ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンス

AIによる坪単価の推定です。
ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンス｜坪単価の推定
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【結論（推定坪単価）】
総合的な妥当レンジ：坪 650万～720万円
中心値の目安　　　：坪 680万～700万円
高層・眺望良／プレミア住戸は ～750万円前後 も許容範囲
（販売期・市況で振れます）

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【比較・根拠（主要3物件）】

ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンス（対象）
　駅距離　：JR「赤羽」駅 徒歩4分、東京メトロ南北線「赤羽岩淵」駅 徒歩9分
　路線利便：2駅 × JR5路線＋南北線
　　　　　　（京浜東北・根岸／埼京／宇都宮／高崎／湘南新宿ライン）
　都心アクセス：池袋8分・新宿14分・渋谷19分 など
　規模・計画：高台 × 大規模複合（約550戸、タワー＆低層）
　販売状況　：公式エントリー受付中（価格は期ごとに開示）

ザ・タワー十条（比較その1：東京都北区・駅前直結級）
　駅距離　：JR埼京線「十条」 徒歩1分（「東十条」徒歩9分）
　実勢　　：平均 坪 約640万円 前後（上層は 坪670万台 の例）／2024年9月竣工
　補足　　：築浅中古の坪 500万台 事例もあり（階数・向きでブレ）

URAWA THE TOWER（比較その2：浦和駅前・埼玉県中核）
　駅距離　：JR「浦和」 徒歩3分
　実勢　　：平均 坪 約645万円（期により差）
　　　　　　住戸別では 坪630～800万円前後 と分布

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【なぜ「十条 ≦ 赤羽台 ?（一部）浦和上限」か】

・路線利便の強さ：
　赤羽は JR5路線集中＋南北線 で東西南北の主要ターミナルへ直通。
　駅前1分の十条は近接性が圧倒的だが、路線網の広さは赤羽が優勢。

・駅距離のバランス：
　十条1分 ＞ 赤羽4分 ＞ 浦和3分。
　赤羽は直結ではないが “4分でこの路線網” は強力。

・規模・ブランド・再開発：
　約550戸 × 三菱地所レジ の大規模複合。
　高台立地や街区の更新による「将来資産性プレミア」を加味。

・市況連動：
　十条が 坪640万前後、浦和が 坪640万台～（上層で700～800万台）。
　都内×路線網の赤羽台は「十条超え～浦和上位帯の一部接近」が現実的。

・有識者見立て：
　坪650万という予想線があり、十条実勢を踏まえると
　坪650～700万 が中心帯。

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【価格感イメージ（概算）】　※1坪＝約3.306㎡

◆ 70㎡住戸
　坪650万 → 約1億3,763万円
　坪700万 → 約1億4,822万円
　坪750万 → 約1億5,880万円

◆ 65㎡住戸
　坪650万 → 約1億2,780万円
　坪700万 → 約1億3,763万円
　坪750万 → 約1億4,746万円

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【上下ブレ要因】

上振れ：高層／角／南東向き、眺望抜け（荒川・都心方面）、
　　　　プレミア仕様、同時期の周辺強含み
下振れ：低層、眺望制限、北向き中心、駅動線での起伏、在庫厚み
タイミング：引渡しが遠い（例：2029年想定）→
　　　　　　インフレや建築費上昇分の先取り転嫁リスク

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【まとめ（推奨スタンス）】

“平均”基準線　：坪680～700万
プレミア住戸　：坪720～750万前後
割安狙い　　　：坪650万前後 を一つの攻防ライン

最終単価は期ごとの価格表・改定で確定しますが、
十条実勢（坪640万前後）を下回る線は考えにくい、
というのが現時点の総合判断です。

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