シティタワーズ板橋大山ノースタワー/サウスタワー

ここ、軽く坪500超えて行くか

板橋区の長谷工タワマンだから、坪単価は500万円はありえない。足立区や葛飾区の駅近タワマンと同レベルの坪単価300万円台後半と予想。条件が良い部屋で坪単価400万円くらいでしょう。それでも板橋区にしてはかなり高い水準ですが。

>>2 eマンションさん
そういえば長谷工は最近タワーの実績が多いね。白○ザスカイ、ブリリア浜○宮、ブランズタワー○浦、ローレルルネ浜○町...全部港区の高速直結、ドブ川直結物件だけど、残念。

駅徒歩7分のザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜が平均坪単価350～360くらいみたいですから、駅近×再開発×タワー×住友のここは坪380～400くらいが平均じゃないでしょうか？

池袋物件が坪500以上、要町が坪460、椎名町が坪420が平均なので、ここは条件いいところで坪420くらいで平均が坪380～400が妥当ラインかとは思います

大山で400か。あの商店街で400払えるやついるんかな。

大山周辺は大型病院も複数あったり、このあたりに住む理由のある高予算層(医者等)は意外といるので、このあたりの層を引き込める魅力的なプロダクトになっているかは注目ですね

>>7 マンション検討中さん

無理でしょうね。
サウスでも最大70平米、ノースだと最大でも60㎡台です。
スミフお得意の面積圧縮＆高単価タワー。
５～６年かけて売るんじゃないですか？

シティタワーズブランドとして売り出すなら、角部屋は80平米はあると思っていたが意外。
60平米台中心ということは、大山で5-6年かけて売るとしても、1億円未満で買えるアピールをしたいんだろうね。

なるほど一旦は400で様子みて、ジワジワ上げていく作戦か。

>>8 ご近所さん
サウスで最大70㎡、ノースで最大60㎡台は第一期よ概要としての開示なので全体概要としての最大面積はまだ不明ですね。それでも小さめが主流なんでしょうね

タワーだとプレミアムプランがあるのを期待してる方も多そうです。
どちらの棟か分かりませんが全体像を見ると最上階でも普通の広さの部屋の様子ですね。
それでコンパクトタイプだとちょっと残念に思ってしまうところかもしれません。
物件概要を見ると非分譲がどちらも多いですがこういうマンションの非分譲だと賃貸の部屋ということでしょうか？
それとも地権者さんですかね？

再開発計画なので、たぶん地権者の分でしょう
住むのか貸すのかはそれぞれ地権者の自由だと思います

1LDKは1期では無いってことなのか、そもそも無いのか..

1LDKは無いのかも
https://www.sumu-lab.com/archives/31484/

ここ検討される方はどのあたり他に並行検討されてますか？
私はザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜と、最近HPがアップされたザ・タワー十条が気になっています。この物件の詳細情報も早く出てくることを期待しています

>>16 マンション検討中さん

大楠の杜はタワマンとコンセプトが違うのでどちらが自分に合ってるかですね。
タワマンが良いのか？庭園のある他にはないコンセプトのマンションが良いのか？
それと大楠の杜はすでに販売済みの部屋とこれから販売する部屋があるので、この物件とは販売時期がずれていますね。
大楠の購入を考えているのなら早く動いた方が良いと思います。

みなさん、他どこを検討してるんですか？

14様15様
物件概要を見ると、間取りは2LD・K～3LD・Kと記載されていますので
1LDKはないかもしれませんが、専有面積は53.27m2～72.01m2と狭いですね。
一人暮らしやdinksも十分に検討できるかもしれません。

>>20
やはり間取りと面積帯はそうなりますかね
しかも70m2台の3LDKはサウスタワーで、販売はかなり
先になりますね

ザ・タワー十条と比較してオープン情報も少なく、HPデザインもダサくて盛り上がりませんね。。

ここ資料請求後何か動きあった人いますか？沈黙状態ですか？

>>19 匿名さん
十条に比べると、かなり劣るかな。十条が高値完売した後、ここが高値追随して撃沈すると見ています。

>>24 マンコミュファンさん

でもここは専有面積圧縮してるから、見た目の総額だと安くなるんじゃ？
あまり研究しない人なら飛びつくかもよ？

>>25 匿名さん
総戸数もかなり多いからね。すみふらしく3,4年かけて完売するのでしよう。雰囲気、板橋本町のツインに似ているね。

いつでるか発表ないけど、計画上はここと少し遅れてくらいの入居でピッコロスクエアの再開発タワー(シティタワーズより+2分くらいの位置)も出てくるからかなりの長期戦かもしれませんね

ピッコロスクエアは計画段階では2028とかでしたかね
ここの販売が何年か続くと、重なってくる可能性ありますね。けど今探しててピッコロ待つって人はあまりいないのでは。パークハウス、シティタワーと特徴の違う大規模が出揃ってるのをスルーして待つほどのものなのか未知ですし。

ここのHPのコンセプトコピーどこかの＊＊＊＊みたいですごく嫌なのは私だけでしょうか…。物件として気になっていただけに、残念な気持ちで一杯です。

>>29 マンション検討中さん

「東京に新たな活気を」がですか？
ぜんぜんそうは感じませんけど。

>>31 匿名さん
ボディコピーの幸せにお導きする感じですね

情報が少なすぎて何とも言えませんが、駅から4分の好立地ですから資産価値も高いんだろうなという予測はできるでしょうか。

2022年10月下旬販売開始予定なんですか、どうりでまだ情報が公開されていないわけですね。まだ当分販売価格や戸数なども公開されないでしょう。プランやデザインくらいは早めに見たいものですが。

サウスタワーの方なんて、2024年1月下旬販売開始予定なんですね。どれだけ待つのかという感じがしますが、購入が先のほうが都合の良い人には早めの予告は計画しやすいかもしれませんね。

面積が抑えめなのは残念ですが、十条が高すぎてスルーという人は多少取り込めるのかもね
大雑把に面積と単価を5%ずつおさえれば、グロス10%オフで供給できるわけだし

>>34 マンション検討中さん
板橋大山66平米坪380だったら7600万円
十条70平米坪400だったら8500万円
仮にこのくらいならかなり差はありますからね

ありそうですね
十条が実際400で来れば、後発のこちらはそのあたりに設定して来るかも

>>36 マンション掲示板さん
ただ住友なのでいつの間にか十条より単価高い、5年くらいかけてじっくり売りますとかもあるので、実際価格でるまで読むのはむずかしいですがね。。

駅から近いから需要はあるのかなと予想しています。
ただ、価格帯は案外高額ですが、板橋区の地価は年々上がっているということを考えると大幅に損をするということはないんじゃないでしょうか。
価格が高く平米数も狭いというところから見るとファミリーにはなかなか手が出なそうですね。

少し駅から離れた戸建てやマンションの方が広くて低価格で住めますし。

金利が上がったら、目も当てられないぐらいに暴落するマンションになると予想。要町で420だから、300-350ぐらいで、金利が上がって250-300まで購入後に下落、とみてます。

>>39 評判気になるさん
あなたは買わないことをおすすめします

>>39 評判気になるさん

暴落するなら湾岸エリアのほうがひどいんじゃない？
どうしてここが下落するの？

ここやもうひとつの再開発が出来てくると、大山は改めて板橋区の中心という感じになってくるでしょうか。
板橋区って、コアの町が分かりにくいイメージですよね。
その名の板橋駅は半分豊島区だし、板橋区役所もザ・センターって感じは無いですし。

このあたりが急激に暴落するということはないんじゃないでしょうか？昔からある土地だし、
住宅街になっていて再開発地域ではないので、急に暴落する地域ではないと思いますが。
ファミリー世帯にも人気の地域なので、都心から移り住むという方も多いんじゃないでしょうか。
板橋区は比較的安価に住めるという利点がありますから。

シティハウスシリーズならバルコニーにミニシンクがあるのが個人的すごく魅力感じますが、シティタワーならミニシンクあるのでしょうか？

少しずつHPの公開情報が公開されてきてますね！
はやく建物関連をみたい、、！

>>44
マンションブランドごとの違いはよくわかりませんが、タワータイプのマンションだとベランダのシンクってあまり無いような

>>44 マンション検討中さん
住友ならスロップシンクあるかもしれませんが、ここにあるかは誰もわからないので情報でるまで待ちましょうか

公式ＨＰ更新されたんですね。
外観は過去にも公開されていたようですが、いい感じじゃないですか？
他にも町の情報がかなり盛り込まれて、何気に大山の開発計画をまとめて見るにはここの公式が一番整ってるんじゃないかと（笑）

>>41 名無しさん

勝どきとかヤバいよ。

情報が少ないからかここは掲示板の人気がないですね。でてる情報も十条のタワマンのほうがイケてる雰囲気ですし。

公式HPで公開されていたアクセスとロケーションの話、見れなくなってしまってますが何かあったんですかね？

>>51
TOPなどからのリンクが切れているようですね。ページ自体は今も見られました。リンクのし忘れでしょうか。
Google検索でHAPPY LIFEというリンクからなら飛べました。

52ですが、保存していたリンクが404エラーに変わっていました。公式が意図的に消したんでしょうね。
まだ載せちゃいけない内容でもあったのでしょうか。地元との揉め事とかじゃなければ良いのですが。

そうですか、ＨＰ情報消えてしまったんですね
前に見れた時は駅とか道路とかいろんな情報を網羅してたから、全部を同期させていくのは大変なのかもしれませんね

何も情報が確認できなくなっていますね。
駅近物件なので詳細をみたいのですがホームページの改修でしょうか。
すぐに解消されてくれれば良いのでしょうが。

>>42 マンション検討中さん
練馬区が板橋区から独立する前は、
区役所までたどり着くのに大変でしたでしょうね…。

ホームページはコンセプトしか見ることができません。
何かあったんですか？

サウスタワーとノースタワーの2棟、どちらが人気なのかと思っています。
現地案内図は見ることができました。
2022年10月下旬販売開始予定なので、ゆっくり気長に待ちます！

販売まで半年以上？ありますし、気長に待つしかないですね
人気は間違いなくサウスになると思いますが、こちらはノースよりさらに販売が後ろのようですね

>>57 匿名さん
人気は価格などの他条件もあるのでなんともわからないですが、条件が良いのはサウスですね。
駅距離・駅アプローチ・住戸向き・眺望(南向きが遮るものなく抜ける&池袋夜景)ですからね。あと共用施設が２つの棟で相互利用できないので、内容未定ですが、サウスのほうが規模は大きいので共用施設も充実してそうですしね。

ここは高そうだね。400はいかないと思うけど。

>>59さん
>>条件が良いのはサウスですね。
教えていただきありがとうございます！
共用施設、相互利用できないんですか・・・ちょっと残念です。確かに他の棟から来られるとセキュリティの問題がありそうです。

共用施設は、ジムがあると嬉しいです。管理費が少し高くなってしまいそうですが、タワー内ですべて完結するならありがたいですよね！

非分譲の戸数が思ったより多いけど、
商店街のみなさまやら地権者さんが
それだけたくさんいらっしゃるということか…
土地の登記簿を取ればわかることだけども…

５４／３２７=１６.５%
既存住宅街で権利者が集まって行う再開発としてはむしろ低い部類では

１８４／５７８=３１.８%十条

地上25階建の地下2階建という記載がありますが、
地下には何があるのでしょうか？
駐車場がそれなりに確保されていたら地下なのかな？と思いましたが、
そういった記載も確認できませんでしたので。

>>64 匿名さん
一般的なタワマンのスタイルだとすれば、地下2階は電気設備(入れない場所)、地下1階は駐輪場・駐車場(機械駐入り口)・ごみ収集場とかでしょうね。
住戸の広さ・駅距離などを鑑みると駐車場の数は多くないと思っています。

大学病院付近のバラックは一掃されたのかな？

駅前のコーヒーショップの裏手などを散策してみると面白いですね。
踏切の手前のパチンコ屋さんでしたっけ？
トラックが突っ込んだ事件があったのは。

>>67 匿名さん
駅の高架化で再開発されてなくなるあたりですね

>>66 名無しさん

大楠でも書き込んでるけど、何がしたいの？

先日初めてハッピーロードを歩きましたが、買い物客の自転車が無法状態で怖かったです。とにかくガンガン突っ込んでくるので唖然としました。まるでベトナムみたい。あれが日常なのでしょうか。

>>70 匿名さん
何度か足を運びましたが今のところ危険を感じる自転車には幸でくわしていません。時間帯によって自転車禁止している影響でしょうか？とはいえあれだけ人がいるので危険な自転車も一定いるでしょうね。。
また自転車は降りて歩くようにプラカードを持って歩いて呼びかけているボランティア？の方も見受けられます。一定そういう危険な方がいる裏返しですが、街としても対策しようとしているところもうかがえます。これが許容できるかはその人次第ですね。

構造的にとても自転車で走れない十条なんかと比べると、こちらは商店街の道幅が広めで、やろうと思えば走れてしまう。最近は禁止とされているが、ずっと前のそれが普通だった時代から乗ってた年配層で意識を変えられない人はいるかもね。

ノースタワーもサウスタワーもずいぶん先の販売予定なのですね。
特に条件が良いとの話題があがっているサウスタワーは、2024年1月下旬販売開始予定。
ってことは、再来年になるのかな。
待ち遠しいことです。
サウスタワー狙いの方は、先に販売される（2022年10月下旬販売開始予定）のノースタワーの様子を見つつ検討していくことになるのかな。
比較検討できるっていうのもわるくはないかもしれませんけど、この先、物価はかなり変動していくような気もしますから、価格はあまり参考にならないかも？

THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）、オンラインプロジェクト発表動画。
1期は26-39階を販売予定。予定価格は30階 72.11平米 10,200万円台（坪約470万円）、30階 角 78.13平米 11,500万円台（坪約490万円）

十条タワマンは
2LDK 58.23㎡
26階 8200万円台 坪465

3LDK 66.52㎡
26階 9200万円台 坪457

3LDK 72.11㎡
30階 10200万円台 坪467

3LDK 78.13㎡ 角
30階 11500万円台 坪486

ですね。果たしてこちらはいくらでしょうか。

>>76 匿名さん
そこを超えてくるのがスミフです。450以下はないでしょうね。それより上は全然あり得そうですが。

こちらも早く情報が欲しいですね。さすがにノースからなので450は行かないで欲しいです。
10月下旬販売開始だと、どういうスケジュールになるんでしょう。6月頃には情報が出始めるのかな。HPから削除されていたロケーションとかは、しれっと戻っているようですが。

川越街道の拡張は無理そうだね…

道路拡張？どこの話かな？

十条は450を平然と超えてくるのか、高すぎだろ…
まじでここはやく情報くれー
でないと大楠の杜買っちまいそうだ

気休めになるかわかりませんが、十条は一応高層階限定の価格ですよね。ここは、眺望が十条ほど恵まれない点、そもそもそれほど高層ではない点で、もう少し優しい価格を期待したいですが、まあ平均で大楠を超えるのは間違いないですよね。大楠の駅距離と川越街道、評判がいまひとつの室内構造とかがあまりマイナスにならないなら、それもアリじゃないですかね。

やはり比較するためにももっと情報がほしいですね
間取りだけでも見せてほしい

>>81 マンション検討中さん

今の市況かつすみふ物件だから400は超えてくるでしょう。タワマン駅近にそれほどこだわらないなら大楠買った方が良さそうですよ。

川越街道は、渋滞する時はすごく混むからなぁ…

普通に考えて十条より安いわけないでしょ笑
@500は超える覚悟を持って私は待ってます。

>>86 マンション検討中さん
すごいですね。
板橋区の池袋で乗換必須の東上線の徒歩4分物件で
坪500以上ですか（笑）

>>86 マンション検討中さん
最も条件の良い住戸などで［@500超え］はある可能性は高いかと思いますが、平均でいえば@400代のどこかでしょう。ブリリアタワー池袋Westで@500ちょっとの世界線なので。
また十条と大山の比較の場合、電車アクセス力・駅徒歩・物件規模（それに伴うランドマーク性・共用部分の充実・眺望のひらけ方など）において十条の方が上。他条件は同じ程度なので十条タワマンの方が高額でしかるべきかと。こちらのマンションのほうが広さが狭めが多い分、坪単価は多少のりやすいかもしれませんがね

88さんの意見が妥当だと思います。
さすがに平均500超えは無茶でしょう。
それなら十条や他を買います。
面積が狭めなのとスミフなのを考慮しても、
十条と同じかプラス少しで400台辺りの着地じゃないですかね。

>>88 マンション検討中さん

東上線の方が空いてて快適だよ。

食品の買い出しは大曽ストアがメインになるでしょうか？
一度も利用した事がないので品揃えとかがわからないのですが、
一般的なスーパーとそれほど変わらないものでしょうか

>>91
どなたかが以前書いていた情報の転記です。
シティタワーズですとOKは少し距離があるかもしれません。品揃えは分かりません。
肉→駅前の大山ミートか大谷口のOKストア
魚→みらべるが最高。駅前の渡辺鮮魚も刺身はよし
野菜→大東青果がメインで、たまにみらべる
調味料→大谷口OKストア
その他→三代目茂蔵の豆腐がオススメ

>>92 通りがかりさん
みらべるって道路拡張時になくなりますよね？きだと。新しくいい感じのスーパーできることに期待してます

サミット、イイダ、よしや、みらべる、まいばすけっと、ビッグエー、とりあえずオーケーよりずっと近くにこれだけある。

オーケー行くのと等距離くらいだと、ドンキ、仲宿のライフなども行ける。それから南町にマルエツと無印が出店計画中。
オーケー以下は自転車必須。

まあこの再開発でテナントにスーパーが入ってくれれば、それこそ願ったり叶ったりって感じですね。

>>93 みらべる無くなるんですね。確かに道路のできる辺りですね。イイダもピッコロで無くなりましたっけ。
ただ、クロスポイントの下に入りますかね？商店街との共存を謳っているのに、それこそ商店街の店を潰しかねない気もしますし。高級路線のスーパーで棲み分けするならありなのでしょうか。

>>96 通りがかりさん

再開発でミラベルもイイダもなくなるからそれなりの規模のスーパーが入るんじゃないかな？

イイダもなくなるんですね、知らなかった
改装したばかりなのにもったいない
でも一気に人口増えますし大手のスーパー入る可能性大ですね
自分は西友がいいです、生鮮食品は駅前で買うので

>>97
それを期待したいですね！公式の情報待ちかな。
ちなみに十条タワーの担当さんから伺いましたが、こちらが情報を出し始めるのは6月だそうです。

ここ、ピッコロスクエア、駅の高架化等々
言うまでもなく、高所得者が大量に入ってくるからスーパーの質も変わってくるね。

>>97 匿名さん
えぇ～！コモディイイダも無くなっちゃうの？！
近くの和菓子屋さんは、どうなるんだろう…。

>>101 名無しさん

97ですが、ピッコロスクェアの計画は今年はっきりしてくるんじゃないかな？
板橋区のピッコロスクェア計画を見るとイイダも開発範囲に入ってたと思うよ。
ピッコロスクェアのタワマンの下に商業施設が入る計画だからスーパーとかコンビニが入るかもしれないね。

もうコンビニはおなかいっぱいなのでしっかりとした大型スーパーがいいですね
サミットくらいの規模のが来ることを期待！

道にスチールの台を常設して
お弁当や惣菜売ってる中華な民族衣装のお店はいらないけど、
和菓子屋さんは残って欲しい…

個人的には購買頻度でいったら
中華>>和菓子かなぁ
能力的にも
中華若年層>>>和製団塊

>>105 検討板ユーザーさん
イイダの近くの和菓子屋さんは、お団子がおすすめ。
小ぶりのおにぎりも美味しいよ。

>>93 マンション検討中さん
みらべる、お魚の目利きがいらっしゃるのか、
新鮮で変わったのがあるので便利だったんだけど無くなるのか…。

最寄り駅も近いですし、商店街沿いにあるので
買い物も便利でいいですよね。
住みやすい昔ながらの街並みって感じでしょうか。
まだ価格などの詳細が出てないのですが、
資料を取り寄せされた方いらっしゃいますか？

今年度子供が生まれるので子育て支援施設ができるのはありがたいですね
児童館とかなのかな？それとも大病院が近いし一時保育、病児保育専用施設かな？

>>108
HPが公開してすぐに資料請求しましたがまだ何もありません。6月からのようですよ。
>>109
クロスポイントの以前の資料に、保育園の誘致を目指していると書いてあった気がします。
タワマン4棟などで急増する需要に対応とか。

ザ・タワー十条が価格高すぎて荒れてるようですね、、あちらの状況がこちらのタワーにも影響すると思うので注目です。こちらは平均坪400前半を期待していますがいかに。。

>>111 マンション検討中さん

坪420位じゃないかな？根拠はないけど。

十条であれはやばいよね、この時期に買うことを強いられてる人がかわいそう
10年前ならどれだけ良かったか

ここも相当に高いでしょうね。ブロガーに批判されて、結果ここが荒れるとか勘弁してほしい...本人に他意はなくても、悪ノリするその他大勢がいたりするし。
まあJRでも駅直でもないので、注目度ももう少し抑えめとは思いますが。

こちらの住友が東急より安い価格でだすとは思えないですね。。私鉄各駅停車駅で池袋止まり・駅距離という差があっても、売り急がない会社ですし、専有面積小さければ450は軽く越えそうです。

十条はコストカットがひどいですしね
あれは駅近にあぐらかいてますよ
ここがどんな感じかまだわかりませんが、駅徒歩数分なのでそこまでカットしてこないことを祈ります
逆にカットされなさすぎて高いのも困りものですが

>>116 検討板ユーザーさん
十条のコストカットって何ですか？何をコストカットしているのか具体的に教えて下さい。

450～470くらいじゃないの普通に。

>>116はなんでここでそれを聞く？不動産会社に聞けよ
せめて別スレでやってくれ
TTJの話題でここも荒らすのはマジ勘弁

>>119 名無しさん
下品だな。他でやってくれ。

>>102 匿名さん
板橋区　大山町　ピッコロ・スクエア周辺地区
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/machidukuri/chiiki/1006312/1...
５月１１日開催の板橋区議会報告会で
進捗状況が聞けるかな？
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/kugikai/nenpo/1027645/index.html

>>121 名無しさん
以前に参加したときはじゆうにしつもんできましたね
今回はどうなんだろ？
仕事のため今回はいけないので参加したら教えてください

>>119 名無しさん
昔、大楠ノ杜の板でも、しつこく飛鳥山ネタを熱弁し続ける奴がいたな。

指摘をされても、こんな有益な話を理解できない奴はアホだと言わんばかりの悪態をついていたな。

スレ違いを指摘されたら、他の人がウンザリしている証拠。

静かに退出しましょう。

大山駅の上り方面改札口を出た途端、
路上に看板だらけ！

文化会館までの道の両側に
さまざまな商品の陳列、大型の看板を路上に設置、
自転車を無造作に駐輪…。

ハッピーロード側のお店だけじゃなくって、
線路の反対側も、こんなありさまなのか…

>>124
色んなところで似たようなこと書き散らしてる人ですよね？近隣物件の掲示板を合わせてチェックしてる検討者は多いと思います。正直飽き飽きです...

>>125 マンコミュファンさん

本当にそうですよね。
私もシティハウス西池袋で、恐らく124と同じ人だと思う書き込みを見ました。
物件の周辺環境の悪さを指摘するのも結構ですが、125さんの言うように飽き飽きです。あそこでも注意されたでしょう？

ご存じない方へ
124さんは、路上販売や店舗のはみ出し営業など道路の不法占拠が許せない性分のようで、物件の周辺にそのような場所があることを指摘し、自作自演かもしれませんが警察や行政の怠慢のような話にもっていきたいようです。ほとんどの人が関心のないやり取りが何回も続くので、反応しないことが一番かと思います。しばらくすると、また同じような書き込みを繰り返すこともありますが。

大山と小竹向原だと、どちらの立地が優位だと思いますか？

国土交通省　　不法占用の現状等について
https://www.mlit.go.jp/road/ir/ir-council/senyou_bukai/pdf/2.pdf

>>127 マンション検討中さん
路線　小竹向原 > 大山
池袋距離　小竹向原 = 大山
生活利便　小竹向原 < 大山
発展性(再開発)　小竹向原 < 大山
のような感じで拮抗してるイメージです。

足元の繁華性を求めたら大山だし、足元は必要最低限の落ち着いた環境で外へのフットワークを求めたら小竹向原。

>>127 マンション検討中さん
優位の基準は人それぞれですが、
ハザードマップで確認するもの大事かと思います。

>>129 マンション検討中さん

大山に一票！東上線の各駅は意外と空いてて快適。乗り換えについてもJRメトロともに近い。
小竹向原は駅力のなさがとても残念。。

>>131 マンション検討中さん

131さんの考える駅力とは、路線力は別物ですか？

>>132 マンション検討中さん

駅力とは、周辺の街の人気が高く、魅力的であるかを示す言葉であり、簡単に言うと「駅周辺の街が栄えているかいないか」の指標となります。

アクセスで考えると小竹向原は無双ですね。
エリアによっては高級住宅街でもある。
地理的には近いけど、直接比べるには違いが多いかもね。
ここでは小竹ではなくて十条が話題に出やすいのが象徴的かも。

椎名町も、◎駅力　×路線力　ですかね

>>135 マンション検討中さん
椎名町は駅力より池袋距離(自転車使って生活圏内・頑張れば歩ける)のほうが大きいかと思います

大山の場合は椎名町より江古田の方が似てるかな？
椎名町は要町と似て、商圏としてはほぼ池袋に吸収されてる感じ。
小竹は駅周りが発展しなかったというより、ああいう街にしたくてなってる面も強いのかと。

ここ数年大山の近隣地としては、プラウドが中村橋、椎名町、小竹向原、平和台と、ここでみなさんの言う駅力が高めの立地を攻めていますね。でも、大山のほうが総合力高いですよ。

＞１３８
＞ここ数年大山の近隣地としては、プラウドが中村橋、椎名町、小竹向原、平和台と、ここでみなさんの言う駅力が高めの立地を攻めていますね。
＞でも、大山のほうが総合力高いですよ。

プラウド物件は、ブランド力で売れているのかと思っていましたが
駅力というものがあるのですね。
たしかに駅ごとに特徴ありますものね。
大山の総合力はどういうところか具体的に教えていただけると参考になるのですが。

>>139 匿名さん

大山、中村橋、椎名町、小竹向原、平和台を比較対象として勝手な思いを書きます。笑って読み流してください。

駅力（駅周辺の活力・活性化の観点）
　〇大山・中村橋・椎名町・平和台
　△小竹向原

物件価格（これまでの価格）
　〇大山・中村橋・小竹向原・平和台
　×椎名町

路線力
　〇小竹向原・平和台・中村橋（東京メトロ直通）
　△大山（池袋の乗換まあまあ便利）
　×椎名町

ビッグターミナル池袋への至近性
　〇椎名町・大山
　△小竹向原
　×中村橋・平和台

〇2点
△1点
×0点

結果
大　山：7点　総合チャンピオン？？
中村橋：6点
平和台：6点
小竹向原：6点
椎名町：4点

スーパーとかコンビニとかが近いというのはもちろん便利なんですけど、
ここみたいに商店街が身近にあるというのがいいですね。
正直どれだけ利用するものなのかは実際に暮らしてみなければわからないんですが、
想像する限りでは楽しそうに思います。

田中屋さん、道路の整備で3月に閉店してたのか……
98年もの歴史があったとは…。
https://mobile.twitter.com/konoyuki0130/status/1501802595190464514?ref...
東京都都市整備局
都市計画道路補助26号線　大山中央地区
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/endou/ooyama.html

>>140 ご近所さん
平和台は駅力イマイチだし、距離もある。3点くらいだと思いますよ。成増、赤塚と比較した方がよさそう。

>>143
広域の検討者だと、地下鉄直通×2本の魅力はかなり大きいと思うけど、どうでしょうか。池袋乗り換え必須の時点で候補から外す人も結構いるかと。
大楠はそれでも順調に売れてるようですけどね。

>>144 マンション検討中さん
まあ乗り換えある時点で×な人もいるでしょうね。
ただ平和台ほど離れると大山から池袋乗り換えしても大山の方が早い可能性あるくらいですからね。
あとは石神井公園とかですかね、比較がありそうなのは。

>>145
東上線池袋乗り換えは、動線に恵まれて便利ですよね。
使ってみないとわからない、カタログスペックでは訴求しにくいポイントだと思います。

>>144 マンション検討中さん
路線アクセス的については、来年から東急相鉄新線開業で、新横浜まで乗換無しで行けるようになるので副都心線は有能ですよ。ちなみに西武は直通運転しないので、練馬や石神井公園よりも氷川台、平和台、メトロ赤塚・成増の方が広域ネットワークの観点で評価上ですね。出張や行楽で新幹線使う層も多いので。

東上線の大山の区間は上記のような発展性ないけど、大山駅周辺の再開発駅力向上はポジ要素で街の歴史や性質的に23区内で最近再開発著しい亀戸に近いもの感じますね、個人的に。

>>147 電車マニアさん
副都心線は意外と使い勝手がいいとは思いますが、城北・埼玉寄りエリアでは新横浜までの直通を使う人は遠すぎて少数派じゃないですかね？普通に池袋乗り換えで東京駅使うかなとは思いますね。

謎の平和台推しがここにも出没してる。
板橋練馬一帯の物件と張り合ってる謎の人物ｗ

>>149 わかばさん

どの書き込みに対するコメントなの？
特段そんな風に思えるものはないと思うけど。
誰も殊更平和台のことを強調なんかしていないでしょ。
ここ最近プラウドが手掛けた近隣エリアのひとつとして平和台の名前がでただけじゃないの？

張り合うか比較かの判断は、あなたの自由だけど変な空気にしないでほしい。

>>147 電車マニアさん

いやめちゃくちゃ草だな

新横浜線が開通して練馬区板橋区住みの人が新幹線乗るときに最寄りから一本で行ける新横浜を利用すると本気で思っちゃってる？

丸の内線一択でしょーよ

>>151 匿名さん

俺は指定席確保して品川利用だな。

小竹向原とか役所施設なくて不便ですよね？
大山はそのへんも近くて便利でいいですね

T十条の掲示板にここの坪単価450ってコメントがあったけど、どうなんでしょうか。

私もコメント見てから電話してみましたが教えてもらえませんでした
内部の人なのかな？

>>155 評判気になるさん
450はやりすぎだと思いますが、すみふなので400以上になると思います。

>>156 マンション検討中さん
条件のいい住戸のみスタートで住友なら坪単価450近くもありえるかなとは思います

>>157 マンション検討中さん
高くても１期を狙えがセオリーです。

決断が遅れると、条件の悪い部屋が１期よりも高い価格で決断する羽目になりかねませんよ(失敗談)

池袋までの距離が同じのTTJが400後半なことを考えると、こちらは駅距離や大山の発展性を考えるとやはり450前後かなと思っています。予想通りの価格なら即座に買いに走りたい気分です。

>>159 坪単価比較中さん
十条徒歩4分のJV先の関係で低仕様マンションになっているザパークハウスで坪350、大山徒歩7分のコンセプト尖らせてるザパークハウスで坪360。ここだけ見るとザタワー十条レベルに価格がなってしまわないか不安。

ここが450ならパークハウス購入組が勝ちじゃん
ブリリア組はもっと勝ちだが

>>161
今さら何を...
大山に限らず都内どこでもここ10年の傾向は同じじゃないですかね
ここはより高くなるとしても、パークハウスより駅に近く川越街道に面していないアドバンテージがあるだけ良いのでは

>>162 マンション掲示板さん
それだけのアドバンテージで2000万円差（坪450なら）はすごすぎませんか？
パークハウスが安すぎるのか？

>>163 匿名さん
適正は坪400・1000万円差くらいですかね

>>163 匿名さん

いまとなっては大楠ノ杜は安い。よって、よく売れている。

買い時って難しいですね
すみふだと我々が考える適正価格では来ないだろうし、十条のせいでだいぶ上ブレしそう
大楠勝った人おめでとう！

ついに資料請求者専用のページの案内が来ましたね。いよいよって感じです。

>>167 マンション検討中さん
おっ！って思ってみたらただのHPの焼き回しでまだ新情報なしですね。はやくプロダクト情報ほしいですね

>>168
私も先ほど見てきたら新情報がなくてがっかりしていました笑

>>163
より立地の悪い後発物件が高価格というのも当たり前の状況下、ここについては一応大楠より高いのは当然という感じはします。それがせめてもの救いといいますか。
ここの価格が分かる頃にはもう大楠は買えなくなってるでしょうかね。

ここがパークハウスより高いのは分かってたけど面積も小さいのに2000万円上がるならマジできつい
十条のせいでマンション価格がますますおかしなことになってきた

>>171 名無しさん
湾岸のいかれた価格より、池袋に近い十条、大山あたりの方がましだと思うよ。

大楠もう残りわずかですよ
比較検討できね～

情報も出さずにしれっと販売時期を後ろだ押ししてるな

本当に坪単価400とかなんですかね？
今ですら高いのにこれから販売のところはいきなりさらにあがるとかあり得るんですかね？
普通のサラリーマンでは手が出なくなるのに誰が買うんだろう

>>175
ほんとにざっくりですけど、例えば近くの今売ってるパークハウスとくらべて、あちらの売り初め当時より相場全体がアップ、駅近の立地の分アップ、強気の値付けの多い分譲会社ということで、400という数字は普通に見えてきてしまう気がしますね

>>175 マンション掲示板さん
普通のサラリーマンがどの程度を指しているのかわかりませんが、いわゆる平均年収帯を指しているのであればもともと駅近タワマン(というより都内のブランド新築マンション)はもちろん普通の人は相手にしてないでしょ。坪400でも面積狭め設定みたいなので、66㎡8000万円です。世帯1200万～1500万円でターゲットにはいるのでそこまで高額ではないでしょう。正直坪400よりは上が平均だとは思いますが。

最近のマンションは将来性の価格も上乗せしてくるから坪400とか生易しい数字にはならんよ
近隣の東西池袋や十条みてごらん

周辺相場を考えるとここは450辺りなのかなと。
日銀動向によっては400前半になるかもっ、て感じがします。

500じゃないかな

>>178 匿名さん
十条は駅直結でナンバーワン確定だし利便性も高い東西池袋は徒歩で池袋の商業地域にアクセスできるメリットあるから高くてもある程度理解できるが大山徒歩４分はなあ
現状の相場から大きく変わらなければ大山で４００を大きく超えるのはないと思う。５００するなら西池袋か大塚駅近くの方が確実にいいし
３８０～４4０ぐらいの予想

>>181 評判気になるさん
最低価格坪380とかで平均坪420くらいが妥当かなとは思います。

>>182 マンション検討中さん

わたしもノースはそのくらいだと思います。

>>181 評判気になるさん
スムログでTTJの話が最近でて、TTJでは3年後（引き渡し時）の需要予測から価格決めを行っている、とありました。
この価格決めが今後主流になるのであれば（もしくは以前から主流？）、そもそも現在の池袋や大塚駅の坪単価を見て、それを超えることはない、という主張は、脆弱なものに感じます。特にコメ主を否定したいわけではなく、素直にそう思った次第です。

>>184
「現状の相場から大きく変わらなければ」とわざわざ181さんが書かれてるのは、まさにそういうことなんだと思いますよ。こういう状況になると、買う側の価格判断も売る側の値付けも、双方悩ましいところなんでしょう。
しかしそうか、ノースよりサウスはさらに高いのか...

>>185 マンション掲示板さん
サウスのほうが南側が抜けるし、徒歩分数短く信号渡らなくていいし、規模も大きい(共用部の相互利用不可)なので、サウスのほうが高いでしょうね。先行住戸より条件悪くても値上げする住友で販売時期も後ろなので。ノースで実績つくって(サウスはもっと高いと言ってノースでかってもらい)サウスでさらに高みへという感じでしょうか。
ちなみに2030年の大山駅高架化したらノースも信号渡らず徒歩3分になるでしょうね。

>>186
そんなシナリオになりそうですね。
駅の高架化でノースタワーから駅への経路は変わるんですかね？高架化のあと、町の人の流れが変わらないように、改札の位置は変えないという事例を何度か耳にしたのですが、大山は新たな改札が出来るのでしょうか。

あんまり大きな声では言えないのですが
坪425万になると思っておいて問題ないです

例えば、70平米15階　8,998万円

>>187 マンション掲示板さん

私も改札の位置は変えないと聞きました
ただ、どの駅にも言えることですが、端から端は結構な距離なので、それぞれのホームに2箇所は改札つくってほしいですね
せっかく少し北寄り（マンション側）にホームが移るのに改札の位置変わらなければ利便性としてはいまいちですよね
東武鉄道はホームドアもなかなかつけないくらいだから利用者のことあんまり重視してないのかな？

>>189 通りがかりさん
改札の位置変わらないんですね
駅のホームは100mくらいずれるけど、改札新設はしないのか、、

>>188 通りがかりさん
それはサウスですか？
ノースに70平米はないけど。

>>191 マンション検討中さん

知りません。例えばの話なんで。

しかもノースに70平米ないとホームページ上で現時点で断言できません。

>>190
改札入口を動かしちゃうと、今の駅前が駅前じゃなくなってしまうこともあり得るので、そういう街への影響を抑えるため駅への入り口はあまり動かさないのが基本みたいです。
その後ずっと経って、新改札が増設されるとかはありうるのかもしれません。

>>193 マンション掲示板さん
そうなんですね、でも反対口は駅前広場つくって確実に新改札作られるでしょうけど、ハッピロード側はかわらずですかね

>>194 マンション検討中さん

線路が高架になるから駅前広場の辺りに新改札ができれば、線路のどちら側にも出れるんじゃないかな？

>>192 通りがかりさん
ノースかサウスかもわからないの？
価格決定はまだ先なんじゃないの？

一番イメージしやすいのは、高架の直下、いまの踏切のところからホームのある方向に、登り口ができる形ですかね。これだと既存市街の人の流れに配慮しつつ、広場ひもアクセスできそうです。

スーパーとかコンビニとかが近くにあるのはもちろん便利なんですが、
ここみたいにすぐそこに商店街があるのってなんかいいですね。
正直どれだけ利用するものなのかわかりませんが、雰囲気だけでも楽しそう。

帰り道にあるってのがいいですよね
わざわざ遠回りしなくていいし
お店の種類はもう少し充実してほしいですが

>>199 検討板ユーザーさん
このマンションに付随してオシャレな店が沢山できるよ！

シティテラス赤羽450、シティタワー千住大橋410、シティタワー綾瀬440、シティタワーズ板橋大山420-430万

坪単価430万円だよ

然ももまもなく完売？

赤羽が安く見えてしまう

>>201 匿名さん
綾瀬で440ってホントなの？

ここ半年で一気に坪単価上がったよね
お給料もインフレしてくれるとありがたい

どこまで価格を盛れるか、どこまでお客さんがついてこれるか、デペさんも難しい値決めですよね。

坪520万円はいきますね

いやいや、500でしょ？

十条で460くらいだからねー
すみふであることを考慮すると440かな？
いずれにせよ公式情報が待ち遠しい

ノースの販売時期押したようで、2023年1月になってた...前は今年の10月と書いたのにね

販売を遅くするほど市況にあった価格付け（おそらく高め）がしやすくなるからなんでしょうか？
それとも単純に竣工が後ろ倒しになるから遅くしたとか？

>>212 マンション検討中さん
理由は定かではないですが、価格的に安くなる要因はなさそうですね。。

ロケーション的には全く不満のないところですね。
駅も近いですし、スーパー、病院、銀行、などなど、
全体的に近くに揃っていて不便はおそらくないんだろうなという印象です。

>>212 マンション検討中さん

手持ちがあまりないから、寝かせて売る作戦だと思います。まだまだマンション相場は強気の見立てで、一棟あたりの利益極大化が目的かと。

商店街の一角に建つマンションって固定資産税も高く算出されるんですか？

駅近　商店いっぱい　銀行　病院たくさん。ますます大山　暮らしやすく　活気のある町になるね。価格、高くても仕方ないね。

駅近　高齢者いっぱい　パチンコ　飲み屋たくさん。ますます大山　遊びやすく　活気ある町になるね。ナマポ、多くても仕方ないね。

>>218 通りがかりさん

それも言えるね。

マンマニさんの記事見ると西新宿の物件、他の周辺直近タワマンの坪単価が500くらいなので、マンマニさんはスミフなので550-600くらいかな、と予想していたんですが、蓋を開けてみると坪800超えとのこと。

新宿と大山を全く同じように考えるべきではないですが、なんかこれ見てると、この物件も坪500いきそう、と思ってしまいます。不安です。

マンマニさんの記事はこちらです。
https://manmani.net/?p=45975

TTJより単価高くなることはないんじゃないかと思ってますが、スミフは高いって言いますからね
最近はどこも急激に高くなってきてるからもう予測が難しいですね
大楠の杜買っとけばよかったと激しく後悔

情報が遅すぎる。

大楠の杜が完売したあとの秋に先行案内会するって言ってるんだから待とうよ
いまどれだけ価格を吊り上げられるか検討中だよ

大楠より坪+50ですめば御の字
+150くらいになったら泣く

>>221 通りがかりさん

規模感あるほうが坪550
小さいほうが坪500

シティハウス西池袋が500いかないくらいなのに、大山のタワマンでそこまで行くかね
坪430くらいかな？管理費は高めで

>>227 匿名さん
入居時期が違うことを加味すると、やはり500くらいかなと。
今は1年経つごとに新築マンションの坪単価がどんどん上がっていく時代。一時取得者の私にとっては嫌になる時代です。

スミフは2、3年後の相場を見据えた価格付けをするようですからどうなることか、、

>>225 マンション検討中さん

ノースは+80で坪440位じゃないかな。
狭い3LDKが、ギリ８千万台。

>>230 通りがかりさん
スミフでなければ良いところついてそう。
スミフだからあと40プラスで480あたりと予想！

ほんとなにも情報出ませんね

同じくスミフ案件で同時期に竣工予定の南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業側のタワマンが坪単価800との予想がされています。
そこから考えるとこちらは550-600あたりが妥当な坪単価かと。

>>233 eマンションさん
沿線は違えど、池袋まで同距離の十条タワーが坪475。
あっちは駅前ですよ。
いくらすみふでも500以上はないのでは？
ノースは430～450位だと思います。

いつ情報は出るのでしょうか

>>234 匿名さん
そうですよね。私も常識的に考えてそのくらいの坪単価になると思います。
ただここ最近の市況の勢いと、長期的に継続されるインフレ動向、円安もあり日本人の一般層が買えなくても買える人は結構いること、スミフ、ということなどをもろもろ考えると、私たちが考える見込みよりも一段上の価格になるのではないか、と思ってます。

結局ところ蓋を開けないと分からないですが。

十条は一期なのに大した事なかったみたいだよ。
普通一期は大人気で完売するところ多いのに、プレゼントつけても売れ残ってた。
スミフも向こうの売れ行きも見ながら検討してるんじゃないかな。

すみふは時間かけてじっくり売るスタイルだから
みんなが飛びつきやすい価格にはならん

>>237 検討板ユーザーさん
たいしたことないとは、具体的にどういうこと？
プレゼントって何？

>>237 検討板ユーザーさん
十条はあの価格なのにちゃんと売れててむしろすごいなと思いました。。第一回期で人気で完売って売主からしてみたら「安く出しすぎた、もっと高くできた」ですからね。十条が高価格勝負してある程度売れてるので売主にとっては◎になってる可能性が懸念されます。。、

>>240 匿名さん

第1期は完売してませんよ。
十条ののスレの写真を見ると売れ残ってますから。

>>241 マンション掲示板さん
ん？この文章で十条が第一期完売したという風に読めたのですか？

まあ十条の話はここではそろそろおしまいでいいんじゃないですかね。

>>243 マンション検討中さん

十条の販売状況はここの参考になるからいいのでは？

第一期で完売したかどうかはもはや関係ないと思います。たくさんお金かけてたくさんお客さんを呼んで、売る戸数を増やしすぎなければ、第一期完売！順調！みたいに見せれるので。デベの思惑に乗らないほうがいいかと。

>>245 マンション検討中さん

まあ十条タワーは普通に人気があって、そこそこ売れているよ。高い高いと言ってる人にはもう手が出ない相場かと。

>>246 マンコミュファンさん
相場に追いついていない人が取り残されていくだけで、文句言ってもその時欲しいマンションを買うしかないですもんね。そうやってもうずっと上がり続けていて、これからも上がるんでしょうね。

東上線と西武池袋線の、あの車内の空気の違いってどこからくるんだろう。
とくに池袋発の各駅停車。
東上線は暗いというか陰気さを感じるのは俺だけ？

>>248 匿名さん

西武池袋線も同じようなものだろ？
しかも西武池袋線は乗り換えが不便だよ。

西武線は乗ったことないからわかんないなぁ
東上線も5分くらいしか乗らないし、それなら乗り換えの利便性が高いほうが良くない？

>>248
車内が汚れてない？
車庫が埼玉の奥地で砂埃被りやすいせいもありそうだけど、清掃頑張ってほしいね
一方で自然災害には滅法強いのが東上線だね

>>251 マンション検討中さん

たしかに東武は車両の清掃がなってないね。
画像はこないだ撮ったやつ。東武にクレーム送ろうとしたけど忘れてた。
何年放置したらここまで汚れるのか。

>>252
汚いっていうのはほんといただけないね。
古いのは全然構わない。

>>252 匿名さん
西武も汚い車両はあると思うよ。たいして変わらない。
メトロも同じ。

現実を見よう。坪単価500ですね
ただ後から出てくるやつはもっと高いから、買いですね。

470～500でしょう。十条の売れ行き見るとその位は固いでしょうね。

大楠ノ杜完売！
ここは坪420スタートと予想します。

大楠ノ杜が完売して、やっとこちらも案内が始まるのかな。あまり悠長にしてるとピッコロの情報とかも出始めそう。
私は安い部屋で450スタート予想です。平均は480くらい。

夢みないでください。
490スタート、平均520です。

>>259 十条坪単価当ててるマンさん

んな高いわけないｗ
ここ大山だぜ？

売主にスミフの他、フージャーズコーポレーションが入ってますが、この関係でスミフ案件にしては安くなる、なんてことはないのでしょうか？

>>261 eマンションさん
フージャーズにそんなチカラはないと思います。土地の供給に絡んでいれば別ですが、それもないでしょう。

マンションネームがシティタワーですもんね

>>262 匿名さん
返答頂き、ありがとうございます！！
ちょっと安くなったりしないかなと期待しましたが、あまりそのような期待をしない方がよさそうだな、と思いました。

再開発地域なので、このあたりはますます便利に変化していきそうですね。
大山駅まで徒歩４分、商店街沿いという立地に魅力を感じます。
物件概要を見ると、専有面積はいずれも狭そうかなと思いますが
どんな間取りなのかプラン公表が楽しみです!

ＨＰ更新されていますね。内廊下各階ゴミ置き場あり。
サウスを待ちたいけど、販売まで一年以上先。

サウスがとてもかっこいいですね。エントランスから共用施設まで。
驚きましたが、ノースの屋上テラスは一般開放なんですね。互いの共用施設を利用できないうえでこの差となると、ノースとサウスで価格差が凄そうです。

>>265 匿名さん
専有面積狭いのでびっくりしました。
大きいタイプの部屋が、北で68平米、南で72ぐらいですもんね。
タワマンてこんなもんなのかな？普通に100平米とかだと思ってた。まあ自分には手が届きませんが笑

>>268 eマンションさん

スミフは多いのですよ。グロスを抑えて単価を上げるために床面積削っているようです。

すごく大まかな想定ですけど、たとえばここで100買おうとすると、十条で90、西池袋で80買えるから、面積妥協してそっちにしようということになりやすいかも。
これが、70を妥協して55にしようとはならないわけだけどね。

>>269 マンション掲示板さん
教えてくれてありがとう。

マンション、バイク、ミニバイク、自転車用のエレベーターがついているのに驚きました。
最近のマンションでは当たり前ですか？

確かにグランドエントランスから入ってエレベーターから自転車入れるのって大変そうな気もしちゃいます。
駐輪場はないので、家の玄関横が置き場でしょうか。
家の前に自転車を置いておいてもいいのは楽でいいですね。

廊下に自転車は×かも...

フロアプランに自転車用EVは無いので地下か2階に自転車置き場があるんじゃないですか？

そうそう、スミフのシティ中古物件で地下に駐輪場があるのを見たことある。
いちいち地上に出るのが結構面倒みたいで、結局廊下に置いてた。
住人の質を鑑みて購入やめたわ。

２４時間管理で内廊下なんだよね？
自転車置き場がどこかはわかんないけど廊下置きは無理でしょ。

ノースタワーは1月から販売予定ですが、特に音沙汰無しです。もしかして人絞ってアンダーで案内始まっているのでしょうか…？

>>277 検討板ユーザーさん

それはないと思いますよ。

>>259 十条坪単価当ててるマンさん
これだったら私は買えません
ちなみに大楠の杜は350くらいだったような気がしますが、ここは本当にこんなに高くなるのでしょうか
この辺の相場が一気に上がりすぎではないでしょうか？

>>279
いや、誰もわからないので、一喜一憂せずにいきましょう。

もしこの予想が当たってたとしたら大楠の杜やその向かいにある前作買った人は勝ち組だね

大楠も最後の頃は西向き5階で坪390とかの部屋もあっさり売れてました。大楠の売り始めの1年前とは明らかに違う相場だと思います。
とはいえ、さすがに平均が520超えなら腰を抜かします。早く案内が欲しいですね。もう11月ですし。

平均坪単価は430万位を予想してる。

>>283 マンション検討中さん

ノース棟はそんなものでしょうね。
高くても450位と予想。

私もそう思います
スミフだし、サウスは十条と同じくらいになる感じかな

近くに大きめのスポーツジム欲しいですね
コナミスポーツは子供の習い事でならいいですが規模感が物足りない

めちゃ感覚的なので、批判されても全然OKなのですが、個人的にはノースはこんな感じかと。むしろこれを基に、違うと思う人は、訂正してほしい。

大楠の杜（駅徒歩7分、板マン）で坪360、そこに以下のような坪単価増加要因。つまり、ノースは460くらいかなと。
１）より駅近（徒歩5分）→坪＋２０
２）タワマン→坪＋20
３）昨今の構造的インフレ（ウクライナ問題で資源価格高騰・コロナによる物流問題・歴史的な円安）→坪＋３０
４）共働き世帯率の増加（需要家の平均世帯年収増）→坪＋１０
５）住不さん提供：坪＋２０

ちなみにサウスは上記に加えて以下が加わって坪490くらいかなと
６）共有部がさらに豪華・より駅近→＋30

TTJが@475万で販売が苦戦せているからもう少し安いんじゃないかな。

よくよく考えたら徒歩二分の差で坪20てエグい

十条はなんか気分が上がらないんだよなぁ

国際学生宿舎大山寮の跡地がとても気になります。定借がネックですが、立地がとても好みです。

ジオ板橋大山、かな？
立地は大楠よりもいいですね。そしてとにかく広い。

プラウドシティ小竹向原のスレ見てたらもっと坪単価高い気がしてきた。平均坪単価500万位いくんじゃいかと。

>>292 匿名さん
プラウドシティ小竹向原では420以上という噂がでているようですね。
そっから考えたら、500は行かないにしても450以上はやはりいくのかなという気がしてます。

>>293 匿名さん
安くても430はいきそうですね。
当時は高く感じた近くのパークハウスが出来上がっているのを見て、とても後悔しています。

ノースから売り始めるのもうまいよな～
サウスがいくらになるのか想像がつかん
十条とこっち、どっちが高いんだろう

マンション価格が急激に高くなっていると感じます。大楠の杜を売り出した頃はこのタワマンは坪400万位かなと思ってたのに、最近だと最低でも坪450万は超えてきそうって思い始めました。。

これがバブルなのかってくらい騰がってますね
大楠の杜のときでさえ大山でここまでの価格になるか～と思いましたが、この一年は一気に騰がりましたね
ピッコロスクエアの方はいつできるか知りませんが待っても安くはならなさそうですね

大山って穴場だったんだと。
池袋から3キロ圏内かつ駅力があるのに安かった。東武東上線も使ってみると、乗換しやすく意外に便利。
メジャーデベか力を注ぐのもわかる。ただ500とかは無いね。

500は無いというのは私もそう思います。
でもそれは「今は500は無い」というところかなと。
大山も数年前まで「300は無い」だったんですよね。

東京への人口一極集中化シナリオや、所得倍増計画が現実化すると、購入能力者が増加するため、そのインフレの波は都心部を中心に広がるでしょう。
そうなると本物件も購入時は450くらいかもしれませんが、その後数年で中古物件として500以上となる可能性はあるんだろう、と思います。

こういう価格帯になってくると中古も狙いたいけど
築浅の大手分譲がもともとそんなに多くないのかな？全然出てこない。。

大山駅の立体化について調べてみましたが、ホームは北側に少しズレるみたいですが改札位置はほぼ変わらないみたいですね
改札位置も北にずらすor複数設置がよかったです…

>>301 マンション検討中さん

今の改札位置は変えられないとしても、北の端の新しい道路のところに一つ増やしてくれたらいいけどね。

東武鉄道はそういうところにお金をかけないイメージです
いまだに転落防止柵もないし

>>301 マンション検討中さん
既存の開発位置が変わらないという情報はどこかで見たような気もするのですが、
新改札ができないという情報ってどこかで発表されていたのでしたでしょうか？

>>304 匿名さん
すみません、誤解を招く書き方をしました
新改札の有無については特に記載はありませんでした
北側か駅前広場あたりに新改札ほしいです

>>305 マンション検討中さん
304です。返信ありがとうございます。承知しました。
そうですね。おっしゃる通り、新改札欲しいですね。新改札できれば、場所によってはノースタワーからは徒歩4分になると思いますので。

今更ながら気づいたけどシティタワー千住大橋で坪450くらいなんですね。
千住大橋と大山、どっちも行ったことありますが、個人的には大山の方が駅周辺の便利さ、活気、ハザードマップ、などの点で優れていると感じます。
都心部へのアクセスは互角？
なので千住大橋より高そう。坪470くらいかなー、、

>>307 匿名さん

千住大橋と大山なら断然大山でしょう。地価が全く異なります。今の相場であればサウスは470以上でしょう。

>>307 匿名さん
千住大橋はそんなに高いんですね、平均坪400くらいかと思ってました
行ったことはありませんがたしかに比較すると大山のが高そう

>>309 口コミ知りたいさん
307です。
ちなみにシティタワー千住大橋が450くらいといったのは、このサイトの情報を参考にしました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/668778/

2回目のオンライン事前案内会に参加した方が価格情報をあげてくれています。

まもなく12月ですが、全く情報ないし、前HPに今秋オンライン見学会開くと書いてるのに、それもなくなった...売る気あんのかな？

>>311 マンション検討中さん

この物件に限らずスミフは意図的に販売を遅らせていますね。決算調整か今後の更なる相場の上昇を見込んでいるのでしょうか。

スミフを舐めすぎ。
シティタワー綾瀬は坪500万。
足立区のタワーが坪450万～500万で
板橋区で駅力ある大山がどうなるか。
専有面積から刻んで坪単価上げる腹。
マンマニさんは三菱買えって発言した意味が明らかになるね。

パークハウス見送り大後悔。

>>314 マンション検討中さん

パークハウス出来てきましたね。タワマンに負けない位の独特な存在感。見送って後悔。

HPの物件概要のノース販売開始予定も4月中旬に変わっているんですね。
こうやってしれっと会社の利益優先で変更を繰り返す態度が本当に嫌です。本物件を遅らせた理由が利益追求かは知らないですけど。

>>316 マンション検討中さん
そら会社の利益のために仕事してるからな、、、
まぁ嫌になる気持ちは分かるがスミフは体力馬鹿みたいにあるからそれでも買う客を待つことができるんだろう

>>316 マンション検討中さん
情報サンクス。おいおいまじか。これマジで坪500近くあるんじゃね？
そうなると俺はキツイ

>>318 ご近所さん
ノースはともかくサウスはそのくらい行くかもね

タワマン節税も見直しだし予想より下がると嬉しいがそれはないか

ノースタワーの1期1次 平均坪単価は？

サウスタワー1期1次の平均坪単価は？

マンマニさんのツイートを見る限り、プラウドシティ小竹向原はウェビナーが本日あって、坪420くらいだったっぽいですね。小竹向原の板マンで420もするのか。
タワマンでスミフのこちらはどうなっちまうんだよ。

>>323 マンション検討中さん
小竹向原で420?、ありえねー
あそこなにもないし区境だから行政サービスの恩恵もほとんどなさそうなのに

>>324 名無しさん
まじでありえん。
すでに駅前が小竹向原より栄えてて再開発でより活性化する＆タワマンとなると、
こちらは坪450以上は確実かな。
スミフ係数をかけると坪480くらい。ノースで。
サウスは坪500以上とかになりそう。

区民ならわかるが、何もない小茂根で420とはおそろしい。ここは高くて手が出なそう。
パークハウスは買いだった。。

>>326 マンコミュファンさん
これほんとに23区内で70m2弱買う時は1億以上が当たり前、1億未満だとお買い得、とかいう世界が板橋、練馬、北区、足立あたりにきてる感じだな。
確かに1億円はパワーカップルが買えなくはない値段ではあるが、、、ただきつい。。。

パークハウスってここできた頃に売ったらかなり儲けられるのかな？

>>328 匿名さん
まあ確実にリセールバリューは期待できるだろうな。
ただ儲かるというより、マンション相場のインフレの波に乗っただけとも言える。
インフレの波に乗れなかった一時取得者はどんどん郊外に行かないと住めなくなるが、波に乗った人は、同じような場所で新築買う事はできるだろうね。ただインフレの波以上に儲かってるわけではないので、その儲かったお金でさらに都心に食い込む、ってことは無理だろうね。

>>328 匿名さん

相場的には10～15%位上がっている印象だけど、この程度だと売っても手数料、税金等々かかるのであまり儲からないと思います。20%以上上がれば儲かりますね。
キャンセル出たら、デベは盛るだろうから、デベは儲かるでしょうね。

住友に安さを期待したのか？
ノースは狭い高い。
サウスは馬鹿高い。
三菱が正解でした。マンマニ先生ありがとうございました。

>>330 マンション掲示板さん
？税金って何だっけ？3000万円の特別控除があるので税金はかからないのでは？

>>332 マンコミュファンさん

短期の売買に特別控除は適用されないよ。

>>330 マンション掲示板さん
大楠の杜ではないパークハウス大山買った私は勝ち組
あの辺からマンションの価格おかしくなってった

ここは立地が良いのがまだ救いですね。
駅から遠いのに値段があがるパターンも全然ありますから。

>>333 匿名さん

過去３年間特別控除使用してなく実需利用が証明出来れば期間に関係なく適用される。
さすがに3ヶ月とかは税務署からヒアリングされるが理由さえ用意したら大丈夫。

>>336 匿名さん

住宅ローン減税と併用できないね。

>>334 eマンションさん
わざわざそのようなことを殊更に自慢して何がしたいのか。
他人にうらやましいと思われたいのか、それとも自分はインフレの波に乗れたことを自慢したいのか。
いずれにしてもそのようなコメントをすることはあまりお勧めしませんよ。
パークハウス板橋大山にそういう自慢する嫌な人がいる、ということはわかりました。

>>338 マンション検討中さん
確かになぜにこの場でわざわざ勝ち組とか言うのか。
自慢したいのなら身内の間でやれよと思います。
気分が悪いわ

大山で坪500とか考えられない
それもう池袋で良いじゃん

要町が値上げで坪600万。
板橋も坪550万予想。
大山坪500万は自然な流れ。