MJR鹿児島中央駅前ザ・レジデンスってどうですか？

MJRのように供給量が多くて毎回同じようなマンションだと希少性が薄れて飽きられて来るところはある。ただ鹿児島の新築マンションは他の地域のように短期間で急激な値上がりはまだしていないから買いやすい時期ではある。

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最近の価格上昇は建築費等が大きく影響しているのでしょうが、国の公示価格や路線価データによるとこの辺りの土地価格も3年ほど前までは横這い、その後上昇に転じて1割ほど上がってきているようですね。
ただいくら立地上有利とはいえ、さすがにこの金利上昇の中で近隣物件の在庫がだぶつき傾向となってくれば売主側としても更に価格を引き上げることには慎重になっていくのでしょう。
その一方で専有面積の縮小や設備仕様の選別・効率化は既に先行顕著で、実際モデルルームを回っても10年前に比べてワクワクどころか(10年も経つのにこんなものかと)標準仕様のダウングレードがはっきり感じられてがっかりすることも多くなってきました。(売主によっては床暖房を標準で備えるなどうれしいところも)

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完売まで時間かかりそうだね
もしかしたら完成後も販売してそう

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>>35 マンション比較中さん
そうなのですか？？

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何しろ隣のザ・ガーデンと合わせた約420戸を数年かけて販売するようなものなので売る側も完売までそれなりに苦労すると思います。
今週末から申込みが始まるザ・レジデンスも注目したいところですが、逆にその影響をこれからもろに受けてしまうザ・ガーデン側の竣工まで1年を切った中での今後動向も気になっています。
同じくMJRのザ・ガーデン鹿児島中央(本当に紛らわしい)では最後数百万円の値引きまで行い竣工後2年以上かけて472戸を売り切ったとのことですが、さすがに駅近の立地だと竣工前値引きはたいして期待できないのでしょうね。
もし竣工後に棟内モデルルームが準備されればそちらが狙い目．．．でもそれも抽選？

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ザ・ガーデン鹿児島中央は戸数が多いこともあるかと思いますが、値引きまでされていたのですね

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夕方のニュースによると、北隣の試験場跡地について民間には売却せずに周辺の渋滞緩和につながる利用方法を目指すとの合意がほぼなされたとのこと。
(バスの駐車スペース、多目的オープンスペース等）
バス駐車場が実際の渋滞緩和にどうつながるのかよくわかりませんが、敷地が広いだけに一方の多目的オープンスペースというのが憩いと食の広場のようなゆったり要素含むのであれば方向性としてはまずまずといったところでしょうか．．．？

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3690万円(Cタイプ）～1億2000万円（第1期）
2LDK～4LDK
62.7m2～97.96m2

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>>40 マンション掲示板さん
2LDKで3690万円ですか？3LDKですと、どのくらいか教えてください。

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>>40 マンション掲示板さん
やはり1億いく部屋あったんですね～

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来場予約開始
第一期63戸
西向きは売れにくいだろうね。

3LDK+2WIC　南向き
Fタイプ72.6㎡
5030~5470万円

3LDK+WIC　南向き
Iタイプ70.4㎡
5110~5140万円

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>>43 マンション掲示板さん
中層階のお値段でしょうか？
最終のお値段は知らないのですが、上層階はもっと高かった気もしていており…

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第2期以降での値下げはあるのでしょうか。ザ・ガーデンではどうだったのかなと思いまして…

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一般的な話として、竣工済み物件で売主が売り急ぐ場合、値下げの可能性はあります。でも、竣工済み物件はオプションやカラーなど選べませんね。

また、誰もがいい立地と認めるような物件で人気が出てくれば、インフレ傾向にある現在、値上げの可能性は高いです。試験場跡地がきれいに整備されれば、今より周辺がきれいになるのでプラス要因となります。

外(他府県)から見ていると、鹿児島中央駅付近は便利でいい立地だと思いますが、九州の中では福岡や熊本ばかりがニュース(再開発・価格高騰)で取り上げられ、鹿児島中央駅付近の良さに気づいていない人が多い気がします。

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第1期販売63戸ということであれば、抽選に関してはザ・ガーデンほど心配する必要はなさそうですね。
というのもこの63戸というのは1月の希望住戸アンケート提出により登録がほぼ確実視されている住戸数そのものであり、実際の第1期販売開始時の対象戸数は195戸。
よってザ・レジデンスの第1期成約率予定は 63/195=32%、一方ザ・ガーデンの方は('23/12の口コミ情報を参考にすると) 91/104=88% と出だしで明らかな差が生じたようでこちらの第2期以降の販売戦略に注目です。
ところで室内仕様に関しては設計変更やオプション等は全く必要なく標準で十分、少しでも安く購入したいというのであれば竣工前後まで待つ考え方もありなのかもしれませんが、いくら販売戸数が多いとはいえ一般に誰もが欲しいと思う部屋からどんどん埋まっていく(それに伴い価格も数十万円単位で上がっているように感じる？)ということを考えればやはり少しでも早く行動するのが正解かと、．．．
物件・立地に対する購入意欲や思い入れの度合いにも依るでしょうか。
また話は変わって今更となりますが、数年前こちらで話題に上ったMJRザ・ガーデン鹿児島中央やザ・パークハウス鹿児島中央タワーではいずれも1700件近くまで最終的に検討スレが伸びたのですね。
これらを上回る話題そして魅力あふれる好物件がこの鹿児島にも早く現れますように．．．。

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もし1期で想定以上に売れ残った場合は、ガーデンとは違い2期以降は値下げをしたりするんでしょうかね

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確かにザ・ガーデンの口コミには第2期で値上げされた、あるいは価格幅が広がったとの情報がありましたね。
ただこちらは立地がほぼ同じザ・ガーデンに引き続き1年遅れでスタートしたのでこれくらいは想定内なのかもしれませんし、何よりもこれだけの駅近立地で競合なしの現状であれば竣工前後にはほぼ売り切れると見込んでいるかもしれません。

なお値下げというかもともと第２期以降販売予定であった部屋列に関する予定価格見直しであればありそうな気もします。
こちらは南向き以外の部屋も多いためにその向きや間取り等の条件を理由に部屋列のほとんどが第1期で埋まらなかったと判断された場合、第2期以降販売予定で同じような条件の部屋列に限り当初予定より引き下げる．．．でしょうか。

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１期でほぼ抽選無しで半分くらいしか売れないのに
大量に残っている２期分も含めて値上げして売れるのだろうか

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2期はやはり値上げなのでしょうかねー？

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>>50 マンション比較中さん
1期で既に半分くらい売れたのですか？　ここは2年先の引き渡しですから、売り主も急いで売るつもりはないと思いますが、けっこう売れているのですね。

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今進行中の第1期2次販売でも抽選を20日に予定しているようですね。
ザ・ガーデンで第1期2次というのはなかったように思うので、これが1次抽選外れの再登録を含めない新規申し込みのみによるものであれば第1期契約数は80戸くらいまで伸び、戸数でいえばザ・ガーデン近いといえるでしょうか？

ところで試験場跡地について民間への売却がほぼなくなったのはこちら購入者・検討者にとっては朗報でしたね。
すぐ隣に駐車場付き大型施設やマンション・ホテル等を建てられるより、仮に一部であっても緑地を含めた多目的スペースとして活用された方がずっとうれしいはず。

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こちらのマンションを検討しているので、隣地が公園のようなところになれば嬉しいなと個人的には思います。
ただ気になるのは学区ですが実際どうなのでしょう。受験よりは(受かるかもわかりませんし)地元の学校を考えているので、そこだけが唯一気になります。

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家庭の事情や何を優先するかで選ぶ物件は変わるし、ベストな物件は一つではないですね。ただ、子供が小学生ぐらいまでは、家計、育児・教育環境、通勤・通学等、総合的な観点から、小さいうちは「孟母三遷の教え」のように、環境のいいところを選びたいところです。

自分なら、便利で後々も需要のある立地を最優先で選びます。転勤になったとしても、賃貸需要がある便利な立地であれば、貸し出してその賃料で自分は別の好きなところに住むこともできますし、売却も可能だと思います。マンションは戸建てより売買しやすいので、住居に縛られることなく暮らせると思います。

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>>54 めっちゃ近くに公園あるよ。狭いけど

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第1期2次が終わると同時に3次が始まりましたが、販売17戸とあるので合計で80戸を超えたところでしょうか。
ところで今回の販売価格は3970万からとなっているので西側2LDKで残るのは上階の１、2部屋のみということのようですが、こちらに限っては西向き(そして他物件に比べて価格高目)であっても立地がそれらに勝ると判断されたということか．．．。
こちらの物件は部屋の向き・間取りとそれに対する価格設定によって人気の差が顕著に出そうですね。

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3970万～は高いですね。まあ駅近分300万円くらいうわのせって感じでしょうか。しかし、鹿児島って管理費・修繕積立金安くないですか？購入後に不足して値上げってのが普通なのでしょうか？

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上乗せというよりは、一次二次で安い下層階が売れて、同じ間取りの上層階が残ったのかなと思ったのですがどうなんでしょう…

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管理費の相場がよくわからないのですが、知人が都内のタワマンに住んでおりますが、管理費はこちらと1万くらいしか変わらなかったかと。

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鹿児島でも初年度の管理費・修繕積立金の合計単価が250円／㎡前後の物件が増えてきており、MJRの西口2件とザ・ガーデン上荒田に至っては300円／㎡以上と高くなってきました。(ザ・パークハウス鹿児島中央では400円／㎡以上)
このうち管理費に関しては多くの共用施設管理やコンシェルジュサービスなどが含まれているのであれば仕方のないところでしょうか。

一方の修繕積立金に関しては5年毎の見直し、そして都度値上げという段階増額方式が今も一般的でしょう。
ザ・レジデンスの修繕積立金は積立一時金を含めて初年度は高目の設定、15年経過時点でその約5割増、それ以降は一定．．．ということで修繕計画案を見る限り、先々の値上げを小さく抑えようという意向のようにも見えます。(あくまで好意的に受け取ればですが)

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売れ行きはどうなんでしょうね？、

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それなりに売れてますが、まだ好きな間取り、向きを選べそうですよ。私は立地がとてもいいと思ってますので、おすすめですけどね。

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こちらの掲示板は静かですね…

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駅への近さと規模を生かした共用施設の充実さが売りだけど以前のMJRみたいな勢いは無くなった。

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地方では今はマンション供給過剰です。まもなくバブル崩壊では。

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こちらは立地もいいなと思ったのですが、鹿児島の方は駅近にあまり魅力を感じないのかな

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駐車場が100%でないと、管理組合の方針として後々決まれば、『当初駐車場を持てていても、数年毎に駐車場の抽選が行われるようになり、車を持っていても駐車場を持てなくなるリスクがある』と言われたのですが本当ですか？

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>>68 検討板ユーザーさん
それはないと思います。でないと元々権利を持っていた方(おそらく高い物件を買われた方中心に)からのハレーションがあると思います。

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区画の解除が出たらやっかいな事になるやつか。駐車場不足だから公平性のために全区画に対して抽選会を行う方式なんだろう。

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高齢になった時、この立地なら免許返納も潔くできそうですね。

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駐車場に空きが出たら解約された区画だけの抽選ではないと言うことだからどこかのタイミングで駐車場を使用する権利を失うリスクは当然ある。

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駐車スペースを変更しない限りは、最初の駐車場を解約するまで使えると聞いたのですが違うのでしょうか…？びっくりです。

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68の方の(担当者？)コメントは入居後に管理組合の普通決議として例えば過半数の賛成を得て当初の使用細則が改定された場合のことを意味していると思われますが．．．。
この物件に限らず、あくまで一般的な可能性リスクを述べただけで実際にはほぼないに等しいでしょう。

あえて可能性として挙げれば元々駐車場の区画数が総住戸数に対して極端に少なかったり、各区画間の不公平感に伴う不満があちこちから(過半数？)噴出した場合などに限られるでしょうから一般マンションではほとんど起こりえないものと思います。

なお仮に定期再抽選を行うにしてもマンションの一大定期イベントとして理事会・管理会社の負担増や車所有者間の混乱を生み出す元となりうるので、実際には空きが生じた時点でその区画についてのみ希望者抽選を行うケースがほとんどでより現実的でしょう。
100台以上の車を駐車場内で安全スムーズに移動変更させるなどとても．．．。

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>>74 マンション検討中さん
それを聞いて安心しました。ありがとうございます。

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公示価格のニュースでこちらを含めた西口開発のことも紹介されていましたが、住宅地価格は昨年比で鹿児島市平均+0.8％、西田２丁目+2.7％ (一方熊本は県全体で+3.1%)とのこと。
正確には武町周辺の価格を見なければわかりませんが、マンション購入検討者からすれば緩やかな上昇が好ましい反面、街の発展という面ではTSMC効果が大して波及せず他県に後れを取りそうで何だか寂しい気もします。

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鹿児島は他県に比べると厳しいところですよね
それでも購入者からするとありがたいですが
高齢化で郊外の一軒家は空き家になるんだろうな

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今回の調査で住宅地、商業地ともに下落したのは九州内で鹿児島県のみということを聴くと悲しいものがありますよね。
救いは天文館商業地区の空き店舗率がやや回復し、地価がようやく上昇に転じたことでしょうか。
次はいづろ・天文館地区の再開発計画で何とか頑張ってほしい。(遥か先ですが)

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第一期　70戸御礼って言ってるけど
総戸数は260戸だよね、完売までは長そう

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ザ・ガーデンは即売れた印象でしたが、鹿児島全体で供給過多なんでしょうかね。
ザ・ガーデンよりこちらのほうが広くて？よさそうな勝手なイメージがありますが…

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将来、売却や賃貸に出すことを考えるなら、少しでも駅から近い方がいい気もしますが、こちらも十分便利な立地だと思います。車が必要かどうかでも違いますね。

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>>こちらも十分便利な立地
私もそう思います。JRも新幹線も乗りやすいです。
鹿児島だと天文館あたりも人気だったりしますよね。
ショッピング楽しみたいなら……とか。

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こちらのマンションはあまり動きがなさそうですが、売れ行きは順調なんですかね？
立地は皆さんがおっしゃる通り便利そうですが。

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先月末で80戸ぐらい成約していると聞きました。まだまだ空きがあるのでもしかしたら価格が落ちるかもですね、特に駐車場が付いていない3LDKとかは…

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鹿児島はマンションが増えてきていますし、そもそも戸建てのほうが人気な印象があります。
このままだと価格は落ちそうですね…

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>>84 マンション検討中さん

3LDKに駐車場がつかないとは？

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恐らく駐車場を確保出来ない部屋のプランを指しているのだろう。

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>>87 口コミ知りたいさん
駐車場の位置決めは、契約順になるのでは？

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こちらは価格の高い順に駐車場の選択権が与えられるため、仮に同じ間取り面積の3LDKであっても階数によって選択可能な部屋とそうでない部屋が出てくるとのことで、初期時点の話ではおおよそ4600万円以上の部屋であれば権利ありとのことでした。
ところで来月からの第2期販売でとりあえず全価格がはっきりするのでしょうか。

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2期の価格は上がるんですかねー
売れ行き的に同等か、下手したら下がるかな、、

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近辺の相場はわかりませんが、駐車場代も毎月であれば馬鹿にならない気がします。

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駐車場代って一律じゃないですよね。

駐車場使用料
月額4,000円～20,000円

もし4000円なら年間では4万8000円
もし2万円なら年間では24万円

差額20万円・・・何が買えるかって思っちゃいます。

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>>92 匿名さん
その通りです
マンションはほんとっお金がかかります

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鹿児島でもなかなか売れなくなって来たね。
共用施設は充実しているが詰め込みの細長い間取りが中心で販売されている他物件と比べでも簡素。

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あまり売れてないんですかね？

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HPによると第2期先着販売12戸?とのことですが価格自体は全てはっきりしたのか．．．相変わらずMJRの場合は全体概要がわかりにくいですね。

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お隣の土地活用に期待しています
個人的には公園がいいな、、

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今ある大型バスの駐車場は残りそうですね。多くの人が望んでいる公園は、外せないでしょう。マンションや公園が完成してきれいになれば、いい意味で見直されているかもしれません。期待を込めて。

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価格はそれほど変わらないのに売れ行きが以前の物件に比べて鈍化して間取りでは4LDKが売れてない感じです。

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4LDKとなると5000万円以上からですね。
そもそも世の中の4LDK需要が大きく減ってきている中、全体部屋数の3-4割を占めるという設定自体が価格に輪をかけて難しくしている気がします。

ところで昨日発表された路線価情報ではこの辺りも昨年同様5%ほど上昇したとのこと。
数年前まで物価安定の中でも市内中心部の新築マンション価格は上昇傾向にあったのに、資材・人件費高騰に毎年の地価上昇が加わるとなると．．．加治屋町再開発の方もますます絶望価格＆グレードダウンとなってしまいそう。

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実際に住む場合、団地からの移住を検討する高齢夫婦の需要と部屋の大きさのミスマッチが起こってそうですね（おそらく1・2LDKの需要は高いと思われる）。
また、中央駅東口にあるザ・パークハウスの賃貸需要が若干弱いのと、駅周辺の開発が一段落しているため、投資目線でも４LDKは敬遠されそうです。

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郵政再開発は10年後くらいかな。長崎の郵政再開発が終わらないことには着手しないらしいし

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MJRの場合は加治屋町再開発マンション販売前に売り切ることができればOKということなのか．．．、ところで2LDK、3LDKの方はザ・ガーデン並みとはいかなくてもまずまずの売れ行きなんでしょうか？

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マンションが建ちすぎな気もしますが、そもそも鹿児島はマンションより戸建ての方が人気なイメージです…

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近所の中古マンションは同じ広さで3千万前半
売却時にどれぐらい下がるかな

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>>100 マンション検討中さん
●●LDK なら XX 万円 という物差しは誤判断の基
何故ならば部屋数に惑わされてしまいがち

不動産はm2単価や坪単価で比較検討しましょう
お肉やお洒落なRF1サラダも純金でも100g単位で比較するのと同じこと

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ガーデンのほうは残りもう少しですね

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こちらの売れ行き進捗も気になりますね

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同じデベが同じような場所に同じような大型マンションを建てたから希少性が無くなって来た。ガーデンの方は殆ど売り切ってるのでまだマシでしょう。

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現時点で100戸超とのことで、半分は売れていないのですね、、

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100戸売れたのもすごいと思いますよ…

間取りが多いので、どれにするか迷ってしまいそうです。商品ランキングみたいに「人気1位！」とか作ってくれたらいいのに……。
予算もあるので、なかなかそうはいかないですかね？「ファミリー人気1位の間取りはこれ！」「老後家庭に人気1位の間取り！」みたいな……。

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たしかに例えば「最終的に(このマンションや間取りの)購入の決め手になったポイントは．．．」などの購入者意見のデータをHP内ブログにでも適宜載せてもらえれば検討者側にとって自分の希望と照らし合わせることができて有益そうですね。
売主側にとっても顧客興味を引きつけるという意味で今後の販売促進に少なからずつながってくれるかもしれませんし。

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こちらのマンション購入者ですが、自分ではいいと思って購入しているのですがあまり人気がなさそう(売れていなさそう)でちょっと寂しいです

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>>113 評判気になるさん
私も購入しました。立地で選びましたので、他のことはあまり気にならないです。

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>>114 マンション掲示板さん
私も立地と環境が良さそうでしたので、購入しました。

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電車で通勤通学する人もそれほどいないでしょうし駅中心に街が発展しているわけではないから需要にも限りがあるでしょう。

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隣のマンションが完成してきていて、部屋の中まで見えていて興味深いです
今後、公園ができるのとカーテンを設置すればプライベートは守られると思いますが

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既に契約された方もおられるようですが、MJRのザ・ガーデン上荒田とこちらのザ・レジデンスについては住民板の方に契約者専用の板が準備されたようなので今後そちらでも情報交換できればよいですね。
中央駅前ザ・ガーデンについてはまだのようですが、隣地で共通事項も多いと思いますのでいろいろ参考になるのでは。

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>>115 名無しさん
私も購入しました。
本日オプション等の打合せでした。
私は環境、立地条件等良いと思い決めました。
少し割高でしたが！
希望の完成時が少し気になりますが！

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間取り選びについてですが、2LDKの場合は実質2タイプのためさほど悩むことなく選ぶことができました。
3LDKの場合も同じように間取りがいくつか重なっており計6タイプともいえそうですが、特に南向きにおいてはいずれも中住戸型で同様の間取りが3部屋あったりして日当りやエレベーター距離などの差が微妙に気になってくるかもしれませんね。

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駅前という立地、最高ですね。
階によっては、かなり買いやすい価格設定なのも魅力だと思います。
アウトフレームなので、どの部屋も広く使えそう。
今なら間取りもまだ選べそうかなぁ。

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横の空き地は大学か高校を建ててほしい

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他のマンションを見ても4LDKは売りにくいのかなと思ったり。価格もあるかもしれませんが、、

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階によってはかなり買いやすいそうですが
具体的には何階になりますか？
公式ホームページを見ても階層別の価格が
わからなかったもので質問させていただきました。

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以前ザ・ガーデンの口コミで年明け竣工後の棟内モデルルーム設定について触れておられましたが実際どうなのでしょうか。
ザ・レジデンス販売も兼ねての思惑ということであれば共用設備も見られてこちらの検討者にとっては都合良いですね。

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現在は先着順が22戸販売しているようです。
駅の近くに観覧車が見えていますが
こちらのマンションに住めば
朝晩観覧車を眺めつつ通勤できるんですね。

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一部の部屋だけじゃないかな。観覧車見えるの

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賃貸の方を見ていたらなんとこちらの物件が既に出ていて驚きましたが、よく見たらザ・ガーデンの方と取り違えたようです。
不動産プロ(作州)もミスするくらいで、配達物やら何やら入居後も安心できませんね。

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洋室2や3にもテレビ端子やran端子は付いているものなの？

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MJRは知らないけど近年の傾向だと無線LAN利用なので各部屋にLAN端子は無く追加オプション、テレビ端子はあるというのが標準的だけど確認が必要な部分ではあるね。

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図面概要では、TVについては ”各居室にアウトレット設置(一部を除く)”、LANについては ”各居室(一部を除く)にブランクチップと空配管設置” とあるので詳しくは直接問い合わせるしかないですね。
ちなみにQTネット回線ターミナル装置はシューズボックス内設置とのこと。

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>>129 マンション検討中さん
LAN端子はなし。
すでに回答あるように、ブランクチップと空配管があるので、自分で引くことは簡単。

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