地下に部屋があるマンション（低層タイプ）

>>43
三井が世田谷で何軒かそういうマンション建てていたから

道より1㎝でも低いと水が溜まり、水浸し
で最悪な土地となります。水溜まりの土地は、格下。商売出来ないようになる

地所だよ。

４１さんの仰る通り、低層住居専用地域だと高さ制限と容積率の制約のため、ある地域には多い。

＞近隣住民が反対運動を起こして、行政に働きかけて空堀地下室マンションを禁止する条例

えーっ、そうなの？
どっちでもいいけど、近隣住民が反対運動って、そんな話は近隣で聞いたことがないな～
それに、この１年くらいに売り出されたのでも、空堀地下室マンションはちらほらありますよ。

こういうマンションだと近隣住民にどういう不便が生じるのか、意味不明。
世田谷とかのこういう低層地域は、新築戸建だって地下堀してるところ多いですよ。
そうでないと高さ制限とかのために、希望の床面積に満たないから。
そういう戸建も相変わらず建ってるけど、、、どうなんでしょ？

相続関係で土地が分割され庭もない小さい戸建になって、緑や空間のゆとりが失われているので、規制して欲しいなんて話は、ちらほら聞くけど。

世田谷の条例はこちら。

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/d00008729.html

そもそも地下室の容積率不算入って戸建てを想定してプラスアルファの部屋を作ってゆとりある住戸にする
ってのが本来の趣旨だったんはずなんだけど、穴だらけの法律で斜面地地下室とか空堀地下室マンション建
設の横行を許した。

低層住居専用地域って、高さ制限や容積率の規制で本来マンション建設を想定してないところ。そこに法の
抜け穴を悪用してマンションを建てちゃうこと自体が問題なわけ。

>>47

空堀というか斜面に建てて面目上は地上３階地下２階。見た目は実質5階建て
のマンションが低層住宅地そびえたつってんで反対運動が起こります。

ふ～ん。

うちの近所は低層ともなかよくやってるから、そんな問題気にしたこともないな。
まわりの敷地に余裕がとってある低層が多いから、目障りな感じもしないし。
むしろ老朽化し細切れ化しつつあった住宅街が、低層とかが立って蘇ったとこもあるしね。

そんな法律作っちゃって大丈夫なのかね。
ほおっておくと、低層地域は細切れ化が進むか、アパート化が進むよ。
まだ敷地に余裕をとった低層とかを作ってくれたほうがいいよね。

低層住居専用地域って、高さ制限や容積率の規制で本来マンション建設を想定してないって。。。
良好な住宅地が、狭小住宅とアパートで埋め尽くされることにならないか心配だよ。
そのうち、逆に価値が下がるかもね。

＞斜面に建てて面目上は地上３階地下２階。見た目は実質5階建て

これは高さ規制とかがしっかりしてれば問題ないんじゃないの。
斜面の上に戸建が建っても、マンションが建っても、高さは一定以下なんだから。

>>47 、48

別にマンションをターゲットにしたものでもないないよね。
マンションが該当することは多いだろうけど。

高低差の緩やかな平地の低層物件は、マンション、戸建を問わず、空堀OKのままだよね。
斜面が急なものについて、何階も地下を掘って容積を増やすなということでしょう。

マンションだけをターゲットにできるのか疑問だった。
戸建はOKで、マンションは不可というのは、土地の効果的な利用や価値維持の支障になりそうだから。
でも、条文を見て、理解できたよ。

>>49

斜面地地下室に対してはどこの自治体も条例を制定してるから、いまさら問題になることはない。
最近は空堀地下室が紛争のねただよ。見た目上巨大マンションってのは、斜面地と一緒。

>>50

細切れ化を防ぐなら地下室マンションを許容するんじゃなくて、最低面積の協定するほうが有効で
しょ。それから、高さ制限って地上より上の高さであって、地下からの高さではない。意見するな
ら、もう少し勉強してからにしないと恥なだけだよ。

>>51

その通りで法律上はマンションをターゲットにしてはいないけど、独立住戸を規制するということで
該当するのは事実上マンションだけってこと。

ただ、空堀地下室マンションが問題になったのは、斜面地地下室マンションを規制する条例はすでに
多くの自治体でききていて、新たな法の抜け穴として空堀地下室を編み出したってのが背景。空堀地
下室を規制しても、地下室の容積率不算入を止めない限り、新たな抜け道探し出すんだろうね。

話題がそれたけど、どんなタイプにせよ地下室マンションは条例で規制されることによる既存不適格リスク
を考慮した上で、判断しなければならないってこと。

＞高さ制限って地上より上の高さであって、地下からの高さではない

そんなことはわかってるが、素朴な疑問だよ。

斜面上の土地から出てる高さは、同じく斜面上の周りの戸建の高さと同じかそれ以下だろ？
49みたいに斜面下から見上げた高さが問題で条例が制定されたと考えてる人がいるから、疑問に思った
だって、問題は（斜面下から見た）地下からの高さじゃないんだから。

戸建もMSも高さの制限が同じななら、MSが目障りだということなんだろうけど(笑
でも、公平さや利用効率からすれば、そんな理由だけではなかなか規制できないものな。。。

＞地下室マンションは条例で規制されることによる既存不適格リスクを考慮

そうでしょうね。
とはいえあまり規制を強めていくと、既居住者以外には利用上魅力のない街になりかねないよね。

まあ、条例でもOKになってるように、戸建にもよくある半地下空堀はOKかもね。
これを規制し始めたら、多くの戸建も既存不適格になる。
建て替えの必要上マンション以上に困る人が出てくる可能性があるしね。

最近の地下マンションについては、リーマンショック前に高値で土地を仕入れてしまった上に、材料費の急騰、しかし、建物のコスト削減にも限界があるので、地下に住戸を作って販売戸数を増やして利益を確保って感じ？

>>41
にも書いてあるようにトータルでは分譲価格が安くなるから、
地上にある浸水しても安心な住戸に住めば良さそうだけど、
地下の住戸で浸水が発生したら、
その全部とは言わないけど何戸かは移転してしまうかも知れない。

移転先の手当や売却が出来るかどうかは本人たちの問題だけど、
もし売却が出来ないとなったら管理費や修繕積立金を滞納して、
極端な話売却が出来なかった住戸を管理組合に現物で滞納の債務に充てようと企むだろうな。

そうするとマンションの管理組合の会計に欠損が生じる事になる。
だから地下に住戸（部屋）がある物件はそんなリスクのあるから候補に入れない方が賢明。

地元にあるそろそろ竣工の小規模マンションが、１階が完全（もしかしたら８割、９割地下かもしれないけど）に地下空堀だった。駅徒歩２分の平坦な道路沿いで完全地下はちょっと異様に見える。採光確保の為に、植栽の丈も高く出来ないし、フェンスも目隠しにはなっていないので、歩道から丸見え。
朝夕は通勤通学でかなり人通りが多く、昼間もそれなりに人や車が通る道なので、実際に住んだら通行人の視線とか排気ガスとか気になって落ち着かないだろうな。
でも駅近と世田谷アドレスで即完売（高倍率抽選）だったみたい。

>>59

我が家も申込みしたかったマンションかも。
ほとんどが先着順で希望階数がキャンセル待ちも数組あったため断念しましたが。。

地下フロアはテラスが広くとられているようで、子供などがいる家庭にはよさそうだと思いました。

＞地上にある浸水しても安心な住戸

台地上にあるところとか、地形上まず浸水しない場所というのはあるでしょうね。
（台地上でも谷戸や昔小川だった低地の近辺は別だけど）

むしろ大河川沿いの低地の地下なし住居のほうが、個人的には怖いと思ってる。
だって、そういう低地は河川の氾濫によってできたんだもの。
上流の堤防が一つでも決壊したり、想定外の豪雨になったらもうアウト。

浸水のリスクは低い、だけど立地や物件・価格は魅力的。
こういうときに、どういう判断をするかみなさん迷ってるんでしょう。。。
わたしは買ってもいいと思うけど。

＞浸水のリスクは低い、だけど立地や物件・価格は魅力的。
立地も価格も魅力的で浸水リスクも低ければ普通に買いじゃないですか？
立地と価格は魅力的だけど浸水リスクが高い、あるいは立地も良く浸水リスクも低いけど価格が高い、地盤が良く浸水リスク地震リスクは低く価格も魅力的だけど、立地が微妙（駅遠）っていうのが悩みどころになるのではないかと思いますけど。

たしかにそうですね。

トレードオフの関係でないと悩みませんよね。