熱海のマンション事情

熱海の不動産投資するときは別荘税を忘れてはいけない。
まじで酷い。

１平米あたり６５０円→８０平米で約５万円/年
ですか。http://allabout.co.jp/gm/gc/30667/
これは熱海市だけなんですね。
知りませんでした。

物件自体は２００万円代からあるようですが、
光熱費や管理費、固定資産税、温泉代、別荘税もろもろ、
ランニングコストは色々とかかりそうですね。

いったいどこにターゲット絞っているのか分かりませんが500万円以下は基本地雷案件ですよ。
高くて地雷案件もあるので高ければ安全というわけではありませんが。
まれに優良案件ないとは言い切れませんが。

熱海のリゾートマンション買ってきました。
民泊禁止、社員寮禁止と最近改正されていました。
法人のオーナーさんはどうするのやら。

599さん、ありがとうございます。
自分で住むには地雷案件でも
民泊等で運用するにはお宝物件ということも
あるのかなと思いまして。

６００さん、おめでとうございます！
ご自身の別荘用途でしょうか？
うらやましいです。

民泊禁止に加えて、社員寮禁止とは厳しいですね。

600です。
定住用の物件は確保済みで今回は投資用として買いました。
私は普通に賃貸に出すつもりだったので何の問題もなかったのですが、まさか法人の保養所としての使用さえ禁止という苛烈な選択してるとは思わずびっくりしたしだいです。

一定期間の連続宿泊を禁止してるリゾマンもあります。
要するに永住を認めない物件もありますね。
永住者が増える事で弊害もあります。永住者が理事会長はじめ役員になると
自分達が便利なように規則を作り変えようとするわけです。
法人の保養所使用でなく社員寮はそういう意味だと思います。

民泊、旅館業、不特定多数の利用、社員寮の禁止なので定住禁止ではなく民泊禁止がメインでそれに巻き込まれたと思われます。

熱海のリゾマンも色々あるなってことがよくわかります。
単純にほいほいと買ってはいけないんだなあ。

熱海の手ごろなリゾマン買おうと思ってネットでマンションの評判を調べてたらサニーハイツという古いマンションで理事会に９０歳の婆さんが立候補してきたけど、それを他の理事(理事長も含め）が擁護しているのが現状だと他のスレに出てた。こんなマンションいくら安くても危なくないですか？

そう長生きするわけじゃないので問題ないでしょう｛笑｝
やはり管理会社が問題で基本的には必要以上に改修工事を提案して
修繕積立金を管理会社が食いつぶすのが普通です。
良い仲介会社で有れば財務状況を教えて貰えますよ。
管理会社が味をしめてると戸別負担で好きにやられます。
理事長は抱き込まれ理事長の分の管理費や修繕積立金を負担する管理会社まであります。

　早期退職で都内から熱海に引っ越そうかと考えています。　色々物件を探してみて数件見学したいマンションを候補に上げました。
それで一番気になった（このマンションまだまだ色々な問題があるとは思いますが...。）『パサニアクラブ熱海』に付いての情報を得ようと業者さんに問い合わせたところ（このマンションたくさん問題はあるでしょうけど）建築当時から1度も大規模修繕工事が行われていないらしく。、『1世帯当たり数百万円ぐらいの負担金の可能性がある』との答え。　これだけの戸数があるマンションなのだから積立金がないなんて考えられませんが、一度もないと言う事はお金がないのでしょう。　しかしこれが事実なら再生に向かって良い方向に進むものと思われます。　（大規模修繕は4分の3の賛成が必要ですが。）　数件選別した中で一番気に入っています。　自然あり戸別温泉あり、そして何よりな絶景。　海　山　坂　南仏ニースを思い起こさせます。
　自分にとって古さなど全く気になりません。　しかし過去一度も大規模修繕がなかったのはどうにも不安。共用部の配管や外壁　テラスなどからの漏水。　それに専有部のリニュウアル後に配管から下階に漏水などしたら大変です。　配管類はそろそろ限界でしょうか。
どなたか最近のパサニアに付いて情報をお持ちの方是非教えて頂けないでしょうか。

築30年近いパサニアって一回も大規模修繕をやってないのか。
もし事実ならばえらいこっちゃ。
薪ストーブの煙突やら斜行エレベーターやら斜面の建築やらで莫大な費用がかかるし、そもそも手を挙げるゼネコンがいるのかな。

パサニアって泉ピン子の住まいですよね。築30年ならちょうどこれから修繕時期でしょう。

「クアハウス棟・温泉源泉地についてはマンションの共有土地建物ではありません。別の所有者が管理・運営（海音クラブ）しております」
パサニアクラブ　クアハウスで検索しますか、、、、

いろいろ過去スレ読んでみたが、買うの怖くなってきたよ。熱海は賃貸少ないようだし、他で気楽な賃貸探そうかね。w

>>611 匿名さん

　海音クラブと言うのは全くパサニアの理事会とは関係ないそうですが入会金54万、月使用料が30240．預託金なるものが150万。辞めるときは戻ってくると言う話ですが（全額かどうかわかりませんが）
もしもこの運営会社が倒産したら....と考えると。
お住まいの方、大規模修繕工事のお話、よろしくお願いします。

月の管理費修繕積立金が7万もするのに積立金残高がほとんどないという地獄。
しかも一番下の便利な出入り口を利用するには高額なクラブに入会しないといけない。
入会しないと遠回りさせられる。
水漏れもあちこちである。
管理費未払いが多そう。

熱海で相当目立つのにね。
頑張らないと廃墟になるな、こりゃ。

新築時に熱海の墓標と言われていた。いよいよ墓場だなぁ。

最初パサニアクラブを仰ぎ見た時は、霊園かと思っていた。
ガタが出だした、昨今、どうやって始末をつけるのか興味津々で見ている。

今９軒売りに出ているね。

バブルの頃土地が暴騰してしまったので、本来開発してはいけない斜面を無理やり開発したからあんな斜面マンションになっちゃった。
これからの家余り時代では土地は無価値だろうな。

パサニア、古くなければ検討したんだがな。エレベーターではなくケーブルカーなんでしょ？スピードも遅くてイライラするらしいね。w

パサニアクラブは去年、90平米が750万の実勢価格で売買されている。
そろそろ500万になるんじゃないかな。

大規模修繕で数百万かかるならばタダでもらっても数百万やな。

パサニアクラブ はできた当時は圧倒的に素晴らしいと思っていたが、今はとんでもなく見窄らしい。まるで湯沢のリゾートマンションのようだ

もうピン子さんの棺桶の話は飽きたわ。他の物件の話をしましょう。

　　質問を投稿してから１週間が過ぎました。
　購入希望で定住を考えていますが、大規模修繕が一度も行われなかったと言うのが気になり、いろいろ情報を求めてここのサイトにたどり着いた次第です。
　ここのコミュニティーにはパサニアのオーナーさんや元オーナーさんからの書き込みが少なからずあったので
情報が得られると思いましたが、残念ながら１件もありませんでした。　お住いの方々の前向きなお話など聞けたらなと思い書きこみましたが、ホントの定住者さんがいないのか、それとも外部の人には関係ないと言う事でお話頂けないのでしょうか。

こんな場末の匿名掲示板に何期待してんだか

安物に飛び付きがちな自分を戒めるためにいつも思い出すようにしている言葉です。「安いのには必ず理由がある、悪い理由がね」ただ、その安い理由が自分的に呑み込めるものなら買っても良いでしょう。

パサニアクラブ は海音クラブと縁を切り、大規模修繕をきちんと行い、管理を正常にやればそこそこの物件になるかと思うが、今の状態ならば90平米でも、500万円割れとなる。

いくら修繕しても、あのケーブルカーはどうにもならないでしょw

海音クラブと絶縁したら温泉をもらえないでしょw

>>401 松田さん　ヴィラ南熱海の情報ありがとう！マンション南熱海はどうでしょう？

>>609 匿名さん
以前、パサニアの管理組合の理事を経験したものです。大規模工事は、３年前から実施しております。確か、２０１７年が３年目です。理事会は、修繕工事については、きちんと計画表を策定し住民に説明して優先順位を考えて実施しております。ご安心下さい。

>>624 ６０８　定年間近さん
以前、パサニアの管理組合の理事をした事があり現在も区分所有者です。大規模修繕工事は、実施中で２０１７年で３年目です。約２８０戸あり、恐らく定住者は８０戸です。世代交代も出て来ており、新築時のオーナーは売却し５０代の世代の方々の購入も目立っています。

たった280戸の大規模修繕に3年もかかるってやはりあの斜め構造が災いしているんでしょうね。

パサニアは以前から黒い噂が色々飛び交っていたがクリア―になったのかいな？
新築時は億ションと言われていたけど今や90㎡超が数百万円で買えるのだものね。
「安物買いの銭失い」にならなきゃいいけど。

ゴールドクレスト熱海は、買いですかね！

パサニアは今6戸売りに出ているけど、みんな強気の値付け。

>>636 匿名さん購入価格よりも高いのも
いやはや

ホントいやはやですよ。

パサニアはいきなり買っちゃダメです。物件の外観や室内が気に入ったなら、まずは賃貸で入り、そこで組合の保有修繕積立金額は？　長期滞納者数は？　規約で民泊は既に規制されているのか？　理事会開催の頻度は広報は？　掲示板やゴミ置き場の状況は？　等しっかり調べて問題なければ購入する、というやり方で。　

特に民泊規制で規約変更が既になされているなら組合・理事会活動はまあしっかりしている、と判断できます。逆に民泊の、みの字も出ていないなら絶対に避けるべき！

またここの管理会社は巷間Ｆランクと称されイマイチ。（フロントマンによって違うのでしょうが、管理会社の世間的評判は高いとは決して言えない。何しろ一人のフロントマンの担当物件は平均２０件以上で熱海で幅を利かしている長谷工や東急の倍、つまり迅速かつ細かい対応ができにくい環境にあるということ。担当物件に情熱を注いでいる方もいるんでしょうけどね）

なぜ不動産仲介業全国大手のＴ社Ｓ社がここの物件を扱わないのか？　その回答がすべてを物語っていますよ。物件のハードな部分はなかなかの魅力がありますけどね。

パサニアは駅に近い利便性の高い出入り口を入会金の必要なクラブに抑えられているのが致命的なような気がする。

せめて上下が逆で、駅近が出入り自由で、上がクラブだったら、もっと売買が盛んなんだろうね。

お気の毒。

>>633　匿名さん
単純に積立金不足じゃないんですか？　普通は3年もかけないでしょう。

>>632　匿名さん
実際の区分所有者の方なら定期総会での議案書に記載されているはずですからお分かりになると思いますが、修繕積立金はいくら所有されているのですか？　この規模で築年数を考慮すると「億」は優に超えていると想像するのですが。

不動産仲介の方と話した時に彼らが言っていたのは、「ここの組合は虚偽のない正確な情報をなかなか出してくれないんですよ。（売買後の）訴訟が怖いから扱うのは・・」でしたよ。

山側は基本的に厳しいです

熱海パサニアは、２０１１年に購入した区分所有者です。既に民泊禁止も定時総会で可決され管理規約にも入っています。昔の悪いイメージが、まだあるようですが私は購入して８年目になりかなり満足しています。長期修繕は、やるべき工事の優先順位をつけて事前に区分所有者に説明会を実施して、定時総会で承認可決されております。

同じく熱海パサニアの区分所有者です。昨年、購入しました。パサニアが管理している月極駐車場が１００台あるのですが、全て満杯で１５人待ちです。これは、驚きました。管理規約を見ると、規制緩和された内容もありテラスの中は自己責任で塗装しても良いとか、ベランダのオーニング設置して良いとか、２７階の会議室を解放したとかいろいろと理事会も新しい試みをしているようです。