リビオタワー品川ってどうですか？

2025年度竣工だと最寄り駅は高輪ゲートウェイですかね？品川駅は構造的に港南口からホームまで遠いので高輪ゲートウェイが最寄りになるのは良さそうです。

パークタワー品川ベイワードの道路向かい、コスモポリス品川の裏手側の立地になりますので、高輪ゲートウェイよりは品川の方が近いと思います。港南口まで徒歩11-12分表記になるのではないでしょうか。

>>2 匿名さん
2025年だとペデストリアンデッキが開通してるので高輪ゲートウェイ最寄りになると思われる。

リビオならいらないですね。
日鉄、近鉄、東急、野村、ろくなのがこない港区湾岸です。

ここの室長さんが実績のないデベのタワマンはクソと仰っておられる。

川口と板橋で坪100万円台を数本も作ってきた実績豊富なデベだから期待できそうですね

近鉄、東急、野村に続いてほしい！！

高輪ゲートウェイ駅から港南側への通路が出来たらここは徒歩11分くらい？
計画されているシーズンテラスから周辺の街への歩行導線がどうなるのかによって、
だいぶ影響があると思うな。

品川駅がホームまで遠くて使いにくいので、高輪ゲートウェイが最寄りになるのは良いですね。

高輪ゲートウェイの本開業に合わせてるとなると、港南でもそこそこいい家賃になりそうですね。規模と戸数からすると1LDKが多そうですが

港南口から遠くて使いにくい品川駅と違って、高輪GWは田町と同様使いやすい駅なのが良いですね。

1LDKは山手線内側、駅徒歩4分までで、1分長くなるごとに大きく資産価値が減っていくと沖さんが言っていたぞ

こちらは分譲だと思います。運河沿いの最近まで駐車場だった所は28階建の賃貸ですね

周辺環境は最悪に近いけど、高輪ゲートウェイの歩道橋できれば駅10分以内だろうし、投資用メインならそれなりに坪単価も高くなりそう。

全くその通りで、歩くと分かりますが実際品川駅を利用します。港南口の住人は高輪ゲートウェイを利用する人は居ないに等しいのが現状で芝浦小学校付近のマンションの方達も田町駅を利用してる人が多いです。

2024年にデッキが開通すればみんな高輪GW駅を使うようになるでしょ。わざわざ品川駅まで行く必要がなくなる。

▽「日鉄興和計画予定」（コスポリ・日本通運北部対面、PT品川南東ズレ対面）
開発の初動となる、既存入居(居住者&物流施設等）関係の退去が
11月末でほぼ完了した。下記UP参照。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/59

その他ご当地・周辺関連UP済（主に本年分）
品川駅同一ホーム乗換（関連UPコネクトで高輪GW関係の一部へ）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/57
浜松町芝浦1開発
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/647057/res/11154/
直近周辺進捗状況①
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/58
環状4号線延伸港南地区整備
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/52
港南3丁目の再開発動向
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/32011-32012
港南3丁目地価動向・含む芝浦2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/31903
芝浦4丁目地価動向
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/51
東京工業大学田町キャンパス再開発
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/661032/res/606/
高浜橋新橋梁交通開放
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/40-41/
高浜橋仮設橋撤去へ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/661032/res/4239/
品川駅北コンコース(参考＝TGW方面重視）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/17409
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/17411

港南3丁目は芝浦4丁目とともに、高輪GW駅街区も利用し易くなる同駅東側地区。
JR同街区各部の「地理位置的」には･･･
①JR高輪GW駅前の4街区南棟＝シーズンテラスの北西位置(連絡歩道橋&南改札設置）
②同4街区北棟＝パークT品川が東対面
③3街区棟及び泉岳寺駅都開発棟＝東京ベイシティT・パークT品川が東対面(穴倉道）
④2街区棟公園＝プラウド芝浦・東京ベイシティTが東対面
⑤1街区棟＝キャピタルMT・プラウド芝浦が東対面(街区R15接着、住友西館対面南）
･･･となり環状4号線から田町札の辻南部迄が「JR高輪GW街区」の総体範囲になり、
TGW駅4街区南棟を南端に、地理位置的には田町駅方面に大きく伸ばしている。
1・2街区にも店舗も併設される(詳細は3・4含め略）ので、穴倉道以北も回遊できる。

1街区棟は北側中層の低層部には商業系も予定されているし、1街区自体は
TGW駅と田町駅の中間部になり、「札ノ辻交差点」や住友新街区にも近く、
泉岳寺・三田駅も含めて南北徒歩移動利用できる。
住友西棟よりやや低いが、一連の高輪GW街区では一番高い建物になる。
住友西棟裏手は、最後期に知人女性も住んでたMTA跡地で崖地高低があるが、
階段接続されており、先行き公園関係は拡張等整備が行われる。

高輪GWの開発が進むと品川の重心が北側に移りそうだな。

▽「E PRONTOエプロント 品川シーズンテラス店オープン」(プロント）
プロントは、東京駅等都心方面では､早くから「夜間アルコール提供」を取り入れ、
昼間のカフェとパラレル展開してきており、ムスブ田町N棟でも竣工と同時に
出店している。

シーズンテラスは巨大ビルの前面に、ヘクタール単位の専用ガーデンが
併設されているのが特徴で、同ガーデンはコリドーテラス席など、園内に
着座スポットを用意してあり、港南3や芝浦4方面からは、ママカート等で
子連れもしくは、若手主婦層グループも利用している。

同ビルは先行き高輪GW駅の南改札と連絡路が完成すると、同駅の主要街区
とともに東対面地区の直結ビルとなる。都心方面からのビジネス来訪は、
この経路での人的流動が主力となるだけに、2Fの東西のレストラン街も
利用者が増加する。

E PRONTOエプロントは、単なるカフェよりメニュー幅を増やし、主に郊外主要駅界隈で
出店してきたが、オフィス主力街では初の出店となる。
メインセンターコリドーのエスカ脇となるので利用し易い位置となる。
なお、同ビル界隈には、NTTビル群のドトール、コクヨキャンパス内カフェ、
同隣にプロントやルノアールが出店している。

前にも書いたが、コロナ関連で都心では空コマに「待ってました」とばかりに
出店を強化している企業もあり、カフェ関係では、「ゴディバカフェ」(チョコ等著名）が
高価格コマ地への出店が新たに目に付く。

■店舗概要
所在：品川シーズンテラス2階
営業：平日7:30～21:00／土曜11:00～18:00／日曜･当面休み
開業：2021-令和3年12月3日
概要ttp://epronto.jp/news.html
店舗所在ttps://sr.shinagawa-st.jp/shop/shop40.html

追加
▽「品川駅同一ホーム乗換共用開始12/5」(JR東日本）
>>15リンクでも触れた、12/5初電時の様子。
写真は共用前→共用開始後（行き先表示パネル変更）
https://twitter.com/JREast_Tokosho/status/1467237224152715264/photo/4

>>17追加
>なお、同ビル界隈には、NTTビル群のドトール、コクヨキャンパス内カフェ、
>同隣にプロントやルノアールが出店している。

有力会社内店舗忘れちゃいけないですね追加
シーズンテラスの南対面の「ソニーグループ本社ビル」西エントランス道路側北に
「タリーズ」が出店している。

ちなみにソニーG本社ビルは、北に自動車乗降可エントランス、東にレストラン脇の
エントランス、南に通用エントランスを設置。
建物東側と南側は大規模公開空地通路で、港南3丁目方面からの公開通路として、
一般共用され利用者も多い。

2025年竣工だと販売開始は来年ですかね？港南の中古が軒並み高騰しているので、オラついた価格になりそう。坪450までが希望だが高輪ゲートウェイ開発至近でその値段は無理かな。

近隣のヒエラルキーの最底辺なのは変わりない。

環4の内側の港南3は外側の港南4より良いんじゃない。高輪ゲートウェイも品川駅港南口より使いやすいし。

>>21 匿名さん
そのヒエラルキーとやらのお陰で港区で安く買えるのは本当に助かる。早く発表してほしい

>>23 周辺住民さん

安くなればいいけど無理っぽいね。ワールドシティタワーズが坪400越えてきてるから、新築は坪500からかもしれない。

WCTは安過ぎてベンチマークにならない。比較するならVタワーとかでしょ。

もともと評価が低かった地域が、再開発という魔法でプリンセスになったシンデレラのように生まれ変わるというのは痛快なことだね。頑張れ！

港南3はかなり良くなったと思う。港南買うなら環4より都心側が良さそう。

ここの立地、飛行機騒音はどこまで気になりますかね？

>>28 匿名さん
近隣西向き高層階の住民です。iPhoneアプリの音量測定器で飛行機の騒音を測ってみました。室内平均40dBに対してベランダで目の前を飛行機通過時に最大65dBでした。飛び始めた当初は気になりましたが今では夕日の中に飛行機が飛んでいる景色を綺麗だなーとたまに眺めるぐらいに慣れてしまいました。ちなみにこちらが発売されれば両親用にコンパクトな部屋を購入できればと考えています。

飛行機は天王洲アイルあたりの方が煩いと思う。港南3はまだ高度が少し高いし、航路からも少しズレてる。

港南3丁目再開発で先行している、「日鉄興和再開発」は2月から解体が始まる予定。
その他含め詳細は下記UP済
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/62-63

また、港南3丁目交差点の「マルエツ」の対面、運河サイドに建っている、
賃貸タワーは、NTT都市開発により、リノベ改修により新たな入居者募集と
入居が2月から始まる。詳細は下記UP済

▽「ウエリスアーバン品川タワー／リノベ誕生2月入居」(1/20NTT都市開発）
▽「最近の周辺進捗状況④」（高輪GW～田町界隈）
▽「新型コロナウイルス感染症のワクチン接種＝港区」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/64

ここそろそろ販売開始!
待ってます。

ここそろそろ販売開始?
待って

大和ハウスが手掛けるこのマンションの横の敷地の品川港南ビル建築計画に関する案内が送られてきました。港南３のあの辺りはやっと再開発が進んできましたね。

高輪ゲートウェイ効果ですよね。港南3は将来性の高い土地だと思います。

▽「マルエツ港南ＣＴ店リニューアル＝3/25」(マルエツ）
港南3丁目&CT品川他の地域居住者が利用するスーパー。
所在は環4延伸部のソニーG本社、シーズンテラスの東地区で、旧海岸通りを超えた
港南3交差点の店舗群の一角にある、24時間営業店。
先週1週間程の模様替えを行い、週末3/25にオープンした。

都心方面本宅ビルの、日頃の利用店では早くから代金支払いは、機械式が多いが、
標記店でもバーコード支払機を新たに7台設置し、無人レジ化も取り入れた。
近年の開業店では、ムスブやコモレのライフは、開業時から機械レジを採用している。
店舗内部は小改良の配置だが、取扱品目は都心系店舗扱い品が追加され、
おしどり帯同で出向いたので、リニューアル特価で「あら、これ安いヨ」もあり
結構買い込んだ。

我が家は、基本的にNETや生協他の宅配購入はしない。
基本的に「顔＝割引利便」がある対面店利用が普通。
デパート等の上級会員関係では、大幅値引き提示されることもあり、裁量提供等
価格・サービス面で「顔が効く」のが得な場合が多い。
上級顧客系で、割引＋1～3種ポイントなどを受けられることもあり、
駐車料金等も映画2本見る時間程度(半日)は、少額買物すれば無料扱いだ。
下記でもUPした
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594865/res/16601

概要①ttps://asp.shufoo.net/c/2022/03/22/c/6458574512696/index.html?shopId=243118&chirashiId=6458574512696
概要②ttps://asp.shufoo.net/c/2022/03/18/c/2645584505752/index.html?shopId=243118&chirashiId=2645584505752
リニューアル特価割引品はいつまでか判らないが、とりあえず行ってみると良い。

上野公園の桜の王道「ソメイヨシノ」も見頃に入っており、千鳥ヶ淵他賑わっている。
今週末は、いよいよ新年度4/1となり、ご当地界隈でも新たな出発があるので、
開業等を下記参照
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/82-83
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/87

ちいバスは4/1から「日の出桟橋」→「竹芝桟橋」迄延伸(ゆりかもめ駅）
港南3にも図書館はあるが、札ノ辻に「三田図書館」が移転開業。
ついでに見とけば、何かの時に便利。先行き低層階の店舗は、日本各地連携の
物産店なども企画するようなので、両方使える。港区最大規模図書館となる。
外車関係は「ヤナセ」地区内、高輪GW駅R15沿道にポルシェが開業。
UPはしてないが、ベントレー&ランボが芝浦1丁目（東京芝ショールーム)に開業、
フェラーリは芝園橋。ボルボの愛宕は閉店した。

港南3開発、高輪GW関連地は、上記スレ内に多数UPしてるので参照。

港南3丁目では、適宜触れている、「日鉄興和タワー」解体は、全面構築物は解体済。
主要2棟は全面パネル囲い済み。完成すると店舗も設置見込み。
解体は地盤整備もあるので2023年6月迄続く。
港南3丁目交差点の運河サイドの「大和ハウスタワー」は地盤基礎の工事が開始。
先行き、この2棟とパークＴ品川、ハーバーテラス品川、コスモ上層階からは、
「高輪ゲートウェイシティ」の高層棟や街区デッキの来訪者等の往来も見れる。
完成すると利便性受益のリターンが始まるので、実質資産償却も進み恩恵となる。

先に踏み込み発表された、上記ＴＧＷシティの概要は下記UP済参照。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/102-103
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/98

▽「2022年の地価動向」もUP済み下記参照。
芝浦2丁目、港南3丁目とも区内金銀メダル取得上位独占継続。芝浦4丁目も同様。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/93

近隣に住んでますが、この一帯めっちゃうるさいです。
飛行機というよりは首都高、海岸通り、新幹線、モノレール等々、不快な重低音が夜中でもして具合悪くなりそうです。
新港南大橋にいくトレーラーみたいのがいっぱいいます。
将来高輪側から新港南大橋に道がつながるようですが、便利とみるのか、うるさくなるとみるのか、見方は様々かと思いますが、
自分は港南を離れることにしました。

>>2213 マンション検討中さん

大和は賃貸じゃなかったっけ？

>>40 ご近所さん
首都高や新幹線、モノレール脇で環境悪いベイクレストや新築に囲まれ眺望が絶望的なコスポリは本当に可哀想ですね。我が家も3丁目ですが夜も静かで眺望も確保されてるので高輪ゲートウェイの再開発が完了するまで残る予定です。

港南4よりは港南3の方が立地良いと思うけどな

>>42 周辺住民さん
港南3、4なんて、どこでも一緒でしょ？
首都高近いモノレール近い倉庫ばっかり、うらぶれた割に交通量は倉庫のせいで激多くて。
まぁそういう街だから倉庫街になったんだろうけど
この辺は分譲ってより、URとか公団みたいなのがお似合いだと思うんだけどなぁ

港南ヒエラルキーとしては芝浦に近い3丁目の方が4丁目より上だと感じる。

ほんと、港南は魔法にかけられたシンデレラストーリーですね。我が家も購入時の倍以上になったので来年に郊外戸建に転居予定です。

芝浦が東大だとすると、港南3が慶應で港南4が早稲田みたいなイメージ。

>>44 検討板ユーザーさん

港南は海岸通り除いては交通量は極めて少ないですよ。
どれくらい少ないかと言うと片側3車線道路のこの辺でも
赤信号無視して渡ろうと思えば渡れちゃうくらい。
もちろん信号は守りますけどね。

>>40 ご近所さん

離れるのならわざわざ書き込む必要は無いでしょう。全くのデタラメですね。
あなたは高輪ゲートウェイの盛り上がりが癪に触ってるだけでしょうね。

>>47 匿名さん

そんなイメージはないよ。芝浦港南はどこも一緒。

>>46 ご近所さん

ほんと、購入したときから値上がり確実とか言われてましたが、
まさか2倍を超えるとはポジティブサプライズですね。

山手線駅力スレでも良く話題になるけど、港南3丁目は高輪GWが近いのでかなり期待できる。

>>52 匿名さん

港南の地価もマンション価格もものすごく上がってますからね。
でも今からはさすがにどうでしょう？このエリアは安い時代に
勝った人が勝ちですから。
資産価値として安定はするでしょうけど、ここの分譲価格も
織り込まれてくるので今後の値上がりはあまり期待できないと
思います。

ところで、あちこちのスレで「山手線駅力スレでも良く話題に
なるけど」と必ず書く理由は何ですか？何がしたいの？

>>52 匿名さん

本格的な検討者が来る前の最初からあなたのような荒らしさんが
気になって気になって仕方ないと言うことは個々は相当にポテンシャルが
高いでしょうね。ワールドシティタワーズのように値上がりするかも
しれませんね。

>>48 匿名さん

将来はその道がズドーンと白金台プラチナ通りを経て、西麻布・六本木まで
つながるわけで、そうなると資産価値にも好影響が出るでしょう。

品川埠頭が起点になる環4は間違いなく大型トラック通りになる。ここみたいに離れてる方が良いですよ。

>>56 匿名さん

トラック通りにはなりませんよ。物流幹線ではないので。

>>56 匿名さん

麻布や白金に物流トラックが行くわけないじゃん。
物流は湾岸有明を通るんですよ。

>>56 匿名さん

あなたはまったく分かってないですね。品川埠頭から出たトラックは９９％こういうルートを取ります。向かうのは一部が芝浦経由で都心方面、残りのほとんどは南方向に向かい大井ふ頭ターミナル。港南３・４は通りませんし、環状四号線はまったく関係ありません。

>>56 匿名さん

品川埠頭からのトラックはほとんどここに向かいます。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E8%B2%A8%E7%89%A9%E3%...

>>60 匿名さん
大型トラックのルートはこっちですよ。今後はこの一部が環4に行くと思われます。

>>56 匿名さん

大型トラック通りでトラックが爆走してるのは豊洲だな

>>59 匿名さん
ほんとうに物事わかってないバカだから江東区暴落島なんか買ってしまう。

芝浦の新築で坪500万超えているので、ここは坪600万円くらいですかね。坪550万円くらいならありがたいですが、凄い倍率になりそう。

東京都都市整備局
（仮称）港南３丁目プロジェクト
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/kounangun/sog...
（仮称）クレストフォルム港南三丁目計画
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/kounangun/sog...

「（仮称）港区港南３丁目計画」に関する公聴会の開催について
（令和3年11月24日に開催済み）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/topics/r03/topi022.html

東京都　報道発表資料　2019年07月29日
建設局、都市整備局
環状４号線（港南・高輪）の事業に着手します
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2019/07/29/03.htm...

環状4号線は大型車がかなり多くなりそうだから、離隔が取れてるここの立地は良いですね。

>>66 匿名さん

ここ、ほかのマンションと比べても環状4号線の離隔取れていないけど？
そもそも環状4号線が環境悪化要因にはならないでしょう。

>>66 匿名さん

この立地で環状4号線が気になるならVタワーかWCTか
品川タワーフェイスの中古にしたほうが良い。

>>68 匿名さん
WCTは海岸通りとモノレールに面してるから港南で一番条件が悪い。そもそも住環境重視なら芝浦物件の方が良さそう。

>>69 匿名さん

WCTは運河に面していて前建ての心配がなく、区立公園にも直接つながっているので
一番条件が良い、そもそも住環境重視ならWCTが良さそう。
　

山手線駅力スレでも良く議論されてるけど、港南4は清掃工場とか火力発電所とかが近いから空気があまり良くない。港南3の方が良いかな。

ワールドシティタワーズのように周囲にお見合い建物が建つリスクが低いと
いうのは、都心ではなかなかない希少性ですね。ここにリビオタワーが建ち
西側はダイワハウスが建つおかげでコスモポリス品川は３方向がタワマンに
なるのが可哀想。

>>71 匿名さん

清掃工場は港南5丁目でWCTと陸続きでないうえに直線500mも離れています。
火力発電所は都市ガス燃料でクリーンなうえに、そもそも港南でさえなく東品川
です。空気は綺麗ですからデタラメ書くのは止めましょう。

山手線駅力スレでも良く議論されてるけど、港南4は環境が素晴らしいですね。

>>61 匿名さん

ウソを書いてはいけません。大型トラックのルートはこちらです。

googleストビューで見ても、海岸通り港南4付近は交通量が少ないですね。

港清掃工場は都内でも有数の規模のゴミ焼却場なのですよ。排煙に含まれる有害物質も環境基準値以下に減らしてるだけでゼロでは無いので、距離が離れている方が空気はきれいです。火力発電所も同じで、化石燃料を燃やしてるのでどうしても有害物質は発生します。

>>61 匿名さん

おいおい！そのルートだと大型トラックが品川埠頭通ってないぞｗｗｗ
荷物はどこで積むんだよアホ。

>>77 匿名さん

港清掃工場は完全燃焼で有害物質はほとんど出しませんが
出ているとしても煙が流れていくのは北北西方向ですね。

品川駅田町駅周辺まちづくり計画の「風の道」はその風向を
考慮しています。

つまり港清掃工場の排煙は浜松町方向に流れます。

＞火力発電所も同じで、化石燃料を燃やしてるので

品川火力発電所は都市ガスです。それを燃やすのが有害なら
あなたの家庭のキッチンも有害ですね。

港南3は高浜水門からも離れてるから、運河も比較的きれいですよ。

>>82 匿名さん

港南3丁目の高浜運河はいまカルガモのヒナが泳いでいるくらい綺麗ですが、水門の内側の内部護岸エリアなので水が滞留しがちです。よりきれいなのは、港南4の水門の外側の京浜運河です。

飛行機騒音も港南4だと航路の真下だけど、港南3は少し外れてるから影響が小さいよ。

>>83 匿名さん
高浜水門から排出された未処理下水は品川埠頭方向に流れていくから、港南4あたりだと雨の日とか結構臭う。

>>72 匿名さん
汚いコンテナ倉庫ビューになる位ならお見合いビューの方がマシかなあ

>>83 匿名さん
その水門の外側がコレですけど。。。

>>84 匿名さん

飛行機は港南3丁目のほうが近いくらいですが、もともと
騒音というほどのものではないですよ。

>>85 匿名さん

その辺は良く行きますが、全く臭いはしませんね。　　　

>>86 匿名さん

お見合いより眺めが抜けていた方がいいでしょう

>>86 匿名さん

こちらの眺望シミュレーション

>>86 匿名さん
　　
お見合いより眺めが抜けていた方がいいでしょう
ここまで抜けると爽快ですね。

>>87 匿名さん

その後ろのマンションに住まなきゃ良いだけですね。
本物件には何ら関係ないでしょう。

リビオは港南アドレスなのは残念ではあるけど、立地はそこまで悪く無いですよね。

>>75 匿名さん
大型トラックのルートはこっちですよ。交差点で数数えてたら一目瞭然ですよ。

>>95 匿名さん

だからさ、あなたはバカですか？
品川埠頭での荷物はどこで積むんですか？

>>95 匿名さん

品川埠頭の物流ルートはこちら。
　

港南４丁目の港南小学校周辺は道幅の割に交通量が少ないですね。
グーグルストビューで見ても車がいません。交通量が多かったら
意図せずにこんなに車がいない道を撮影することは不可能でしょう

海岸通りは非常にトラックが多いですよ。モノレールや首都高も走っていて暗いので見通しも悪くて危険。リビオは海岸通りからも環4からも離れた立地なのは素晴らしい点だと思います。

品川埠頭で荷物を積んだ大型車が南の大井～湾岸線方向に行くときに港南4丁目のWCT前を通る合理性が無いね。北向きの都心方向に行く車が港南4丁目のWCT前を通る合理性も無い。正しいのは>>97

>>99 匿名さん

五色橋より北の芝浦付近は上が首都高で覆われているので暗くて
トラックが多いですね。本物件には関係ないでしょう。

>>99 匿名さん

港南4丁目付近は上が覆われていないので別に暗くも無いですよ。

海岸通りは交通死亡事故も頻発してるから、特に子供のいる家庭の場合は、リビオみたいに離れてる立地の方が良いですよ。

>>95 匿名さん　　　　　　

ちなみに交通事故発生頻度を見ると港南は少ないですね。
街の真ん中を晴海通りという片側5車線の一大幹線が横切る豊洲とは
大違い。

>>103 匿名さん

海岸通りの交通死亡事故も頻発は芝浦の話？
どっちにしろ本物件には関係ないかと。

>>103 匿名さん

最近数年間の死亡事故発生地点です。

港南エリアの拡大、どこが頻発なのでしょうか？
　

第一京浜の八ツ山橋は関係ないしね

港南４エリアの昨年1年間の負傷事故は５件です。

一見、多いのかなと思いますが、同じ面積範囲の某駅周辺は
５倍以上の27件です。

いよいよ販売開始か？

交通死亡事故が多いのは港南小学校前の交差点だったはず。過去に複数回起きてて警察も頻繁に取り締まってる。

>>112 匿名さん

取り締まりなんて見たことないけどなあ

港南住民ならみんな知ってると思うけど港南3～4の海岸通りは白バイがよく取り締まってる。あの辺は大型車の交通量が多い割にマンションもあるので事故が頻発している。

>>355148 匿名さん

港南住民ならみんな知ってると思うけど港南3～4の海岸通りは
殆ど取り締まりは見ない。港南４の海岸通りで1年間で傷害事故５件のみなら
多いとは言えない。

同じ期間、同じ面積範囲の某駅周辺では１年間で事故が港南４の
５倍以上発生。こういうのを事故が多いと言うのです。

江東区の某駅周辺では白バイやパトカーが常時パトロールしているだけではなく
話題の移動式オービスも活躍しています。

こちらが移動式オービスでの取り締まりが良く目撃されている地点です。
豊洲駅周辺は事故多発エリアで危険です。気を付けましょう。

高輪GW街区の一次開業2025まで3年を切った。本格的に組み上げ等が始まれば、
新たな街区の創出に向け、劇的に変貌して行く光景を目の当たりにすることになる。
港南3丁目3案件、高輪GW他周辺の最近の状況は下記UP済
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/640602/res/136

夏休みに入り、天気も一気に夏らしくなるだけに、感染注意し家族子供・仲良し組で
楽しみ、スポーツ観戦もギン冷えビールで食も旺盛。フトコロも潤沢なだけに、
女子の活躍期待し、夏場を乗り切りたいところ･･。株式も7連騰で仕掛け筋上手く傾斜。

◇「世界陸上」7/16-7/25米オレゴン開催中。
総体的には米が強い。日本選手メダルはもっか競歩金銀のみ。
トラック競技単走でのメダルは、競技人口が多いだけに至難。
ただ、田中・廣中各選手は健闘、ファイナルに進むかどうかのレベルまで
上がってきているのは、東京五輪同様、見ていて楽しめる。

◇「女子囲碁＝第7回扇興杯女流最強戦」
先の日曜に決勝が行われた。まさかまさかの大逆転劇は生配信もされ、
改めて見ても、仲邑二段終盤守りに入ったとも思う緩め有り、牛四段冷静に着実に
黒地を消し寄せ切り逆転。囲碁は悪手等で一気の形勢大逆転があるので怖い。
仲邑二段、史上最年少タイトル先送り。結構面白かった一連対局。

勝負ごとは、余興的なものでも下位には勝たせないのが鉄則。
変に自身を付けさせないこと。「たまには飴でも」が行けるぞで負けること有。
1月の将棋藤井戦話題対局では、全然緩めなかったのは流石。

◇「エビアン選手権＝7/21-7/24仏開催・世界女子ゴルフメジャー第4戦」
2013年からメジャー大会昇格認定。2020はコロナで開催中止。
メジャー最終の第5戦は8/4-8/7全英女子OPとなる。
賞金総額：約8億9000万円／優勝賞金：約1億3700万円。132人参戦。
国内ツアーの7試合分相当以上の優勝賞金となる。

7/21第1ラウンドが終わった。
古江初日単独TOP-8、西村T5位-5。今日決勝進出者が決まる。
日本選手の参戦は畑岡(23歳・3回目)・笹生(21歳・初)・渋野(23歳・初)・
古江(22歳・2回目）・西郷（20歳・初）・西村(21歳・初）の6人のプロが
世界ランキング等で参戦。アマでは橋本(アジアアマ優勝)がトライ。

◇「2025年＝令和7年」
目玉の「大阪関西万博」4-10月開催。
「世界陸上」も東京国立競技場での開催が決まった。
世界陸上2025決定ttps://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/governor/governor/kishakaiken/2022/07/documents/2022_0715_01.pdf
米NASAの「有人月面着陸」計画も万博期間中に実行期待(女性も)。
1969年アポロ11号7/16-7/21当時とは違う、半世紀後の「デジタル映像」で見たいもの。
私的には映画でも好きなジャンルの一つ(宇宙)なので実現して欲しい。

この年、近隣では高輪GW街区の4街区南北棟が2025/3月完成開業し、年度内には
1-3街区も追加開業予定。田町・浜松町界隈も順次完成が増えてくるので、
インフラ整備も追従すると居住満足度が高まる。

リビオ南砂町 爆値引き中

ここも爆裂お値引きのお値打ち価格で
オネガイシマス 笑

底辺立地
取り柄は値段

>>120 マンション検討中さん

高輪ゲートウェイシティ徒歩のここは強気で来るでしょう

港南の中では比較的良い場所だと思う。環状4号線や首都高の内側に位置する物件は意外と少ない。

コロナ禍が落ち着けば、外国客増加で
飛行機の便数増加と大型化。
便数の少ない今よりも騒音と落下物リスクが増加。
ここと駅の間が飛行ルートでしょ。

皆さんの予想ではいつ頃エントリー可能になりますか？パークタワー品川ベイワードより安くなると思うのですが、どうでしょう

ここも飛行機騒音の影響は大きそうですね。

>>126 匿名さん

いよいよ販売開始ですね。楽しみ

>>127 eマンションさん

いつからエントリーですか？

>>125 名無しさん

パークタワー品川ベイワードって分譲時坪180万よ？
安くなるわけないじゃん。

>>124 匿名さん

現地で確認したが騒音と言うほどのものはないので、そこは問題ない。
落下物なんて天文学的確率。そんなことより駅からの距離をどう判断するか、
高輪ゲートウェイまでもそれなりに距離はある。加えて近くにバス停は無い。

>>130 匿名さん
バス停あるよ

>>127 eマンションさん
いよいよっていつから販売開始ですか？

予算がなく困った時の長谷工物件か

この辺りだと羽田も近いし、ちょうど着陸ルート上にあるので飛行機騒音はかなり大きいですよ。

ここ住んでるけど生活感なくて寂しい場所だよね
大量のトラックと屠畜される牛豚のふん尿の匂いに囲まれて心がどんどん死んでく感じがする

>>135 匿名さん
その住環境でも住まわれたのは実家や会社の社宅等避けられなかった形ですか？もしくは家賃が安いから？

ここに住んだらスーパーはどこに行くのですか？周辺に飲食店はありますでしょうか

>>137 名無しさん
スーパーはシティタワー下のマルエツプチ、ワールド下のマルエツ、駅ビルのクイーンズ伊勢丹。飲食はまあまあなイタリアンが１軒、ファミリー向けはサイゼとすき家。少し歩いてシーズンテラスですね。

飲食やスーパーは芝浦の方が充実してますね。ここの立地だと高輪GWの商業施設に期待ですね。

>>138 検討板ユーザーさん

寂しそうな立地だなぁ

>>140 名無しさん

そうですね。なのでみんなでネガキャンしてなるべく安くなってほしいですね。

近隣住民ですが、ここは品川駅はもちろん、田町駅も自転車ですぐなのでライフやピーコックも利用できますよ。通勤も田町を利用しています。大量のトラックと書かれている方が居ますが建設工事車両は仕方ありませんが他は海岸通りまで出ないとそこまで遭遇しません。

坪500くらいですかね？

海岸通りの内側かつ環4の内側で、港南の中では上位の立地ですね。

>>144
坪いくらだとみなさん予想してますか？

>>144 匿名さん

良い立地だと思うが、内側内側ってそんなのは関係ないよ。高輪ゲートウェイ再開発徒歩圏、品川駅徒歩圏、これが一番。その条件を満たす最後の新築マンション。これ逃したら、コスモポリス品川かワールドシティタワーズの中古しかない。フェイバリッチタワーはグレード低いし、ベイクレは駅から遠すぎ且つバスもない。

>>145 口コミ知りたいさん

坪400-450と予想。値付けでベンチマークして欲しいのは、コスモポリス品川、間違ってもワールドシティタワーズの成約レベルは見てイケる！と思わないで欲しい。あれは別物。

港南4のWCTよりは港南3の方が立地良いですよ。芝浦よりは安いだろうけど、港南の中では高値になるはず。

普通に考えれば芝浦よりは安値で出してくるはずだけど毎年相場価格が上がってるから、リビオタワー販売する頃には今の芝浦と同等以上で出してくるかもな・・・
とにかくこれ以上相場が上がる前に早く販売開始してほしい。低層坪400以下でお願いします。

>>147 評判気になるさん
WCT坪300台でも売れ残ってるよ。港南はどこもどんぐりの背比べ。

>>148 マンコミュファンさん

WCTより高値になってもらっては困る。頼むからWCTだけは
ベンチマークしないで欲しい。あれは別格、別次元。

>>149 マンション検討中さん

同感、坪300万円台希望。。。無理かな。。高輪ゲートウェイも
織り込んでくるだろうし。。。

>>151 匿名さん
WCTは近隣物件と比べると安いですよ。同時期のパークシティ豊洲とかの方が高いです。

>>152 匿名さん
港南の中では間違いなく上位の立地なので、芝浦並みに高くなると思いますよ。

>>153 匿名さん

WCTより高くなってもらっては困ります。

WCTって坪300台から買えるよね。芝浦よりは安いかもしれないけど、WCTよりは高いのでは？

ここっていつ頃からホームページ開設、販売申込だと思いますか？2023年あるでしょうか？

年収1,000万円程度でここの3LDK買えますか？

>>158 リビオさん
その年収だと35歳以下、子供1人以下、頭金なしの前提なら坪350万以下の部屋が出れば70平米の3LDK買えるかもしれないですね。
低層階で66平米や68平米等、狭めの3LDKがもし出たらより買いやすいと思います。
頭金で1000万出せるなら坪400万までは買えますね。
(まあ低金利なので実際に頭金としては出さずに運用する手もありますが)

問題はリビオの価格設定。。。。

プラウドタワー芝浦が好調に売れてるのでここもあっさり売れそう。海岸通りや首都高から離れた立地は良いですよね。

>>160 匿名さん
だからこそ強気価格で出してくるか、安い部屋は高倍率になりそうなので厳しいですね。うちはここがダメだったら周辺中古をリノベーションして住むという手段も含めて検討中です。

食肉市場からも距離があるので良い意味で港南らしくない立地ですね。芝浦に近いかも。

場所は駅遠で不便だから高かったら売れないのでは？

>>147 評判気になるさん

450万~500万でしょう。

港南の中ではここはかなり良い立地ですよ。高輪GWの商業施設も徒歩圏だし、水再生センターの再開発も控えてる。

>>164 eマンションさん

品川駅 徒歩圏ではない、ジオ品川天王洲でさえ、坪410万超えてるから、坪500万は、いくでしょうね。

ここは首都高や海岸通りの内側で、食肉市場や高浜水門からも離れているので立地が魅力的。

>>164 eマンションさん

外廊下だしね。

クソダセーゴミみたいな立地
がＷＣＴよりはマシだな

>>166 eマンションさん

坪500かあ、、、近隣の成約が軒並み坪400越えてるし、
それくらいになってもおかしくないか。

立地的には下水処理場とか家畜運搬車がやはり気になるな。

>>170 口コミ知りたいさん

坪400台で出てきたら大人気になるだろうな。坪500台なら、芝浦のブランズやプラウドと同じくらいの売れ行きになるだろう。どっちにしろ、高輪側はもうタワマンは作れないし、港南ももうマンション用地は最後なので品川駅、高輪ゲートウェイ徒歩圏の最後のタワーマンションになることは間違いない。。

芝浦4の南側は古いビルも多いので、CMTやプラウドタワー芝浦のように建て替えてタワマンになる例はありそう。港南1の下水処理場関連施設も見るからに老朽化してるので機能集約して用地確保してタワマンもあり得る。

>>172
港南最後の用地であれば、三井、スミフ、野村あたりにやってほしかったわ。

>>174 評判気になるさん
港南1とかまだまだ用地あるよ。港南2の食肉市場の移転もある。

>>175
移転しないでしょ。どこのソース？屠殺場なんて嫌悪施設でもトップクラスに嫌われるものだから行きどころがない。

食肉市場は悪臭とかの問題があるからいずれ再開発されそう。

>>177 匿名さん

全く臭いしないけど本当に食肉市場の近くいったことある？品川ビュータワーも大人気だぞ。大丈夫？

>>178 そらまめさん
食肉市場の前の交差点のあたりとかいつも独特の悪臭あるよ。

港南は風向きなのか、湿度なのか、温度なのか、その日屠殺した数の影響なのかは知らないが、不定期で独特の獣臭するよね。これを否定されたら、その人の言うことは全く信用できないね。

むしろ臭ってない港南を知らないぐらい。

周辺を歩いてみましたが、運河沿いの歩道がGood
ロケの名所のシーズンテラスも近いし高輪ゲートウェイが
完成したら化けそう。

食肉市場の周辺はいつもかなりの臭いありますよ。現地に行けば分かるでしょうし、港区のホームページでも苦情が寄せられてる。ただリビオからは離れてるのでそこまで神経質にならなくても良さそうです。

こっちはこっちで下水臭が強い日があるじゃないですか。
いずれにしても港南は住宅地としては最善でないことは確かで、付加価値が必要ですね。
贅沢言える資金力がない自分としては安ければ受容しますが。

>>185 マンション検討中さん

現地何回も見に行きましたが下水臭など感じたことは無いですよ

下水処理場自体は臭わないけど、高浜水門のあたりは未処理下水の放流口があるから慢性的に臭いがありますよ。

>>187 匿名さん

それこの物件に何も関係ないじゃん。

海岸通り、首都高、新幹線（夜間０時近くまで通り、朝も通るが、通ると外で６５ｄＢ以上はいくと思う）、±モノレールがうるさい。
というか港南自体が、暗騒音が比較的大きい地域とされている。

下水は臭うときもある。
食肉市場はあまり関係ない。（においというか周りにカラスが結構いるが、品川駅行くときもそこは通らない）
ただ、そばの道路をドナドナドーナと牛を載せたトラックは通るのは通る

高輪ゲートウエイから港南側に下りれるようになったら便利かも。
景色は高層階北東側ならプラウドよりいいのでは？

>>189 匿名さん
航路下で羽田空港が近いから飛行機騒音もかなり大きいんだよな。テレビ番組で指原莉乃が手が届きそうなぐらい近いと言ってたけど、実際ぶつかるんじゃないかと思うぐらい地上近くを飛んでいる。

昔賃貸でコスモポリス住んでいたけど下水は雨降った後などは結構臭いがしたなぁモワッとする感じで、でもそれ以外は特にしないです。
飛行機の音は窓閉めて部屋にいる時は全く聞こえない。
独り身だったので騒音で1番気になったのは子供。。。すぐ近くに学校、公園があるので朝夕は覚悟してください、まぁ凄い。
逆に子供がいる人は気兼ねしなくていいし近隣の学校、公園とかプラス要素ですね。

品川駅からは近いと言う感覚はなかったな、時々バス使ってました。
ゲートウェイはまだできていなかったのでわかりません。

リビオ北品川リバーサイドテラスがクソ高い値段だしてきたので、こちらは坪単価500余裕で超えそうですね。

>>192 検討板ユーザーさん

リビオ北品川リバーサイドテラスが坪単価500超えてるので、ここのタワーは余裕で600行くのでは？
恐ろしいですね。

>>191 名無しさん

高輪ゲートウェイ、品川駅まで各徒歩何分くらい？
バスででるのかな？

現地の仮囲いにリビオの看板出てた。

>>193 マンコミュファンさん
普通に考えたら北品川の方が高いのでは？北品川は歴史ある住宅地、港南は埋立地。

>>196 匿名さん
本気でそう思ってる？
じゃあ、キミは早く北品川で決めなよ（笑）

いよいよ工事開始のようで、新築工事説明会の案内が来たよ。

>>198 評判気になるさん
おお、楽しみですね。
規模感が気になります！

港南3で海岸通りの内側なのは良いですね。高輪GWにも近いし、嫌悪施設のある品川埠頭からもある程度離れてます。