レーベン京都河原町五条 ONE SUITEってどうですか？

上下左右お墓をやるんだろうと思っていたら思い切って駐車場にしたんですね。
平面にしてるし、いい感じですねー。

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五条道り側の部屋なら有りですね。

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五条通、駅も五条駅から徒歩4分だそうです。近くにデパートもありますし、かなり便利な場所にあると思います。
価格ってもう出ていますか？
お得なら欲しいなあ。。。

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ここは安い気がしますが。坪300ぐらいとか。

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>>4 匿名さん
1階の条件悪い部屋でそのぐらい、平均は350ぐらいじゃないかな。

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1階のほうが　お墓が目に入らないから良いかも。平置き駐車場が多いのも良い。

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共用施設豊富にありますが、あまり使わなそうなものが多いかなー
こういう施設って最初だけで結局使わなかったりするんですよね
維持費がかからないものならあってもいいのかなと思いますが、来客が来た時など使えそうなものなら
良いですね

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和食さとの跡地ですよね。珍しい大規模マンションなので注目しています。
共用施設豊富ですが管理費や修繕費が上がってしまうので個人的には不要。
170戸近くあるなら一部の人しか使えないでしょうし。
あと五条通りの北側と南側で全然変わってくるので欲を言えば北側が良かった。
北なら田の字に入るし学区も洛央になるので中学受験を意識するファミリー世帯にも人気が出たでしょう。
横がお墓なことも含め色々惜しいところはありますので価格次第でしょうかね。

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五条通りの北なら金額があがってしまうので
実需とすれば、安く購入できて周辺環境が似てる（スーパー等の環境）
ここはコスパ良いかも。

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お墓隣接、五条南という点をどう価格に織り込んでくるかがキモですよね。
周辺相場より下げないと割に合わない。
それに対する上乗せは共用施設と平面駐車場。

あとは他の人も書いてるけどファミリーの実需なら学区は避けられない。
今どきは学区変えるために引っ越すくらいの熱量。
近場の洛央が京都では5指に入る教育熱心校なので、道一本渡るだけで学区変わるなら北側に流れる可能性も。
中古物件は北側の方が多くて選べますしね。
というか五条南って2,3件しか分譲マンションないのでは？

そのあたりも加味して現実的な値付けになることを祈ります。

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お墓横等、心理的抵抗感のある立地なので、市場価格より割安に設定されて
いれば、ウエリス京都 東山五条通より売れるのでは。
強気すぎる設定だとどうかな。
風水では墓地近接は「陰の気が強い」とされ、避ける人も多いし

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建物ができあがるのは一年後かぁ

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お墓を悪と捉えるか半永久眺望と捉えるか。
どちらにしろ外国人少なそうでそういう意味では安心

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>>13 マンション掲示板さん
自分が住むぶんには墓なんかどうでもいいけれど、嫌悪施設として転売価格を下げられちゃうのはちょっと痛手

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こことプレミスト松ヶ崎と迷ってます。3LDK子供2人で入居予定です。。
6-7年で転勤転居可能性もあるのですが、リセール含めてどっちがいいでしょうか、、
他おすすめもありますか？1.5億程度の予算感です。

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>>15 口コミ知りたいさん
教育環境なら松ヶ崎一択だけど、リセールはどっちも微妙かな。
今出てる物件ならイニシア御所南が両方マシな気がするよ。

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>>15 口コミ知りたいさん

ここはお墓に囲まれているので、リセールとしてはその点が響きそうです。ここの近くで今売り出しある物件としては、ブランズ京都河原町通の広い部屋も予算内におさまるかなと思いました。

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墓は建物が建たないから、景観は長期的に確保されそう。

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こんな人には向いてる
- 心霊や風水を気にしない合理派
- 静かな環境を好む人
- コスト重視で広さや設備を優先したい人

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>>19 評判気になるさん
ブランズは学区とリセールが別にそんなでもないから子供とリセール考えたら中途半端だよ。

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>>15 口コミ知りたいさん
リセール考えるならマストは烏丸線の北山-五条駅徒歩5分以内もしくは東西線の烏丸御池-東山駅徒歩5分以内。

松ヶ崎って元は農地で土地自体にブランド力がなく正直大規模マンション、富裕層向けマンションは持て余します。1.5億の予算があるなら学区的にももう少し良いところを選べそう。
あと閑静な住宅街ではありますが、やはり街灯が少なく暗いのでもしお子さんが通塾されるとか他に習い事があって遅い帰宅になるなら少し不安はあります。


新築なら今はイーグルコート烏丸御池ですかね。
人気校の御所南小の学区です。過去に学力で全国1位になったことで御所南小に入るために引っ越す家族がいるくらいです。
関東からの転勤者はピンポイントでこの学区狙う人もいます。
塾も多いし人通りも多いので安全性も高い。
その分車の音は聞こえるとは思いますが何を重視するかですね。

御所南・御所東・葵・新町・高倉・岩倉南・洛央が学力高く、中学受験も盛んなので富裕ファミリー層には人気です。
中古で探すならこの辺りで駅近を見ておくとリセールバリューは維持され易いかと思います。

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- 修学院中学校（左京区）
→ 洛北高校附属中への進学者が多く、学力水準が高い。周辺に塾・予備校も多数。
- 京都御池中学校（中京区）
→ 市内中心部にありながら、落ち着いた学習環境。進学実績も安定。

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最上階、坪450万円程度になるようです。

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実需で買える金額に抑えてきてるのかな。低層は坪350とか？

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オプション前提で設計された他社物件と比べると、タカラレーベンは標準仕様の完成度が高く、コスパが良い傾向がありますね。

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先日見学に行ってきましたが、けっこう人が来ていました。
まだ参考価格ながらも思っていたよりもリーズナブルな価格帯でした。
前向きに検討したいと思っています。

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リーズナブルなのには理由があるので、その理由が知りたいですね。
一つは立地として、あとは何だろう。

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野村とか三菱地所等は社員の給与が高い → 開発・営業・管理の人件費が高い → 物件価格に反映される

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>>30 匿名さん
安かろう、悪かろう、よりはいいと思うけれど。
それとマンション価格の急騰はここ数年のことで、マンション価格は
1.5倍ほどに上がったが、社員の給料は1.5倍になってないので、給料との
相関関係はどうかなあ。

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大手デベロッパー vs 中堅デベロッパーの価格差の話じゃないの？

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この物件がどうしているかはわからないが、コストダウンのために一般的に考えられる可能性は以下。

・高さ31mの制限だと標準10階建のところ11階建のため戸数を多く設計(1戸あたりの高さは減)。
・建築材スペック調整(床材や鉄骨スペック変えれば億単位のコストダウンは容易)
・標準設備のスペック調整
・基準ピッタリに設計
・広告削減

あまり考えても仕方ないので、リセール意識せず、自分が良いと思うなら買うべきと思うけど。

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>>33 通りがかりさん
31m高度11階建ては京都では普通なので、まあよくある感じ。
土地安く仕入れたんかなと思いつつ、何社も不動産屋挟んでるからそんなに安くはない気がする。

ちなみにリセールはルーシア六条院見てたらわかるけど、2階とかのお墓こんにちはビューはまじで大変で、逆に上層階はそんなでもない。

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墓地が将来的に撤去される可能性ないのかしら

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>>35 匿名さん
全くないわけじゃないけどほぼありえないね。
むしろ撤去されるとしたらホテルかマンション建つので日当たり悪くなるよ。

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>>35 匿名さん
ここは４つのお寺さんの墓地が隣接しているので一部墓仕舞いすることは無いわけじゃないと思うけど全部はありえないんじゃないかな？
四条河原町でさえ墓地いっぱいあるので墓仕舞いはなかなかしないと思うけどね。

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パークホームズ四条河原町とか、元墓地だったりしそう。

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>>38 匿名さん
あそこは元お寺の敷地で墓地は隣接してるけど、元墓地の上ではないよ。

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やっぱ実需ならゴルフシュミレーターとかジムみたいな共用設備いらんのよ～。エントランスももっと質素でいい。
ジムは設備が微妙過ぎて結局別のジム使うことになる。
使わない設備のために管理費・修繕積立費を払うのが…うーん…。
先々修繕積立金がどんどん増額しそうだがどうなんだろう…

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ここはゲストルームもあるの？

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>>41 匿名さん
あります。
フィットネスルーム、ゴルフシミュレーション、ゲストルーム、マルチルーム（カラオケ・シアター）、屋上テラス
1階にすべてありますね。

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個人的にはいらないものばかりです。

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平置きの駐車場の数が京都の町中にしては多いから良いね。

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外国人の購入割合どの程度でしょうか。ブランズは制限しているという話も聞きますし。

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今の所、実需が主と聞きいているので、割合は高くなさそうですね。

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中国人は絶対に買わない立地なのでそこは安心かと

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>>47 名無しさん

風水的に好まれないということですか？

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>>48 通りがかりさん
47の人、知ったかぶりで書いているのでは？
昨今は中国の富裕層以外の人たちも購買層に加わっていますからね。多様化しています。

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>>48 通りがかりさん
風水的にお墓は絶対にNGらしいです。
49の言ってる富裕層以前の問題ですね。
よっぽど若くて気にしない世代じゃないと買わないかと思いますよ。

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部屋どうなるんだろう。やっぱり3LDKが多くなる・・・？
まあ来年にならんとわからんだろうが。

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186戸だと共用設備の予約は取りやすい方なのですかね？
タワマンでは理事会メンバー、高層階居住者が優先的に予約押さえるって聞いたんですけど、ここはどうなるんだろう。
自分が使えないのに金だけ払わされるのは嫌だなー。

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駐車場21台ってこんなもん？

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>>53 名無しさん
この辺マンションの月極募集あったりするので意外と需要が少ない印象ですね。
全部平面なので修繕費的に有利ですしイイ感じです。

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>>54 マンション検討中さん
なるほど。このマンションの周辺がたまたま多いだけですか？

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>>55 名無しさん
周辺に駐車場が多いということは、いつ、そこに建物（マンション、ホテル、オフィスビルなど）が建つかわからないということだと思いますが・・・。

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>>56 購入経験者さん

"マンションの"月極駐車場募集が多いです。
要するに余ってるから外部貸ししてるとこがあるぐらい戸数に対して需要が少ないエリアと言ってます。
駅チカですし、車持ってる人少ないと思いますよ。足りないぐらいがちょうどいい。

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HP更新された？

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1期76戸供給で完売？

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外観デザインはスタイリッシュで好みです。
共有施設も充実しているので、使わなくてもリセール時には良いのかなと思います。
でも、立地的には阪急寄りのほうがよかったかな。

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価格の安さと大規模マンションならではの共有部の充実は魅力的ですね。
3LDKで検討していますが85平米のプランは居室が3部屋ともLDKに面しているので、プライバシーは全く無しなので厳しいかな。どのプランもLDKは細長いですね。
他には周囲がお墓、京都でも一番交通量の多い五条通、これを踏まえてどう考えるか。
しかし価格は安いので悩みますね。

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共用施設って使わないと思っていてもあると便利だからな

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ここ販売いつからだっけ？

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>>63 匿名さん
プレスリリースは9月に出てる

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>>64 匿名さん
だとしたらペース早くないか？

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>>65 匿名さん
残り110戸らしいから1期で76戸即売って感じですかね。
お墓ビューで苦戦するかと思いきや、大人気物件状態ですね。

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大規模・駅近・分譲仕様という点で、セカンドハウスや資産分散には適しているかもしれませんね。

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>>67 マンション検討中さん
なる

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お墓ビューは難点だがそのぶん価格が安かったから売れたんだろうな。
他の下京区マンションは価格が相対的に高くて販売が苦戦しているようだから、余計にここが割安に見えて売れたんだと思う。

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第二期どれくらい売るんだろうか

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第二期の価格どれくらい上がりますかね？

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第二期は一期より若干価格上がるみたいです。。
第一期できちんと検討しておけば良かった

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>>72 マンション検討中さん
若干っておいくらくらいでしょうか？
100万とか200万くらいでしょうか？

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JかQが良いな。坪300ぐらいかな。

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>>74 匿名さん
第１期だと北向低層階でも坪340近かったですよ。

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>>75 マンション比較中さん
第1期はお買い得価格だったのですね。
駅近＋複数路線＋大型物件＋共用施設充実という条件を考えると、割安感ありますね。

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>>76 匿名さん
お墓ビューなマンションなので、そこを気にしなければそれ考慮価格なのでお買い得ですよ。

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200万以上は上がるっぽいこといわれましたよ
一期で買っておけば。。

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「大文字ビュー」や「御所ビュー」と並んで、お墓ビューも“京都らしい景観”の一部

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>>78 評判気になるさん
京都のマンション価格はまだまだ上がるんですね。

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ディベロッパーはそんなに早く売り切るつもりもないでしょうから、第二期で価格を上げる事はほぼ確実ですね。
特に、第一期が想定よりすぐに売れてしまった事と、今後建築費や人件費の高騰で、主要都市の駅近マンションは値下がる可能性がほぼない事を考えると、今後は第二期の価格でも安いと言われる可能性もありますね。

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