ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

皆さまありがとうございます！！
とりあえず想定通りor低めで第一関門突破ですね。。
やはり管理費かなり高いんでしょうか。。？

中庭豪華そうですが、大半はリビングから見えない間取りだからそこが少し残念。前作は川越街道に面していたので候補からはずしたので、今回は桜館か楠館を検討していますが眺望は期待出来ないでしょうか。特に桜舘はタワーマンションで日差しはさえぎられますかね。
取り敢えず値段は抑えめのようなので、候補から外さなくて良いのでほっとしました。

>>214 マンション検討中さん
桜館はピッコロスクエアのタワマン2棟建つと結構厳しそうですよね。日照シュミレーションにこのタワマンも反映してくれているのか気になります。
楠館は今の所大きな建物はたたなさそうですね。

坪330って、もちろん平均ですよね。
400近くを覚悟していたので、大変驚いています。

こりゃ、早期完売しそうですね。

平均330は想定通りじゃないですか？？？
400、400って一体誰が400になってほしいですか？
前のスレも400について喧嘩があったけど、400叫んでいるアホ本当に多いです！

ということは倍率がスゴイことになるね。

400なら間違いなく再開発のタワー一択でしょうね。眺望期待できないのでちょっと残念です。

第二関門の管理費は如何に？

眺望日照なら前作でしたね。
それかタワマンを待つか。

平均で330は思ったより安い気がする。逆に管理費がむっちゃ高いから、物件価格を抑えざるを得なかった可能性も。人気は管理費次第ですね。

最低価格(恐らく1階)が各タイプ坪330万くらいでしたよ。
階差は不明ですが、プレミアム抜いても平均は坪350超えるんじゃないですかね。

マンマニさんもツイートしましたね。

今日現地を見に行ってきました。
丁度上空の飛行機が通過したので、飛行機の騒音が気になりました。
ここは航空機の路線ですか？

前作は280～340ぐらいかな、こちらだと330～390のイメージか？

ネガなポイントは、
. 外廊下(庭園見えるからOK？)
.各階ゴミ置き場無さそう
.天井高2450
ですかね。
商店街抜けるとはいえ7分だし安くは無いですよね。

それぜんぜんネガじゃないし。
普通じゃん。

いまはその普通が高値なんだよ。

その条件求めるならタワマン行かなきゃですよ

再開発のタワーはいつ販売されますか？やっぱり比較したいですね。

平均330といった書き込みが見られますが、最低330ですのでお間違いなく。

最低330ですか。全然違うじゃないですか（笑）

提示のあった資料だと最低が320～330ですね。
指摘している方の通りおそらく1階住戸だと思います。
桜館にしても楠館にしても1階は眺望の抜けが無いので、眺望の抜けが出る住戸は350前後になるのではないでしょうか。

プレミアム住戸を狙ってますが、プレミアム全住戸400超えることでしょうか？
高すぎ！

平均は360か

駐車場は機械式がメインですが、幅や重量などの制限が説明されました？

>>236 マンション検討中さん

まだです。

>>234 マンション検討中さん
最低で坪330だったら、プレミアムで坪400程度って仮にあっても最低限じゃないですか？

>>238 買い替え検討中さん
全部億ショですかね？高すぎ

高杉くん

板橋区で300マン中盤の時代か

説明会参加しましたがプレミアムは全戸1億超えです。
恐らく板橋では最高額だと思います。

1億超えは隣のタワーを待った方が良いと思います。
プレミアムといっても天井2450だし、ルーフあっても眺望がないので納得感低い

プレミアムなら90Aか95Bかなぁ。
桜館はやっぱピッコロスクエアに30階タワマンが建つのが辛い。

1億のプレミアム住戸から隣の30階タワーを眺める心境はどうなんでしょうね。
あ、1億じゃなくて、1億からですね。

タワーには80とか90とか超えるような間取りが用意されるんですかねー
まだまだ先でわからん話ですが、てかピッコロのタワーて2030年くらいじゃないですか？

ピッコロスクエアは今年の3月の説明会では、2024年着工2027年完了ですよ。
桜館目の前の道路を拡張しますし工事の音は聞こえるかもしれませんね。

価値観は人それぞれ。

ここを気に入った資金力のある人は、ちゃんと買うから問題ない。そういう人にとっては、タワマンも、壁も、飛鳥山もどーでもいい話ってこと。

板橋に拘らずここのお庭が気に入ってるなら晴海フラッグの中庭向き低層階買った方がよくないですか？
あちらのCG水景もあってなかなか見ごたえありましたよ。
入居時期も大差ないし坪250で中央区、有り余る共用施設からレインボーもみられるし
まあ抽選当たるのかってのはありますが

>>249 通りがかりさん
立地も物件の性質も全然違うので、ここの検討者のなかで晴海フラッグとの比較検討は考えもしない人の方が多そうです。

マンマニさんが記事化しましたね。

>>251 マンション検討中さん

マンマニ砲きましたね。
さぁここからが本番。
板橋で億ション買う猛者がどれぐらい現れるのか。。

駅までのアーケードがこの先残るのか疑問。

>>215 匿名さん

タワマンを考慮した日照シュミレーション、ぜひお願いしたいですよね。
マンションマニアさんも書かれてましたが、庭園が望める楠館のお部屋は人気が出てしまいそうですね。

>>127 口コミ知りたいさん
俺の１か月前の予想が坪平均3４0～３６５って言ったが、見事に予想的中して嬉しい。まあ、価格予想は他物件や同地域の中古価格比較すれば、販売前でも大体の相場がわかるってのがわかってよかったわ。妥当な価格設定だ。

東上線ユーザーならわかると思うけどなんといっても東上線ですからね。。いくらバス使えるって言っても駅まで行って動いてません、遅延してます、これがザラに起きても不便ですからね。。値付けが難しいですね。東上線は。

>>249 通りがかりさん
立地に拘りがないならその選択肢はありだと思うけどここは板橋、内陸に拘る人が買うマンションだから。
超限られた部屋からしか中庭が見えないこのマンションと広大な中庭眺めながら生活できる晴海フラッグだったら庭推しなら晴海フラッグの方がいいかもね。地中駐と価格も。
ここはあくまで立地推し。

>>256 マンション掲示板さん
東武東上線も、西武池袋線も池袋止まりですから、ラッシュ時間帯の渋滞は避けられないですよね。
プラウド椎名町って新着ありましたけど、何とも微妙な立地でう~んという感じです。

この物件東上線ではなく、有楽町線（副都心線）の駅まで出るということもできますよね？そもそも自転車使うなら、池袋に行くことも十分可能ですし。

大山からであれば、徒歩で２０～３０分、タクシー１０００円で池袋なので、東武東上線止まっても　そこまで問題ないですよ。大山ならね。

晴海フラッグ・・・ＢＲＴ乗り場まで徒歩７分、そこからＢＲＴで最寄りの大江戸線／勝どきまで１０分って、とんでもないアクセスの悪さ。しかも　最寄りが勝どきって。こことは比べ物にならない不便さだと思うんですが。

晴海の話もういいです

>>259 大山住人さん

大山の立地は悪くない

晴海と比較するわけねーじゃん。
アホか。クソくらえ。

桜館の5階からスカイツリーを見えますか？

大山の方はあまり三田線は使われない感じですか？？
買えたとしたら自分の職場が東上線、旦那が大手町なので自転車で板橋区役所前に行って通勤かな、というイメージでいるのですが

>>265 匿名さん
三田線使うなら線路の反対側で検討した方が良いと思いますが

自転車で区役所前駅だと、時間帯によっては踏切がネックですね。将来立体化が進めばかなり行きやすくはなりそうですが。
大手町ならむしろ池袋から始発の丸の内線が楽です。

なるほど三田線は線路越えると使いにくいのですね
大手町でも大山利用の方が良さそうですね
ありがとうございます

東上線→丸の内線は乗り換えもかなり楽なので
おすすめです。

現状では、自転車利用だと区役所より千川の方が近く感じると思います。

東上線だと丸ノ内線と山手線の乗り換えはめっちゃ楽だよね。

せっかくの庭園なのに、庭園ビューの部屋が少なすぎる…

想像よりも安くてびっくりしました。
タワーマンションを控えているのと、ひょっとしたら土地の仕入れ費用が安かったのかな。

うちはバッチリ検討対象に入りました。
何より豪華で素敵ですし
相場的にもそう大きくは下がりそうにないしでよさそう。

中庭ビューは多分10世帯あるかないかくらいですよね

＞＞272
だとしたら、抽選倍率がスゴイことになりますね。

>>274 マンション掲示板さん

庭園ビューは全戸億越えのようだから、抽選にはなっても、そこまで倍率付かないんじゃないかな？

庭園はそうなに魅力あるんですか？自分がいま住んでいるマンションの植栽面積は、ここの１．５倍以上ですが、７５㎡の管理費は１万弱ですよ。

>>276 買い替え検討中さん
植栽の内容（ここのような純和風庭園ですか？）に加えて、最寄り駅、駅からの距離（徒歩分数）、全戸数、築年数、その他の共用施設についての情報をいただかないと、植栽面積と管理費だけでは有意義な比較はできないように思います。

この物件が騒がれてるのは、山手線主要駅から3km圏内、最寄り駅から駅徒歩7分（大部分アーケード）という好立地条件で、しかも中央を小川が流れる純和風庭園を懐に抱く大規模マンションが出てきたという（庭園ビューの住戸はごく少数しかないけど）、その希少性のためではないかと思っています。お住いのマンションがここと同様の立地条件（しかも管理費75㎡1万弱で管理状態も良好）でしたら、私にはどうしても思い当たらないので、ぜひ教えていただきたいです。

>>277 匿名さん
自分の住所を教えるわけないでしょ！すべて同じ条件のマンションも存在しないから、
ここの庭園は大したことではないと言いたかっただけです。
庭園を理由に管理費が２万以上設定されたら納得できるかどうかも各自判断になるので、自分の住んでるマンションを例としてあげただけです。

結構すごい庭園だと思いますけどねぇ
マンション沢山見てきているマンションマニアの方も書いていますし。
代々木公園とかですかね、庭がすごいマンション。

>>278 買い替え検討中さん
自分が住んでるマンション名を教えても、個人が特定される心配はないと思うのですが。そんなに植栽面積が広いなら、総戸数もかなり多いと思いますし、そもそも本当に住んでるかも分からないわけですし。

>>280 匿名さん
築6年、駅徒歩２分（都営）、総戸数１７０戸、管理会社は長谷工、管理費７５㎡9500円、修繕9200円、以上です。

若葉マークに構うのはやめましょう。

goolemapで距離測定したら、再開発のタワーとの距離は60メートルですね。桜館はかなりの圧迫感だね

再開発のタワマンここと60mじゃそんなに駅近でも無いんですね
だったらこっちの方が良いかも

>>284 匿名さん
ここと近いのはピッコロスクエアのタワマンで、クロスポイントのタワマンはもっと駅に近いよ。

>>284 匿名さん
一体何を言いたいですか？タワーと近いからここにとって何がいいですか？

立地に大差ないのならタワマンよりこちらを選ぶということでしょう

ピッコロはともかくクロスポイントの場合は駅まで信号なしでアーケードを3,4分くらい、区役所前への徒歩も圏内になってくるのでやはり条件良いと思われます。

計画道路が開通すると、このマンションから駅へは信号が一つ追加になるのではないでしょうか。

>>287 マンション掲示板さん
計画道路の幅結構ありますよね。信号が追加されるだけでなく、アーケードも切れてしまうのが気になります。。。

現在のマンション界を牛耳ってる、マンションブロガー、クラスタの皆さんが絶賛してるから、この物件は「垂涎」であり「約束された勝ち」だよね。
みんな乗り遅れることなきよう。賢明な方は既に気づいているけど。
お祭り！！お祭り！！お祭り！！

>>288
計画道路のところでアーケードは切れるんじゃないですかね。そうなると、駅までの傘無しアクセスは難しくなるかもですね。

>>289 マンション検討中さん
こんにちは、営業さん

まだ先の話ではあるでしょうけど、まず計画道路の部分はアーケードは無くなるのでしょうね。この時点で、駅への傘無しアクセスは厳しい。さらに、川越街道の商店街出口付近のアーケードも存続難しいのでは？と思うのですがどうなのでしょうね。

>>292 マンション掲示板さん

再開発完了したらアーケード分断かつ新設道路を横断歩道で渡るという事になるようです。
個人的には超マイナスです。
ハッピーロード分断するなんて悪手にしか思えない。。
武蔵小山みたいに商店街残せばいいのに。。

＞＞291
だれが営業さんやねん

やっぱり下板橋駅前に作っていたモデルルームはここのマンション用でしたね。なかなかのサイズ感でした。

現地へはタクシーで移動かな。

毎月の固定費用予想：
管理：25000-30000
修繕：12000-15000
駐車場：26000?32000
固定資産税：20000

ハズレたら嬉しい

通常住戸で平置駐車場希望ですが、やはりプレミアムの方で埋まってしまいそうですかね。。

>>297 マンション検討中さん

平置きはさすがに無理だと思いますよ。。
少ないですし。。

>>298 マンション検討中さん
早速ありがとうございます。
やはり難しいですよね。むしろ機械駐車場でも難しいくらいですかね。。

然もは商品力がレベチなのでそういう価値観じゃないんでちゅん?

大山に億出せる人達はみんな高級車持っているでしょ。
マンマニさんも書いているように、非プレミアムの駐車場は当たらない可能性があるよ。

＞＞300
ちゃんと書けや

115Arタイプの３D モデルルームを見てテンションが下がった！あの色、あの柱、1.5憶で売れるかなぁ？

まあ、ひとり見つけられればいいわけですから、どうにかなるんじゃないかな？

>>303 匿名さん
サッシの高さも低そうで、ちょっと残念です。

なんか高級路線かと思いきや意外と微妙な点が多くて期待外れな感じがしてきましたね。。
場所柄高級路線に振り切れなかった感じ。

こちらはオプションでも良いので、リビング天カセは付けられますでしょうか？

天カセ？
あるわけない。

オプションで？
あるわけない。

>>308 マンション検討中さん

プレミアム住戸も？

プレミアムでも天カセは無い、と思う。
天カセ入れるには天井裏のフカしが必要で、この戸数（プレミアム）では作らないだろう。
という予想。

>>307 マンション検討中さん
天カセはオプションになるようなものではなく、あるなら標準でつきますよ。あくまでもある場合ですが。

ここの売りは庭園です。庭園はすべてです。

>>311 マンション掲示板さん

天カセがオプションや設計変更で付けられるケースはよくありますよ。
話題のパークタワー勝どきも角住戸限定ではありますがオプションで可能です。それ以外にもプレミアムが天カセの場合は一般住戸でもオプションだったり、設計変更で付けられたりします。

でもここは違うで。

プレミアム住戸は設計変更に対応しますとどこかに明記されてたような
工事が進む前ならできる可能性ありますよね
本気で検討ならすぐデベに聞いた方が良いかと

前の方が書かれているように、天井にふかしが必要になりますが、逆に言えばそれができれば天カセは入るはず。
ふかしの部分については、天井高を下げる必要はあると思います。

フカすだけでなく荷重も必要。
設計変更のレベルではない大工事が必要なのでやらない公算大ですね。

まあ直で聞いた方がいいですね。

板橋区、私鉄各停7分、中途半端の仕様、大規模再開発は後発にある、眺望期待無、騒音一部影響大！
これだけの条件を見る、坪350はやりすぎだと思い、売れないを予想しているのは私だけですか。

>>319 マンション検討中さん
これで売れないと思うなら、情報遮断して大人しく坪400万円の後発住友タワマンを待ってた方が良いんじゃない？
販売経過見ちゃうと悔やんでも悔やみきれない結果になるだろうから。

モデルルーム

＞＞319
何？私だけですか、て。

そうだな、アナタだけだよ。

まあ、買うか買わないかを考えてる検討者と、売れるか売れないかを予測してる外野の人がいる掲示板なんだよ

売れるかどうかわからないですが、お買い得とは言えないですね。高い維持費の場合、10年後の資産価値も期待しない方が良いと思います。

豊洲みたいに3000万プラスで売却できる物件ではないです。

>>324 匿名さん
いまどこに将来3000万プラスで売却期待できる新築物件があるって言ってる？(過去販売物件は結果的にそういう物件になっただけ)

ここも豊洲も今から含み益だすのは難しい
ここ10数年での上がり幅なら豊洲がずっと大きいのは確かだけど、この先の伸び代がどれだけあるのかは分からない
大山は元来そんなにイケてるエリアとはされてないので、これまでの上がり幅は抑制気味で、消去法的に割安感が出てきた状況
そこに再開発などが出てきたので、これからどうかなというところかね

10年前も同じようなことが語られていて今の市場が形成されているワケで。
先のことは分からん。

オリンピックが終われば値段が下がると根拠のない原説もされてきたが、下がらないだろ。

同じだよ。

>>321 マンション掲示板さん

下板の駅前なのね

＞＞319
「私鉄各停」といっても、大山駅は、池袋駅まで抜かれないわけで、何がデメリットなの？

>>331 マンション検討中さん
本数

>>332 匿名さん
そりゃ、大山駅のラッシュ（７～８時）の上り電車は１１本に対し、
成増駅は倍の２２本ありますよ。

ただ、抜かれないんですよ・・・？　それメリット？　あたまわる。

無記名であるのをいい事に他人を小馬鹿にした言い草は感心しませんね。
慎みなさい。

>>324 匿名さん
豊洲を今から買っても3000万プラスなんかにはなりませんよ。
もう高値掴み確定です。

事前予想で坪400万と思われてた
後続にスミフが控えてる
唯一無二の庭園

はっきりいってバーゲンセールです
ネガキャンに騙されず迷わず買う物件

>>336 マンション検討中さん
予想400万？それで売れるか？
唯一無二の庭園＋1.5億の唯一無二の柱リビングですね。
確かに唯一無二が多いからバーゲンセールかも

プレミアムはほんとに坪400いっちゃうからバーゲンじゃない
普通の住戸は、まあ検討範囲内
リビング柱とか一番広い間取りだけの問題なので、それは1.5億出せる人が考えればいいや...

プレミアム住戸：

・個別設定変更対応：別料金
・駐車場優先権
・キッチン・洗面化粧台グレードアップ
・洗面室ダブルボウル
・浴室1620

この５点で坪単価の差が4-50万となっているので、
プレミアムと比べると普通住戸がバーゲンセールとなりますね。（笑）

・個別設計変更
ですね。

これ正直全然プレミアム感ないんですよね。。笑
駐車場だけやん。。

>>341 マンション検討中さん
私も駐車場だけだと思います。

>>333 デベにお勤めさん
本数少ないより多い方が良いと私も思いますけどね。割と一般的な感覚ですよ。

同じ大山駅で本数が倍になるなら、もちろんそれは大歓迎なんですけど。
大山の倍の本数の成増の方が良いってなりますかね？（駄洒落ではない）
山手線やメトロと違うのは、例えば成増の20本のうち10本は通過待ちで池袋着く前に追い抜かれるわけです。だからいわゆる有効本数というのは残りの10本で、実は各停駅の大山と変わらない。
埼京線各停駅の北赤羽などは以前日中に20分のダイヤホールがあり、このレベルだとマンション検討に影響出る可能性があった。
東上線の各停本数は日中7から8本／時ということで、これは西武線や小田急線各停よりも多いくらいで、とくにマンション検討のマイナス材料になるとも思われません。
かといってここが絶対買いとも思ってはいないですが。

タワマンでもないのに尖ったコンセプトで話題性があり過ぎるせいか、変なのがたくさん湧いてて辟易しますね。

https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_119/pj_96819364/?kbn=2&b...

この物件、オプション盛り盛りで相当お得に見えるけど、どう思いますか？

下板橋駅すぐのギャラリー、ほぼ完成したみたいですね。見学が楽しみです。

>>346 マンション検討中さん
1000万プラスですね。売れると思わない！頑張ってください

>>346 マンション検討中さん
最寄徒歩9分は遠すぎ。しかも三田線新板橋が最寄って・・・。

三田線通勤でなければとても不便な電車です。
巣鴨含めＪＲへの乗り換えがどこも不便だし。論外でしょう。

不便すぎて。

加賀に家が欲しい層は一定数いるし、あの辺当面マンション新計画も無いしで、興味持つ人はいるかもね。
中古だから手数料入れると8千万超えちゃうけど。。
大山を見てる人は加賀は行かないイメージ。
大山見てる人は南の有楽町線以南と比較、加賀は三田線エリアで埼京線側と比較する人が多いように思う。

こことプレミスト王子神谷を比較しています。皆さんならどっちを推しますか？

王子神谷おすすめです。以上

>>351->>352
何をやってんだか
ヒネリのひとつもなくバレバレまる出し
そもそもココを検討している人は
ハザード真っ赤な地域に関心ないだろ

クロスポイントは実際平均400なんて行きますかね？
ここも400予想してたのは一部の方で、だいたい350くらいに落ち着きそうですし、クロスポイントとも相当数の部屋で値段が重なってくるかなとも思うのですが。
住友も最近は以前より現実的な価格付けの所も出てきてるようですし（というか、他の会社が住友化してる？）。

>>354 マンション検討中さん
タワマンはここの売行き次第では？
400だと60-70平米の部屋をメインにしないといけないですね

>>355
今の段階で決まってるわけではなく、ここの売れ行き次第ですか。たしかにそうですね。

クロスポイントタワマンの低層階も店舗になるらしいですが、ハタスポーツ跡地の店舗も何になるか気になりますね。

4300平米の店舗?駐車場　と　7700平米の店舗?駐車場　ができるみたい。
http://wata4nokiroq.blog.jp/archives/6564263.html

なにになるんだろう。

ここ最近の坪単価見てると公園前のブリリアは超バーゲンだったんですね。坪300いってないでしょあそこ。転売してこことかタワマンとか考えてる方もいそう。

>>358 マンション検討中さん
Brillia 大山 Park Front　は、2018年。

3年前ですからね・・・

5～3年前に買ったマンションは、どこも買値より高く売れますよ、今なら。

>>358
パークフロント持ってればここに移る必要もないかもしれませんね。広い間取りも多かった。

それにしても大山のいいとこは中古出ませんね。
パークフロントなんかひとつも見た記憶ないし、それよりふるいブリリア大山町も、数えるほどしか...

高いなーと当時思ってた人間は、自分含めその後もついに買えず。でもこのマンション見て、また高いなーと思ってしまう。

言うて東武東上線各駅停車駅だから、実需層がほとんどなのでしょう。
ここは特徴があるからマンションオタクは騒いでいるけど、結局購入するのは地縁のある方ばかりではないでしょうか。
大山がより認知されるのは、タワマンが建って道路が開通して駅が高架化された頃じゃないかなぁ。
特に道路が開通すると道路沿いにマンションが建つだろうから、その頃には知名度も上がっているかと。

板橋って、昔からこのあたりに住んでいる人が多い気がします。
23区内だけど、適度に自然も残っていて。
暮らしやすいに違いない…！

駅まで近いですし、商店街もあるので買い物もできそうですし、あと交通公園もあります。
大山駅近くのまいばすけっと、都内にしては大型店舗みたいな気がしました。
（都内はコンビニみたいなまいばすけっと多くないですか？）
スーパーが多いと助かります。安くておすすめのスーパーあったりしますか？

>>362 匿名さん
スーパーは徒歩1分のコモディイイダ、みらべる、八百屋や肉屋、サミットに、徒歩10分くらい歩けばオーケーもあるので、めっちゃあると思いますよ笑

あと、単純に世田谷との比較ですが、肉や野菜が安い気がします。

>>349
三田線すごい便利。
私鉄の中でも駅も接続も残念な東武東上線なのに凄く強き・・・
というか、東京に限れば不便な地下鉄は存在しない！
昔千石に住んでたけど
羽田空港は乗換え楽で一回で済んで座れる。
新幹線は、大手町から東京駅まで地下で繋がり歩ける。
品川駅にも楽楽行ける。
銀座、大手町に直通。
巣鴨駅は、乗換えが楽で上野方面に便利。
新板橋は、臨海副都心、大崎、恵比寿、渋谷に楽に行ける。
池袋は悪くないけど、丸の内、銀座、日比谷、日本橋の方が好みなので。
それに池袋駅は乗換えしづらい。特に荷物が多いとたいへん(^_^;)

>>349
それに三田で楽に乗換えて、川崎と横浜にも快速特急で座れて楽に行ける。
三田線はすごく便利。
というか、東京の地下鉄で不便な路線はないです！！

>>364 マンション検討中さん
>>365 マンション検討中さん

あなたは、大山マンションスレに来なくていいかと

>>364 マンション検討中さん
>>365 マンション検討中さん

池袋が不便で、新板橋～板橋の乗り換えが便利とかどうかしてる。

池袋使わない人がここ検討するのはハードル上がると思うのだけど
三田線がよければ、志村とかまで下れば価格も安くなるのだし、どうしてここが気になっているのか興味ある。

よしやもみらべるもイイダも道路開通と再開発でなくなっちゃうよね。
まぁ、クロスポイントとピッコロスクエアの再開発ビルにスーパーは入るだろうけど。

>>364 マンション検討中さん
池袋駅の東武東上線改札位置とJR、丸の内線、有楽町線、副都心線の各改札位置、羽田空港リムジンバス乗り場をまずは調べてから書きましょう。あと池袋駅に何線通ってるか把握されていますか？

荷物多いと池袋駅での乗換不便とか言いつつ、大手町駅→東京駅、三田駅→田町駅、三田線→浅草線、新板橋駅→板橋駅、羽田空港駅地下ホームからの移動が大変ではない理由はなんでしょう？

広域で検討してる人からしたら、東上線都内区間のネックとして池袋止まりっていうのは必ず出てくるでしょうね。
沿線民は>>370さんの書いた通りのことを分かってるのであまり気にならないかも。

東上線が池袋から地下鉄直通で、さらに東武鉄道じゃなくてもっとキレイだったら、マンション相場は大きく上がってたでしょうね。

本当ですね。
あと池袋駅が使えるということは、池袋駅圏の商業エリアを使えるという決定的な点を>>>364>>365の方は見過ごしてます。

ターミナル駅が使えないという点で都営だと三田線と浅草線は決定的なネックです。

ここって、池袋のマンションだったの？
東上線の大山のマンションでしょ。
大山駅と池袋駅は、違う駅だよ！！
目を覚まして！！！

交通利便性は三田線の方がいいよ。

あと、ターミナルターミナル書いてる人いるけど
自分に使いやすいことが大前提なのであって
大手町、丸の内、有楽町勤務で
銀座、日本橋、日比谷に買物に行く人には響かないね～

それに皆さん案外気付かないですけど、大山駅は池袋駅じゃないんですよ。（しんじろう）

大山は、商店街が活気があって武蔵野台地で、このマンションはコンセプトが素晴らしいのが魅力でしょうに。
ここは大山の魅力あるマンションですよ～

>>375 通りがかりさん
武蔵野台地と言っても地震に弱いかもしれないよ。
https://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_01210/

>>375 通りがかりさん
何が言いたいのか全く分からんが、大山駅の魅力は重々承知の上でアドオン要素の話として比較的利用しやすい池袋駅が上がってるんだけど、お話理解出来てます？
銀座にあるブランドブティックは西武東武に一通り揃ってるけど、それすらも知らない？

>>362 匿名さん
スーパーが良いのがないので困っています。
平気で傷んだのを売っていたり、銀座の八百屋より高いし、でも少し坂を下ればサミットがあるのでそこそこの物は買えます。楽しみにしていたこの大地主の土地に建つここも近所の住民の反対で当初のよていから変わってしまったし。大山に良いマンションが無さすぎる。

マンコミによく出てくるありがちなネガコミお疲れ様です。
心配されなくても、あっさり売れると思いますよ。
前作の板橋大山と同じ単価なら瞬間蒸発。
350?360でもあっさり。
今は大手デベの利便性良い物件ならすぐ売れるでしょ。
ネガティブ発言は欲しい人が、自分達が買える価格におさえてほしい願いと。
買えない輩の愚痴でしょ(笑)

三田線は、東上線より遥かに便利である。
ここは大山駅のマンションである。
ここは池袋駅のマンションではない。

>>378 マンション検討中さん
銀座の八百屋とは？近いのはイイダかサミットでしょう。

自転車でよいなら、遊座のビックエー本社　や　ドンキホーテ北池袋

>>381 通りがかりさん
大山に親でもやられたのか知らんけど、三田線万歳したいなら自分のブログでやってね
三田線から池袋を始めとしたターミナル駅に行けなくて残念でしたという結論です

異論はあるかと思いますが、実店舗事情としては
サミット　エリア随一の広さ
イイダ　一番近い　改装して綺麗
みらべる　安い
よしや　品質良い　価格高め
日常使いとしてはこのあたりかな
あと自転車でオーケー、ビッグエー、ドンキですが、
このマンションからだとバス使ってサンシャインの成城石井、その近くの西友も使えるかも
大山に無い品はこれらとデパ地下で補充ですかね

みらべるとよしやは道路計画にひっかかっていて、
さらにイイダはピッコロスクエア再開発にかかっているということなのでそこは心配です。

平日はイイダとクックパッドマートで、土日にオーケーでまとめ買いかなぁ。
クロスポイントのスーパーがオーケーだとより近くていいんだけど、流石に無いかな。

三田線、通ってる駅はたしかに良いですけど(春日、大手町、白金、目黒、日比谷、芝公園など)大手町の乗り換えが個人的に好きではないのと、港区に頻繁に買い物行かないので、池袋に出やすいこちらの方が良いなと思いました。

人によって便利な駅、好きな駅が違うので、自分の好きな駅に住めば良いと思います。

池袋のデパ地下も魅力的ですよね。

図面をみるとアルコープなしの認識ですね！

>>389 買い替え検討中さん
ほとんどのタイプはしっかりアルコープがあると思うけど、どのタイプの部屋の図面を見てるの？　それとも、別の物件と間違えてる？

どの間取りを見てアルコーブなしという発想になったの？

>>390 匿名さん
ありますね。失礼しました。

石神井公園のパークハウスと間違えたのでは？
こことの比較に上がりやすいようなので。
立地はあちらのほうが人気と思いますが、間取りはこちらの方が良いですね。

＞＞393
え、えーーーーー！？

比べるといっても、情報を並べて見る、くらいの感じで捉えてくださいな。
同じ時期に5000平米規模の敷地で同じブランド、一応どちらも城北のくくりなので、片方をチェックしたときにもう片方も見ておく人は多くいると思います。
戸数は倍違いますけど。

あちらは一種低層地域で容積を使うために配棟が難しかったのだと思いますが、アルコープが取れないのももしかするとその辺無関係では無いのかなと。推測ですが。
こちらは川越街道沿いに高く建物を上げられたので、わりとオーソドックスな間取りを連なることができているようにも見えます。

静かですね！なんのネタもないです

池袋駅に通じてる！！！
すごいネ！！

池袋駅が使える！！！
すごい！！

さすが東上線！
さすが大山駅！！

あれ！？ここは池袋なの？
池袋ってそんな人気あったっけ？？

マンションの魅力と大山の魅力はないの？？
大丈夫かな。
お気分を害して申し訳ございませんでした。

>>397 通りがかりさん
三田線くん、ダブスタは恥ずかしいよ

>>398
レス早っっっ！！！
面白いヨ！！
「三田線くん」じゃないよ。
被害妄想強いね。

このマンション掲示板で大山のマンションなのに池袋ヨイショがすごくてびっくりしてついつい書き込んだ中野区民です。

ってか、中野のマンション買うとき、新宿まで何駅何分とか書かない？
同じじゃん　笑

＞ってか、
↑
この書き方、うましか丸出しだからお止めになった方がいいですよ。

>>399 通りがかりさん
とりあえず池袋直通5分にとても嫉妬してることだけはよく分かるよ。
残念だね、ローカル路線在住で。来世は頑張れよ。

来世wwwwwww

自分の好きな所に住めばいいと思うよ。
便利な駅、人によって違う。買い物する場所も人によって違う。

池袋は住みたい街ランキング上位常連ですけどね。

事前案内会も始まりますし、また色んな情報集まりそうですね。大山の商店街を使いつつ、池袋の商圏も利用可能というロケーションは魅力的ですよそりゃ。

残滓はまだありますが、まぁ大分スッキリしましたね。
引き続き今週の事前案内会の結果踏まえて、健全な情報交換をしましょう！

クロスポイントは2024年12月竣工予定に１年後ろ倒しになりましたね。

クロスポイントなんか当初とデザインが結構違うような…

クロスポイントの外観はだいぶ大人しくなりましたね。
4棟で結構な商業スペースが入るようですが、どういうお店が入るのか気になりますね。
元々ハッピーロードにあったお店は賃料的に厳しいでしょうし。

>>397 通りがかりさん
これも>>399も早く自分で削除申請出しとけよ
あとこれより上にある駄文も含めて

大人なんだから自分でちゃんと尻拭いしな
他人の手を煩わせるな

今日事前案内会に行って来ました。
価格はやはり高いです。仕様や設備はイマイチすぎるので、諦めました。
皆さん頑張ってください。

本日エントリーしてみました。
モデルルームを見てみたいのですが、連絡をまつしか無いのですね...

＞＞421
高いから諦めるのですよね。
仕様や設備でないでしょ？

マンマニさんも記事出しましたね。
価格からする設備はイマイチで、マンマニさん的には前作の方が良いそうです。

具体的にどこがイマイチなのですか？

>>423 マンション検討中さん
天井2450、リビングのサッシ低すぎ、トイレはINAX（自分はTOTO一択）

正確には便器はINAX、トイレの手洗いカウンター、鏡はTOTOでした。

天井高とサッシ高は後付けでどうしようもないですね...

近頃では貴重な８０、９０の間取りがふんだんにあって、広いの欲しい人にはいいんでしょうか。他の選択肢も近くにあまり無いし。

アイランドキッチンは無理に入れなくて良かった気がするけれども。代わりに洋室の広さが犠牲になってる気がします。あとギロチン天井も気になる間取りが有りますが、やはりリソースを共用部分に振った物件ということですよね。

壁内蔵梁ではないので、リビングの梁もデカイ

>>427 マンション検討中さん
正確にはトイレの手洗い台がTOTOで、カウンターがないですね。

>>422 周辺住民さん

わたしも同じです。一期一次の申込は間に合わなそうです。

ダメじゃん

そんなん、個人の好みやん。
グレードの問題ちゃうやん。

それを確実に求めるならココじゃないんじゃない？？それくらい分かってないと。

安くて良いモノを求めるな。
都心いけ。2億だせば買えるぞ、たぶん。

手洗いカウンターの有無はともかく、便器のメーカーまでとなると、初期仕様で全ての希望を満たす物件はなかなか見つからないかもね
ほかにも食洗機やキッチン水栓、システムキッチン自体と、指名をしはじめたらキリがないよ
どこか割り切らないと、どこも買えないサイクルにハマってしまいそう

あと、少なくとも東面のサッシ高は低そうだなというのは建物デザインの絵を見て感じてた

子供がいるので学区内の環境や小学校や中学校の評判が気になります。
大きな病院があるのは安心ですが、かかりつけの小児科や皮膚科が更に充実してもらえるといいなと密かに思っています。

>>435 マンション検討中さん
近所の皮膚科なら本多医院皮膚科が良いと思います。

おばちゃん先生がよく見てくれますよ！

ピッコロスクエア再開発で107mのタワマン2棟できたら東向住戸の下の方は日陰にならないのでしょうか？気になりどころです

>>435 マンション検討中さん

皮膚科は大山皮膚科医院一択です。夜遅くまでやってますが、外まで人でいっぱいです。都内でも見立ての良い皮膚科は珍しく、一度行かれてみれば違いが素人でも分かります。

>>437 名無しさん
なる可能性は否定できないと営業さんが言ってました。

東、南東それぞれざっくりここから100mとかの距離の場所に、それぞれ100mのタワーが建つということでしょうから、相応の影響はあるでしょう
タワー周囲は空地ができるので、一概にマイナスと言い切れるかはわからないですが

>>440 マンション掲示板さん
ここから100mではなく、60mもないと思います。つまり目の前です！

見下ろされるのか

>>442 マンション検討中さん
営業に聞けばいいじゃん！

いゃー素敵なマンションですね。
庶民には共稼ぎでも手が出ませんわ。
とりあえずBIG6億当たってから検討します。

クロスポイントのタワーはまあいいけど
ピッコロにできるタワーは桜館にかなり近いように思うよ
見た目けっこうな圧があるんじゃないかなあ

>>431 マンション検討中さん

そうでしたか…なんだか感じ悪いですね

なに？感じ悪いて？

モデルルーム行きました。70平米だと結局8000万前後になりますね。
8000万だして大山かあって気持ちにもなって決断できません。
専有部分がもうちょっと特徴あればなあ。目を引くものが共有部にしかない…

いま埼玉でも7000万円超えてるけどな。
23区内で8000万円で買えるならそれもいいだろう。

8000万円出して大山かーという人は

1億以上出して都心へ行けない。
7000万円出して埼玉へ行けない。
7000万円出して都内の中古も行けない。
大山でも買えない。

つまりどこも買えない。

>>450 マンション検討中さん

本当にそう思いますね。前作は6000万円台で、70平米越えの角部屋買えましたが、今作で平均10-20%くらい単価上がってる。

他で見ると都内7000越えが相場ですし、ローン控除の延長が決まれば、住宅需要は引き続き堅調でしょう。高い買い物ですが、不安要素だけ並べてたら一生買えないでしょうね。別に賃貸もアリだと思うので、過剰に心配するようであれば、購入自体を考えない方が、精神衛生上良いと思ってます。

この掲示板、人気無さすぎ！

掲示板がどうしたって？
買えないから退散したんだろ？

掲示板が人気ない。
で？だからどうした？

掲示板、人気ないといっても、実はマンション人気がすごくて完売するケースもあるということですよね？
購入者が掲示板をあまり見ていなかったら、あっという間に売れたりするとか。
あとは小規模マンションだと、完売までの期間が短いとか。

板橋、すごくいいところだと思います。
でも、価格が平均以上なんですか？
買える人と買えない人に別れてしまうのでしょうか。

掲示板の書き込みがたくさんあるとこは売れないとこ。
つまり書き込みする人の中で買う人はほんのひと握り。だいたいが買わない買えない人。

アタイもそう。

この物件検討してる人は他どのへんのマンション並行検討してるんですかね？

>>457 マンション検討中さん
三田線　志村坂上の方
埼京線　十条
埼玉　川口
とかですかね？

川口のタワマンは気になってましたが、今朝駅がパンクしてましたね。大山は川口よりずっと小さい街と駅でマイナーですが、なぜか東上線は天災にはめっぽう強く、都心への絶対距離が短くて代替手段もある。一長一短という感じですね。
十条はタワマンを想定すると、価格的に手が届かなそうです。川口とここで結構価格帯被る感じなので、十条はより高額でしょう。

>>459 マンション検討中さん
大楠ノ杜の営業さんに聞きましたが、TPH十条はおそらく大楠ノ杜より安くなると言ってましたよ。まだ何も決まってないのでおそらくですが、と。

皆さんのコメントを見てると、知れば知るほどテンションが上がるような物件ではなさそうで、ある意味（良い意味で）冷静になれそうです。
モデルルームの予約を入れたいのですが、満席で案内待ちです。
電話予約が出来ず、メールを待つのみ。
間に合わなかったら、ご縁が無かったと言うことですね。悲。

私も1か月以上前にエントリーをしてアンケート回答内容も問題無いと思われますが、未だに音沙汰ありません。電話しても結局メールを待つよう言われるので、1期は間に合わないのかなと思ってます。

コンセプトも立地も良いと思っていますが、内装が期待ほどでは無かったという声も多いようなので、どの程度なのか早く自分の目で見てみたいのですけどね。

>>462 マンション検討中さん
内装については結局コストバランスなので「オプション」を許容すれば基本的に変更できるので、ご自身の好きなグレードにあわせられるかと思います(予算余裕あれば)。
ただ、「天井高」と「バルコニーサッシ高」については変更できないのでここがのめるかが争点かと思います。
「天井高」は2450が基本で高くない(通常よりひくいわけではないですが)。ただ、モデルルームを見る限りバルコニーにでるあたりは1900くらいの高さになる下がり天井でした。
「バルコニーサッシ」は上記のように高さが1900くらいで通常より「低い」かと思います。
実際に見ないと判断できないかとは思いますがご参考までに

>>463 マンション検討中さん
ありがとうございます！一次取得なので皆様が指摘されてるほどは気にならないだろうと思っているのですが、おっしゃる通りどうしてもという部分はオプションで対応していけば良いですね。他の候補も天井は高い訳ではなかったので、やはり全体バランスとサッシの印象をモデルルームで見てみたいところですね。参考になりました。

しかし案内が来ないことには申し込みもできないだろうし、そわそわしながら11月まで過ごすことになりそうです。

>>463 マンション検討中さん
下がり天井がなさそうなプランを選択しようと思います。
確か1900未満の高さでしたので、圧迫感があるような気がしました。

>>460
十条にパークハウスができるんですね。
自分が大規模希望なもので、十条というと自動的に
駅前のタワーを想定していました。

楠の一部南向き住戸と、９０平米超えのような数の
少ない間取り希望者に限っては急ぐべきという感じ
でしょうかね。（ただ、２期から値上げとかいう噂
もあるみたいですが...）
天井高や梁が気になる方は、庭園や地下駐車場の魅力
をどれだけ重く見るかですね。どうしても天井高欲し
いのであれば、やはりタワーなんでしょうかね。

川越街道沿いってどうなんでしょう。やはり排ガスとかの影響あるんですかね。
大通り沿いに住んだことがないのでどの程度か分からないんですが。

>>467 通りがかりさん
以前板橋区の中山道沿いに住んでましたが、二重サッシだったので音に関しては慣れもあって常に気になるという感じではありませんでした。ただ、うるさい暴走車・改造車が通る際と、大きい通りだと緊急車両も多いのでサイレンはやはり普通の家以上の頻度で昼夜室内に聞こえてきます。

排ガスの方は、洗濯物も何日も干しっぱなしなら影響あるでしょうが、空気の逃げる屋外ですし長く干しても半日くらいでしょうから、すぐ黒くなるので干せないとかはない気がします（大型車含めエコな方向には改良されていくでしょうし）。

どちらかというと長期影響が気になりますが定期的な壁面清掃もあるでしょうし、吸気口もフィルターなどで対処すれば個人的には問題ないかと思っています。それでも、各々の住んできた場所によっても印象変わると思いますし、閑静な場所でゆったりと、というイメージの方には合わないかもしれません。

桜館欲しいんだけど目の前にタワマンがそびえ立つこと想像すると踏ん切りがつかない。
予算が許すなら楓館のほうがいいのか。でも間取りがイマイチなんだよな。

今日、説明会の追加開催案内がメールで来ましたね。
メールが来てから10分くらいで7割がた埋まってたので、やはり注目度は高そうです。

再開発の物件いつ発売ですか？2024年竣工だそうですが、完成後に販売ですか？目の前にタワマンがあると、圧迫感気になりますね。ならあと3年我慢してタワマンの方にすべきのかな

どうだかね。
とりあえず竣工販売のタワマンなんて聞いたことない
気はする。
あと、2024のタワマンは、大楠の目の前に建つやつ
ではないよ。

追加の事前案内申し込みました。
桜館の７５ＡＢを狙っていますが、倍率あるのかな？

>>473 マンション検討中さん
モデルルームタイプでイメージつきやすく、桜館で坪単価も一番安い部屋に分類されるので、一階or前が抜ける階は人気集中しそうかと思います。ただ住戸数も多いので3階とか中途半端な階なら倍率バラけそうかなとも思ってます

>>474 マンション検討中さん
ありがとうございます。失礼ですが、ついでに質問させてください。７５ＡＢは、何故坪単価が安いのでしょうか？

楓館が坪単価安めでお得感あるね。リセールや賃貸視野に入れるとやっぱりここかな。

>>475
強いて言えば共用廊下のエレベーターホールや階段が近く、多くの住民の通り道になる位置ではありますが、どうでしょうね。
あとはバルコニー正面がどうなっているかの確認が必要でしょうか。現状とあわせて、将来向かいにたつタワーとの位置関係というのもできるだけ確認するのが良いかもしれません。

>>478 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。確認したところ、７５Bは自転車出口の真下でした。タワーの日照への影響についてはMR事に確認してみます。

>>475 マンション検討中さん
75ABの坪単価が安い理由は、大前提としては面積が大きい関係上総額が高くなるので多少抑えにきているところがあると思います。75ABタイプは28住戸と住戸数が多く、上層にすればするほど金額をあげるが、総額高すぎると売れない懸念があるので低層階の金額を抑えているのかと。
その上で当該住戸の目の前は7階のマンションが建っており、6階までは眺望が抜けないため、階数をあげても金額はあまりあげていません。低層は日照の懸念もあるかもしれないのでモデルルームで日影シミュレーションを確認してみてください。ぷらすエレベーターホール前で人通りかつ人が家の目の前に停まっている可能性は多少デメリットで反映したかどうかですね(外廊下側の窓は気になるかもしれません)。
ちなみに再開発タワー(物件至近のピッコロスクエア再開発)は、まだ計画が固まってないのでどう影響するかはモデルルームでも確認できません。自身で区が発表している再開発資料を参考に予測してみることをおすすめします。

いよいよ販売開始ですね。
最寄り駅まで徒歩７分程度なので近いですね。
気になるのは駐輪場の台数記載がないこと。
駅まで近くても、1家庭本当は3台くらいほしいところです。
ただ、他物件でも1家庭2台くらいのところが多いので、詳しい情報がほしいですね。

>>481 匿名さん
駐輪場台数は物件概要に書いてありますよ。311台なので１家庭1.66台が平均ですね

秋13時楓館の日当たり、両側が良い感じ

桜館はピッコロスクエア再開発の圧迫感がなー

それを踏まえての価格付けでもあるんでしょうかね
東側を廊下にして西に庭を望むプランも見てみたかったですけどね。

>>485 検討板ユーザーさん
こちらのマンションの庭ですが、管理費ばかりかかって。その恩恵を享受できる人は一握りなんですね

>>486
日常部屋から庭園をのぞめる数少ない部屋には、それだけ価格が乗っかってるので、特にアンバランスは感じないですけどね。
これ以上凝った作りにすると、さらに価格に跳ね返るか、物足りないと評価されがちな専有部の使用をさらに抑えるしかなくなるのでしょうし。
地下駐車場と待合室、その他共用施設を考えると、むしろ庭園の有無に関わらずよく管理費を抑えたなと個人的には思います。

共用施設や庭園？など管理費や修繕積立などは高めの設定なのでしょうか？

要望書出揃いましたね。倍率ある部屋で抽選にのぞむか、ないところで確実に決めにいくか悩みますねー

>>493 マンション検討中さん
二期は価格上がるそうなので確実に決めたいですね

この「来期は上がります」の類は営業トークの鉄板ですし、あんまり検討材料には入れてないんですが過去に実際言われてどうだったかの実体験のある方いらっしゃいますか？

中古も徐々に増えてきたデータありますし、仕様含めると「是が非でも」と焦る物件ではないと思っています。

あと、業界裏事情を聞くと楓館はもっと上げてもよかったのに「大通り沿いだから売り損じないよう抑えとこう」という本社のビビリで下げた結果、採光面でやはり人気が高く、結果的に全体値付けバランスがチグハグになったと。それが波及し桜館の直前での一部値下げにも繋がったそうで、総じてこういうアンバランスが一度起きてしまうと、売値も（そして購入者にとっては結果的にゆくゆくのリセール価格も）下方に向きがちなので本社の失点が響いたという話になっているそうです。
この辺も勘案して個人的には見送りました。

>>495 マンション検討中さん
3LDKの出物は築浅中古で「大山」に限ればほとんどないので、実需で3LDK以上の新築でor築浅が坪350前後で欲しいという人は買いにいったほうがいいでさすが、2LDK以下または中古の掘り出し物を待てる、坪380越えても良い人は見送りがありでしょうね。

ちなみに楓館が弱気の値付けにしたのであれば、桜館はむしろ値上げをされそうですが、なぜ直前で一部値下げになったのでしょうか？

>>496 マンション検討中さん
その時聞いた話の範囲で補足すると、楓館は大通り沿いなので売りにくいという判断と、いやいや高さもあるし方角の利もあるしむしろ引きが強いでしょう、という議論があったそうです。それで一旦は前者の意見が通って楓館が割安になったわけですが。

しかし案内も始まっていざ蓋を開けると、売りのひとつだった再開発予定をプレゼンする中で、逆にピッコロ完成後の桜館側の圧迫感を気にされる来場客が多く、ベランダ沿いでピッコロの日陰の桜見えるのってそんなに価値ある？楓館よりなんで採光も微妙で階低いのに金額高いの？と桜館が高見えする結果になったという話でした。だから楓館を低めに設定したことで、全体のバランスが崩れて他が割高に見えてしまうというのが失敗だったと。

私は桜館の一部値引き後の動き追ってないので、その後の要望状況は詳しくありませんが、先月時点の話では、今後はバランス取るために一層桜館を下げるか、楓館を上げるかになるだろうが、これは強気で値付けできる相場がどこまで続くかと、一期の桜館の人気がどこまで持ち直すかによる、という話でした。

なので、短期的に見ると今の楓館は買いなのですが、例えば楓館の割安さに引きずられて、他の棟の価格見直しが進み平均価格も下がっていくことがあると、マンション全体としての評価もやや微妙になってくる懸念があるという話でした（そしてピッコロ側の工事が進むほど、色々な面で売りづらくなってくると）。

あくまで関係社の方1人から聞いた話なので、話半分で聞いてくださいね。

>>495 マンション検討中さん
桜館の値下げとは、いつ出た情報ですか？
二週間程前に価格表をもらったのですが、そこからの値下げですか？

>>476 匿名さん

昨日担当者から修繕積立金の金額変更の連絡が来ました。
気になったのが引き渡し時の修繕積立基金が55-Aが約17万増額で1番高い所では300万近くの増額で全てにおいて増額という事でした…。
一期の登録会が次の週末という事でどれくらいの方が来られるのか気になる所ですが、購入予定の方々はこの辺の増額は許容範囲なんでしょうか？

>>498 マンション検討中さん
その時点の価格表だともう反映済みの価格です。
当初想定より下げたといっても、現状ごく一部のタイプの話です。

>>499 マンション掲示板さん
最大は300万円ではなく、30万円ですね
この増額の金銭理由でやめると言う人は皆無だとは思います(ただこのタイミングで増額出してくることへの不信感でゆらいで検討見送りを視野にいれるひとはいるかもしれませんが)。

やっぱり残念賞マンションになる予想ですね。自分も見送りました。
再開発のタワーの販売開始まで様子見かなぁ

桜館の値下げについては気が付きませんでした。裏でそんな事情があったのですね。確かに10月末から11月初めの価格表で一部の部屋は下げていますね。

ただ、我が家は申し込みの予定です。積立金の直前の増額は驚きましたが、金額は無理ではない程度でしたから。
他のマンションを見れば見るほど、改めてこの立地でこの設備にしては破格の値段だと感じています。何よりこの庭園の素敵なマンションに住みたいです。こんなにワクワクする所は初めてです。
こんな事を書いて抽選倍率が上がっても困るのですが、逆に申込が少なくても残念ですしね。

ちなみに積立金の増額理由が何だったのかご存知の方はいらっしゃいますでしょうか。

ピッコロスクエアのタワマンはすみふなんですかね？

>>504 マンション検討中さん
スミフはクロスポイントでは？

>>504 マンション検討中さん
ピッコロスクエアは積水です

住友、三菱の方がいいなあ

抽選にのぞむこと決意しました！
タワーとは違う魅力があるし、タワーよりは確実に価格はおさえられると思うので、実需としてはバランスが良いと思うので。あたるといいなあ

>>503 マンション検討中さん
積立金増額の一番の理由が外壁の塗装に特殊なもの使っていて、その費用がかさむらしいです

＞＞502
どこも買えないんだろ。
なにが様子見だよ。

締切りましたね。
なんだかんだ申込は盛況なようで安心しました。
我が家は抽選となりましたが、もし当選したら皆様よろしくお願いいたします。

抽選無しで当選の連絡がありました。賛否両論あるマンションのようですが、私はコンセプトに惹かれていますので満足しております。

抽選なく第一希望住戸当選しました！
住むの楽しみです、、が引き渡し2年後なので、冷静に考えるとかなり長いですね、、

抽選はずれたかた、１期2次に進みますか？この物件は諦めますか？結構、階数や間取りタイプの違いがあって難しいところですよね。。

今日先着順案内のメールが来ました。売れ残りが10戸ぐらいですね。

第一期で80戸くらいだして70戸くらい売れた状況みたいですね！売れ行きは上々な感じですね

>>513さん
>>第一希望住戸当選しました！
おめでとうございます。

希望住戸に住めるのが一番だと思います。自分のことのように嬉しいです。
抽選外れた人もいると思いますから、本当にラッキーでしたね。

値下げは、ないですよ

抽選でしたが当選しました。
よろしくお願い致します。

第二期っていつはじまるんでしょうか？申し込みしたのが遅すぎて(11月頭)、全然連絡来ません。甘すぎました。。

>>520 通りがかりさん
二期はまだ未定で、第一期三次が年明け上旬みたいですね

>>521 マンション検討中さん

ありがとうございます！辛抱強く待ってみることにします！

>>322
1期分の先着順住戸はもう売れたんですかね？HPトップのリンクから「物件概要」を見ると11/30更新でまだ受付中になっています。買える住戸は少な目かとは思いますが。
もしご検討されているなら電話で聞いてみたらいかがですか？火-木が定休で連絡先も上記ページにあります。週末は契約会なので人はいらっしゃると思いますよ。

昨日契約に行った時に販売状況を教えてもらいました。想像以上に売れていたので驚きました。プレミアム住戸も残り少ないです。年明けから一部販売するようなので、検討されている方は問い合わせてみたらどうでしょうか。

このマンションとしては近くに大学病院など複数の大型病院に囲まれていることもあり、勤務医の方の購入者もいらっしゃるようですね。このあたりに住む理由があり金額をそれなりに出せる人も多いのでしょう。

ピッコロスクエアが立ったあと、桜館の日照の影響が気になってます。
どなたか説明を聞いた方とかいますでしょうか？

>>526 マンション検討中さん
影響はあるであろうが、どの程度かはピッコロスクエアの決定・情報開示が進んでいないためわからないというのが回答でした(致し方がない回答かとは思います)。

現在のピッコロスクエアの計画では最大107mの建物が建つことになっています(こちらの計画もまだ確定ではありません)。容積率や日照権の関係から敷地いっぱいにタワーマンションになるわけではなく、敷地内の一部が超高層になる計画です。敷地が広くどのあたりにタワーが建つかで影響具合は変わります。一番近い位置だと桜館より東に60mあたりになります。東の日は高度が低いので住戸から見てタワーマンションに太陽が被る時間帯は影がかかると思います。
ただそこまで太いタワーマンションではない計画なのでずっと日陰というわけではないと推測はできます。

気になられるのであれば板橋区の発表資料でピッコロスクエアの計画概略を見て、ご自身で想定日陰の長さと時間を夏至・冬至・春秋分で計算してみることをおすすめします

>>527 マンション検討中さん

ありがとうございます!
とても参考になりました。
一度自身で計算してみようと思います。

今週末モデルルームへ伺います(やっと…)。残り少ないと聞いたのですが、希望する65平米以下が残っているか心配です。。最近の状況をご存知の方がいらっしゃったら教えて下さい(>_<)

>>529 マンション検討中さん
65平米以下ということは2LDKですよね？
東向の桜館は残ってないですね。
南向き川越街道沿いの楓館と、楠館の北向きは第二期販売でまだ売り始めていない住戸があるので残ってますね

>>530 マンション検討中さん
ありがとうございます！元々、日照が気になるので桜館は希望していませんでした。他がまだ販売していない住戸ありとのことで安心いたしました(^^)

>>531 マンション検討中さん
楓館の65平米希望ならまだ販売してない住戸あるので買えますよ

これだけの中庭のある物件は中々ないから、実際の翠園やマンション全体がどんな感じになるかワクワク楽しみですね?
完成まで2年は長いですね

住宅ローン控除の改正決定して控除率下がるのは残念ですが、後発のクロスポイントタワーよりは100万円ほど控除できる金額があるのは多少ですがプラスになりそうですね

念のため営業に確認しましたが、省エネ基準適合住宅とのことなので、限度額4000万円の0.7%を13年間になりますね。

修繕も含めて考えたいと思ってます。
こちらの修繕計画はどのくらいまで上がりますか。

>>536 マンション検討中さん
重説にも含まれてる事項なので営業担当に聞けば教えてくれますのでお伺いいただいたほうがよいかと思います

>>536 マンション検討中さん
自分で聞けよ

やはり減税の件は皆さん聞きますよね。私も省エネ基準適合住宅と回答を受けました。
ただ本物件は着工済みのため、こどもみらい住宅支援事業の60万は対象外ですよね。せっかく契約日は該当していたので残念です。後発のタワーがこちらの対象になればどっこいというところでしょうか。

>>539 マンション検討中さん
こども住宅事業の60万円は「着工前」に登録が必要なため、クロスポイントもすでに着工してるため対象外でしょうね。残念です

昨日までの土日にモデルルームに行かれた方はいますか？
販売状況等なにか情報をお持ちの方は教えて下さい。

下がり天井やサッシの低さが気になってます。実際住み始めると何か支障とかありますでしょうか

>>542 マンコミュファンさん

モデルルームはご覧になられましたか？
サッシの低さは少し気になりましたが、何か支障がある事はないと思います。

>>542
いま住んでるところとの比較でどう感じるかじゃないですかね。
高天井ハイサッシの分譲マンションに住んでれば窮屈でしょうし、普通の賃貸住まいなら気にならないかと。

>>543、544

ご回答ありがとうございます。参考になりました！

ハイサッシのとこはバルコニーの手摺り下はコンクリートじゃないか。
逆梁り。

お金がかかるせいなんでしょうけど、逆梁のマンションってあまり見なくなりましたね。

こちらのマンションの書き込みが少ないけど、購入を検討している人が少ないのかな？

>>548 マンション検討中さん
検討者は沢山いるよ。MR行けばわかる。

購入する人は書き込みしないよ。

2021年12～2022年2月版】スムログブロガーが本音で選んだ気になるマンションBEST3《首都圏編》ですまいよみさんがBEST2に選んでますね。

https://www.sumu-log.com/archives/37043/

>>532 マンション検討中さん

ありがとうございます！前向きに検討しています(^^)

MRの営業も年内は今日が最後ですね。
1期の販売状況はどうなったのでしょうか？
ご存知の方は教えて下さい。

大山駅の高架化が正式に2030年度までの事業化されましたね。実益を受けられるのはまだまだ先ですが、踏み切りもなくなり商業や保育施設などもきっと増えると思うので資産性としてはプラスになりそうですね

本当ですね。もっと先になると思ってました。
2030年ならマンションができて6年ちょっとなので嬉しいです。計画通りに進めて欲しいですね。

大山駅の高架化楽しみですね。実施個所は、全くスペースない中、どうやってやるんですかね。

クロスポイントに建設中の住友ツインタワーのサイトが出来てますね。
一番広くて72平米のようです。
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ohyama_tower/

>>557
ついに来ましたね。
入居時期が2025年の4月と7月で、サウスの販売開始は2024年1月ですか。単価の吊り上げに期待できそうです。
というか元は2024年の12月入居予定じゃありませんでしたっけ。クロスポイントが全体的に遅れているのでしょうかね。

大山駅は高架になって西に100m移動するようです。

>>557 マンション比較中さん
一応、第一期販売予定住戸の概要なので物件全体の最大住戸が72平米かはわからないですが、広い住戸は少なそうですね。坪単価上を目指してもグロス価格がいきすぎないラインを出してきそうですね

>>558 マンション検討中さん
もともと2024年12月は入居時期ではなくて竣工時期だったはずなので今のところ遅れはなさそうですが、今後さらに遅れが出る可能性は再開発の特性上あるかもしれないですね。それも少し加味して入居時期は余裕を持たせているのか

シティタワーズ板橋大山のHPがかなりダサくて高値いけるのか不安になる

有名マンションブロガーのモモレジさんが2021年差別化部門でザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜を1位に選んでますね！日本庭園や総戸数187戸のスケール以上の充実した共用施設、ハッピーロードを通った駅導線の立地が評価されてますね！
https://mansion-madori.com/blog-entry-8452.html?sp

大山はクロスポイント、ピッコロスクエアのタワマンや駅の再開発があり、この先どんどん発展していく中で、差別化されたこのマンションの良さを評価する人にとっては希少性の高いマンションだと思います。
池袋まで電車でもバスでもすぐに行けて、スーパーや商店街が至近なので利便性が優れている点が良いですね。

だいぶ乗り遅れてしまったのですが、2LDKで5000万円台はまだありそうでしょうか？

>>565 マンション検討中さん

桜館の2LDKはおそらく完売していると思います。
ホームページを見ると楓館の2LDKが先着順販売になっています。また楓館と楠館の2LDKはまだ販売していない住戸もあるので問い合わせてみたらどうでしょうか？

本日、有名ブロガーのマンションマニアさんのおすすめマンションに本物件が追加されました！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/665650/

マンションマーケットが高値続きの中、山手線至近でまだての届く価格帯でさらに再開発・住友のタワーなどまだまだ発展・資産価値向上のある街で独自性が出せているところが評価されますね！

今日で今年も最後の日になりましたが、モモレジさんの2021年のマンション番付で大関に選ばれてますね。
https://mansion-madori.com/