オープンレジデンシア小岩ステーションフロントってどうですか？

試算は出してるはずなので、諸経費諸々聞けると思います。
近所の新築を購入した際には、違う販社でしたが教えてくれました。
目安として書いておきます。

築5年以内
駅徒歩3分
70平米前後
新築住宅の特例措置を考慮して12万円前後

だいたいこれくらいです。
恐らくですが、これよりも高くなるのではと思います。

ご近所さんの固定資産税情報は大変参考になりました。
固定資産税の評価額ですが、駅近はもちろんですが建設コストが高いほど固定資産税評価額が高くなり戸建てよりもRC造のマンションの方が高い傾向にあるそうですね。

ここに限らず、固定資産税って高いですよね。毎月の修繕積立、管理費に加えて、固定資産税が重くのしかかりますね。
当初5年はいいですが、6年目以降固定資産税が上がるのがキツイですね。賃貸とは、比べられないですが、賃貸の家賃と同じ住宅ローン返済で住めますよと言われますが、それ以外の出費で、月4万円くらい上乗せされますので、結構出費ありますし。

家族構成によりますが、ファミリータイプの賃貸がかなり高額な為、分譲の方が安いというのはあながち間違っては居ないと思います。
ただ、それは築浅や駅近等の良条件を加味すると、やはり賃貸の方が安くなる傾向ではないでしょうか。

ただ、営業文句として話しているのを鵜呑みにしていると、ローン返済以外の出費で手痛い目に合うのも事実です。
特にチラシ等はなんで問題にならないんだろうと思う程、限りなく黒に近いグレーな書き方してますよね。
ボーナス払いのところは小さく、修繕積立、管理費なんかは別表記だし、固定資産税等の販売に関係無い部分は一切言及無いし。
実際、営業担当に聞けば答えてくれますが、聞かないと教えてくれない事は多々ありますからね。

賃貸のほうが割高で分譲住宅を購入したほうが得という話は地域差はありますが多々聞きますね。
年々、マンション価格が高騰しているので賃貸のほうが安いというのは、昔の話になっているように感じます。

ただ、分譲の場合だと固定資産税を支払わなくてはなりません。
月々のローン返済と賃貸の価格を比べるとそうかもしれませんが、家を維持するのにはいろいろと費用が掛かるなと
日々感じますね。

持ち家の方がお金を払えば（専用部分管理規約内なら）どうにでもなるので楽です。

賃貸は、あくまで他人の所有ですし。実需で住み続けていて、将来、風呂とかリフォームとかできるのは分譲ですよね。年取ると、住み替えとかも難しくなるから、維持費が高くても分譲のほうが、リフォームとかしたりして、質の高い生活水準を楽しめると思いますよね。

B1タイプの間取りを見ていて、
キッチンがやや手狭な印象を受け、冷蔵庫の配置も難しそうにみえました。
あんまり大きいサイズだと設置が大変そうですね。。

新小岩ならシティテラス一択でしょ。

ご参考まで…。

東京都都市整備局
JR小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業（江戸川区決定）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/koiwa/saikaih...
報道発表資料　2020年01月23日
JR小岩駅北口地区再開発組合の設立を認可します
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/01/23/07.htm...

JR小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業
https://koiwakita.com/
国税庁　法人番号公表サイト
JR小岩駅北口地区市街地再開発組合
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

小岩駅前の商店街の道みたいなの良いですね。
一般的なスーパーとかに比べたら種類とか価格はかなり違いそうですが、
馴染みの店とかできたら単純に面白そうに思います。

立地も悪くないですし、セキュリティ面も銀行絡みが入居するので担保がありますが、どうも営業の仕方でだいぶ印象が悪くなってますよね。
駅前であれだけ節操なく営業しているのも悪印象です。

>>70 マンション掲示板さん
賛同します。その一方で営業マンの連呼も納得です。将来の残債も気にするのが昨今のマンション事情ですから。ただ営業マンの方との意見の相違は「この物件は手放しにくい＝人気が無く、安く買い叩かれる」と感じるところです。

>>71 ご近所さん
確かに、、プラウドの前でチラシ配りしているのを見てちょっとやりすぎだと思いました。野村もいい迷惑だと思います。

オープンのMR行ったのは初めてでしたが、会社の営業スタイルがあんな感じなのか、売り方が下手だなとは思いますね。もう少しどっしり構えてビラ配りにお金かけるならMRの内部とかにかければ良いのに。

>>74 匿名さん
本当に営業の質が低すぎてびっくりしますよね。

オープンハウスの泥臭い営業が、あの価格で買えるんですよねぇ。好き嫌いはあれど、広告費やモデルルーム費用を落とす事によって販売価格を下げられてる。とっても合理的だと思うよ。
ここでぐちぐち言ってる人らは、再開発の三井のマンションはいくらするのか知ってるのか？笑
だったら待てばいい

モデルルーム費用が気になるなら住友行った方がいいんじゃないですか...？
あそこはオプレジと違って物件ごとにモデルルーム作らないのでおそらく一番費用を節約してると思いますよ？
あと三井のマンションはタワマンなのでそもそも購入層が違いますねｗ

モデルルーム見学してきましたが営業さんの質は他の方が言ってる通りでした
前たてリスクもさることながら南側に大きなマンションがあるので採光がかなり厳しそうです
ただ駅チカかつスカイツリービューがあるので、短期的に住むには良い物件かなって思いました

>>76 通りがかりさん
完全に当物件営業じゃんｗｗｗ
コメントひど過ぎるｗｗｗ

>>78
オープンの営業は個人的に好きなだけです。勘違いさせて申し訳ないです。
と言いながら、私はプラウドタワーを購入しました…。

>>76 通りがかりさん

営業さんお疲れ様です。こんなとこでぐちぐち言ってとありますが、元々ここは意見をする場ですよ。それに泥臭い営業に対してではなく、トークや対応力の質が他社に比べて低すぎます。物件の知識も素人並で心底呆れます。

最寄り駅まで３分と近いのは魅力的ですが
間取りが狭いかなと感じました。
特に４ＬＤＫなのですが７０平米台で４部屋は無理がありますね。
４帖が２部屋。子供部屋としてもちょっと狭いかな。
机とベッドを置くとほんと狭そうです。

>>81 匿名さん
同意見です。平米と間取りの使い方が悪すぎですね。魅力的なとこは徒歩3分のみ。ただ、総合的にみて販売価格は高いなと。小岩にはもっと近くてグレードのいい物件がありますね

この物件のメリットは、徒歩3分と、1階2階に銀行が入ることのセキュリティ面。
間取りに関しては、好みだからなんとも。
実際、新築や築浅中古で、小岩駅付近だと、あんまり選択肢がないんですよね。
ネット見てても、物件ないし。
値段と予算と相談ですね。

>>83 通りがかりさん
メリットが建物じゃなく銀行ありきのセキュリティー面って少なすぎる…
どうしても小岩で新築って人がいるなら選択肢に入るんですかね

同じようなコメントが見られますがお部屋の広さが気になるところですね。
ファミリーで子供部屋としていくつか使ったとして、
子供の頃は良いかもしれませんが、大きくなってきたらどうなんでしょう。

>>85 匿名さん
見学に行った際、子供のことを話したら
営業マン「売れば大丈夫です。この物件ならすぐ買い手が付きます。人生何があるか分からないから先のことを考えても意味ないですよ」とのことです。
冗談のように聞こえますが本当に言っていました。とにかく売ることしか考えてないからこんな物件が出来るんだなって思いますね。

A1タイプですと洋室3と4の壁を取り払って大きく一つにすることも出来そうなのですが
こういうリフォームはやってはダメなことになるんでしょうか。
子供がそれぞれ使ってて、独立した後の4畳の部屋とかは納戸になりそうですね。
荷物をそこに収納してしまえば他の部屋が逆に快適な広さになるかと。
リセールするとしても駅徒歩3分でしたら確かに需要は続くんだろうと思いますけどね。

リフォームいけるなら子供が大きくなってからもある程度選択肢があって良いですね、
ここなら売れるというコメントも見受けられますが、
場所も良いですし、永住も考えて良さそうな物件ですし、リフォームで何とかできたら良いですね。

>>89 匿名さん
ここなら売れると言ってるのは営業マンの話の中ですよ。それに治安も良くない小岩駅で内装と設備グレードも高くない中この値段は高すぎる気がします。あと、管理組合は販売店とは別会社なのでトラブルがあった際信用も出来ません。リフォームならどの物件も出来るので元から使いやすい間取りを探した方が良いかと

ここを買うには次のような覚悟が必要ですね。
・３年以内の売却・・・買値の２，３割落ち。
・４年目以降・・・三井の大規模開発後の影響によって元値を
　　　　　　　超えるかも？しれないし。

>>90 マンション掲示板さん
何をもって治安が悪いと言ってるのかわかりませんね。
数十年住んでますが、ここ近年は特に犯罪率も減ってますし、そもそも一般人に危害が加わるような事件も無いはずです。
元から使いやすい間取りという点も、近年のマンションをしっかり見ていない証拠だと思います。
いくらでも払える人、どこでも住める人であれば選べると思いますが、小岩の本物件を検討しているとなると、所謂一般層でしょう。
この価格帯（前後2000万）ではまともな間取りの物件なんて皆無です。
合ってもそれは人気で、本当にタイミング（時期や場所）が合わないと巡り合いません。

この物件が安いとは思えませんが、駅近という点と再開発地区近郊という点においては、人によっては検討対象になるのではないでしょうか？

>>92 さん

>>92 ご近所さん
犯罪率が下がっていることは話していません。犯罪発生率が他の地域と比べると高いので治安が悪いのは確かです。また、小岩は特に窃盗と暴行件数が多いですけどそれは一般人の危害に含まれないんですかね？
間取りに関しては平米を無駄に使っている点を問題視していて、平米が小さくても使いやすい物件はたくさんありますよ。前後2000万とありますが、8000万でまともな間取りがないって正気ですか？
あと、近年のマンションをしっかり見てないとありますが、あなたはオープンレジデンシアの営業マンですか？ご近所さんが買う気もない物件の口コミをみて必死になることなんてありますかね…

>>93 マンション掲示板さん

横からすいません。
小岩は、たしかにゴチャゴチャとして、治安が悪い？と感じる人もいると思いますが、実際に住んでみれば問題ないと思いますよ。駅前にスーパーもたくさんあり、生活しやすいです。
キャッチが多いのが気になりますが、再開発が進めば、だんだん街の雰囲気も良くなると願ってます。
オープンレジデンシアの物件を否定する人は、高いとか、間取りが悪いとか言う人いますが、具体的な物件を比較に出す人いないんです。実際、小岩駅の駅近でマンション売り出し中のが少ないですし。
オープンの営業のガツガツした営業スタイルが合わない人もいると思いますが、根に持ってネガキャンしてる人もいるんですかね。

あらら、営業マンがまたわいてきてますね。笑
再開発したところで小岩駅、低グレード内装、悪評オープンレジデンシア、6000万、共有スペース無し誰が買うんですか？

小岩、新小岩、亀戸は独特の雰囲気あるから買う前に１週間ぐらい住むことを推奨するよ。＊＊座りでタバコ吸ってる学生、ごみのポイ捨て、外で酒飲んでるおっさん（もちろんノーマスク）色々いる。犯罪は人の集まる繁華街と比べれば少ないけど民度は明らかに悪い。

>>92 ご近所さん

数十年住んでいて小岩に治安が悪いイメージないってのは感覚おかしいですよ。
犯罪率自体は全国的に下がってます。小岩は元々の犯罪件数が圧倒的に多く、今でも平均より多いです。なので住みたくない街でもよく取り上げられてますし、坪単価が平均よりも安いため犯罪率が高く、民度の低い街が出来上がってるじゃないんですか？

どうしても新築が良い人以外はアルファグランデの中古の方が良さそうですねー

>>97 マンション検討中さん
ずっと住んでるから感覚がマヒしてるんでしょう

>>94 通りがかりさん

6000万出して街の雰囲気が良くなることを願うって面白すぎます。笑
オープンレジデンシアはガツガツした営業ではなく、知識ない営業マンが検討違いなことを1人で話してるだけですよ。他を見学すればオープンレジデンシアがどれだけひどいか分かります。

>>93 マンション掲示板さん
特に高いとありますが、ちゃんと率で話してますか？
人口が多いの理解してますか？

なんでもかんでも営業マンだと書いて煽るはやめてください。
ここ数年の近郊の新築マンションをちゃんと検討していればわかる話なので、見てないのが丸わかりですよ。
平米を無駄にと書かれてますが、それはこの物件に限らず、大半の物件が同じです。
皆が麻痺し、どこかと比べればマシという感覚になっているだけです。

柱食い込みすぎw
LDK部分に実質廊下含めすぎw

こういうとこよ営業さん

>>101 ご近所さん

オープンレジデンシア営業マンさん、あなたこそ小岩の犯罪件数しっかり見てください。
それと、一般人に危害がない犯罪って何ですか？笑

ここ数年新築マンションを検討した結果、3000～8000万の物件の大半が使いにくい間取りと判断されたんですね。
一般の方なのに3000～8000万のマンションの新築マンションを数年検討するってすごいですね。笑

早く看板持って外へガツガツした営業行って下さい。
お疲れ様です。

>>101 ご近所さん

どこと比べてもマシじゃないなのはこの物件
スラブは200、コンクリ厚さ160は大手と比べて低レベルの構造。管理会社も全くの別会社とか不安でしかないw
売るだけ売ってあとは知りませんのオープンレジデンシアのやり方かな

シンプルな間取りが個人的には好みなところではありました。
ただ見る人によってはこの柱の食い込みは気になってしまうでしょうね、、
ロケーションが良かったり、プラス要素もそれなりにあるマンションとは思っていますが。