オーベルグランディオ川崎久地ヒルズってどうですか？

いや、599が言ってるのは定借だと出口戦略が難しいからでしょ。残債割れのリスクが所有権の場合と比べると格段に高くなる。
特に相場が上がってる時に高値掴みしてしまうと、望む値段で売れないならばそのまま住むしかない、ということになる。もし大きく残債割れするなら支払いが残って重くなるからキツくて売らない(売れない)ことになるから。
70年なら定借でも良いと思って買っても、50年、40年と期間の残りが減ってきたらやっぱり欲しい人は限られてくるから、比べたら格段に売りやすい所有権の場合より土地に縛られるだろうなっていうのはしっくりくる。
賃貸に出す手はあるだろうけど、同じ物件内で売りたくても売れない、貸すしかない、となってる戸数が多くなれば供給が増えて競争もあるだろうから、その辺は慎重に考えた上で手を出すのが良いと思う。仮に同じ久地の同じような条件・立地に70年賃貸で住むよりは絶対安く住むと思うけど、所有権とは全く性格が異なった物件だと言う認識も必要だと思う。スーパーや公園もできて、緑もあってと、住む分にはQOLは高そうだけどね。

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>>601 通りがかりさん
今後、どこで相場が下がるか、本当に下がるかなんて誰もわからんので、人生のイベントで必要な時が買いどきですね。

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>>601 通りがかりさん
そう言うこと
ただ、賃貸は違う違う
久地西側は数年前から賃貸の建設ラッシュ、この大型マンションは供給過多
それに久地は子ども家庭には人気無いでしょう？
交通や教育、小児科、学校等々
実際、西側は単身やDINNSの間取りが多い
人口減が加速する今後で賃貸かとか言うのは寝言に近い

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>>602 検討板ユーザーさん
必要なら借りれば良くてどうしても買って住む必要性が理解できない

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>>599 匿名さん
これだけで筆者の意図を汲み取って持論展開でしきる>>601みたいな仕事できそうな人もいれば>>600みたいな浅薄な思考しかできない人もいるのね
とても興味深い

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残期間が50年、40年になった頃には流石に残債が半分以下なので、残債割れリスクも相当抑えられています。
普通に計算すればわかると思うけど。

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>>606 通りがかりさん
そうはならないでしょう
管理費修繕費地代解体費諸々その間払い込んでいるから
それに半分になったとしてそれがなにか？
その値段で売れない限り損するのでは？

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>>606 通りがかりさん
なら残り消化するまですみ続けなければね！
消化しても資産にならない悲しい末路が待ってるだけど

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だから残債割れしないって話してんだけど。読めないの？

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>>610 マンコミュファンさん
残ローン額で売れなければ残債割れじゃん
中古で定期借地がまともな値段で売れる？
それに上の人がレスってるけど諸経費の払い込みは考慮しないの？

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>>610 さん
読めなかった
何で残債割れしないの？

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>>610 マンコミュファンさん
残債なんてひとそれぞれじゃん

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諸経費は所有権でもかかります。差分は解体積立金と地代だが、その分こっちは固定資産税、都市計画税がかからない。

期間終了が意識され始める20年経過時点ではローン残債も相当程度返してるはずで、さすがにその地点での残債割れは考えにくいのではないでしょうか。
6000万で買ったならだいたい2700万で売れれば残債割れしないので。

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所有権で考える残債割れに比べ、定借は解体費用などローンに組み込んでいない部分が多いので、残債割れはシビアに見るべきかと。

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>>603 匿名さん
単身やDINNSの間取りが多いなら、ここの部屋はあまり被らなそうなので、安心ですね(^^)

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3,000万以上出して定借買う人の気が知れない

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>>617 マンション検討中さん
躊躇してしまう庶民とは余裕が違うから、理解できなくて当然ですよ。

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>>616 マンション検討中さん
需要がなければ意味無ない　笑
踏切の為小学生が通学で困ってるとXにあったじゃん
自分ならそんな子どもに苦労強いる環境で子育てしたくない

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>>616 マンション検討中さん
つぅか最大230戸も被るじゃん　大笑

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>>614 通りがかりさん
嘘つけ！固定資産税は建物にもかかるだろ
しかも、建物の方土地より高い
それに残数十年の定借が残債割れせず売れるなら土地つきマンションのローン破産なんて無いだろ

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土地付きマンションのローン破産って具体的にどの物件で起きてんだ？

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>>615 マンション検討中さん

そもそもだけど、中古の定借物件って買う側のローンが通りにくいのよ。私は去年中古の定借を買おうとしたんだけど、ネットバンクは借地の時点でほぼNGでした。そういうことも考慮すると結構売却には苦労するかと

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>>622 検討板ユーザーさん
廃れたリゾート地くらいでしょうね

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>>623 検討板ユーザーさん
残存期間とローンの期間はどれ位でしたか？

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冷静に考えなよ。
賃貸はすぐに引っ越せるメリットがある。
分譲は支払いが資産になる。
ここは、何にもならない。
むしろ、売れない、貸せない、逃げ出せない。
そんなことにならないように気を付けようぜ。

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>>614 通りがかりさん
建物にも固定資産税も都市計画税もかかる。土地分なんて10数%でほぼ建物で占められる。

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>>621 評判気になるさん
嘘つきではなくただの情弱だと思う。

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https://news.yahoo.co.jp/articles/be3303d9244b32b3d6d0cf13cbf012f2046f...
専門家がこう言っておるねん。

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>>623 検討板ユーザーさん
銀行は中古定借は担保としての価値は見ない。
ってこと？残債がーとか言ってる人が如何に世間ずれしてるかわかるね。

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いやだから、土地付きマンション買って破産する事例ってどの物件なんですかね…

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>>629 マンション掲示板さん
証券口座乗っ取りとかセキュリティリスクがうるさい現状で匿名板で誰だかわかんない人が張り付けたurlなんて怖くて踏めないよ。

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何人が書き込んでるか知らんけど、この時間だけ連日にぎわうね。みんなこの時間、暇なの？

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>>631 匿名さん
日本全国でローン破産者3%って調べればすぐでますよ。それくらい自分で調べなさいよ。
リンクはれはれオジサン？笑

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物件名出せって言ってるんだけど読めないの？

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可哀想

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>>630 マンション掲示板さん

ちょいぼかすけど自分が買おうとしたのは残存50年の物件で5000万ちょいで35年ローンで引っ張ろうとした。
物件の担保は、マンションであっても通常は建物と土地の双方が考慮されるが、借地は土地を担保として見てくれなくて上物分しかないので厳しいという説明でした。

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>>637 口コミ知りたいさん
すると、定借は新築中古関係なく、ローン組めないってこと？

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>>638 eマンションさん

新築は提携ローンだから余裕だろw
中古になったときは確かに厳しいかと

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>>639 検討板ユーザーさん
提携ローンだと、担保取らずに銀行はお金貸してくれるんですか？

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少し前のデフレ時でも修繕費不足が顕在化して、今や社会問題。この先、インフレ悪化で更にリスクなのにここは解体費も含みでダブルのインパクト

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修繕費なら自責ですむが解体費は地主との契約だから

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地代を払い、管理費を払い、修繕費を払った上で解体準備金も払う。なんのために家買ったのかもうわけわからんなwww

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土地取得が難しくなっても建てて売らなきゃ商売にならないデベと空地提供だけで何もせずとともお金が入る地主の利害が合致、デベは土地取得の面倒なく建設と解体の両取り、地主は固定資産も安くなる、行政は空き屋の心配もない、良いとこだらけだそりゃ定期借地は増やした方がメリットなんだろうが、さて、購入者はどうなのだろう？

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残存期間が少なくなっても大規模修繕で建物を管理維持できるか？どこかの団地見たいにスラム化して周辺に迷惑にならないか懸念
定期借地物件は修繕積立金を行政が監視してほしいな

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あまりディスらないでください。
借地じゃないと住めないような価値のある土地でもないのに定借で買ってくれる方がいるから、所有権で買えるのです。皆が所有権に流れたら、一層買えなくなります。

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地代が月10K円としても70年で840万+解体費用なら安く見積もっても軽く1千万越え？
2～3割安いとしても割に合わんと思うが？

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>>647 匿名さん
同じくらいの規模の借地マンション(ジオ板橋大山)の解体準備金は170円/平米くらいだから、3LDKで12000円。
地代と合わせたら月々22000円ちょっと、35年で920万。
そして今世の中インフレなのに、今と同じ金額を70年積み立てただけで解体準備金が足りるとは思えない。先のこと考えなければ買ってもいいけど

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>>647 匿名さん
同じくらいの規模の借地マンション(ジオ板橋大山)の解体準備金は170円/平米くらいだから、3LDKで12000円。
地代と合わせたら月々22000円ちょっと、35年で920万。
そして今世の中インフレなのに、今と同じ金額を70年積み立てただけで解体準備金が足りるとは思えない。先のこと考えなければ買ってもいいけど

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同じくらいの規模の借地マンション(ジオ板橋大山)の解体準備金は170円/平米くらいだから、3LDKで12000円。
地代と合わせたら月々22000円ちょっと、35年で920万。
そして今世の中インフレなのに、今と同じ金額を70年積み立てただけで解体準備金が足りるとは思えない。先のこと考えなければ買ってもいいけど

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>>648 評判気になるさん

なんで35年なの？70年で計算すると2000万近い

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参考までにChatGPTに久地の定期借地権マンションについて聞いていました。
ーーー
南武線「久地駅」エリアにある定期借地権付きマンションが5,000万円台という価格設定については、慎重に検討すべき水準です。理由は以下の通りです。

① 周辺相場との比較
久地駅周辺の中古マンションの相場は、所有権物件でおおよそ3,500万～4,500万円前後が中心価格帯です（築年数・広さによる）。

定期借地権付きマンションは、通常、同条件の所有権物件より20～30％安くなるのが一般的です。

そのため、所有権なら5,000万円相当の価値がある物件でなければ、価格的には割高といえます。

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南武線「久地駅」エリアにある定期借地権付きマンションの将来の資産性を具体的に100文字で回答してください。

ChatGPT:
久地駅の定期借地権マンションは、購入時は割安だが借地期間経過で資産価値は減少し、20年後には売却困難で資産性は低い傾向です。

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南武線久地駅の定期借地権付きマンションが5500万円で買うのはお勧めしますか？YesかNoでお答えください。

ChatGPT:
Noです。

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とChatGPTが言っている。シュウジ・イトウ風に言えば

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オーベルグランディオ川崎久地ヒルズの70年トータルコストにインフレとローン金利を加味した概算をお伝えします。

前提条件（例）
項目 数値・条件
購入価格 5,500万円（新築価格想定）
借入期間 35年（一般的な住宅ローン期間）
ローン金利（固定） 年1.5%（仮定）
地代 月3万円（固定）
管理費・修繕積立金 月2.5万円（固定）
インフレ率（年率） 1.5%（日本の長期平均近似値）
解体準備金 300万円（70年後一括）

1. ローン返済総額の試算
ローン元本：5,500万円

金利1.5%、期間35年、元利均等返済

月々の返済額は約16.5万円

総返済額：約16.5万円 × 12ヶ月 × 35年 = 約6,930万円

2. 地代・管理費・修繕積立金のインフレ調整
地代・管理費は将来的に物価上昇に伴い増加すると仮定。

年1.5%のインフレ率で70年間複利計算

現在価値の合計ではなく、将来価値で計算すると
地代初期月額：3万円

管理費＋修繕積立金：2.5万円

合計月額：5.5万円

将来価値（FV）合計は複利計算で求めるのが複雑ですが、おおよそ

?
?
=
?
×
(
(
1
+
?
)
?
?
1
)
?
FV=P×
r
((1+r)
n
?1)
?

で近似可能。（P=初期月額×12ヶ月、r=年率、n=年数）

年間初期費用：5.5万円×12＝66万円

FV ? 66万円 × ((1.015^{70} -1)/0.015)

1.015^{70} ? 2.81

((2.81 -1)/0.015) ? 120.6

FV ? 66万円 × 120.6 = 約7,959万円（70年間の地代・管理費等の将来価値合計）

3. 解体準備金300万円（70年後の額）も同様にインフレ考慮
300万円 × 2.81 ? 843万円（将来価値）

4. 総合計（将来価値ベース）
項目 金額（万円）
ローン返済総額 6,930
地代・管理費等（FV） 7,959
解体準備金（FV） 843
合計 15,732

まとめ
インフレとローン金利を考慮した70年トータルコストは約1億5700万円前後と推計されます。

名目でのコストが大きく膨らみ、特に地代・管理費のインフレ影響が大きい点に注意が必要です。

実質的な負担は年々増加することを見込むべきです。

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久地駅の開かずの踏切の朝の1回の遮断時間は？

ChatGPT:
平日朝（通勤ラッシュ時）の久地踏切について、1回あたりの遮断時間（遮断機が下りてから上がるまで）の具体的な公表データは見つかりませんでした。ただし、以下の状況からおおよその目安は推定できます：

? 朝の遮断状況のデータ
6月17日朝（7～8時）：遮断累計時間は43分、

6月20日朝（同時間帯）：49分と報告されています
musashikosugi.blog.shinobi.jp
+11
townnews.co.jp
+11
ama-industry.jp
+11
。

朝のピーク時間帯では6～7回／時ほど遮断が起きているとの推定があります（電車本数から換算）。

?? 一回あたり遮断時間の推定
上記データをベースに単純計算すると：

【43～49分 ÷ 6～7回】＝約6～8分／回
つまり、踏切は1回ごとに6～8分程度閉じたままになる可能性が高いと考えられます。

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オーベルグランディオ川崎久地ヒルを買う場合と同じ品質と規模の賃貸を借りる場合をランニングコストを含めて比較してください。

ChatGPT:
以下は、オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ（購入・定期借地権付き）と、同等品質・規模の賃貸物件（築浅・3LDK・約70㎡・駅徒歩10～15分内）を、ランニングコスト含めて比較した表です。

? 1. 購入時：オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ（70㎡台）
項目 内容（想定）
総販売価格 約5,300万円（第1期最多帯）
借地権 定期借地権（約70年）
権利金・地代（月額） 約10,000～15,000円くらい（参考値）
管理費＋修繕積立金 月約20,000～25,000円
住宅ローン（例） 借入4,800万円・35年返済・金利0.6％ → 月132,000円
初期費用合計 頭金10％＋諸費用（登記・金銭消費貸借等）約700万円程度
月額概算支出 約132,000円＋25,000円＋12,000円 ≒ 約17万円

? 2. 賃貸：同等仕様の物件（久地～溝の口エリア）
溝の口・久地周辺の築浅3LDK（70㎡前後・駅徒歩15分以内）の賃料相場：約17万～18万円前後（管理費込が多め）
ライフルホームズ
+4
賃貸.net
+4
DOOR賃貸
+4

実際の事例として、74㎡・築2年・溝の口駅徒歩15分の賃貸で、家賃18万円＋管理費1万円＝月19万円程度の物件あり
DOOR賃貸
+1
SUUMO
+1

家賃相場で見ると賃貸マンションの3LDK平均は約17.7万円／月で、アパートよりは高めの水準
賃貸.net
+1
DOOR賃貸
+1

項目 内容
月額家賃・管理費 約17万～19万円程度
初期費用 敷金礼金・仲介料・前家賃等込で 60～80万円程度
更新料 2年ごとに家賃1ヶ月分（約17万～19万円）
退去時費用 原状回復で10～15万円程度
修繕費負担 基本的に不要（大家負担）

? ランニングコスト比較（10年間居住想定）
比較項目 購入（定借） 賃貸
毎月の費用 約17万円 約18万～19万円
初期費用 約700万円 約70～80万円
10年総支出 約（17×120）＝2040万円＋初期700万＝約2740万円 約（18.5×120）＝2220万円＋初期80万＝約2300万円
更新料等 なし 2年ごと18万円前後×5回＝約90万円含む
総支出差 ? 賃貸の方が約440万円程度低額

※ 賃貸は家賃上昇や更新料変動リスクあり。購入はローン金利変動や地代見直しリスクあり。

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オーベルグランディオ川崎久地ヒルを買う場合と同じ品質と規模の賃貸を借りる場合を税金やランニングコストを含めて比較してください。

ChatGPT:
以下は、**オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ（購入：定期借地権）**と、**同等品質・規模の賃貸（築浅3LDK／70㎡前後）**を比較したシミュレーションです。
税金・ランニングコスト・初期費用をすべて含めて、10年間住む場合の支出総額を算出します。

? 比較条件（共通前提）
項目 内容
面積 約70㎡（3LDK）
駅距離 徒歩7～10分
設備・仕様 築浅・分譲仕様・オートロック・床暖房・宅配BOXなど
居住期間 10年間
駐車場 使用しない（別契約）
家族構成 2～3人

? A. オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ（購入：定借）
項目 内容
購入価格 約5,300万円（第1期最多価格帯）
借地権 定期借地権（70年）土地なし／建物のみ
頭金 約530万円（10％）
借入金額 約4,770万円（35年・固定金利0.6%）
ローン返済（月額） 約132,000円／月
管理費・修繕積立金 約25,000円／月（推定）
地代 約12,000円／月（推定）
固定資産税 年約60,000円（建物のみ課税）
初期費用（諸費用・登記） 約150万円

? 10年間の支出（購入）
費目 合計金額（10年）
ローン返済 132,000円 × 120 = 1,584万円
管理＋修繕 25,000円 × 120 = 300万円
地代 12,000円 × 120 = 144万円
固定資産税 6万円 × 10年 = 60万円
初期費用（頭金＋諸費用） 530万円＋150万円 = 680万円
合計支出 約2,768万円（10年間）

? B. 同等の賃貸（70㎡・築浅・駅徒歩10分内）
項目 内容
月額家賃 約18.5万円（家賃17.5万円＋管理費1万円）
初期費用 敷金・礼金・仲介料・前家賃等＝約75万円
更新料（2年ごと） 家賃1ヶ月分（約18.5万円）× 4回 = 74万円
原状回復費用 約10万円（退去時）
固定資産税 なし（貸主が負担）
修繕費 なし（貸主が負担）

? 10年間の支出（賃貸）
費目 合計金額（10年）
月額家賃・管理費 18.5万円 × 120 = 2,220万円
初期費用 約75万円
更新料 約74万円
原状回復 約10万円
合計支出 約2,379万円（10年間）

? 総まとめ（10年間の支出総額）
比較項目 購入（定借） 賃貸
初期費用 約680万円 約75万円
月額実質支出 約17万円 約18.5万円
固定資産税 約60万円 なし
10年総額 約2,768万円 約2,379万円
資産性 建物の所有のみ（70年で返還） なし
売却可能性 原則不可（定借） なし
移動・転居の自由 低 高

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これは結構慎重に見なきゃ行けない比較だよね。

10年のコストで考えたら頭金がある分、高く見えるのは不公平で、実際はかかる費用で計算したらchatGPTの計算に倣えば
◯物件価格5,300万円+ 管理と修繕(300万円)+地代(144万円)+固定資産税(60万円)＋登記の諸費用(150万円)になるわけだ。
イコール5,954万円、あとはローンの利子分が乗っかるから、仮に【6500万円前後】としよう。
そうなると賃貸でかかる10年の総費用は【2,379万円】となると、

6,500-2,379万円で差額は【4,121万円】と。
つまり、売却手数料がかかるけど10年後に【4300万円】ぐらいでもし売れたら同様の賃貸よりも安かったことになるね。
20年だと、この物件の総コストは利子含めて大体7,400万円前後ぐらい、賃貸は4,673万円(※共に初期費用や更新料などは一回きりで計算)
つまり、築20年(定期借地権が残り50年)で【2,900万円強】で売れたら賃貸より安かったことになる。
これは20年コストが変わらない計算だから家賃上昇リスク、管理費や修繕費の上昇リスクはみこんでないけど、
長く住めば済む分、頭金の分高く見えた費用は圧縮されて、ランニングコストが上回る賃貸が追いついてくる。
いくら定期借地権付きマンションでもさすがに賃貸より得する可能性は高まると思う。
ただ、長く住めば定期借地権の解体リミットも近づいたいくわけだからどのぐらいの価格売れるのかは未知数で、他の分譲マンションよりはリスクがあるのは間違いないと思うけども。

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3行で頼む

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>>661 通りがかりさん
か
わ
な
い

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>>662 口コミ知りたいさん
4行、アウト

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資産税の観点からすると絶対に買っちゃいけない物件なのにまぁまぁ売れてるの、与信が弱い人が嵌め込まれてるように見えちゃう
まぁ新築がこの値段で買えるのだから飛びつきたくなる気持ちもわかるけどさw

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>>664 口コミ知りたいさん
資産性を気にしなくていい人が買ってる可能性もある。

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>>660 通りがかりさん
頭金外しても賃貸と変わらんじゃん。笑
10年後にその値段で売れると言う根拠あるん？

>>653 20年後に売却困難とAI言うとるで？

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なんやろーなAIが弾き出した具体的な推測には即反応するんやな？笑

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>>664 口コミ知りたいさん
思考や事情はひとそれぞれ
何が正解か何が幸せかは他人が測ることではないよ
定借とかリセールとか口出し無用
何があっても自己責任で他人に迷惑かけることもないのだから外野は黙って見てれば良い

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>>668 口コミ知りたいさん
そうそう。
ここの末路なんて知ったこっちゃないんだから、余計なこと言わないでいい。
間違って所有権物件に来られて倍率上がっても困る。

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モデルルーム始まった時に安さが魅力で少し検討して結局やめたんだけど、最近初期費用無し！って広告メール来てたな。売れてないのかな。

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231戸、4棟(廊下で繋がっている)、7階建てのマンションに、9人乗りエレベーター3基、階段2つって少なくないですか?

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>>671 評判気になるさん

このタイプだとエレベーターは５０戸に１基が目安。あと階段での２方向避難路も確保できないから、一方向はバルコニーの避難梯子でしょ。高齢になったら逃げられないよ。

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>>671 評判気になるさん
エレベーターが多いと管理費に響きますからね。

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>>673 名無しさん
なら踏切待ちの前にエレベータ待ちも懸念ですね

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借地物件はもとより、定借なんて買える人何を考えていたのか全く理解不能。
家を買うのは自分のものにできなけりゃ、自由自在、思い通りにできなけりゃ、意味ねーだろう？

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>>675 久地駅物件を買うところだったさん
マンションって、そもそも自由自在、思い通りにできないものですよね？

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>>676 検討板ユーザーさん
専有部は自身の持ち物だから自由自在
でも借地は他人のだから自由とは言いづらいね！

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竣工は来年1月？半年切ったけど売り行きどうなのだろうね
ベルクもつくってるの？

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>>677 マンション検討中さん
専有部の制限が多いって事ですか？
具体的にどんな事が制限されるのか知っておきたいです。

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>>679 名無しさん
専有部の制限は基本はどこも変わらないはずですよ
土地が借地のため、そこに制限があるのではと言いたいのかと

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>>680 さん
マンション買って、専有部以外も自由自在とか思っている人、ネタではなく実際に居るから恐ろしい。

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>>679 名無しさん
ここに言及するなら時間制限でしょ

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定借はある意味、エンディングが決まっているので将来揉める要素がない。
ただ結局は自分の子孫の財産にならないのに、そこまでする必要があるのか、的なものはありますよね。
所有権物件は最終的に取り壊して建て直すのか、それともものすごい規模の大規模修繕をして建物を長持ちさせるかの2択になる。
そこまでくると売れないし、子どもや孫の負担になる可能性も・・・。

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>>683 匿名さん
なら賃貸でいいやん。
固定資産も地代も管理維持費もかからず、リセールの不安もなく転勤とかの柔軟性もあれば定借の終末期の管理リスク、修繕で揉める懸念もない。

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>>683 匿名さん
建て替えれば新築の価値になります。土地はあるので別物件買うより安いです。また、物件にもよりますが、戸数増やせば元の住人は安くなります。
また、修繕すれば長く住めます。また、建て替えが嫌なら自身の所有権も売却すれば良いだけです。

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>>683 匿名さん
仮にです。仮定ね。大地震とか未曾有の天災で建て直しが必要になった場合、土地があれば建て直して再スタートできますが、使用期限のある土地に建て直しますか？土地が自分のものと言う強みは大きい。

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>>683 匿名さん
ものすごい修繕費かからないように大規模修繕計画があるのでは？
そもそも修繕に関しては定借の方が問題では？例えば、少ない残存期間のタイミングで高額な大規模修したいですか？保守管理も維持できるか？定期借地の課題としてネットでも囁かれています。

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683は表面的に都合の良い要素だけをポジティブに捉えすぎだし、怒涛のレスもただのネガのレベルではないし、住んだら後々大変そうだな

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>>683 匿名さん
建て直し時点である程度の減価償却してんだから建て直しが損みたいに言うなよ。それに負担になるなら相続放棄でいいじゃん

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>>566
の6月時点で93戸、今見たら残り111で120戸売れたってことは4ヶ月弱で30戸弱売れたってことですかね。この立地この価格で定借なら、賃貸のほうが良いと思うけど。

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>>690 検討板ユーザーさん
7戸/月ペースなら残り111戸まで1年と4カ月
それでも順調に行けばと言う前提
竣工って3カ月後？間に合わないよね

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とは言えこんなとこ買うやついるんか？
的なのに既に半分も売れたことが驚き

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>>692 匿名さん
同感。
定借でしか買えない立地でもなく、何か代え難いものがある訳でもないマンションが、竣工時期とか抜きに、売れてることが驚き。
この先もしばらく下がらないし、表面的に安ければ、とりあえず買って、なんでもよしって感じの人が増えてるんだろうか。

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スーパーなんて造らずマンション建てれば価格下がったんじゃないの？
近場スーパー多数で大きな訴求にもならないのにもったいない気がする

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>>693 評判気になるさん
生涯収入にしめる割合考えたらそんな浅薄で買わないでしょう

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>>693 評判気になるさん
代えがたいものは家族それぞれ総母数からするとたったの２百と数十世帯くらいいておおかしくないがマイノリティなのは確かなうえ定借となるとリセールの困難は言わずもがな。最近の静けさもこの時世で検討者が減ったからかな？

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子育て世帯の地域住民です（宿河原と久地の間）

公園とスーパーが楽しみです。久地駅前のスーパーは冷凍コーナーがショボいので、冷凍コーナーに期待してます。

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住宅街区には何ができるのでしょうか？

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>>698 周辺住民さん
住宅って書いてんじゃん。笑

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>>697 通りがかりさん
ここのスーパーは冷凍コーナーが豪華なの？この規模の公園なんてそこらじゅうにあるのにわざわざここまで来るの？？？

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>>700 評判気になるさん
こちらの公園の規模ってどれくらいになるのですか？

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遺産をもともと残す必要がない方はもちろんとして

逆に40年後の川崎の人口と需要を悲観して、不動産価格が暴落していると予想しているケースもあるかもですね
団塊Jrならまさに最後の需要がある世代かもしれないですし

将来も需要がありそうな都心はさすがに手が出ない客層でしょうし

確かに終末期は荒れそうなので、住居とするのは 60年くらいまでを期待としたくはありますね

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>>702 ご近所さん
逆に40年後...のくだりは何を言ってるのかサッパリ理解できないが
60年落ちの定借なんてただでも欲しくないね
建物状態の不安や出費のリスク考えたら賃貸で十分
60年で引き取り手あると思うなら甘いと思う

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遺産を残す残さないがどう関係するの？
残したくないなら賃貸でいいし、分譲でもリバースモーゲージもある。リスク取ってまで定期借地を選ぶ動機付けが理解不能。

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>>704 マンション掲示板さん
他人の選択を理解する必要があるんですか？
そこに住みたい人がいるから選ぶのだと思います。

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>>705 マンション掲示板さん
検討板なのだから勿論あるだろう。
お互いの理解を深めて情報交換なりディスカッションなりして有意義な検討すべきだと思うが？
理解する必要がなく既に結論あるならにっきにでも書けば良い。

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>>705 マンション掲示板さん
だからその住みたい理由を知りたいと言うこと。
わかるかな？

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>>706 名無しさん

>>リスク取ってまで定期借地を選ぶ動機付けが理解不能。

あなたは理解不能の状態です。
住みたいから住む人がいるのは理解できますか？
それも理解できませんか？

その条件でもその場所に住みたいから
リスク取ってまで定期借地を選択するんだと思います。

定期借地を選択肢にできないなら日記帳にでも書いておくといい。

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>>707 口コミ知りたいさん
立地、地縁等、選択する人たちに
一致していれば購入されます。

また定期借地のメリットは、ローン負担が少ない、
立地のメリット、管理費や税負担を一部軽減される。

気に入れば購入する、わかるかな？

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横からすみません。
つまり、所有権には消極的で、積極的に定借を探されて、こちらに決められた感じでしょうか？

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>>710 マンション検討中さん

検討のみで、決めてはないです。
あまりにもネガティブな投稿だったのでつい意見をしてしまいました。

駅前等の好立地を選択する場合、所有権有りでは1億超えてくるので、借りれる限度額も考慮して定借も選択する必要があると思い検討しているのだと思います。

ホームページにもある通り、所有権のマンションを購入しても現状の建て替え率から70年後建て替えの可能性は少なく、永住を目的とするなら選択肢として含まれると思います。

正しいかは不明ですが値段を条件に所有権は諦めた表現が正しいですね。

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>>709
定借だとどうして管理費が一部軽減されるんですか？

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>>712 検討板ユーザーさん
土地は借用している（定期借地権）ですが、借地料は建物代に含まれて分割される場合が多く、土地固定資産税や共用部分維持費の負担は住民に直接かからないことが多いです。そのため、建物部分だけの管理費で済み、一般的に通常分譲より管理費は安く設定されることが多いです。

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>>711 eマンションさん
私もそう思うのですよね。
それをあたかも端から定借が絶対的に正しいかのように主張するので、違和感があるのかと。
定借ってやはり所有権では手に入れられない希少な立地だからこそ価値を見出せるのであって、そうでもない土地でなぜ定借にしたかが理解されないと。

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たまプラーザ団地や田園青葉台団地見てると所有権持ってたところで…って思っちゃいますよね。

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>>715 評判気になるさん
ここが所有権だったら、同じ末路を辿るという見立ては確かに。

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たまプラーザ団地とかはふつーにそこそこの価格で売買されてるんでとっとと売っぱらうという手段が取れるけど、定借で残存期間30年とか切ったら売り払うのも難しくなるのがね。ローン組めるんかね。

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>>717 通りがかりさん
築40年で残り30年だと売るのはかなり難しいようです。
買い叩かれるか、賃貸に出すぐらいしか無さそうですね。

今30歳で40年後の70歳って考えると、
安い分を投資運用等を視野に入れる必要がありそうです。
土地を諦めているのでその辺りは仕方ないですね。

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>>703 さん

>逆に40年後...のくだりは何を言ってるのかサッパリ理解できないが
>60年落ちの定借なんてただでも欲しくないね
>建物状態の不安や出費のリスク考えたら賃貸で十分
>60年で引き取り手あると思うなら甘いと思う

さすがに60年後というか30年後でも流動性は怪しいと思いますよ
まだ20代の方ですか？20代の方にはお勧めしませんね

所有権のあるマンションを買ったとして、これくらいの値段で買うことができるマンションを買っても40年後の資産価値なんて、負動産であると予想する人もいるのじゃないかな？ってことです

賃貸で満足する人はわざわざ検討しないと思うから、考えるだけ無駄ではないでしょうか

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>>713 eマンションさん
建物に含むなら地代として月払は何だ？管理費は建物管理例えばエレベーターや植栽維持管理、清掃等にかかる費用だから定期借地だろうが関係ない。こいつ嘘ばかり。定期借地は土地の固定資産が無いだけ。しかも、固定資産は建物分が圧倒的に高いからね。

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>>709 匿名さん
立地のメリットっなに？快速も停まらない小さな駅で周辺も寂れた商店街しかなくその駅さえも近くなく霊園と線路に接して出入り口は開かずの踏切で閉ざされた工場跡地と言う立地しかイメージできない、管理費の軽減はどういう仕組み？
何で定借ならローン負担が軽いの？

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>>715 評判気になるさん
どう思うの？

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>>720、721 評判気になるさん

まず『管理費＝エレベーターや清掃費』はその通りで、これは建物管理費に当たります。一方で『土地に関わる費用』（敷地の舗装・排水・植栽の大規模更新、土地固定資産税相当分など）を管理組合が負担している場合、定期借地ではその負担が組合側から外れるか地主負担に切り替わることがあり、その分だけ組合の総額が下がる例がある、という話です。つまり「建物の管理費が消える」わけではないが、土地関連費の扱い次第で総負担は下がり得るという意味です。

ローンが軽くなるのは単純で、購入価格＝土地＋建物のところを定借は土地を買わないため購入額（＝借入額）が小さくなるからです。立地の評価は人それぞれですね。

一般的な傾向としては、定期借地権付きマンションでは土地関連の費用が組合負担から外れるため、管理費が多少下がる場合が多いです。

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>>723 通りがかりさん
>>敷地の舗装・排水・植栽の大規模更新
ん？こんなん土地持ちがやるわけないやろ
全部建物サイドの話やろ
土地貸してるだけやろ？初めて聞いたわ
ほんま言うなら事例なり証拠なり出してえな

なら中古ならもっとローン負担減るやん
定期借地関係ないやん

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>>723 通りがかりさん
貸主が更地にして返還しろとするのだから舗装なり植栽がどちら側か自明だろ？

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>>719 702さん
ここの立地と同等の価値としても分譲地なら負動産はありえない。川崎市は少なくとも今後も人口増加が見込まれるし、高津区の中心なら資産価値もそれなりに維持できる。上物もたかが40年ならまだまだ健在だろう。また、政府もマンションの老朽化問題に取り組み施策も出しつつある。マンション長期維持管理も今後進むと思う。何より土地の価格は担保出来るからね。

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>>713 eマンションさん
共用部維持費は各戸の管理費から出します。
住民にかかります。

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>>711 eマンションさん
ここは駅前1億でもない。その論理は的外れ。
70年を経過するマンションなら昭和30年その頃のマンションなんて数えるほどでその建替率になんの意味があるのか？。今後は空屋問題や老朽化マンションの対策でマンションの長期維持のトレンドになると期待する。区分所有法の建替決議割合が変わったのもその現れでは？
SDGsが世界共通課題だが大きな建物を70年で壊す。時代に逆行するように感じる。

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>>724 匿名さん
土地の外構（舗装・排水・植栽など）を誰が負担するかは“定借契約の内容次第”で、地主負担の例も普通にあります。定借＝必ず管理組合負担ではありません。土地を所有しないので土地関連の固定資産税も発生しません。この分だけ管理費総額が軽くなるケースが多い、という一般論を述べたものです。

ここは購入を検討する場なのに、あなたの投稿は『買わない方がいい』『無理』と否定だけで、判断材料も改善案もありません。結局“買わない人の意見”しか出ていないので、検討スレとしては意味がありません。

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>>727 通りがかりさん
じゃあ借地の場合、共用部の土地の固定資産税は誰が負担してるの？

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>>728 さん
あなたの指摘は事実と論理を無視した主観に過ぎません。「駅前1億でもない」という価格批判は、借入上限や購入条件を考慮する現実的判断を理解していません。昭和30年代の建物が少ないから建替率の議論は無意味、という論理も飛躍しています。空き家問題や長期維持のトレンドが今後の建替えリスクを消す根拠もなく、SDGs的な感覚論を持ち出すのは購入判断には何の意味もありません。主観だけで結論を押し付けるやり方は、議論として無責任です。

購入検討しているの？否定したいだけ？

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>>730 マンション検討中さん
共用部の土地って何？借地の固定資産は土地所有者に決まってる。管理費と税の区別もできない。笑

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>>731 評判気になるさん
>> 駅前等の好立地を選択する場合、
>> 所有権有りでは1億超えてくるので、
>> 借りれる限度額も考慮して定借も選択する必要

だからここは一億越えないのだから定借を選択する理由にならないってこと。
自分が書いた文章くらい理解したら？笑

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>>732 名無しさん

一般的に管理費の内訳で共用部分の土地に関する、
固定資産税が入っていることを理解していますか？

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>>729
契約次第なのは確かでしょうが、実際にそんな地主にとって何のメリットもない契約をしている具体事例を挙げていただけないですか？マンションで。
不勉強なせいか、私の知る限り一つもないので後学ために知りたいです。
>>730
土地の固定資産税は当然地主ですよ。所有者が払うんだからそこは議論にもなりませんよ。一方で借主が土地を使うのでその使用に伴う整備や管理の費用は借主が払うのが一般的かと思います。

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>>731 評判気になるさん

>> という論理も飛躍しています。
どう飛躍してるのですか？

>> 空き家問題や長期維持のトレンドが
>> 今後の建替えリスクを消す根拠もなく

建替にリスクあるなんて述べてない。
国交省のマンション長寿命化再生円滑化とかマンション総合対策モデル化事業たか調べたらいかが？他人の判断が分かるのですか？それこそ主観でしょう。それに主観と言うなら自身の想い。なぜ他人に責任に負う必要があるのか理解できません。

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>>734 通りがかりさん
なんで管理費に税が入る。なら、エビデンス示してくれますか？

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>>735 通りがかりさん
同意！

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>>729 マンション掲示板さん

地主負担が普通にあるのなら5～6例ぐらいだしてもらえますか？

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>>735 通りがかりさん
先の投稿で「地主負担の例も普通にある」と述べましたが、引用元の理解を誤っていました。正確には、定借契約次第で地主が外構費を負担することも理論上あり得ますが、公開されている具体例は確認できません。
誤解を招く表現となったことはお詫びします。

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>>737 口コミ知りたいさん
所有権有りのマンションの場合、
共用部の土地の固定資産税は、支払う内容として
どこに含まれていると思いますか？

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>>731 評判気になるさん
正しいと思えないレスやミスリードを正したいだけ
それを否定に取られるのは心外、正しいならディベートすればよく、クレーム言うのは筋違い。

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>>736 名無しさん
何を主張したいのかわからないけど古いマンションに住みたいってこと？
購入検討しているの？否定したいだけ？について回答もらえますか

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>>742 マンコミュファンさん
正しく思わないレスを正したいってことは、このマンションを買わないようにさせたいの？

あなたはこのマンションを購入するのはどう思ってるの？

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>>741 マンション掲示板さん
敷地に対する住人の持ち分比率であん分されて固定資産に含まれる。以外何がある？

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>>743 マンコミュファンさん
質問を質問で返す。

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>>743 マンコミュファンさん
検討してます。

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>>744 マンション掲示板さん
自身の拙いレスを棚にあげてそれに反論すれば敵視する。大人になりましょう。

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>>745 通りがかりさん
管理費の中に固定資産税含まれるなら、
借地の場合はその分が管理費から引かれるのでは

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>>749 マンション掲示板さん
あなた日本語理解できてますか？
誰が管理費に固定資産税が含まれるとかいてますか？
管理費は管理組合に税は税務所
これ理解してます？

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>>746、747 匿名さん

借地で更地にすること決まってるから、
SDGSとか住み続けたいとか言っても意味ないのに
検討してるの？何を期待して検討してるの？

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>>750 マンション掲示板さん
共用部の土地の固定資産税を直接納税してると思ってるのか。機械式な駐車場代とかももらってる発想なんだろうか。

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>>751 eマンションさん
文章理解出来ないみたいだからこら以上の議論無駄

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>>752 マンコミュファンさん
それじゃ、どう納税してるの？
ん？何故税の話しに駐車場が出るのだ？

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>>753 マンション掲示板さん
下記の内容で議論も何もないと思うけど...。
共用部分の固定資産税振り込んだらまたきてね。


746 匿名さん 17分前
>>743 マンコミュファンさん
質問を質問で返す。

747 通りがかりさん 15分前
>>743 マンコミュファンさん
検討してます。

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>>754 さん

管理費の中に何回も含まれているって言ってる。
お前こそどこに共用部分の税金納めてるの？
受け取ったくれてるのか？

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駄目だこりゃ

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土地に共用とか専用ない。あるのは建物。
土地の固定資産税は敷地面積全体を各戸であん分して各人の土地分で納税
これあってる？

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>>758 eマンションさん
https://wakegai.jp/knowledge/kyouyu-mochibun/basic-knowledge/exclusive...

各所有者の負担額は、原則として共有持分の割合に基づいて計算されます。ただし、実際の支払い方法については、管理組合や管理会社によって異なる場合があります。

例えば、管理費と一緒に徴収し、一括して納付するケースもあります。

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>>759
引用元の司法書士が大丈夫なのか心配になりますが…。もしかすると昔の物件ではそんなものもあったんですかね。何にせよ今どきの分譲マンションは土地は区分所有者の共有です。すなわち登記上も持分按分で登記されます。（按分の方法については物件により異なる可能性も否めませんが）固定資産税はそれを下に課税されますので支払うのは区分所有者です。管理組合が払うには管理組合が所有者として登記されている必要がありますので、一般的にはないでしょう。だって、土地の所有権を含めて買ってるのに土地の所有権は管理組合にあるとか、普通に考えたらあり得なくないです？

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>>760 通りがかりさん

ご指摘の引用ですが、管理会社や管理組合が負担するとは書かれていませんね。あくまで各所有者の固定資産税を徴収して一括で納付する手続きを管理組合・管理会社が行う場合がある、という説明です。税負担自体は各区分所有者が持分に応じて行うのが原則です。


1. 共用部分（共用部）の固定資産税
・廊下・階段・エレベーター・敷地内通路や外構など、マンション全体で共有している部分。
・税金は管理組合がまとめて支払うことが多い。
・支払った金額は、各区分所有者の持分割合に応じて管理費や修繕積立金などで実質的に分担される。

2. 専有部分（占有部）の固定資産税
・各部屋など、個別の所有者が専有している部分。
・この税金は各区分所有者が直接支払うのが原則。
・管理組合は通常、専有部分の税金を代行して支払わない。

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来年の1月に完成で3月に引き渡しみたいだけど、
どれぐらい売れてるんだ？まだ1期先着販売してない？

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>>762
次期以降108戸と先着順1戸で109戸じゃないですかね。
>>690から約2ヶ月で2戸売れた感じかな。

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>>763 検討板ユーザーさん
半分以上余ってるのか。
68平米5400万で毎月ローン以外に3.4万円。
誰がどんな目的で選んでるんだろうか。

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津田山方面には抜けられないよね？大規模なのに袋小路の出入りしかないのは利便性悪いね。しかも出入りは開かずの踏切側か診療所前の狭い道路だから日常的な混雑も心配。
ベルクがオープンすると多方面からの来客も心配に拍車がかかる。今以上に交事情の悪化は近隣住人の不安のたね。

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電車も道路もひどくなるのかと考えると今ですら苦痛なのになんだか切ないね。

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人が大幅に増えて治安とかも心配だなー

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1期で先着1戸から24戸に変更になっていて、
2期販売も未定のままなので半分以上売れてない？

1月下旬完成でこの状態は、
やっぱり借地でこの値段がまずいような

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本当だ！2週間で一体何が…。時期的に本審査通らなかったとかなのかな？最近厳しいし、定借だけにありそう。にしても20以上増えるのはすごいね。

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今回の件に関係なく、銀行からしたら定借じゃないといけない土地でもないのに担保にしてもしょうがないですからね。

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値段設定が2千万ぐらい間違ってると思う。

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郊外は今明らかに踊り場だしな。このタイミングでこんなリッチな借地を買う人はいないだろ(笑)
別に都心に近いわけでもないマイナー駅の駅徒歩７分の土地が借地って時点で地雷では。

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借地でも借地の価値のある立地なら良いんだけどね。
ちょっと安く見えるだけの資産にならない土地を売るのはね。

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>>98の人が計算してるけど、感覚的にこれに近いと思う。これで借地でなぜ買うんだろうか。

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>>774
購入者アンケートに賃貸と同じ支払いで新築に住めるのは中々無いとのコメントがありました。個人的には賃貸のほうが自由度高いし、リスクも少なくて良くない？と思いますが。

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>>775 通りがかりさん
今は同じかも知れませんが、
年数が進むと賃貸と同じ支払いにならないんですよね。

お風呂とかキッチンのグレードは賃貸より上なのは、
事実ですが、修繕費、借地代、解体費用等が
上がっていくので購入するのはかなりリスクが高いのと、市場価格と比較するとかなり割高なんですよね。

こういった市場価格からかけ離れた物件がどうなるのか気になります。

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ローン以外に月3.4万の支払いがあるので、
賃貸と同じでは全く無いですね。

駐車場も含めると月5万以上。
これが上がっていくと考えると、中古も売りにくいし、戸数もそこそこ多いので中古供給量も多くてリスク高いね。

営業の人はどうやって進めてるのだろうか。
久地という土地をアピールしてるのか？

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>>777 名無しさん

与信がなくて5000万円台のマンションしか買えないけど新築しか欲しくないって人もいるんだよ。ずっと住み続けるから資産価値とかも気にしないって人もいるさ

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>>778 eマンションさん
そんな属性の人に向けて売ってるのか。
これから買う人は調べて買った方がいいですね。

所有権付きと比較して中古価格が1000万以上差があり、
10年後の固定費が月2万以上あがる可能性がある。

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