オーベルグランディオ川崎久地ヒルズってどうですか？

>>500 匿名さん
２０年ならちょうどいろいろな所にガタが来る頃。２回目の大規模修繕前。
修繕費も管理費も急に上がる可能性のあるころ。
そんな時期に自分は新築のきれいなお部屋を十分堪能して他人の手あかがついた残り５０年の定借を高く売りつけようってこと？

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>>500 匿名さん
「アリ」と思うなら買えばよいのだよ。答えは20年後。
どういう結果であっても自己責任で完結するのだから簡単な話。

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>>500 匿名さん
値崩れしないどころか底値になるくらいの時期らしいですよ。
↓SUUMOさんの記事がソースです。
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/tikunens...

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前スレで喧々諤々した駐輪場の月額料金↓訂正されていました。
https://www.ober.jp/kawasaki-kuji/outline.html
金額に関するところは大事だからチェック厳しくしているはずなのに初歩的なミスがスルーされる。誰も気づかずサイトにも印刷物にも載るの恥ずかしいね。こういうところが大手と違うんだろう。

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>>505 匿名さん
恥ずかしいね

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>>500 匿名さん
どう反映されてるの？土地借りてるんだから建物だけでしょう？何でこんな高額？資材、人件費諸々高騰？なら、販売中のハイムスイート小島新田は土地付で設備仕様、共用施設、サービス諸々こちらより良くて安い理由が説明つかないよ？

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>>507 名無しさん
小島新田笑

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>>508 名無しさん
立地無関係だよね？建物比較だから。
まあ、小島新田を笑うとか目くそはなくそレベルって理解できないのがかわいそう。(爆)

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>>508 名無しさん
端から見ればどっちもどっち　笑
勘違いで上から目線が痛々しいな

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>>509 名無しさん
定借の価格は建物価格！笑
公示地価も調べれませんっ笑

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>>511 名無しさん

だからそれだけ建物価格に利益載せてるっとことだけジャン。バカなの？笑

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>>511 名無しさん
うん？公示価格とか地代に関わる話ですよね？
借地マンションの価格には影響しないなのでは？
建物価格以外に何が影響するのですか？

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>>511 名無しさん
マンション販売価格は
定借=建物
分譲=建物+土地
ですよね？違うの？教えてよ

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>>510 さん

>>510 マンション検討中さん
久地駅の定借に金払うなら小島新田の所有権の方が断然いいと思うけど
そもそも定借なんて有り得ない！と自分は思ってます

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>>512は理解できてる。>>513と>>514は理解できてないね。

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「定借なのに高かろう悪かろうだ」なんて外野が騒いでも、事実そうでもノイキャンして、周辺所有権と比べて購入費用が安いの一点突破でしょうよ。

そもそも将来100%解体する点で所有権とか普通借地権とは別物マンションなんだから、見学行って少し調べた方なら、久地で定借の中古はどうやったって売りづらいなんて百も承知してるはず。

ご検討者の面々は、ホント相当なお家欲しがりｻﾝﾁｰﾑですよ。自分が住みたいと思って住むんだから、それが平和で良いじゃない。

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もし長生きしたり相続した子供が70年？の解体期限まで住んでしまったら
賃貸借りられない家無し高齢者が爆誕して野に放たれてしまうので
金額安くても慎重にならなくてはと私は思ってます！

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そもそも定借買おうと思わない、というより思えない

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>>517 通りがかりさん

どうしても新築マンションでなければダメ、という人がいるからこういう物件が売れるんですよ。そういう人が200組いればいいだけの話。全ての人が資産性を気にするわけではないのですよ。

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>>517 通りがかりさん

住みたいと思って住むのは自由ですがこんな小さい街に無計画に大規模物件を建てられればまわりは不自由極まりない

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>>520 マンション検討中さん
資産性気にしないぐらい余裕あるならもっと高い所買えば良くないですか？

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>>522 マンション検討中さん
私も皆さんと同じ意見です。
久地で定借なので自分も新築が買えると夢見た一人です。
購入された方に恨みはありませんが、嫌味の一つも言わせて下さい。
ただ、小島新田の案には賛同できるのせんでした、すみません。

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定借でも立地代も入れて価格決定してるに決まってる。そんなこと言ったら北仲なんてただの大ぼったくり。

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えっ、買ってる人いるの？
ここはせめて駅の東側だったらね

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>>524 マンコミュファンさん
決まってると言う根拠は？推測か？
地代込みの価格で地代払う意味わからんよ。
素人相手に上から言うなら根拠なりソース示せよ。
玄人ぶった知ったかぶりちゃんの寝言なら要らん。

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>>523 名無しさん
何がいいたいのかよくわかりません。

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定借ひどい言われようだし、
資産性気にしないぐらい余裕あるならもっと高い所買えば良くないか？
など意見がありますが、
転勤がなく、実家もそこまで遠くなく、
引っ越す予定がないDINKsならどうですか？
将来、老人ホーム等に入所することになっても、手放すのではなく賃貸にする。とか。
そういうパターンなら買いではないかな。

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>>528 通りがかりさん
DINKSこそ都内に寄るべきだとおもうが…
まぁ色んな人がいるからなんとも言えんけど

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南武線も注目度高まってますからね。駅徒歩7分のステータスは今後強まっていくでしょう。

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>>529 マンコミュファンさん
都内に寄るべき理由はなんですか？
ここを含めマンション購入検討中なので教えていただきたいです。

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>>531 通りがかりさん
DINKSは共働きで予算を伸ばしやすい上、部屋の広さがそこまで必要ではないです。
老後のことを考えるなら、郊外で広めの部屋買うよりは人気エリアで狭めの部屋を買った方がいいという話かと。

久地が人気エリアかどうかは議論わかれると思います。

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確かに定借ではありますが、元々の値段が安いので、残債割れはしないと予想。
所有権でも割高で掴むと残債割れしますし、結局は適正価格かどうか。

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>>530 マンション検討中さん
ステータス？久地で？

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>>530 マンション検討中さん
徒歩7分は駅近とは言わんし不動産時間ですよ。
道は起伏もあれば狭く難関の踏切もある。

7分が適正か？違う違うベストエフォートですよ。

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>>530 マンション検討中さん
どう注目されてるの？

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>>528 通りがかりさん
大規模なんだから賃貸にしても売るにしても競合同士で潰し合うのが落ち。
久地に拘るなら他の中古もあるし、少し離れれば戸建が同じような価格で買えるみたいよ？

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>>535 マンコミュファンさん
駅チカの明確な定義は無いみたいなので、おそらく今お住まいの環境と比較されて、その様に思われるのでしょうね。
駅までの時間、ベストエフォートでない表記って無いように思います。

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>>538 評判気になるさん
駅までの距離が481m以上560m以下というだけで、実際には開かずの踏切を往復ともに渡らねばならないので、期待値的には10分を軽く超える、ということでしょ。

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>>538 評判気になるさん
ここは議会でも扱われるレベルの問題の踏切。そこを抱えてる。それを他と同列の不動産距離で扱う方がへんだよ。

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>>538 評判気になるさん
一般的な感覚なら駅近いは5分以内でしょう？
5分越えると資産家値がぐんと落ちる。これが何よりの証拠。5分越えると駅近としての資産家値はBクラスと思う。

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>>538 評判気になるさん
その7分も敷地入り口からの測定距離なら一番奥建屋からなら+数分は必要なのでは？

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>>538 評判気になるさん
首都圏なら5分以内が大勢ですよ。ググるとわかります。
それより7分とか些細な話で踏切に左右されることが一番のネックかも。

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踏切の遮断時間、昨年の記事で【1時間で最大43分】？
ホントなの？
だとしたら朝の通勤時刻はどうなる？

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>>544 通りがかりさん
電車通過後、少しは開くのでその間に踏切渡れます。
2年近く近所に住んでますが、意外と渡れるし、慣れます。

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>>545 通りがかりさん
10年以上住んでます。全く慣れません。さすがに回避する術は心得てきましたがそれでも長く捕まると毎回イライラと腹立たしい。

慣れ=現状を受け入れ
要は諦めの胸中ですね。笑

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>>545 通りがかりさん
その開くまでの待ち時間を問題視してるのですよ。
頻繁に開いていればこんな大問題にならないのですよ。

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>>544 通りがかりさん
実際は43分よりひどいらしい。
のずえさんという方が実測してます。
xにポストしてるようですよ。

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>>547
数分に１回は空いてますよー
空いてる時間が短いだけで、まったく開かないわけではないです。

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>>549 評判気になるさん
数分で開くなら開かずの踏切とは言いませんよ。

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>>549 評判気になるさん
たまたま数分で開いただけでは？朝のラッシュ時は上下30数本が行き交うのに停車時間含めると単純計算でも1分強の運行間隔にならない？
それで頻繁に踏切開くと言う主張は無理がある。と思うけど？さあ、どう反論しますか？

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1時間に17分開くので、相当回数開きますよ。
運行本数は多いので、1回あたりの時間は1分切るかもですが。

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最も過密になる1時間、7:20~8:20で測ってみたらいいよ

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>>552 マンコミュファンさん
それなんの根拠にもなってねーし。
17分で開くの何回よ？極論17分開きっぱなしなら1回よ？回数が何回か答えろや。
そもそも17分の根拠は？ネット鵜呑みにしてるんじゃねーの？

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>>552 マンコミュファンさん

相当回数って何回ですか？
そんなに開くならなぜ開かずの踏切って名付けられているのですかね。

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>>552 マンコミュファンさん
そこまでいうのなら是非実測して証拠として示してください。

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ネガの方も常識的なやりとりが出来るようになれたらいいですね笑

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口も悪い方いらっしゃいますね。

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10年以上住まわれてる方が発言されてる通り、回避策はあります。それが慣れという事だと思うのですが。。。
踏切が空いてる時間は短いですが、数分に1回は開いてます。遅延でダイヤが乱れると10分くらい開かないこともあるけど。

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>>559 通りがかりさん
時間帯によりますよね。どの時間帯に言及しているのでしょうか？まずそれを明確にしないと無意味な情報です。

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>>559 通りがかりさん
現地はよくしりません。前レスから指摘されているとおり数分で空くのならなぜ開かずの踏切として騒がれているのですか？少なくとも”X"や”youtube"その他ネット上では開かずの踏切の根拠となるものはあるようです。あなたが開く開くといってもなかなかにわかには信じがたいのですが。。。。。

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>>559 通りがかりさん
実際、この方以外の地域住民の意見として踏切は数分間隔で開くものでしょうか？

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Googleマップで交通情報を見るとですね。踏切近辺の道路。月～金朝9時半くらいまでは赤黒いラインですね。

第1期5次にもなってまだパンダ部屋が残っている？？？

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ここ買うならミオカステーロ高津も選べるだろうし、多少不便でも安いファインレジデンス武蔵新城、プレシス登戸とか選択肢もそれなりにあるだろうになぜ定借で大して便利でもなく人気もないここを選ぶのか？本当に不思議なんだよね。買った人是非教えてほしい。

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>>559 通りがかりさん
違いますよ（笑
辞書引いたら？ただ待たされることに慣れて感覚がマヒしただけでしょう（大笑
なれ＝たびたび経験した結果，当たり前のこととして受けとめるようになる。なれっこになる。

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人気もない(モデルルームオープンから5ヶ月で93戸供給)

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>>566 口コミ知りたいさん
初月契約数としても半分以下なら不調の部類。
と前の方のレスにあったけど5カ月でこの数なら？やっぱり人気無いから売れてないってことなのね。

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>>565 匿名さん
な・れる【慣れる／×馴れる】 の解説
［動ラ下一］［文］な・る［ラ下二］
１ その状態に長く置かれたり、たびたびそれを経験したりして、違和感がなくなる。通常のこととして受け入れられるようになる。「その土地の気候に?・れる」「移動する車中での睡眠に?・れる」「彼女の気まぐれにはもう?・れた」「住み?・れる」

２ 経験を重ねて、そのことがうまくできるようになる。習熟する。

2のほうの意味で慣れるという表現を使いました。

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>>559 通りがかりさん
誤解があります。回避策とは早朝や夕方前のラッシュを外して乗ることです。あなたの言う数分間隔で開くことは知りません。それを回避策とは思いません。これを慣れとは言いませんよ。リスクヘッジした結果です。

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>>568 評判気になるさん
そういうのを屁理屈または言い逃れと言う。
2の方です。って。笑
一般的な用法として習熟なら習熟と書くでしょう。

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>>559 通りがかりさん
それでどんな回避策なの？

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>>552 マンコミュファンさん
6/11ののずえさんのXのポストでは47:37遮断時間だそうです。遮断機の開閉時間を考慮して最低1分の開時間としても13回、60/13なら4分以上待つ、1分以上ならもっと長い。
数分間って普通は2～3分のイメージだけどあなたの数分間は？

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踏切が課題ってことは認識された頃でそろそろ先に進もう

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>>572 匿名さん
もういいんじゃ無いですかね。
同情される事を望まれますか?

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>>572 匿名さん
その人よく知りませんが、信用できるポストなのでしょうか？

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>>567 通りがかりさん
悪くない数字だと思いますよ。ここ南武線ですし。

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>>575 マンション掲示板さん
SNSで本名と所属までさらして遮断時間の計測をポストしてる方の信用は疑うのに匿名掲示板で数分で開くから大丈夫と何の根拠も示さずレスる方の信用は疑わないのだすね？

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まじで誰…リンクくらい貼れよ

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>>576 マンコミュファンさん
南武線に失礼ですよ。3日前のYahoo！ニュースに南武線はセカンドベストとして資産価値あがっているそうです。南武線だからではなく久地の定期借地で高いからが正しいのではないですか？

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>>578 マンション検討中さん
Xで検索すればすぐ出ましたよ。ここに書き込みする手間より楽です。名前や検索目的、例えば、のずえ　久地　とか　踏切等です。

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>>580 匿名さん
ちょっと考えて手を動かせば簡単なのにね。
今時の子どもの方がよほど柔軟性がある。

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リンク貼らない理由は何？
なんで他人にわざわざ探させるのか。仕事でもそうしてるの？

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>>579 名無しさん
乗り換え駅除いて南武線で初月半数以上売れたとこあります？
田都でもほとんどないと思いますけど。

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>>582 口コミ知りたいさん
もういいからミジメになるだけだよ。小学校でもネット検索習う時代にいいおとながリンク一つでグダグダ騒ぐのはみっともないよ。

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>>583 検討板ユーザーさん
津田山のバースシティが売れたと思う。

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>>583 検討板ユーザーさん
そもそも初月半分じゃなく5カ月で半分以下だから論点ずらしてませんか？

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>>586 eマンションさん
モデルルーム開設5ヶ月と販売初月も違いますけど。

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>>584 eマンションさん

リンク貼らない理由は何？自分で開いてるのに？

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よくここまでXのリンクでスレ伸びますね笑
私はその存在を先月ここで知りましたけど、検索すれば普通に出てきますよ。
リテラシーに欠け見つけられないなら、挑発的なこと言ってないで、素直に貼ってほしいと頼めばいいのに。
知ったところで、踏切問題は変わらないですけどね。

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リンク貼れば一瞬で終わりの話では

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>>590 評判気になるさん
Xの話を持ち出した人間ではないので控えます。

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定借でなければこの広さと値段は魅力的なんだけどな…
でも定借だからこの値段なんだよな

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>>592 マンコミュファンさん
定借でなかったらもう1割プラスですね。
立地は関係ないとか意味のわからない書き込みあるけど、定借だろうが周辺相場から値付けを考えるのが普通。

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>>593 検討板ユーザーさん
2割では？
定借って所有権の2割ディスカウントが目安だったかと。
1割安では割高の定借になる。

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>>594 通りがかりさん
定借うんぬん関係なく、値付けがこれまでより高いって事なんでしょうね。
でも、それってここだけの話じゃないですよね。

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>>595 マンション掲示板さん
投資に引きつられた相場はただのバブル
米と同じで何かのタイミングで実需に落ち着くはず
ここ買うのが正しいかより、今買うのが正しいか？それが問題なのかも知れない

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>>596 名無しさん
バブル弾けても人気物件は影響が少ないかも？

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現場の事業計画立て板に住居用３５１戸とあった。販売戸数２３１戸のはずだが今後も新棟が建つのかな

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７０年定期借地って裏返せばその土地に７０年縛られるってことじゃーないの
久地に７０年。。。それをどう感じるかはあなた次第

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>>599 匿名さん

その理屈だと所有権だと永遠に縛られることになるぞw

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いや、599が言ってるのは定借だと出口戦略が難しいからでしょ。残債割れのリスクが所有権の場合と比べると格段に高くなる。
特に相場が上がってる時に高値掴みしてしまうと、望む値段で売れないならばそのまま住むしかない、ということになる。もし大きく残債割れするなら支払いが残って重くなるからキツくて売らない(売れない)ことになるから。
70年なら定借でも良いと思って買っても、50年、40年と期間の残りが減ってきたらやっぱり欲しい人は限られてくるから、比べたら格段に売りやすい所有権の場合より土地に縛られるだろうなっていうのはしっくりくる。
賃貸に出す手はあるだろうけど、同じ物件内で売りたくても売れない、貸すしかない、となってる戸数が多くなれば供給が増えて競争もあるだろうから、その辺は慎重に考えた上で手を出すのが良いと思う。仮に同じ久地の同じような条件・立地に70年賃貸で住むよりは絶対安く住むと思うけど、所有権とは全く性格が異なった物件だと言う認識も必要だと思う。スーパーや公園もできて、緑もあってと、住む分にはQOLは高そうだけどね。

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>>601 通りがかりさん
今後、どこで相場が下がるか、本当に下がるかなんて誰もわからんので、人生のイベントで必要な時が買いどきですね。

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>>601 通りがかりさん
そう言うこと
ただ、賃貸は違う違う
久地西側は数年前から賃貸の建設ラッシュ、この大型マンションは供給過多
それに久地は子ども家庭には人気無いでしょう？
交通や教育、小児科、学校等々
実際、西側は単身やDINNSの間取りが多い
人口減が加速する今後で賃貸かとか言うのは寝言に近い

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>>602 検討板ユーザーさん
必要なら借りれば良くてどうしても買って住む必要性が理解できない

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>>599 匿名さん
これだけで筆者の意図を汲み取って持論展開でしきる>>601みたいな仕事できそうな人もいれば>>600みたいな浅薄な思考しかできない人もいるのね
とても興味深い

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残期間が50年、40年になった頃には流石に残債が半分以下なので、残債割れリスクも相当抑えられています。
普通に計算すればわかると思うけど。

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>>606 通りがかりさん
そうはならないでしょう
管理費修繕費地代解体費諸々その間払い込んでいるから
それに半分になったとしてそれがなにか？
その値段で売れない限り損するのでは？

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>>606 通りがかりさん
なら残り消化するまですみ続けなければね！
消化しても資産にならない悲しい末路が待ってるだけど

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だから残債割れしないって話してんだけど。読めないの？

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>>610 マンコミュファンさん
残ローン額で売れなければ残債割れじゃん
中古で定期借地がまともな値段で売れる？
それに上の人がレスってるけど諸経費の払い込みは考慮しないの？

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>>610 さん
読めなかった
何で残債割れしないの？

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>>610 マンコミュファンさん
残債なんてひとそれぞれじゃん

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諸経費は所有権でもかかります。差分は解体積立金と地代だが、その分こっちは固定資産税、都市計画税がかからない。

期間終了が意識され始める20年経過時点ではローン残債も相当程度返してるはずで、さすがにその地点での残債割れは考えにくいのではないでしょうか。
6000万で買ったならだいたい2700万で売れれば残債割れしないので。

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所有権で考える残債割れに比べ、定借は解体費用などローンに組み込んでいない部分が多いので、残債割れはシビアに見るべきかと。

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>>603 匿名さん
単身やDINNSの間取りが多いなら、ここの部屋はあまり被らなそうなので、安心ですね(^^)

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3,000万以上出して定借買う人の気が知れない

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>>617 マンション検討中さん
躊躇してしまう庶民とは余裕が違うから、理解できなくて当然ですよ。

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>>616 マンション検討中さん
需要がなければ意味無ない　笑
踏切の為小学生が通学で困ってるとXにあったじゃん
自分ならそんな子どもに苦労強いる環境で子育てしたくない

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>>616 マンション検討中さん
つぅか最大230戸も被るじゃん　大笑

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>>614 通りがかりさん
嘘つけ！固定資産税は建物にもかかるだろ
しかも、建物の方土地より高い
それに残数十年の定借が残債割れせず売れるなら土地つきマンションのローン破産なんて無いだろ

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土地付きマンションのローン破産って具体的にどの物件で起きてんだ？

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>>615 マンション検討中さん

そもそもだけど、中古の定借物件って買う側のローンが通りにくいのよ。私は去年中古の定借を買おうとしたんだけど、ネットバンクは借地の時点でほぼNGでした。そういうことも考慮すると結構売却には苦労するかと

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>>622 検討板ユーザーさん
廃れたリゾート地くらいでしょうね

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>>623 検討板ユーザーさん
残存期間とローンの期間はどれ位でしたか？

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冷静に考えなよ。
賃貸はすぐに引っ越せるメリットがある。
分譲は支払いが資産になる。
ここは、何にもならない。
むしろ、売れない、貸せない、逃げ出せない。
そんなことにならないように気を付けようぜ。

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>>614 通りがかりさん
建物にも固定資産税も都市計画税もかかる。土地分なんて10数%でほぼ建物で占められる。

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>>621 評判気になるさん
嘘つきではなくただの情弱だと思う。

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https://news.yahoo.co.jp/articles/be3303d9244b32b3d6d0cf13cbf012f2046f...
専門家がこう言っておるねん。

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>>623 検討板ユーザーさん
銀行は中古定借は担保としての価値は見ない。
ってこと？残債がーとか言ってる人が如何に世間ずれしてるかわかるね。

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いやだから、土地付きマンション買って破産する事例ってどの物件なんですかね…

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>>629 マンション掲示板さん
証券口座乗っ取りとかセキュリティリスクがうるさい現状で匿名板で誰だかわかんない人が張り付けたurlなんて怖くて踏めないよ。

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何人が書き込んでるか知らんけど、この時間だけ連日にぎわうね。みんなこの時間、暇なの？

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>>631 匿名さん
日本全国でローン破産者3%って調べればすぐでますよ。それくらい自分で調べなさいよ。
リンクはれはれオジサン？笑

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物件名出せって言ってるんだけど読めないの？

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可哀想

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>>630 マンション掲示板さん

ちょいぼかすけど自分が買おうとしたのは残存50年の物件で5000万ちょいで35年ローンで引っ張ろうとした。
物件の担保は、マンションであっても通常は建物と土地の双方が考慮されるが、借地は土地を担保として見てくれなくて上物分しかないので厳しいという説明でした。

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>>637 口コミ知りたいさん
すると、定借は新築中古関係なく、ローン組めないってこと？

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>>638 eマンションさん

新築は提携ローンだから余裕だろw
中古になったときは確かに厳しいかと

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>>639 検討板ユーザーさん
提携ローンだと、担保取らずに銀行はお金貸してくれるんですか？

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少し前のデフレ時でも修繕費不足が顕在化して、今や社会問題。この先、インフレ悪化で更にリスクなのにここは解体費も含みでダブルのインパクト

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修繕費なら自責ですむが解体費は地主との契約だから

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地代を払い、管理費を払い、修繕費を払った上で解体準備金も払う。なんのために家買ったのかもうわけわからんなwww

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土地取得が難しくなっても建てて売らなきゃ商売にならないデベと空地提供だけで何もせずとともお金が入る地主の利害が合致、デベは土地取得の面倒なく建設と解体の両取り、地主は固定資産も安くなる、行政は空き屋の心配もない、良いとこだらけだそりゃ定期借地は増やした方がメリットなんだろうが、さて、購入者はどうなのだろう？

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残存期間が少なくなっても大規模修繕で建物を管理維持できるか？どこかの団地見たいにスラム化して周辺に迷惑にならないか懸念
定期借地物件は修繕積立金を行政が監視してほしいな

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あまりディスらないでください。
借地じゃないと住めないような価値のある土地でもないのに定借で買ってくれる方がいるから、所有権で買えるのです。皆が所有権に流れたら、一層買えなくなります。

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地代が月10K円としても70年で840万+解体費用なら安く見積もっても軽く1千万越え？
2～3割安いとしても割に合わんと思うが？

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>>647 匿名さん
同じくらいの規模の借地マンション(ジオ板橋大山)の解体準備金は170円/平米くらいだから、3LDKで12000円。
地代と合わせたら月々22000円ちょっと、35年で920万。
そして今世の中インフレなのに、今と同じ金額を70年積み立てただけで解体準備金が足りるとは思えない。先のこと考えなければ買ってもいいけど

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>>647 匿名さん
同じくらいの規模の借地マンション(ジオ板橋大山)の解体準備金は170円/平米くらいだから、3LDKで12000円。
地代と合わせたら月々22000円ちょっと、35年で920万。
そして今世の中インフレなのに、今と同じ金額を70年積み立てただけで解体準備金が足りるとは思えない。先のこと考えなければ買ってもいいけど

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同じくらいの規模の借地マンション(ジオ板橋大山)の解体準備金は170円/平米くらいだから、3LDKで12000円。
地代と合わせたら月々22000円ちょっと、35年で920万。
そして今世の中インフレなのに、今と同じ金額を70年積み立てただけで解体準備金が足りるとは思えない。先のこと考えなければ買ってもいいけど

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>>648 評判気になるさん

なんで35年なの？70年で計算すると2000万近い

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参考までにChatGPTに久地の定期借地権マンションについて聞いていました。
ーーー
南武線「久地駅」エリアにある定期借地権付きマンションが5,000万円台という価格設定については、慎重に検討すべき水準です。理由は以下の通りです。

① 周辺相場との比較
久地駅周辺の中古マンションの相場は、所有権物件でおおよそ3,500万～4,500万円前後が中心価格帯です（築年数・広さによる）。

定期借地権付きマンションは、通常、同条件の所有権物件より20～30％安くなるのが一般的です。

そのため、所有権なら5,000万円相当の価値がある物件でなければ、価格的には割高といえます。

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南武線「久地駅」エリアにある定期借地権付きマンションの将来の資産性を具体的に100文字で回答してください。

ChatGPT:
久地駅の定期借地権マンションは、購入時は割安だが借地期間経過で資産価値は減少し、20年後には売却困難で資産性は低い傾向です。

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南武線久地駅の定期借地権付きマンションが5500万円で買うのはお勧めしますか？YesかNoでお答えください。

ChatGPT:
Noです。

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とChatGPTが言っている。シュウジ・イトウ風に言えば

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オーベルグランディオ川崎久地ヒルズの70年トータルコストにインフレとローン金利を加味した概算をお伝えします。

前提条件（例）
項目 数値・条件
購入価格 5,500万円（新築価格想定）
借入期間 35年（一般的な住宅ローン期間）
ローン金利（固定） 年1.5%（仮定）
地代 月3万円（固定）
管理費・修繕積立金 月2.5万円（固定）
インフレ率（年率） 1.5%（日本の長期平均近似値）
解体準備金 300万円（70年後一括）

1. ローン返済総額の試算
ローン元本：5,500万円

金利1.5%、期間35年、元利均等返済

月々の返済額は約16.5万円

総返済額：約16.5万円 × 12ヶ月 × 35年 = 約6,930万円

2. 地代・管理費・修繕積立金のインフレ調整
地代・管理費は将来的に物価上昇に伴い増加すると仮定。

年1.5%のインフレ率で70年間複利計算

現在価値の合計ではなく、将来価値で計算すると
地代初期月額：3万円

管理費＋修繕積立金：2.5万円

合計月額：5.5万円

将来価値（FV）合計は複利計算で求めるのが複雑ですが、おおよそ

?
?
=
?
×
(
(
1
+
?
)
?
?
1
)
?
FV=P×
r
((1+r)
n
?1)
?

で近似可能。（P=初期月額×12ヶ月、r=年率、n=年数）

年間初期費用：5.5万円×12＝66万円

FV ? 66万円 × ((1.015^{70} -1)/0.015)

1.015^{70} ? 2.81

((2.81 -1)/0.015) ? 120.6

FV ? 66万円 × 120.6 = 約7,959万円（70年間の地代・管理費等の将来価値合計）

3. 解体準備金300万円（70年後の額）も同様にインフレ考慮
300万円 × 2.81 ? 843万円（将来価値）

4. 総合計（将来価値ベース）
項目 金額（万円）
ローン返済総額 6,930
地代・管理費等（FV） 7,959
解体準備金（FV） 843
合計 15,732

まとめ
インフレとローン金利を考慮した70年トータルコストは約1億5700万円前後と推計されます。

名目でのコストが大きく膨らみ、特に地代・管理費のインフレ影響が大きい点に注意が必要です。

実質的な負担は年々増加することを見込むべきです。

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久地駅の開かずの踏切の朝の1回の遮断時間は？

ChatGPT:
平日朝（通勤ラッシュ時）の久地踏切について、1回あたりの遮断時間（遮断機が下りてから上がるまで）の具体的な公表データは見つかりませんでした。ただし、以下の状況からおおよその目安は推定できます：

? 朝の遮断状況のデータ
6月17日朝（7～8時）：遮断累計時間は43分、

6月20日朝（同時間帯）：49分と報告されています
musashikosugi.blog.shinobi.jp
+11
townnews.co.jp
+11
ama-industry.jp
+11
。

朝のピーク時間帯では6～7回／時ほど遮断が起きているとの推定があります（電車本数から換算）。

?? 一回あたり遮断時間の推定
上記データをベースに単純計算すると：

【43～49分 ÷ 6～7回】＝約6～8分／回
つまり、踏切は1回ごとに6～8分程度閉じたままになる可能性が高いと考えられます。

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オーベルグランディオ川崎久地ヒルを買う場合と同じ品質と規模の賃貸を借りる場合をランニングコストを含めて比較してください。

ChatGPT:
以下は、オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ（購入・定期借地権付き）と、同等品質・規模の賃貸物件（築浅・3LDK・約70㎡・駅徒歩10～15分内）を、ランニングコスト含めて比較した表です。

? 1. 購入時：オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ（70㎡台）
項目 内容（想定）
総販売価格 約5,300万円（第1期最多帯）
借地権 定期借地権（約70年）
権利金・地代（月額） 約10,000～15,000円くらい（参考値）
管理費＋修繕積立金 月約20,000～25,000円
住宅ローン（例） 借入4,800万円・35年返済・金利0.6％ → 月132,000円
初期費用合計 頭金10％＋諸費用（登記・金銭消費貸借等）約700万円程度
月額概算支出 約132,000円＋25,000円＋12,000円 ≒ 約17万円

? 2. 賃貸：同等仕様の物件（久地～溝の口エリア）
溝の口・久地周辺の築浅3LDK（70㎡前後・駅徒歩15分以内）の賃料相場：約17万～18万円前後（管理費込が多め）
ライフルホームズ
+4
賃貸.net
+4
DOOR賃貸
+4

実際の事例として、74㎡・築2年・溝の口駅徒歩15分の賃貸で、家賃18万円＋管理費1万円＝月19万円程度の物件あり
DOOR賃貸
+1
SUUMO
+1

家賃相場で見ると賃貸マンションの3LDK平均は約17.7万円／月で、アパートよりは高めの水準
賃貸.net
+1
DOOR賃貸
+1

項目 内容
月額家賃・管理費 約17万～19万円程度
初期費用 敷金礼金・仲介料・前家賃等込で 60～80万円程度
更新料 2年ごとに家賃1ヶ月分（約17万～19万円）
退去時費用 原状回復で10～15万円程度
修繕費負担 基本的に不要（大家負担）

? ランニングコスト比較（10年間居住想定）
比較項目 購入（定借） 賃貸
毎月の費用 約17万円 約18万～19万円
初期費用 約700万円 約70～80万円
10年総支出 約（17×120）＝2040万円＋初期700万＝約2740万円 約（18.5×120）＝2220万円＋初期80万＝約2300万円
更新料等 なし 2年ごと18万円前後×5回＝約90万円含む
総支出差 ? 賃貸の方が約440万円程度低額

※ 賃貸は家賃上昇や更新料変動リスクあり。購入はローン金利変動や地代見直しリスクあり。

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オーベルグランディオ川崎久地ヒルを買う場合と同じ品質と規模の賃貸を借りる場合を税金やランニングコストを含めて比較してください。

ChatGPT:
以下は、**オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ（購入：定期借地権）**と、**同等品質・規模の賃貸（築浅3LDK／70㎡前後）**を比較したシミュレーションです。
税金・ランニングコスト・初期費用をすべて含めて、10年間住む場合の支出総額を算出します。

? 比較条件（共通前提）
項目 内容
面積 約70㎡（3LDK）
駅距離 徒歩7～10分
設備・仕様 築浅・分譲仕様・オートロック・床暖房・宅配BOXなど
居住期間 10年間
駐車場 使用しない（別契約）
家族構成 2～3人

? A. オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ（購入：定借）
項目 内容
購入価格 約5,300万円（第1期最多価格帯）
借地権 定期借地権（70年）土地なし／建物のみ
頭金 約530万円（10％）
借入金額 約4,770万円（35年・固定金利0.6%）
ローン返済（月額） 約132,000円／月
管理費・修繕積立金 約25,000円／月（推定）
地代 約12,000円／月（推定）
固定資産税 年約60,000円（建物のみ課税）
初期費用（諸費用・登記） 約150万円

? 10年間の支出（購入）
費目 合計金額（10年）
ローン返済 132,000円 × 120 = 1,584万円
管理＋修繕 25,000円 × 120 = 300万円
地代 12,000円 × 120 = 144万円
固定資産税 6万円 × 10年 = 60万円
初期費用（頭金＋諸費用） 530万円＋150万円 = 680万円
合計支出 約2,768万円（10年間）

? B. 同等の賃貸（70㎡・築浅・駅徒歩10分内）
項目 内容
月額家賃 約18.5万円（家賃17.5万円＋管理費1万円）
初期費用 敷金・礼金・仲介料・前家賃等＝約75万円
更新料（2年ごと） 家賃1ヶ月分（約18.5万円）× 4回 = 74万円
原状回復費用 約10万円（退去時）
固定資産税 なし（貸主が負担）
修繕費 なし（貸主が負担）

? 10年間の支出（賃貸）
費目 合計金額（10年）
月額家賃・管理費 18.5万円 × 120 = 2,220万円
初期費用 約75万円
更新料 約74万円
原状回復 約10万円
合計支出 約2,379万円（10年間）

? 総まとめ（10年間の支出総額）
比較項目 購入（定借） 賃貸
初期費用 約680万円 約75万円
月額実質支出 約17万円 約18.5万円
固定資産税 約60万円 なし
10年総額 約2,768万円 約2,379万円
資産性 建物の所有のみ（70年で返還） なし
売却可能性 原則不可（定借） なし
移動・転居の自由 低 高

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これは結構慎重に見なきゃ行けない比較だよね。

10年のコストで考えたら頭金がある分、高く見えるのは不公平で、実際はかかる費用で計算したらchatGPTの計算に倣えば
◯物件価格5,300万円+ 管理と修繕(300万円)+地代(144万円)+固定資産税(60万円)＋登記の諸費用(150万円)になるわけだ。
イコール5,954万円、あとはローンの利子分が乗っかるから、仮に【6500万円前後】としよう。
そうなると賃貸でかかる10年の総費用は【2,379万円】となると、

6,500-2,379万円で差額は【4,121万円】と。
つまり、売却手数料がかかるけど10年後に【4300万円】ぐらいでもし売れたら同様の賃貸よりも安かったことになるね。
20年だと、この物件の総コストは利子含めて大体7,400万円前後ぐらい、賃貸は4,673万円(※共に初期費用や更新料などは一回きりで計算)
つまり、築20年(定期借地権が残り50年)で【2,900万円強】で売れたら賃貸より安かったことになる。
これは20年コストが変わらない計算だから家賃上昇リスク、管理費や修繕費の上昇リスクはみこんでないけど、
長く住めば済む分、頭金の分高く見えた費用は圧縮されて、ランニングコストが上回る賃貸が追いついてくる。
いくら定期借地権付きマンションでもさすがに賃貸より得する可能性は高まると思う。
ただ、長く住めば定期借地権の解体リミットも近づいたいくわけだからどのぐらいの価格売れるのかは未知数で、他の分譲マンションよりはリスクがあるのは間違いないと思うけども。

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>>661 通りがかりさん
か
わ
な
い

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>>662 口コミ知りたいさん
4行、アウト

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資産税の観点からすると絶対に買っちゃいけない物件なのにまぁまぁ売れてるの、与信が弱い人が嵌め込まれてるように見えちゃう
まぁ新築がこの値段で買えるのだから飛びつきたくなる気持ちもわかるけどさw

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>>664 口コミ知りたいさん
資産性を気にしなくていい人が買ってる可能性もある。

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>>660 通りがかりさん
頭金外しても賃貸と変わらんじゃん。笑
10年後にその値段で売れると言う根拠あるん？

>>653 20年後に売却困難とAI言うとるで？

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なんやろーなAIが弾き出した具体的な推測には即反応するんやな？笑

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>>664 口コミ知りたいさん
思考や事情はひとそれぞれ
何が正解か何が幸せかは他人が測ることではないよ
定借とかリセールとか口出し無用
何があっても自己責任で他人に迷惑かけることもないのだから外野は黙って見てれば良い

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>>668 口コミ知りたいさん
そうそう。
ここの末路なんて知ったこっちゃないんだから、余計なこと言わないでいい。
間違って所有権物件に来られて倍率上がっても困る。

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モデルルーム始まった時に安さが魅力で少し検討して結局やめたんだけど、最近初期費用無し！って広告メール来てたな。売れてないのかな。

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231戸、4棟(廊下で繋がっている)、7階建てのマンションに、9人乗りエレベーター3基、階段2つって少なくないですか?

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>>671 評判気になるさん

このタイプだとエレベーターは５０戸に１基が目安。あと階段での２方向避難路も確保できないから、一方向はバルコニーの避難梯子でしょ。高齢になったら逃げられないよ。

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>>671 評判気になるさん
エレベーターが多いと管理費に響きますからね。

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>>673 名無しさん
なら踏切待ちの前にエレベータ待ちも懸念ですね

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借地物件はもとより、定借なんて買える人何を考えていたのか全く理解不能。
家を買うのは自分のものにできなけりゃ、自由自在、思い通りにできなけりゃ、意味ねーだろう？

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>>675 久地駅物件を買うところだったさん
マンションって、そもそも自由自在、思い通りにできないものですよね？

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>>676 検討板ユーザーさん
専有部は自身の持ち物だから自由自在
でも借地は他人のだから自由とは言いづらいね！

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竣工は来年1月？半年切ったけど売り行きどうなのだろうね
ベルクもつくってるの？

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>>677 マンション検討中さん
専有部の制限が多いって事ですか？
具体的にどんな事が制限されるのか知っておきたいです。

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>>679 名無しさん
専有部の制限は基本はどこも変わらないはずですよ
土地が借地のため、そこに制限があるのではと言いたいのかと

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>>680 さん
マンション買って、専有部以外も自由自在とか思っている人、ネタではなく実際に居るから恐ろしい。

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>>679 名無しさん
ここに言及するなら時間制限でしょ

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定借はある意味、エンディングが決まっているので将来揉める要素がない。
ただ結局は自分の子孫の財産にならないのに、そこまでする必要があるのか、的なものはありますよね。
所有権物件は最終的に取り壊して建て直すのか、それともものすごい規模の大規模修繕をして建物を長持ちさせるかの2択になる。
そこまでくると売れないし、子どもや孫の負担になる可能性も・・・。

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>>683 匿名さん
なら賃貸でいいやん。
固定資産も地代も管理維持費もかからず、リセールの不安もなく転勤とかの柔軟性もあれば定借の終末期の管理リスク、修繕で揉める懸念もない。

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>>683 匿名さん
建て替えれば新築の価値になります。土地はあるので別物件買うより安いです。また、物件にもよりますが、戸数増やせば元の住人は安くなります。
また、修繕すれば長く住めます。また、建て替えが嫌なら自身の所有権も売却すれば良いだけです。

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>>683 匿名さん
仮にです。仮定ね。大地震とか未曾有の天災で建て直しが必要になった場合、土地があれば建て直して再スタートできますが、使用期限のある土地に建て直しますか？土地が自分のものと言う強みは大きい。

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>>683 匿名さん
ものすごい修繕費かからないように大規模修繕計画があるのでは？
そもそも修繕に関しては定借の方が問題では？例えば、少ない残存期間のタイミングで高額な大規模修したいですか？保守管理も維持できるか？定期借地の課題としてネットでも囁かれています。

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683は表面的に都合の良い要素だけをポジティブに捉えすぎだし、怒涛のレスもただのネガのレベルではないし、住んだら後々大変そうだな

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>>683 匿名さん
建て直し時点である程度の減価償却してんだから建て直しが損みたいに言うなよ。それに負担になるなら相続放棄でいいじゃん

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>>566
の6月時点で93戸、今見たら残り111で120戸売れたってことは4ヶ月弱で30戸弱売れたってことですかね。この立地この価格で定借なら、賃貸のほうが良いと思うけど。

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>>690 検討板ユーザーさん
7戸/月ペースなら残り111戸まで1年と4カ月
それでも順調に行けばと言う前提
竣工って3カ月後？間に合わないよね

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とは言えこんなとこ買うやついるんか？
的なのに既に半分も売れたことが驚き

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>>692 匿名さん
同感。
定借でしか買えない立地でもなく、何か代え難いものがある訳でもないマンションが、竣工時期とか抜きに、売れてることが驚き。
この先もしばらく下がらないし、表面的に安ければ、とりあえず買って、なんでもよしって感じの人が増えてるんだろうか。

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スーパーなんて造らずマンション建てれば価格下がったんじゃないの？
近場スーパー多数で大きな訴求にもならないのにもったいない気がする

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>>693 評判気になるさん
生涯収入にしめる割合考えたらそんな浅薄で買わないでしょう

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>>693 評判気になるさん
代えがたいものは家族それぞれ総母数からするとたったの２百と数十世帯くらいいておおかしくないがマイノリティなのは確かなうえ定借となるとリセールの困難は言わずもがな。最近の静けさもこの時世で検討者が減ったからかな？

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子育て世帯の地域住民です（宿河原と久地の間）

公園とスーパーが楽しみです。久地駅前のスーパーは冷凍コーナーがショボいので、冷凍コーナーに期待してます。

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住宅街区には何ができるのでしょうか？

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>>698 周辺住民さん
住宅って書いてんじゃん。笑

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>>697 通りがかりさん
ここのスーパーは冷凍コーナーが豪華なの？この規模の公園なんてそこらじゅうにあるのにわざわざここまで来るの？？？

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>>700 評判気になるさん
こちらの公園の規模ってどれくらいになるのですか？

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