（仮称）本郷ハウスマンション建替事業

あるよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/692001/

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>>1 マンション掲示板さん
それは東急アルス。こっちは本郷ハウス。

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本郷ハウス。東急アルスとは別のマンションです。

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>>4 匿名さん
失礼しました！3件も本郷一丁目と言う狭い範囲に20階建て出来るんだね。

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>>4 匿名さん
場所の住所が地番なので出てきません。
地図上で場所教えて下さい。本郷ハウスと言う物件が見当たりませんので宜しくです。

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>>6 ここですね。

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>>7 本郷１丁目27番地ですね。

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ググれば位置も住居表示も出てきます。

本郷ハウス
〒113-0033 東京都文京区本郷１丁目２７?８

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>>5 評判気になるさん
一丁目で20階建てになるのは、ここ本郷ハウスと宝生ハイツの2カ所だけかと。本郷三丁目まで含めば23階建てのJFA跡地マンションがあります。

東急アルスは14階建てになります。

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>>10 匿名さん
本郷、後楽園辺りもマンションかなり話しが出てますね。かなりの供給数

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明日は、都庁で建築審議会が行われます。本郷ハウス建替計画は、近隣との関係を踏みにじる暴挙だと思います。審議会メンバーのみなさん、近隣での反対は渦を巻いています。どうぞ、認可をあたえるようなことをなさらないでください。https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/ken_sinsa/kaisai.htm

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瀬戸内寂聴さんが住んでいた伝説のマンションですね。

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文京区には、こうした高層にする建替はいらない。既に結論が出ているように思います。都議選を控えて、このような案件を審議会が通しては、住民の理解は得られないのではないでしょうか。
現在の審議会メンバーは、以下の都庁のサイトで確認できます。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/ken_sinsa/meibo.htm

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>>12 匿名さん

は？　何を今更？　頭大丈夫か？

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>>15 名無しさん

あなたよりはね。

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>>16 匿名さん

あなたのあさっての書き込み、全然盛り上がってないしw

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なぜ、この「建築計画のお知らせ」は、施工者が未定のままなのでしょうか。不思議です。

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不思議じゃないよ。よくあることです。

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引き受けるゼネコンがないからでしょう。

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建築資材高騰。お気の毒です。https://www.fdc-inc.co.jp/plantable/soaring_material_prices/

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日経の記事です。https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC059WR0V00C24A4000000/

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大手4社の受注高が減少見込み

建設コストの高まりは建設事業者の受注状況にも影を落とす。日建連によると、加盟社の23年度の国内建設受注額は22年度比9%増の17兆6646億円。過去20年で最高額だったが、今後は減少が見込まれる。

ゼネコン大手4社（鹿島、大林組、大成建設、清水建設）の受注高は25年3月期に計5兆1100億円と前期（同6兆4642億円）比で21%減る見通し。清水建設の山口充穂執行役員は「受注するかどうかを厳格に審査している。資材高騰に伴うコスト負担についても発注者と粘り強く協議する」と語り、採算性の高い工事を優先して受注せざるを得ない状況だ。

資材高がいつまで続くかも見通せない。鹿島の戸村武夫コーポレート・コミュニケーショングループ長は「資機材の価格は高止まりしており、今後も高い水準が続くとみている」と明かす。

資材高などを価格に転嫁できない中小企業を中心に、建設業の倒産も増えている。帝国データバンクによると、23年の建設事業者の倒産件数は1671件と前年比38・8%増。8年ぶりに1600件を上回ったほか、増加率が30%を超えるのは00年以降で初めてという。

日経の記事の一部です。
建設業界は大手事業者が下請けに発注した工事が孫請けに発注される多重構造だ。中小事業者の減少は大手ゼネコンがさばける工事量の減少や規模の縮小にもつながる。情報統括部の箕輪陽介氏は「急激な事業者数の減少は進行中の工事の停滞や先送りを招く。人手を集めるのもさらに困難になり、都市計画に影響が出る懸念がある」と話している。

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古くなったら、同じような建物に、簡単に建替えられる社会構造にしてほしいなぁ…

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建築費が上がっていっても分譲マーケットが追いついていれば着工できるけど、マンションの建替だと新規購入者が半分くらいなので価格転嫁の余地が限定的。そうすると現状のマンション住民で権利床を狭くするか、追加コストを想定よりも支払うかしないといけず、これまでの合意形成の再調整が発生しているのでは。この合意は決して楽な道のりではないと想像します。

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国立市のマンション「グランドメゾン国立富士見通り」が完成し、分譲がおこなわれたにもかかわらず、解体することに決まったと事業主からの発表がありました。https://www3.nhk.or.jp/news/html/20240611/k10014477851000.html
行政や周辺住民とのじゅうぶんなすりあわせをおこなわず着工すると、こんな落とし穴が待っています。
本郷ハウスの計画は、高度設計の限度ぎりぎりを狙ったもので、上限まで3センチしかありません。引き受ける施工者は、かなりナーヴァスな工事を強いられることになります。利益率の低いマンションには、ゼネコンが積極的になれない、工期は人手不足もあって長期化するとの記事も出ています。
この建替事業の先行きが案じられます。

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>>24 お願いするしかないよさん
自分たちで費用を負担すれば建て替えできますよ
タダで建て替えしようという強欲さが軋轢を生むのです
社会構造の問題ではありません

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>>27 マンコミュファンさん
自分たちでコストを負担すれば建替できるのは当たり前で、その合意形成が簡単ではないのです。

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日経6月12日朝刊に気になる記事が出ていました。

古代の遺跡が工事中に発掘されて、中断してしまう危険もあり、引き渡しの時期が延びること、価格の高騰を考えると、分譲がはじまっても、なかなか手がでないなあと思っています。
＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
マンションの完成までの期間が長期化している。日本経済新聞の調査によると首都圏の大規模物件の工期は平均2年半と、10年で3割延びた。建設だけでなく、設備でも人手不足が深刻な状況だ。建築コストの増加で、新築価格は過去最高となった。さらに長くなる可能性も高く、販売価格の上昇が需要を押し下げる懸念もでている。

不動産助言会社のトータルブレイン（東京・港）がもつ物件データを基に、2010～25年度（24年度以降は完成予定を含む）に1都3県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）で完成した総延べ床面積1万平方メートル以上の大規模マンション1097棟（最高階数は60階）の工期を調べた。

24年度の平均工期は884日と、14年度に比べ3割延びた。1棟当たりの平均延べ床面積は9%増えているが、100平方メートル換算でも3割延びている。「マンションは階数に3カ月を足すのが工期の目安だったが、今は10カ月足すのが常識」（トータルブレインの杉原禎之副社長）になっている。

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>>27 マンコミュファンさん
仮住まい数年間の賃貸料、引越料、とタダはあり得なくない？
今どきの工事費２００億越えを百数十戸で負担ね…
それよりゼネコンやサブゼネコンが素人じゃ探せないんじゃないかな。
サッカー協会跡地の東急建設、９月から竣工だけど、サブゼネコン探し大丈夫なんだろうか？

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>>29 買い替え検討中さん
こちらは、まだ５～６年先でしょ
１０年後に築浅の中古になって出てくれば、価格ガタ落ちの時期カモ

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>>28 口コミ知りたいさん
＞自分たちでコストを負担すれば建替できるのは当たり前
建て替え検討中のマンションで本当にそんなことを思っている人居ますかね？
本来は自分のマンション内の問題である合意形成ができないからって建物巨大化させて近隣に大迷惑を掛けて自己負担ゼロで建て替えようと画策してる某マンションが思いだされますね
マンション内の誰かがごねたら近隣に大迷惑を掛けて良いとの思考回路は何処から生まれてくるんでしょうね

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番町が本気出してる
https://bancho-machinami.com/about/

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>>26 評判気になるさん
> 国立市のマンション「グランドメゾン国立富士見通り」が完成し、分譲がおこなわれたにもかかわらず、解体することに決まった
完了検査を受ける前に工事取止め届を出したと報じられていますから、完成間際であって、完成はしてないです。
行政や周辺住民とのじゅうぶんなすりあわせをおこなわず着工というのは、そのとおりだと思います。

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番町も国立市も、似たような人達が住まれているのですね

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>>17 マンコミュファンさん　「あさって」に私が投稿していたとは、今まで気がつきませんでした。家のタイムマシンを整備しておくようにいたします。ご指摘ありがとうございました。

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>>36 マンション比較中さん

違うよ！ あさってには、「見当違い」という意味があるんだよ。日本語の知らなさを恥じろ。

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>>37 マンコミュファンさん
最後の一文要らんやろ

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>>30 お願いするしかないよさん

日経にこんな記事が出ていました。
分譲マンションで人気エリアにある関東や関西の物件は、所有者1人が2000万円を拠出しても99%以上が建て替えが困難との試算がまとまった。国が調査した実際の建て替え負担は同1941万円。資材や人件費が高くなり、解体・建設ともコスト上昇に歯止めがかからないためだ。国は建て替え要件の緩和などに動くが、費用が障害になっている。

マンション修繕支援を手がけるディー・エヌ・エー系ベンチャー企業のスマート修繕（東京・港）がこのほど試算した。

一般的なマンションの建て替えは建物を大きくし、拡大分を新たな所有者へ売却。そのお金を工事費などに充て、いまの所有者の負担を抑える。

これを念頭に建て替え後の想定価格や容積率緩和の可能性も勘案して資産価値を推定。直近の建設・解体費なども算出し、所有者がどの程度、費用を出せば建て替えが実現できるかを分析した。

高精度の分析が可能な関東と関西の計約11万棟に限って試算すると、所有者負担2000万円未満で建て替えできるのは関東で0.7%、関西は0.3%にとどまった。

残り約99%を取り巻く環境は厳しい。例えば、さらに2倍の1人4000万円負担をしてもなお事実上、建て替えが困難な物件が相当数に上るとみられる。

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>>37 マンコミュファンさん
下司な人間が、このプロジェクトには加わっているのですね。実現が危ぶまれるのは、もっともですね。

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準大手ゼネコンの三井住友建設は、苦境に立っているので、本郷ハウスのような難点ばかりの案件に関わる余裕はなさそうです。

準大手ゼネコンの三井住友建設は11月12日、2025年3月期に再び最終赤字に転落する見通しを公表した。従来予想の黒字から一転し、2期ぶりの赤字となる。主な要因は、森ビルが都心で開発する大型プロジェクト「麻布台ヒルズ」の超高層マンション工事を巡る特別損失だ。連載『三井住友建設 クーデターの深層』の＃6では、三井住友建設を奈落の底に突き落とした麻布台ヒルズの超高層マンション工事を巡る迷走の一部始終を明らかにする。（ダイヤモンド編集部　堀内 亮）
三井住友建設が再び赤字転落
大型案件の特損累計は757億円！

「麻布台ヒルズ」の高層マンション工事だけで特別損失の累計は757億円――。準大手ゼネコンの三井住友建設は11月12日、2025年3月期の最終損益が80億円の赤字（従来予想は45億円の黒字）となる見通しを発表した。最終赤字は2期ぶり。



https://diamond.jp/articles/-/353728?utm_source=facebook&utm_medium=sn...

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結局、解体工事は予定通りはじまるのでしょうか？本郷ハウスさんは近隣へ近況情報を提供してください。予定通り解体がはじまるなら引っ越さなくてはならないし。

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この建て替えの最も重要な当事者は、宝生流の第二十代宗家、宝生 和英氏です。
宝生氏は、インタビューに答えて、このような考えを発表しています。ビジネスについても明確なお考えをお持ちのようです。「家元が動くことでライン引きできることもあります。例えばですが、地方同士でぶつかることがあっても、「家元が言うなら」と納得してもらえる。家元にしかできないことって結構多いので、「家元だからしょうがない」を有効的に使わないといけないんですよね。」
今回の建て替えについて、家元として、もっとも重要な地権者として、明解な考えを示されたらいかがでしょうか。

https://www.the-noh.com/jp/people/actors/005a.html

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https://www.kensetsunews.com/archives/1087194

　東京都文京区にある「本郷ハウス」の建て替えが始まる。本郷ハウスマンション建替組合は、東急建設の施工で「（仮称）本郷ハウスマンション建替事業に伴う解体工事」を実施する。工期は７月上旬から２０２６年１２月中旬まで。新築工事は、同年４月上旬の着工を予定し、２９年３月末の完成を目指す。
　解体する建物の規模は、ＳＲＣ造地下１階地上１５階建てとＳ造２階建てで、総延べ床面積は１万６１２９㎡。高さは４４ｍ。
　新築する建物の規模は、ＲＣ一部Ｓ造地下１階地上２０階建て延べ３万４８２８㎡。住戸数は２５４戸で、店舗を１区画設ける。高さは６８ｍで、杭基礎を採用する。エレベーターは５基設置する。設計はＵＧ都市建築が担当する。
　地下１階に店舗、エントランス、ごみ置き場、駐車場など、１階に住戸、エントランス、駐輪場を配置し、２－２０階は住戸とする。
　計画地は、本郷１－２７－８の敷地３７５４㎡。１９１８㎡を建築面積に充てる。用途地域は近隣商業地域と商業地域。建ぺい率は５１％で、容積率は６７０％。総合設計制度により、高さと容積率を緩和する。
　南側で壱岐坂に面しており、壱岐坂通りと近接している。東洋学園大学が隣接している。

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誰か権利床を売りに出したぞ
しかし大中華帝国も頼りにならないのに、本当に現金で六億以上出せる人っているのか？？？？

https://x.com/haruhi_tawaman/status/2000853338179690766?s=20

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壱岐坂の北側はどんどん発展していきますね。
不動産価値爆上がり

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すまほじさんの有名なXの投稿
壱岐坂北側の本郷一丁目の発展を見ると、寛容こそが地域の活性化を生むのだと改めて思い知らされる。

https://x.com/smahoji/status/1987137215500255270?s=20

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壱岐坂の向こうには行ってはいけませんよ

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>>48 匿名さん
マンション訴訟が起きたから？

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グーグルの回答です
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>>49 匿名さん
どちらの側から見るかによってもそれは変わるんじゃない？
結界としての壱岐坂はどちらにとっても結界なんだろう

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ま、自分が住むんだったら、文京区外から引っ越してくるなら、資産価値というやつを気にするなら、どちらに住むかはかなり自明なこと。あえてどちらとは言わないが（笑

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結局、施工会社はどこなんでしょう？未だ未定となっていますが。決まってないのに壊したりしないですよね。　竣工については近隣住民説明会で2030年までずれ込むというような話があったような？

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ここは地権者ばっかになるしよそから住む人はだいぶぼったくられるんだろうね。
それでも住みたい人は多そうだけど。

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>>54 マンション検討中さん

瀬戸内寂聴さんが住んでいたヴィンテージマンション建て替えですね。

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ここの前の道って、大横町通り商店街につながっていて結構便利なんだよね。

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宝生ハイツの建替えのほうは頓挫しているようで…三井不動産どうなってるの

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すごい大声で自己紹介しちゃうと、地域への偏見がすごいことになりそう。

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これな
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有料記事の宣伝ですよこれ↑

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大横町通り商店街、何も無いんですよね

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>>61 マンション検討中さん
確かに伝通院前とかよみせ通りと比べると店は少ないが、何もないは大袈裟だと思うよ。店主の高齢化で閉店してマンションになったところはぼちぼちあるが、商店はまだある。壱岐坂の北側は大学の学生や教員を相手にした飲食店が多く、文京区の住宅街としては飲食が充実している方だと思う。

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>>60 匿名さん
読んでびっくり！
無料の記述だけでおおよそのことがわかったよ

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>>56 匿名さん

でも寂れた商店街だよね。。

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>>62 匿名さん

いやいやお店が少ないじゃん。

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>>59 匿名さんのリンク先は、宝生会の敗訴を報じる内容ですね。

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>>61 マンション検討中さん

商店街 というには店が全然無い
白山上商店街も魅力的お店がマンションになってしまった
会長のお店もコンビニに
そういう流れなのでしょうか

グリーンコートも全然入らないですね

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>>67 マンション掲示板さん
>白山上商店街も魅力的お店がマンション
一階にテナントもらってお茶屋さんは残っているように思いますが。

確かに昔からの商店は店主の高齢化もあってマンションに建て替わっているところもありますが、まだまだ残っていますよ。飲食店が多く生き残っているところをみると、このあたりには自炊する世帯があまり住んでないようですね。とはいえ、通販が最近は盛んなので、昔ながらの商店は厳しいでしょう。例えば渋谷駅前も栄えて見えるのはヒカリエとその周辺だけで、池尻大橋方面に少し歩くとガラガラのテナントビルとか普通にありますけどね。それと比べればまだ栄えているかと。

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>>68 匿名さん

何を言おうと、大横町商店街は寂れている!
それ以上でもそれ以下でもない。

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当方は大横町商店街がパッとしないので文京ガーデン楽しみにしてたのですが、それもパッとしなくて残念です

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建物のボリュームとしてはパークタワー品川天王洲より大きいのね

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>>67 マンション掲示板さん

グリーンコートじゃなくてパークコートじゃないですか？
文京ガーデン

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>>70 通りがかりさん

文京ガーデンという言葉すら懐かしく思う。
それくらい用事がない場所。

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>>73 評判気になるさん
ノースの一階にある鮮魚居酒屋とか予約しないと入れないぐらい大人気ですよ。ほかにも有名な小倉アイス元祖の名店が出ていて、よく雑誌とかテレビにとりあげられているみたいですよ。

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>>74 匿名さん

小倉アイスの元祖のお店は、湯島に本店がある｢みつばち｣ですね！

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>>76 名無しさん

えっ? 東京ドームのラクーアも近くじゃん。湾岸と一緒にしないで。

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港区千代田区あたりで飲食店が合体したマンションなんてあったっけ。
なんもない周辺区くらいだろ。

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文京ガーデンはテナントが埋まるの。ずっと埋まらないの。

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本郷ハウスの一階には確か郵便局が入っていたと思うんだけど、新築計画ではテナントが入ることになっているのかな？

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建築計画書の図面見ると、1階テナントになってますね

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>>76 名無しさん
虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーの一階にはレストランが入ってますね。
あると便利ですよ。

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一階のテナントには紀伊國屋スーパーを入れてほしい

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>>83 匿名さん
手堅く文京区にマンションを買うような経済リテラシーの高い人はそんなところでお買い物はしませんよ。泡銭をパーっと使うタイプの人は文京区には住まないでしょう。六本木あたりでテンガロンハットとサングラスにスーツという奇抜な格好でウルフギャングにステーキを食べに行くような人が行くイメージ。

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文京区ってウルフギャング行ったことない人多そう

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>>85 マンコミュファンさん
中勢以には行きますけどね。
鉄板焼き屋や焼肉屋は多い気がするので、肉を好む人は多そうですけどね

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>>85 マンコミュファンさん
え？　別にウルフギャングも紀伊國屋スーパーも行きますよ。本郷三丁目のLifeには、紀伊國屋のパンが各種おいてあって重宝しています。

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>>87 周辺住民さん
別にあなたのような例外的な人がいることは否定しませんし、私も自分の身の回りのご近所さんの範囲での感想を言っているので文京区の全世帯を調査したわけでもないので。

高いと言って成城石井やクイーンズ伊勢丹を使わない人もいるぐらいなので、そもそも青山まで出張って紀ノ国屋を使う人は多分少数派かと。とはいえJRに買収されたあとは駅中業態が増えて紀ノ国屋も一気に庶民化してるみたいですから、そういうのならあってもいいかもしれません。

一方で本郷は外国人がかなり増えたので、高級化路線というのなら紀ノ国屋とかよりナショナル麻布とかビオセボンとかがいいかもしれませんね。ピカールも神楽坂とか麻布十番まで行くのは面倒なので、あるといい店の一つです。とはいえ、現実路線で行くとオーケーストアとかの方が近隣住民は喜ぶような気もします。

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ウルフギャングは一回丸の内の方に行きましたけどねえ、とにかくデカ盛りなので、私の体質にはあいませんでした。ウルフギャングのわかりやすさと比べると中勢以はちょっとマニアックかもしれません。そこが文京区っぽいなあと思います。

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>>88 匿名さん
なにがおっしゃりたいのか、よくわかりません。普通に話せないのでしょうか。

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ポールのようなよいパン屋が入ると近隣は助かりますね。もっとも、本郷ハウスは、いまだに施工者の引き受け手が決まらず、12月の着工が危ぶまれているので、こんなテナントを話をするのは夢のまた夢ですね。

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>>91 周辺住民さん

そうですよね。。
いつになったら決まるんでしょうか。

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