ブランズシティ品川ルネ キャナル

ワールドシティタワーズは2005年前後の築で、
今の基準だと「最新スペックの湾岸タワー」ではなく「一世代前の大規模タワー」というポジションです。
要するに仕様が時代遅れということです。

共用部・設備は十分豪華だが、最近の高級タワーほどのグレード感ではない
免震・制震や最新のZEH仕様など、直近分譲物件の“プレミア感”とは差がある

「超新しい・超プレミア物件」ではないため、平均坪単価は江東区並みです。

港南・天王洲エリアは再開発ポテンシャルがありつつも、内陸一等地ではなく湾岸寄りの立地
戸数が非常に多く希少性が出にくい
築年とスペックが“中～下クラス”で最上位ではないため、港区内で“手が届きやすいタワマン”という役割です。

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>>24839 匿名さん
>ワールドシティタワーズは徒歩圏内であるだけでなく

残念ながら徒歩15分超えは大半の人にとって徒歩圏内ではありません。したがって「品川駅徒歩圏」という表現も実態とは異なります。

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>>24841 匿名さん
いうまでもないことですが、間には幅の広い京浜運河が流れようかいまいがは関係がありません。つまり、
「印象を切り捨てて語る」のも現実的ではない、
ということになります。港南5丁目は港南4丁目の周辺地域であり以上、切り捨てるのは妥当ではないだろう。

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>>24837 匿名さん
>都心の優良タワーマンションでは築20年を超えても価格上昇を続けている事例が数多くあります

そうであれば江東区の物件に平均坪単価で抜かれないし並べることはありません。つまりワールドシティタワーズは価格上昇しているのは事実ですが、それは都心全体的な話であり、ワールドシティタワーズに限ったことではありません。そして格下の江東区の物件に並ばれ、抜かれたようなことは起きた以上、ワールドシティタワーズの価格上昇は弱いということになります。

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>>24838 匿名さん
「ZEHの有無が価格を左右している事例はほとんど見られない」という断定は、単なるイメージや印象論ではなく、まずは客観的なデータによって示す必要があります。


ZEHそのものではなくても、日本のマンション市場で
「環境性能・エコラベル付き物件に価格プレミアムがある」という実証はすでに出ています。

東京圏マンションを対象にした研究では、環境ラベル付きマンションに小さいが統計的に有意な価格プレミアムが確認されている
この研究では、富裕層ほどエコラベル付きマンションへの支払意思が高い傾向も示唆される
ZEHも環境性能ラベルの一種と位置づけられるため、
「少なくともマイナス要因ではなく、一定のプレミアム要因になりうる」ということです。

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キラキラの新築が気に入らないんでしょうね

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>>24846 検討板ユーザーさん

それって昔のイメージで止まってるよね。天王洲アイル周辺は40年前の再開発前は物流施設があった時代もあるけど、今は再開発で街並みもかなり変わってる。運河沿いの遊歩道や公園、レストランが整備されて、水辺を楽しめる都心では数少ないエリアになっているよ。「品川駅徒歩圏ではない」というのも違う。徒歩14分で歩けるし、自転車なら5～6分程度。しかも天王洲アイル駅は東京モノレールとりんかい線の2路線が使えるから、交通利便性は低くない。

「港区ブランドとズレる」というのも、港区を「六本木・麻布・青山だけ」と考えている人の印象じゃないかな。港区はエリアごとに個性が違っていて、港南は品川駅を中心とした国際ビジネス拠点、国際交流拠点として発展している街。将来はリニア始発地点として東京の新拠点になる。高輪ゲートウェイシティや品川駅周辺の大規模再開発の恩恵も直接受けるエリアだから、将来性という意味ではむしろ港区の中でも注目度は高い。

それに「海沿いだから評価が割れる」と言われるけど、その水辺環境こそが港南の希少価値なんだよね。運河ビューや東京湾の開放感は、都心では簡単に手に入らない。実際、そうした眺望や住環境を評価して購入している人が多いから、中古市場でも資産価値は長年高い水準を維持している。結局、「倉庫街のイメージ」「港区らしくない」という評価は過去の印象に引っ張られている部分が大きい。今の港南・天王洲は、品川再開発の中心エリアに隣接した、水辺と都心利便性を両立できる希少な住宅地として評価される時代になっているんだよね。

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>>24847 検討板ユーザーさん

「戸数が多い＝希少性がない」というのは、不動産では必ずしも当てはまらないんだよね。ールドシティタワーズは約2,000戸あるけど、それだけ需要があるから常に売買が成立している。流通量が多いのは人気がないからではなく、市場が活発だからなんだよ。むしろ戸数が多いおかげで、成約事例が豊富に蓄積されるから価格の透明性が高い。金融機関も査定しやすく、買い手も相場を判断しやすいので、流動性が高いというメリットがあるんだよね。

それに、ワールドシティタワーズは「ワールドシティタワーズ」というブランド自体に希少性がある。約2,000戸という規模のタワーマンションは都内でもほとんどなく、運河に囲まれた立地や共用施設、シャトルバスなどを含めて代替物件がほぼ存在しない。「売り物が多いから値上がりしにくい」というなら、実際の相場と合わないよね。ワールドシティタワーズは分譲以来、長期的に価格を大きく伸ばしてきたし、港区内でも資産価値の上昇率が高いマンションとして知られている。供給戸数が多くても、それを上回る需要があれば価格は上がるという典型例だ。

本当に価格が上がりにくいのは「売り物は多いけど買い手が少ないマンション」。ワールドシティタワーズは逆で、売り物が出ても購入希望者が多いから相場が維持・上昇している。だから「戸数が多い＝希少性がない」という単純な話ではないんだよね。

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>>24848 検討板ユーザーさん

「2005年築だから一世代前」というのは事実だけど、「だから時代遅れ」という結論にはならないんだよね。ワールドシティタワーズは、分譲当時の最高グレードを目指して造られたフラッグシップマンション。約2,000戸というスケール、広大な敷地、充実した共用施設、水辺のランドスケープなどは、今でも都内で同じものを新築で造るのはほぼ不可能だ。

「最新タワーの方が設備が上」というのも一部はその通り。ZEHや最新の設備は新築のほうが有利なのは当然。でも、それだけでマンションの価値は決まらないよね。立地、眺望、管理、コミュニティ、ブランド、修繕体制まで含めて評価されるのがマンションなんだから。しかもワールドシティタワーズは管理組合が大規模修繕や設備更新を継続していて、共用部も非常によく維持されている。20年以上経った今でもエントランスやラウンジを見て「古い」と感じる人は少ないと思うよ。

「免震・制震がないから劣る」というのも間違い。ワールドシティタワーズは制震構造だ。建築時の耐震基準を満たしていることはもちろん、その後も適切な維持管理が行われている。免震かどうかだけで資産価値が決まるわけじゃない。「平均坪単価は江東区並み」という比較も、平均値だけでは意味がないよね。江東区の新築・築浅タワーと、港区の築20年前後のタワーを平均坪単価だけで比較しても条件が違いすぎる。同じ築年数・同じグレードで比較すれば、港区ブランドや品川再開発への期待を背景に、ワールドシティタワーズは十分高い評価を受けている。

「港区で手が届きやすい」というのも見方によっては長所なんだよ。港区アドレス、品川駅圏、水辺の住環境、充実した共用施設という魅力を備えながら、麻布台や虎ノ門のような超高額物件ほど価格が高騰していないから、実需層の需要が厚い。実需に支えられるマンションは相場が安定しやすいんだよね。結局、ワールドシティタワーズは「最新スペックを競うマンション」ではなく、「立地・眺望・管理・ブランド・大規模開発の恩恵を長期的に享受できるマンション」として評価されている。だから築20年を超えても価格が上がり続け、多くの購入希望者がいるわけで、「築年が古いから中～下クラス」という評価は実際の市場とは一致していないんだよね。　

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>>24849 検討板ユーザーさん

「徒歩15分超だから徒歩圏じゃない」というのは、ちょっと極端な考え方だよね。不動産では徒歩20分程度までを徒歩圏として扱うケースは珍しくないし、実際にワールドシティタワーズから品川駅まで歩いている住民も少なくない。毎日歩く人もいれば、天気や荷物に応じてシャトルバスを使い分ける人もいるんだよ。

それに、ワールドシティタワーズの価値は「徒歩だけ」で語れるものじゃない。専用シャトルバスで品川駅まで数分という利便性があるから、実際のアクセス時間は徒歩分数だけでは測れない。駅までの移動手段が徒歩しかないマンションとは条件が違うよね。

しかも、品川駅だけじゃなく天王洲アイル駅も徒歩利用できる。東京モノレールとりんかい線の2路線が使えるので、実際には複数駅・複数路線を利用できる立地なんだ。「徒歩15分超だから価値が低い」というなら、都心には駅徒歩15～20分でも高く評価されているマンションはいくらでもある。マンションの価値は徒歩分数だけで決まるわけじゃなく、立地、眺望、住環境、共用施設、管理、再開発の将来性などを総合的に見て判断されるものなんだよね。

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>>24855 職人さん
>「戸数が多い＝希少性がない」というのは、不動産では必ずしも当てはまらないんだよね

少なくともワールドシティタワーズには十二分に当てはまっていますね。

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>>24856 職人さん
>「だから時代遅れ」という結論にはならないんだよね。

窓ガラスの一つでも耐熱性では新築と雲泥の差が生じているんですから、残念ながら時代遅れです。

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>>24857 職人さん
>「徒歩15分超だから徒歩圏じゃない」というのは、ちょっと極端な考え方だよね。

調査によれば徒歩15分超えは過半数の人は徒歩圏内とは認識していないから、極端も何もないでしょう。
ファミリー世代だけの数字を抜き出したトリミングでは説得力はありませんよ。
https://suumo.jp/journal/2012/05/08/18018/
シングル世代の11.9分及びカップル世代の12.5分をあえて提示しないあなたの論に意味などない

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シングルやカップルが、通勤などの交通利便性を重視するのに対し、子育ての場として住まいを考えるファミリーは、住環境の良さも重視する傾向にある。そのファミリー層でも、「10分以内」の合計が49.3％とほぼ半数なので、「駅徒歩15分なので、徒歩圏物件です」と言われても、半数はそうは思わないということになるのだろうか。
https://suumo.jp/journal/2012/05/08/18018/

徒歩15分だとしても半数は徒歩圏とは認識していないんだから、ちょっと極端な考え方もクソもないわな。

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まあそうですよね。古いタワマンより皆さん新築を選びますよね

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>>24855 職人さん
古いタワマンにローンで実需は見込めませんが投資家が買いたい部屋はありますね。転売目的です。

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>>24850 検討板ユーザーさん

「港南5丁目は港南4丁目の周辺だから切り離せない」というのは、地図上の住所だけを見た話なんだよね。実際の住環境は、町名ではなく「何が間にあるか」が重要なんだ。ブランズシティ品川ルネキャナルと港南5丁目の間にはワールドシティタワーズの建物と幅の広い京浜運河があり、生活圏も景観も街並みも明確に分かれている。

例えば、川や運河、高速道路、鉄道などで分断されたエリアを同じ住環境として評価しないのは、不動産ではごく一般的な考え方だよね。住所が隣だからといって、影響まで同じとは限らない。しかも、ワールドシティタワーズの周辺は住宅、公園、学校、運河沿い遊歩道が中心の環境。一方で港南5丁目は物流・港湾施設が主体で、土地利用そのものが違う。同じ「港南」という住所でも、街の性格はかなり異なっている。「印象を切り捨てるな」というなら、逆に品川埠頭よりもはるかに近い住宅地としての日常生活圏（公園や天王洲アイル、緑豊かな国立大学キャンパス）や景観、用途地域の違いも含めて評価しないと公平じゃないよね。住所だけを理由に一括りにするほうが、むしろ実態を無視した見方だ。　

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>>24851 検討板ユーザーさん

江東区の物件に平均坪単価で抜かれてませんよ。

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>>24861 検討板ユーザーさん

ちなみにルネキャナルやWCTは品川駅徒歩「15分まで」に入りますな。しかも、天王洲アイル駅の存在をお忘れですね。

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>>24862 検討板ユーザーさん

「駅徒歩15分なので、徒歩圏物件です」と言われても、「半数はそうは思わない」ということは裏返せば「半数はそう思う」ということですね。

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