ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

突然の高級路線で来ましたね。外観や中庭、間取りはもちろん、都心タワマン並みのゲストルームや地下駐車場も完備です。

大山は好きな街ですが、駅近にマンションがこれからたつこともあり、おそらく高いであろうこの物件を買う人がどこまでいるだろうか。ホームページがインパクトあるだけですかね？

すごい素敵。坪350以上は確定かな。

前作は坪320でしたっけ
坪350だと前作買った人かわいそう
管理費高そうだけど注目ですね

これは凄すぎます
坪400でも欲しい人いると思います。

最近、三菱地所レジは都心以外でも高級路線の商品が増えてる気がする。埼玉ではさいたま新都心が話題になって即完売だったらしいが同じ登場感を感じた。川越も予定あるらしいが期待です。

350もいきますか？さすがに無理な気がします

朝から動画を見てましたが興奮する。音と雰囲気に騙されてるだけなのかな(笑)
買えない気はするが買いたい、、、いくらだろ

たぶんとんでもなく高そうですがめちゃくちゃ欲しくなりますね笑
でも大山知らない人はよく考えて買った方が良いですよ
よくも悪くも下町感あるとこだから未だに立ちションするおっさんとかいたりするし
大山にセレブが住むイメージがわかない
セレブもオーケーの激安弁当買ったりみらべるの特売チェックしたりするんかな？

今の相場では坪300後半じゃ全然セレブじゃないですよ
一次取得では難しいですが含み益ある家なら手が届く範囲かと
それにしてもゲストルームが無駄に豪華ですね
自分じゃ使えない部屋にこんな金かけてどうするのかと

来客駐車場平置き四台とゲストルーム
遊びにいくにはいいけど自分で買うとなると維持費が...

坪390万と予想！管理費高そうだな…。

私が知ってる大山じゃない！
・・・とHPを見て思いました。
すごく高級なイメージです。
その割に戸境が乾式壁なんですね、普通の14階建てなのに。なんかチグハグ感。
「高級そうだけど手が届く」という感じで売るのでしょうか。
でもHPのイメージだと＠400スタートな感じもするけど。

豪華絢爛なコンセプトで驚きました。すごく魅力的です。
３階建ての棟を設けたのって、東から東南にかけての日照を庭園に入れるためですよね？
配慮が行き届いている。
以前あった木とか建物とかを取り入れてるのもおしゃれだし
この面積で１００数十世帯って余裕があるようにも思います。

西ヶ原のASUKAYAMAレジデンスがこのくらいのグレードがあれば格好よかったですよね。
ということは坪単価も400万円を当然のごとく超えてきそうです。
地元の人としてはお金持ちが来てくれるとなにかとよいことがありそう。

地下駐車場かぁ（機械式だけど）。
こりゃ相当な高級路線だね。
川越街道沿い大山だから庶民的路線でくると思ったんだが。
大山って活気はあるけど品はない街のはずなんだが。

前作欲しかったけど買えず、ここも視野に入れてたんだが…
俺じゃ買えないって冷静な左脳が言ってる。

4つの共用部屋、1000m2超の中庭、60mの紅葉並木と120mの桜並木、55台の機械式駐車場。管理費等はどれくらいになるんでしょうね。
宅配BOXは載ってないけど、まだ未定なのかな

>>17 マンコミュファンさん
管理費400円/平米くらいですかね？

バルコニー側川越街道かつ前作で前方眺望が厳しい楓館が83戸もあるから平均は350~360とかそのあたりになりそうな気がする

>>19 マンション検討中さん

南向きの楓館は道路騒音以外にもTPH大山が13階建てで聳えているので眺望や冬の日照にも影響ありますよね。そのせいか南向きなのに小さめの部屋ばかりです（角を除く）。
やはりメインは桜館ということで楓館は防音壁の役目も持たせるのでしょう。

でもそんなの関係ねー！はいオッバッピー

坪350台だとしても部屋が広めだからグロスで手が届かなそう
手が届く部屋があったとしても管理費が月3万とかで結局買えない気がする
でも気になる

住戸ごとに単価にかなり差をつけて来そうな気がする。楠館の南向き低層、予算内なら買いたい。てか、冷静でない俺の右脳が予算オーバーでも買えと言ってる。

ここよりも駅近立地にタワマンが何棟もできるから
ちょっと尖ってきた感じですかね
コンセプトは素晴らしいですが大山だし専有面積広めで周辺住民がついていけないので、
平均は坪300半ばくらいじゃないかと

これだけのグレードなら周辺住民より広域ターゲットだから400くらいは行きそう

三菱はギリギリ買える総額を付いてきます。
低層なら何とか7000万からスタートか。

ハッピーロードを見てると客も店の人たちもド下町風で、とても高額マンションって雰囲気じゃないんだけどなぁ。
今ある中で高級マンションと呼べるのはブリリアの大山町（駅に一番近いやつ）だけじゃないか？

>>26 マンション検討中さん
わかります。低層60平米台の3LDKを6,900でスタートすれば、坪330-340ですしね。それでも前作の高層階の値段ですね、、しかもあちらは眺望良い、70平米越え、角部屋になります。。まあ共用施設はこちらが圧倒してますが。

高いマンション買って下町に住むっていうスタイルも、だんだん定着するのかもなあ。
もちろんネックになる要素もあるが、こういうマンション自体がエリアの変化を象徴したり、きっかけになるのかも。嚆矢になった>>27のブリリア大山町なんかも含めて。
しかし、挑戦的なプロジェクトなのは間違いない。ただ腐してるのは買えない人。

>>28
南向き低層階は、眺望や川越街道との関係ではかなり劣ると言わざるを得ませんよね。
他方で庭園他の共用施設、地下駐車場はこのご時世なかなかお目にかかれない条件ですが、それで価格が大幅に上がるとしたら、勤労世代には響きにくい気もしますね。共用の使用頻度や自動車持たないなどだと、美味しいところが味わえないのでは。

前作からこっちに買い替える人もいるのかな。
お金はあるしやっぱこっちが良いーって。

>>29 マンション検討中さん
あるかもですね。あとは、今を見るのか、未来を見て買うのか（リスク承知の上で）、にもよりますよね。

武蔵小山なども、10年以上前は駅も古く、今のタワマン郡の場所は、ザ下町の飲み屋が100軒近くあるような場所でしたからねw
まあこちらは、品川区、ターミナル駅まで乗り換え必要なものの、南北線直通など利便性はあるので一概に比較できませんが。

新しい層が入って、街も徐々に変化していくのは、中長期的には間違いなくいいことですからね。
板橋区も大山地域の開発は本気なので、ここが完成し、クロスポイントやピッコロスクエア、東上線の高架化が終わる頃にもいまと人口が変わらない、あるいは増えているというのは、今の日本の置かれた状況のなかでは、恵まれてると思ってます。

クロスポイントとピッコロスクエアでタワーマンションが3棟建つので、桜館からの眺望は場所によってはやや圧迫感はありそうな気がします。
楠館の南向き庭園ビュー70Cあたりが人気出そうな気がします。開放感求めるなら楓館西向きの4階以上かなぁという印象です。
いずれにしても高そうですが。。(^_^;)

>>33 マンション検討中さん

クロスポイントのA街区とD街区、ピッコロのA敷地とB敷地、タワマンは合計4棟だと思います。

建物自体や広告を見るとセンスを感じる。凄く考え込まれていることが分かる。
多分買えないけど、エントリーはしてみました、、、買いたいな?

下町感の強い街並みと商店街客層、そして古い地上駅と電車、その辺が高価格帯とミスマッチの感じはある。都心への地下鉄乗り入れが無いのは弱点だが、絶対的距離は近い。

街並みについてはこれからの再開発・道路計画とともに段々変わっていくと思われる。
高架化と共に駅は綺麗になり、小規模ロータリーが整備されるはずだが、時間はかかるのではないか。

ブリリア大山町、ブリリアパークフロントといった良いマンションも建つようになり、町は変化の途上だ。
ブリリアは他に50戸規模の大山ザレジデンス、30戸規模の板橋大山もある。
大山町はいわゆるゲーテッドで、広い意味で古典的な高級マンションの要素を抑えている。駅近だとプレミストも同様だが、線路が近い。パークフロントは規模と新しさ、公園隣接の立地。

他に、定期借地権のイニシア、ザが付く前の三菱パークハウス、ルフォン、もうちょっと離れると住友シティハウスなどあるが、全て川越街道沿い。

近辺のマンションについて調べてみたけど、ここは広域で検討する層が多そうなので、近隣と比べる人は少ないかな？

>>36 マンション検討中さん

話がズレますがブリリアのパークフロントはいいですよね。最近マンション前を通りましたが、まるで公園の中みたいなロケーションになっててビックリ。
こちらと違ってカジュアル路線ですが羨ましい環境です。

高級感溢れる案内送られて届きましたね笑

>>38 マンション検討中さん

郵便物ですか？エントリーしましたがまだ何も来ないですね。

うちにはエントリーしてないのに来ていました
前作エントリーした人向けの宣伝目的ですかね
こちらは見るからに高そうなのでエントリー見送りました笑

プレミアム住戸があるから坪単価平均370位。
中低層の条件の悪いところで330位になるのでは？

共用部良さそうだから気になってプレミアムの間取り見てきたけど酷すぎない？これじゃちょっとね。

>>42 マンション検討中さん
115Arはリビングの柱がひどいけど、それ以外の間取りは文句なしでしょ。
下がりとかは細かい情報が出てこないと分からないけどさ。

>>43 口コミ知りたいさん
115は論外。
95もナシ。どっちもリビングの形がひどい。
ソファどこに置くの？とくにB。
ここにアイランドキッチンを置くなら最低でもあと5畳は広さがないと。70Cも同じリビングだけど、これは図面見慣れてる人じゃないと内覧会の時に絶望するパターン。
角住戸らしいコーナーサッシも無いし全体的に開口部が小さいのも気になる。
サイトに出てる間取りの中だと80が1番綺麗かな。

>>44 マンション検討中さん

そんなの見れば誰だってわかる。
「自分だけが知っている」気取りは無用ですよ。
こちらのような高額物件を検討する人は皆さん目が肥えてますから。

>>45 匿名さん

板橋だからプレミアムでも高額物件とはならない。高くても1億半ばくらいでしょ。
43が間取りに問題ないと書き込んだから説明したまでよーん。

個人的にはエントランスの位置も気になりますね。川越街道の歩道は自転車の往来が少なくないので（しかも直線で見通しがよいので、普通にスピード出してるし、信号無視する自転車も結構いる）、敷地の外に出た瞬間に自転車が目の前を横切ってヒヤっとする、なんてことがないか心配。ランドプランを見る限り、右手の楓館の建物と、左手の比較的大きそうな木で見通しもあまりよくなさそうだし。利便性は劣るかもしれないけど、交通量の少ない福地蔵尊通りか、北側の出っ張ったところにエントランス作ればよかったのに…。あえてひっそりしたところにエントランスがあるほうが奥ゆかしくて、このマンションのコンセプトにも合ってるような気がするんですけどね。

素人がいくらいちゃもんつけようが売れる物件

火消しに必死だな

>>49 匿名さん

と言いますと？

信号がある道を、信号無視してくる自転車がいるからエントランスの位置を変えるべきってのはよく分からん...
地蔵尊側には駐車場入り口あるでしょ？てことはそこにサブエントランスあるよね？
自転車が恐ければそっち使えばいいのでは

間取りも言いたいことわからないでもないけど、論外とか絶望とか、言葉の強度わかって使ってるのかな
極端な表現は自らのコメントの説得力下げると思うが
議論したいんじゃ無くて荒らしたいだけのように見えてしまうよ？

>>51 マンション掲示板さん

論外なものは論外。言葉の選択も間違ってない。
じゃ買ってあげればいいじゃん、115プレミアムの間取りあれでいいって言うなら。
あんな間取りを世に放つデベもどうかしてる。

>>51 マンション掲示板さん

駐車場利用者以外にも、シャッターゲートを開閉するリモコンキーが渡されれば、出入りできるだろうけど、それは現時点では分からない。仮に、全戸に渡されたとして、せっかく歩車分離した意味がない。

あなたが、どれだけこのマンションに入れあげてるのか知らないけど、いちいち目くじら立てると、ここのマンション検討してる人は、器の小さい人だなと思われるよ。

バイクも自転車も出入りするでしょう
それもシャッターゲートだと思ってるの？
エリアとしては高級マンションだと思うけど、一体どういうクラスを想像してるのか

間取りは設計変更で対応してもらうかというところだけど、115間取りの柱が邪魔なのは確か

注目はしてる計画だけど、別に入れ上げてもいないのです。そちらが想像してるような高級なものを、むしろこちらは想像してないのかも知れません

駐輪場がシャッターゲート付だなんて書いてないけど？さっきは駐車場の話をしてたのに、急に駐輪場の話に変わってて支離滅裂。

地蔵側に、車バイクと自転車の出入り口があることは気付かれましたか？
それが実質サブエントランスになるので、信号無視して川越街道を走る自転車が怖くても、ひとまず安心ではないですか？

＞間取りも言いたいことわからないでもないけど、論外とか絶望とか、言葉の強度わかって使ってるのかな
＞極端な表現は自らのコメントの説得力下げると思うが
＞議論したいんじゃ無くて荒らしたいだけのように見えてしまうよ？

火に油注いでるの誰だよ

うっかりしてしまいました
すみません

マンション検討していて、中庭に川が流れているのは、はじめて見ました。
気になるのは、この人工の川、管理費がかなりかかりそうなことです。
「翠園」と書いてあるエリア、ホテルのような感じでかっこいいです。
夏は水が流れていると涼しくてよさそうですね。もしかしたらホタルが来たりして・・・

マルチルームにグランドサロン、ゲストルームなど歴史あるホテルみたいです。

なんでこの板こんなに攻撃的な人が多いの？苦笑

共用部の魅力は大きいんだけど、プレミアムの間取りは確かに厳しいな。アイランドキッチンとLDの広さが合わないし、キッチン壁向きプラスあの柱は凄すぎる。

>>61
プレミアム間取りは設計変更対応って書いてあったと思うので、キッチンはどうにかなるのかも知れませんが、さすがに柱は動かせないですからね
あと、柱がイレギュラーな間取りは梁部分の下り天井がちょっと気になるところですね

>>60 通りがかりさん

このエリアに前例のない高級仕様が発表されたので、地縁も購入意思もないマンションオタク（鉄道オタクと同じ意味で）が集まっているのだと思います。

>>63 匿名さん

なるほど。マンションオタクだから、オタクの気持ちがわかるんですね！

然も。

島長の焼き鳥はガチで美味しいですので、現地視察の際は買ってみてください。

案内状来ている方いらっしゃるようですが、届いていません・・。
アンケートに予算～7000万円としたことで、はじかれてしまったんですかね。
とすると、やはり7000万～という感じになるんでしょうかね。。

>>67 匿名さん
案内状はおそらく前作のパークハウス板橋大山にエントリーもしくは申込した人宛に送っていると思われます。私は板橋大山に申込して抽選外れたのですが、こちらの物件にエントリーしていなくても送られてきました。

＞＞67
価格は7000万円以上、確実かと。

>>68 マンション検討中さん
前作の申込抽選外れたんですね。私もです！笑
こちらの物件もエントリー考えてますか？
ほんっと前作欲しかったので、悩んでます。。

前作がこっちを高く売るための撒き餌だったとすれば、前作を買えた人はマジでラッキーだったね。

>>71 匿名さん

前作と今作、まったく性質の異なるマンションなので一概に言えませんが、前作は評判がものすごく良かったので、大山を広域広報できたってのはありますよね。

>>70 購入者さん
とりあえずエントリーはしましたが、価格が予算を超えそうな気もしますですので他で探すことになりそうかなとは思っています。

私もエントリーしてアンケートも回答しました！
高層階は価格が高そうなので、何とか低層階で買えないかなぁ、と期待しています。

前作の申込抽選外れた者です、
今回の物件だと将来の修繕積立金いくらになるかしら?、

エントリーされている方や案内状を待っている方がいらっしゃるということは、
結構注目されている物件なんでしょうね
高額ということではありますが、平米数も広々としているのでそれを考えると
妥当かなと思います。
このあたりだと戸建てで駅から２０分の距離でも結構な価格がしますし、
マンション自体も人気がありますから新築となると競争率が激しそうですね

＞＞75
修繕積立金じたいまだ決まってないのに将来の上がり幅なんてまだまだ。
前回の案内されて学習してないの？

案内状が届いている方は、他物件で情報があったからなのでしょうね。
販売開始は１１月からとあるのですが
案内状には、価格帯などの情報もかなり掲載されていたのでしょうか？
どちらにしても価格はやっぱり高そうですね。

坪400

坪350

結局ここ坪いくらですか？400なら候補対象外にしたいですが

条件悪い部屋も多いんで平均360?370ぐらいではと思ってます。

三井の某物件の営業さんが、ここを絶賛していました。ただ、その分価格もいくでしょうけど・・・と。
マイナー地名ながらも池袋に近いし、この装いならば８０００が中心帯かなと思います。
これ以上見送ると、埼玉まで行かないと買えなくなります。

あえてではあるけど外廊下だし、コンシェルジュもいなそうだし、ゴミも各階じゃ無さそう？な感じなのでそこまでいったらちょっと悩ましいですね。

もうオンライン説明会予約出来ない、、、出遅れた。てか、人気ありすぎでしょ

いま、下板橋駅前に地所レジがモデルルームつくってますがここのマンションですかね？

>>87 マンション検討中さん
大山とは場違いの高級マンションなので興味本位でエントリーしている人も多いと思いますよ。
価格が出たら撤退する人も多いかと。

>>87 マンション検討中さん

私も出遅れました。
ノンビリ構えすぎたかな。

>>84
条件は部屋（または棟）によってかなり差がありそうですね

南向きの楓館は川越街道に面してるので、
その楓館を庭園越しに望む位置関係の楠木館南向きと、桜館東向きで正面建物を超える中層以上が好条件でしょうか。
北側にも広い間取りあるように見えますが、数は僅かのようですね。

桜館はピッコロスクエア再開発でタワマンが建っちゃうから位置によっては相当圧迫感出そう。

中庭は素敵ですが、バルコニーからの眺望は条件の良くない部屋が多いですよね。
眺望の良い部屋の単価は凄そう…

地元の人いたら聞きたいんですが、
このあたりは今までは坪300ぐらいが適正な感じでしょうか？

いままでの相場はもう終わりました。
相場を踏襲する値段にはなりませんよ。

土地の値段は時価です。
サンマも獲れなくなったら一尾2000円になります。
わかります？＞94さん

うっかり踏んだ広告から素敵なお庭の写真見て興味持ってHP見た挙げ句にYoutubeで変なニーチャンの周辺レポート動画まで見てしまった。
板橋区、私鉄の各停のみ、徒歩7分で8000万円予想か。高い。お庭はすごく素敵。

＞94

去年知り合いが大山の新築買った際にすでに坪単は317でした...
大山も高くなったなぁ

>>98 通りがかりさん

ありがとうございます。
去年の新築で317だとこちらは350は余裕で超えてきそうですね?。

ここ庭園が素敵だなー
大山にお金持ちが来てくれたら住民の質が少しはよくなりそうで嬉しい
自転車のマナーとかスーパーの割り込みとかひどいので…
でも、公園やスーパーも多くて住みやすい街だと思う

西武の練馬や中村橋も迷ったけど、ここの登場まで待って正解だった。でも価格ですよね。

とても素敵なので現地に何度か行ってみました。
駅から近いし、川越街道はタクシーも拾えやすようでいいですよね。
気になるのは敷地が立派なお地蔵様を避けるようになってて、そのお地蔵様の参拝率？がわりと高いところですかね。

プレミアムは坪いくらですか？

>>102 周辺住民さん

え。あのお地蔵様は残すんですかね。。？
そしたらエントランス周辺にお地蔵様があるのか。。笑

>>104 マンション検討中さん
敷地配置完成イラストを見ると大きい桜の木の横にお地蔵様のスペースが白く表示されていますよ！
このマンションが完成したらお地蔵様をお参りする多くの人の目にとまるので宣伝効果が高そうです。

それ、何地蔵ですか？

>>99 マンション検討中さん
うんうん、400近くとみます

池袋まで、自転車圏ですよね？

自転車で行けますよ。私は季節の良い日は歩いてました

せっかく地下駐車場を作ったのに、機械だし、台数も少なすぎるので、残念！

ハイさよなら。

さすがに平均坪340から360ぐらいと思ってます。
このあたり大手デベの中古軒並み坪300切ってますし。。

400でしょ
諦めてください。
私は諦めた

平均で400はないんじゃないかなあ

最多価格帯8000万です。きっと（笑）。

いや絶対そうだろ。それしか考えられない。
さいたま市で7000万円だよ？

こないだまで売ってたお向かいが310とか320で、
更なるコストプッシュと物件自体のクラス感を加味して、どこまで上がるかと思ったはいたけど...
南側条件に関してはお向かいの方が恵まれてる点もあるし、それで25%アップって本当にあるんかな。
400の部屋があっても驚かないけど、平均でとなれば驚き。

ここがそんなに高いとクロスポイントのすみふタワマンはどえらい事になりそう…
10年後に高架化するとは言え、今の大山駅じゃ坪400万以上の最寄り駅に見えないよなぁ。

>>118 匿名さん
駅や町の風格(変な意味ではないです)をマンション価格が遥かに上回っている感じがします。
西武池袋線の練馬や中村橋、有楽町線の平和台や小竹向原もそんな感じがしません？

>>118 匿名さん

すみふのタワマンは、相当高くなるでしょうね。ここも凌ぐ、420～430の坪単価が視野に入ってくると予想します。

再開発事業だから、今の大山駅とおなじ物差しでは計れないでしょう。それを前提としたら、ここも迷っていられないという判断が必要かもしれませんね。

マンション価格が高騰し過ぎて、池袋近辺の物件を断念した層がある程度流れてくると思いますし、彼らから見れば大山物件はまだまだ安いと映るのではないかと思います。。

>>120 マンション検討中さん

ここは、タワマンのバカ高を踏まえた価格設定となりそうに思います。
お向かいを見送りした代償さ大きい。

マンション購入の基本はね、
高くてもいいモノを買え、だ。

迷う理由が値段なら買っとけ。
買う理由が値段なら止めとけ。
これ鉄則だぜ。

>>122 マンション検討中さん

そのとおりですね。

>>122 マンション検討中さん
※それは相場に対して適正な価格で供給されている場合に限る。だと思いますよ
おかしなマーケットの中で釣られて上がってるだけなら冷静にジャッジすべき

>>124 匿名さん

おかしなマーケットかどうかは、人それぞれ考え方が違う。

ある物件を気に入り、購入できる資金力もあり、資産性の維持に感心がなければどうでもよい話。

ここにはあまりいないと思うけど、そういった富裕層は現実にいる。

新築物件は、デベの値付けに購入者があれば、それは正常な取引であり、大規模供給がされ大人数がその価格で購入すれば、従来とは異なる相場が形成されたという話。

過去の近隣の分譲価格や中古の成約実績と比較すれば、そう思いたくなるのも仕方がないかもしれませんが。

４００はないんじゃない
４００あれば大塚　東池袋　要町あたりの５分ぐらいの築浅中古も比較対象に入る。
ステアリじゃない方のプラウドタワー東池袋の新築価格と同じぐらいになっちゃう
徒歩５分で平均坪4３０ぐらいだったでしょ。

築７年徒歩５分のアデニウム大山町の中層階が２６０築７年だと１０パー下がるので
それを考慮して３００ぐらい大手デベロッパーと新築割増しと豊かな自然再開発で+２０パー徒歩７分なこと考慮すると3４0～３６５ぐらいじゃない？それでも７０平米一階最安値６２００ぐらいだと思うしここより利便性も若干勝ってて自然も上で高級住宅街のASUKAYAMA RESIDENCEが３８０ぐらいであんまり売れてないから４００はないかな
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_itabashi/nc_96499735/

十条駅前タワマンや西池袋のタワマンあたりも、どんな価格になるか注目ですね。

新築分譲の先高感をどう捉えるかですね。
実際に中古相場から乖離していても、先を争うように買われている物件も多いと思います。
売る側も買う側も、リセール価値など二の次、三の次ということなのかな。

＞＞124
マーケット価格は動くということ。
これ基本なんだけどな。

安かったころを引きずると買えない。
予算限定なら諦めるべき。

>>128 マンコミュファンさん
ここは十条のタワーより坪単価50万円以上安いのは適正価格でしょ！
あちらはJR駅＋タワー＋駅0分だから、あちらは400なら、ここは350です。

>>131 マンション検討中さん

十条ってそんなにすごい駅なのですか？

>>132 マンション検討中さん
すごいかどうかわからないですが、一応JRの快速停車駅の駅前タワーだし、池袋まで5分行けるし、新宿まで直通できるし、大山駅7分より立地良いでしょう！

今の市況で十条駅前タワーが坪400ってのは考えにくいけどな。

>>134 匿名さん
もっと高騰しているという意味ですか。

>>135
そう思います。
都区内JR駅ほぼ直結となると、相当希少価値が出てくると思います。
十条自体は地味な駅ではありますが。

大山はあちらよりは低い価格のはずですけど、逆に言えばここやクロスポイントよりもあちらは更に上で間違いないかと。

十条450万、ここは400万、クロスポイント420万ってか。
もう庶民には手が届かないね。

ここはクロスポイントとの差は20万なら納得できます？駅7分だよ！

>>137 匿名さん

同意（笑）

個人的にはもうちょい低いと思うんですけど、どうなりますかね

3LDK・68m2台が、8000にのりそうですね。

>>141 マンション検討中さん
であれば売れないと思います。

＞＞142
あなたが買えないだけで、
8000万円でも買う方、
または買える方というのは居るのですよ。

>>143 マンション検討中さん
8000万円という値段はどういう根拠でおっしゃっているのですか？

その質問は141さんへお尋ねください。
141さんの投稿に対しての142さんへ反応したまでですから。

>>145 マンション検討中さん
142です。ありがとうございます！

>>141
自分は高収入ではないですが、一応年収1000万、一馬力で収入高くないですが、頭金が4000万用意できるので、プレミア住戸狙ってます。
8000万台の部屋に興味ないです。

141です
何だか雰囲気悪いですね。素人が匿名で書き込んでいる内容に、根拠を示せと問い詰められても困ってしまいます。

簡単に説明しますが、私はこの物件坪400くらいになると思っています。65**タイプの部屋は約20坪ですから、8000万という価格もあるのではないかと考えました。70m2超の部屋は、この計算でいくと8000万を超えることになりますね。

私は業界の人間でも評論家でもありませんし、緻密なデータ分析等を行って算出した数字でもありません。強いて言えば、高値が予想される住友不動産のタワマンが後に控えていて、最近の価格高騰やさらにその先の先高感も考慮して、私は坪440程度に届くのではと考え、こちらの物件はその1割位低い坪400はあり得ると見たまでです。

3LDK「65**」のタイプは、約20坪なので8000という数字が出た訳です。周辺の新築・中古の坪単価よりもかなり高いことは認識していますが、最近はそんなケースも多いのではないでしょうか？

大山はターミナル駅ではありませんが、再開発もあり電車はもちろん、自転車でも池袋まで至近な街です。従来よりも立地の評価は高まっていると思いますし、都心部が高騰しすぎた余波が迫りつつありますが、それでもまだ床面積の広い物件を比較的安価で購入できる点は大きな魅力です。

私の予想がいい形で外れ、146さんやこの物件を希望されている方がよい条件で購入できることをお祈りします。

>>147 マンション検討中さん
坪４００なら新宿など都心部も視野に入ってしまうと思います
便性も若干勝ってて自然も上で高級住宅街のASUKAYAMAが３８０程度なので４００はないかとしかも６５タイプは低層階ですしもし低層階４００なら坪平均４５０ぐらいになるんですかね池袋の隣山手線内側の大塚のタワマンも買えちゃいますよ

>>147 マンション検討中さん
あなたの考えをここに説明しなくても良いでしょう。
問題は他の方の発言に対して、買えないって勝手に言っちゃうとダメでしょう？
まだ自分がどこが悪かったのか理解していないよね？

＞＞149
それ書いたのは147さんではなく、
ワタシですが、なにか？？

楽しくいきましょうや、みなさん。

>>150 マンション検討中さん
あなたは一番偉いですね。他の方は貧乏だから買えないから、坪400で65㎡を買って自慢してください。

予想レンジは、350から400ということで一件落着ですね。

＞＞152
どこの誰が購入検討と書きましたかな。
ワタシはこちらのマンション購入を検討しておりませんが。

もう、やめてください。

>>148 口コミ知りたいさん
ASUKAYAMAレジデンス(AR)との比較はとても面白い視点だと思いました。どっちも３棟構成ってところも似てるしね。手始めにちょっとだけ比較してみました。スムログスムラボ執筆陣が続きをやってくれないかな？

規模感等
AR　129戸5階建　敷地7400㎡　建築面積3000㎡　敷地緑化率約30％
大楠　187戸14階建　敷地5300㎡　建築面積2800㎡　敷地緑化率約45％

交通利便性
AR　京浜東北線王子6分（駅から上下あり）、南北線西ヶ原4分
大楠　大山駅徒歩7分（駅からほぼフラット屋根あり）

配棟と周辺環境
AR　
　東向棟 飛鳥山公園パークフロント
　南向棟 私道接道その先低層エリア
　北向棟 JR線路沿いその先眺望良好
大楠
　東向棟（桜）接道その先再開発エリア
　南向棟（楓）幹線道路沿い
　西向棟（楠）南住戸は庭園向
　　　　　　　西住戸は非接道一種住居エリア
　　　　　　　北住戸は接道一種住居エリア

日常買物利便性
AR　悪い
大楠　最高

なお、この比較とは直接関係ないのですが、都心部の新築マンションは（よほど駅から離れない限り）坪600以上が相場かと。

>>156 匿名さん
リセール面
AR ライバル物件は出づらいが一部普通借地権
大楠　タワマンと比較される

>>157 匿名さん
リセール面の比較は、立地をはじめ他の主な要素すべてを出さないと、それ単独ではできないんじゃないかと。王子駅前にも、王子飛鳥山ザ・ファースト タワー＆レジデンスがあるし。あと一部普通借地権って言っても、敷地の5％以下で地代も大したことないから、リセールに影響する要素じゃない気がする。

>>156 匿名さん
面白い視点と評価いただきありがとうございます。arと大山ちょっと似ていますよね。都心３区じゃなく新宿など周辺区も含めても含めて考えていました。また中央区なら４００中盤から後半出せば地下鉄駅から７分以内（場所による)なら買えなくもないので
ニュアンス的にはもう少し都心によれるんじゃないかという意味です
誤解を招くような言い方ですいません。

>>159 口コミ知りたいさん
レスありがとうございます。東武池袋線や西武池袋線沿線での比較ばかりで考えていたので、飛鳥山が出てきたときばびっくりしましたが、いろいろと考えているうちに、案外このユニークな「3棟構成＋庭園」物件を評価するのに役立つ視点なのではないかと思いまして。
比較してみて改めて気づいたのは、大楠は敷地内の庭園や共用施設の魅力は非常に大きいのですが、それに反して敷地周辺の環境は厳しいということです。ＡＲの環境が良すぎるだけかもしれませんが、当物件は「庭園」を売りにしているだけに、周辺の「わちゃわちゃ感」（byマンマニさん）とのミスマッチがどうしても気になるところです。その辺をデベが価格にどう反映させるかがポイントになってくるのかもしれません。
共用施設の豪華さからすると、価格を抑えるとランニングコストが跳ね上がりそうで、それはそれで（私の財政力的に）困るのですが…。棟の違い、住戸の違いによる単価差が大きくなるかもしれません。

都心云々の件ですが、「もう少し都心寄り」程度の意味なら了解です。（ただ中央区地下鉄物件はハザードがかかってくるので、また違った話になりそうです。）

個人的に、飛鳥山よりも大山の方が住みやすくていいと思います。駒込まで行けば高級住宅地ですが、最寄りの王子駅付近は再開発頑張ってほしい雰囲気です。このマンション買える方が羨ましいです。

400万近いでしょうね、都心部の良い物件だっと普通に600万超えてるし、板橋区と言っても池袋に近い地域もう300万の時代ではないですよ

そうなんです。
これまでの相場や購入希望者の願望価格との開きが大きすぎるんです。
東京の市部も物件によっては、坪300半ばは当たり前の水準にまで上昇しています。それでも、まだ買いやすい値段です

ここを決めるのも、見送るのも決断力が必要ですね。先高感どう見ますか？

>>160 匿名さん
レスありがとうございます。敷地内の庭園や共用施設の魅力はありますよね。飛鳥山は文京区に隣接していることもありやや落ち着いてるのに比べ大山はわちゃわちゃ気味ですがスーパーなど生活利便性は大山のが上建物のコンセプト的には飛鳥の方がいいですが、日常生活は、、。
また、最寄りが東武東上線というのは池袋以外はあんまり使える駅がないので微妙かなあと思います。池袋に職場があるならいいですけどないなら混雑してる池袋駅で、乗り換えて都心5区か７区の職場に行くのはちょっと大変です。

飛鳥山の話もういいです。

類似点はあるのかもしれないけど、ここを検討している人で飛鳥山を比較対象にしている人なんてそんなにいるのでしょうか？

>>166 匿名さん
この物件の価格評価の視点の話です。
どちらを購入するかという話ではありません。
いずれにしても既に終わった会話です。
どんなテーマでもどうぞあなたのご意見をお書きください。

ここで大山をディスる必要はない、ということではないかな。

類似点がある他の物件と比較しただけで、どちらかを一方的に低く評価したわけではない。
ちゃんと読めば分かるように、要素に分解して、＋と－両方論じてある。
長文は読めない、100％礼賛じゃなきゃ気が済まないってなら、気分を害してしまい申し訳ありませんでした。

地下鉄の要町や千川を利用した通勤通学を想定されている方いますか。

だいたいマンションや家というのはね、
類似物件との比較だけではなく、その場所に対しての地縁というのがあってだな、そこで買う理由というのがあるのですよ。

金融商品としてみてたらいつまで経っても買えない気がする。

飛鳥山はあの立地ならもっといいものを建ててほしかった。

ここはこの立地にこんな凝ったものを建てるとは思わなかった。

>>171 マンション検討中さん
全くそのとおりだと思います。
大山という地に縁をもとうとしている訳ですから

しかし、従来の大山目当ての検討者のみを当てにするには、価格帯が高い可能性大で戸数も多いね。
コンセプトに惹かれて見にくる客は広域的に比較するだろうし、そのような視点を話すのも良いかと思うけど。決して地域を悪く言ってるとは思わないし。

まあ王子と大山だと実距離は意外と近いけど通勤圏もずれてくるし、本腰で比較する人は限られるかな？
あと、飛鳥山は落ち着いてるけど王子は全然。。

販売側もきっと広域検討の人たちも取り込まないときついんじゃ無いかなあ。

なに目線で書いてるかは不明だが、販売がキツくなるのはユーザーが心配することではない。

高値で販売するとなったら時間を掛けてでも設定した価格で販売する方針にシフトしたゆうことよ。

JR・メトロじゃない駅の7分マンションは坪400だと売れないと思う。
自分の資産が減っても気にしないなら買っても良いですよ。
400だと俺は絶対買わない

三菱地所の販売中マンションをみてここを検討したほうが良いと思います。
・ガーデンクロス東京王子：100戸超はまだ販売中のため、完売は難しい
・ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂：何年かけても完売できていない

同じ会社のここも高値追いの設定と見て、検討してください。
結局、完売でき、買った方が被害者にならないことを祈ります。

同じ会社といえば、ザパークハウス板橋大山というのもありますね。販売は終わってしまったようで177さんの挙げたものほど参考になるかは分かりませんが、調べてみるのもいいかも知れませんね！

>>13 匿名さん

HPのどこに乾式だとありましたか？

間取り図を見たら、はっきり乾式壁の記号が描いてある。
斜線入りの壁面が乾式。
マンション検討するのは初めてとか？

ちなみに、乾式壁だから悪いとは一概には言えない。研究開発が進んで、出始めの頃とはずいぶん様子が変わってきている。基本の遮音性能自体が上がってきてるし、一口に「乾式壁」と言っても商品にラインナップもあって、高級なものとそうでないもので遮音性能は少し違う。
（遮音性能はTLdって単位で測る。建築基準法は戸境壁TLd-40を最低限の要求にしている。マイナスが大きいほど、遮音性能が高い。湿式（コンクリート）だと-50くらいが普通。乾式壁は出始めの頃は-40ギリギリだったけど、最近のは-50以上、高級品だと-60なってのもある。）
気になるなら、MRで乾式壁の遮音性能はどれくらいか、確認した方がいいよ。

あと、施工問題は別ね。どんなに乾式壁の遮音性能がよくっても、現場で施工するときにちゃんと取り付けないと、本来の性能は発揮できない。でも、これはコンクリートも同じなんだよね。コンクリートの打設って、素人が思ってるほど簡単じゃなくて、下手な職人さんがやるとヒビが入ったり、気泡が入ったり、電気系統工事で傷つけちゃったり、問題が生じやすいそうです。そうなると、遮音性能も落ちてしまう。
いまの日本の建設業界では、職人不足は深刻な問題だから、案外乾式壁の方が確実かもしれないとさえ思う。

でも乾式壁はやだ。
以上

乾式壁ってそんなにダメなん？

>>180 匿名さん

職人不足なら、どっちも同じやろがw

>>183 ご近所さん
全然違うよ。乾式壁は工場で製造した既製品のパネルを枠にとりつけるだけの作業だから。取り付けに多少コツがあるらしい（詳しくしらない）けど、そこまで難しくはない。
コンクリの打設ってのは、設計施工図に従って現場で行ういわば特注品。それを一か所ごとに全部ちゃんとやるのは結構大変なんだよ。広い工事現場とか、監督者の目が行き届かないところで、経験の浅い職人さんたちがやると、本来必要な配管用の穴をあけ忘れたりとか、いろいろなトラブルも起こる。コンクリ打設の難しさを実感したかったら、試しにDIYでコンクリートの駐車場作ってみたらいいよ。内部を均質にしながら、表面を綺麗に平らに作るのはかなり難しい。それに比べて、庭に敷石のタイルを並べるだけなら、ずっと楽だよ。

でも乾式壁はやだ。

　好き嫌いは理屈じゃないから、妥協できないなら自分の感覚に従うしかないけど、それを言っても誰の参考にもならないよね？　
　ちなみに、乾式壁には弱点がまったくないわけではなくて、会話とか泣き声みたいに空気の振動で生じる音はかなりよく遮断できるのだけど、直接重いものを壁にぶつけてしまった場合のように、壁そのものに衝撃が入ると、コンクリートに比べて音が響きやすいとされている。スムログなんかで騒音問題についての記事をみると、掃除機がぶつかった音なんかが響くらしいよ。

タワマンならいざ知らず。
NO乾式壁。

>>187 マンション検討中さん

嫌なら買わなきゃいいだけ。

＞案外乾式壁の方が確実

こんな素人発言もあるくらいだからなw

ご参考までに、以下はいずれも戸境に乾式壁を用いているマンションです。
　パークコート白金長者丸
　パークコート千代田一番町
　ザ・パークハウスグラン神山町
　ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン
もちろん、この事実をどう評価するかは自由です。

このような高級マンションでも乾式壁を採用してるのですよ、という恣意的な印象操作ですね。しかも、これらの物件の乾式壁の採用は一部分ですね。

答えは変わらず、NO乾式壁です。
購入検討の俎上には乗りません。

ですね。
土地の仕入れが高額となり、建物のどこかで予算を削らなければならなくなり乾式壁にした代表例。

これは大山には当てはまらない。

乾式壁の方が確実ってすごいですね。アパートに住めw

タワマンは乾式でよくて、板マンはそうでない理由は何でしょうか？
また、一部であれ乾式で大丈夫なら、全部でも構わないのではないでしょうか？

重さでしょうね

みなさん、壁には疎いんだね、、、

ご参考までに、以下は戸境に「全面的に」乾式壁を採用しているマンションです。また、いずれもタワマンではありません。
　クラッシィハウス大手町
　ブリリア練馬春日町
　ルジェンテ文京湯島
もちろん、この事実をどう評価するかは皆さんの自由です。

なお、乾式の方が確実と書いたのは、あくまで施工についてです。ちゃんと読めば分かるはずです。衝撃音の遮音性に関する限り湿式の方が好ましいのも、上記のとおりです。しかし、コスト、構造的要請、工事管理上の要請等との関係で総合的に判断すべきだと考えます。

私の知っていることは書き尽くしましたので、この辺で失礼します。

タワマンは乾式壁ですけど、比較対象もタワマンになるためか、そこをネックにされる検討者はあまりいない印象です。

諸条件総合的に気に入ったマンションがあるなら、それを乾式壁であるが故に検討やめるというのはもったいない気もします。

湿式か乾式かなんかで競争倍率下がるなら、こんなありがたい話ないわ。レオパレスや大東建託の安普請アパートでもあるまいし。
そんなに壁に拘りたいなら検討するエリアと予算間違ってるだろ。

めでたいね。

養分ども、壁の違いも知らずにマンション買えやw

乾式壁だから買いません！とかモデルルームで言ってる人いたらみんな唖然だろうな。。笑

その前にモデルルームに行かないよ。

飛鳥山がー　とか　壁がー　で荒れてますね

壁の件はよくわかりませんが、
大山の住人として、池袋が自転車圏内（歩いてもいける）なのがとても便利です。

王子とは比べ物にならない利便性だと思いますよ。

説明会出られた方、価格の速報教えていただきたいです！

>>206 マンション検討中さん
@330くらい?みたいです

え？400近いと思ってた

330って本当ですか？思っていたより全然安い

一部プレミアムは坪400万↑でしたが、全体的にそれほど高くはありませんでしたね。
もちろん前作からすればかなり高くなりましたが、平均坪400万だのはありませんでしたね。

路線力が弱い東武東上線各駅停車駅で、眺望が望めない部屋が多いからこの値段も分かる。

問題は管理費ですね。

皆さまありがとうございます！！
とりあえず想定通りor低めで第一関門突破ですね。。
やはり管理費かなり高いんでしょうか。。？

中庭豪華そうですが、大半はリビングから見えない間取りだからそこが少し残念。前作は川越街道に面していたので候補からはずしたので、今回は桜館か楠館を検討していますが眺望は期待出来ないでしょうか。特に桜舘はタワーマンションで日差しはさえぎられますかね。
取り敢えず値段は抑えめのようなので、候補から外さなくて良いのでほっとしました。

>>214 マンション検討中さん
桜館はピッコロスクエアのタワマン2棟建つと結構厳しそうですよね。日照シュミレーションにこのタワマンも反映してくれているのか気になります。
楠館は今の所大きな建物はたたなさそうですね。

坪330って、もちろん平均ですよね。
400近くを覚悟していたので、大変驚いています。

こりゃ、早期完売しそうですね。

平均330は想定通りじゃないですか？？？
400、400って一体誰が400になってほしいですか？
前のスレも400について喧嘩があったけど、400叫んでいるアホ本当に多いです！

ということは倍率がスゴイことになるね。

400なら間違いなく再開発のタワー一択でしょうね。眺望期待できないのでちょっと残念です。

第二関門の管理費は如何に？

眺望日照なら前作でしたね。
それかタワマンを待つか。

平均で330は思ったより安い気がする。逆に管理費がむっちゃ高いから、物件価格を抑えざるを得なかった可能性も。人気は管理費次第ですね。

最低価格(恐らく1階)が各タイプ坪330万くらいでしたよ。
階差は不明ですが、プレミアム抜いても平均は坪350超えるんじゃないですかね。

マンマニさんもツイートしましたね。

今日現地を見に行ってきました。
丁度上空の飛行機が通過したので、飛行機の騒音が気になりました。
ここは航空機の路線ですか？

前作は280～340ぐらいかな、こちらだと330～390のイメージか？

ネガなポイントは、
. 外廊下(庭園見えるからOK？)
.各階ゴミ置き場無さそう
.天井高2450
ですかね。
商店街抜けるとはいえ7分だし安くは無いですよね。

それぜんぜんネガじゃないし。
普通じゃん。

いまはその普通が高値なんだよ。

その条件求めるならタワマン行かなきゃですよ

再開発のタワーはいつ販売されますか？やっぱり比較したいですね。

平均330といった書き込みが見られますが、最低330ですのでお間違いなく。

最低330ですか。全然違うじゃないですか（笑）

提示のあった資料だと最低が320～330ですね。
指摘している方の通りおそらく1階住戸だと思います。
桜館にしても楠館にしても1階は眺望の抜けが無いので、眺望の抜けが出る住戸は350前後になるのではないでしょうか。

プレミアム住戸を狙ってますが、プレミアム全住戸400超えることでしょうか？
高すぎ！

平均は360か

駐車場は機械式がメインですが、幅や重量などの制限が説明されました？

>>236 マンション検討中さん

まだです。

>>234 マンション検討中さん
最低で坪330だったら、プレミアムで坪400程度って仮にあっても最低限じゃないですか？

>>238 買い替え検討中さん
全部億ショですかね？高すぎ

高杉くん

板橋区で300マン中盤の時代か

説明会参加しましたがプレミアムは全戸1億超えです。
恐らく板橋では最高額だと思います。

1億超えは隣のタワーを待った方が良いと思います。
プレミアムといっても天井2450だし、ルーフあっても眺望がないので納得感低い

プレミアムなら90Aか95Bかなぁ。
桜館はやっぱピッコロスクエアに30階タワマンが建つのが辛い。

1億のプレミアム住戸から隣の30階タワーを眺める心境はどうなんでしょうね。
あ、1億じゃなくて、1億からですね。

タワーには80とか90とか超えるような間取りが用意されるんですかねー
まだまだ先でわからん話ですが、てかピッコロのタワーて2030年くらいじゃないですか？

ピッコロスクエアは今年の3月の説明会では、2024年着工2027年完了ですよ。
桜館目の前の道路を拡張しますし工事の音は聞こえるかもしれませんね。

価値観は人それぞれ。

ここを気に入った資金力のある人は、ちゃんと買うから問題ない。そういう人にとっては、タワマンも、壁も、飛鳥山もどーでもいい話ってこと。

板橋に拘らずここのお庭が気に入ってるなら晴海フラッグの中庭向き低層階買った方がよくないですか？
あちらのCG水景もあってなかなか見ごたえありましたよ。
入居時期も大差ないし坪250で中央区、有り余る共用施設からレインボーもみられるし
まあ抽選当たるのかってのはありますが

>>249 通りがかりさん
立地も物件の性質も全然違うので、ここの検討者のなかで晴海フラッグとの比較検討は考えもしない人の方が多そうです。

マンマニさんが記事化しましたね。

>>251 マンション検討中さん

マンマニ砲きましたね。
さぁここからが本番。
板橋で億ション買う猛者がどれぐらい現れるのか。。

駅までのアーケードがこの先残るのか疑問。

>>215 匿名さん

タワマンを考慮した日照シュミレーション、ぜひお願いしたいですよね。
マンションマニアさんも書かれてましたが、庭園が望める楠館のお部屋は人気が出てしまいそうですね。

>>127 口コミ知りたいさん
俺の１か月前の予想が坪平均3４0～３６５って言ったが、見事に予想的中して嬉しい。まあ、価格予想は他物件や同地域の中古価格比較すれば、販売前でも大体の相場がわかるってのがわかってよかったわ。妥当な価格設定だ。

東上線ユーザーならわかると思うけどなんといっても東上線ですからね。。いくらバス使えるって言っても駅まで行って動いてません、遅延してます、これがザラに起きても不便ですからね。。値付けが難しいですね。東上線は。

>>249 通りがかりさん
立地に拘りがないならその選択肢はありだと思うけどここは板橋、内陸に拘る人が買うマンションだから。
超限られた部屋からしか中庭が見えないこのマンションと広大な中庭眺めながら生活できる晴海フラッグだったら庭推しなら晴海フラッグの方がいいかもね。地中駐と価格も。
ここはあくまで立地推し。

>>256 マンション掲示板さん
東武東上線も、西武池袋線も池袋止まりですから、ラッシュ時間帯の渋滞は避けられないですよね。
プラウド椎名町って新着ありましたけど、何とも微妙な立地でう~んという感じです。

この物件東上線ではなく、有楽町線（副都心線）の駅まで出るということもできますよね？そもそも自転車使うなら、池袋に行くことも十分可能ですし。

大山からであれば、徒歩で２０～３０分、タクシー１０００円で池袋なので、東武東上線止まっても　そこまで問題ないですよ。大山ならね。

晴海フラッグ・・・ＢＲＴ乗り場まで徒歩７分、そこからＢＲＴで最寄りの大江戸線／勝どきまで１０分って、とんでもないアクセスの悪さ。しかも　最寄りが勝どきって。こことは比べ物にならない不便さだと思うんですが。

晴海の話もういいです

>>259 大山住人さん

大山の立地は悪くない

晴海と比較するわけねーじゃん。
アホか。クソくらえ。

桜館の5階からスカイツリーを見えますか？

大山の方はあまり三田線は使われない感じですか？？
買えたとしたら自分の職場が東上線、旦那が大手町なので自転車で板橋区役所前に行って通勤かな、というイメージでいるのですが

>>265 匿名さん
三田線使うなら線路の反対側で検討した方が良いと思いますが

自転車で区役所前駅だと、時間帯によっては踏切がネックですね。将来立体化が進めばかなり行きやすくはなりそうですが。
大手町ならむしろ池袋から始発の丸の内線が楽です。

なるほど三田線は線路越えると使いにくいのですね
大手町でも大山利用の方が良さそうですね
ありがとうございます

東上線→丸の内線は乗り換えもかなり楽なので
おすすめです。

現状では、自転車利用だと区役所より千川の方が近く感じると思います。

東上線だと丸ノ内線と山手線の乗り換えはめっちゃ楽だよね。

せっかくの庭園なのに、庭園ビューの部屋が少なすぎる…

想像よりも安くてびっくりしました。
タワーマンションを控えているのと、ひょっとしたら土地の仕入れ費用が安かったのかな。

うちはバッチリ検討対象に入りました。
何より豪華で素敵ですし
相場的にもそう大きくは下がりそうにないしでよさそう。

中庭ビューは多分10世帯あるかないかくらいですよね

＞＞272
だとしたら、抽選倍率がスゴイことになりますね。

>>274 マンション掲示板さん

庭園ビューは全戸億越えのようだから、抽選にはなっても、そこまで倍率付かないんじゃないかな？

庭園はそうなに魅力あるんですか？自分がいま住んでいるマンションの植栽面積は、ここの１．５倍以上ですが、７５㎡の管理費は１万弱ですよ。

>>276 買い替え検討中さん
植栽の内容（ここのような純和風庭園ですか？）に加えて、最寄り駅、駅からの距離（徒歩分数）、全戸数、築年数、その他の共用施設についての情報をいただかないと、植栽面積と管理費だけでは有意義な比較はできないように思います。

この物件が騒がれてるのは、山手線主要駅から3km圏内、最寄り駅から駅徒歩7分（大部分アーケード）という好立地条件で、しかも中央を小川が流れる純和風庭園を懐に抱く大規模マンションが出てきたという（庭園ビューの住戸はごく少数しかないけど）、その希少性のためではないかと思っています。お住いのマンションがここと同様の立地条件（しかも管理費75㎡1万弱で管理状態も良好）でしたら、私にはどうしても思い当たらないので、ぜひ教えていただきたいです。

>>277 匿名さん
自分の住所を教えるわけないでしょ！すべて同じ条件のマンションも存在しないから、
ここの庭園は大したことではないと言いたかっただけです。
庭園を理由に管理費が２万以上設定されたら納得できるかどうかも各自判断になるので、自分の住んでるマンションを例としてあげただけです。

結構すごい庭園だと思いますけどねぇ
マンション沢山見てきているマンションマニアの方も書いていますし。
代々木公園とかですかね、庭がすごいマンション。

>>278 買い替え検討中さん
自分が住んでるマンション名を教えても、個人が特定される心配はないと思うのですが。そんなに植栽面積が広いなら、総戸数もかなり多いと思いますし、そもそも本当に住んでるかも分からないわけですし。

>>280 匿名さん
築6年、駅徒歩２分（都営）、総戸数１７０戸、管理会社は長谷工、管理費７５㎡9500円、修繕9200円、以上です。

若葉マークに構うのはやめましょう。

goolemapで距離測定したら、再開発のタワーとの距離は60メートルですね。桜館はかなりの圧迫感だね

再開発のタワマンここと60mじゃそんなに駅近でも無いんですね
だったらこっちの方が良いかも

>>284 匿名さん
ここと近いのはピッコロスクエアのタワマンで、クロスポイントのタワマンはもっと駅に近いよ。

>>284 匿名さん
一体何を言いたいですか？タワーと近いからここにとって何がいいですか？

立地に大差ないのならタワマンよりこちらを選ぶということでしょう

ピッコロはともかくクロスポイントの場合は駅まで信号なしでアーケードを3,4分くらい、区役所前への徒歩も圏内になってくるのでやはり条件良いと思われます。

計画道路が開通すると、このマンションから駅へは信号が一つ追加になるのではないでしょうか。

>>287 マンション掲示板さん
計画道路の幅結構ありますよね。信号が追加されるだけでなく、アーケードも切れてしまうのが気になります。。。

現在のマンション界を牛耳ってる、マンションブロガー、クラスタの皆さんが絶賛してるから、この物件は「垂涎」であり「約束された勝ち」だよね。
みんな乗り遅れることなきよう。賢明な方は既に気づいているけど。
お祭り！！お祭り！！お祭り！！

>>288
計画道路のところでアーケードは切れるんじゃないですかね。そうなると、駅までの傘無しアクセスは難しくなるかもですね。

>>289 マンション検討中さん
こんにちは、営業さん

まだ先の話ではあるでしょうけど、まず計画道路の部分はアーケードは無くなるのでしょうね。この時点で、駅への傘無しアクセスは厳しい。さらに、川越街道の商店街出口付近のアーケードも存続難しいのでは？と思うのですがどうなのでしょうね。

>>292 マンション掲示板さん

再開発完了したらアーケード分断かつ新設道路を横断歩道で渡るという事になるようです。
個人的には超マイナスです。
ハッピーロード分断するなんて悪手にしか思えない。。
武蔵小山みたいに商店街残せばいいのに。。

＞＞291
だれが営業さんやねん

やっぱり下板橋駅前に作っていたモデルルームはここのマンション用でしたね。なかなかのサイズ感でした。

現地へはタクシーで移動かな。

毎月の固定費用予想：
管理：25000-30000
修繕：12000-15000
駐車場：26000?32000
固定資産税：20000

ハズレたら嬉しい

通常住戸で平置駐車場希望ですが、やはりプレミアムの方で埋まってしまいそうですかね。。

>>297 マンション検討中さん

平置きはさすがに無理だと思いますよ。。
少ないですし。。

>>298 マンション検討中さん
早速ありがとうございます。
やはり難しいですよね。むしろ機械駐車場でも難しいくらいですかね。。

然もは商品力がレベチなのでそういう価値観じゃないんでちゅん?

大山に億出せる人達はみんな高級車持っているでしょ。
マンマニさんも書いているように、非プレミアムの駐車場は当たらない可能性があるよ。

＞＞300
ちゃんと書けや

115Arタイプの３D モデルルームを見てテンションが下がった！あの色、あの柱、1.5憶で売れるかなぁ？

まあ、ひとり見つけられればいいわけですから、どうにかなるんじゃないかな？

>>303 匿名さん
サッシの高さも低そうで、ちょっと残念です。

なんか高級路線かと思いきや意外と微妙な点が多くて期待外れな感じがしてきましたね。。
場所柄高級路線に振り切れなかった感じ。

こちらはオプションでも良いので、リビング天カセは付けられますでしょうか？

天カセ？
あるわけない。

オプションで？
あるわけない。

>>308 マンション検討中さん

プレミアム住戸も？

プレミアムでも天カセは無い、と思う。
天カセ入れるには天井裏のフカしが必要で、この戸数（プレミアム）では作らないだろう。
という予想。

>>307 マンション検討中さん
天カセはオプションになるようなものではなく、あるなら標準でつきますよ。あくまでもある場合ですが。

ここの売りは庭園です。庭園はすべてです。

>>311 マンション掲示板さん

天カセがオプションや設計変更で付けられるケースはよくありますよ。
話題のパークタワー勝どきも角住戸限定ではありますがオプションで可能です。それ以外にもプレミアムが天カセの場合は一般住戸でもオプションだったり、設計変更で付けられたりします。

でもここは違うで。

プレミアム住戸は設計変更に対応しますとどこかに明記されてたような
工事が進む前ならできる可能性ありますよね
本気で検討ならすぐデベに聞いた方が良いかと

前の方が書かれているように、天井にふかしが必要になりますが、逆に言えばそれができれば天カセは入るはず。
ふかしの部分については、天井高を下げる必要はあると思います。

フカすだけでなく荷重も必要。
設計変更のレベルではない大工事が必要なのでやらない公算大ですね。

まあ直で聞いた方がいいですね。

板橋区、私鉄各停7分、中途半端の仕様、大規模再開発は後発にある、眺望期待無、騒音一部影響大！
これだけの条件を見る、坪350はやりすぎだと思い、売れないを予想しているのは私だけですか。

>>319 マンション検討中さん
これで売れないと思うなら、情報遮断して大人しく坪400万円の後発住友タワマンを待ってた方が良いんじゃない？
販売経過見ちゃうと悔やんでも悔やみきれない結果になるだろうから。

モデルルーム

＞＞319
何？私だけですか、て。

そうだな、アナタだけだよ。

まあ、買うか買わないかを考えてる検討者と、売れるか売れないかを予測してる外野の人がいる掲示板なんだよ

売れるかどうかわからないですが、お買い得とは言えないですね。高い維持費の場合、10年後の資産価値も期待しない方が良いと思います。

豊洲みたいに3000万プラスで売却できる物件ではないです。

>>324 匿名さん
いまどこに将来3000万プラスで売却期待できる新築物件があるって言ってる？(過去販売物件は結果的にそういう物件になっただけ)

ここも豊洲も今から含み益だすのは難しい
ここ10数年での上がり幅なら豊洲がずっと大きいのは確かだけど、この先の伸び代がどれだけあるのかは分からない
大山は元来そんなにイケてるエリアとはされてないので、これまでの上がり幅は抑制気味で、消去法的に割安感が出てきた状況
そこに再開発などが出てきたので、これからどうかなというところかね

10年前も同じようなことが語られていて今の市場が形成されているワケで。
先のことは分からん。

オリンピックが終われば値段が下がると根拠のない原説もされてきたが、下がらないだろ。

同じだよ。

>>321 マンション掲示板さん

下板の駅前なのね

＞＞319
「私鉄各停」といっても、大山駅は、池袋駅まで抜かれないわけで、何がデメリットなの？

>>331 マンション検討中さん
本数

>>332 匿名さん
そりゃ、大山駅のラッシュ（７～８時）の上り電車は１１本に対し、
成増駅は倍の２２本ありますよ。

ただ、抜かれないんですよ・・・？　それメリット？　あたまわる。

無記名であるのをいい事に他人を小馬鹿にした言い草は感心しませんね。
慎みなさい。

>>324 匿名さん
豊洲を今から買っても3000万プラスなんかにはなりませんよ。
もう高値掴み確定です。

事前予想で坪400万と思われてた
後続にスミフが控えてる
唯一無二の庭園

はっきりいってバーゲンセールです
ネガキャンに騙されず迷わず買う物件

>>336 マンション検討中さん
予想400万？それで売れるか？
唯一無二の庭園＋1.5億の唯一無二の柱リビングですね。
確かに唯一無二が多いからバーゲンセールかも

プレミアムはほんとに坪400いっちゃうからバーゲンじゃない
普通の住戸は、まあ検討範囲内
リビング柱とか一番広い間取りだけの問題なので、それは1.5億出せる人が考えればいいや...

プレミアム住戸：

・個別設定変更対応：別料金
・駐車場優先権
・キッチン・洗面化粧台グレードアップ
・洗面室ダブルボウル
・浴室1620

この５点で坪単価の差が4-50万となっているので、
プレミアムと比べると普通住戸がバーゲンセールとなりますね。（笑）

・個別設計変更
ですね。

これ正直全然プレミアム感ないんですよね。。笑
駐車場だけやん。。

>>341 マンション検討中さん
私も駐車場だけだと思います。

>>333 デベにお勤めさん
本数少ないより多い方が良いと私も思いますけどね。割と一般的な感覚ですよ。

同じ大山駅で本数が倍になるなら、もちろんそれは大歓迎なんですけど。
大山の倍の本数の成増の方が良いってなりますかね？（駄洒落ではない）
山手線やメトロと違うのは、例えば成増の20本のうち10本は通過待ちで池袋着く前に追い抜かれるわけです。だからいわゆる有効本数というのは残りの10本で、実は各停駅の大山と変わらない。
埼京線各停駅の北赤羽などは以前日中に20分のダイヤホールがあり、このレベルだとマンション検討に影響出る可能性があった。
東上線の各停本数は日中7から8本／時ということで、これは西武線や小田急線各停よりも多いくらいで、とくにマンション検討のマイナス材料になるとも思われません。
かといってここが絶対買いとも思ってはいないですが。

タワマンでもないのに尖ったコンセプトで話題性があり過ぎるせいか、変なのがたくさん湧いてて辟易しますね。

https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_119/pj_96819364/?kbn=2&b...

この物件、オプション盛り盛りで相当お得に見えるけど、どう思いますか？

下板橋駅すぐのギャラリー、ほぼ完成したみたいですね。見学が楽しみです。

>>346 マンション検討中さん
1000万プラスですね。売れると思わない！頑張ってください

>>346 マンション検討中さん
最寄徒歩9分は遠すぎ。しかも三田線新板橋が最寄って・・・。

三田線通勤でなければとても不便な電車です。
巣鴨含めＪＲへの乗り換えがどこも不便だし。論外でしょう。

不便すぎて。

加賀に家が欲しい層は一定数いるし、あの辺当面マンション新計画も無いしで、興味持つ人はいるかもね。
中古だから手数料入れると8千万超えちゃうけど。。
大山を見てる人は加賀は行かないイメージ。
大山見てる人は南の有楽町線以南と比較、加賀は三田線エリアで埼京線側と比較する人が多いように思う。