オーベルグランディオ川崎久地ヒルズってどうですか？

定借wwwwwwwwwwww

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定借物件ですが、７０年もありますからね。
子供が巣立ったらリセールというのもいいと思います。
最近は不動産を残されても困るという考え方もあるので、
住んでいるときが便利であれば、あまり拘らなくても良いのかもしれません。

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定借でもこの立地で３千万台ならインパクトあるね。
駅までの動線は細道しかないうえ開かずの踏切あるから混乱しそう。いっそ津田山に抜けたほうがいいんじゃないかな。
地域密着型の大型スーパーマーケットってどこだろう？この規模はマックスに匹敵するね。

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最近、定借物件が増えてきているように思うのは気のせいでしょうか。
どうせマイホームを買うのであれば、普通の物件がいいかなと思います。
こちらは比較的価格も手ごろですが、リセールしにくいでしょうから
今の価格だけで決めるのは迷ってしまいますよね。

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定借/開かずの踏切/裏が墓地...価格は安いね

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横浜からの終電、久地駅まで12分で着くことになってる。(10/18現在)
どうしてそうなった。
わらえる。

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定借物件は固定資産税の負担が少ないのがメリットと言われているが、それ以上に地代と解体費が毎月徴収されます、それに加えて通常の管理費と修繕費、それに使う方は駐車場費用が入って、ローン以外で6～8万のランニングコストが毎月掛かるのがネックです。
それに加えて売却時が非常に苦労します、これは売却する何十年後かになるのであとにならないとわからないですが、次の購入者が中古ローンを組む場合定借物件は銀行が物件価値を非常に低く査定するので、頭金や現金が豊富にある方でないと購入者として手を挙げられなくなります。たとえ70年あったとしても20年住んで売却となれば所有権物件と比較すると残存価値は同じような条件で2～3割低くなるのが一般的な相場です。

これが定借は物件が世間に浸透しない理由です。知識の無い1次所得者が販売価格だけ見て安いと思い買わせるのが販売側の戦略です。逆に言うとそれしかありません。

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固定資産税よりも地代・解体費が低ければいいですが場所によっては固定資産税より支払いが高くなってしまう可能性もあるのでしょうか。
場所が良いところは定借物件のところが多いので、それでも購入したい方向きなのかな。
メリットとしては、物件の契約期間が終了すれば、基本的に土地を返還するだけなので更新しなければそのままでいいというメリットがあります。
ただ、更新する場合は解体費用など費用が必要になってくるのはデメリットかな

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地代も固定ではなくあがるとネットにあった
いろいろデメリットはあるが立地も悪くなく結句は売れるだろう
ただ、この規模を受け入れるには周辺環境特に駅とそこ周辺は整っていないように感じる
購入検討者は平日ラッシュ時の駅と踏み切りを経験することを奨める

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はじめから壊す費用を毎月払うんだから間違いなくそれだけで割高スキーム、だからって修繕しない訳ではないから修繕費は毎月掛かるし。。
10年とか本当に短期で売り抜けるくらいしか買ってしまったら逃げられなくなるよ。 都心の駅直結物件ならともかくターミナルでもない郊外駅の実徒歩10分は本当に厳しい査定になると思う。
果たしてそこまで理解したうえで購入出来る人は何人いるか、、、

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隣接するあの巨大な緑ヶ丘霊園をどう思うか。桜が植えられてるので春はキレイですけどね。
ちょっと大きな買い物をするには車が必要なエリアだと思いますが、あの踏切がネックですね。お彼岸の時はなかなか車は出せないでしょうね。　

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踏切待ち入れると徒歩何分か？
営業は橋上化されるから大丈夫等なだめすかすのかな？今時点で時期未定じゃない？

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橋上化は実質進捗無しだから期待しない方がいい

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お墓横、線路横、定借、三重苦を見た目価格で乗り切れるか？！
最多価格帯が3000万円台でないと苦しいだろう。

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https://www.townnews.co.jp/0202/2024/05/03/731505.html
1時間のうち45分は遮断器降りているらしい。

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ここら辺では珍しく大規模だから希少性はあるし隣スーパーは確実に便利。だけどなぜここで定借なのか…
こんなところの定借は賃貸と同じだろうに

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お彼岸時期じゃなくても朝の様子思うと車出せそうには見えないね、学生も遅刻しそう。道路状況が悪過ぎるこの立地で何故定借…

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3千万前半あたりなら需要多いと思うが、ここに4、5千万近く払うなら近辺の中古を検討するな。

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定期借地って建て替えってできるの？
自分の土地ではないからね

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>>20
やろうと思えばできるはずだけど（契約時に条件がついていなければ）、借地権が切れるタイミングで更地で返還なので、普通はあり得ない。

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>>20 通りがかりさん
ここの条件にも書いてあるけど、更新は不可で更地戻しが必須。
そもそも建て替えの合意が取れるか自体どこのマンションも不明だけどね(笑)。
これから築古マンションがどんな末路迎えていくか高みの見物している。

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>>21 マンション検討中さん
普通はそうだろう
ただ途中で建替えざるを得ない事案が発生した場合はどうなのかな？仮に建替え可能としてだ
例えば半期に発生した場合、35年後の更地に大金出して建てるか？通常マンション以上に意思統一が難しいのは明白
土地付きなら建替えれば全てがリセットされるが、定期借地は仮に建替えても時間は戻らない
こういうリスクはないのかな？

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>>22 口コミ知りたいさん
合意がとれやすく法整備が進むと思いますが建て替えするお金が問題となようです。

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建替えの問題もさることながら大規模修繕工事も課題がないかな？
築年数が古くなると老朽化が進み大規模修繕工事の費用も高くなるが、残り期限が10数年のタイミングの工事に莫大な費用をかけて工事したいと思うか？
こういうところも意見集約が難しい問題にならないかな？
70年の定期借地権といっても建物が70年そのまま使えるものではないので保守しながら使うということを忘れてはいけない。

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驚き！もうGoo〇leMapにここが載っている。

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>>25 匿名さん
更地＝捨てるものとして、それにお金はかけたくないのは心理だろう
かといって古く住みにくいところに住み続けるのも嫌
特に賃貸や売却を検討する人には大きなマイナス
所有権あれば直しながら長く使うということもできるけど定借だとそれができない
使い捨てみたいな印象になるのかな？いいすぎかもですが。。。

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ランニングコストが3割以上は高くなるから、販売価格が相場より3割以上安くないと旨みは皆無ですよ。
最多中心価格3500万、パンダ部屋2980万円くらいのインパクト無いと厳しい。

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4LDKが5400万～って出てんだけど？
上限がわからんが仮に6000として定借に6000とか正気の沙汰とは思えん
6000払っても自分のものにならないとかありえへん
それにしても完成予想図のインパクトよ
要塞みたいじゃん
前の戸建てはたまったもんじゃいだろうね

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この価格どうかしてるぜ！
マーケティングの値付けだろうがどんな調査なんだろう？
一般的な感覚で久地で駅距離7分で開かずの踏切あって5000万出して毎月高いランニングコスト払ってリセールも難しい定借で

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一期の最高値が6600万台らしいですよ。最多価格帯が5500万。普通に所有権並みの価格ですね。
プレミスト津田山の中古のほうが全然良い気がするんだけど。

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企画した担当もそうだけど、それを承認して事業化GOした経営陣もヤバいな。
このご時世にしては目に見える部分だけ安いってとこだけでゴリ推しで契約まで持っていけるかだけの案件w
購入検討者に一瞬でも考えさせたら負け。

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最近の新築掲示板のお約束で、買えない人のネガキャン嵐ですね。
ここで文句言う意味がわからない。
高いと思うなら、中古の築40年とかおとなしく買えば良いだけ。
プレミスト津田山の中古も7000万超えてるしし、文句言う人は代替を示して欲しい。

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>>33 マンション検討中さん
あら？関係者かな？とにかくまず落ち着きなよ
誰も文句なんていってないぞ全部事実じゃないの？
それをネガと捉えるのは立場的に誰か？分かり易い
それに検討者にとってネガも大事な情報その為の検討板ですよ


昨年出来たプレミスト駅近く溝の口も近くMAXもあり所有権ありだから7000万も妥当、代替？それでいいじゃん
ここは礼金敷金に6000万払って賃貸住むのと変わらない
管理費修繕費地代だから相場より安いかもしれんけど　笑

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うわ業者もう来た、こわ…
ここでこの値段なら別の駅探すよ

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>>33 マンション検討中さん

それに前レスでここ買うなら近辺の中古買うって代替示した人いるよ？顔真っ赤で(笑)書き込む前にちゃんと読みなよ

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>>33 マンション検討中さん
ここの代替なら賃貸にしますよ　笑

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残念ながら主観的なネガじやないからね
競合もなく人気エリアでないここを何の目的でネガキャンする？

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>>33 マンション検討中さん
それならここの何が良いの？価格にみあう価値があるから擁護するのだよね？
ネガと切り捨てるならポジティブな点を示しなよ

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わざわざ時間使って、ここに価値は無いって書き込む人って、何目的なんですか？
久地で定借でも6000万する事実で自分が惨めになる必要は無いと思う。

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>>40 マンション検討中さん
そうですね。目的は不明ですが検討材料の提供と考えれば有りがたくないですか？
でもね。まだギャラリーすらなく販売情報もない時期でまともな検討者がいるとも思えないのに辛辣にネガを攻撃する方の立場は想像に難くないと思いますが？

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>>40 マンション検討中さん
事実としても需要にマッチしない供給と言っているのだと思います。だから久地の定借に6000万出すなら他所で買うからと言うことでは？
惨めではなく賢い選択でしょうね。

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>>33
>>40
買えない人、惨めとか攻撃はやめたらいかが？あなたがネガと言うレスは物件に対してでかり、人への攻撃ではないですね。
削除対象ですよ。どんな立場かわかりませんが品性疑われますよ。

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この値段を買えない人とか存在しないと思うw
近郊の最安値だよ。この金額が出せないとかどこでも家買えないwww

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定借6000万とか明らかなミスリードで、最多価格帯は4000後半～5000前半でしょう。この値段を買えない人とかそうそういませんよw

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>>45 eマンションさん
そちらがミスリードでは？別に最価格帯に言及してない。勝手に最価格帯に話逸らしている。
4000,5000？そうね、定借じゃなければね。
久地の定借に5000も出すか？って話。私的に久地の定借に価値なんて見いだせないので買えないではなく買う価値がない。です。

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ポジさん、威勢は良いのに定借のこと触れないね。定借絡めて議論してくれなあかな？
ネットでは定借は否定ばかりで一般認識に見えるから何か良いのか知りたい。
人気エリアで買えないから定借と言うニニーズは理解できたけど、久地にはあてはまらないよね。

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>>45
物件概要見ると最多価格帯5500万らしいですよ。

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久地の定借になんの価値があるの…
せっかくの大規模マンションだったのに残念でならない

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施工、管理、販売が長谷工。持ち込みだね。

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定借のメリット、デメリットを箇条書きで詳しく教えてください！

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メリット：土地代金分の支払いがないのでイニシャルコストが安い
デメリット：地代や解体積立金を含めるとトータルコストとしては安くはない
　　　　　　その一方でいずれ解体するので資産としては残らない

定借の物件はいくつもあってそれらの板で常に議論される話題だからウォッチすればわかるよ。

個人的には建物だけ所有で持ち家といえるか。土地を借りてるなら、借家で十分じゃないのといったところ

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そのまま買わない判断で居てくれるのが、お互いにメリットですね。

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久地なら2000万後半から3000万前半でないと食指は動かない。
早晩、値段は変わると想像しているがどうだろうか？

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5500万で70年とすると7万/月が固定費となるね。管理費と修繕費と解体費と土地代その他が追加されても賃貸料としては相場よりは少し安いくらいかな？
ただ、70年住み続ける前提と修繕費等値上がり考慮してないから。

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みんな買わなければどんどん値下がりしますよ

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賃貸と異なり70年のサブスク契約だから途中解約がリセールとすると多分大幅な損失額になりそう。なら、少々高くても自由で縛りもなく初期費用不要な賃貸が良い。と結論とならないか？

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溝の口3分登戸4分とか早朝とかのベストケースでは？なんかずるくないか？

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７０年ってのがリスク。５０年過ぎると竪排水管の交換が必要になるけど、あと少しで取り壊すことになるのににコストをかけてって議論になるのが落ち。修繕積立って国土交通省のガイドラインに従って３０年ってのが多くて、それ以降は考慮されていない。

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大型スーパーが唯一のメリットにしか見えんが駅近くにコンビニ、スーパーが5～6店もあって、すぐ近くに大型店があるこのエリアで駅近くでもないここが競争力あるんかな？
今ならネットスーパーもあるし、コストコや業務スーパー等の特長的な大型店でもない限りなかなか難しいと思う

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大型スーパーは噂ですがベルクというのを見ましたよ。
定借だと固定資産税払わなくて良いってありませんでした？

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>61

地主が払っているので地代にオン。

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>>61
62さんの言う通り土地分は、固定資産税は掛からないけど地代に含まれてるようなものなのでお得な訳でも無い。そしてマンションの固定資産税なんて9割近く建物分なので、固定資産税はほぼ払うと考えておかないと。5年経ったら新築家屋の減免も無くなるし。

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結局地代など月額の詳細が分からないと判断は難しいですね。
初期費用抑えれるのはありがたいです。賃貸でいいやって思える人は、賃貸に住み続けるが幸せでしょう。

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>>64 マンション検討中さん
ここは初期費用なら5500万必要ですよね？最多価格帯なら。ここは土地は賃貸ですよね？

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>>64 マンション検討中さん
ここに住み続けるなら賃貸の方が幸せかもしれませんね。賃貸なら修繕費も管理費も土地代も要らないし、家族構成で住み替え、転勤で住み替えと柔軟性に優れてます。

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賃貸の設備が分譲より悪いって意見もありますが、賃貸でもそれなりの金額出せば分譲並みあります。

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正直、ここが開発されると目の前の南部沿線道路は渋滞が酷くなりそう。
ただでさえ、朝夕は開かずの踏切…
出入りの車でさらにイライラの種…右折左折の専用レーン作るくらいの気概がないと、スーパーが出来たら住んでいる人は出入りに時間要するのは間違いない。お彼岸などの墓参り時期は、住んでいる人は出入り出来ないくらいグッタリな状況では？

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>>68 通りがかりさん
近くに住んでますが、そこまででないですよ。
隣に大型スーパーあるのは、踏切渡らず完結するので、かなり魅力。

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>>69 匿名さん
まだ出来てもないのに適当なこと言わないでほしい。
230戸ですよ？4人家族なら1000人近い人間があの狭いエリアに集まるのにそこまでなわけないでしょう。スーパーに困ってないのに人が増えるリスクがダントツデカイ。今ですら久地近辺の医療機関は混雑甚だしいのと学校も受け入れ体制あるのかと課題多いと感じます。
花見シーズンも久地口は静かで穴場ですがそれもど気がかり。

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>>69 匿名さん
どこにいくにも踏切わたる必要があるのにスーパーだけあっても大したメリットない。
しかも、時期不明なれども何れかは橋上化されるのだからそのメリットも限定的ですね。
人口増加で駅混雑や病院混雑等のデメリットの方が大きい。

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>>26 匿名さん
1つ星付いてなかった？消された？見間違い？
どっちにしてもいま5つ星が数件付いてるがこの時期に5つ星なんてサクラ以外いるのか？他のひとはどう感じるのだろうか？

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>>72 匿名さん
この板からは★★★★★が付く理由が見当たらないが、他によほど良い理由があるのだろうか？

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>>72 匿名さん
今から期待しているひとは居ると思います、自分もそうなので。
納得できないなら、検討から外せばいいだけだと思います。

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久地は良い街だと思います。
南武線、府中街道が通っており交通至便。二ヶ領用水、久地円筒分水があり水と共に暮らす街だと思います。霊園や寺院もあり緑豊かな環境。ビジネスマン向けの小洒落た飲食店や商店も活気あります。

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>>74 マンション掲示板さん
口コミって商品やサービスの感想や評価だからまだ出来てもいないマンションに期待で★つけるなんてナンセンス、それこそステマやサクラの類いと同じでは？と思いますけど反論しますか？

例えば食べてもいない料理に期待で★つけるひといないでしょ？それと同じような理屈ですよ。

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>>75 匿名さん
府中街道があるのがどう便利なのですかね？
円筒分水は久地駅からはバス案内がでる距離感では？
小洒落たれ飲食店とは具体的に店名ください。

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ざっくり価格出てますが下は坪195、角部屋4LDK(75平米なので狭い)は坪約290万ですか。
3800万金利0.4%で支払い9.7万みたいなので賃貸としてならアリか…

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>>75 匿名さん

久地がいい街とは時代も変わったなー
周りになにもなく、どこに行くにも乗り換え必須、快速通過駅で家賃の安さしか取り柄のないはずなのに。
ちなみに宿河原、久地、津田山の地味駅3兄弟の中で一番苦しいのが久地。宿河原と津田山はそれぞれ登戸と溝の口に寄り添えるが、久地だけは本当に孤立感がある。

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>>78 通りがかりさん
故意ですか？解体費、土地代、修繕費、管理費いれていない。これらがプラスされますね。
今後そんな低金利続かないですよね？
そんな都合のよい計算ありえないと思います。
しかも、今はスタグフレーション

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>>75 匿名さん
活気がある？あんた地元じゃないよね？
多少新店舗は増えたけどね。
相変わらずシャッター店舗はあるし、昔からある老舗は閉店続き、建物も古く、どこをどう見たら活気があるとなるのか？

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>>78 通りがかりさん
上のひとが書いた通り月々地代諸々だけど、年の固定資産税も要るよね？

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>>72 匿名さん
★5つけてる2アカウントはここだけ口コミしてる
そんなことある？ステアカなのかな？

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定借物件は固定資産税の負担が少ないのがメリットと言われているが、それ以上に地代と解体費が毎月徴収されます、それに加えて通常の管理費と修繕費、それに使う方は駐車場費用が入って、ローン以外で6～8万のランニングコストが毎月掛かるのがネックです。
それに加えて売却時が非常に苦労します、これは売却する何十年後かになるのであとにならないとわからないですが、次の購入者が中古ローンを組む場合定借物件は銀行が物件価値を非常に低く査定するので、頭金や現金が豊富にある方でないと購入者として手を挙げられなくなります。たとえ70年あったとしても20年住んで売却となれば所有権物件と比較すると残存価値は同じような条件で2～3割低くなるのが一般的な相場です。

これが定借は物件が世間に浸透しない理由です。知識の無い1次所得者が販売価格だけ見て安いと思い買わせるのが販売側の戦略です。逆に言うとそれしかありません。

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立地がだいぶマシとはいえクジライフあんなに苦労してたのにこの規模感で大丈夫なのかな

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大型物件の割りに駐車場が少ない気がする。1/3の割合かな？機械式がほとんどだから修繕費のコスト増が大きなリスクと思う。しかも70年借地なら終末期に大きなリプレースが発生するタイミングと考えるが、残存期間が短いのに大きなコストをかけることを許容できるか疑問。特に駐車場を利用しない住民の心象は如何にだか駐車場を使う限り安全上の観点からメンテナンスは必須だろう。
こういう課題も忘れてはならない。

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機械式81台とある。リプレースやメンテナンスコストは莫大だな。周辺にスーパー等多数あるのにわざわざ大型スーパー作るよりも平置き駐車場の方がより住民目線で価値があると思うがね。宣伝効果なら大型スーパーの方がインパクトあると言うこと？

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久地徒歩7分→○
スーパー隣接→◎
大規模マンション→○
借地→！？

久地で何故に借地(笑)
単体と変わらないじゃん。買い換える時マジで売りにくいぞ。ずっと永住予定ならいいのかもしれないが…

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>>88 匿名さん
自分も期待より価格が高く恥ずかしながら予算に届かなかったので、考え直してもらえるとありがたいです。

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>>89 匿名さん
定借とはいえ、3LDK3800万～が予算厳しいとなるともっと郊外、それこそ職場までドアドア60分以上のところまでエリアを広げないと厳しいですね。
久地駅で定借なら、パンダ部屋の3300万、最多価格帯3LDK3800万くらいにして欲しいものですが。

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>>86 マンション掲示板さん
駐車場代で賄えるような設定にするでしよう
そこまでリスクないと思いますが、高稼働率が維持できればの前提なので多少リスクはあります

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>>90 名無しさん
久地の定借なら3800万円でも高いてすよそれに職場をどこに想定してるのかわかりませんが都心なら駅そばの職場でない限りここからでもドアトゥドアで1時間近くかかりますよ

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モデルルームができてますね。
久地なんて川崎民にすら知名度が低くローカルな地に定期借地とは？と思ってますがどんな結果になるか気になりますね。

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>86

機械式駐車場だけでなく、竪排水管、エレベーターの更新も同じく。新築時に売り主が作成する長期修繕計画の期間より先なので計画には盛り込まれていない。

これはどの物件でも同じくなんだけど、５０年くらいたった時にあともう少しで取り壊すのにってなるリスクが７０年定借にはある。そしてまだ誰も経験していない。

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>91

駐車場独立会計にしているケースは少なくて、駐車場利用料は管理組合の会計に繰り入れるのが一般的。駐車場の更新は修繕積立から。

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>>92 名無しさん
高いって何をもって言われてますか？
文句言って値段を下げたい気持ちは一緒ですが、対抗する情報が無いと厳しくないですか？
久地まで徒歩10分で築浅の70㎡の相場ってどれぐらいですか？調べてみると、結構強気な市場で驚いてます。

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>>96 通りがかりさん3800万が高いのではなく久地の定借の3800万が高いと言ってるのでしょう。
一般的な庶民感覚から高いですよ。この板の反応ても明白ですよ。ここより少し遠いけど久地ライフなら4000万台で出てたし、プレミスト津田山も4000万代からあったと思う。それであなたの調べた強気な市場ってどういう情報ですか？

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>>96 通りがかりさん
> 高いって何をもって言われてますか？
ここは定借なので比較対象がないですね。所有権マンションの価格に変換してみましょう。一般的にマンション価格は上物と土地が７：３の割合が一般的らしい。これをここの最多価格帯に当てはめると\5,500万/7*10=\7,857万だから約\8,000万となります。パンダ部屋は外れ値だから対象としません。
ちょっと乱暴かもしれませんが、比較対象がなければどちらかに合わせないといけません。この計算が間違っていたら指摘してください。

70平米とすると坪単価380万ですね。他路線もなく快速も止まらない久地駅から7分の用途地域が工業地域で線路横、霊園横で周辺も特に何もない立地でこの値段が高いか安いか理解できませんか？

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>>96 通りがかりさん
文句言えば値段下がるのですか？笑
驚くほど高いのですか？どの物件がいくらですか？でも中古ってネットに出ている値段は売り手の希望であって成約されているわけではないですよね？それ鵜呑みにするのもどうかと。。。

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>>95 匿名さん
駐車場の収入≧管理費用の支出であれば問題ないので独立会計とかどうでもいい話

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