２５万　　１３７５÷２０００=69％

もっと言えば。郊外のマンションの　土地：建物　価格比率は　２５％～３５％
都心部では　４５～７０％

減価償却が文字通り「減価」を表すのは郊外物件。事実郊外の中古は安い。
郊外の中古は利回りもいいのだが、その分空室リスクが大きい。
それとイクジットが読みにくい。

都心部で４５％くらいだと、建物減価＞収益性の低下
であるし　建物減価＜売却価格の減

＞８３４
＞わけのわからん理屈こねているうちに自分でも混乱したんだろう？

いいか？１３００万の給与所得の人の納税額を以下に示す。
http://www.freshmanmoney.com/tax4.html
まず給与所得控除
収入金額×５％+１７０万円　
１３００×５％+１７０万円=２３５万円

所得控除：　　　配偶者控除（３８万円）
＋子供二人（３８万円＋３８万円）
＋社会保険料控除（１４０万円）
＋生命保険料控除（１０万円）
＋基礎控除（３８万円）

計３０２万円
課税所得額=収入-給与所得控除額-所得控除額
　　　　　=１３００-２３５-３０２
　　　　　=７６３万円
その税額は
７６３万×２３％-６４万円=１１１万円
次年度の住民税　７６３万×10％=７６万円

今年度も同じ住民税とすれば
社会保険料１４０万として

手取りは　１３００-１４０-税（１１１+７６）=９７４万円

これに　赤字不動産　２００万を持てば
課税所得額が　５６７万になり
　税額は　20％-４３万
　つまり５６７万×２０％-４３万=７０万
　次年度の住民税　５７万
手取りは　１３００-１４０-税（７０+５７）=1033万円

これに加えて
キャッシュフローでは　－２００万+減価償却費≒６０万～
１０３３＋６０＝１０９３万

節税しない場合との差　　１１９万

まあ毎年海外旅行にいくか奥さんにバーキンでも買ってやるか程度の差だが

毎年１０％の空室リスクをみても１００万は手取りが増える。

最も肝心なのは出口だよね。
＞834
は、出口で大損こいたらいくら節税してもしょうがないって
いいたいんだろう。
でもよく考えてみて。
２００万の帳簿上の赤字を出すために初期投資はいくらかかっているか
購入諸費用含めて１２００万もあれば十分なんだよ。もちろん複数物件を
抱えていたら店子が出るたびに３万～６万のクリーニング、５年に一度の
クロス張り替え１０万～１５万、設備の修繕など２０年で３００万くらいの専用部修繕費は見込んでおくべき。

さて、仮に２０年後ローン借り入れ残は半分になっているとして
売却価格＞初期投資＋修繕費＋購入経費＋売却経費
なら投下資本回収できるわけだ。
これはもうひとえに場所によるよね。同種の築２０年の中古の坪単価から
類推するしかないが。

それを当然考えたうえで買ってますけど。

>837
頭の悪さが滲みでる書きこだね。
要は税金で５９万得、６０万の利益は出てるが、減価償却２６０万してるんでー２００万の赤になるが、実質は６０万の利益が出てるんで、５９＋６０＝1１９万の得ってことか？
的外れな意見ご苦労であった。
これは完全な間違いである。（根本の理解力０だな）

>838
出口？
ブーブー。
出口までいくと話がややこしくなるね。
もっと単純にお考えを。

物件が同じとして赤字になるか黒字になるかの差は
自己資金をどれだけ投入するかだけの話。
仮に家賃収入５００万として
これを全額自己資金にすると
こんな具合だ
減価償却費（定額法）２２０万　諸経費８４万
不動産所得　＝５００－２２０－８４
　　　　　　＝１９６万
給与所得　１３００万で控除がかわらないとするなら
課税所得額　７６３万＋１９６万＝９５９万
さて税金は　９５９万×33％－１５４万＝１６２万円
　　　　　　住民税　　９６万（次年度から）計２５８万
手取りは　１６９万＋１３００－１４０（社会保険料）－２５８万
　　　　　＋減価償却費
　　　　＝１２９１万円
一見、儲かるように思えますが
仮に総額９４００万の物件を自己資金で全額支払っていたなら
２０年で３割価格が下がれば簿価は６５８０万
毎年１４１万損している計算になる。
同じ２０年後３割の価格減としたら
一方２割～１割の自己資金でも２０年たてば残債は半分くらいになる。
さてそこで物件売却しても、あら不思議。自己資金の毀損はゼロ。

こんなこと書くと、お前投資用中古なんて利回り１０％で買い叩かれるのを
知らないのかという人が出てくるのは見えてる。
あえていうけど、それはワンルームの話。１Ｌなら中古をリフォームして
自家用で買う需要もある。
なければ３０年持つか、あるいはその段階で残債を返済しても遅くない。
いずれにしろ１５％利回りは固い計算になるのだが。

最初から１億円近いカネを全部賃貸不動産にというのはリアリティがない。
２０００万程度の田舎の物件をキャッシュで買う場合
１７０万の家賃収入として　築２０年　残存価格２７年
減価償却費　６６万　賃料月１４万　年額　１６８万
　　　　　　諸経費　６４万
　　純利益　３８万　　税引き後利益　２５万
　　キャッシュフロー　２５＋６６万＝８１万円
こんなもんうまみないよ。

まぁ、自己紹介はこれくらいにして
私の狙いは節税と老後の年金替わりの収入確保だから

どうもみなさんとは相いれない

というか、実際不動産投資の経験ない人とか法人不動産の関係者？
の人からみても実感のない話だと思うよ。

投資に正しいも間違っているもない。
ただ、ねらいがあってその通りいくかどうか

それだけだろ。悪いがいまのところうまくいってる。

だから文句つけたり馬鹿よばわりは願いさげだ。

事実これで１０００万くらい手取りが増えたし
もし今現在すべての不動産を売却したら
手元に残るカネは投資額を大きく上回るのは
事実だから。

あの、収入って２００１年から１０年間の話な。
それと　書いてるのは自分の節税の整理だから

説得力なんて関係ないよ。
オレ業者じゃないから。

あんた宣徳しても得にならん。

こうやって人に説明すると、いままでの考え方に漏れがないか
確かめられるんだよ

ついでに２０年後　どうするかのアイデアも出てくる。
いい機会だったよ。

つっこんでくれるとリスク対応も考えられるし。
シミュレーションだけでやってる未経験者がどこでつっかえるのかも
よくわかったよ。

どうもありがとう。

勉強中のものです。

職場に電話がかかってくる、投資用マンション、の電話を聞いても節税にならないと思っておりました。
（買っている人もいますが、、、）→反論している人と同じように、赤字で経費を垂れ流しでも、最後の出口で転ぶとおもっていたからです。　
反論している人と同じように、自分で考えた結果の【不動産での成功の仕方】は、
資産価値の高い物件を安く仕入れて（競売）、高い賃貸（相場がいい場所で安定した）で回せたらいいと思っていました。


ですが、ここで実際投資している人が言っているのは、条件があうときに限り節税にはなると思いました。
都心マンションは、土地：建物　価格比率が、４５～７０％と高い物件であればあるほど（建物比率が高い）、
減価償却以上の金額以上のものが、計算した償却金額に含まれるために、たぶん節税効果がでるんでしょう。
ただ、やはりひっかかるのが、20年後の物件価値がどうかってことになります。

そうなると、物件選びが一番難しくなりますね。

20年後にどうするかとか
老後とか馬鹿だねぇ
関東大震災の時にどんな現象が起こったかも調べてないんでしょw
東海大地震が起こったら最新のマンションにどういう影響を与えるかの検証もみたことないんでしょ
あんたの20年後は外壁がやけただれ基礎にひびが入って誰も入居しないで放置されているマンションを所有しているか 建て直して借金が倍になっているかだよ
都心や東海地方では将来の売却なんて考えても意味ないよ。それまでに地震で被害受けてるからね。

>845
ありがとうございました。目が醒めました。さっそく全部の物件を昨夜ヤフオクに
だしてさっき売り切りました。
ご指導ありがとうございました。今後とも２ちゃんねるの災害スレッドで
ご活躍くださいますよう衷心よりお祈り申し上げます。
では、よいお年をお迎えください。

俺も地震のこと真剣に考えたら怖くなった。
マンション投資はやめておく。

勉強中のものです。

反論している人へ
地震リスクって、日本に住んでいたらどこでもリスクはありますよ。　
地震の無い土地に移り住んでいるのなら納得がいきますが、そんな人に限って都心に電車通勤とかしてたりして。
そんなに確信あるな日経のオプションでも空売りしたらいいのに。
運転してたら事故にあう可能性もあるし、リスクばかり考えてたら生きていけないよ。
実際にうまくいっている可能性がある人の話をじっくり聞けないなんて、地震の前に人生にお先が無い気がします。

846さんへ
反対意見もあるなか色々あと説明してくれてありがと、
実際に行動をしている人の中では説得力があるきがしました。
まだわからないこともありますが、もう少し詰めて今後の参考にしたいと思います。
まだ私は若いので、早く1500～2000万のゾーンを上に抜けたいです。

>848
さん。まじめにお読みいただいてありがとうございます。

賃貸不動産の肝は、賃料収入で借入金返済をするというところにあるのだと思います。
ですから、金利の低いアパマンローンを借りるべき。ワンルームの場合、ノンバンク融資になり金利が３．４６８％　これはメガバンク他の２．４７５％に比べ　１％近い差です。
元利均等返済での初期の利払い比率が高く、なかなか残債＜時価になりません。
一方、大手デべ分譲の１Ｌなら金利が低いし５０㎡超えていたら中古で売る場合でもローン控除対象ということで独身者が自宅として買う可能性もでてきます。

＞都心マンションは、土地：建物　価格比率が、４５～７０％と高い物件であればあるほど（建物比率が高い）、
日本橋は、定住人口を増す政策のなかで、かつて大幅な容積割増し、斜線制限緩和をやりました。
その結果、路地裏まで１１階建てが立ち並んだ。このような物件は建物比率が80％なんてのがあったりします。
これはもう一つ裏話があって、業者間で完成物件を転売する際に、土地に価格上乗せしないで建物価格に上乗せする習慣があったりして、実際のエンドユーザーが買う時点での建物価格が膨れ上がる。
これは、ご存じのように売買契約書の消費税額を５％で割り戻して計算します。

＞減価償却以上の金額以上のものが、計算した償却金額に含まれるために、たぶん節税効果がでるんでしょう。
減価償却費というのは、事業者が任意に選べます。定率法を選ぶには税務署の届けを出すだけでいい。
さらには、付帯設備を分計（設備比率を３０％など決めて）償却年数を１５年として計上することもできます。実際に給湯機や上水管の取り換えは将来でてくるわけですから。
一番大きい赤字要素は、借入金金利。これは土地分は経費になりませんから、自己資金の大半は土地に
いれたとして、のこりを計算します。
http://www.geocities.jp/mhtax06/syo1121.html

実際、不動産賃貸が赤字になるかどうかは、自己資金をどこまで多く投入するかできまります。
ワンルームを値引きと称してフルローンで買わせる商法に乗ってみたことがあります。実際５年目以降で家賃相場が下がってきて手取りで赤になります。
もうひとつは１Ｌでフルローン値引きで取得する例ですがこれは金利が低いだけやや救いがあります。
いずれも２００万程度の自己資金を投入すれば黒字にはなります。
一方、最初から１０００万規模の投資をして４０００万クラスの物件を買うと堂々の黒字です。
いくつか実例をあげておきますので参考になさってください。

＞ただ、やはりひっかかるのが、20年後の物件価値がどうかってことになります。
２０年後に退職金や預貯金で賃貸不動産を買うのも手ではあります。高額所得者だから１億円近い借り入れができるというのも事実です。
退職してから融資をうけて物件利回りを上げようというのは困難。
ですから現役のときに物件は抑えておいてリタイアしたらわずかの追加投資で高利回りの利潤を得る
というのが目論見なわけです。

＞そうなると、物件選びが一番難しくなりますね。
すべてといってもいいです。ですから現役じだいにこまめに拾っていくんですね。
買う時期も重要。株価の下がった時期、さらには上がりはじめた時期とかは不動産は
買い時かもしれませんね。
それと場所。これは土地勘があることが一番です。
収益性の悪いワンルームでも２０年後に再開発の予定地域になったりすると
評価はぐんとあがったりしますよ。
駅近はそういう面で重要なファクターです。

事例です。１Ｋと小規模１Ｌ（中層旧称デべ）、中規模１ｌＬ（大手デべ）の比較
指数は１Ｋを１．０とした場合の数値です。

　　　　　　　　　１Ｋ　　　　　　　　　　　１Ｌ（小）　　　　　　　１Ｌ（中）
面積（比率）　７坪＝２３㎡（1.00）　　１３坪＝４３㎡　　（1.86）１６坪＝５３㎡　　（2.28）　
経年数　　　　　１０年　　　　　　　　　１０年　　　　　　　　　　　　４年
価格（比率）　２０００万円　（1.00）　３３００万円　　　（1.65）４２００万　　　　（2.10）　
初期投資額　　　　　０（値引き）　　　　０（値引き）　　　　　　　　１０７０万
累計実費（修繕等）　４０万　　　　　　　３０万　　　　　　　　　　１８万
　　　年間空室率　　　０．５％　　　　　０．１％　　　　　　　　　０．６％
坪単価　　　　　286万　　　　　　　　　　254万　　　　　　　　　　　262万
賃料（比率）　９．５万円　　（1.00）　　１７万円　　　　（1.8）　　２４万円　　　　（2.52）
月坪賃料　　　　　1.36万／月坪　　　　　　1.3万　／月坪　　　　　　　1.5万　／月坪　　
ローン金利　　　３．４６８％　　　　　　　　　２．４７５％　　　　　　２．４７５％
借り入れ期間　　　30年　　　　　　　　　　　　28年　　　　　　　　　　　　26年
月額返済　　　　　８．９５万円　　　　　　　　１３．５万円　　　　　　１４．６万円
税・諸経費　　　　１．７万円　　　　　　　　　　２．８万円　　　　　　　　　　３．５万円
月次収支　　　　　△-１．１５万円　　　　　　　月次収支　０．７万円　　　５．９万円
年額純利益　　　　　－１３．８万円　　　　　　８．４万円　　　　　　　　７０．０万円
空室考慮後　　　　　－４．３万　　　　　　　　－１．７万　　　　　　　　-１４．４万
　　　　　　　　　　－１８．１万　　　　　　　６．７万　　　　　　　　　５５.６万
投資利回り　　　　　投資ゼロ　　　　　　　　　投資ゼロ　　　　　　　　　５．２％
減価償却費　　　　７１万　　　　　　　　　　６２万　　　　　　　　　　　１２９万円
キャッシュフロー　　５２．９万　　　　　　　　６８．７万　　　　　　　　１８５万
２２年度元金返済　　５２．２万円　　　　　　　１００万円　　　　　　　　１００万円
建物比率　　　　５７．１％　　　　　　　　　　８２．５％　　　　　　　　４１．０％
ローン残高　　　１５６０万　　　　　　　　　　２４５０万　　　　　　　２９５０万
推定時価　　　　１５００万　　　　　　　　　　３０００万　　　　　　　４８００万
売却経費　　　　　　５６万　　　　　　　　　　　１００万　　　　　　　　１５６万
売却損益　　　　　△１１６万　　　　　　　　　４５０万　　　　　　　　　６２４万
投下資本回収率　　　１００％？？　　　　　　　１００％？？　　　　　　　　　１５８％

地震によるリスクの高さを考慮しないと痛い目にあうよ。
交通事故とかとは比べものにならないぐらい高いリスク
リスクをなんでも考えてる訳ではない。
非常に高いリスクだから考えている。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%81%AB%E7%81%BD%E6%97%8B%E9%A2%A8
火災が起こると。。。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/books/na/20070918/511437/
マンション買うならこの本を嫁

問題は2005年3月に発生した福岡県西方沖地震で、築年数の新耐震基準をクリアしているはずの中高層マンションでも被害が出た事です。

震度６弱の揺れを示した中心部の比較的新しいマンションで、各戸のドアがゆがんで開かなくなったり、廊下の壁が崩れて部屋の中が見えたりなどの被害が伝えられました

これは、あの玄界島の話ではない。福岡市中心部のある高層マンションでの話だ。４月２０日早朝に震度５強の余震が起きたときは、朝食を作っている途中だった。炊飯ジャーがテーブルから落ちて、ご飯が飛び散った。主婦は言う。

　「地震の影響で、部屋の壁には何本もひびが入ってしまった。今度大きな地震が来たら崩れてしまうんじゃないでしょうか。５年ほど前に新しく買ったばかりなのに」

　３月の地震では、震源に近く大きな被害が出た玄界島などに注目が集まった。しかし、震度６弱を観測した福岡市の中心部にも地震のつめ跡は残っている。中でも、地震に強いと思われていた新しいマンションが、大きな損傷を受けているのだ。

　福岡市の中心、天神地区から歩いて１５分ほどのファミリー向け分譲マンション。１４階建てで、築５年とまだ新しい。しかし、このマンションでは現在も、全４８世帯中２６世帯が親類のもとなどに避難したままだ。

　各階で、ベランダや玄関周辺の壁などに無数のひびが入った。廊下や駐車場の共有部分でも壁がはがれ落ち、中の鉄骨があらわになっている部分もある。特に２階から７階くらいまでの中層階でダメージが大きく、玄関のドアがグニャグニャに湾曲している。

　１級建築士の資格を持ち、このマンションの管理組合理事長を務める白石信吾さんは言う。

　「もし地震で火事が起きていたら、ドアが開かなくて逃げ遅れていた人もたくさんいたはず。入居者に恐怖感が広がっており、避難して戻って来られない人もいる」

超高層建物はしなやかでゆっくりとした動きをするため、短周期地振動には共震しませんが、超高層建物が持つ固有周期と同じ周期の地震動が来たら危ないのです。その地震動が長周期地振動なのです。

免震建物の優れた性能が注目されつつあるようですが、これらの建物は皆、免震設計をしているはずです。
ところが免震ダンパーを入れると、構造物全体の固有周期は長周期側にシフトします。つまり、免震構造のおかげで超高層ビルは長周期地振動に共振しやすくなっているのです。

現在の超高層建築の地震時における挙動は、特に長周期地振動に関しては未知の領域ということになります。問題は古い設計基準は変えずに、新しい領域に踏み込むことを認めてしまったことにあります。

建築研究所によると、東海、東南海、南海地震が同じに起こった場合における、東京の揺れをシュミレーションした結果、40階建ての超高層の最上階の揺れは最大で1ｍ50ｃｍも動くとの数値が出ています。

この場合のように、大きな揺れを何回も繰り返すと建物の弱い接合部などの所に力が加わり最悪の場合は柱の崩壊につながる可能性も出てきます。

1985年のメキシコ大地震（Ｍ8.1）の時に、震源から400Ｋｍも離れていたメキシコシティーで、中高層ビルが何棟も倒壊して、其の時の死者は9500人にも上った例があるのです。

実際、現在の日本の超高層ビルは、大地震時における揺れをまだ経験していないために、今の構造計算の正しさが検証出来ていない事が不安材料なのです。特に00年以前は安全が十分に検証されていません。

07年3月に起きた能登半島地震では、震源から約330ｋｍ離れた関東地方では7～8秒の長周期地振動が4分以上続いていた事が、古村地震研助教授の解析でわかりました。

この地震で、東大地震研究所の解析からは周期1～2秒の地震波が強く観測されました。この周期は阪神大震災で木造の倒壊にとどめをさす「キラーパルス」となったものと同じでした。ちなみに、木造の周期は0.5秒以下ですが、揺れて壊れはじめてから1秒後には1秒前後の周期振動で壊滅的な被害を受けるようです。

建築基準法施行令の建物に要求される耐震性能の考え方は次のとおりです。

建物の耐用年限中に数度は遭遇する程度の中地震（＝震度5強程度）に対して、建物の機能を保持すること。
建物の耐用年限中に1度遭遇するかもしれない程度の大地震（＝震度6強～7程度）に対して、建物にひび割れなどの部分的な損傷が生じても、最終的に建物が崩壊しないよう人命を守ること。
つまり、たとえ関東大震災級の大地震が起きても、超高層マンションは、柱・梁、壁面などにひび割れが生じることはあっても、マンション自体は倒壊しないように設計・施工されている。だから人が震度6～7の地震が来てもマンションの下敷きになることはない。

となっていますが、実際はまともに建てたRC超高層ﾏﾝｼｮﾝでも震度６～７の本震があり、その後の余震で震度５程度がしばらく続くようですと、RC超高層ﾏﾝｼｮﾝはダメージを徐々に蓄積して、余震が収まる頃にはもはや住居として機能しない構造物になります。RC建築は構造体にX印の大きなひび割れが生じると中の鉄筋が大きなダメージを受けている恐れがありますので、そうなると役所から危険建築物の指定を受け、退去命令が出されます。そして住民は立ち退くしか道がなくなります。その後には３５年で組んだ住宅ローンだけが残ると言う訳です。

いやー、恐ろしいですね。地震になるとすべての財産を失うんですね。
確率的には９０％ですか？知りませんでした。

そうなると生き残ったマンションは高く貸せるってわけですね。
ありがとうございます。うちのマンションはみな周りは不燃建築だし、ＳＲＣの新耐震だから大丈夫ですよ。
なんか、ネタ本ふるいですよ。これもマンション建て替え、耐震補強キャンペーン本ですから。発行日：2006年7月10日
構造屋というのは実はとんでもない専門バカ。地震学者の予測に基づいてしか
物事を考えないから、こういうトンデモ本を書いてしまう。
今が絶版になっている意味をよく考えよう。

リーマンショック以来、地震ネタは見直され、東京湾北部直下型はどうも眉唾だった。科学的根拠に乏しいと言いはじめた。

こういう本がでまわって世の中が不景気になったわけで、オオカミ少年もいいところ。

地震のリスクヘッジにはハワイのコンドミニアムとか買いますから平気です。
今底値でドル安だから日本で大地震が起きたら円安だよね
そこで売って建て替え費用ねん出しますわ。気が付かせてくれてどうも
ありがとう。

首都圏直下型で一番危ないのは、墨田区とかの木造密集地でしょう。
杉並、中野も怖いよ。
だからいま一生懸命再開発やっているんじゃないの？

逆に、庭先にアパート建てて家賃で生活している７０代とか本当に
地震で壊滅状態になる可能性は高いね。

そもそも都内の戸建てに住んでいた老人が新築のタワーマンションに
越してくるのは、周囲に燃えるものがないからだよ。

怖いならマンション買わない。木造のアパートの方が災害に強いなんて
話はやめてもらいたいけど。

まぁ海外不動産に投資できるほど高い知識とリスク評価ができる人なら
ファンドに就職してるだろうけど
オレはいいよ。国内で。

持っているマンションは固有周期が全部違うものを選んでいる。これだけで結構なリスク対策になってると自分では思ってるのだがダメですかね

大地震怖すぎ
マンション危険だな。

そんなこといったら、きみ。東北線と東海道線を貫通させる三階建ての線路なんてどうなるんだ？
いますごい再開発に何千億のカネが投入されて東京の価値がどんどんあがっていくけど
ＪＲのやっている開発も地震を考えたらやめた方がいいって話になるよね。

で、あんたは何をするの？批判だけ、不安を煽ってあそんでるだけ？
誰も相手にしてくれなくて、寂しいんだろうか。

運よく地震がこなかったらの話だが（笑）
今後１５年くらいは、繰り上げ返済しないで賃貸物件保有。残債が３０００万
くらいになったら、選択肢がいくつか出てくる。
案（１）一番大きい物件を売って、手元に残る２５００万で他の残債を返済し
　２軒の賃料を年金補てんに使う
案（２）金融資産から１５００万ほど補てんし、手取りを増やす。
　　　月額１８万くらいの収入になる。年金２５万と
　　　あわせて４３万くらいか。この時点でも節税をかんがえないといけない。
案（３）海外居住し自宅を他人に貸す。海外は年金と金融資産の運用益で暮らす　　自宅の賃貸純益が一定額になったら帰国。賃貸不動産の繰り上げにまわす。

案（４）全部の資産を売却し海外移住。理由：地震を避ける。

SRCでも３連動地震では相当な被害を受けると言われている。
周囲が不燃建物でも火災旋風は離れた場所まで竜巻のように移動する

SRCでも３連動地震では相当な被害を受けると言われている。
周囲が不燃建物でも火災旋風は離れた場所まで竜巻のように移動する

年収１５００万円。
物件額、７５００万円
ローン額、３２００万円
年齢、５０歳
家族構成、子供４人　独立
夫婦合算割合、なし
その物件の購入理由
所得層に大きなばらつきがなさそうで、近所づきあい
が楽な気がしたことと、資産価値の低下が少なそうな
立地だったから

三連動って東海、東南海、南海の地震の同時発生のこと

それが東京にどういう影響を与えるの？いわゆる長周期って話もあるけど
ＳＲＣの中層建物は固有周期が２秒以下だから関係ない。
高強度コンクリートＰＣ造の４０階程度のタワーマンションでも
長周期の周期６秒から１０秒に共鳴するほど固有周期が長くはない。
長いのは柔構造の鉄骨造オフィスビル。

少しは勉強してから書き込もう。

渋谷と新宿にマンション 一戸ずつもってるけど
怖くなってきたところ
今までは考えたことなかったけど大地震きたら無傷では済まないと思えてきた。

究極としては、全国各地にマンション持てばいいわけですね。
関東関西九州２戸ずつでどうでしょう。
今は関東３、関西１、福岡に１持ってます。

郊外木造建売業者のキャンペーンですか＞マンションは危ない。
実際に港区だけでも人口２０万人のうち１４万人がマンション居住ですよ。
全国では、４０％が共同住宅に居住している。
そういう時代にあなた・・・マンションが危ないからどこに住めっていうの。
心配しなくてもマンションは今後空き家だらけになっていく
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2010/fudo101006.pdf
だからこそ、物件選びが重要なのだと思うよ。
マンション投資は、誰がやっても儲かる安易な道ではない。でも高額所得者にとっては、持っていると税金の面でいろいろ有利なツールであり続けると思うよ。ただ勉強しないと生兵法は怪我の元。
誰かに勧めるという意味で書いていない。自慢するわけでもない。こういう世界もあるからのぞいてみたら面白いよと、高額所得の人に自分の体験談を書いたまで。

誰も木造よりマンションのが損害受けるなんていってない。
だけどマンションはある程度の被害受けただけで共有部分の関係で塩漬け状態になってしまうんだよ。
それに東京の価値があがるなんて20年後には通用しないよ。東京は急激に高齢化が進み若者は離れていく。東京の高齢化のシナリオもわかってないのかい?
それにプラスして大地震がきたらおしまいだね。

それと、不動産ばかりに重点投資している人はいませんよ。外貨とか株に分散しているのが
普通ですよ。
思うけど、地震のリスクなんて建築学科の最初の授業でさんざん教えられたことと最新の
ニュースと中身は少しも変わっていませんよ。
今はコンピュータ解析で複雑な形状の建物でも振動解析が容易になったかわりに構造計算が
ソフトウエア使ってやるから完璧にブラックボックス化している。

マンションは何を基準に選ぶか・・・これはもうスーパーゼネコンの設計施工とかのブランド
信用力しかなくなってます。
それと、免震や制震の導入の有無でなく、シンプルな構造の建物が結局は地震に強い。

シンプルすなわち偏心がない平面形でかつ制震という建物が一番だがマンションでは少ない。
だから単純な構造で耐震設計で十分なのですよ。

免震構造の固有周期は　４秒程度に設定しているのが多いようだが、関東の平野の地盤の
固い層までの距離８０ｍから１００ｍの場合、長周期は８秒程度の周期になるといわれ
東海・東南海の長周期地震波に共鳴するのは２００ｍ以上の超高層オフィスだと言われて
いる。すでに霞が関ビルも新宿三井ビルも初期の超高層ビルの多くは制震壁の導入などで
長周期対策は完了している。

都内のマンションでもし震度６以上の地震が来た場合倒壊するのは１９８０年以前の
旧耐震設計のマンションだ。これは正直いって住みたくないし買いたくもない。

投資家のなかには、築３０年くらいのボロビル、ボロマンションを安く買ってリフォーム
して貸すのが好きな人がいるが、少し建築のわかる人間からみたら、危ない橋をわたって
いるなぁと思う。
利回りだけで考えすぎないほうがいい。

それと地方・・・今後極端に空室率が上がりそう。実際にデータ見ればわかる。
まぁそのなかから確実な物件みつけて安く買うのがだいご味化もしれないけど。

いや、しかし本当に一冊の本読んだだけでここまで悲観論にはまれる君は面白い子だね。

高齢化なんて２０年前からわかっていたことだし、２０年後も明確な話。
さっき上げたニッセイ基礎研の資料にもはっきり書いてある。

なにもあなた私を説得したりしてくれなくていいんだよ。ただ間違った説を流布するのは
気になるから反論している。

もう、やめだ。俺も相手するのは疲れた。議論していてカネがたまるならお好きにどうぞ。

なんだかまるで自分が発見したかのように地震によるリスクをくどくど述べてる基地がいるね。
そんなの周知の事実だよ。
欧米の投資家 投資期間は地震によるリスクを避けるために日本のマンションには投資しない。
常識的なことを知ったかぶりしてて恥ずかしい奴。

いやいやさっきの本なんて関係ないよ。
あなたを説得するつもりもない。
ただ地震リスクを知らずに投資する危険性を伝えたかっただけ。
あなたはシンプルな建物が強いとか基本はわかってるね。
うちは自営業で経費抜いた月収は200万程度だから
あなたみないにリスクは犯せないよ。
木造建築業者のはずないでしょ。
木造なんてマンションよりはるかに危険

もしなにに投資してるか教えて欲しいなら教えてあげるよ。

誰か、訊いてやれよ。
訊いてくれってさｗ
オレはいいよ　ここ住宅板だし金だの原油だの外国株だの
新エネ系のＳＰＣだのインドのインフラの投信だの聞いてもわからんから

それにしてもアパマンローンのりそなの金利優遇はすごいね。みずほのセカンドハウスローンを
借り換えたいくらいだな。

安定的に利益を出しているのなら教えて欲しいな。

まあ、いろいろあるんだろうね。
世の中にはタイの天然ゴムに実物投資している人もいるくらいだから。

建築と不動産に詳しい人はマンション投資すればいいし天然ゴムに詳しい人は
ゴムに投資するんでしょ。だけど地震に詳しい人が投資するのはちょっと思い浮かばない。
建設株かな、底値だし。てかリスク大杉。
自分に投資、とか子供の教育とか言いそうで、かなり怖いんですけど。この人＞876。

>>876
防災グッズの通信販売やってる人？

それでもって、ナマズの養殖に投資していたりとか。

マンション購入考えてたけどやめた。
たしかに地震で被害受けたら共有部分の話し合いはまとまらないだろうな。
気になって地震とマンションについて自分でも調べてみたら危険すぎる。
買う前に教えてくれてありがとう

>883
さん。保有しないで賃貸でじゅうぶんですよね。そうやって次第に賃貸希望者が
増えることを期待しています。

世田谷の２４６沿線の中層マンションに住んでいた友人が、目の前に広がる戸建て
密集地が地震で火の海になったら、避難場所までに行き着けないだろうと気が付いて
豊洲のタワマンに引っ越しましたね。液状化とか言われてますが火事よりは心配
なにだろうと。
買う前にしつこく相談されましたよｗ
タワーマンションは共用部の耐震性能が売りなんだと説明してあげました。

今頃、地震とマンションの話題に気が付くのはそうとう世情に疎い人ですね。
そもそも耐震偽装問題は２００５年だし、東京都の防災マップも４年近くの
あいだ更新されていないhttp://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_bousai/
ほど話題は下火になっているよ。

災害時の帰宅、週日での被災を考えてみなさん通勤距離を近づけ、歩いてでも
きたくできるように考えてきたのが昨今の「防災意識」
だとしたら、通勤１時間以上の郊外建売を勧めてもムダだと思うけど
どうなんだろう。そこまで売れないで困っているのかね。

>883
所得の減る時代に無理しないほうがいいよ。カネがない人にとっては呼吸するのも風邪ひいて
医療費がかかるリスクなんだから、なるべく家にこもってじっとしているのがいいよ。
その家も、八王子からバスで１０分くらいの丘の上の地盤のいいところの平屋建てが
安全です。

大地震のリスクを語るなら、壊れたマンションなんかよりまず自分の命だろう。
あんなすごい地下鉄網で通勤時に大地震に襲われたら助かる見込みゼロだろう。
火災でも起きた日にはどうなる。

東京に通勤していること自体大きなリスクなんじゃないの？

自宅用マンションと投資のために何軒もマンション買うのではリスクは大きく異なる。
住む分には木造よりマンションが安全
だけど投資としてはマンションは不適格。

投資って・・あんた、さっきの人自己資金１０００万しかいれてませんでしたよ。
地震で回収費用がいくらかかるか、空室率がいくらになるか試算してから批判して
みようよ。

改修費用な。

大みそかにこどもの相手するほど暇じゃないけど

５０戸、８０戸の区分所有だから自分一人で回収するわけじゃないですよ。
ひび割れ、破損、設備のオーバーホールなら５０００万もかからない。
５０戸で１００万円の負担だけどみんな収益物件だから払うだろうし、管理会社が儲けるネタだから臨時総会開いて支払決議きめちゃいますよ。
分譲賃貸と違って、管理会社の独裁政権みたいなものだから。
一方大型マンションの分譲賃貸なら、修繕積立金が膨大にあるから破損の改修はまず行うでしょう。行わないようなら自分が理事に立候補してまとめるまで。
知らないから臆病になるのは結構だけどそれで人の不安煽るとしたら目的は何なのかだいたい察しはつきますけど。

空室は１年くらいでるかもしれないけど３物件持っていてすべてが空きというのは考えにくいですね。だって倒壊したなら別だけどエレベータも動いていて上下水道・ガスが復旧したら生活するでしょう、普通は。
周辺が焦土と化すのは木造密集地。
心配すべきは周辺の老朽ビルの倒壊くらいかな。
ただ、何度も言うように東京湾北部直下型が３０年確率で７０％というのは科学的根拠がないというのは学者もみとめた事実ですよ。政府があまり声高にいうものだから外資系の資金が日本の不動産から一気に撤退したので、あわてて政府は精査した。
「すみません、どうしても誇張して数字つくれっていわれて・・」
そのへんが本音みたいですよ。

代わりに出てきたのが南海東南海で、わるいけどそれって私の子供のころから２５年以内に確実といわれてもう５０年過ぎたよｗ
代わりに宮城県沖や阪神淡路、新潟県中越沖地震がおきたね。

回収でなく改修な。

中越沖でなく中越な　あと十勝沖とかあるけど、建築基準法を大きく買えたのは
宮城沖地震だな。阪神淡路も大きかったけど計算基準は大きくかわらなかった。
それだけ１９８１年の改正は大きな見直しだった。
地震時の横にかかる力を自重と同じくらい大きく見ているんだよ。
保有耐力とかいろいろ新たな概念加えて強化した。
実際に阪神淡路では、１９８１年の改正がいかに適切だったかはからずも
実証する結果になったね。
問題は姉歯ちゃんの大馬鹿者だね。経済テロリストだねあいつは。
とにかく建築家不信と確認申請の遅延で建設業界を不況のどんぞこに追い込んだ
その功績はたいへんなもんだよね。

そんな簡単に改修はすすまないよ。
損害が広範囲すぎて10年は復興にかかるといわれてる。
首都も移転するし順番待ちの改修も資材も高騰して莫大な費用がかかる。
あなたまだ関東大震災や前回の東海大地震のときにどんなことが起こったか調べてないでしょ。
しかも3連動地震は約1200年に一回更に巨大地震になることがわかっている。
前回の巨大地震は約1200年前 次回はかなり危険!
地盤の隆起は愛知県から神奈川県にかけて通常の東海大地震で1〜 2メートル
それが1200年に一回の巨大地震では8メートルということが地盤調査で判明している。
一瞬で8メートルも地盤が跳ね上がる。その後に揺れは10分間 それから余震が延々と
マンションは倒れはしなくても住めない状態になるよ。
木造建物の被害は更にひどいけどね。

まるで神のおつげだな。見てきたような口ぶりが笑わせてくれる。


もっと論理的に話せよ、きみ。
学校でてんのか？

一級建築士が全国で３２万人いるが構造技術者はそのうちの７％２万人くらいで構造計算で飯を食えているいるひとは８０００人弱らしい。
要するに建築業界では日陰者的存在だから発言の機会を与えられるとついつい大げさなことを言ってしまう。
http://www.bousai.go.jp/jishin/chubou/nankai/36/shiryou/shiryou4.pdf
日経アーキ元編集長のＨ氏もあやうくビルの話とマンションの話を混同しているようだ。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20100125/206875/
建築物の一次固有周期は、同じ構造形式の場合、建築物の高さにほぼ比例します。ＲＣ造よりＳ造の方が、一次固有周期が大きい。
建築物の地上部分に作用する地震力は、建築物の固有周期が長い場合、一般に、硬い地盤に比べて、軟らかい地盤の方が、地震力が大きくなる。
建物の地震被害というのは建物の固有周期が地震の揺れの周期と共鳴するとき
起こる。

＞あなたまだ関東大震災や前回の東海大地震のときにどんなことが起こったか調べてないでしょ。

わるいが学生時代、その手の文献はさんざん読まされたよ。君よりはかなり詳しい。

＞895は
ノストラダムス系のキティちゃんだよ。たぶんちょっと前には日本破綻とか
騒いでいて、外れたから今度は三連動大地震ときたか
まぁ、気持ちはわかるが、こういうのと付き合うと金運が落ちそうで怖いな。

＞895さん

教えてください。東海、東南海、南海地震で東京の震度はいくつくらいなんですか。
名古屋や静岡や四国は大被害はわかるけど、東京は長周期地震動でそれ以上に
揺れちゃうわけですか？

地震ってそこまで卓越周期が長時間続くものなんですか？
中層マンションの固有周期って２秒以下なんじゃないですか？
地震も共鳴しない限り揺れは少ないっていうのが常識なんじゃないですかね。

何度もいうようですけど、そこまで危ない地震が確かに起こるならなんで
リニアモーターカー作る計画が進んでいるんですか。
遷都もあるなんてロマンチックでいいですけど復旧するのが精いっぱいで
どこにもそんなカネないでしょうに。

まだ、調べてないでしょ？って何？？

なに言っての、インターネットで調べて裏も取らないなんて子供同然だね。
夏休みの宿題じゃないんだから

災害マニアってのは、廃墟マニア同様にそういうカタストロフィーが好きなんだよ。

でもね、日本の経済はそんな安直なうわさで動かないの

過去の災害記録を研究して防災計画や耐震・耐火・道路の拡幅、インフラの防災性能を高めて
いるわけで災害のたびごとに都市は強化されている。阪神淡路でさえ４５日で主要なインフラは
復興した。倒れた建物はすべて旧耐震設計。
１９８２年以降竣工の建物は小破にとどまったのを知らないのかね。

まぁ、きみにどうこうしろというわけじゃない。無知な人も世の中にいたほうが
楽しいから許すよ。

890と892は同じように改修を間違ってる。
恥ずかしい自演だなw

＞損害が広範囲すぎて10年は復興にかかるといわれてる。

がはは、ソースは？

自演じゃない。連投と自演は別だろ　ボ　ケ。ここの書きこみ全部オレ。キティちゃんとオレしかいないだろ。

で、ナマズの養殖以外に何投資しているか教えてくださいませんか。
お願いいたします。
嘘なら教えなくていいですよ。

阪神程度の地震と巨大地震の規模の違いも知らないようだな。
今の建築物は巨大地震になんて対応してないよ。
1200年周期の巨大地震がありしかも前回が1200年前だったのが判明したのはここ数年だからね。
リニアがどうとか馬鹿すぎるよ。
政府が全能で全て調査して対策とってるとでも思ってるのかねぇ
とんだあまちゃんだ

あ、さっきの人・・・ってところにひっかかっちゃったのね。
すまん、自分の投資をあんたみたいな馬鹿に説明する自分が間抜けに
みえたので、さっきの人って書いたが要するに「俺」だ。

これでいいのか？

＞305
だから、それが初耳だから、ソースを教えてください。
お願いしますよ。この通りだ。

ソースはこれか？
http://desktop2ch.net/eq/1284437265/?f&fromheader

ばかったれが、時間のムダだったよ。

あきれたな。

前回の超巨大地震は
887年の仁和地震
その他にも歴史には残っていないが過去5000年でさらに三回起こったことが
地質調査で判明している。
あまちゃんはそんなことも知らなかったの?
それに同じ間違いしたからかくしきれなく白状したが恥ずかしい自演してるし

そういう地震の歴史は建築学科の授業で聞きましたし単位も取得しました。
だから２チャンネルネタに付き合う気はないですから、検討スレで活躍してくださいね。

よいお年を

政府は建設するときは
最大でM8.3までしか想定してないし対策もとっていない。
だけど次にくる可能性の高い超巨大地震はM9クラス。
あまちゃんに残るのは住めなくなったマンションと
ローン。

マグニチュードは地震のエネルギーの対数と線形関係にあり、マグニチュードが2増えるとエネルギーは1000倍になる。
わかって書いてるの？マグニチュード９ってｗｗｗ　あほか　全員即死だぞ

1200年周期は最近わかったことだからまだ学生の時には聞いてないだろ。
建築学科だから凝り固まった発想しかできないんだね。
俺は弁護士だよ。
建築の細かい話はしらんガマンション投資が危険なのはわかる。
もっとリスクが少なくて収益あがる投資すればいいのに。俺は批判するために書き込んだ訳ではない地震リスクを伝えたかっただけ。自己破産するときは相談に乗るよ。

五時半には出かけるからね。
よいお年を!

だからね
1200年周期で
マグニチュード9クラスが起こってきたことやっぱり知らなかったんでしょ？
その書き込みからして知らなかったっぽいね。
だからマンション投資しちゃったんだね
無知は怖い。

起きたかどうかって地質調査の「推定」で事実じゃないよ。
断層が変化していて、放射性同位元素の年代推定で１２００年前とか推定しただけで
事実は不確か。
過去のことでさえ曖昧なんだから、未来なんて誰にもわからない。

よくＢＣＰとかのテクニカルレポート読まされたけど、推定の数値の積み上げの
代物だよ。不動産はマスで評価するものでなく個々の物件の特異性をみるべき。

単体の防災性能は個別に調べなくちゃ評価できないよ。

確かに、地震リスクが極めて高い東京で不動産投資しているのは中国人と日本人しか
いないだろうけど、投資した時点ではハワイのコンドミニアムとか欲しくても買えなかったよ。
いまようやく２ベッドルームで７０００万くらいの中古でてきたけどね。

未来のリスクを確立でなく確実というような奴は信用できないな。
東京湾北部直下型は、確実に小泉政権と三■総研のでっちあげだったと思うけどね。
ＢＣＰ屋がネタを変えて飯食いはじめただけでしょ。西日本は結構本気でカネだしてるけどね。

あこぎな商売だと思うよ。人の不安に漬け込むのは。

オカルト的な言い方で返すなら、未来はひとつじゃないんだよ。過去もいくらでも
新たな歴史的事実を発掘して覆せる。

将来マグニチュード９（やめてくれ、笑っちゃう）の地震が東京を襲う未来を生きるのも
選択、なんにも来なくて平和な未来を選択するのも自由

そういうことを道元禅師がそれこそ８００年前に書いていたらしいよ。

ただ、おもしろいのは不確実であるはずの未来を確実だといいつのることで不動産が
暴落して次に別の事実をアナウンスして暴落したものを買うというビジネスが
ある人種のなかではあたりまえに行われるようだね。

風説の流布というのだそうだが、不動産では違法ではない。おやりになったらいいだろう。

ハワイの物件を購入したほうがいいね。
もっとも東京のマンションが地震リスクを認識する人が増えて暴落し
地震リスクを考慮しても旨みがある程度にまでなったら東京でもいいかもね。
あ あなたはその前に購入しちゃったんだ 可哀想に。
今売れば間に合うよ。
それでハワイのコンドミニアムかったらどうよ。

きみもほんとは少し不安になってきたのでないかい?
超巨大地震で検索してごらんよ。
過去の大震災で各地域でどんな現象が起こったか調べてみるといいよ。
俺はいろんな文献で調べてみたから。

人のカネを預かる立場（サラリーマンも含め）は大変だな。
大地震はこないと言い切れるか・・・なんて問われたら、くるかもしれません
確率ゼロじぁありません・・・そう答えたんでは仕事にならないから
着たら責任とれません。来ることに備えるべきです。くらいは言うでしょう。
そういう学説（周期ってのが全く科学的根拠がない。マグマが同じリズムで
動いているのか、地球温暖化や太陽磁気の影響なのか、惑星直列の影響かｗ）
があるみたいだ・・・って人のせいにしちゃう。
地震学ってそれほど確かなものじゃない。だいたい理学部地学科は落ちこぼれの
集まりだといってもいいくらいだから。
産総研でもろくな情報持ってない。
だって地震を防ぐのは学者の役目でなく土木・建築の役目だから。

その点、個人は楽だ。自分のカネが３０００万あったら、不動産に１０００万
株に１０００万、残りは住宅ローンの返済と国債に・・・みたいに自分で
決められる。
大地震なんかこない。きても俺んちだけは壊れない。そう納得しているわけで
平気だよね。

だいたい９０００万ぽっちのミニ不動産３つの改修費用なんて知れてる。
不動産関連の弁護士で五十嵐敬喜さんという人がいたが、あのひとのおかげで
区分所有法という不完全な法律がずいぶん補強されたよね。
建築基準法についてはさすがお手上げみたいですが
http://www.youtube.com/watch?v=-5beNzNsTPA

とにかく大地震はさておき、危ない建築を見極められる人がいないのが
大問題だって五十嵐先生も言ってる。
デューデリが自分でできない人は、不動産は買うべきではないと思うよ。

ゴムに詳しい人はゴムに投資、日本のマンションに詳しい人はマンションに投資
１２００年周期の地震に詳しい人はそれをレポートして海外投資をシンガポールなり
インドなり上海なりに誘導したらいいんですよ。

画一的に日本の不動産とか東京の不動産とかいっちゃうところが素人なんだよね。

さて、行ってらっしゃい。年明けは弁護士先生インドあたりかな。いますごいよね。

>>913
M9クラスだと何故皆さん即死なんでしょうか？
まぁ、マグニチュードとはなんたるかを理解したつもりで知ったかぶりをしちゃったんでしょうが、あまりにも恥ずかしすぎです


>>916
推定の積み重ねが何故悪いのですか？
そもそもそれを言い出しちゃったらリスク分析は無意味になりますが？
あなたはリスク分析やBCPがなんたるかの基本的な理解が全くできていない人であることがばればれですよ


>>917
せめて確率という漢字を覚えてから書き込んで欲しいな


なんか、年末なのに痛々しい書き込みが多いですね

マグニチュードと震度というのを素人さんは誤解している。
それとモーメントマグニチュードと表面派マグニチュード
の違いもわかってない人が多い。

そもそもマグニチュードは地震のエネルギーの強さを表す
数字。実際の影響は到達した時点の震度（揺れの強さ）で
表す。計測震度計で観測する。

確かに東海・東南海のプレートテクトニクスによる大地震
の規模がＭ９だとしても、名古屋の震度が７なら横浜は
６．５、東京はせいぜい６くらいじゃないのかな。

歴史的に記録にないというのは影響の範囲が局地的か震度が
小さかったのかもしれない。
震源地のエネルギーは大きくても伝わり方は異なる。
チリ地震のときの津波は有名だが揺れも我が国で記録されている。
地盤を通じて伝わる波動は減衰する。震源地の深さなどで震度の
分布は相当に違ってくる。

長周期地震波というのは、比較的やわらかい沖積層のなかで
増幅されて波長が伸びる、つまりゆるやかな振動が伝わる。
７秒周期の振動というのは相当にゆっくりした動き。これに
共鳴する固有周期の建造物だけが揺れ、そうでないものは
揺れない。

国の施設がマグニチュード８．７対応だとか駄法螺こいてた人が
いたが、そんなの意味ない。
その場の震度のいくつまでに対応できるかが重要。
耐震設計とは、震度を基準に設計するものだ。
震度７で倒壊しないとかそういうレベル
震度７というのはどういう揺れかというと
家屋の30%以上が倒れ、山崩れや地割れができる。
というレベル。

東京湾北部直下型でも想定震度は６だったよ確か。

>623
ケータイからカキコ乙！

でもちょっと早すぎたなｗ

これは、どこまで行っても平行線ですねぇ。
宮古島に住むやつは台風が怖くないのか、長崎県のやつは水害の学習効果がないのかというのと同じ。

断層から推定するのはモーメントマグ二チュードといいます。その場で起きた地震のエネルギーの大きさを推定します。一方表面のエネルギーを表面マグニチュードと呼びます。Ｍ９のエネルギーまともに受けたら転倒して即死ですよ。
エネルギーが伝搬することで地盤の隆起が起こるわけでなく地盤の隆起や沈下そのものが地震の一部なわけです。
プレートテクトニクスというのは学説です。何か起きたらその理由を説明するのに大変都合がいい。しかしそれを未来予測に使ってるいるのは詐欺師だけ。

震源地でＭ９のエネルギーが地殻を伝搬して減衰しながら地上へ到達する。
固い物質は地震のエネルギーを伝搬しづらいから距離の二乗に反比例して振幅つまり地震のエネルギーは減衰するのです。
直下型ってのは怖いわけです。活断層とかのマップが産総研から出ていますから見てみるといいですよ。断層がそのまま震源となる場合も結構多いです。

リスクマネジメントって掛け算だからねぇ

誤差ってどんどん広がっていく。

また一個でも不確かな情報が入ったら全部ウソってはなしでしょ。

当該地区で今後３０年間に震度６以上の地震が起きる確率　７０％（科学的根拠不明）
その建物が震度６で受けるであろう被害　　　　　　　　　簿価の１０％程度
その改修までの空室時間　　　　　　　　　　　　　　　　６か月
家賃の低下　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　５％
不動産時価の低下　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１０％

こりゃ誰でもやめたくなりますわなｗ

何のための計算かといえばファンドが日本の起業買収するときの保有夫不動産
を過小評価するための道具立てだわさ。　　　　　　　　　　　　　　　

人からもらった情報でデューデリしているようなお気楽な人にはリスクマネジメントの
本質はわからないだろう。
リスクマネジメントとはどこまでその対象に詳しくなれるかだよ。

ところで世帯年収1000万から2000万の方、いくらの家を買いますか？

その点でいえば、立地といい災害後の対応といいワンルームは確かにやばい。しかし立地を考えると災害復旧の再開発では地権者になってぼろもうけできそうな気もするよ。
ローンに関しては災害復旧無利子融資とか出てきそう。復旧住宅確保特別措置法とかでるぞきっと。被災住宅固定資産税免除とかあるだろ。
資材なんて韓国中国台湾からいくらでも来るよ。地方のあぶれゼネコンが大挙して東京にくる。日比谷公園は労働者のテント村になるね。東大阪の労働者も全部東京で復旧工事だ。
赤字国債増発する名目ができて政府は喜ぶな。国債発行残高はかるく１千兆円超すなぁ。

>>925
意味不明・・・
もう少し一般人でもわかるように書いていただけないでしょうか？

>>926
平行線というよりも、あなたと私は根本的な軸が違うので平行かそうじゃないかを論じること自体に意味がありません
そもそもあなたの軸は地震の振幅でゆれゆれのようですが


で、プレートテクトニクスを未来予測に使っているのが詐欺しということですが
少なくとも地殻の移動については理論通りになっています
地殻の未来予測には十分使えるかとおもいますが、それを覆すような理論をお持ちならば即刻発表するべきだと思います

また、M9のエネルギーをまともにうけたら『転倒して即死』という珍説をお持ちのようですが、それこそ『まともに』うける状態ならば転倒どころか、加速機の中で再現されるような状態ですよ（笑）

地震の話に戻すと、震源という言葉から地震はある一点でエネルギーが発生して周りに伝わると考えちゃう人がいますが、実際は面にで発生していてそれの総和のエレルギーがマグニチュードとして語られるわけです
だから、M9のエネルギーをまともに受けるような状態は発生しません(笑)

毎年下関・南風泊からふぐを送ってもらっています。

そうなんですか、ふぐにはそういう危険性があったんですね。

教えてくれてありがとう。

あれほど美味いものはないと思っていましたが、そうですか毒がある

とは知りませんでした

もう食べないようにします・・・・てか。

>931
そりゃ確かに、いままで大船にのった気でいたのが、なんか必ず倒壊するみたいに
自信持って言われると揺らぎますわなぁ

そんな状況あるかなともう一度確認してみたわけですよ。

東海・東南海・南海地震で、東京の予想震度に起因する揺れで東京のマンション
ことに杭長２０ｍ以下で高強度コンクリートＰＣ造のタワーマンションが
復旧でもめるほどの被害を受ける確率はきわめて少ないと思いますよ。

問題ありそうなのは中層の隠れた耐震偽装だね。これは五十嵐先生の言うとおり

構造計算書子細に眺めて買ったわけじゃないからちょっと心配ではあるよ。

さて、ワインあけて紅白みますわ。

>>927
確かな情報だけで構成された時点でそれはリスクとは呼びませんが？

普通は発生する可能性がある事象（リスク）を洗い出し、その発生確率と、それが発現した場合に発生するであろう影響から重要度を見極め対策やらを検討していくのが基本かと
で、発生確率がサイコロをふれば決定するほどに洗練される物なんてほとんどありませんし、そういう状態だからこそリスク分析をするのです

ちなみに、地震の発生確率は過去の事例や痕跡に基づいた統計学からきていますから、科学的ですし、どちらかというとリスク分析に使うものとしては洗練された部類でしょう
少なくても陰謀論を唱えて無視するようなものではないと思いますよ。
リスク分析はどちらかというと悲観的なサイドでおこなうのが一般的なものですから

年越し蕎麦食べて帰ってきたよ。
この二時間は俺は書き込みしてないからな。
インドになんていかないよ。
年明けはオーストラリア
日本法人の顧問弁護士してるし投資もしてるから
はっきりいって日本でマンションなんかよりはるかに低リスクで高収益。
日本の不動産には興味ないよ。日本で投資してるのは仕事上の付き合い程度。
俺もワインあけたよ。
紅白は例年興味ない。
格闘技がはじまるまで
たけしの番組みるよ!

フグはいいでしょ
おれもフグは大好き

なんか曲解してるよね。
俺はマンションが確実に倒壊するなんていってない。
地質調査からして次はマグニチュード9クラスの超巨大地震がくる可能性がある。
そのばあいには東京のマンションは倒壊はしなくても損傷する可能性がある。
そういうリスクも考えて投資したほうがいいと言ってるんだよ。
確実に大地震がくるとかマンションが倒壊するとか言ってないからね。
他人の意見は素直に聞いたほうがいいよ。

コブクロの流星　いいなぁ
トイレの神様は貧乏くさいから嫌いだ

さて
自営業がうらやましいですよ
。課税所得額を２００万以下にできるなら私も節税なんかしませんよ。
開業医の知人など最初から収入の６割は課税されませんからすごいですね、自営業

私はずっと給与所得者だから、勤務先は副業禁止でした。
支給額が１０００万超えたあたりから、どうやったら自営業並みの課税になるか
考えながら１０年近く毎年所得税＋住民税で１７０万～２００万払ってましたね。

１０年前から手探りでやりはじめました。株もやってみましたが、
株とか為替とか知識がないとだめですね。権利確定日とかお化粧とか仕手株だとか
ファンドの決算日だとかまるで不勉強でした。

たまたま不動産はにとっては自分の畑みたいなもので、何でも聞いてくれって世界
だったから安心感ありますよ。

今回の議論は、状況変化を見直す上で発想をひろげさせてくれるいい機会でしたよ。
礼をいいます。どうもありがとう。

地震リスクは心配してないけど、考えてみれば給与所得はだんだん減っていくわけで
６０歳以降、給与のあるうちに次の稼ぎを考えるべきかもしれませんね。

というかいろんなオプション持つことはいいことですからね。

ちょっと調べてみたら、東海・南海・東南海連動型地震って、東京はあんまり関係ないね。
M8.6（日本史上最大）だった宝永地震でも、伊豆以東では極端に震度が小さかったんだって。

地震を異常に恐れている弁護士センセイは関西か中京の人かな。

俺は弁護士で自営業だけど自営業がそんなに恵まれてる訳ではない。
たしかに税金は給与所得者と比べて有利な面も多い。やり方次第でかなり稼げしね。だけどいろんな面で給与所得者を羨ましく思うときはある。
この業界いつまでも仕事してる人が多いけど俺はもう疲れてきたよ。50ぐらいでその後の生活のメドついたら引退したい。

本題に戻るけど自宅は土地建物合わせて外構や諸経費まですべて含めて7200万だったよ。
ローンの残りはあと1500万ぐらい。

宝永は最大ではないよ。
この5000年で最大なのが1200年周期の超巨大地震。
前回は887年の仁和地震。
でもね 実は東京のマンション投資には揺れや損壊のほかに危険なリスクが存在しているんだよ。しかもそのリスクはあえて特別法で民法による損害賠償の対象外にされてしまっている。正確には補償額が限定されており意味なくされている。
さらにそのリスクは保険などでもカバーすることはできない。
そして特別法の存在を知っている人は一般にはまずいない。
どんな工法で建てたとかは一切関係ないし地盤も関係ない全く異なるリスク。
地震のみたいにやってる時間はないから詳細は控えておくよ。

ちなみに940のリスクは未知のリスクだから 確率はよくわからない。
一部の弁護士仲間では議論されてるけど
その悪法についてね。
そのリスクではマンション価値は最悪0になる。
そのリスクが今後40年で現実に起こる可能性は
20〜40%ぐらいかなと思ってます。
リスクがあることはたしかだけど可能性については
たんにわたしの見解です。

７０９条の特別法って、失火責任法じゃなくて？

で、仮に失火責任法がなかったとして、
所有するマンションが超巨大地震に起因する火災の被害にあったら誰かに求償できるの？

失火責任法のはずないでしょ
そんなのだったらかなりの人が知っている。
失火責任法があろうとなかろうと地震による火災で賠償請求などできないよ。
戦争でもテロでも隕石でもないからね。
ただ詳しい説明は面倒なのとそれ以上に本業にも関わっていて職業教えちゃったしその件の詳細述べると検索で特定されかねないから控えておきます。
最初はこのリスクのことは一切ふれないつもりだったけど罵りあいから脱したので老婆心ながら軽く伝えただけです。
実は体調悪くて蕎麦たべて少しワイン飲んだ以外はベッドにいたからたくさん書き込みしていました。
あけましておめでとうございます。
おやすみなさい。

あけましておめでとうございます。

私の考える最悪のリスクは事故物件になること。自殺や他殺です。
女子大生を入居させるときはかなり意識してます。
本人自殺しなくても襲われて殺されるとかありますから。
親と契約ですから子供とは直接会いませんけど

テナント審査は慎重にやります。住んでるマンション追い出された総会屋まがいの
オッサンが借入申し込んだりとかしてきたので、自宅と会社を見に行きましたよ。
変な旗があるのが窓から見えた。もちろん断りました。
下手に貸すと立ち退かせるのに弁護士さんの費用かかりますから嫌なんです。

一応ここ１０年お世話になってる弁護士先生にはお歳暮贈ってます。

納税証明書とれば暴力団関係者はだいたいわかります。

地震で人が死んだ部屋も事故物件ですね。まぁ１Ｌですから元気のいい人しか
借りませんけど、家具の転倒で圧死はあります。

あと何だろう。考えるのも楽しいですね。

あとは、容積率の下方修正かな。これは国家賠償法の対象にはならない。

なんだろなぁ。

マンション内の感染症発生？細菌テロリスク。街区が封鎖になったら確かに家賃はとれない。
それから、中国人が買っている区分所有建物があるとき突然中国共産党に押収されるとか、
これなんか小説書けそうですね。

筒井康隆が２０年若ければ書いてますね。

宅建レベルの民法ではかなわないですねｗ

このリスクは地震と違い政府により事前に対策することが可能！対策により危険はほとんどなくなる。
まだ話題にあまりなってないし危機感持ってる人も少ないけど一部の政治家 弁護士 学者などはかなり危険だと認識してきてる。
なぜ弁護士や政治家も入ってるかと言えば法律改正や訴訟も必要だから。
マンションに限った問題ではないのだけれどね。木造でも鉄骨でも同じ。
このリスクは可能性が高いわけではないけど実際に起きた場合には大地震よりはるかに甚大な被害になるよ。
事故物件とかいろんなリスクがあるね。
学生の頃に彼女の友達が不動産業者にレイプされて殺されてかわいそうだった。
寝つけないからつい書き込みしてしまった。

あとマンション所有してるなら施設賠償責任も手当てしておいたほうがいい。
もうしてるならいいけどね。賃借人の過失なら賃借人の個人賠償責任保険などで対応できるけど
いつだか相談された案件で賃貸用マンションだが賃借人の過失ではなく配管の関係での漏水で損害賠償額300万超えてたよ。

ああ、現行法じゃないのね。
文句があるなら民主党にどうぞ。

いろいろ調べちゃったよ。
ヒンカク法でもないし、ＰＬ法でもないし、なんだろうって。

継続家賃とインフレ対応ですかね。

今後40年でインフレ（スタグフレーション）が現実に起こる可能性は20〜40%ぐらい
かもしれません。

インフレはローンの負担を小さくしてくれます。
金利もあがりますが５年１２５％ルールで未払い金利が積み上がるだけ。
残債の額がかわらなくてもマネーの価値が減る分だけ小さくなる
。
既存家賃の値上げは相当厄介です。
大家に不利な法律が１９４０年から続いています。戦時下の出征兵士の銃後の憂い
をなくすために、大家がインフレでも家賃をあげないようにした国家の悪法です。

定期借家更新なしという制度もありますが、家賃相場が下がるので大手の賃貸マンション以外
個人の大家ではやりたがりません。

家賃は店子が値上げを了承せず、従来の家賃を振り込んできたら買主が受けとれば、
継続家賃を了承したことになります。
大家が受け取らない場合は（契約時に借家人の口座を聞いてない場合が多いので
内容証明郵便で「受け取らない」旨を添えて口座番号を聞いて返金します。

店子は家賃を供託し訴訟になる。訴訟はもちろん大家が起こす。
訴訟になるとたちのわるい居座り屋とかが出てきて転貸借契約をみせてわしは賃料はろうとるで
とか怒鳴る。

転貸禁止命令を裁判所に出してもらうとか、厄介なんですよ借家法。
不動産関係はあっちの世界の人はプロですからね。
何とか示談になって家賃とれても
消費者物価が上昇しても店子の所得が伸びなくて周辺相場もあがらないと家賃は塩漬け。
老後家賃収入で生活するビジョンも見直さねばなりません。


ただし、インフレですから場所によっては不動産の価格は上昇します。
インフレ時は既存家賃に甘んじ空室率が極端に低下、新築物件の需要は高まる。
定期借家契約で貸せば物価に応じた賃料がとれる場合もあるからです。

１９９０年頃はバブルでしたが、丸の内・大手町の賃料で新規が１０万／月坪　
継続２．５万月／坪（建て替え前の丸ビル）などいうのが実際ありましたね。
店子の居座りはいつの時代もやっかい。

マンション賃貸でもっと大きな話題は、連帯保証人が
とれなくなっていること。
そもそも若年層は親などを連帯保証人してきたけど、
現在の平均年齢は４５．３歳。つまり親は７５歳以上の
年金生活者。
こんなのに保証人になってもらって滞納家賃どうやって
とるんだろう。とれまへんな。

そこでリプラスができたけど不動産投資で倒産しちゃった。
リクルートとか他の保証会社もあるけど、もともと低金利時代で
儲かる商売ではない。

法人契約で入居者本人を保証人にするケースが多い。
その場合会社を調べまくるがこいつもやっかい。

でも店子様あっての賃貸

。どこかに店子神社でもあったら
初詣にいきたいくらい
ありがたい存在です。

特にデフレの現在は長期入居は神様です。

>947
施設賠償責任は保有物件が築１０年以内のものなので漏水はテナントの過失以外
考えにくいです。

給水管の腐食や排水管の詰りの溢水事故は保守会社の責任でもあります。多くは
共用部の損害保険でカバーできたりしますよ。

１０年過ぎるあたりから、管理組合の総会に出るようにしなくてはいけませんね。
長期修繕の第一回目ですから、理事長になって工事見積もり査定するのが楽しみです。

テナント退去のたびに内装工事入れているので、給排水管も調べさせるようにします。
ファイバースコープ調査とか便利なものができましたから。
排水管の水漏れなら、維持管理契約に排水ブロワ―の処理とか入っているはず。
それがあっての事故なら、管理会社にも文句を言えます。

で、３００万の損害賠償？嘘でしょ。住宅で下階の住居に水漏れしても二重天井なら
シミをつくるだけ。たまたま下にパソコンおいてあってデートレができなくなった
とか、高価なリトグラフやタピストリーにシミがついたとかいうのなら別だけど、

５３㎡程度の部屋のクロス張り替えなんて５０万円もかからないでしょ。

設備劣化は２０年を境にひどくなります。２５年過ぎたあたりは、住宅用と用途では
使えなくなるのが普通。当初からオフィス転用可能な立地にしておくことです。
管理規約でオフィス使用禁止とかうたってあっても住居兼事務所は許されているため
長い間にはオフィス貸しが増えていくのが実態。

その先は再開発待ち。いろいろ楽しめますよ。

もとい、２５年は言い過ぎ。３５年ね。

あった、あった。２３㎡の１ｋのクロス張り替えで壁が８万天井が２万で１０万だよ。
高級品のクロスでも１５万あれば足りる。下階の被害がどこまで広かったかしらない
が、休業補償みたいのとられたのかな。工事の手配さえ早くすれば工事費＋精神的損害賠償
で５０万でおつりくるでしょ。
ぼられたもんですな先生。

＞賃借人の過失ではなく配管の関係での漏水で損害賠償額300万超えてたよ。

これ一棟貸しでしょ。下にコンビニでも入れていたのかもね。
それにしてもオレに相談してくれたら被害見積もり算定してやったのに
惜しかったですね。

どこから見積もったんですかね。まず仮に見舞金だすか修繕代理代行させて
もらえばいいんですよ。
あとからわけのわからない業者の請求書つきつけ
られたんじゃないですかねぇ。

下は店舗で休業損害が発生しましたよ。
そういう場合に備えて占有部分の火災保険にも施設賠償を付帯できるようですよ。
専門ではないしはっきり覚えていませんがかなり安いようですよ。

なんだか年末年始は体調悪くなることが多い。
昨日からいまだにほぼ寝たきり状態です。
初詣どころではないな。

下階がデータセンタでなくてよかったですね。

マンションでも下階が店舗なら気の利いた設計なら水回りにピットを
設けて塗膜防水とかしてますね。
私はロンドンの古いホテルの３階に泊まったときに酔っぱらって
バスタブの水溢れさせてロビーの天井に水漏れさせたことがありますよ。
向こうは保険かけてるはずなのに、デポジットで１０００ポンドおいてけ
というからオーバーフローのパイプの詰りだろうと主張して一銭も払わなかった

何日休業したのかな
コンビニの粗利って一日１５万だから７日で１０５万
天井のクロス、照明器具の事故等がなければクロス張り替えで材工２０万
商品損害があっても１５０万で済んだでしょうね。初期動作が悪かったんですか？

南青山あたりのレストランの上階なら話は別ですが、そういう部屋を持つ人は
改装の際に水回りに防水ピットを造ってあげ床にするべきですね。

東海・東南海・南海地震は海洋型プレート境界地震
一定周期があると考えられるのはひずみが蓄えられて放出
するのに一定の時間がかかるという仮説から。歴史的にもなんとなくそれらしい記述や
断層の年代判定でもわかりつつある。
しかしながら
>940
http://www.bo-sai.co.jp/tounankainankai.htm
どこにも東京が震度６以上なんて書いてない。

一方内陸型プレート内地震は活断層のどこにいつ地震が発生するかは全く予測は不能。
一時期大騒ぎした東京湾北部直下型、東京南部直下型はいずれも「３０年以内に７０％」
と言われたが、そもそも海溝型地震と一体になって起こるものなのかプレート内地震なのか
想定すら曖昧できわめて科学的根拠に乏しい。


「首都直下地震は何も分かっていないというのが事実。おぼろげにも見えないものにピントを合わせていくようなもの」。同研究所の酒井慎一准教授（地震学）はこう例える。
東大地震研究所のエースがこういってるわけです。
http://jutaku.homeskun.com/taishin/doko/taishin_XXX/readatcl.php?atcl=...

一方で件の酒井先生が長周期地震動の話をするものだから、３連動大地震で首都圏の
長周期地震動で震度６以上の被害がでるみたいな、とんちんかんな話になっている
みたいですね。

あのさぁ
あんたらいつまでスレ違いの話題を続ければ気が済むんや？
新年になったんだからやめろ
ｽﾚﾀｲもよめんの。
ふさわしいｽﾚにいけ

何話しても自由だろ。こんな閑散スレ

あんた誰？

もしかりに震度６弱の地震がきたら、何が壊れるか。
ワンルームの場合
ドア枠がゆがむ可能性あり。
外壁亀裂、タイル剥落・・・なんともいえない。
給水タンクの基礎損傷、
ポンプモーター損傷給排水配管の一部断裂・・・
くらいで、このあたりはすべて共用部。
大規模修繕前なら修繕積立金＋１００万程度で解決する。

もっとも大家が嫌気がさして売却しはじめたら、
安値で買い取って回収して投資家に売る業者が出てくるでしょうね。
ワンルームってそういうふてぶてしい業界ですよ。
仮にそこまで１年かかるとして２５０万円くらいのロスでしょう？
小型１Ｌのほうは修繕が最大３００万、空室による支出は１８０万／年、
中型１Ｌはスーパーゼネコン施工の物件で戸数が大規模だから、まぁ無傷かなと。
あっても修繕積立金の取り崩しで対応するでしょう。

阪神淡路が神戸三宮地区で震度７、関東大震災が大手町で６強ですよ。
ポートアイランドの高層マンションもホテルもとりたてて改修するほどの
被害なかったことは日本の耐震設計の誇りでもあるわけですよ。
逆に、１９８１年以前の旧耐震の中古買っている人、耐震偽装やってそうな
危ないマンションは怖いです。震度６で柱断裂したらもうおしまいですから。
関東大震災は、昼時で七輪の火を使っていた最中の出来事で木造の家屋が
密集していたから、阪神淡路の永田地区のように火災の被害が大きかった。
当時も公共施設を中心にＲＣ建物はありましたけど、明治・大正初期には
耐震基準などありませんでしたよ。なにしろ計算は計算尺とそろばんの
時代ですから。

>358
年収１０００万から２０００万の人は７２００万の家を買って

せっせと繰り上げる人と

繰り上げないで老後の備えに賃貸マンション買うという、

２タイプ間での討論が続いていたんじゃないの。

横レスはやめれ。

答えわかったよーん。
スタグフレーションが発生すれば家賃滞納がいたるところで発生。裁判所に
持ち込んでも判決がでるまでに時間かかる。立ち退き強制執行までに時間と
費用がかかる。裁判が遅滞化すればマンションはスラム化。最悪資産価値は
ゼロになる。
家賃滞納が裁判所の強制執行の遅れで長期に及んでも損害賠償の対象に
できるのは差し押さえた家財の売却のみ。
http://fukuyama.cup.com/iroiro/shikkou.html

ていうか、弁護士センセイのなぞかけの答えは
ハイパーインフレになっても家賃値上げできない、滞納された日には
訴訟で時間がかかる。追い出しできない・・・以上借家法
http://news.livedoor.com/article/detail/5220165/
きわめて不動産賃貸の基礎の基礎

不動産は老後のインフレヘッジに買っているわけですがインフレの
金利変動には
①繰り上げで対応
②店子居座り家賃低迷には強制執行空き家化のあと値上がりした物件
　売却
③売却益で他の繰り上げ

家賃の延滞金利を法定金利の上限に設定しておけば
店子に債務は残るが物価が３倍になっていたら
金利も知れてる。
家賃値上げには既存家賃供託されたら争えない
やはり定期借家契約しかないかな。

まだ体調悪い。
最悪だ

色々考えてくれているが
かえって離れていってるような。
でも色々考えるのはいいことだね。

これから親戚とあわなければならない(＞＜)

まぁ、本当に困ったらこういう賃貸不動産専門弁護士に相談することだね。
http://www.emg-law-office.jp/soshou.html#saikensashiosae
http://www.your-realestate-lawyer.com/
なかなか面白そうなセミナーやってるようだ。
弁護士さんは、広告禁止がとけてＷｅｂで宣伝してるけど
本来匿名性がきわめて重要な世界だと思うけどどうなんだろう。

＞東京のマンション投資に存在する危険なリスク
＞特別法で民法による損害賠償の対象外、正確には補償額が限定されており意味なくされている。
＞そして特別法の存在を知っている人は一般にはまずいない。

1954(S29)年　利息制限法
1921(T10)年　借地法、借家法
1947(S22)年　国家賠償法
1961(S36)年　原子力損害の賠償に関する法律
1978(S53)年　仮登記担保契約に関する法律

　前条第一項の場合において、第七条の二第二項に規定する損害賠償措置を講じて本邦の水域に外国原子力船を立ち入らせる原子力事業者が損害を賠償する責めに任ずべき額は、同項に規定する額までとする。
原発だろう。
センセイ原発の事故調査やってますでしょ。

初めて投稿します。
まだ不動産は初心者のため初歩的な質問ですが、ご教示よろしくお願いいたします。

現在４２歳、給与所得者で年収１５００万円です。
３年前に初めて新築分譲マンション３２００万円を２５年フルローンで購入しましたが、来年度末（２０１２年３月末）で転勤することが内定しています。
新しい勤務地は現在の住居からは通勤困難な場所のため転居する予定ですが、そこで定年（６５歳）まで勤務することになりそうですので、新しい勤務地でもマンションを購入して生活したいと考えています。

現在のマンションについてはJRと私鉄の２駅いずれも徒歩５分以内と利便性の高い場所にあり、賃貸に出すことが可能と思われますので、売却はせず賃貸物件として保有継続したいと考えています。
ここで転居先で新たにマンションを購入する場合（具体的物件はまだ決まっていません）、ローンはどのような形で組めば良いのでしょうか。

住宅ローンを重複して契約はできないと思いますので、どちらかを住宅ローン、他方を別のローンとする形になると思いますが、実際に居住する住居に住宅ローンが適用されると考えると、新たに購入するマンションが住宅ローンの対象となるかと思いますが、その場合現在のマンションのローンはどのような形で処理すれば良いのでしょうか。

調べてみるとアパートローンとかセカンドハウスローンとかいろいろな形のローンがあるようですが、どれもしっくりとこない印象があり、正直どのような形のローンにすれば良いのかが分からず困っています。
あと半年もすれば本腰を入れて物件探しも始めなければなりませんが、それまでに資金計画について勉強しておきたいと考えています。ご教示の程よろしくお願いいたします。

現在の住宅ローンを残せば、新たなローンはセカンドハウスローンがいいでしょう。金利は２．４７５％。優遇は物件、属性であるかもしれません。
ローン控除は最初の物件でうけていれば継続ですね。新規ではローン控除ないです。
今の住宅ローンをアパマンローンに借り換えるとローン諸経費がかかり損です。
１５００万の年収があれば、８０００万くらいの融資枠があるから二軒目の方がローン金額が増えるかもしれませんね。メガバンクの変動ならアパマンもセカンドも金利は2.475で同じ。

>968

住宅ローン、平気でダブルで借りられます。
試しに、転居先で何かいい物件見つかった際に、仲介業者に聞いてみればわかります。

９６８です。
９６９さん、９７０さん新年早々の問い合わせにも関わらず、アドバイスをいただきましてありがとうございました。
お二人のご意見を参考にして、とりあえず具体的な物件が見つかるまではセカンドハウスローンやその他のローンについて下調べをしておき、物件が見つかった時点で住宅ローンについて業者に確認してみたいと思います。
大変参考になりました。ありがとうございました。

>>970
いい加減なこと言うな！

http://tukui.blog55.fc2.com/blog-category-7.html
地震関係にくわしい弁護士さんているんですね。

＞968
個人のローンの記録は、全銀協のデータベースでわかる。住宅ローンを申し込んでも
すでに住宅ローンが申し込んであれば他行であれ信金であればれる。

>919
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=0000...
ハワイのコンド安くなったねぇ。借り手があれば賃貸用に買っておくけど
６５歳過ぎてから考えます。シンガポールも好きだし。
ハワイは減価償却でメリットありそうだけど、管理に飛行機代かかる。
自分がすまないと、ちょっと不安です。

今後１０年、最も値上がりするのは、ムンバイ。ニューデリー
いまから見極めて日本の投資のなかでハウジング物件買っておくのも
面白いですよ。

弁護士先生、正解のヒントくらい書いてください。夜も眠れません。
アエラの記者が書いたマンション本も買って読みましたが思い当たるものがありません。
よろしくお願いします。

夫55歳0万、妻56歳400万、子供なし
夫婦合算400万
物件価格7000万
返済期間0年
ローン不可能

マンション
100平米
4ＬＤＫ
ＬＤＫ28畳
洋室6畳、6畳、5畳

公団・ＵＲ賃貸家賃13万円払いながら、妻の年収だけを貯めてきました。
失業を機に我が家を初めて買いました。

また、スレタイ読めない人が現れたぞｗ

現在国会提出中の法案としては、こんなのがあります。

賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案
http://www.mlit.go.jp/common/000109560.pdf

この法律が成立すると、家賃債権の不当な取立て行為
（鍵の交換、動産の持出し・保管、深夜・早朝の督促など）
が禁止されることになりますが、損害賠償の制限は盛り込まれていません。

一方、先月には全国自死遺族連絡会が自殺のあった物件に関する損害賠償のルール化（賠償制限？）
を内容とする法律の制定を求める要望を内閣府に出したそうです。
http://ainokaisendai.web.fc2.com/renrakukai.kizi.html

こちらは、現時点では法案化の動きがあるわけではありませんが、
もしもこうした法律ができたら、損害賠償の制限が特別法で定められることになりますから、
影響は大きいでしょうね。

震災で100分の1位傾いた場合どうするか。明らかに損壊はある。

>972,974

お前らが無知なだけ。

大地震は一回きたらその後５０年以上は来ないらしいよ。だからすこし壊れたくらいなら
そのまま使うらしい。これほんと。

＞また、スレタイ読めない人が現れたぞ

年収１０００万～２０００万で退職直後に買うから世帯年収が４００万円

要するに７０００万円の家を買った！　です

それがどうしたん？

住宅ローンは組むだけでさまざまなメリットがある。
キャッシュが手元にあってローンを組んでもやかったんじゃないの？

住宅ローンは、金利が全然安いからね～
投資や車・セカンドハウス購入用に自己資金は使って、あとはなるべくローンという手もある。

年収１０００万になる１０年前にマンションを購入しました。
ですから、マンション買えません！

世帯年収1800万円、一馬力、現在夫39歳、妻28歳（専業主婦）、子供1人（いま2人目を妊娠中）。
妻は資産家の娘で、いまだに親のクレジットカードの家族会員になっていて好きなものをカードで買っています。

このたび戸建てを新築しました。田園都市線の沿線で駅から徒歩10分程、土地40坪、建物40坪で、総コストが1.3億ほどでした。ローンが払えなくなったら、妻の親にでも肩代わりしてもらおうと密かに考えています。

＞989
住まいはわかったけど、服はどこで買って、レストランはどんなとこに行くの？

んだぁ、嘘かよ。けつ。つまらん。
願望書くなよ。

>>989
関西在住なので、あまり東京の土地勘がないのですが、そんな良さそうな所で、１億３千万で家が建つのですか？結構安いんですね。東京では、中の上くらいの場所なんでしょうか？良く分かりません。

土地が坪２００万で、建物坪８０万で　８０００万＋３２００万＋外構で楽勝かと

>>989

自己資金はいかほどですか？

1000万に近いと税金で手取りは増えないです。