シエリアタワー南麻布ってどうですか？

この近所に住んでます。アドレスは南麻布だけど幹線道路、高速道路、古川が目の前の低地なので良い立地とは言いがたいです。しかしながら、ハナマサやファミマが近くにあって買い物は便利だし、バスの都06や品97が使えるので交通の便も悪くないです。駅はどこも遠いです。

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南麻布オークビルの跡地なのですね。南麻布らしい雰囲気の場所でありながら便利なポジションです。駅は少し遠いですが四の橋バス停から渋谷・品川方面へ本数が多いです。まあここをお買いになる方はタクシー一択でしょうけど。
南は白金品川方面、北は六本木都心方面と眺望が素晴らしいでしょうね。

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>>1 eマンションさん

水害などの実例がありますか？

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高速通り沿いですが、もろ、南側が高速通りですが、窓開けたら煩いですかね？

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>>3 匿名さん
ありません

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>>4 検討したいさん
かなりうるさいです。

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中層以上なら関係ありませんよ。防音ちゃんとしてるし。
すぐ前に建たないメリットの方が大きいです。

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ここはオール電化マンションですね。
311以降停電に弱いので、最近見ない仕様ですが、ここは、無停電装置が、どれくらい持つのでしょうか？

また、バックアップ電源供給対象は共用部分だけですか？
あるいは、居室内もトイレなど使えるのでしょうか？

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>>8 マンション検討中さん
ここで尋ねても答えられる人はいないと思うよ。

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立地が悪すぎる
駅遠、古川沿い低地
南麻布アドレスだけが頼りか
白金高輪駅周辺、白金商店街、中里通り商店街を普段使いする感じかな
麻布地区というよりは白金高輪地区の立地
総合的にみて坪950前後かな
高すぎるが、今の相場ならこのくらい

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白金スカイの中古にハメこまれるくらいなら、麻布のここを買う方が遥かに良いですね。

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>>8 マンション検討中さん

自分で調べました。共用部のみ、72時間バックアップみたいです。
つまり、居室の自動トイレとかは、停電中は使えないですね。

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>>10 口コミ知りたいさん
スカイの東棟が@1200～1500で中古市場動いている中、@950だったらバーゲンすぎて瞬間蒸発
まともなデベなら@1200前後を見据えて価格設定してくるだろうね。@950はパンダ部屋ならワンチャン

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>>10 口コミ知りたいさん

ここ、徒歩9分は事実上無理ですね。
Google Mapで計算させると、最短11分で、開札までと考えると、15分みた方がいいですね。
こんなに遠いのに950もするの？

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>>13 匿名さん
スカイは駅近大規模
差し引けば1,000弱だよ
アトラスで1,000くらいだから、だいぶ高く書いたつもりだが

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>>14 検討したいさん
南麻布アドレスだからね
目の前首都高だし、かなり悪い立地だけど、800台はまずありえないと思う

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>>16 マンコミュファンさん

高速通り沿いのマンションって、普段は感じない程度の微振動が常に伝わっていて、敏感な人は自律神経がやられるリスクがある。

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スカイの話をしたとたん、スカイの掲示板パトロール隊が湧いてきましたねえ

スカイの平均成約は坪900台で、間違いないです。
ちなみに、売値ベースのビッグデータではこれくらいです。

【2024.5】
107位　SHIROKANE The SKY 坪975
110位　ザ・パークハウス三田タワー　坪973
110位　アトラスタワー五反田　坪973
115位　ブリリアタワーズ目黒　坪966
120位　グランドメゾン白金の杜タワー　坪961
125位　パークハウス白金二丁目タワー　坪948

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売り値ベースのデータということは、成約価格はこれより 10%程度は低くなるのでしょうね。

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>>18 名無しさん
凄いね。そのデータベースとやらによると、たった2ヶ月で@975→@1225になったんだね。

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現地歩いてみました。高速と見合い側が一番方角はいいですね。まあ、窓は開けない前提で、高層階なら、高速道路も気にならないかと思います。

南麻布というブランド価値は高いと思います。
しかし、想像以上に駅から遠いです。

また、なんとなく、同じ麻布でも、元麻布の高台のような落ち着いた感じは無いです。高速道路沿いは、そりゃ、住宅地とは言えませんね。

毎日、駅から、歩くことを想定すると、高速道路に向かって歩いていくことになりますが、ビルに辿りつくまでが落ち着かない雰囲気です。

それが、我慢できる人で、どうしても、南麻布アドレスがいいという人なら有りですね。

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一番方角がいいとは、真南と言う意味です。

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現地住民税だけど、こんなところにタワマン？？って驚き。全然南麻布っぽくないし、不便な立地。ハナマサとファミマくらいしかない。スーパーはスカイ一階のリンコスまで行くことになるかと。ただ、白金商店街は近く、飲食店はそこそこあるので、ランチと夕食には困らないかな。

広尾と麻布十番の普段使いは厳しいので、白金高輪を利用することになる。ならば、スカイの中古を買った方がよいかと。利便性が段違い

白金高輪駅はホームまで遠いので、出勤時はエレベーターの待ちを考慮して、20分前に家を出る感じかな。白金高輪駅は混雑が酷い。とくに南北線はギューギュー

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>>23 マンコミュファンさん

実際問題、自分の居室の玄関を出てからと考えると、確かに発車時刻20分前でも、ちょっと焦って歩かないと無理ですね。実際に余裕も見ると、25分から30分弱は見た方が宜しいかと。

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>>23 マンコミュファンさん

電車を使用しないので、住民以外が少ないのがこの場所のメリットだと感じてます。一本中に入ると閑静な住宅地ですし、この辺りは区間がキレイです。南麻布1、2丁目の古川沿いや白金高輪側とは雰囲気が違います。

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オール電化マンションって、気になる人多いのでは？

３１１の計画停電ではえらい目にあいましたからね。
ガスコンロの方が有難いですわ。

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投資家ではなくて、純粋に住みたいと思っている者ですが、タワマンが売れ残る時代に入ったみたいですが、ここは、大丈夫でしょうか？

「タワマンの契約率が50％を切った！「タワーマンション」「超高層」というだけでは売れなくなった理由とは？」
https://news.yahoo.co.jp/articles/99a35a5ea3c13b5dbafec850d9479844970e...

超高層マンションの契約率が3割を切ったことも
　その契約率が、2024年4月においては、首都圏の平均は62.4％だった。2023年4月は73.7％だったので、前年同月比では11.3ポイントのダウンで、やや売れ行きが鈍化している。　

　なかでも、超高層マンションだけに限ると、図表1にあるように2024年4月は48.3％と50％を切る絶不調だった。2023年4月の超高層マンションの契約率は92.7％だったから、前年同月比では44.4ポイントも落ち込んでいることになる。

　しかし、それは特に驚くべきことではないのかもしれない。このところの高層マンションの契約率を見ると、話題性の高い注目物件が出たときには、90％前後の高い契約率になることもあるが、逆に50％を切ることも珍しいことではなく、直近では2023年10月に28.1％と3割を切ったこともあるのだ。

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実際購入して住むとなったら、やはり、ガラガラのマンションよりは、程よく真っ当な住人が済むマンションが希望です。法人が買って賃貸ばかリの住人のタワマンはご勘弁です。

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>>29 マンション検討中さん
分譲価格設定次第

以上

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>>31 匿名さん

貴方の言う通りだとすると、最近のタワマンは、デべの設定価格が高すぎるということですね。

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>>32 匿名さん
物が少なく購入希望者が多ければ、価格が上がっていくのは世の道理
デベが強気なのは、土地の仕入れが最近難しく今後も売り物が増える見込みがないから。
デベも安売りをする理由がなくなってきてる。

価格設定が高いと感じるのは、その高値追求の相場についていけない人だけで、その中でも一定数売れてるのはそれだけ余力がある層がいるから。
デベもお金無い人を相手になんかしてられんから、そういう層にしか売らなくなってきたよね。
最近はアンダーでお得意様に売って、残り物を一般販売という手法が増えてきた

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施工が竹中ってのが、素晴らしい点ですね！

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>>34 周辺住民さん
土地の仕入れ、建材費の高騰で今後はデベの利益率が下がるだろうね。
購入者の視点では、分譲価格は下がるどころか跳ね上がっていくから、資産が与信が無い人は今以上に新築は無理になるだろね。
所謂二極化

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今の港区の相場観
https://www.nomu.com/mansion/library/ranking/tsubo/minato/

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それは売り値ベースですね。
成約ないんですか。

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>>38 通りがかりさん
厳密には売値ベースではないかと。まあ、野村のさじ加減ではあるけど

近隣のスカイのレインズでの成約実績はありますよ。
4～6月の3ヶ月で6件成約で平均坪単価は、@1412です。
近隣の不動産屋行けばわかりますよ

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>>41 検討板ユーザーさん
相変わらず君はレインズ見れもしないのに適当な希望的数字しか書かないのな
じゃあ、レインズ見れるならば5月13日に@1465で成約した部屋の階層、広さ、成約価格を記載してみなよ。
レインズ見れるならソッコーわかるでしょ

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>>43 名無しさん
まだ分譲価格が出てない中、近隣タワマンの成約実績をもとにここの分譲価格を想像するのはスレチではないですね。
それより、なぜかわからんがスカイの成約実績を頑なに否定する君の方が意味不明ですよ。
相変わらず君がレインズ見れない事はわかったし、そもそも君はレインズは意味ないというスタンスではなかったのでは？

ちなみにレインズの平均はずっと記載してますよ。3ヶ月で6件の成約、平均は@1412です。

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ここ3ヶ月の成約実績として、近隣のスカイの最上階が@2325、それを除く高層階の成約坪単価平均が@1432、
プレミストタワー中層階が@1000で成約してる
この辺りを考慮すると、ここの高層階は@1200～1300、低層階は@950が妥当かな

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このマンションは、駅遠物件だし、賃貸目的で買う人はいませんよね？

実際に住むのに、近隣住民が、賃借人ばかりだと、マンション全体を愛して共に守って行こうとする機運が形成されないので、ルール違反が横行するので嫌なのです。

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いやあ、暑い暑い。
現地歩きました。
こりゃ、真夏は駅遠物件は通勤つら過ぎ。w

マイカーのパーキング確保出来るかな。

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>>53 通りがかりさん

121に対して50台分。
駅遠だから、マイカー所有者は多いだろうね。

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>>54 マンション掲示板さん

この辺りは、近隣に借りれる月極パーキングはあるのでしょうか？
知ってる人いたら教えて下さい。

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>>56 eマンションさん
あるけど高いですよ。

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>>57 通りがかりさん
そうですよね。そりゃ、高いのでしょうね。
でも、いくらくらいですか？　まさか10万Ｏｖｅｒはないですよね？

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みんな、静かですな。
オール電化マンションは、やはり、人気が無いのか？！
あるいは、駅遠マンションは、投資家にとって、賃貸向けとしては厳しいから人気無いのか？

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超都心は転売か居住しか買い手はいないのでは？家賃は精々50万円が限度。表面利回り2％以下では、賃貸目的の投資はなかなか成立しないと思う。あとは節税を絡められる人、かな。

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>>60 マンション検討中さん

仮に2億円の部屋を50万で貸せるなら、年利3％出せるのでは？
もちろん、ここの価格は現在不明なので、何とも言えないけど。

でも、駅遠の物件は、賃貸ニーズとしては敬遠されがちだけど。

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>>58 匿名さん
8万円前後です。

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>>62 通りがかりさん

8万ですか？
そりゃ、高い！、

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マンション価格が逆回転し始めますよ。

ここで暗躍している白金ザスカイ民の根拠なき買い煽りに踊らされぬよう。

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金利も上がり、株価も下がりましたね。
このマンションの売値にも影響与えますかね？

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>>65 匿名さん
実需なんて買いたい時が買い時でしかないよ。
あれこれ考えすぎると何も行動できなくなるし、最悪上記暴落芸人のような亡霊になりかねないからね。

金利に関しては、住宅ローンの借入比率が高めの武蔵小山のような物件では、銀行の与信自体が下がるので中古市場に大きな影響を及ぼすかもしれないけど、港区の物件は今後も強いと思いますよ。今までみたいな伸びは期待できないかもしれないけど

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株価暴落の影響か、みなさん、静かですね。

価格発表はまだまだ先でしょうか？

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>>67 マンション検討中さん
正式な価格が決まるのがいつかなんで、新築買った事ある人ならわかるだろうけど

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ここは、地震は大丈夫かなあ？

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>>70 マンション検討中さん

制震構造かな？
免震のが良かったのに。
制震構造も色々あるけど、大概、高層階が必要以上に揺れるのを低減するだけで、特に低層階は恩恵はあまり無い。
免震なら、上層部も低層部も、みな、耐震に比べたら揺れが軽減される。

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ブランド的には南麻布が上

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アドレスなら南麻布が上
物件クオリティはスカイが上
ただどちらも低地なので、出来れば両方やめた方がいい
この辺りなら
明治坂上
三光坂上
有栖川周辺
元麻布
三田綱町
あたりを出来れば選びたいね

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>>74 eマンションさん

この辺りは、古川の氾濫が怖いですね。
今も、ゲリラ豪雨や台風の時は、氾濫注意放送が港区役所の拡声器で放送されます。

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こちらと三田小山町とならどちらの方が単価は安くなりそうですかね。駅近な分三田小山町の方が高いか、南麻布アドレスである分こちらの方が高いか。

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三田小山西は埋立地なので良くないですよ。

そもそも芝地区のミタコと南麻布とではお話になりません。

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>>77 通りがかりさん

住居表示が南麻布というだけでその実態はなく、どっちも沼地ズブズブの場所に違いはない。

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>>78 マンション検討中さん
さあ、週末で価格発表！になるか？

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>>79 口コミ知りたいさん
販売が12月なのに、今価格発表なんかあるわけないだろ。

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>>81 匿名さん

オンラインセミナーのご案内来たよ。

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>>79 口コミ知りたいさん

来週末に訂正

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>>82 口コミ知りたいさん
事前案内というのは、ディベロッパーがどの程度この物件が市場で訴求力があるのかをリサーチするためのもの。
最終価格決定は早くても販売の1ヶ月前。想定価格を出すにしても9月入ってからだよ。

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>>82 口コミ知りたいさん

私にはまだ来ません。
登録はかなり前にしたのですが。
いつ頃登録されましたか？

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>>85 通りがかりさん

アンケート回答した人のみ対象です。

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>>85 通りがかりさん

いや、豊海、中野の事前案内は価格出たよ。

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三井のタワー以外は人気ないからね。
チャイナも三井指名買いしてるっぽいし。

三井以外はもうだめ

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>>86 評判気になるさん

それが、アンケート回答したのに来ないのです。

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>>89 マンション検討中さん
アンケートの回答で予算多い方の優先案内ではないでしょうか。

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>>88 マンコミュファンさん

だから三井の小岩は高倍率か。

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>>90 通りがかりさん

なるほど。
この物件だと2LDK希望で、手持ち2億円では、少な過ぎましたか？

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>>92 通りがかりさん

少な過ぎはないですね。
基準よくわからない。。

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>>93 評判気になるさん

回答ありがとうございます。

しかし、何の理由か知りませんが、案内会位は差別無しに扱って欲しいですね。

投資じゃなくて、真面目に住みたいと思っていただけに、失望しました。

のっけから信用出来ないデベなので、撤退しようかな。

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坪単価1500くらいか？

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>>94 通りがかりさん

また次回あると思います。

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>>95 マンション検討中さん

1300～2000あたりではないでしょうか。

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ここは、肉のハナマサしか、近所にスーパー無しですか？

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ここと三田小山ならほとんどの人が三田小山を選ぶだろうから、坪1200前後になりそうだね
三田小山は坪1300くらいかな

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>>98 マンコミュファンさん

なんか、ここのすれは、怪しい投資家ばかりで、実際に住みたい人が少ないみたいだから、生活者目線の質問しても、まともな回答が少ないですよ。

なお、答えとしては、肉のハナマサ以外、10分徒歩圏にスーパーは無いですよ。確かに一般的な生活者には不便な場所と言えます。

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