リバーガーデン四天王寺ってどうですか？

>>46 マンション検討中さん
契約後に、７４戸の持ち主の正体が判っても、嫌で解約するなら、手付金は没収されるのですよね？
正体隠して分譲するのは、法律違反ではないのでしょうか？

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>>62 買い替え検討中さん
意味不明なイチャモンやめなよ
第1期の前にアンダーで販売されただけでしょ
他の購入者の情報なんて人に教える訳ないです。
それこそ法律違反ですよ

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Twitter見る限りパンダ部屋は投資家に狙われてるみたいだしあんまりアンダー気にしすぎても仕方ないよ。
いい物件は投資家とか業者に買われるのは今時しかたない。

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公式の第1期販売戸数最初は7戸って書かれててマジかよって思ってたけど70戸の間違いだったのね

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>>62 買い替え検討中さん

確かに気持ち悪いですよね。
先述通り、胡散臭いです。

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中崎町のブランズタワーも９０戸は非分譲ですし
どこもそんなもんかと

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ブリリアタワー堂島
グラングリーン大阪
パークタワー大阪堂島浜
ブランズタワー梅田East

情報が出る前から欲しい人がいる物件は当たり前のようにアンダー販売をしている。
大規模でランドマークなら一般販売対象外は今のご時世当たり前の話では？

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>>63 評判気になるさん

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個人が買っているなら、個人情報を言わないのは当たり前、わかっています。
一部屋ずつ個人が買っているのかまとめて誰かが買っているのかを言ってるのです。

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>>63 評判気になるさん
アンダーとか、防御している営業マンさん？

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欲しかったなあ、今販売中の大阪のマンションの中で一番お買い得だったなあと思う。大抽選祭り応援しています！

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お買い得なのパンダ部屋だけじゃないですかぁ…。
実需なので泣きながら少し割高な倍率低い部屋に入れます。

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お買い得なのパンダ部屋だけじゃないですかぁ…。
実需なので泣きながら少し割高な倍率低い部屋に入れます。

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>>70 冷静さん
間違って家族がDM捨てちゃったのでは？

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第1期 販売概要

販売戸数 70戸
販売価格（税込） 4,998万円～13,998万円
最多価格帯 7,600万円台（8戸）
間取り 2LDK+SIC+SR～3LDK+WIC+SR
住居専有面積 60.62㎡～95.84㎡（防災備蓄倉庫面積を含む）
防災備蓄倉庫面積 0.70㎡～4.56㎡
バルコニー面積 5.45㎡～10.50㎡
管理費 5,500円～8,460円（月額）
インターネット利用料 1,210円（月額）
修繕積立金 6,670円～10,540円（月額）
管理準備金 20,000円（一括）
修繕積立一時金 478,000円～756,000円（一括）
登録申込受付期間 2024年6月1日（土）午前10時～2024年6月9日（日）午後6時
抽選日時 2024年6月10日（月）午前10時より
登録申込受付・抽選場所 「リバーガーデン四天王寺」マンションギャラリー
取引条件有効期限 2024年6月10日

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価格的には安いし即日完売の勢いだよ。
まぁ高級感とかはないけどこの値段なら買いだと思うわ。ショールームも予約一杯で手応えあるかんじだったな。現に倍率高いとこも複数あったし。
駐車場のセキュリティチェーンがないとか、後進じゃないと出入りできないとか？？？なところはあるけど・・・。
そうそう売らない物件は協力会社や贔屓先だと言ってたが、まぁそれも売り切りで金にしたいという考え方だから問題ないのでは？大手に比べて体力ないからと言ってたしね。

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アンダーで買う人は意味不明な質問もせずに高速でハンコ押すから売る方は楽でしょうね。

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抽選終わったかな？

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>>79 口コミ知りたいさん

抽選外れました。
パンダ部屋は20～30倍、他抽選住居60戸とのことでした。

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>>80 名無しさん
おなじく31倍で外れました…

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せっかく高層階買ったのに虫がー、
って絶対なるよな。
逆に言えばそこ受け入れられるなら
何もかも程よい。

植物と切り離すのなんて支離滅裂だし
駆除とかはダメよ

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匿名不動産掲示板は相変わらず色んなやりとりがあって面白いですね。

私見ですが近隣の中高に子息を通学させている(今後させられうる)子育て世帯なんかを中心にファミリー需要は高いと思いますよ。

で、周知の通り大阪府は天王寺区にトップ校が固まっていて教育に資金をかけられる高収入エリサラ世帯や士業世帯なんかとの資金面での親和性も高いのでなおさらだと思います。

個人的にはパンダ以外でも残り住戸も全然簡単には買えない流れに普通になると思いますけどね。

投資家の皆さんは駅からの距離やタワーでないことを理由に躊躇してる部分あるのでしょうが、ガチ実需勢には相当魅力でしょう。

首都圏はもちろんですけど、関西も新築マンション価格高騰していてなるべく見た目上の価格を抑えるためにどんどん間取りが狭くなってるじゃないですか。

ここは広い間取りもあるのが特に4-5名家族にめちゃくちゃ魅力的なんじゃないかなと思います。
(70平米前後の部屋も坪単価はリーズナブル)

最近賃貸だとほんと選択肢ないんですよね、ファミリー向け物件。

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パンダ部屋じゃない広い部屋の抽選落ちました。
広い部屋は6/10ですべて完売です。

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私も落ちました
抽選のお部屋が多数あったみたいです
直前までお部屋を守ってくださってたと聞いていたので直前の前日に抽選になったとお聞きして祈りましたが駄目でした
ショックから立ち直れません

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>>85 マンション検討中さん
あの地域の大規模新築90㎡越え（間取りも設備も良い）で1億前後は今後出てきそうにないから相当ショックですよね。

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>>86 マンション検討中さん
今後の不動産相場次第ではありますが、中古マンションのフルリノベの選択が増えていくように思います。

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合同契約会いきましたが実需もいるけど投資家もいる感じでしたね…。
意外と子育て世代が少なくて驚きました。

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>>88 口コミ知りたいさん
契約会に子供連れてこないからでしょ

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>>89 通りがかりさん
中高年っぽい人が多かったです。
子供高校生とかその辺りなのかもしれませんが…。

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1期は高層と90㎡超も多かったらしいので、今の関西でその金額帯を買える方がそういう方達なのかもしれませんね。

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>>90 通りがかりさん
私の時はベビーカーの方たくさんいましたので時間帯によるのではないでしょうか

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残念ながら抽選に外れてしまった方が多かったのですね。
契約された方の層ですが、みなさまの情報をまとめるとミドル層、赤ちゃん連れのファミリー、投資家の方など一つの層に固まらずバラティに富んだ住人層のようで逆によかったと思います。

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オプションの案内がまだ来ない…

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2期の価格どうなるんでしょう？

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全200戸で74戸アンダー
アンダー率37%と高めで1期販売前から需要が高い雰囲気は漂ってましたが

1期は結局70-80戸販売？
うちパンダの倍率20-30倍超含め60戸は抽選
駅徒歩10分が懸念されてましたが、それを微塵も感じさせない売れ行きです。
10分歩いた先にあるのが大阪では屈指のターミナル駅であることが悲観的に見られにくかった要因なのかなと思います(一応マンションの目の前からキューズモール前まで市営バスも出ている？)。

1期で高層階と広い部屋(90㎡超)は完売(高層階中部屋は僅少あり？)？ということで、売れ行きからいえば残り住戸も低中層階めよくて価格据え置き～若干の値上げ、高層階がもし残っていれば少し強気に来るかもしれませんが、リバー産業のスタイル的にはメジャーセブンと異なってさっさと利確する傾向があるのも事実です。

このエリアは大規模珍しい(よくぞ60mまで縦に伸ばすことに成功したと思います)ので
蓋を開けてみたら大方の予想通りめちゃくちゃ強かったですね...

そんななか、関西もマンション価格上がってきてますがターゲット属性は余裕で買ってきますね。

日本はつくづく二極化してきているんだなと感じます。

以上乱文失礼しました。

関西不動産好きとしてはここの2期価格の値付けと売れ行きを興味深く見守ってます。

また実際の購入希望者様方の経過やご意見を拝見させてください。

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強いですね。
東向きメインに部屋数も絞られてきているようです。
この辺でこの規模のマンションはしばらく建たないですので、需要はかなりありそう。今後の動向に注目ですね。

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すごい人気なんでしょうか、抽選とかって最近あまり見かけない気がしていましたけど。

避難所レベルの耐震性能との記載があり、全国でも0.8％しかない耐震等級2とのことに、驚きました。デザインも独特で、歴史的建造物っぽくて、普通のマンションではないですね。しかも壁面緑化とかは初めて見た気がします。斬新だなと思いました。

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新築としては魅力的。ですが中古になったらやはり駅距離が足を引っ張る可能性がありますのである程度長く住む実需層向きでしょう

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マンションも一極集中になってきて、人気のマンションは抽選、選抜になるくらい人気
やはり立地メインで考える方や資産価値で考えて購入する方が増えてきているのかなと思います。
今は中古マンションはいい場所ならスムーズに売却できますし、将来性を見込んで考える方が増えているのかな

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立地なぁ。
ここの立地の強み、教育環境くらいでは…？
御堂筋線谷町線も少し遠いしスーパー遠いし…。

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実際歩いてみると道は広くて安全、四天王寺夕陽ヶ丘までの道のりは並木通りになっていてさほど距離も感じず気持ちがいいです。途中パン屋やライフにも寄れてルートとしてもいいです。
裏には公園や小学校。共用施設も素晴らしくストレージルームに乾太くん、それに地震にも強い。
契約できてホッとしています。

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なんといいますか。
簡単に言ってしまうと今の不動産市況を踏まえれば恐らくここは絶妙にコスパがいいんですよ。

少なくとも1期の価格はそう思った(安いと思った)方が多数いたために抽選も多数であったということとしか振り返りようがないのかなと。

大阪府民の不動産に興味ある方なら知っての通り上町台地は人気根強いです。

南海トラフが長年注意喚起されてきた今では尚のことでしょう。

耐震性を売りにしたのは賢いなと思います。

子育て世帯からしたら
駅距離なんかよりも

・酔っ払いや変質者が少ないか
・災害に強いか

といったところでブッ刺さってるのでしょう(個人の感想です)。

ちなみに子育て世帯に人気あるエリアはファミリー賃貸需要も見込まれるので投資家も少なからず沸いてると思います。

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モデルルーム見に行ってきました！
抽選ではない部屋はもう底層階しか残っておらず、かなりの人気でした。
うちは、車が必須なのですが駐車場が抽選なのと、2450と天井高が低いので今回は申し込みしませんでした。LDK20畳のお部屋が見れたのですが、今住んでいるのと変わらない平米なのにおそらく天井高のためか狭く感じました。
タワマンにはならないギリギリの高さで建てて、そこに世帯数を増やすために19階でなく20階にした、と言っておられたので、この価格ならしょうがないかなぁとは思います。
また、よかった点はとして管理費がとても安い（5、6千円）ことと、物件価格です。
一階ごとに百万円ほどあがり、6階東向き70平米で7600か、そのくらいだった気がします。
こちらのタイミングが遅かったのが問題ですが、11階以下はもうオプションの選択ができませんでした。（低層階ではすでに風呂場の台？のようなものを外せなかったり、作り付けの棚へ変更ができなかったり）
11階の70平米東向きのお部屋は、抽選ですが一部屋あいており、8800万だったきがします。ここならオプション選べますよ、とおっしゃってました。
西向きのお部屋の方が400万ほど安いですが、ペアガラスでないため、検討はしませんでした。その代わり廊下に少し収納？がありますよ、とセールスされていました。
以上ご報告です

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タワマンにはならないギリギリの高さで建てて、そこに世帯数を増やすために19階でなく20階に～はかなり嘘のない説明で逆に好感が持てますね（笑）
管理費の料金設定ですが、修繕積立金の間違いではありませんか？

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>>106 匿名さん
そうですね笑

確かに管理費です。
わたしも、逆にこの管理費できちんと回るのか不安になって聞いたくらいで、、
そこはきちんとしてるので（？）大丈夫です、とのことでした。

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>>107 名無しさん
間取り 2LDK+SIC+SR～3LDK+WIC+SR
住居専有面積 60.62㎡～73.45㎡（防災備蓄倉庫面積を含む）
防災備蓄倉庫面積 0.72㎡～4.56㎡
バルコニー面積 5.45㎡～10.50㎡
管理費 5,500円～6,580円（月額）
インターネット利用料 1,210円（月額）
修繕積立金 6,670円～8,080円（月額）
管理準備金 20,000円（一括）
修繕積立一時金 478,000円～580,000円（一括）

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>>107 名無しさん
総戸数 200戸（一般販売対象住戸126戸）
私道負担 なし
駐車場 機械式80台（内カーシェアリング用2台含む、月額使用料：23,000円～35,000円）
自転車置場 400台（月額使用料：100円～500円）
バイク置場 大型バイク：5台（月額使用料：3,000円）、
ミニバイク：35台（月額使用料：2,000円）
分譲後の権利形態 敷地および建物共用部分は住居専有面積割合による所有権の共有。建物専有部分は区分所有。
分譲後の管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託。
管理会社 株式会社浪速管理

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こちらのマンションは外観の壁面緑化が印象的ですが、恐らくフェイクではなく本物の植物ですよね。
壁面緑化の他にも敷地内の植栽が豊かですし、植栽の管理だけでもかなりの管理費用がかかってくるのではないでしょうか？

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１期分完売で、２００戸中１５０戸売れたって
とてもハイペースで売れていますね。
このペースだと２期で完売しそうな勢いなのでは？
最寄り駅まで徒歩１１分と、けして近いわけではないと思うのですが
人気のポイントって何なんでしょう。

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2期、最高値8498万てめちゃくちゃ強気だな…。
中部屋でこれって1期より1000万くらい上がってるやん。

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>>2期、最高値8498万
マンションの値段ってどうやって決まっているんですか？
人気だと上がっていくのかと思ったりしているんですが、不人気だと下がるわけじゃないですよね。

場所は落ち着いた場所で素敵です。
お買い物はライフが庶民的でいいでしょうか。ツルハドラッグもあります。天王寺駅まで行けば何でも揃いそうですよね。
徒歩10分と書いてあったので、歩いていける距離だと思いました。

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リバーはあまり出し惜しみせずやはりガンガン売りますね(笑)ブレてなくていいと思います。

駅距離のことはありますけど、四天王寺界隈やっぱり人気ありますねぇ。南海トラフのこともあるせいか天王寺区のエリア人気本当に恐れ入ります...

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西区と天王寺区と、どちらの方が平均では高いでしょうか？

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リバーはリセールがしんどいと聞いたことがあります
売るときは販売委託が売るからなんとかなるけど

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この立地でリセール期待するのが間違えてるでしょ。
実需が腰を据えて住む家でしょう。

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2期も普通に抽選の部屋あったんですか？

買いたくても買えない人がいてる時点で、実需が買うにはいい物件・価格だと思いますよ。

持ち家なんて流石に適当に買うもんじゃない中で住みたいって人が競合する物件

いい物件じゃないですか。

意匠も素敵だと思いますよ。

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土地勘のある者です。「天王寺」駅まで徒歩11分は少し違和感がありますが、googleで調べても10分と出てくるのでそんなもんなんですね。。

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どんな特徴のある駅/地域ですか？

って聞かれたときに簡潔に答えられる強み

残念ながら今やもう何もないでしょう...

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>>120 マンション検討中さん
失礼しました。誤投稿です。

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「バイオフィリア」の内側ってどうなってますか？
レスを遡れば話題になっているのかな？
共用廊下とかになっているのかな？
あと、手入れとかどうするのかとか、すごい興味津々です。

そのわりに管理費は5,500円～6,580円（月額）という優しい数字。
植栽もあり、独立共用棟もありなのに。
総戸数が200戸の規模としても大丈夫なのかと思う。

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次は先着順なんだね
坪330とかやっぱ強気だなあ

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建築資材費と人工費
(特に人工費)めちゃくちゃ高騰してますからねぇ...

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>>115
これを見ると西区ですね
あくまで平均だから西区、天王寺でも良い場所、悪い場所あります。
https://www.how-ma.com/mag/sell/mansion-osaka/

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ここは100平米以上の広い部屋はないですか？連結ももうできないでしょうか？

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>>123 坪単価比較中さん
今の相場からすると、むしろ安いかと。。

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本当に安い。
ありえないくらい安い。

そりゃアンダーで片っ端からいい部屋は抑えられてしまうし、1期もほとんどの部屋で競合したのも納得。

残り20部屋
どういう条件の部屋が残っているのかは分かりませんが、広域立地、このエリアでの相対的規模、仕様考えれば実需向けマンションとしては破格の安さに思う。

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昨日発表された
地価公示ランキング2024

大阪府-住宅地で
大道と勝山
いい位置につけてましたね。

https://chika.m47.jp/2024/1/rank-p27-u000-s11.html

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横の老人ホームに併設される保育園の情報でないですね…。
大阪市の来年度開設保育園には見当たらないので少なくとも来年度はなさそうです。

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>>115 匿名さん
平均すれば天王寺区じゃないですかね。
西区といっても九条周辺のエリアなどはパッとしないので、、

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実需に限定していえば

天王寺区を考える人は西区を
西区を考える人は天王寺区を

お互いあまり検討しないんじゃないかなぁと個人的には感じます。

その土地に期待することやそもそも志向が違う気がします。

先日"大阪市中心部における住宅選好性"という面白いツイートをみかけました。
https://x.com/pomdepartments1/status/1840756400932421843?s=46&t=sFJ_j1...

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ちなみに同じ方のツイートですが
天王寺区は世帯所得一千万円以上比率ランキングで関西エリアで芦屋市に次いで2位まで来ているそうです(笑)

https://x.com/pomdepartments1/status/1841029232002285705?s=46&t=sFJ_j1...

北区や中央区も急激に上がってきているとのことですので別に天王寺区だけを推したい意図は無いのですが、西区や福島区など他の人気エリアも含め、人口減少もあって地域毎の優勝劣敗は色濃くなるのだろうなと感じます。

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今ってどこが空いてるかご存知の方いらっしゃいますか？西向きが空いていれば行きたいのですが、見つからず。。

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20階建ての壁面緑化マンションで植栽豊かな庭園ありのマンションですが、管理費がかなり安くないですか？
管理準備金も他のマンションに比べて安すぎますし、嬉しい反面入居後すぐに値上げがあるのではないかと心配になってしまいます。

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第1期即日完売すごいなと思ったけど全部で何戸販売されたのかな？
先着順が3戸あるのは第2期の分？
次の第3期は3戸販売予定。
完成が2025年8月予定なのでまだまだ時間的余裕はあると思うけど。
トップページを開くと200邸中180邸超成約と出てくるのであと20邸もない計算になりますか。

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1期は70戸ですね。
別口で74戸はアンダーで売られてましたが。

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もう190戸以上成約ってこれ年内に売り切るつもりかなあ

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>>17 口コミ知りたいさん
Aはもう全て売り切れだと思います。

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先日行った時は残り抽選のお部屋のみでしたよ。198戸売れていたと思います
抽選も間に合わずでした

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ついにラスト1戸！
12月までに完売するかね。

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完売おめでとうございます。

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ここも今となっては破格の安さやったもんなぁ...
建築資資材と人件費の上昇に歯止めがきかない現状、新築大規模物件が安くなる道理が無い...

完売おめでとうございます。

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半年強で売り切ったのすごいな。

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板マンション 坪単価350万円 速攻売り切れすごいです。

四天王寺夕陽丘の駅からは、徒歩11分以上のそこそこ距離あって瞬速の完売です。

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メインは四天王寺前夕陽ケ丘ってより、ターミナルの天王寺駅徒歩10分なのでは。
タワマンだと思って飛びつく物件でもないですし、実需向けに都心6区の板状マンションとしては立地・間取り・仕様設備・デザインと非常にバランスのよいマンションでしたね

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転売住戸出てるんですか？

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やたら安かったですもんね。
本当なのか、どの部屋がいくらで出てるのかも知りませんが、この物件で投資家が買ってるとすればパンダ部屋か広めの部屋ですか？
ここ非タワマンですよね？すごいな。。。

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>>147 通りがかりさん
Aの9階が坪400みたいですね

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>>143 匿名さん 最近、多くの仲介業者が中国人向けにこの物件を宣伝しているのを見かけますが、それが例の74戸なのか、それとも誰かが転売を予定している物件なのか気になります。

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上記は存じ上げませんが、批判的な意味合いで書いておられるのであれば、首都圏and/orタワー大好きの中華の方々に大規模板マンで興味を持っていただけていた(投資対象として認識されていた)というのは光栄なことじゃないですか。

未入居転売住戸が出るのは優良物件の証。デベロッパーからご購入出来た方々はおめでとう御座いました。

もうすぐおおむね完成でしょうか？
大変楽しみですね(^^)

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>>151 名無しさん
金利上がると期待しましたが、トランプ関税でしばらく上がらない気がします。このマンション買って置けばよかったなと後悔します。

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転売価格が非常に高く、正直、割高だと思います。わかっている人は絶対に買わないでしょう。情報格差のある外国人向けに売っているのだと思います。

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今日通りがかりに見に行ってみました。
北東側はかなり完成に近づいてきているようです。

壁面緑化の西側はグレーのネットが貼られている状態で、まだまだ建設中という感じでした。

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>>154 匿名さん
何室か買いました。

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>>153 口コミ知りたいさん
新築でほとんど出ない現状だと買わざるを得ないのでは？
割高でも築浅で戸数が多い物件を買った方がマンションは無難だと思う。

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1期安かった(坪400万未満)ですけど
とはいえ、流石にその1.5倍で出てる訳じゃないでしょう？2-3割増しくらいなのかな？

大阪市の人気区(北、西、中央、福島、浪速、天王寺)の大規模(200戸以上)新築なら
板でも今もう平気で坪450万くらいしません？

そんなしないっていうなら、どうぞそんなしないってとこで定価でお好きに購入されたらいい話ですし

そもそもタワマン除けばこの規模感の新築は早々建つ状況に無いし、新築タワマンでしたら坪450万でもう全然効かないでしょ。ここ100平米弱の住戸も結構あったけど、いま市内の新築タワマンの100平米なんて大変な価格じゃないです？眺望無しでも確定で1.5億以上、眺望も言い出したら確定2億超ですよね？

ここはタワマンじゃないですけど、タワマンが乱立してるエリアで無いので工事中の今でも実物の存在感相当ありますよ。
近くを通りすがったことある方ならお分かりいただけると思うんですけど、実物見たらまた色々印象変わるんじゃないかな。

東京程では無いかもしれないですけど、恐ろしい勢いでデベロッパーの販売価格も上がっているという事実が厳然としてありますよね。

割高！スケベ価格！って
10年間以上私の周りでも叫ばれ続けて、もう少しで買い時が来る、暴落が来る、マンションの分際なのに高すぎる、真のお金持ちは戸建てとか散々色んなことが叫ばれ

そう信じてずっと購入を見送っておられる方が救われる日は来るのですか？

割高と感じるも自由ですし、今買っておかなければ終わると考えるも自由かなと。

下がりそうな理由考えて購入見送るのって簡単なんですよね。

今なら金利上昇局面であるのと日経平均にマンション価格が連動するっていう理屈をもとに、今度こそ天井や下落が来ると見込んで購入見送るのかな？

まさに不動産購入は自己責任で
高いと思うのなら買わなければいいに尽きますね。

完売住戸ですし、その後の投資家価格なんてものはいちいち目くじら立てるほどのことなのかな...

欲しかったけど見送るか抽選に外れて購入できず、未入居転売をウォッチするも1期1次よりも1円でも高い金額で買うことにヤキモキしてるのかなと邪推してしまいます

そもそもが抽選祭りだったんだから購入確定できる2次購入でデベロッパー価格より安くなる訳がないじゃないですか...

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坪400万円は今でもむしろ安いと思いますね。
引渡しはまだ先なのでもう少し上がると思いますね。
マンションが高いのではなくで、貨幣価値が下がっているだけですね。それがインフレです。
それが分からない人はこの先益々取り残されていくでしょうね。

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グレーのネットも外れて見た目露わになってきてますね。
やっぱり大きなマンションは迫力あっていいですね。

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>>159 通りがかりさん
これは思っていたよりクオリティ高いですね！
購入できた人がかなり羨ましいです！

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>>160 マンション検討中さん
これからはこの辺も板状で坪500とかの世界だから、ここの規模感やランドマーク性を考えると、高い資産価値を維持しそうだね。

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>>161 匿名さん
天王寺区含め、大阪も今後ますます盛り上がるといいですよね^_^

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>>157 口コミ知りたいさん

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中国人が買って民泊利用増えてます

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>>164 匿名さん
ここに限らずどこもそうやと思うけど。

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程よく駅からのアクセス悪いですから民泊需要も最初我慢したらなくなる気がします

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>>163 口コミ知りたいさん
遠くから見てもものすごく良い完成度。共用部分も今回かなり力が入ってましたから、良いマンションの出来上がりが楽しみですね。

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>>164 匿名さん

えっ、このマンション民泊可なんですか？！

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やはりアクセス数高いですね。板状マンションでこのクォリティは大阪にはないですね。

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>>168 マンション購入者さん

いいわけないでしょう笑
ただ中国人のモラルだと禁止しててもやりかねないし実際やられるでしょう。

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>>168 マンション購入者さん
ここ含めて新築分譲のところで民泊可のところなんてあるわけないですよ...

どこの管理規約にも当たり前に民泊不可って明記されてます。

それでもC国の方を中心に
「コクミン、ミナ、トモダチ！」っていう理屈で民泊使用するのが問題なってる訳です。

関東の有名な物件でいうとハルミフラッグも近くに謎のキーボックスが見つかったとかでよく揉めてます。

リセールが期待できる物件を賃貸で出したく無いが収益化したいとき(賃貸だと売りたいときにオーナーチェンジとなってしまう)

○成区のように日本人にとっては色々訳ありでも外国の人にとってはただ割安でアツい築古マンションを一棟丸ごと買い上げて民泊化するときとかある訳です。

前者は管理規約に禁止と書かれていれば明らかな規約違反なうえ、当然自治体から民泊許可も得ていないので法令違反でもあるのですが無茶苦茶するオーナーがいらっしゃるという訳です。

普通に犯罪で害なんですが、ゴキブリみたいなもんでゼロにするのは難しくて、どうしても嫌なら民泊にも使えないような郊外の微妙なマンションでも買わない限りこの問題からは逃れられないです。

見つけ次第なるべく証拠揃えて管理会社と自治体に通報するしかないです。

まぁ、無許可民泊使用問題含めて
ビビってたら不動産なんて何も買えず結果的にここ15-20年くらいは購入を見送ることで相対的に多大な損失を生じたので、ここに限らずここ15-20年以内にいいマンション買った方はすごく度胸と判断が良かったと思いますよ。

完成楽しみですね！

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>>170 eマンションさん

>>170 eマンションさん
隣の住友不動産シティハウスを買えば良いと思います。
9階で8900万円です。

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>>172 検討板ユーザーさん
ここの100㎡近い間取りが8,000万とか9,000万円台でしたね。

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>>172 検討板ユーザーさん
小規模板状で64㎡とかですよね
67㎡の方は1億超え(坪500万)

規模感やクオリティからしても、こちらのマンションを買っておけばよかったとつくづく思います。。

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>>176 eマンションさん
上層の角部屋がバルコニーが広いらしいですね。
庇があってバルコニー広いのが嬉しい方はシティハウスも良いかと思います。

こちらはバルコニーは狭小ですので。

天下の住友不動産さんですし出来上がりは素晴らしい物件を完成させるとは思います。

どちらが優れているとかではなくてメジャーデベロッパーとして相場をリードしてほしいところです。

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>>179 マンション掲示板さん
どっちかというと旦那さんの方がのぼせ上がってません？周りに感化されて不動産欲しがって。

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植栽ってきちんと手入れしないと枯れて見栄えが悪くなってしまいますね。そういう維持費もバカにならないです。

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ここは上町筋と25号線の大きな交差点が街の境になってまして
心理的にも実際でも寺田町が生活圏なんですよね。
夕陽丘駅の場合も勝山通り迄です。頑張っても四天王寺東門前前の通りまでだね
中古を検討する場合も寺田町のマンションってイメージです。

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>>170 eマンションさん

民泊不可なんですね。良かったです。

ただ、モラル無視の中国人がルール無視してやるのは、怖いですね。
せめて自分の近くの住戸に中国人が購入していないことを祈りながら入居を待ちます。。。

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>>183 通りがかりさん
そんな難しいこと考えずに買いました。
1億ちょっとで安かったので。

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>>185 マンション検討中さん
そしたらGGOもJR大阪駅7分だから値下がりか。。。
(値下がったらいっぱい買います！)

パークホームズもパークホームズ東大門も当然いいマンションですけどね。

向かいのパークホームズはほぼ同じ駅距離でこのリバーガーデンとほぼ全戸上町筋挟んでガッツリお見合いになっちゃいましたからね...リバーが20階に対して15階、上層階までお見合いでカバーされてしまって正直かなりキツイです。

パークホームズ天王寺東大門は駅距離理屈ではあまり変わんないしそれこそ沖有人さん理論でいうと小規模っていう点がここに明らかに劣後しますよね。確か30戸もないですよねあそこ。

大手デベとか三流デベとか
施工マニュアルがペラペラとぶっといのとか
何一つ具体性にかける抽象的、感覚的な表現ばかりで

何を話してるかより、誰が話してるかを重視して物事を決断しておられる感じの権威志向型な感じのご意見ですね

タワマンじゃないですし、実需で買っておられる方がほとんどでしょうから水を差すような書き込みをしてやらなくてもいいんじゃないでしょうかね。

残念ながら(？)余裕で1期1次の分譲価格上回ると思いますよ。この物件の新築引き渡し時。

(お言葉お借りするなら)三流デベが身の丈にあったやっすい価格で分譲してたので笑(好条件の部屋は平気で1億は超えてましたが)

大手デベでも割高/悪条件なら買わない
三流デベ(笑)でも割安なら買い

と思います！

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>>187 評判気になるさん
楽しみですよ～！
1億ちょい今でもめっちゃ安かったと思うんですよね。
板マンだから余裕だろって舐めてたらガッツリ抽選で当たったとき普通に大喜びしてしまいました(笑)

おっしゃる通りで、いいタワマンあったら買いたかったんですけどねぇ、、、茶臼山のタワマンはコンパクトタワーで私は魅力全然感じれなかったんで、旧警察病院跡地のタワマン売り出しなるまではとりあえずここ押さえといてさらなるインフレリスクの備えの1つにしておいていいかなと、そんな感じで買ってめっちゃ満足してます。

あとは警察病院跡地のタワマン
そのときに3億以内でいい部屋買えたら嬉しいなという皮算用です！(その頃に3億ではタワマン買えなくなってるかな...汗)

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（ちょっとかわいそうだけど）非表示機能使ってたら、
少なくとも179,181,183,185~187が同一の方ですね。
レス含めて自演してる…

特定の物件に限らずですが、>>157様コメントには共感します。
下がるのも自己責任で、色々なリスクを受け入れて買いの判断をされた方がこれまでは報われているということなのかなと。
それに別に分譲価格より上がらなくたってよくて、家族と一緒にQOL上げて普通に日々過ごせるわけですから。

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>>190 評判気になるさん
間違いないですね。自分が素敵と思えたマンションで家族と日々過ごせる。こんな幸せなことないです。

自作自演しておられた方も、ご自身が良いと思えるマンションに巡り会えて幸せを享受していただきたいと心より願います。

皆様よい週末を。

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ここは内廊下ですか。
東と西にバルコニーあるようなので外廊下が見えない気がしたのでどうなんでしょう。

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>>195 口コミ知りたいさん
フルローンに関してはインフレヘッジにもなるし、返さずに運用したら増えるし、人によってはローン控除や団信あるしデメリット思いつかないんだが。

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/627973/res/2-51/

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47535/1/

あんまり評判よくないみたいなんですが大丈夫でしょうか。ここの社長の趣味でおとぎの国が好きなようで独特なデザインは好みが割れると思いますがエントランスは階段じゃなくて入居者の利便性優先でフラットにして欲しかったですね。

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suumoにも転売住戸出てますね。
アンダーではなさそう。

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リバーガーデン上町台筆ケ崎の立体駐車場待ちの路駐があまりにひどいので、管理会社にクレーム言いましたが、「この駐車場の造りなので仕方ないですねー」といった感じでした。いかにこのデベが周辺住民のことを何も考えず造ったマンションなんだと思うし、住民も素知らぬ顔で平気で路駐しています。
どうせリバーガーデン四天王寺も同様のことが起こるでしょう。
リバーのデベもですが、こちらのマンション購入者もおそらく同様の品位に欠けた方たちでしょう。

駐車場の造りなんて買う前にわかったうえで路駐必至で購入するのですから。

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>>201 通りがかりさん
駐車場が抽選になるかは事前にだとなかなか分かんないですけどね。
駅近いから車使う人少ない、停めてても日常使いしないって思ったんかな。

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>>202 匿名さん
リバーガーデン上町台筆ケ崎は、抽選とかの問題ではなくて、駐車場が元々大通りに面していてロータリーもすごく狭くて、駐車場待ちには路駐必須なのです。

四天王寺の方の駐車場がどのような位置に作られているかはもうホームページを見れないので分かりませんが、上記の物件と同じような位置にあれば大通り路駐が必須でしょうね。

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>>203 通りがかりさん

車路は路地側
入出庫ゲート二基
車寄せあり
旋回スペースあり

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>>201 通りがかりさん

売ってしまった後は周辺環境や苦情など知ったこっちゃない、街づくりを考えない四流デベですから。

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>>203 通りがかりさん
たまに通るんでピークタイムに入出庫待ちになるのは勿論知ってますよ。
よそのタワマンも土日の夕方は並んでますよね。

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>>206 匿名さん
よそのタワマン含め、よくこんな路駐してまで駐車場待ちしないといけないマンションに住めるなと思います。

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>>207 検討板ユーザーさん

それ以上に上汐の7000万以下のやっすいマンションのママチャリ風紀がひどいね
街を我が物顔で爆走して張り紙で禁止してるのに玄関に駐車しまくりで民度が知れる
リバー夕陽ヶ丘に限らずどこもひどい、とても富裕層にお勧めできない
ここも駅から遠いから爆走族増えるんだろう、うっとおしいわ
ママチャリで買い物行かなくちゃいけない距離の時点で敗北してるんだよ

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>>199 eマンションさん
もう一つ　表に出てない物件教えようか　業者間の
最上階　２００４号室　67.38平米　8500万で売りに出てるよ
坪単価417万じゃ儲けがないどころか買主赤字だろうに
外観が気に入らなかったか欲しいのが他に出来たかしらんが内覧もしないうちに
最上階売り飛ばすなんてなかなかレアですな
面白いのでこのマンション観察させてもらうわ

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平日に見に行ってきました。
めちゃんこかっこいい！！

植栽も一通りは植えられていたようで、入居後1-2年経ってさらに繁ってくるのが楽しみです。
独立共用棟もしっかりお目見えしていました！

垂直の壁が目立ちがちですが、マンション1階＆共用棟の全体的な壁面緑化が予想外に良かったです。
新しい暮らしが楽しみですね。

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超かっこいい！楽しみです！

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>>213 天王寺区民さん

営業自転車で通りがかりましたが、このすぐ北側に味原町にて
300世帯以上の42階 タワーマンションできるようです。
工事始まってて すごい敷地面積でした。
デイべも皆さんご存知のところです。

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>>215 検討板ユーザーさん

高津高校の向かい側です。現地見てまいりました。
ノーマークです。
まさか　このような低層住宅地の味原本町に40階以上のタワーマンションができるとは予測すらできませんでした。
ザ・パークハウス です。
もとは、ゆうちょ銀行の事務センター跡地です。
公開空地の緑地化でしょうか？
心斎橋より規模大きく、土地が小学校のグラウンドの広さあります。

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高津高校の向かいのタワマンは、
味原町ではなく城南寺町です。
デベはセキスイではなく三菱地所です。

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>>211 eマンションさん
スムラボ見る限り、分譲時は東向きのが坪単高いみたいよ。
目の前のマンションが完全に抜ける高層階なら西向き眺望も良さそう

価格強気なのは間違いない。。（と言いつつ1年後にはまた'今の相場に比べると安かった'とか言ってそうな自分）

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東向き買いました。
西向きは低層階だとお見合いになりますしそこまで良い眺望ではなかったので。
東は公園と高校ですし永久眺望とは言えませんが安心して過ごせるかと思います。

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>>220 マンション掲示板さん

近隣なので、よく通ります。
静かで良いエリアだと思います。
自転車必須で、３年後ぐらいに、天理教東側の警察病院跡地にスーパーができるらしいので
徒歩圏内　日常のお買い物も、選択肢が増えてよいのではないでしょうか。

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>>217 マンション検討中さん

上本町界隈の同じエリアでは、坪単価600-850前後と伺っているので、サラリーマンでも一般的な実住からほど遠いかもしれません。

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>>224 天下人さん

警察病院跡地の積水のタワマンの1階にスーパーができる事は決定してますよ。
大きさの程度は知りませんが。

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>>225 評判気になるさん

ご参考まで。
https://x.com/sudo_shota/status/1950757262009790712?s=46&t=San7l0l10PF...

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7年先か　それまで不便には違いないな
それより既に五条小学校は飽和
横の天理教協会に明城大教会建て替えで統合してもらって立ち退かせて小学校敷地広げれば良い
リバーは校区違うから関係ないが

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>>224 天下人さん

スーパーは どこか公式の計画書で 決定していると 記載見ましたよ！

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正確な時期は決まってないですが天王寺区にもオンデマンドバスくるんですね！
目の前のバス停から乗れるからこの物件の弱点が緩和されそうです。
https://www.city.osaka.lg.jp/hodoshiryo/cmsfiles/contents/0000650/6507...(tennouji).pdf

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今日から内覧会ですがいかがでしたか？

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この地域は、学校区も良いし子供をここで育てたいです。　最近はどこもマンションが高くて買えないですね！　場所も良いし、マンションも良い感じですね！　パーティールームも有るのでいいですよね～　この近辺ではこんなマンションが無いので購入しようと思っています。　

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>>208 デベにお勤めさん ネガティブですね！(笑)

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ネガティブな書き込み、全部同一人物なんだよなあ…。
正式な内覧日は来週ですよ。

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内覧行ってきましたが、想像以上に中の吹き抜け部分がかっこよかったです！

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>>231 eマンションさん
実物かなり良かったですよ

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共用部、吹き抜け部分と各階エレベーターホールが想像以上によくできてました。
共用棟もカフェテイストで良かったです。

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具体的にお願いします。
どのように良かったんですか？
専有部分の施工は？

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>>188 eマンションさん
　
転売3戸販売中　苦戦してるみたいだがどうした？
来月もっと出てくると聞いてるんで楽しみだな

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>>188 eマンションさん
　
転売3戸販売中　苦戦してるみたいだがどうした？
来月もっと出てくると聞いてるんで楽しみだな

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>>242 マンション掲示板さん
売りが10件に増えたね　16階で二部屋続きで1億弱で売ってるがはたしてね
転売目的で買ったんだろうが転売向きの物件じゃないんだが
住むしかないだろうね

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地元の人は買わないでしょうね。
特にファミリーは。学区はせいわだし。悪くはないけど。
駅まで遠くて、近くにスーパーがない。
70前後で9000万オーバーは高すぎる。
ここを買った人は何が魅力だったのかな

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>>244 名無しさん
>ここを買った人は何が魅力だったのかな
購入したいタイミングと合致したからじゃないの。
入学とか前物件の売却とか。

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>>244 名無しさん

今は価格相場上がっているので、下がることはないでしょうね。
この周辺でも 中層階 60㎡ 7000万円
70㎡ 8500万円がスタンダードでしょう。

東京23区山手線外側だと ビンテージ 中古物件 70㎡で軽く1億円超えて来ます。

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>>231 eマンションさん
ぱっと見の印象は悪くなかったんですが、しっかり見ると「うーん」と思うところが多かったですね。
正直、内覧してからだったら購入していなかったかもしれません。

他の方もおっしゃっているように、吹抜やホールの雰囲気は良かったです。ただ、吹抜の下（2階部分）が妙な人工芝だったのは残念でした。もし2階を買っていたらちょっと絶望していたかも…。タイルの方がデザイン的に締まると思いますし、人工芝にしてももう少し質感のいいものがあったのではと思いました。

共用棟も空間の広さや構成自体は良かったのですが、入ってすぐの階段の手すりが白だったりと、細部のデザインで「惜しい」と感じる部分がありました（ここはブラウンかブラックの方が全体の雰囲気に合いそうです）。

一番気になったのは、共用棟の広場が人工芝だったことと、正面玄関アプローチのパーゴラに造花が使われていた点です。
２階部分の人工芝はダサいのは別として、屋内なのでまだ仕方ないにしても、せっかく屋外スペースなのだから、天然芝や本物の植物を取り入れてほしかったですね。
「垂直の森」というコンセプトを掲げている以上、自然の要素はこだわってほしいところだと思いました。

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リバーなんてそんなもんでしょ。今更感。

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>>247 中階層パーソンさん
共用練の人工芝あれはないな　ひどい　高くしてウッドデッキにしてカフェっぽくするか　タイルの方がまだまし　垂直の森？　新鮮に青々とした植栽保持しないと汚くみえるよ　管理費あがるから普通やらないのにここは管理費めちゃやすい、ならない方がいい　どうにもセンスが

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>>246 eマンションさん
そうあって欲しいですね、部外者でここ検討する気かけらもないけど大阪の市場活性化を希望する身としては高値で取引されて欲しい。でも現実はスーモで転売が19件まだ一件も成約ないのでは？もうちょっと色とかランドマークデザインとかなんとかならんかったのかな　ダーク色で高級感出すとかせめてグラメくらいまでトーンを落とすとか、タイルをもうちょっと立体感のある良いものにするとかさ
買った人はイメージ通りなんかな？間違えるわけないわな、近所のみれば想定できるし
結局はジャングルリバーファンなんかな　

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>>250 口コミ知りたいさん
デザインも確かに好み別れそうですけど、敬遠されてるのはやっぱり立地じゃないですか？どの駅からもちょっと遠すぎる

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完成してすぐはどのマンションも転売住戸ばっとでるからね。安い部屋から徐々に売れてって底堅くなってっちゃうから、案外今が安く買い叩くチャンスなんだよな～。もちろん新築時のなるべく早いタイミングが1番いいけど、その次に買い時は今。

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>>252 評判気になるさん
これ詳しい人は知ってますよね。

新築は抽選祭りで当てるほうが難しいので、こういった新築完成後すぐのリセール物件は狙い目。

今年完成した他の物件も見てると、最初は在庫過多気味だったのがお得感ある部屋から着実に売れていく流れがひとつパターンとなってますね。

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>>253 匿名さん
飛ぶように売れるといいね
ただここは坪350万円だから売れたと思うので
坪450万円なら築浅中古でたくさん選択肢できるけどね

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>>254 評判気になるさん
飛ぶように売れたら値付けが間違ってるよ。
1軒すぐ売れちゃったらすぐに気づかれて"飛ぶように売れる"価格は付けないでしょ。
そもそも指値前提で高めに出すんだし。

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>>254 評判気になるさん
あんまり詳しくないんだったら、大人しくしといた方がボロ出ないで済みますよ。

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坪単価450万でもすぐ売れると思いますよ。
谷9のシエリアと積水が新築で500万オーバー（所有権換算）で売り出してきますからね。
新築の販売価格が発表されたら終わりなので、検討されてる方はすぐ購入した方がよいです。逆にいうと、転売業者は新築の販売価格を知っているので、値付けしてます。

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>>257 マンション検討中さん

積水と四流デベロッパー物件を一緒にしない方がいいと思います。
造りが全然違います。

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>>256 口コミ知りたいさん
え　応援してあげてんだけど？
7月抽選行ったけどブランズタワー大阪梅田が60平米台18階９千万円台だったんだけど
比較するまでも無いかと
事実だけ書きましたよ

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>>259 評判気になるさん
あ～あの売り方ミスって角部屋の一部の住戸しか盛り上がってないタワーマンションですね。今の時代あそこまで盛り上がらない新築タワー珍しいですよね。おっしゃる通り、あそこの人気のないコンパクトの中住戸は強気の価格難しいですよね。

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市内随一の五条小区でも大阪市で最も中国人に人気の天王寺小区でも無いマンション転売に苦労されてる業者さん大変やな　ここは投資マネーは入らない。実需からしたらコスパ悪すぎ。

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