グランドシティタワー池袋ってどうですか？

池袋の街を踊ってる動画は観てて寝てしまいました。。

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ブリリアは内見に行くと確かにいいマンションですよね。過去からずっと売却が少ないので満足度も一定高いのかなと予想

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ブリリアを買おうとしたけど完売でした。
当時はそんなに売れないだろうと思い込み申し込みを後回しにしてしまいました。

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>>8803 匿名さん
・まだまだ物件価格が上昇すると考えている
・これから家賃が激しく上昇すると考えている
おそらくこの二つが大きい気はしますね。GCT, PTができたらクヤクションもさらに上がりそうですし、家賃も今後上がると思います。
そもそも持ち家に拘る人も多いので、いま住んでる家を売却して、同じマンションに賃貸で住みたい層は少ないのではないでしょうか。

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今日みたいな大雨の日も東池袋なら安心ですね。ハザードやっぱり大事です。しかも濡れずにスーパーに寄って、帰宅できるなんて最高すぎる！

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>>8803 匿名さん
関係ないけどさすがに家賃安すぎない？3LDK78m2なら管理費抜きで45万くらいなイメージだけど

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近隣住民ですが南東向きの丸の内ビューは最高ですよ！
この角度だとベランダから乗り出した時にステアリがどの程度視界に入るかどうか
そして高層階であっても霊園は目には入るでしょうね、目の前にあるし面積広いので
低層階はビューには少しケチがつきそうです。
ただ資産価値にはビューってあまり関係ないので、資産価値で選ぶなら間違いなくGCTですね。

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>>8808 マンション比較中さん

池袋は本質価値が低いから
賃料上げられないんだよね

表面利回り1.5とか、掴んだら人生終わるレベルで笑う

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>>8810 口コミ知りたいさん

そんなこと言っているのはごく一部の人達。
何にもわかって無いですね。

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>>8811 匿名さん

ハザードマップと駅直結の価値は今後間違いなく上がるよね。

ここ2、3年だけみても温暖化による異常気象だらけだし、むしろこの傾向は今後さらに加速していくと予想されている。

突発的な大雨、未曾有の台風(昔武蔵小杉が水没した時のような)、灼熱の夏。

この先、20年、30年後ってどうなってるんでしょうか、あまり想像したく無いけど…。まぁ、駅直結(傘要らず)、災害に強いは必ず相対的価値は高くなると思いますよ。

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今日みたいな大雨が降っても駅から濡れずに帰れてスーパーで買い物も出来るなんて最高の物件ですね。

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>>8808 マンション比較中さん

ステアリの3LDKが賃料41万円で借り手がつかず、長期間さらし物のようになっているんですよね。
東池袋で賃料45万円以上は、特別感のある部屋でないと厳しいように思います。

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>>8808 マンション比較中さん

分譲時価格が7798万円だから、頭金１割入れて、2015年当時の変動金利0.6%で35年元利均等払いにしていたとすると、月々の返済額は18.5万円ほど。
これに管理費・修繕積立金・固定資産税が月8万円ほどかかって合計26.5万円。
現状の賃料33万円でも、6.5万円は毎月プラスになる計算。

（ブリリア購入者の約半数にあたる）全額キャッシュ購入の場合は銀行への返済が無いので、毎月25万円のプラスになり、7798万円に対する実利回りは3.8%ほど。

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>>8816 匿名さん

ワロタ。グロス2.5億で再計算してみ。
やばいくらいの大赤字だから。

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>>8817 口コミ知りたいさん
ワロタ。計算ミス

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再

都心タワマンは、超低金利で融資を引き、住宅ローン控除をもらいながら自宅として実質無料で住んで、長期譲渡所得となる5年後に売却すれば1億円の利益というイージーゲーム。
売却益をインデックス投資にぶち込み、さらにもう一つタワマン購入すれば人生あがりです。この掲示板にからんでくるカスがたくさんいるけど、なんでこんな簡単な現実を直視できないんだろう。

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>>8810 口コミ知りたいさん
本質的な価値が低いならテナントガラガラ、再開発なし、新駅なし、公園できない。
あなたは池袋の公示地価見たことないね

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>>8812 あさん

将来的には、夏40℃で四季⇒二季になるそう
なので、最近は北向き部屋が人気
GCT西向きは、ブリリアの日陰になると良いね

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>>8804 eマンションさん

ブリリアは、高齢者のキャッシュ組が多いと聞いた。

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>>8827 eマンションさん

隣のランドマークタワーの賃料が７０平米超えで30万
それが玉袋実力値だよ。

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>>8815 匿名さん

あれずっと決まらないですよね。
４０万ですら貸せないって相当厳しよね
玉袋しぼんでる。

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>>8835 口コミ知りたいさん
ギビシイ。来年には半額になってあなたも買えるといいね。

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僻み妬みの書き込みは辞めましょう。
ここは購入者や購入希望者で話し合いたいです。

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1LDK安いな

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購入者の中で貸し出す人いますか？
75.44の部屋だといくらぐらいですかね？

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35万前後なら成約すると思いますよ

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駐車場があるかないかで大きく変わるかと。
ここはブリリアと違って規約上、賃借人に駐車場引き継げるはず。
ハイルーフ駐車場持ってればかなり上狙えそう。

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管理費、修繕積立金、駐車場代込で月額いくらで借り手がつくか是非、高値追求して欲しいですね
ここを買うような人ならキャピタル狙いで長期空室など全く問題ないでしょうから周辺住民が驚くような価格で入居者募集してみて下さい

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ブリリアの賃貸が同じくらいの広さで45万くらいでけっこうすぐ決まってたような

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65万以上で出してみて欲しい
込み込みでもいいから

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2億5千万で買ったとして利回り5%で月100万、4%で月84万
賃貸で出すならこれくらいで出すべき
45万まで落とさいと借り手がつかないなら未入居中古のまま転売して転売益だけ狙おう

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「豊島区、民泊営業を夏･冬休みに限定　区内の半分で新設も禁止　条例を改正して2026年7月をメドに規制を強化」
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC1054D0Q5A910C2000000/

これ、最高に良いですね。

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駐車場は抽選ですよね。
当たるかな、、？？

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抽選ではなく、先着順の方が今週3戸売れてるのかな？

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>>8857 通りがかりさん

未入居で５年後転売を狙うとして試算。

2.5億、投資用ローン金利1.6%で利息のみで年間400万の支払い。

管理費・修繕積立金・固定資産税が年間100万の支払い。

購入時の諸費用や積立一時金、売却時の仲介手数料など考えると、５年後に３億では赤字。

少なくとも3.5億にはなってもらわないといけないが、池袋のポテンシャルを考えるといけると判断している人が多いのだろう。

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>>8862 通りがかりさん
投資用を前提にしたがる馬鹿は＊＊。害虫だから無理矢理赤字にしたい貧乏人。

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ｅＭＡＸＩＳ Ｓｌｉｍ 米国株式（Ｓ＆Ｐ５００）の推移
2020年10月　11892円
2025年今日　35382円

わかりやすく５年で３倍。
これを見ると、頭金に１億とか入れるなら、SP500で運用する方がよさそう。
つまり購入するならフルローン一択。

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>>8863 マンション検討中さん

ここは投資には向かないし、そもそもスミフが転売を禁止しているからね。
利益を出したいなら湾岸にでもいけばいい。
抽選にあたる自信があるならの条件付きだが。

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なぜこのスレは、投資ローンで赤字シュミレーションしたがる馬鹿が多いんだ。購入者の多くが含み益なのに。含み益はマボロシとか言うんだろ。

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>>8864 匿名さん
みんな頭金1割以外はローンでしょう

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投資用だとさすがに赤字確定だから、購入者のほとんどは自己居住用のはず。
となると、賃貸住戸で出てくるのは地権者住戸ばかりになるのかな。

ここって地権者住戸は低仕様だっけ？

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購入時期で転売規制が違います。
私が購入した時はまだ転売規制がありません。
転売はしませんが、、
今週は3戸売れたみたいですね。

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>>8869 マンション掲示板さん

目利き力に敬意を表します。

特に一期一次はすごかったです。

32階の東向き75平米が1.53億円なんて、スミフ的には値付けミスもよいところ。

やはり、スミフは一期で買え、ですね。

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5年の転売制限って意味薄いよね
短期と長期譲渡所得で税率が全く違うから転売目的でも5年以上後に転売する
転売対策やってますよってポーズだけに思える

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>>8867 マンコミュファンさん

ブリリアの過半数がキャッシュ購入とのことですから、お金持ちでも金融リテラシーが低い人は多いのかなと思ったり。

逆にいえば、金融リテラシーを高めて小金持ちを目指しているレベルの人間では、超富裕層にはなれないのかもしれません。
そんなことより、事業を起こして成功しろと。

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>>8871 通りがかりさん

人気タワマンはどこもとんでもない倍率なので、ここが先着順になっていると不人気に見えて何とも格好がつかないわけです。

それを「転売禁止にすることで転売ヤーがよりつかないため、倍率もつかずに実需で必要とされている方にお売りできます」と言えるようにしたと。

転売ヤーが利益を掻っ攫うくらいならスミフ様に献上する方がマシだからいいんですけどね。

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そうそう
先着スッ高値店晒しで
仮想の含み益でイキってる奴。
バカなのか詐欺師なのか
イマイチよくわかりませんね。

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>>8861 検討者さん

抽選は来週以降なので売れたのは中層の先着順ですね
余力があれば私も1LDK追加で買いたかったなぁ

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>>8871 通りがかりさん
実需で5年住んで売却すれば、残債減少＋毎年住宅ローン控除＋3000万円控除＋税率20％で下手に投資用で運用するよりお得。
この計算をせずに、投資用で計算して赤字だなんだ絡んでくる変なやつが目障り

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>>8876 評判気になるさん

ん。
投資用には向かないマンションだよね、というだけの話なのでは。
実需で住む分には別に下がったって住み続ければいいしね。

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東池袋は立地も良いし、投資でもかなり魅力的だと思うぞ。

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住宅ローン控除もらえるような低所得の方が2.5億のフルローン引けるとはとても思えないのだけど、そのあたりはどうなっているんでしょうか…
夫婦とも1800万とかでギリギリセーフなんですかね。

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>>8878 匿名さん

ここまでの流れで、投資用だとかなり厳しいのは多くの方が首肯するところのようです。
具体的な計算も複数示されていますね。

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>>8879 eマンションさん

ブリリアやアウル等のタワマンからの買い替えなら、一次取得時の含み益1億を確定させて頭金として入れれば残り1.5億のローンは可能なのか。

しかしそうなると、
>>8864
のように頭金に入れる1億を運用する方が経済合理性は高い。

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>>8870 評判気になるさん

2次だったので75で20,500万円でした。

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>>8882 マンコミュファンさん

それでもこれから購入する方と比べると、価格はもちろん転売や入居時期などすべてにおいて優遇されていますね。

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>>8879 eマンションさん
あなたの給与所得しかないと言う前提がおかしいのでは？

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>>8872 マンション検討中さん

今や、起業しても数年間で倒産する者がほとんどなんだよ～
超富裕層って５億以上だっけね、ここの不動産を入れたら将来は楽勝じゃんwww

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>>8885 通りがかりさん
会社員＋投資だけで20年で超富裕層に到達する人はちらほらいる。時間をかければ純資産5億円は現実的に可能。

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高層の2LDKが売れたようだね
正直売れないと思っていたが
17000万円でも売れるのか

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>>8879 eマンションさん
金融リテラシーも税務リテラシーもないお前ごときが心配するようなことじゃないわなｗ

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東南75は売れませんね。
高過ぎですかね？

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単純にプラウド抽選待ちでしょ

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>>8889 マンション掲示板さん

20階台の北西75が6000万円お安く出ていますが、そちらは進捗しているもようです。さすがに価格差が大きすぎますね。

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北西と東南では景色が全く異なります。
北西ってブリリアしか見えないですよね？

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>>8892 マンション掲示板さん

70メートルちょっと離れているので、同じ縮尺で例えるなら、身長180cmの人二人が70cmちょっと離れて立っているのと同じ視野角になります。割とイメージしやすいです。

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>>8892 マンション掲示板さん

離隔は70mほどなので水平視野角の被りは30度弱ありますね。これをブリリアしか見えないと捉えるかどうかは個人の感覚次第かなと。

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７０メートルだと視力が良いと部屋の中も見えますね。

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賃料に関しては上がらないかもですが資産価値に関してはまだまだ伸びるのではないでしょうか
東池袋の大型タワーマンションはGCTとプラウドの後は向こう10年出てきません。
ブリリアは埋まるわけがないと言われ、ステアリも売れ残るだろうと言う人いましたが実際は真逆でした
築10年以上経過しているエアライズやアウルですら未だに出れば売れる状況が続いている事を考えると、この東池袋直結マンション群の需要は高く、出口は安心できるのではと思います。

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確かにステアリが売り出された時はこんなに高いの？売れるのかな？と思ってましたが、結果は真逆でした。各地で再開発が中止、延期になるなか東池袋は続行中ですしね。
区役所の隣に建つ予定のタワマンはまだまだ先ですか？

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>>8897 マンション掲示板さん

20年は動かないだろうと言われていますね。

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投資資金が回収できるのは品川の他は、築地、池袋、新宿、渋谷ぐらいか。他は集客すらできないのでは。

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>>8894 eマンションさん

ブリリアタワー池袋からGCTを撮影したもの。今ブリリアタワー池袋に住んでますが、体感としてもこんな感じだと思います。近いと感じる人は感じるだろうし、以外に気にならない人は気にならない。人によって感じ方は分かれそうですね。

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写真より肉眼の方が明らかに迫って見えますよ。
実態はほぼ壁ドンでしょうね。

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