ブランズシティ品川ルネ キャナル

>>24822 匿名さん
笑
宣伝トーク寄りで、一般な方なら違和感を覚えるのも自然だと思いますね。

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現地に何度も行ったけど品川埠頭なんて全く関係ないエリアだわ

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>>24823 検討板ユーザーさん

シティテラス品川イーストとか品川イーストシティタワーなら品川埠頭に立地しているから言われてもしょうがないだろうけどね。そこのスレで騒いだら？

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>>24828
なんで？そこにいる人たちは誰もあなたのように環境に問題がある事実を否定していないんじゃないですか。

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>>24824 匿名さん
不動産を語るにはイメージや印象論は重要ですよ。都合の悪い事実から目を逸らすのはただの逃げですよ。

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>>24827 職人さん
周辺はあなたと関係があるかどうかは関係がありません。

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ワールドシティタワーズは2005～2007年前後竣工の物件で、タワマンとしては「やや古め」になりつつあります。新築・築浅タワーと比べると、以下が価格形成に効きやすいです。

共用部デザインや設備仕様が一世代前である
免震・制震構造やZEHなど、最近のトレンド設備がない
新築・築浅タワーが林立する中で、相対的な”古さ”として見られる
築年が進むと、将来の大規模修繕負担も意識されるため、プレミアムが乗りにくくなります。

「港区・駅近・大規模・準財閥系なのに、思ったより坪単価が伸びていない」主な理由は

築年数が進み、新築～築浅タワーほどのプレミアが乗らない
港区でも湾岸寄りで、品川駅徒歩圏外
大規模タワーならではの将来修繕コストや共用施設維持への警戒感
といった要素が組み合わさっているためと考えられます。

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不動産の評価や投資判断には、人の心理が必ず入り込みます。
国土交通省の投資家調査でも、立地のブランド・地域イメージが重視項目として挙がっていて、単なる感覚ではなく「ファクターの一つ」と位置づけられています。

また、研究レベルでも、内外観の見た目や写真の印象を数値化すると、価格や売れやすさの予測精度が上がることが示されており、見た目の「魅力度」が市場で実際に価格に反映されうるとされています。

つまり、
「印象を切り捨てて語る」のも現実的ではない、
ということになります。港南5丁目は港南4丁目の周辺地域であり以上、切り捨てるのは妥当ではないだろう。

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どれだけ宣伝されても立地築年数駅距離の3重で厳しいWCTはいやだわ。

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品川関連で新しい動画解説がいろいろ出てきて分かりやすいです。日本経済新聞の動画が一番よくまとまっています。

【3D解説】超高層ビルが続々誕生！再開発が進む東京駅周辺はどう変わるのか？【高さ日本一のビル】

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>>24832 検討板ユーザーさん

ワールドシティタワーズについて「築年数が古いから伸びない」という説明は、一見もっともらしく聞こえますが、不動産市場の実態を見ると必ずしも当てはまりません。まず、築20年前後というだけで価格が伸びなくなるのであれば、都心の人気ヴィンテージタワーマンション全体が苦戦しているはずです。しかし実際には、都心の優良タワーマンションでは築20年を超えても価格上昇を続けている事例が数多くあります。資産価値を決めるのは築年数だけではなく、「立地・管理・ブランド・希少性・需給」の総合力だからです。

また、「共用部が一世代前」という指摘も必ずしも弱点ではありません。ワールドシティタワーズは総戸数約2,000戸というスケールメリットを生かし、プール、フィットネス、ラウンジ、ゲストルーム、サウナなど現在でも都内に同じようなものが無い共用施設を備えています。近年のタワーマンションでは建築コスト上昇の影響から、むしろ共用施設を簡素化する事例も増えており、「築年数が新しい＝共用施設が充実している」とは言えません。

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「免震・ZEHがないから評価されない」という見方も限定的です。中古マンション市場では、購入者が最も重視するのは駅へのアクセス、周辺環境、管理状態、修繕計画、眺望などであり、ZEHの有無が価格形成を大きく左右している事例はほとんど見られません。ワールドシティタワーズも施工品質や管理体制については市場で高い評価を受けています。

「大規模修繕負担への警戒感」という点についても、大規模マンションならではのメリットを見落としています。総戸数約2,000戸という規模は修繕積立金を多くの区分所有者で負担できるため、一戸当たりの負担を平準化しやすく、管理会社や施工会社との交渉力も高くなります。むしろ小規模マンションの方が、一戸当たりの修繕負担が重くなるケースは少なくありません。

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>>24832 検討板ユーザーさん

また、「品川駅徒歩圏外」という表現も実態とは異なります。ワールドシティタワーズは徒歩圏内であるだけでなく、居住者専用シャトルバスの運行や都営バスの充実により、品川駅へのアクセス性が高く評価されています。加えて、天王洲アイル駅も利用可能であり、単純な徒歩分数だけでは利便性を評価できません。

さらに重要なのは、品川駅周辺では高輪ゲートウェイシティやリニア中央新幹線開業を見据えた大規模再開発が進行しており、品川エリア全体の都市価値向上が期待されていることです。こうした都市基盤の強化は周辺住宅にも波及効果をもたらす可能性があります。結局のところ、ワールドシティタワーズの価格形成は、「築年数だけでプレミアムが剥落した」と説明できるほど単純ではありません。港区アドレス、品川駅生活圏、約2,000戸の大規模コミュニティ、充実した共用施設、運河沿いの住環境、高い管理水準といった複数の価値が市場で評価されており、価格はそれらを総合的に反映した結果と考えるのが妥当です。

事実としては中古相場は上昇を続けており「築20年だから伸びない」というのは事実に即していません。立地、再開発、管理品質、住環境、需給といった要素を総合的に評価することが、マンションの資産価値を考える上では重要です。　

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>>24833 検討板ユーザーさん

確かに、不動産価格には人の心理や地域イメージが影響します。それは国土交通省の調査や不動産経済学の研究でも示されており、立地ブランドや景観、建物の外観などが価格形成の一要素になることは否定できません。しかし、そのことから「近隣の一部地域の印象を、その周辺一帯の評価にそのまま当てはめるべきだ」という結論までは導けません。

不動産市場では、評価の対象となるのはあくまで個々の物件が属する街区や生活圏です。道路一本、運河一本、用途地域、学区、最寄り駅への動線などによって市場評価が分かれることは珍しくありません。実際にマンション価格査定でも、丁目や街区単位で価格水準が異なるケースは数多くあります。

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また、見た目や印象が価格に影響するという研究も、「対象物件やその周辺環境の印象」を分析したものであり、近隣地域の印象まで無条件に外挿できることを示したものではありません。 つまり、「印象が重要」という研究結果を、「港南5丁目の印象が港南4丁目の資産価値に直接反映される」という主張の根拠として用いるのは論理が飛躍しています。さらに、市場参加者は意外なほど細かく立地を見ています。中古マンションを検討する購入者は、

・最寄り駅までの動線
・周辺の街並み
・公園や商業施設
・建物の管理状態
・ハザードや用途地域

などを個別に確認して判断します。そのため、「港南5丁目が近いから港南4丁目も同じ印象になる」という単純な評価にはなりません。間には幅の広い京浜運河が流れ、両地域は直接地続きでもありません。

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したがって、適切な整理は次のようになります。「印象は価格形成の一要素である」ことは事実。しかし、その印象をどの範囲まで市場が共有し、価格に織り込んでいるかは別問題であり、隣接地域だからといって同一のイメージが形成されるとは限らない。評価は物件単位・街区単位・生活圏単位で行われるべきである。この点を区別しないまま、「印象が重要だから港南5丁目の印象を港南4丁目にも反映させるべきだ」と結論づけるのは、論理的には根拠が十分とはいえません。

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築年が進んで大規模修繕負担も意識されてもまだ値上がりしてますね。
凄いマンションですねワールドシティタワーズは。本物件も間違いなく
資産価値的には安泰でしょう。ワールドシティタワーズがある限り
それに準じる資産価値が保たれますから。

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港南5丁目に、港区の巨大なゴミ焼却場や品川埠頭の倉庫街があるからねー。暑くなってきたから、外来性危険生物の情報が出てくる頃だしね。

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天王洲アイル徒歩圏で臨海側という立地は、
「港区アドレス」ではあるものの、実需・投資ともに評価が割れやすい場所です。

品川駅徒歩圏ではなく、港南の湾岸寄りという扱い
オフィス街・倉庫街のイメージを引きずりやすいエリア
海沿いで眺望は良いが、都心ど真ん中の「港区ブランド」とは少しズレるポジションです。

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ワールドシティタワーズは総戸数約2,000戸超の巨大タワーマンション群で、港区でも最大級のストック量です。(mansion.shimaenaga.co.jp)

戸数が多いぶん、中古の売り出しも常に一定数出やすい
希少性が出にくく、相場が一気に吊り上がりにくい
「たまたまこの部屋じゃないとダメ」という指名買いが少ない構造
同じ港区でも、戸数の少ないプレミアタワーは希少性で坪単価が一段上がりますが、大規模物件は「需要も多いが供給も多い」ので、平均坪単価がマイルドになりやすいです

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