ザ・パークハウス 用賀プレイスってどうですか？

玉川台の中古を見ても、用賀はリセールバリューが不安。大井町線を許容できる人なら、上野毛～大岡山まで、優良マンションの選択肢はぐ～と増えますから……予算が追いつけばの話ですがw 　

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上用賀の三井は、ここの反響を見て、販売のタイミングを探るのかな。

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>>200 匿名さん

ここが、全熱交換換気ならいいけどね、どうかな。
個別宅配ロッカーを見送っている時点で高級指向ではないからね。たぶん、壁ぽこだよ。
しかも、エアコンも、天井カセットではないと予想。

隣に学生寮を建てていることを勘案しても、ここに高級マンションは建てないよね。

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いまどきの新築に天カセを期待するなんて。。。まして、ここはファミリーマンション

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上用賀の三井も結局カンパチだからなぁ。
用賀のど本命はやっぱり野村でしょう。これはたぶんこのあたりでは記録的な値付けになる。

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>>208 購入経験者さん

野村の物件は、用賀のどのあたりに建つのですか？

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>>205 匿名さん

天カセはある程度のグレード以上のマンションにしか採用されないから、マンションのグレードのバロメーターになってるね。

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>>207 匿名さん

これ。
しかも更新時に規格変わってると、はめ込み部材みたいなので隙間埋められることもある。
長く住むつもりならあまりオススメはしないかな

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>>用賀の本命はやっぱり野村でしょう。これはたぶんこのあたりでは記録的な値付けになる。

このあたりは、グランフォート、ラ・コルダ、パークシティなどランドマーク的なマンションはあるけど、もう古すぎて。
ノムラの件は久々にビッグプロジェクトで、竹田設計だからデザインも注目しています。高級低層なので、＠１０００クラスかな。まだ数年先の話だから、じっくり待てる人にはいいでしょうね。

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>>209 匿名さん
野村は上用賀の老人ホームのフランシスコ・ヴィラがあった箇所の跡地で、駅まで10分程度はありますが、閑静で木々が立派で道幅が広い一等地です。

用賀エリアはまとまった区画がなかなか取りにくく、比較的出やすい物件はどうしても企業が土地を売却しやすいカンパチ沿いになりますが、ここはカンパチの騒音と無縁です。

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上用賀は、住環境がいいですよ。桜並木、整然と区画された街並み、高層の建物が少なく、フラットで空も広い。かつては買い物が不便でしたが、ソコラ用賀ができ、店舗の広いマイバス、セブイレブンがオープンして、急な買い出しも楽になりましたね。ノムラは稀有な土地を取得したと思います。とにかく敷地が広い。関係者にも聞いたけど、開発が楽しみ。玉川台は駅に近いといっても、ゴチャゴチャして落ち着かない。

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カンパチ沿いの部屋に住んでましたが、サッシが二重で、等級が高いものが使われていたので、音は気にならなかったです(振動も)
住んでみて拍子抜けしたくらい。
緊急車両やバリバリ音を立てるバイクくらいですかね、気になるとしたら。でも少し聞こえるくらいで、すぐ通り過ぎるので問題ないです。
もちろん窓を開けて生活はできませんが。。。

環八というイメージで皆が忌避して値段が安く出るならお得だと思います。環八沿いの店にも行きやすかったですし。

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>>212 匿名さん

徒歩13分あるので、そんな高値にはなりません。
残念でした。

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＞＞徒歩13分あるので、そんな高値にはなりません。
残念でした。

残念でした、距離は関係ございません。

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距離が価格に関係ない？　
妄想凄いな。笑

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玉川台といえば、以前、高架下にブルーシート小屋が点在していて、世田谷にもこんなところがあるのかと驚いた。あの“住人たち”は、どこへ行ったのか。

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私も、上用賀推しです！

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関係ないとは言わないが、世田谷では距離ファクターは都心ほど高くないよ。
陸の孤島の深沢とか、そこまでいかんくとも瀬田とか異常な価格だし。

あと、地元民ならわかるけど徒歩13分もかからないよ。
徒歩13分って、北口までの距離だと思うんだけど、上用賀の人は、北口あんま使わんよ。
ビジネススクエアから出入りするんで、たぶん10分くらいだと思う。
もっというと、導線上に駐輪場があるから、多分賞味5分くらだいよ。

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信号もないしね。
用賀といえば用賀一丁目が有名だが、あそこにいくには信号がいくつかあって、その中の一個は246だし、同じ駅距離でも賞味時間は、全然上用賀のほうが速いよ。
ってのは地元民ならみんな知ってるが。

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深沢はともかく、瀬田は陸の孤島ではありませんw 。とくにフタコに近い瀬田一丁目は高台超一等地。大成有楽が建設中のマンションは完全未公開販売で＠１２００クラス。周辺は「半沢直樹」のロケに使用された豪邸なども。もちろん、上用賀のプラウドも期待大です。

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令和の新築バブルマンションを、高額＝高級とみる時点で、議論がかみ合いませんね。

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>>221 購入経験者さん

現役バリバリ世代としては、駅遠物件は勘弁です。
やはり、駅着いたら、もうすぐ玄関バタンキューが理想。

駅降りてから、10分以上は無理です。
その意味で、私は、野村の物件よりはこちらに期待していまさす。MR楽しみ！

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>>200 匿名さん
モデルルームの案内こないのですが門前払いされてるのでしょうか

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玉川台の新築で億を惜しまずですか。用賀駅近で、パッとした物件が出てきませんね。目立つのは、用賀ビジネススクエア。ここがタワマンだったら、すごい価値はあったでしょうが・・・

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229に同意。
一昔前なら玉川台に億出すのは狂気だが、事実として価格は上がり続けている。
外国人規制と金利上昇で踊り場は来そうだが、その分ローン負担率はあがる。
何より、欧米との物価/賃金差を考えると、ここからは継続的に物価と賃上げが続くと考えるのが妥当なので、5年後には1億で玉川台に住めて良かったねってなってもおかしくない。

直近だと三井の用賀三丁目、あれは今思えばめちゃくちゃやすかった。

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用賀三丁目の中古、あの間取りで億か？　マンコミュで音が響くとクレームあるけど。詰め詰めでバルコニーは小さいし。深沢七丁目のパクホは、まともだった。

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築浅中古、用賀駅近でも、ディアナコート、ピアース、売れず。億は高いということ？

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>>227 eマンションさん

基本的には、エントリーしてアンケート答えれば、ＭＲ予約案内はメール配信される仕組みです。

もちろん、アンケートを全部答えていないとか、あまりにも酷い回答書いていたりしたら、呼ばれないかも知れませんね。

でも、普通の回答なら、必ず案内が来るはずです。
人数多くて、何回かに分けて配信しているとか？！

もし、今回来なくても、次回の案内会で配信されるんじゃないですか？

私も予約は直近の日時は満席でその翌週末になりましたから。結構人気なのでしょうね。

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MRを構える以上、長丁場を見込んでいるんでしょうね。戸数も多い。さりとて、いまのマンション市況で、安値で売る気はさらさらないでしょうし。分譲中の中町のプラウドは強気な価格のようだが、用賀と客層はかち合うのか？　ちょっと気になる。

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ふつう、筋のいい客なら、営業のレスポンスも速いはずだけどなあ

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プラウドは環八や２４６沿いではないものの、上野毛からも等々力からも距離がある。トータルではパークハウスよりグレードは上のような気もするが、価格が……。知り合いの仲介会社の所長さん曰く、リセールを考えるなら、田都にしなさいとｗ　そうだよなあ。用賀のほうが暮らしに便利だし。でも、上用賀は庶民にも若いパワカでも買えないだろう。

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今や用賀も世帯年収2,000万からがデフォになってきてますからね。
今用賀で持ち家（マンション含む）持っている人は勝ち組ですよ。

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世帯年収の根拠はいざ知らず、用賀は、しょっぱい物件しかない。

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しかし、ちょっと解せないなあ。

この比較的小規模（100戸未満）でMR作って身構えた物件にしては、仕様レベルが見合ってない。

大規模だとか高級仕様の物件だと総額が高くなるので、MR代も賄えてじっくり売りに行くが、小規模：中低級仕様だと、三鷹のパークハウス武蔵野レジデンスみたいにMR無しで完成販売する。

今回は二子玉の土地代使ってMR販売しっかりやるわけで、大規模か高級仕様にしそうなところなのに、何故か、あれ？っていう感じ。

それとも、未発表だけど室内が凄い高級仕様なのかな。
いずれにしても、来月のMRが待ち遠しい。

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>>223 買い替え検討中さん
上用賀と言えども、あれは遠すぎる。

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>>上用賀と言えども、あれは遠すぎる。

用賀駅近のリセールが落ちる物件でもお買いください。

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>>236 評判気になるさん
確かにイニシャルの価格やブランドは田都と大井町であんま差がないが、半蔵門線直通の田都と大井町止まりの大井町線じゃ今後数十年のリセールに差がでそうですね。

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上用賀のプラウドは２８年竣工ということで、かなり先ですね。
まだ、HPも完成していないですが、ここの検討者と被りますかね？

駅近（７分）の中低級仕様マンションと、１３分の高級？仕様マンションの戦いですかね。

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>>243 匿名さん
タイムライン的にも価格帯的にも好み的にも被らないと思います。
被りそうでこの辺で出そうなのだとプラウド弦巻かなぁ。
駅距離はありますが、図書館の近くで、閑静なエリアです。
弦巻全体としては容積率150%エリアなので割とごちゃごちゃ感ありますが、
このマンションの建設地は区画が大きめで、雰囲気が多いです。

この近くで、三井ホームの見たことないくらいのサイズの家が今建設中です。
あれは前澤さんでも住むのだろうか。。

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弦巻なら、スミフも建設中

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環八とか首都高避けて、かつ田都の落ち着いたエリアがいいなら、弦巻2物件はありですよね。
ただ、駅距離が上がる一方で、騒音と空気と匂いの問題がなくなるので、このマンションよりは間違いなく高いでしょうね。
坪単価も年々上がってますし。

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弦巻は海抜が高いから、不動産価格も高いw でも、なんかパッとしない。古いマンションばかり。世田谷区民でも住みたい街で人気があるとは言えないし。駅遠でも深沢のような雰囲気があれば・・・

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>>247 匿名さん
近隣より容積率が高いせいだと思うんよね。
3階建ての、出っ歯みたいなベランダを二個備えた狭小住宅が多いのと、年季の入ったアパート/マンションが多いからな。
玉川地域じゃないから、あんまり区画整理もされてないし。
近隣の住宅エリアの上用賀, 桜新町, 深沢,等々力なんかとはやっぱり雰囲気が違う。

ただ地盤は鉄板。

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何丁目かにもよるけど、住環境の良さで世田谷なら成城、瀬田、深沢、等々力。グレード感のある低層レジデンスにマッチしたエリアだけど、新築がめったに出ないので、希少性は堅い。上用賀、桜新町は微妙。

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上用賀、桜新町(+用賀/新町)は基本的には完全に子育てサラリーマン用途。
幹線道路を渡らず、駅まで20分以内でアクセス可能。半蔵門線直通で鉄道利便性は抜群。公園の多さと閑静さ整備された道路と店の多さが魅力で、これは23区屈指。

瀬田深沢等々力(+岡本)あたりは、鉄道利便性が低く、完全に車移動するエグゼクティブ向け。駅まで、幹線道路をわたるか、坂を登るか20分以上あるか、都心まで乗り換えするかなどのハードルが多く、陸の孤島気味。
子育てリーマンは積極的に選ぶインセンティブが低い。
金持ちからしたら駅までの距離や歩きやすさなんか関係ないんだから、むしろ遠い方が価値になる。

成城(4-6)は、例外で鉄道利便性も高いが、ここは上のエリアの中でも格別に高く、もはやリーマンが住んだら浮く。

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>>250 評判気になるさん

得意満面の分析も、世田谷を知らないお方の適当な書き込みで随所に笑えます。

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>>この辺りは住環境も良いし、

どこの話。

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地所やスミフのマンションって、大手なのに垢抜けないのはナゼ？

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>>254 匿名さん

三菱地所と三井は古いよね。
でも、スミフは、むしろ尖ったデザインのタワマンも多いのでは？

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スミフは、“墓石カラー”が多いので、気分まで暗くなる。地所も相変わらずデザインがダサい。昨今の三不は、マンション事業に注力していない気がする。コストカットが著しく、往年のような洗練されたデザイン感覚を失っている。デザインで選ぶなら、Mモトかもしれないが、見栄えだけし。令和になって、マンションの選択肢は先細り。あとはブランド中古だが。

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>>256 匿名さん

すみふ、墓石はよく言われてるよね。すみふのカラーセンスの無さはチラシや案内板が顕著。８色だったころのパソコン画面見たい。

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>>256 匿名さん

モリモトはデザインで選ぶと失敗するかな。フライング販売を常習してルールは無視するものって感じ。この間は、完成していないのに引き渡しなんてやって話題になった。

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最近は、リノベ事業にも進出。しかも高杉。

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地所史上最大級レベルの不始末か。

https://www.fk-shinbun.co.jp/?p=36630

＞反社紛いの輩に牛耳られているとは知らず、マンションを購入して居住してしまった住民から、事業協力者として彼らを優遇した財閥系グループの会社の責任を問う声が上がっているが、現時点では何の対応もなされていない。

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上用賀５の生産緑地後の三井の情報が気になる。

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旧大山街道沿い、桜新町駅と用賀駅の間に
両駅徒歩5分～10分以内の物件できないかな
この辺だと最強の物件になりそうだけど

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それ、ほぼ直近の三井の用賀三丁目。

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上用賀のプラウド、早く、HP立ち上がらないかな。

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販売スケジュール的には、成城のプラウドが先でしょう。

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>>265 匿名さん

成城のプラウドの場所教えてください。

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>>265 匿名さん

実はガセネタか！

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しかし、このスレ盛り上がらないね。
他のマンションの話のが多い。笑
来月MRだから、価格もその時発表なんだろうけど、少しはアップデート情報出さないと、購入者は他に行っちゃうよ。

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>>267 名無しさん

工事は順調ですよ。成城を歩けばわかりますよ！！

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>>269 匿名さん

もう少しだけヒントください。成城何丁目ですか？

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上用賀で、サンウッドのマンション計画。広大な敷地、低層３階建て。３６戸。２７年３月末完成。なかなか興味深い。サンウッドの目と鼻の先に建つプラウドも、条例に基づいて、概要が公表された。こちらは地上４階。完成イメージのCG、なかなか瀟洒な外観。マンコミでも話題をさらったザ・パークハウス代々木大山レジデンスに少し似てる（少し持ち上げすぎかｗ）。平面図を見る限り、南側が永住型の広めの住戸、西向きはややコンパクトで戸数を多く配している。中庭を広くとり、それに面したラウンジが２カ所。完成が２８年３月下旬。いま同じ上用賀で建設中のパークホームズ、そして、このパークハウス。予算と好みで４択。

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>>271 匿名さん

プラウド4階建てというのが気になる。
階高抑えた低仕様にな、ないか心配だ。

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>>272 マンコミュファンさん

このあたりは、高さ制限があると思う。
高さ制限ぎりぎりに建てると、概して、天井高が低めになる可能性が高い。
ここらの高さ制限値を知っている人がいたら、教えて頂きたい。
10メートル？12メートルですか？

仮に10メートルだしたら、4階建ては、はっきり言って低仕様のマンションだね。
12メートル制限だとしても、4階は、あまり天井高余裕ないね。

まさか、直床フロアじゃないことを祈るが。

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全体 約8,536.07㎡ 約4,150.81㎡ 約13,555.81㎡ 約11.99ｍ 地上4階 ー 95戸 R7.12月上旬 R10.3月上旬 ー

上用賀の物件は、規模的にはここと似たようなもんだけど、4階建て低層で100戸弱だから、まあ、出で立ちは、ゆったりしている感じでいいかも。
天井高が気になるが、、、。

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>>265 匿名さん

ガセねたで無いなら、何丁目かくらいは言って下さい。

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>>271 匿名さん

プラウドの概要、平面図はどこでみれるんですか？

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>>273 匿名さん

直床はダメなんですか？

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>>273 匿名さん

世田谷区の絶対高さ制限の下限は１５mだから、斜線規制でその階数なんじゃない。なのでその議論は成り立たないような。

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>>273 匿名さん >>278
上用賀は高さ制限10メートルですが、特例はあった気がするが。
でも、この辺の4階建ては、勾配をうまく利用するか、半地下にしているケースが多いかな。

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世田谷区の絶対高さは低層住居専用地域以外です。
低層住居専用地域は建築基準法上の高さ制限が適用されるため10m、12mのどちらかです。
プラウドは12mでサンウッドは10mとなってますよ。

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サンウッドも広い一等地だから、瀬田一丁目のサンウッドのようなハイグレード感を期待したい。

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ザ・パークハウス用賀プレイス　あなたの坪単価予想は？

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>>282 マンション比較中さん

用賀の駅周辺の中古物件でも坪600万円を超えてるんだから、坪600万円以下はないでしょ。

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検索すればわかるけど、駅周辺でも＠６００超えはないでしょ。ピアースの中古だって、売れていないし。チャレンジで高く売り出すのは売主、仲介会社のご自由ですが、目の肥えた人は買いません！

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坪600万円はどうだか分からないけど、用賀も高くなったね。住みやすくていいところだけど。駅徒歩7分の新築ならユニットにもよるけど坪600万でもあり得ないとは言えないと思うけど。

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再掲：坪単価予想は？

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坪単価を予想しても意味ないよなあ。不動産会社の手のひらでおどらされるだけのバブル時代だし。いつの時代も、優良マンションは限られる。

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>>277 匿名さん

決してダメということはありません。

軽量床衝撃音は、二重床と変わらない設計値で作るはずです。
これは、スプーンやお皿など落した際の音は、下の階に響くことは無いという意味です。

ただし、重量床衝撃音では差が出ます。
これは、子供などが飛び跳ねた際の衝撃が床スラブ全体を振動させることで生じます。

直床は子供が飛び跳ねた重量がほぼ直接床スラブを振動させます。直床のスポンジのような柔らかい素材は飛び跳ねの様な衝撃を受け止めるだけの効果がありません。

二重床の場合は、相対的な比較の問題ですが、二重床の板が複数の支持棒で支えられているので、直床に比べると衝撃を分散させる効果が期待出来ます。

なお、重量床衝撃音に最も効果が大きいのは、床スラブ自体の厚みによります。
このマンションの床スラブは何センチでしょう？
20㎝未満なら明らかに薄く、30㎝以上なら高級マンション仕様です。

なお、ボイドスラブなら、＋5㎝以上厚くなります。

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MR始まった？坪単価いくらでしたかね？

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最近の安普請二重床は太鼓現象がひどいよ
接触音振動音は伝わりやすい
騒音問題については直床のほうがいいという評価のほうが多い
ただリフォームは二重床だからリセール考えたら二重床のほうがいいね

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>>288 匿名さん

二重床と直床の見解が逆ですね。
重量衝撃音の場合は二重床の方が太鼓現象が起きるため音が聞こえやすくなります。
一般的には直床の方が重量衝撃音は聞こえにくくなります。
床スラブが30cm以上なんてほとんどないですけどね。

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最初に買ったミツイは、遮音性に配慮した直床と言われたが、さんざん音に悩まされた。次のミツイは二重床で音の悩みはほとんどなかった。しかし、その次のミツイも二重床なのに音が響いた。やはり床厚の差かな。ただ、直床はもうまっぴらだ。

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直床のが子供の飛び跳ねはうるさいです。
常識です。
逆のこと言って売る営業いたら詐欺的ですね。

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直床式といえば、ハセコウマンションの口コミないかな？

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>>294 口コミ知りたいさん

太鼓現象は古いタイプ、初期の二重床に見られましたが、今は、空気圧計算しているので、ます無いのと、何より、太鼓現象でうるさいのは、飛び跳ねた部屋自体です。階下の床スラブを突き抜けるような音はあまり無いです。

直床で飛び跳ねると、確実に床スラブ自体を振動させるので、階下だけでなく隣近所全体に振動が伝わります。

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>>287 匿名さん
こういうヤツって販売価格が発表になった途端に騙されたと騒ぎ出して根拠レスのネガになる典型例。で、いつまでたっても何も買えずに悲惨な人生を歩むというｗ

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>>294 口コミ知りたいさん

直床がうるさいのは二重床とか直床が原因ではなく、上階に住んでいる人の歩き方や、子供が飛んだり跳ねたりがうるさいだけだと思います。

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>>299 匿名さん
相変わらず、根拠もない決めつけで同じ投稿していますね（蔑笑

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