ザ・パークハウス 御苑内藤町ってどうですか？

あの壁は三菱側が配慮して建てたものではなく、あくまでも隣家の三菱マンション対策としての設置です。あの壁によって自らの日照もかなり犠牲にしてますから、もはや理屈ではなく、強い拒否感を隠していないですね。

今は一旦工事も終了して完成したかに見えますが、追加で更に壁の設置があるのかどうか等は、三菱側には何も分からず、また、当然、隣家敷地内のため抑止力もなく、隣家の思うがまま(法的に許される範囲ではあるでしょうが)と思われます。

明らかに存在する隣人リスクを考慮してマンション購入するというのは、なかなか判断難しいところですね。

まあ、考えによっては、その分も含めて価格に織り込まれているというのはポジティブかなと思います。御苑ビューの前提の値段で買った後に壁を作られたんじゃ目も当てられません
私がお隣だったら、入居した後では個人対個人で(法的に仮に問題がなくとも)トラブル必死なのでためらいますが、販売前なら三菱へのささやかな嫌がらせ兼目隠しとしてわからなくもないかなと思います

>>217 匿名さん
めちゃくちゃ分かる。すっごく凡庸で安っぽく見える。なぜなのか。

これとんでもない話だと思ったら検討からはずせばいいだけ

>>206 匿名さん
ブーメランですね

>>222 匿名さん

＞壁を建てた方の気持ちも分からんではないですね

本当にそれです。
あちらの立場で想像すると屋敷の庭だった隣地にいきなり4階建てが壁のように聳え立って午前中から昼過ぎまで日当たりゼロになる、しかも数十戸の視線に晒されるわけで抵抗感は当然かと。お互いを「壁」と考えるとこのマンションはあちらの壁の数十倍の規模ですからね。

私が同じ立場でも何らかの目隠しをするでしょうし、それでマンションの数軒の視界がなくなっても知ったこっちゃないと思うでしょう。

まあ遠い将来的にはお隣も低層マンションになるでしょうから御苑ビューは束の間の楽しみですよ。

このマンションの売りは御苑隣接だった思います。これまでもあったように御苑を見下ろすのは無理で、むしろ御苑の樹木との近さというのが魅力でもありました。その意味で樹木と部屋を遮るような構造物はここの魅力を半減させる、というかほとんどここを選ぶ理由がなくなるように思います。リセールにもマイナスでしょうね。いるのかどうかわかりませんが、「内藤町アドレス」自体に魅力を感じる方々は別として…。
遮る物のない御苑に面した部屋は湿気を気にしないでいい上階なら、人気が出るかもしれません。

壁ビューお疲れ

>>229 評判気になるさん
私も、希少性(面積が単純に小さいという点で)は理解できるものの、内藤町アドレス、自体に魅力を感じる人が多いかと言われると少し疑問です。このマンションを検討するまでは聞いたこともなかったですし。

上層の御苑ビューは高いからその額出せる人におまかせ。
下層の御苑ビューじゃないところは上層よりずっと安く、今の相場、仕様や共用部を考慮するとなかなかいいんじゃないのかと。
御苑はビューじゃなくて散歩用ってことで。年間パス2000円は激安ｗ
そういう需要はあるんじゃないかと推測してます。
壁を立てている方がもうそれ以上は色々やってこないかどうかと湿気がどうなのかが懸念材料。

>>231 マンション検討中さん

たぶん、「内藤町」を「ないとうちょう」と読む人がほとんどだと思います（正しくは「ないとうまち」）。以前（かなり前）ブラタモリで、新宿の来歴で「内藤新宿」や関連して「新宿御苑」が扱われたときに、今でも「内藤」が地名として残っている住宅地として紹介されていました。「新宿○丁目」とか「四谷○丁目」のように無機質な住所より由来のある住所をありがたがる人にとっては、それなりに魅力があるのかもしれません。
ただ、先日妻と現地を見に行きましたが、専業主婦の感想は「周りに何もない」、「駅から遠い」でした。

>>233 マンション検討中さん

この読み方本当に間違えやすいですよね。
以前住んでいたマンションも「内藤町」が付いていましたが読み方は「ないとうちょう」でした。ちょうど当時（たぶん平成18年あたり）「内藤町大京町」の都営バス停の呼称が「ないとうちょうだいきょうちょう」から「ないとうまちだいきょうちょう」に変更されて「え？そうだったの？」と驚いた記憶があります。

>>233 マンション検討中さん

>>233 マンション検討中さん
私も由緒ある内藤町に三菱が低層マンションを手掛けるとのことで大いに期待したのですが、ご近所からの嫌われ度合いを聞き、現地を見て、そして価格を見て(笑)、内藤町の歴史に馳せた思いとともに検討対象からも吹き飛んでしまいました。

>>221 匿名さん
マンマニさんが酷評するわけないやん

>>236 通りがかりさん
マンマニだってここを絶賛してはいないよ。
かなり苦しい持ち上げ方してる。

>>237 匿名さん

でしたね、苦しそうでした

新宿御苑近くなので、都心でありながら緑に囲まれた環境でよさそうです。
ただ、お買い物施設が何もないのがデメリットな気もします。

>>237 匿名さん
価格がネックですよね…
あとはお買い物。

新宿まで出れば何でもありそうですが。
小さい飲食店はちらほらあるでしょうか。
スーパーマーケットはどこが使いやすいのかなんて思っています。

>>239 匿名さん
スーパーは建替えのため四谷側にしばらく移転してしまいますが四谷三丁目駅前の丸正が最強です。
あとは外苑西通りをわたったあたりに地味にこじんまりしたスーパーが2件ほどあります。

飲食店ですが内藤町を抜けて四谷四丁目からフォルム内藤町へ向かうと新宿御苑へショートカットできますが、その先にある新宿御苑沿いにはおしゃれで美味しい人気のカフェ・イタリアン・サンドウィッチ・蕎麦やさんなどがあります。
もちろん四谷三丁目方面にいけば色々ありますし、新宿御苑駅方面にもおしゃれなお店・カジュアルなお店、色々あります。荒木町まで足を延ばすのも良いかと思います。

内藤町自体は狭いエリアで閑静な住宅街であり飲食店ほぼないですが、周りに色々あって意外と暮らしやすいと思います。

>>240 近隣住民さん
そうですね
ちょっと足を伸ばせばよいお店がたくさんですね
自転車乗ればそれらを思う存分エンジョイできます
億出してチャリライフ、素敵ですね

>>241 匿名さん
億出してチャリライフですか。億どころかほぼ2億ですが、先週のような大雪でも2億円の対価が八甲田山ばりの雪山チャリライフ。
何と戦ってるのか。人生の深みを知るには良い物件かと(笑)

それなら四ツ谷三丁目買うわ

億出して・・・確かに自転車での生活は考えにくいでしょうね。
でも、自転車にならずともモネットスーパーやお取り寄せをすれば
お買い物は簡単にできる時代。
購入検討している人は自転車での行動考えていないように思います。

内藤町の中通りは、自動車は一方通行です。つまり、道幅が狭い。歩いていても、自動車が来ると脇に避けなければならないくらいなので、自転車もいったん停止して自動車をやりすごすことになると思います。すぐに外苑西通りに出るということなら、それもありですが、自転車専用道路があるわけでもなく、自動車を気にしながらになりそうです。歩道を進むならその心配はないでしょうが、今度は歩行者に迷惑をかけないようにしなければなりません。これらは、都内では普通のことですが、内藤町だからあるいはここだから自転車生活が快適ということではありません。

>>245 周辺住民さん

住民以外の車はほとんど通りませんよ。

>>246 マンション検討中さん
場違いが自転車で走ってたら住民から反感買いそう。

完全予約制で希望住戸相談会が始まっているようですね。行かれた方がいらっしゃれば情報をいただければありがたいです。人気があるのか、既に予約はいっぱいでした。

チャリライフとか色々とここの住み難さをずっと語ってる人は買う気もなにのにそう話しているのか、やめとけと施してるのかライバル減らそうとしてるのかなんなんですかね…？買えないからここのダメなとこ主張して自分慰めてるとか？

>>249 マンション比較中さん
「やめとけと施してる」の日本語としての意味が分からなくて三日三晩悩んでいます

批判する方は対局の価値観の方では。低地や湾岸のタワマン好きとか

>>250 匿名さん

正しくは「諭す」、悪いニュアンスだと「唆す」がありますが、「施す」はないですね。
意味が繋がらない。

御苑ビューだったら是非ほしいけど、価格がなぁ…。
他の面は間取りは好みで価格も御苑ビューに比べればましなんだけど…
どれもどこか難あり感で…。

御苑ビューとはいえ、樹木林の壁ですよね。
軽井沢のような雰囲気というコンセプトなんでしょうが、通りを歩けばそんな雰囲気は皆無。

そんなに御苑ビューがよろしければ、プラウドエンパイアステイトでもいいのではないでしょうか？
築年数や仕様には目をつぶってくださいませ。

>>254 匿名さん
狙ってはいるんですが、全然売りに出ないんですよね、エンパイア…。
そして出てもまたそれはそれでお値段がすごそう…。

>>254 匿名さん

そうですか？
御苑西通りは雰囲気ありませんが内藤町を歩いていると戸建と木立が素敵で落ち着きがありますよ。
緑を見下ろすか緑に包まれるかの違いはあれどこちらも素敵なマンションだと思います。


それと、プラウドエンパイアステイトって何ですか？
もし「プラウド新宿御苑エンパイア」と仰りたいのならお間違えですよｗ

>>256 匿名さん

失礼しました。

>緑を見下ろすか緑に包まれるかの違いはあれどこちらも素敵なマンション
まさにそうだと思います。
おそらく「緑を見下ろす」の方が都内では人気が出そうな気はしますが、「包まれる」だって素敵だしその方が好きという方もたくさんいるでしょうし、そういう人は自信をもって買ったらいいと思いますけどね

自然が身近にあるところはいいですね。
近所にスーパーがあるとか駅が近いとか利便性ももちろん重要ではありますが、
永住することを考えたら適度にリフレッシュできる環境も自分は欲しいです。

2億や3億、ポンと出しても大丈夫な方々はともかく、この代金の捻出に四苦八苦する私などは、やはり後々悔いのないよう利便性と環境を天秤にかけざるを得ません。
そういうことを考えなくていい方々が買うのだということなら、レベチな方々の中に入っていくのも躊躇します。
「いいな～。ほしいな～。」→「駅やスーパーから遠いな～。」→「高いな～。」→「いいな～。ほしいな～。」でグルグル循環しています。

>>260 評判気になるさん

川本真琴さんで検索してみて！
購入しちゃえよー♪

マンション前の通りがたまたま散歩コースなんですが、最近マンション前の塩素臭が気になります。玉川上水余水吐の工事（下水道工事？）を沖田総司逝去の地にかけてを始めたようですがそのせいですかね。

>>250 匿名さん
その働きを及ぼして、影響・効果があるように仕向ける。
という意味があるからそういう事なんじゃ？悩むより調べた方が早いですよ笑
まあ使い方はあんまり合ってはないですけどね

ここってこんな民度低い人多いんですね？
まともな人が買いたくなくなるように荒らしてるんですかね？って思いますね

人の生活のリズムや送り方なんてさまざまなのに自分が嫌だと思う面をあーだこうだ言って嫌な印象与えるとか学生のような中身の人もいますから。まともに買う気も無いんでしょう

現地確認しました。大通りから一本入ってますが、交通量が多く、騒音は少し気になりました。あと地下にエントランスで階段下がりが洪水や普段使いが気になりました。スーパーはなく、駅は徒歩10分なので、自分の徒歩スーパー買い物のライフスタイルが難しいかもしれないですね。

>>265 マンション検討中さん

最近の三菱のマンションは地下メインエントランスが多いですね。収益ワンフロアを稼ぐためですが、バリアフリーやSDGSに反する所業ですので関心しません。

ホームページで、「【第1期登録申込受付開始】2022年2月19日（土）10:00～2022年2月27日（日）」と出ていますね。
販売価格は9,480万円～28,880万円、販売戸数は１６戸のようです。

>>267 評判気になるさん

34戸中16戸。
この価格帯なら順当というか、多くも少なくもない感じですね。

駅遠い

なかなか説明会の予約が取れません。いつ見ても満席。

天下の三井不動産が外苑前エリアで物凄い再開発を成し遂げます。散歩コースになるこのエリアは面白いかもしれませんね。

ここは近隣の方と揉めているとお聞きしましたが、それで検討をやめている方もいらっしゃるのでしょうか。住んだ後にも問題にならないかが心配です。

新宿御苑が近いしこのあたりは都心でも静かな住宅街というところがポイントですね。
新宿というと騒がしいというイメージですが、
このあたりは静かで整備されている地域ですから住みやすいと思います。
ただ、人気があることで価格帯はそれなりなんでしょう。

購入を決めた方（当たった方？）がいらっしゃれば、決め手にしたポイントを教えていただけませんでしょうか。参考にさせていただきます。

>>272 マンション検討中さん

揉めてるといっても現在は隣の1軒だけですし、目隠し設置で一応の解決をみていると思いますよ。

目隠しも敷地ぎりぎりでなく庭木を挟んで自分の建物の際に設置していて、マンション側への配慮も伺えます。

さきほど現地で撮影してきました。

>>274 マンション比較中さん

どれも個人的な好み、また他の検討物件との比較なんですが
内藤町の街並みが美しいなと感じ、また国立競技場など外苑を毎朝散歩できるなんて最高だなと感じたんです。また、御苑から見た物件がかっこよく自分は思えました。そして、比較物件より、地域の地震への地盤などの評価が高かったことや、大通りに面して無いことが、肩を押しました。
緑を感じて健康的に、それでいて旅行の時や大きな買い物などで新宿駅が便利に使える生活をイメージしました。ご参考にしてください。

>>271 マンション検討中さん

どんな内容ですか？

>>276 匿名さん
御苑側から見た外観はとてもいいんですよね。同じ建物なのに道路側から見るとパッとしないのはなぜなんだろう？

>>278 匿名さん

街並み環境の維持かなにかの関係で、いくつかプライバシーの配慮などのためにデザイン上の配慮点があったようです。そのぶん、道路側のお部屋でも、見られてる感が抑えられる巧妙があったとか。

>>279 匿名さん
視界が効かない言い訳？

>>280 匿名さん
そうやって無意味に混ぜ返す前に少し勉強したら？
279さんが言ってるのはたぶんこれ。
「内藤町まちなみ協定」
その細則を載せておきますね。
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000255526.pdf

山手線内側でこれほど厳しい協定はたぶん唯一。
この協定だけでもこのマンションは価値があるかと。

このマンションも協定を遵守して・・・・いるんですよ・・・ね？
HPで全然触れてないのと近隣の反発の強さで少し疑問になりました。

自分で検索したらこんな文書が。
まちなみ協定スルーしてるのか・・・

https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000251985.pdf

>>281 匿名さん
詳しくは、ショールームにいくと、経緯等、開口一番に説明いただけます。重説にも。まちなみ協定も、デベさんから手が離れて管理組合の下でリフォームや建て替えがなされる時に合意に反することとならないよう、資料でいただいてます。
陳情も、翌年撤回されているのも踏まえて、ショールーム行く前に自分も確認(ここで以前投稿がありました)してました。
もちろんデベさん側の意見しか聞けてませんが、御苑への避難路など挙げられている懸念事項にご回答を示して撤回につながったのかなと推測しました。

>>283 匿名さん
というか、避難経路利用は対応する必要があったんですかね。
私有地を通行させる協定なんて、以前の持ち主が善意で利用させていたものをそのまま図々しく使う権利を主張しているようにしかみえないんですが。

経路（各住居のテラス）を通行できるようにするマスターキーを町内会長というただの一個人に預けることになることが非常に不安です。
非常時にすぐだせるというような管理をされてということは、要は誰でも触れるに近い扱いを受けるわけですよね？
鍵のコピーなども簡単にされ、ある意味テラス及び敷地内のセキュリティなんて無いに等しいことになってそうで怖いです。

>>275 匿名さん
資料見るとまだフェンスは進化するっぽいですね。
今の段階が最終段階だとしてもそれが販売側に伝わってない時点でまだまだ解決しているとは言い難い状態と見えます。
フェンスに影響する住居もまだ販売対象になってないですし。

>>284 マンション検討中さん
盲点でしたがおっしゃる通りですね。ちょっとセキュリティに問題ありですね。避難経路にされている当該部屋はいずれも敷地の奥まった場所にあり、道路側からは全く見えず、侵入された場合には非常に怖い。

>>284 マンション検討中さん

そうやって、買いもしない人が近隣住民と購入者の関係を拗らせるような書き込み、良くないよ。

>>287 口コミ知りたいさん
避難経路云々の話はエントリーして購入検討する意思があったからこそ知りうる
内容ですし、その上で考えうるリスク等を確りと認識して情報交換する場ですよね？

自分は避難経路に該当するテラス住居にはリスクがあると先に知れてよかったと思いましたけど。

テラス付き住戸も売れているようなので、気にしない人は気にしないのでしょう。でも、気にするか気にしないかの選択も情報があってこその話。フェイクはダメだけど、正しい情報であれば、ポジであろうとネガであろうと歓迎します。

テラス付きの間取りいいですね、、憧れます。
ETタイプとか間取りもちょうど良いしテラスもついていて良いのですが、
キッチンの感じがちょっと気になるところではありました。

避難経路の鍵を町内会長さんに預ける話は決定事項ですか？
そのように決定した経緯がわかりませんが、マンション建設を反対する近隣住人との折衝案で経路の利用を可能にしたのでしょうか？

近隣住民にここまで配慮しなければいけないもの何ですかね
これでは目の前にビルがあるのと何が違うんでしょう。
抜け感がほしくて御苑の真横を検討してるのに。

あと、この隣の敷地の目隠しも、狭小住宅の改修も価格に転嫁されていると思うと憤りを感じます。

今更ながらですか、エレベーター3基も必要なグレードのマンションなのでしょうか。

34戸という小規模から見て不要なのは言わずもがなですが、購入者層、立地、どちらの観点からもそこまでのプライバシー性が求められている物件なのか未だに腑に落ちない…。

高すぎだろ

このスレッドの最初のほうでは、価格について威勢のいい話が飛び交っていました。
今の状況を考えると、このスレッドによるとは限りませんが、やはり情報交換の重要性を実感します。

なんだかんだ言ってもあと3戸。
持ってる人は黙って買うんですよね。
　

昨日届いた【ご検討住戸アンケートのお願い】というメールでは、70m2台、80m2台、90m2台、100m2台とバリエーションがあり、全部で７戸が対象になってたけど１日で４戸売れたんだ。すごいねぇ。

高すぎやろ。こんなの買うのは子どもいない夫婦だけやろ

壁を建てた隣家との関係は今どうなんでしょう？

どうやらまた新たな対策用の工事準備をしている模様で、一部着手はしているのに、遅々として進展がないのが不安。

全部売れてから、想像の上をいくような対策がとられると、買主さん達は困りますよね。

それも考慮するとFタイプがいちばん無難に思えるけど、このタイプは完売したんだろうか？
価格次第ではあるが…。

>>300 マンション検討中さん
公式HPの間取り一覧を見ると売却済みの部屋と価格一覧が見れますよ。

隣の邸宅にまた工事業者が入っておりました。
やはり追加の壁が建設されるのでしょうか？

>>302 通りがかりさん
隣の邸宅さん賃貸物件で出ておりますが、家賃200万円でした。工事されたとしても、もう住まわれたくないのでしょうね。

金持ちはがんこやのー。

>>303 通りがかりさん

賃貸住宅の物件概要を見たら、
＞リフォーム：2022年6月完成内装全般
ってあります。たぶんその工事でしょう。
賃貸にするなら目隠しなんか作らなきゃいいのに。

この隣家の壁の影響を受ける部屋は全部売れ残ってますしね。。。嫌がらせとしては効果的だった、ということでしょうか。

隣、賃貸に出したのか。
ゆくゆくは土地も売られてマンションでも建つかもしれないな。
そうするともっと眺望がひどくなりそう。
ほんと隣がネックだな…

>>306 ご近所さん
壁が影響しそうな部屋って発売を遅らせていたと思うのですが、今って売り出していて残っている感じなんですか？
一次で販売されていた西側の部屋を一度見ましたが、壁はそこまで圧迫する感じは受けなかったので、そんなにのこる印象もなかったのですが。

東京都建設局
道路　＞　道路の建設　＞　優先整備路線進捗情報（第三次事業化計画）
＞　区部：G地区　＞　区部：都３７
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/road/kensetsu/seibirosen/...

新宿区
東京都市計画地区計画内藤町地区地区計画　位置図
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000231816.pdf

>>308 デベにお勤めさん
壁の影響で該当部屋安くならないかなと期待してずっと見てたのですが、西側の6部屋は4月後半以降に始めて売り出されてたので、ひきづってる程ではなさそうと思ってしまいました。今34戸中残り5部屋で、そのうち3部屋が西側なので、残ってるといえばそうなのかな。

>>310 匿名さん
売り出しから1ヶ月なら残っていると言うほどではなさそうですね。
でも気にする人は気にするし難しいとこですね。
価格は御苑側と比べると安かったので値引きは考えてなさそうですが。

東京都都市整備局
神宮外苑地区のまちづくり
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/saisei07.h...

新宿区　
羽田空港の新飛行経路の運用について
http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/kankyo01_001042.html

御苑とマンションの間に車用道路が通るみたいです。。。

>>314 匿名さん

物件サイトには「計画地は、「新宿御苑」に面した立地」ってあるけど…。

>>314 匿名さん

どこ情報ですか？
御苑とマンションは直に接しているわけではなく「玉川上水余水吐」という暗渠化した河川跡地で道路台帳上は道路扱いになっています。
でも御苑の植生保護や内藤町の環境を考えると道路として整備することは考えにくいのですが。必要性も低いですし。

もしかして御苑西側で工事中の「環5の一」と間違ってます？

>>316 匿名さん
今該当する御苑との境目部分は下水道の更新工事をしていますが、
御苑管理通路側の終点部分が見るからに道路みたいな感じのコンクリートに…。
更新ついでに上も道路に整備してしまおうかという意図…？

もし、そうならデベさんから説明があったのでは？
それを承知でみなさん購入されているなら無問題。

近所に住んでいるものですが、あの暗渠部分は以前から道路化の話が出ては消えまた出ては消えて…という感じでしたから、今回の話の真偽のほどは知りませんが、意外感はないです。デベロッパーさんもきっとご説明されているでしょう。

遊歩道程度だったら周辺住民にはプラスだよね。
このマンションはカーテン開けられない部屋ができそうだけど。

新宿御苑横という立地。厳かな感じがします。

今販売中の物件は２邸。広い間取りから売れたんですね。

この価格帯でも納得という感じですが、竣工後１年になります。

お値引きは検討されていないのかしら。