ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズってどうですか？

>>13400 マンコミュファンさん
ここが買いだと思っているのは私の意見ですね。
三井の方が最高傑作になるといっても、デザインと仕様は見てみないと正直わからないので、駅直結と坪750で考えると、現状坪600ぐらいで買えるこちらは買いかと思った次第です。

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>>13399 検討板ユーザーさん
白金台の例って、駅直結の白金タワーとの比較ですよね。それ、さすがに無理筋じゃないでしょうか。
白金ザ・スカイは築浅で設備も最新、再開発の大規模タワマン。
一方の白金タワーは築20年近くて、間取りも設備も時代を感じる仕様。総戸数は半分
それを同列に語るのは、ちょっと無理があるっていうか、比較対象として成立してないですよ。

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両意見が対立しているようで、地域ナンバーワンマンションは後発の三井になるということだけは意見が一致しているのか。

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>>13400 マンコミュファンさん

750予算なら都内にすればいいのに。武蔵小杉ナンバー1より都内のそれなりタワーマンションのほうがいいよ。

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どうしても三井の後発タワマンをエリアNo.1にしたいおじさんが約１名いらっしゃいますねw　

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ここと同スペックであの場所に建ったら自ずとNo.1でしょ
ハードル低いから余裕で超えてくる
ただし価格は激高だろう

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サウスの北東、南東向きの60~70㎡の部屋は2期以降出る？1期で全部出しちゃった？

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>>13407 購入経験者さん
おじさん、どっちがNo.1でもいいです。ここザ・パークハウス武蔵小杉タワーズの検討版なので、落書きは別の場所でお願いしますね。

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出遅れました。
またMR予約できなかった。
ちなみにどのくらい空いていたのですか？

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>>13410 匿名さん
昨日の午後から今日の午前くらいまで空きありましたよ

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>>13411 匿名さん
そうですか。
確認不足ですね。改めます。

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>>13405 通りがかりさん
価値観の違いですかね。
ここのデラックスとか売れてるから一定数そのエリアで欲しい人はいるんですね。

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>>13403 匿名さん
築年数はおっしゃる通りですね。
なので結局、駅直結は重要な要素だが、すべてではなく、規模、デザイン、築年数が含まえた評価ということですよね。
規模とデザインが良く、駅距離が4分のサウスは三井が750予想なのであれば、やはり買いだと思いました。

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2棟合わせたら大規模であるが、条件悪いノースが足枷になりそう…。

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>>13415 マンション比較中さん
片方でも大規模、2棟合わせたら超大規模ですね。

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シティタワーの存在感は超えられないだろ
ムサコのタワマンはシティタワーとその以外って感じ

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>>13414 評判気になるさん
三井を待つことは私はおすすめします

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>>13418 マンション検討中さん

倍率下げ工作？

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シティータワー、むしろあんな町の端っこの寒々としたところにお下品な棒おったててどうすんねんって感じなんだけど。
いや、好きな人が多いのは分かるよ。

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>>13421 購入経験者さん
角部屋以外もダイナミックウィンドウなのがいいんですよ

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>>13421 購入経験者さん

シティタワーの方が商業施設もすぐ近くで羨ましい
街の端っこはこっちだろww

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>>13423 通りがかりさん
ダイナミックウィンドウは経路計画アルゴリズムね。
正しくはダイレクトウィンドウ

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パークシティ高田馬場も値下げになりましたね！
都内山手線でも値下げなのにここは大胆値上げ！
残債割れの不安がありますね！

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株価も落ちてきてるし上昇フェーズは終わりでしょうか

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>>13426 マンション検討中さん
些末です

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2期からの参戦で2回目のMR行かれた方っていらっしゃいますか？

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以前2期の値上げは当初2%程度と予想し、途中で状況が変わったため7～8%の値上げと予想した他社デベ勤務のものですが、少しどんな状況が変わったのかお話しできるタイミングになったのですが、需要ありますでしょうか。
参考になるが2桁つくような需要があれば少しお話しします。

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>>13425 eマンションさん
いえ、住友が使用している用語は「ダイナミックパノラマウインドウ」です。

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23区駅徒歩１分の新築板マンも１期１次に関わらず販売スケジュール延長と値下げしたし、マンション市況もなんか雲行きが怪しくなってきた。

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>>13432 マンション比較中さん

23区駅徒歩１分の新築板マンって、どのマンションですか？23区っていろいろなので参考までに教えてください。

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>>13432 マンション比較中さん
それ興味あります。そこまで書いてるなら、マンション名教えてください。そもそもこのタイミングで23区駅徒歩1分の新築板マンとか出てたっけ？

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パークシティ高田馬場って2023年から販売開始(坪600万円)→当初から売れ行き悪い→にも関わらず直近で売れ残り住戸を大幅値上げ予告(坪820万円)→現在そこからちょい値下げ(坪770万円)やで。市況の参考にはならんわ。

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>>13430 口コミ知りたいさん

>>12277 口コミ知りたいさん
予想外して後出しでコロコロ数字変えてるやつの何を信用できるんだよｗｗ

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>>13427 マンション検討中さん

ローン前提が多い不動産にとっては長期金利上昇が痛い。高市総理からのプレゼント。

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>>13426 マンション検討中さん

まだ、予定価格だからね。三井もそのパターン。

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>>13432 マンション比較中さん

クレストプライムシティ南砂ですか？綾瀬ですか？
23区といっても微妙なマンションしかない気がしますが。

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>>13436 匿名さん
そうですか。
それは申し訳ないです。
ではお話しするのはやめておきます。

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日本は主要国の中で国債発行残高の最も多い国であり、この国債発行に対する返済及び利払い費が歳出の約25%を占めています。従って簡単には政策金利は上げられない状況です。一方でその影響で低金利で円安になり輸入物価が上がる悪循環に陥っています。利上げをすれば利払い費の増加分を国債発行で補う事となり負のスパイラルにハマってしまうので、したがって今後も日銀は金利を上げるスタンスを取りながら少しづつだけあげて大きく上げる事はできず円安が進行すると思ってます。金利を上げずにインフレさせて税金の歳入を増やしそれで物価対策に当てるしか方法はないと思ってます。
金利が大幅に上がると言ってる方はこの辺りどうなる見解なのか教えて欲しいです。
今から政策金利1%上がって長期金利も上がったら日本詰みますよ。

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>>13440 通りがかりさん

一人は反対してますが今時点で参考になるが14で二桁なので私含めて聞きたいひとが多いです。是非お話しよろしくお願いします。

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>>13442 eマンションさん
日銀が大量にETF持ってて含み益たんまりだから上手いこと売り抜ければなんとかなるんやで
日銀は金利上昇局面の時のための布石は一応打ってんのよ

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武蔵小杉中古下がってきてよかったー
みんな早く売らなきゃって感じだね

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11/28 12時から恐らく2期申し込み可能な最後のモデルルームが開放されますね。この埋まり具合で人気度わかりそう。

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>>13444 匿名さん

ETF売却益があっても「利払い財源」にはなりません。
①売却益は一時的なものETFを売って利益を実現すれば、それはその年限りの収入です。利払いは毎年継続的に発生する支出なので、恒久的な財源にはなりません。
②株価に影響する日銀が大量にETFを売却すると、株価下落→含み益減少→次の年は収益減少、となりやすい。だから「安定的な利払い原資」にはなりません。
③日銀の独立性の問題
　もし日銀が「政府の利払いのためにETFを売る」ようなことをすれば、政治の要請で中央銀行が財政を直接助ける行為財政ファイナンス（禁じ手）に近づき、独立性への信頼が崩れます。

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レインズ見るとこの1ヶ月の武蔵小杉中古の成約凄まじいですね。特に3LDKがすぐに消えてます。

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>>13449 マンション検討中さん
築10年かつ駅5分以内の物件は早いし上がってるね
サードとかガーデンの駅近い方とかシティータワー
※あんまり認めたくないけどドレッセも比較的決まってる

一方で築古は時間かかってるのもある。この辺やっぱり武蔵小杉の築浅需要が伺える。

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>>13446 マンション検討中さん
確実に人気のような見せ方をデベはするからそれで判断は禁物。1期参加者以外の要望書は対面だからその要望書の集まり具合で判断した方が良い。

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>>13444 匿名さん
EFT売却は応急処置でしかないですね

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>>13426 マンション検討中さん
買わなければ良いのですよ！
残債割れとか怖いのは実需ではないから

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>>13442 eマンションさん
円安のほうが詰むんだが？

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>>13455 ご近所さん
なぜ財政破綻より円安の方が詰むんですか？

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下がるかは分からないがこの辺りからのアップサイドはさほどないと三井不動産は判断してるとしか思えないな。
月島も三田小山も売り出すの早すぎるでしょ。

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>>13455 ご近所さん
国家の財政が破綻に近づくと円安とかのレベルじゃなく貨幣価値が毀損しますよ。
そのトリガーがETFの大量売却なのでETFの売却益を借金返済に明確に当て始めたら利上げしても円安は大きく進みますね。

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28日昼から年末までのモデルルーム枠追加みたいだけど、申し込みはいつになるんだろうね

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ご親切にモデルルームの抽選のタイミングの共有までされるようになったか。
沈む泥船やね。

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>>13460 購入経験者さん
モデルルームの抽選って何？

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>>13460 購入経験者さん
モデルルームの抽選のタイミングの？
のが多すぎて笑
中国人なのがバレてますね

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抽選じゃなくて1期でもMR解放の告知あったのと同じですよね
１期の時はサーバー落ちしてましたが、、

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でもわざわざMR予約受付のタイミング共有する必要ってある？

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沈む泥舟？
その言葉「沈む船」か「泥舟」かどっちかでは。
小泉◯次郎さんかな？

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>>13466 購入経験者さん
相当クレーム電話があったみたいですね。
予約したくてもできないと

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物件にエントリーした人間にはモデルルーム見学予約のメールが入ってるだろうから、この掲示板で書いても書かなくてもなんの影響もないでしょ。

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上の方とは別人ですが少しだけ
大手デベ全体として転売対策に動いています。
まず三井不動産が率先しながら大手デベでは下記の流れとなっています。
・竣工前転売の禁止
・新築大規模は早期の売却活動開始
→竣工前転売の禁止と竣工3年以上前の販売でIRRを悪化させる意図があります。転売業者対策になります。
・竣工まで間もない物件は転売の旨みが出ない水準での高値追求を検討。高すぎた物件の値下げや先着販売も辞さない方針。
→浦和ザタワーや高田馬場が該当します。
※柏の葉はミスっただけだと思います。
今後は早期に完売させたいから安めに売るというチャンスタイムは竣工まで長時間空く物件以外なくなると思った方が良いです。
竣工後販売も増えます。
新築マンションの価格は9割の人が高いと感じる価格になり、残り1割の人に時間をかけて売っていく昔のスタンスに戻ります。

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>>13467 マンション検討中さん
そのつっこみはそれでアスペっぽいから喋らない方が良い

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ここの考察。
・竣工時には平均坪単価650万～700万に上がってる、一期一次の＋100万（＋15%）程度の範囲。
それ以上の投資の旨みをとりたい人は避けた方がいいかも
・東京以外のアドレスに抵抗ある人は買わない方がいい
・住環境より子供の小学校の学区を優先したい人からは疑念を抱く
・大規模開発であり、駅近希少性でいえば今後出ることのないレベルで竣工してその凄さがわかる。
・東京方面から新幹線で多摩川を渡ると最初に目に入るタワマンで見た目もインパクトあるので認知度、ランドマーク性は強い。
・資産価値という面では伸びは市場によりそこまでないとしても維持はされる開発企画
・共用部分はかなり充実。豊海タワーより劣るがセントラルガーデン月島より勝る

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>>13470 他社デベ勤務者さん

竣工前転売禁止は全体的に導入されそうですね
市場から転売ヤーがいなくなり、中古市場の価格が下がりそうです

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ここもそのうち転売規制はいるかな？

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ついに、業界自主規制きたね。
竣工前転売禁止。
さて、ここはどうなるかな？

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>>13466 購入経験者さん
検討版ですし、申し込もうとしている人であれば、共通の話題として提示するのは別に不自然ではないと思いますよ。

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>>13474 検討板ユーザーさん
逆ですね。
転売ヤーの戦場が中古にシフトします。
武蔵小杉の中古に来るかはわかりませんが

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>>13476 マンション掲示板さん
高値追求の価格設定。
じっくり販売になると思いますよ。
2期は相場並みなので強気ではないですね。
3期からは相場に新築プレミアム載せてくると思います。
そうなると水面下の値下げも可能性はあると思います。
またノースは眺望次第で大きな価格差をつけて眺望良い区画はじっくり、眺望悪い区画は早々に安値で売ると思います。

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>>13480 他社デベ勤務さん

そうですね。じっくり販売にするしかないですね。まだ、竣工までにかなり時間がありますからね。
ノースは見合いの部屋は、そりゃ、売れないですね。でも、北側の部屋は結構いけるでしょうね。とは言ってもサウスの眺望の良い部屋よりはリセールが安くなるのは必至なので、どうでしょうね。

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>>13482 匿名さん

ノース販売開始時は、そろそろ、三井も登場してくるでしょうね。
比較されて、撃沈するかも。

三井はバカじゃないので、こっちの欠点を潰して差別化してくるでしょうね。
三菱がしょぼいので結構簡単に差別化できますからね。

・電気錠
・EV着床制限
・床スラブ30㎝
・天井カセットエアコン
・とどめは、直接基礎採用かな。

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>>13483 匿名さん
三井は販売を竣工間近にするか検討しているので被らない可能性も出てきてます。

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何にしてもノースはサウス並みの価格設定だと。後発の三井との比較もありうるので、かなり苦戦しそうって事でしょうね、眺望重視なら良いけど、やはり老人ホームの入居が気になるところ

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>>13485 マンション比較中さん

苦戦してほしい願望が滲み出てる。。

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>>13485 マンション比較中さん
私は全く気になりませんよ！

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>>13485 マンション比較中さん

老人ホームの導入は川崎市との約束なので、三菱としてもどうしようもなかったんでしょうね。

その結果、将来客観的に評価すると「ジムが無く、老人ホームがあるタワマン」という表現がされることになるのですね。

ま、中央の公園のような公開空地も、介護老人の散歩コースとしては、ちょうどいいでしょう。管理費はあまり公開空地なんて利用しない住民負担と言うのが納得いかないけど。

ま、ある意味において、ここの老人ホームに入る人は幸せかも。病院も隣だし、スーパーも近いわけだし、別に通勤しないから、武蔵小杉駅から離れても問題ないわけだし。確かに老人ホーム探している人にはお勧めでしょう。

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高齢者施設とエレベーター等の導線は同じなんだろうか

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ここは、サウスで第３期もやるんかな？！
やるなら、ノースの第1期とほぼ被るよね？
ノース販売開始に前に全室サウスは売れるかな、、、。微妙だね。

仮に、サウスの部屋が残ると、ノースが同じ価格ならみんなサウス買うよね。
ま、ノースの北側は普通に売れるとは思うけど。

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>>13470 他社デベ勤務者さん
転売対策にはなると思いますが受益者がデベになるだけで、転売対策の狙いの手頃な価格に落ち着かせる、とは逆の結果になりそうですね。

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>>13489 匿名さん

動線は分かれていますね。
だから、実生活上、介護老人の車椅子に出会うのは中央の公開空地が一番多いでしょうね。

ただし、リセールバリューとしては、その具体的な検討に入る前に、確実に、ジムが入るサウスタワーと老人ホームが入るノースタワーという強い印象が先行するので、結果的に、サウス＞＞ノースの評価になることは確実です。

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>>13493 匿名さん

単純に、僅かではあるけど、駅への距離もサウスのほうが近く、商業施設も南側にあるので、それが評価されるんじゃないかな。けど、高齢者は金持ちが多く、最近の日経の記事を読むと高齢者が都会に流れているとあったので、その需要を当てにできる部屋（例えば1LDKなど）ならば、むしろ売れやすかったりするのかもね。

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>>13494 匿名さん
緑多いか？武蔵小杉は緑や自然と無縁だと思うが・・・
植栽の事を言っている？(笑)

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>>13492 マンコミュファンさん
おっしゃる通りですね。
実需は高い金額出さないと買えなくなりますね。
まだ抽選で当たるか分からなかったけど安く買える可能性があった時の方が良いという人も多くいるかと思います。

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>>13495 eマンションさん

サウスとノースの徒歩分数は実は決定的な違いがある。
それは、東急の駅へ徒歩5分未満か超か

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やっぱ高市vs中国の方が気になる。ガチで張り合う気なのか。。
不動産相場にどう影響するか。向こうは豊富なカードを持っているし下手するとアメリカも知らん顔。レアアースまで行くとやばい。。

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>>13499 マンション検討中さん
関係ないので他のところでお願いします！

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外で洗濯物干せないのって普通なんですか？南向きとか意味ないじゃん

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