シティテラス善福寺公園ってどうですか？

こちらは城西ゴルフセンターというゴルフ練習場の跡地に建てられるマンションです。バス便も多く中央線荻窪駅・吉祥寺駅に出やすいところにありますが、西武新宿線の上石神井駅の徒歩圏内なので、普段の通勤通学にはそちらを利用される方も多いかと思います。

>>1 マンション検討中さん

吉祥寺行き、朝は始発バスも多くありますね。
でも上石神井は急行が停まるので基本は西武線利用になりそうです。西武新宿から新宿駅への直結地下道もできますし。

ところで外環の青梅街道インターチェンジが近いようですが影響ありますかね。

近くで違う会社さんがマンション建設するみたいですね。そちらのほうが条件はよさそうですね。

>>2 匿名さん
青梅街道インターチェンジからは500メートルほど離れたところになります。物件のホームページの地図だと立野橋～青梅街道沿のレッドロブスターのあたりにできる予定になっています。500メートル離れれば騒音の面ではさほど影響はないと思っていますが、これをみなさんどう評価するかは色々あるのだと思います

>>4 マンション検討中さん
ありがとうございます。
すごくざっくりした地図しか見ていなかったので、詳細が分かって安心しました。

吉祥寺からのバス便22分というのは何かしらの公式情報に基づいてるのだろうか。
そんなにかかった記憶がないと思って西武バス公式の乗り換え案内で調べてみたら吉祥寺から水道端で9分、水道端から吉祥寺で13-15分程度。
吉祥寺圏内を強調したいのだろうけど上石神井の徒歩分数が先頭に書いてないのもちょっと違和感。

善福寺公園の名前を冠するマンションは練馬区内、杉並区内でも滅多に出てこないので、レヤ貴重ですね。

>>6 名無しさん

確かにそうですよね。単純な誤植ではないでしょうか。バス22分て利用駅として成立してないと思いますけどね。

>>4 マンション検討中さん

500メートル離れていれば、デメリットよりメリットのが大きいと思います。ここは大泉方面のみのインターですが、完成したら関越まで便利になりますね。

>>8 マンション検討中さん

西武バスの公式時刻表を見ました。

水道端から吉祥寺駅ひとつ手前の「サンロード入口バス停」（お寺や映画館がある所）まで8分、そこから駅までの1区間で15～18分かかる設定になっています。
駅周辺の渋滞を見越した数字でしょうが、現実にはもう少し早く着きますよね。

荻窪行きも四面道から駅まで1区間で8分くらいみているようですが、こちらは現実に近い数字かと。

>>10 匿名さん

えっ？サンロード入り口から15分から18分ですか。仰るように経験ないですね。私が利用するのは8時台か9時台が多いのですが、時間帯によってはそんなにかかるのでしょうか？信号次第ですが、空いていれば1分で着く距離かと。

バス便の情報は所要時間22分(通勤時15分) という記載もおかしいし訂正される気がします。
吉祥寺を自転車圏内として使いたい身としては戸数170に対して駐輪場が310で1世帯2台の駐輪が保証されない可能性が高そうなのが気になる。

>>13 匿名さん

ありがとうございます。7時台だとそこまで掛かるのですかね？吉祥寺駅終着の本数が多いだけにロータリーに入れないということでしょうか。サンロードで降りて歩いた方が早いかもしれませんね。

サンロードで降りた方が断然早いです
ちなみにバス車内は激混みになります

>>14 マンション検討中さん

朝の通勤時、バスの乗客の大部分はサンロードで降りてアーケードを歩きます。
子連れや高齢の方は終点まで乗っているようですが。

ロータリー以外でも吉祥寺通り自体が渋滞しやすいので到着時間は本当によめません。なので駐輪場は戸数の2倍は欲しかったですね。敷地目一杯ぎりぎりなので確保できなかったのでしょうが。

バス混むんですね、、、
あまり日常生活でバスを使ってこなかったのでわからないのですが、
混みすぎていたら乗れないといったこともありえるのでしょうか？

>>17 匿名さん

コロナ禍以降はそこまでの混雑はないですね。
でも先日朝の通勤時、西武線が人身で乱れた時に上石神井の踏切が開かなかったようで、バスが全然来ないことがありました。でも水道端からの始発があるのでどうにかなりましたよ。かなり混みましたけど。

価格はどのくらいになるんでしょう。400前後といった感じでしょうか。

>>19 マンション検討中さん

専有面積67.34m2～70.27m2という点からも坪単価は高いでしょうね。
もしかすると平均で400を超えるかも知れません。北西向きの棟は若干弱気でしょうけど。

建物自体は低層マンションで外観がおしゃれで敷地も広そうなのは魅力的です。
ただ、立地に関してはバス移動になっているのが気になるかな。
バスが混雑することもあるということや、通勤や通学で使う場合交通状況によっては遅延するといったことが
頻繁に起きるとなると、早めに出ないといけないというのは不便だと思います。

バスを利用しないと駅まで行けない距離にある立地は
毎日の通勤が遠くて大変かなと、躊躇ってしまう人は多いかもしれません。
間取りや設備次第でしょうか。
できれば、駐車場が全戸分あればよかったですね。
ただ、販売がまだ先で詳細がもう少しわかってからの検討ですね。

23区内で駐車場全台分はどこを探してもないでしょう。

バス情報は公式で訂正されましたね。
吉祥寺行きの水道端の情報も残しておいて良かった気もしますが

正)交通:バスアクセス/
・現地より徒歩6分の「東京三育小学校入口」バス停からJR中央本線「吉祥寺」駅までバス約12分(通勤時約13分)
・現地より徒歩3分の「水道端」バス停からJR中央本線「荻窪」駅までバス約15分(通勤時約15分)

>>23 マンション検討中さん

上石神井駅まで徒歩11分でも十分な気がしますが。急行停車駅ですよね??

>>22 匿名さん

バスで吉祥寺というのはあくまでデコレーションであって、現実は西武線上石神井駅徒歩のマンション。「バスで中央線へも出られますよ」程度に考えておいたほうがいい。
目的地によってはJR使いたい人もいるだろうが、大手町日本橋なら高田馬場乗換で東西線が快適。

>>25 マンション比較中さん

青梅街道以南は吉祥寺が生活圏ということで検討する人も多いと思います。バスの本数も半端なかったと記憶しています。上石神井の存在すら知らずに購入する人もいるかもしれませんよ。笑

この物件の交通機関の選択肢は、

西武新宿線上石神井駅 歩11分

水道端バス停(歩3分)→　中央線吉祥寺駅
(平日朝は始発便あり)

水道橋バス停(歩3分)→　中央線荻窪駅

東京三育小学校バス停(歩6分)→中央線吉祥寺駅

物件のHPにはありませんが、
青梅街道営業所バス停(歩6分くらい)→　中央線西荻窪駅　
もバス便豊富です。


これだけ交通機関の選択肢のある物件もめずらしいですね。

>>27 マンション検討中さん

なるほど西荻にも行けるのですね。青梅街道営業所ということは荻窪行きと同じ関東バスですよね？使い分けできるのは便利ですね。

関東バスナビで時刻表も検索できそうですね！

https://kanto-bus.bus-navigation.jp/wgsys/wgp/search.htm

吉祥寺や荻窪、西荻窪など、複数の駅利用ができるのがいいなと感じました。水道橋バス停に行けば、吉祥寺、荻窪には出られる感じですね。

逆に言えばバス乗らなきゃどこへも行けない練馬の僻地ってことｗ

>>30 匿名さん

それでも吉祥寺生活圏であれば売れてしまうんですよ。吉祥寺パワー恐るべし。

ほんとに練馬の僻地扱いしてくれたほうが買い手に取ってはありがたいんですけどね、、、
個人的には吉祥寺には住むというより商業的な利便性を求めてるので自転車15分程度という距離感がちょうどいいここの価格が気になってます。

この僻地で400超えはさすがに...

>>33 マンション検討中さん

近隣の中古でも350万前後です。スミフなら全然有り得るでしょ。

西荻窪よりも荻窪出れるのはいいですね。
地味に丸ノ内線の始発駅なので、個人的には魅力的です。
吉祥寺に出れば中央線、または井の頭線の始発駅、
荻窪出れば丸ノ内線の始発駅、
徒歩11分で西武線、この選択肢の幅は好ましいです。

僻地だからヤダなー、高いなーって思う人は、もっと価格帯が上がる駅チカ物件行くしかないんじゃないですかね。
自分はこのくらいの距離なら許容範囲です。

>>35 eマンションさん

バス便に対する許容は必要ですが、それさえクリアすれば利便性はかなり高い物件ですね。練馬区の僻地と言ってる人がいますが、関町南や立野あたりは練馬区内でもトップレベルの地位の高さかと。やはりJRや吉祥寺は強いですね。

>>34 マンション検討中さん

だいたい320.330じゃない？

>>バスで吉祥寺というのはあくまでデコレーションであって、現実は西武線上石神井駅徒歩のマンション。
>>「バスで中央線へも出られますよ」程度に考えておいたほうがいい。

たしかにそうですね。
間取りがまだ出ていませんが、概要を見ると67.34m2～70.27m2とあるので
あまり広くないのかなというイメージです。
代表間取りなどがもう少し出てこないと何ともいえないですが
あまり価格が高くならないと良いなと思います。

>>38 さん

吉祥寺をオマケと考えるならここは合わないかもしれませんね。どなたかも言っていましたが関町南や立野町は西武線価格では出ません。ここの敷地は杉並区とも隣接していますし吉祥寺にも近い練馬区の僻地です。笑　ガッツリ吉祥寺希望で駅近は手が出ないけどそれなりに裕福な人向けの物件だと思います。吉祥寺をオマケと考え更に価格は抑えたいということであれば、西武線挟んで反対側のブリリアシティ石神井公園アトラスがまさにそれかと。西武新宿と西武池袋の間が練馬区の中では安価な方だと思います。ブリリアは23区最安値とも言われていますよね。ここは住友不動産だし西武線では見たこともない価格で出してくると思いますよ。

>>39 匿名さん

もちろん売る側は吉祥寺感や杉並感を思いっきり前面に出して広告し、高く売るでしょうね。でも実際買って暮らす段になればここは練馬の上石神井。長野の軽井沢と群馬の北軽井沢みたいな関係ですよね。

>>40 マンション比較中さん

実際暮らす段になったら、尚更、吉祥寺への出やすさや善福寺4丁目の瀟洒な雰囲気や善福寺公園の近さを実感できると思いますよ。
ただ事実として住所は練馬区関町南です。そこの体裁を気にするなら吉祥寺アドレスで検討すべきでしょう。虚栄心強い人は、そういうのいつまでも気になってしまうから。あと見栄を張るにもまずは財布との相談です。私は400超えてくるようなら諦めようと思ってます。

>>40 マンション比較中さん

吉祥寺バス便が出ると必ずそのネタなwww
三鷹下連雀のプラウドシティも練馬関町南のパークホームズも同じようなこと言われてたけど、蓋を開けてみたら竣工まもなくで完売してたよ。ここも意外と足早いんじゃないかな。

>>42 マンション検討中さん

「足はやい」じゃなく「売れ足はやい」では？
全然違う意味になっちゃうよ？

>>43 匿名さん

指摘ありがとう。でも行間読んでね。

吉祥寺駅最寄り駅で23区なのは杉並区の善福寺と練馬区の立野町だけです。このマンションが建つ関町南は上石神井駅が最寄りですが、現実的に、吉祥寺に気軽に行ける23区って貴重だと思うんですよね。

自転車で気軽に行ける場所、池の周りを徒歩で1周でき、秋になると紅葉が楽しめる武蔵関公園はおすすめです。現地から自転車で9分で行けます。知名度は低いですが、結構大きい穴場的公園です。

3丁目のパークホームズは竣工後一年以上売れ残ってましたよ。住人に買う人紹介してくれってビラが配られてました。

>>47 販売関係者さん

それが今じゃ1千万くらい値上がりしてるなんて。
こっちは新築プレミア乗っかってとんでもない値段になるのでしょうね。
　

>>47 販売関係者さん

3月竣工で12月完売ではないですか？269戸の大規模の割には早い方なんでしょうね。

>>48 匿名さん
そんな値上がりしてなく無い？

そもそも吉祥寺に近いって魅力なの？
ゴミゴミした地方都市の駅前って感じなのに。
有り難がる理由がわからない。

>>51 匿名さん

それは人によるよね。住みたい街ランキングの常連になってるのだから多くの人が魅力感じてることに間違いはない。ていうか都内のターミナルって大体地方都市の駅前大きくした感じじゃない？

自分にとって吉祥寺は、住みたいというよりは遊びに行きたい街、色んなお店や裏通りに詳しくなって好きなお店や行きつけを作りたくなる街ですね。
なので、行きたいときに行けるこのくらいの距離感は、まあちょうどいいかなと。

ゴミゴミしてるのを、面白いと思うのか、イヤだな、と思うかは価値観次第なのでなんとも言えないですね。私は面白い街だと思ってます。

間取りや価格などはいつごろから公開されるのでしょうね。早く詳細が知りたいところです。

吉祥寺が自宅から近い場所にあるのは個人的にかなりありがたいですね。
交通面に関しては正直充実しているようには思いませんが、
近隣に好きな街があれば、あんまり気にならないかなとおもいました。

本当に徐々にですが練馬区杉並区の中古マンションがあまりさばかれなくなつまてきましたね
価格下げ更新が増えてきてます
もっと下がって、ここの価格が抑えられて欲しい

>>55 匿名さん

交通はバスか西武新宿線の二択ですからね。でもここに住むならバスでのJR利用になるのだと思います。バスが許容出来ない人には向かない物件でしょうね。

>>56 マンション検討中さん

期待を遥かに超えてくるのがスミフです

吉祥寺エリアというよりは、上石神井エリアになりますね。
吉祥寺まではバスで15分から20分程度で行けてしまうので、遊びに行くにはいいかもしれません。吉祥寺はいろいろな店があるし、
公園もあるし、遊びに行くには適しています。

通勤時に利用するとしたらバスよりも西武新宿線で新宿まで出たほうがスムーズに移動できそう。

>>59 匿名さん

その感覚で探すならブリリアシティ石神井公園がいいかも。格安だし上石神井駅へも徒歩で大体同じ分数でしたよね。
ここと価格帯で被るのは、さらにその先のパークハウス石神井公園でしょうか。比較する人いますかね？

>>58 検討中さん

確かに。どのくらい超えてくるのか楽しみですらあります。

3階　70平米　5020万と予測。

>>62 デベにお勤めさん
このタイミングの大規模第一種低層でスミフ物件でそんなのありえない。同じ条件なら6,500-7,000万で御の字でしょ。

>>62 デベにお勤めさん

それなら即完でしょうね。

>>63 匿名さん
まさに6500-7000なら御の字ですよね。
スミフなので7500-8000もあり得るくらいに覚悟してます。荻窪徒歩15分のパークホームズの南向きはちょうどこれくらいでしたね。
私は7000超えたら諦めます

総戸数170ほどの規模ですが、
駐車場台数が68台も確保されているのは割合多めな気がしました。
駅まで徒歩３分なので車がなくても全然いけそうなロケーションですが。

>>66 匿名さん

駅まで3分？

>>66
駅から３分ではなくて、「水道端」バス停まで３分ですよ。
上石神井駅までは徒歩１１分です。駅までは少し距離がありますから車所持のかたはある程度いるとは思いますね。
大規模なので抽選になる可能性もあります。

個人的にはバス停が近いのは良いと思いますが、バスの本数などによってはあまり使い物にならない場合もあるので調べておいた方がよさそうですね。

近くに居住してました。
私は水道端から関東バスで荻窪まで出てましたよ。
バスで15分から20分程度、荻窪から丸ノ内線始発利用できるので都心方面の通勤が楽です。
ここの場所でバスを利用するなら本数が多い青梅街道営業所のバス停を利用すると思います。始発バスもあるので座れることもありますし。
バスの本数は2、3分に一本が出てるので満員で乗れないことは無いです。水道端、青梅街道営業所は終点近くなので始発でなくても座れるかもしれません。
逆に吉祥寺方面へ行く西武バスは水道端で停まる本数は数本しかなく、吉祥寺通りの3育小前まで行く必要があります。さらに西武バスは保谷、大泉学園方面から長距離を走ってくるので満員のこともしばしばなので、使いたくないバスでした。なので吉祥寺駅利用ならプライベート含めて現実的には自転車利用が良いでしょう。雨の日は関東バスか吉祥寺駅行きの西武バス利用で。

バスを利用しないと駅まで行けない距離にある立地は
毎日の通勤が遠くて大変かなと、躊躇ってしまう人は多いかも。
どれだけバスの本数があると言っても、
電車も乗り換えが必要なわけで、よほど物件が安いなどがないと魅力は感じないかも。

>>70 匿名さん
上石神井駅には徒歩11分だけど、ここを検討する人は荻窪駅や吉祥寺にバス通勤を考えるのでしょうね。
上石神井駅を使うつもりならブリリアシティ石神井公園でいいと思う。おそらくここは坪単価100万円くらいは高いのではないでしょうか。スミフだし。

吉祥寺が生活圏ってかなり便利そうですね。
駅周辺の商業施設までがやや距離があるのが大変かもしれませんが、
仕事帰りとかかなり買い物が便利そうに思いました。

青梅街道営業所から乗れば西荻窪にも行けますね。

バス便は慣れていないと不便という印象がまだ根強く残っていると思います。
私自身もバスをあまり利用したことがないので、不便なのかなという印象ですし、乗り物酔いもしやすいので
バスに乗るとなぜか酔ってしまうことが多いです。
なのでなるべくバスには乗りたくないなと思う方も少なからずいるのかなと。

>>74 さん

上石神井駅に徒歩11分ですが、ここはバスに乗って吉祥寺や荻窪を日常的に利用しないと割に合わない価格で発売されると思いますよ。ただバス酔いはどうしようもないですね。駅徒歩物件で検討するしかないと思います。

>>74 匿名さん

バス酔いなさるならこちらのマンションは避けた方がよろしいのでは？
75さん仰るように中央線プレミアが乗っかってますから。
井荻のリーフィアあたりだと値段的にも同水準かと。
もう少し歩くことが苦にならなければブリリアの石神井公園がお得ですよね、同じ最寄駅ですし。
中央線徒歩圏はいまとんでもない値段なので予算的にどうでしょう・・・

詳細なバス事情を教えていただきありがとうございます。
吉祥寺駅利用にはバスが不便なので自転車利用がいいとは
地元で日常的にバスを利用している方でないと
知らない情報ですよね。

吉祥寺通り入口バス停の前にもマンション出来るみたいですね。
聞いてみたら60から100平米ぐらいで予定してるとの事、価格は検討中みたいですが、70平米で5500ぐらいで予定してるとの事でした。
お風呂に全部屋、スページュ？って言う肩湯が標準で付くとの事でした。
どっちがいいのかな？早く価格出してほしいです。

>>78 マンション検討中さん それは住友不動産のマンションですか？

>>78 マンション検討中さん
5500万が本当ならこっちのシティテラスとは1000万は差が出る気がします。近くのパークホームズの中古からするともう少し高値でも売れそうだけど買い手としては非常にありがたい。
ネット少し探しましたがまだ情報なさそうですね。

建設新聞電子版で関町南と検索してみましたが特に情報は出てきませんでした。

>>78 マンション検討中さん

どこ情報ですか？聞いたことないデベが開発してるようですが、相当安く土地を仕入れたのですかね？

吉祥寺通り入り口通った際に建築現場見ましたがそちらの事業主は東京日商エステムと書いてましたね。分譲マンション建設中的な大きな幕が張ってありました。

バス便だと思ってかうとプラウド吉祥寺みたいに、後悔して売りに出す人多くなりますかね？

>>85 マンション検討中さん 中央線を使う場合はバス利用ですが上石神井駅まで徒歩10分なのでそんなに困らないと思います。

>>85 マンション検討中さん

プラウドシティ吉祥寺って、結構、値上がってませんか？寧ろ喜んで売ってると思いますが。

>>84 マンション検討中さん

企業サイト見ましたが、ウルトラマンション経営って何ですかね？投資系のデベだと仕様は悪そうです。アフターとか管理もどうなんでしょうね。

大手さん何社とJVみたいです。
8月ぐらいにはホームページが出来るみたいです。
楽しみです

吉祥寺通り入口のバス停のデベさんです。
私も調べましたが横浜や埼玉や東京でもやってますね。
業界内では中々有名ですね。
私のブログにも書いてますので、是非見てください。
https://hamalive.net/estem-ys/

>>41 匿名さん
あそこ、住所は杉並では？

>>41 さん

>>41 匿名さん
あそこ、住所は杉並では？

良いマンションですか、価格は安くないはず…
売主さんが周辺相場は考慮しないと思いますので…
(あくまでも個人的な意見)

駅遠とバス便がOKなら石神井公園と千歳船橋にリーズナブルな価格で魅力のある新築マンションもありますので同時に検討したら良いと思います。

>>87 匿名さん

めっちゃ上がってますね…いいな~

オンライン説明会で価格帯の発表はあるのでしょうか？そろそろ情報が欲しいです。

170戸クラスのマンションなので
やはりディスポーザーはついていますよねきっと。
細かい情報はいつごろになったら公開されるのでしょうか。

不人気で売れないと嬉しいな。
自然が多くて住環境が良いのは確か。
それだけにマンションじゃなくて戸建てで住む地域だよ。

人気はあるでしょう。善福寺公園周辺のマンションってあまり出ませんから。

仕様やデザインも良さそうですね。
ただ駅距離があるので価格次第というところでしょうか。個人的には坪330程度に収まってほしいですが難しいですかね…。

あ

>>97 通りがかりさん

何か私怨でもあるの？

ディスポーザーが標準装備との記載ありましたね。同規模のマンションでも設備面で手を抜かれる物件もありますが、これはポイントアップですね。

シティテラスブランドで170戸の規模あればそりゃディスポーザーくらい流石に付けるでしょ。坪330-350万くらいでしょうから無かったら大ブーイングじゃない？

決して万人に便利というわけではないから、需要がハッキリ分かれそうな物件ですね。坪330以内ってところかな。

>>104 匿名さん

あの辺は中古でも330では買えませんよ。ましてやシティテラスブランドですから350は下らないと思います。

>>105 匿名さん
残念です。

こちらのマンションはディスポーザーがついているんですね！
公式ホームページの方では設備仕様が公開されていないので
販売開始まで情報が出揃わないのかと思いましたが
どちらで確認可能ですか？

>>107 匿名さん

公式サイトのトップにある「FAQ」から入ると、

Q9　家庭ゴミは24時間捨てられますか？

A　・24時間ゴミ出し可能な、「ゴミ置き場」を建物内に設置しております。また、キッチンには生ゴミディスポーザーが標準装備となっておりますので、ゴミ出しの負担は大幅に軽減されます。

・・・と説明がありますよ。確認してみてください。

>>107 匿名さん
案内会をやっているようですのでご参加されるのが早いと思いますよ。
すみふはオンライン案内みたいなのでわざわざ行く必要も無いみたいですからね。

ディスポーザーがあると生ゴミの処理がかなり楽になるのは良いですよね。
夏場になるとゴミ箱とかがちょっと怪しい感じになりますし、
衛生的にみてもかなり必要な設備だと考えています。

エステムさんのマンションとかなり迷いますね。
内容聞いたら設備が凄すぎますね。値段もかなりお手頃みたいなので、坪300を今の所予定していますとの事です。
9月頃に正式発表みたいですね。
迷いますね。

立野町に三井不動産レジデンシャルのマンション計画もあるようですね。
計画地は立野公園、立野小のすぐ近く。立地からして、あちらも低層マンションかな。

>>111
エステムさんの情報、ずっと探してるんですが見当たらなくて…どこで見つかりますか？
設備がすごくてお手頃ならそちらが買いですかね…

三井不動産レジデンシャルの立野町計画、建築看板見ました。土地面積、建築面積的にも、ココと、ほぼ同規模ですね。

公園とか緑地が近くにいくつかありますし、
住宅地の中にあるマンションがまた個人的にはいいなと思いました。
駅近でごちゃごちゃしているよりも落ち着いて暮らせそうですし。

>>113 匿名さん

すみふとエステム比べても全く別物ですからね。。
値段重視ならエステム一択ではないかと

エステムは近くだけど、青梅街道と吉祥寺通りの交差点のとこだから、物件特徴がそもそも真逆だと思うよ。

ここ気になっています。現在上石神井住みです。みなさんおっしゃるように早く価格が出てほしいです。
ちなみに、上石神井駅含め、西武新宿線複数駅のの高架化計画が出ているのは皆さんご存知なのかな。。
現在、駅周辺は少しずつその土地計画によって空き地になっています。
まだまだ時間のかかる話ですが、駅前開発がこれから進むことを考えると、将来的に価値が上がりそうです。

>>1１８
複々線化が中止になったのでこれ以上の駅前開発はされないかと思いきや、高架化の計画は生きてたんですね！少し調べたら2038年に完了予定とのことで、大分先の話になるのでマンション自体の経年による価値下落も考えたら現段階ではそこまでリセールバリューに影響することでもないかも知れませんね。
高架化に伴っての駅前開発がどこまで行われるかにも寄ると思いますが（何かしら商業施設が出来るとか）、西武新宿線の高架化自体は踏切も減るしで嬉しいニュースですね。教えて頂きありがとうございます＾＾

>>117 マンション検討中さん
私もそう思います。しかも、エステムの場所だと学区も隣の石神井西小ですよね。三井の立野町計画の方が、学区も同じですし、建物の特徴的にも近くなりそうな気がしてます。

>>120 マンション検討中さん

ここの学区は立野小なのですね。そこそこ遠いですね。場所は圧倒的に三井が上だと思います。あとは値段次第ですね。どちらも楽しみです。

公式Twitter ができましたね。https://twitter.com/ct_zenpukuji?t=JlRV0SlFTdiUfCDXzC2pew&s=09

スーパーはどこも少し距離がありますね。買い物行くのには少し不便さがある可能性がありますがネットスーパー
などを利用してうまく生活する感じになりそうです。
小学校や中学校は１０分程度の距離なので通えなくはありません。
しかし、低学年の時期は距離があるので大変になってくるのかな？

物件から千川通りを上石神井駅寄りにちょっといくといなげやがありますね。ここが実質一番近いスーパーになりそうです。西武新宿線使いの方は上石神井駅の西友で買い物して帰る、といった感じでしょうか

このくらいの距離で少し遠いって…w

立野小もこの距離なら十分近いと思えちゃいますね…（＾＾；まぁ距離感覚はひとそれぞれですが

公式HP結構更新されましたね。この辺は説明会に出た人は知ってる情報なのかな。
細かいけどネット回線個別に引けるのはありがたい。

水回りを含めて、設備がしっかりとしている印象を受けました。
バスルームにはミストサウナ付きの浴室乾燥機がついているのですが
かなりエコ仕様なのだなというのが説明を見てわかりました。
長く住んでいく大切なマイホーム、間取りだけでなく設備は大切ですね。

設備良いですねー。設備面でコストコントロールをしてくる物件も多い中、ちゃんと付いていて欲しいのもが付いてる感あります。すみふさんなのでその分お値段にも乗っけて来そうではありますが

皆さんの予想平均坪単価は？

近隣大規模が330-340くらいで動いている中で（吉祥寺南側バス便のプラウドシティは350）、ここまでエントランス（二層吹き抜け、車寄せ）や設備（ディスポーザー、スラップシンク）と作り込んでいるマンション、かつ、すみふですから、平均坪単価400未満はありえないですね。ここが350とかで買えると思っている人は最近の上げ相場をしらなさすぎるかと。

>>131 マンション検討中さん
とは言えこの駅距離を冷静に考えるとスミフの演出に踊ってくれる検討者がどれだけ居るか考えれば結構微妙な心理戦になりそう。上のアンケートの様子を見ると本気の検討者以外が結構含まれてそうなのも踏まえて平均だと350万くらいでもありそう。

>>132 評判気になるさん
演出というか、荻窪バス便のパークホームズ杉並上荻が370でしたから、あちら杉並こちら練馬とはいえ善福寺公園隣接で、こちらは吉祥寺アクセスでもあるので、市況踏まえてもそれ以下出ることはすみふならありえないかと。

荻窪まで徒歩15分の物件とバス15分の物件を「荻窪バス便」でひと括りにするのはちょっと…w

ここのベンチマークはシティハウス小金井公園じゃないですかね
向こうは花小金井徒歩10分・武蔵小金井バス5分で今の売出しが坪260万てとこですから、これより5割も高かったら見向きもされないでしょう
せいぜい坪340というところでは

最寄りの公共交通機関がバスというのは別に気にならないのですが、
ここは朝の時間帯とかは混んで乗れないということはないんですかね？
電車と違ってそこは心配になるところですが。

>>134 匿名さん

133さんは一括りにはしてないと思いますよ。善福寺公園近接や吉祥寺アクセスを勘案して同じかそれ以上と言っているので、単純に荻窪駅最寄りの物件として比較するならパークホームズ荻窪上荻に分があるのではないでしょうか。
あとシティハウス小金井公園はエリアが違い過ぎるかと。それより中古のプラウドシティ吉祥寺（360）やパークホームズ吉祥寺北グランヴィラ（320）の方が参考になりませんかね。スミフと新築プレミアムを考えると360を超える可能性もあるかと。売れ行きとか気にしない会社ですからね。笑

ランドプランを見て不思議なのは、なぜ青梅街道沿いの近隣商業地域部分が駐車場とコリドーなのか。
この部分は建築制限が緩いので10階建て以上が可能なはず。
そこで容積を消化できていれば東西向きの共用廊下向かい合いは避けることができたのに。
なにか近所から言われたのかな？

スミフの不動産は高いなぁ

>>136 マンション検討中さん
スミフが売れ行き気にしない会社とか正気か？販管費(長期販売に掛かる諸費用含め)ガッツリと物件価格に乗せた上で売上計画ガチガチに設定するデベだぞ？パッと見の印象で考えてるのかもしれんが大間違い。

練馬区なのに高すぎでしょう

>>139 坪単価比較中さん

売れ行きは販売期間を指してました。その長期販売を前提としてるところね。販売や収支計画はスミフに限らずでしょ。

確かにスミフ物件は竣工後何年もかけて販売するスタイルで他社のように全く売り急ぎませんよね。
実際直近の決算で8期連続で最高益を更新していると聞きますし、今後も強気の販売スタイルでやっていくのでしょう。

>>142 匿名さん 晴海のタワマンとか竣工から5年くらい建ってますけど売ってますしね

この辺の日商エステムと三井のマンションはいつごろ販売開始なのかしら。

>>144 匿名さん
日商エステムは環境的に対象外なのでわかりませんが、三井は早くても来年以降って言ってましたよー

>>145 匿名さん

エステムの立地もここも大差なくないですか？

>>146 マンション掲示板さん そうですね

>>146 マンション掲示板さん

大差ない？
そう感じる方はエステムへどうぞ。
ここの閑静な環境が乱されますので。

>>146 マンション掲示板さん
駅からの距離とかは大差ないですが、青梅街道と吉祥寺通りの交差点のところが私たちにとっては環境的に好みではないので、環境を重視されない場合は大差がないと思います。

関町なんだ・・杉並区善福寺ならよかった

そうなんだよね。練馬区長に吉祥寺関町に変更のお願いの手紙を書いたら、無視されました。。。

>>151 匿名さん 当たり前だ！w

練馬区南田中→南ヶ丘、土支田→西光が丘に町名変更されないかね

すみふなら杉並区になると価格がもっと大変なことになりそうw

>>153 マンコミュファンさん
そうなんだよね。吉祥寺関町も、高所得層が住むようになるだろから、住民税も増えるだろうし、地価も上がるから、固定資産税も増えるかも？しれないしね。って書いたのだけれどね。光が丘地区もあるんですね。

説明会で話を聞きましたが大規模な割に予定されている管理費が安くなくて驚きました。大した共有設備ないのに何にお金がかかるんでしょうね。

>>156 通りがかりさん
この規模ながら低層なので面積あるので、植栽管理に地味にコスト掛かるのかもしれないですね。管理費の一番の金食い虫は人件費なので。

>>156 通りがかりさん
安くないんですね。個人的には管理費修繕積立金合わせて22000～24000くらいに収まっててほしいですが、無理かなー

>>156 通りがかりさん
管理費や修繕金は組合に入ってくるお金なので安い方が不安になりませんか？
タワマンとか修繕が足りないとかよく聞くじゃないですか…
今は昔と物価も人件費も違うから、昔と同じ金額であれば質は下がるということだ思いますよ。

物件価格はともかく、管理費は儲ける為のお金でないから、時代の流れ的にある程度仕方ないんでしょうね。

あまり盛り上がってないですね。
やはり値段がネック？

>>158 マンション掲示板さん
スミフさんは初期修繕積立金は低めの設定なので管理費修繕積立金合わせてちょっと低めに考えて400円/m2くらいじゃないかな？なのでここは占有面積狭いので27,000-28,000円程度かなと。

7000万台だとすると少し割高感ありますかね。

>>163 名無しさん
7000万台のどのレンジかってのはありますが、坪330万ほどと考えれば今の相場と現時点で公開されているここの仕様を考えれば一般的な気もします。
ここに限りませんが、検討時には>>162 坪単価比較中さん が書いてる通り5年後-20年後の修繕積立金(ざっくり5年毎に平米60円くらい上がる感じ？)と固定資産税も考慮して支払いに無理が無いかよく確認ですね。営業はそこまで親切に教えてくれませんから。

西武新宿線沿線で、且つ駅徒歩11分をどう捉えるかですよね。
その分、善福寺や吉祥寺を前面に押し出しているのでしょうが。

>>164 今は別のスミフマンションさん

330万なら相場と比べても安い方かと。
スミフですし370万～という感じではないでしょうか。

周辺相場より大分高く設定してきましたね。スミフブランドと仕様の良さを考慮してもこの立地でこの価格帯は売れるのか？

駅近でもないですし、賃貸も中々厳しそうですよね。

>>167 マンション検討中さん

あっ、すみません。
あくまで私の想像です。

前に話題に上がっていたエステムのマンションはまだ情報出てないですかね？価格次第ではそちらも検討したいところです。

>>170 名無しさん

出てこないですね。
企業サイトも見ましたが情報ありませんでした。
というか、この会社は投資物件がメインのようですね。

>>170 名無しさん
投資マンションの営業はいい加減なのも多いので、エステムよりも立野町の三井が気になるところです。

>>172
まだ未発表ですよね？

金額はこれからなので何ともですが、低層なのに地下住戸を作らなかった点はすみふさんにしては意外というか評価ポイントですね

外廊下である点、
中庭の植栽、
この辺がチープにならなければ良いですね

>>174 検討板ユーザーさん
ここで地下住戸設定したらそれこそ売れないという判断でしょう。相場からかけ離れた価格設定するでしょうから、そうなると余計に地下住戸とそれ以外との価格差が極端に設定せざるを得なくなり、理屈で説明出来なくなる(=自社の無茶値付けを認めざるを得ない)。

>>176 マンション比較中さん
相場からかけ離れた値付けですか…
7000万台前半くらいなら、妥当かと思いますがもう少し高いですかね。

>>173 名無しさん

三井の立野町は11月の着工ですね。間もなく広告も開始すると思いますが。

>>176 マンション比較中さん
別の考え方すれば、地下住戸設定しなくても十分利益の取れる用地取得費用だったり、ガッツリ利益乗せた販売予定してるって事だね。営利企業である以上は当然だし需給関係で納得する人だけ買えば良いわけだから間違いでは無いんだろうが。

>>179 匿名さん

地下つくった方が平均単価は下げられますからね。ザ・パークハウス石神井公園テラスやパークホームズ吉祥寺北グランヴィラでも地下テラスは人気ですぐに完売してました。値付けさえ間違えなければ、寧ろ売りやすくなると思いますけどね。

>>180 マンション検討中さん
パークホームズ吉祥寺北グランヴィラと比較して、どうですかね。造りや重厚感など。

>>181 匿名さん

すみません。勉強不足で詳細把握できていないのですが、さすがにこちらが上ではないでしょうか。スミフは高いけど、デザインや仕様は見合ったものをつくる印象があります。

>>182 マンコミュファンさん
ありがとうございます。あとは、立野町に出来る新しい三井のマンション次第ですかね。

パークホームズ吉祥寺北グランヴィラの中古もなかなに強気な値段設定になってますね…ほんの一年前でももっと安く出ていたのですが

>>184 検討板ユーザーさん
どれぐらいで出ていましたか？

>>185 名無しさん

3LDK76平米の地下テラス南向きが7480万円で出ていますね。これ見ると、ここは8000万超えるかもしれませんね。

>>186 検討板ユーザーさん
仮に8000万超えるとしてもせめて同条件(南向き)の部屋ですよね？
平均価格帯が8000万になってくると違和感を感じてしまいます。

>>186 検討板ユーザーさん
中古の欲をかいた売出価格と成約価格は別物ですからね。ここの残念なところはこれだけ駅距離あるのに最大70m2という貧弱な広さ…。画一的なサイズを並べるのが一番戸数稼げて狭い方がグロス価格も上げやすいってのは分かるが、わざわざここを選んでこんな広さではファミリー層だと子どもが育って来たら手狭になるのが目に見えてる。かと言ってその頃に簡単に住替えに踏み切れるような物件でもないし、この広さで長期的に住めることが確定出来る層しかハッピーにならなそう。

>>188 坪単価比較中さん
確かに65-70平米は我慢出来てせいぜい3人家族までだろうな。築10年20年となれば既存中古と比較されるわけだし、だったら最初から75-85平米くらいの中古選んだ方が結局は長く住めそう。絶対新築派はそういう選択は出来ないんだろうけど。

>>189 通りすがりさん
そこは選択ですよね。狭くても我慢するのか、他のエリアを探すのか。

広いと高くて買えない??安いエリアまで下りたくない??中古も築浅は同じような広さしかないし、古くて広いのはあっても設備や構造に不安がある…買えない負の連鎖ですね（笑）

全てを満たす１００点満点の物件は存在しませんから、自分の中で譲れないモノに優先順位を付けてどこかで妥協点を見出すしかないですよね。

67平米でこの間取りなら十分4人家族も可能だと思いますよ。
寧ろ、子供が家を出て行った後も住むなら、これくらいが良いという考えもありますね。

>>193 eマンションさん
「この間取り」って、まだ間取り情報出てないですよね。。。

>>193 eマンションさん
てか、子どもが家を出るまでの20年近くを窮屈な思いして過ごすのってどうなんでしょう。都心の狭いマンションからの住替えなら耐えられるのかもですが、この場所だったら75m2から80m2くらいの部屋あっても良いのになと思います。

>>194 評判気になるさん
説明会等では出てるみたいですね。

>>195 評判気になるさん
難しいですよね。
子供が小さいうちは、そんなに手狭感は感じないのかなとも思います。本当に窮屈な時期というのは数年程度かなあ

説明会参加するといろいろ資料見られますよ！
オンラインだから家から出ずに楽チンでした！

>>198 マンション検討中さん
値段のイメージはどんな感じでした？
やっぱり強気に感じましたか？

>>199 名無しさん
少しお高めでしたが、掲示板で出ていた吉祥寺グランヴィラの中古もいい値段ですし、西武線の北に行くと中央線に出るのは難しいので妥当な線ではないでしょうか。
我が家のイメージより気持ち高いですが、納得はできるかなという感じです。