アルファステイツ奉還町ってどうですか？

共働きであまり家にはおらず、設備や眺めはあまり気にしなくて岡山駅に近い必要があって車を毎日使う人には全然ありでしょう。車が毎日必要ない人はプレミストもありで、子育て世帯で公立に行かせる人はサーパスかもしくはまだ売ってるリビンコート津島もあり。

賃貸用の投資用としても全然あり。

相続税の対策用で、賃貸する物件として検討しています

賃貸を募集する時に、
平面駐車場は、かなりポイントが高いと思っています

少し前のコメントにもありましたが、小さな子供がいる家族には、
強い訴求力があると思います

駅が近いので、お父さんOK！
病院や学校が近く、平面駐車場だから、お母さんOK！

利回りもギリギリの範囲
チャレンジしても良い？！、と思いつつあります

病院後、眺望なし、日当たり悪し、仕様は賃貸、間取りはみんな同じ、平面駐車場は敷地内半分、されど価格安し??

96さん、私も、Googleアースを使って、下調べするけど、
やっぱり、実際に現地を確認した方が良いと思いますよ

２物件ともかなり近いし、徒歩圏内なので、私は、現地周辺を徒歩で見てきました

どちらも、周辺道路はソコソコ広くて、暗いこともなく、環境は先ず先ず悪くないですね

防犯面で、気になる道路でもないと感じました、
どちらも、近所は、昔からの戸建てがあって、安心出来る感じです

あちらの物件の未確認の要素とすれば、空地の利用が何になるかな？ぐらい

現地を見に行きましたが、北側の建物が解体中ですがマンションが建つのでしょうか？ご存知の方はいらっしゃいますか？北側だから日照は問題ないと思いますが。

Aタイプ高層階でその気になってましたが、ただでさえ待ち時間が長いと思われるエレベーター待ちを5,000万円も出して玄関前でされると思うと萎えました。

エレベーター待ちと、
機械式駐車場待ちですが、

ある程度、待つ「可能性」の発生は、やむを得ないですね

ところが、同じ「待つ」でも、
違いがあります
◆エレベーター待ちの場合、
・家族(子供)連れでは、慌ててクルマの乗り降りが無くて良いし、機械式の危険も少ないと思う
・雨の日に、操作パネル前で、濡れたり、傘をさして待つ事が無いと思う

合計が同じ、15分の待ち時間でも、
持ち方が違うので、利用する頻度で考える必要があると思います

通勤で毎日使うなら、また、子供がいるなら、こっちが良いし、
クルマが無い、子供連れでのクルマ利用は少ない、雨濡れを気にしないなら、あっちでしょう

そもそも、設備等が違うとはいえ、同じ広さで1000万円以上違うので、、
・岡山駅近くの快適な生活を、庶民的に謳歌するなら、こっちで、
・ある程度の外面や設備等を気にする金銭的余裕がある、修繕積立金や管理費が高くても良いなら、あっちですね

ローンは、計画的で、余裕を持ったものにしましょう
子供の成長で、学費等もしっかり必要でしたから

ヴェルディ岡山駅西とかも候補に入れるとか。駐車場ありそうですし。

ヴェルディ岡山駅西とかも悪くはないですが、
どうしてもクルマを使えない時！、の交通手段が厳しいと思います

岡山駅方面の「バス路線」が、ほぼ無いに等しいからです

自転車があって、それでも良いなら、少し遠い分、お値段安いかも？

ここを検討している方々は、
岡山駅の徒歩圏内において、
マンションを探していると思います

恐らく、２物件に絞られるのでしょう

岡山駅から、自転車の圏内でしたら、
サーパス南方、ヴェルディ岡山駅西などが、新築マンションの候補ですね

参考までに！
ヴェルディとサーパスは、平面駐車場が全戸分あるので、
見学に行っても損はないと思います

サーパスの設備面は良かったですよ
少し歩けば、ベネッセ本社付近のバス路線が、とても便利な所でした

なぜ、岡山タワーか
ロイヤル幸町を買わなかったの？
こことプレミストなの？

>>108
なぜって、ちょっと考えたら分かるでしょ？

102さん、マンションが建つようです。
108さん、岡山タワー、ロイヤル幸町、南向きは、1/4で少ないし、
高層階でないと景観もイマイチ。隣のビルが迫ってきます。
間取りも形が限定されることが多いで、タワーマンションにはこだわりません。

プレミストでもアルファステイト奉還町どちらにするか検討中ですが、住み心地が良い方にしたいです。

岡山は東口と西口の違いも大きいですよ。
東口のすぐ近くは飲み屋さんが多いですし。
西口の方が東口より静かな印象です。
住むのは個人的には西口です。でも、各々考えは違うと思いますが。

102さんの件
下記の様な気がしますので、
ご参考までに

奉還町に賃貸マンション新築
2021/1/29 岡山

【岡山市北区】
Ｅｖｏｌｕｔｉｏｎ（岡山市北区寿町６ノ22、友定祐己社長）は、
岡山市北区奉還町２ノ２８４ノ19他に賃貸マンションを新築する。
中国建設工業（岡山市南区）の施工で
１月中旬から既存施設の解体工事を進めており、近く建築本体工事に着手する予定。

建設が出来る建物は、
建ぺい率　80%
容積率　 400%　なので、
法定いっぱいに建てたとして、
エレベーター付の５階建で、

半分の建築面積なら、
エレベーター付の１０階建？

岡山市北区奉還町２ノ２８４って、ラーメン屋さんの近くの今建ててるところじゃなくてですかね。自信はないですが。なんか建ててます。

>>110 検討中2さん
ありがとうございます。私もプレミストとアルファステイツ検討しています。

>>112 通りがかりさん
ありがとうございます。現地を見た限りマンションが建ちそうですね。

エレベーター横の部屋というのはどうなんでしょう？ビジネスホテルなどは音が聞こえてうるさい印象ですが、最近のエレベーターは性能がいいから大丈夫なのでしょうか？

>>112 通りがかりさん

>>112 通りがかりさん
ありがとうございます。現地を見た限りマンションが建ちそうですね。

エレベーター横はエレベーターの音は気にならないレベルだそうです。　エレベーター横には浴室などを配置して気にならない様に工夫されてるようですし。　問題になるのはエレベーターの音ではなく、エレベーター待ちの方の声や自宅前に常に人がいる感じが気になるそうです。

ポレスター、リビンコート、アルファと、
新築マンションが連続して建つので、周辺一帯が綺麗に整備された様になりますね
大通りから１筋入っているから、静かだし、良い住環境になっているね

分譲マンションの賃貸に住むとして、
家賃が15万円／月で、
サーパス南方とアルファ奉還町が、
同じ広さ70m2チョイの低層階の物件だったら、
どちらに、入居する人が多いだろうか？

購入後のマンション経費、
管理費＋修繕積立金＋他について、
一番安い部屋のモデルでは、
毎月の維持費が、
・アルファ奉還町　 8千円
・プレミスト岡山　15千円
これに、駐車場代が ＋α

プレミスト岡山だと、
１戸当り、10年間で84万円も高い

要因の一つとしては、アルファステイツ奉還町に、機械式駐車場が無いので、
将来の修繕費が少なくて済むメリットがあるからだ

最初だけが高いのではない
ずーっと、お金が掛かるのが現実だ！

確かに、機械式駐車場は金食い虫だ！

使い勝手が不便なだけではない！

クルマを使わない人も、全員が負担している修繕積立金だから、
総会の会計報告や、修繕計画の時に、
入居者の不満にも繋がるんだなー

機械式は不便な分駐車場代が安いのでどっちもどっち。　通勤で毎日車使う人は高くても平面が良いのだろうけど。

修繕積立金は、最初だけが安いんだよ！
みんな知っている事だけど・・・

長期修繕計画では、殆どが、２～３倍に跳ね上がる事になっている

マンション販売業者が、販売し易い料金設定にしているだけっ

だから、10年後の負担は、もっと大きくて大変だよー

修繕の内容や時期も、戸建てだったら、個人でどうにでもなるけど、マンションは総意だから、必ず負担しないとダメだからねー

なんで機械式駐車場の話が多いの？
ここは100％以上平面駐車場なのに！

因みに、修繕積立金が、適正水準になっていないのが気になるなぁ～
国土交通省のガイドラインだと、
80平米で、16千円位でないと、将来、一時金とかが必要になるみたい！

【修繕積立金の月額目安】
＝ 専有床面積当たりの修繕積立金の額 × 購入予定のマンションの専有床面積 ＋ 機械式駐車場の修繕工事費 × 駐車場数 ÷ 住戸数

正確には専有床面積当たりの修繕積立金の額を当てはめていく必要がありますが、
ざっくり言うとだいたい「1平方メートルあたり200円」が目安。
つまり、70㎡の部屋なら月額14千円が修繕積立金の適正金額です。

修繕積立金は、
戸数多いし、エレベーターも１個しかないようですし、
敷地内駐車場代を高く設定してるみたいなので、さすがに大丈夫に思えますけどね。駐車場代が無料だと結構大変かもしれないですが。

今たってるもう1個のマンションも高いですが、このマンションも72㎡で3380万スタートで最多価格帯が3800万台とホームページに書いてあるしとりあえず岡山駅近くは高いというのも印象です。
それとこのあたりで敷地外でどこに駐車場を全戸確保はどうやったのかは気になる。

プレミスト岡山さん、第１期を残してますねー
やっぱり、ボッタクリ感があるでしょうし、高く設定し過ぎたねっ

こちらは、概ね１／３を５月に販売するみたい？
スタートして直ぐなのに、予定通り好発進しているイメージなんでしょうか？

岡山駅近いし、さすがに売れると予想してます。

購入価格(a)と、将来の売却価格(b)

(a)－(b)の差額(値下り)が小さいのは、アルファ奉還町だと思います

游プラザ跡は、(a)が高過ぎて、リスクが大きいですね！

敷地内の平面駐車場を確保しようとすると、戸数の半分しか無い・・・
現在、概ね30%という・・・

先着順ということだから、
ソコソコの時期には、決めないとダメ！ということなのか・・・

んー、上手く考えているなぁー

>>133 マンション検討中さん
敷地外は、遠いんですか？

>>134 匿名さん
近い所から少し離れた所まで複数箇所ありましたよ。

>>135 マンション検討中さん
ありがとうございます。
複数箇所なんですね。確かにあれだけ多くの台数となると、そりゃ少し離れたところもありますよね。

今公式の物件概要見たけど、先着順79戸出てるってことは91-79=12戸しか売れてないの？

5/22になってるのでもう少しは売れてるのでは。

良い事いっぱい書いていたのに！
冷やかしの人ばっかりだったのか？

駐車場46台が30％埋まってると言われると確かに数が合うね。　東側の角部屋しか売れてないのかな。

>>138 マンション検討中さん

6/1現在でも79戸先着順なので第1期としては12戸しか売れてないんでしょうね、、

>>141 マンション掲示板さん
東の角以外はゆっくり検討できそうですね！

マンション初心者ですが、値引きってあるんですか？

東の角でも残ってるって事ですね。

今のところ、37戸(約4割)売れている

敷地内の駐車場が46台あるので、残り9台だと思ってしまうが・・・

実は、東側の高額物件13戸用に、エントランス近くの区画を用意しているのだ

したがって、購入を考えている人は、早めにモデルルームに行った方が良いでしょう

>>143 匿名さん

プレミスト岡山の500番台の前半で、値引き云々について、コメント書いてありましたよぉー

プレミスト値引きするんだ？

やっぱり、場所が良いと、庶民には高くても、しっかり売れるんですねー

岡山駅も、岡山済生会病院も、学校も、徒歩数分の圏内だもんねー

游プラザ跡地と、立地の違いがあるとすれば、
・病院までの距離が、全然違う
・線路が無く、大通りから少し入っていて、とっても静かだ
・周辺にコインパーキングが多く、来客にも困らない
くらいだろうけど・・・

売れ行きが違うなー
ここは年内に、完売しそうな感じですねー
流石に、ここまで違いが出るとわねー
価格帯が、一番の要因でしょうがねー

ほーお詳しいですねー！！

>>149 匿名さん

じもぴー?ですわー

前のマンションの圧ってそんなにありますかね？

個人の感覚なので、人それぞれでは？

全くど真ん中の場所だと、景色はマンションだけかもね？

東西のどちらかに近いほど、左右どちらかに、空が見えるんでしょうかね？

ある程度、建築が進んで来ると、イメージ出来るんでしょうかね？

モデルルームみたけどこんな賃貸仕様のマンションによく金出すと思ったよ
容積率の関係でサッシは低いし、梁はバッチリ出てるしでいつの時代のマンションだよと
築浅中古マンション買ったほうがまだまし

>>153 通りがかりさん

サッシとは玄関ドアの事ですか？　玄関ドアと玄関前の梁が異常に低かったので営業さんに尋ねた所指摘されるまで気付かなかったので何故低いのかは分かりませんとの回答でした。　容積率が理由なのですね。　

>>151 マンション検討中さん

東の角との価格差を考えるとそういう事なのでは。

プレミストより断然こっちだな俺は

やっぱり、機械式駐車場があると、景観が不細工になるからねー

平面駐車場が整然となっていて、
植栽とかが綺麗だと、不思議と、
感じの良いマンションに見えるんだよなー

ここは、周囲ぐるりと平面駐車場で、
東南側に植栽のあるエントランスだから、雰囲気が良いと思うなー

賃貸仕様という言葉がよく出てくるのですが、どういう意味なのでしょうか？そんなに違うものなのですかね？値段が値段だと・・・

ご近所にある、
ポレスター岡山ターミナルシティ
リビンコートプライム岡山駅西
が販売された時期よりは、土地代や建築費が上昇したので、
コスト削減の為に、階高を下げたり、設備面のグレードを下げてますね
『実物とモデルルームの比較ですが』

そのことから、賃貸っぽいというフレーズになっています

一方で、游プラザ跡地のマンションは、ここより１,０００万円ほど高額な価格設定をしていますが、
それに見合うだけの高価な設備には、全然なっていないですね・・・個人の感想
『モデルルーム同士の比較ですが』

なので、そうは言っても、
こちらの方が価格と実物のバランスが取れていたので、
先の２戸に加えて、こっちを１戸買ったんですよ

相談させてください。
新居購入を検討している30代夫婦+子供1人です。予算5000万円位まで、駅からの距離、入居時期を考えてこちらと遊プラザ跡とでどちらにしようか悩んでます。
皆さんならどうされますか？できればそれぞれの良い点、悪い点を教えていただきたいです。

２物件の過去のスレを読んだら、
メリット・デメリットが、色々と載っていますよ

私が２択で選ぶなら、こっちの『Ｇ』でしょうね
子供の学費も要るし、将来何があるか分からないので、出来るだけ、手元現金は残しておくぺきですね

また、７０m2台では、きっと狭く感じる様になると思います

２物件とも、万一将来、中古で売却する事になったら、
階数と面積が一緒なら、殆ど一緒の価格になりますよ、300万円も違うことは、ないでしょうね

お薦めは、リビンコートプライム岡山駅西の東側列で、中古が出たら、ベストだと思います

また、その予算であれば、築古の戸建てをリフォームするのも選択肢だと思いますよ
地元の不動産屋さんに行ってみたら良いと思います

>>161 マンション買ったさん

広さと予算を考えるとこちらの物件の角部屋がおすすめになるわけですね。
不動産の売買については詳しくないのですが、現在の価格が1千万円近く違うのに、将来的にはそれほど変わらない程度になってしまうのですか、びっくりしました。
リビンコートプライム岡山駅西やポレスター岡山ターミナルシティの中古物件が出たらとも考えているのですが、そこは運任せなので難しそうですよね。
丁寧なアドバイスありがとうございます。

>>159 マンション買ったさん
ありがとうございます。勉強になりました。

Gは完売っぽいですよ

そうですかー、早いですね

唯一、確実に眺望がある列ですし、
２５坪程とはいえ、
３人家族くらいなら、なんとかなるでしょうし、
先着順ですもんねー

気になる方は、即、行動！
情報を集めるのが先ですから、
住宅展示場とモデルルーム等、色々行ってみましょう！

>>154 マンション検討中さん
玄関ドアやバルコニー側の開口部だね
プレミストとアルファステイツのブランドの違いがあるから1,000万の開きが中古で0になることはないよ

容積率少ない中で戸数を確保しようとするとどうしてもそうなるんだけど安っぽくなるよ

新築で1,000万円の開きがあったとしても、中古の相場・価格には、あまり関係ないですね

元値を基準にするのではなく、
人気・設備面・維持費・学区・周辺環境・・・
極端な例だと、中古車と同じかも

ハイスペックな新車は高いけど、維持費も高くて、
中古ではノーマル車と同水準でないと売れないこともあるし、逆転することだってあるから

新築購入時は同時期に発売している物件との比較になるが、中古であれば周辺物件との比較になる。　目の前の物件や斜め後ろの物件と同時に中古で出てたとして自分ならいくら出せるのか。　少し高くてもアルファを買うのか、同じ値段なら買うのか、少し安くないと他を買うのか。　

毎日の通勤路になるので、予定地から岡山駅まで歩いてみました。
私は徒歩5分で改札までいけました。
途中にコンビニや飲食店、ホテルがあり夜も明るく安心。
もうひとつは徒歩6分。祭典、レンタカー、薄暗かった。

もう一つの話はもう良いです！

なかなか、工事が始まりませんねー
赤い杭が、いくつか打ち込んであるね
建物の位置みたいにも見えるけど

基礎工事が始まったら、リビンコートとの『建物の圧』もイメージし易くなると思うな

双方の間に、駐車場・道路・駐車場とあるので、ソコソコの距離はあると思うが・・・

更に北側にも建ってサンドイッチされる事はないのかな。

その可能性はあるね

北側の土地も結構大きいですね。マンションでしょうかね。やはり・・

マルチクロゼットの良さが分からないので良いところを教えてください。

この物件は直床の直天井ですか？それとも直床の二重天井ですか？教えてください。お願いします。

游プラザ跡地のプレミストと同じく、直床の二重天井です。
但し、階高が押さえてあるので、天井高が普通？程度です。
個人的には、直床のフニャフニャした感触が嫌いなので、ハードな２重床が好みですが。
２重床・２重天井の物件を探しているのなら、リビンコートプライムや、ビ・ウェルなどが、そうでしたよ
ビ・ウェルは、ある程度、内装が自由で、戸建て感覚に近いので、お薦めです。
少し微妙な立地が多いと思いますが・・・

あちこち、開店休業の状態だな

庶民向けに、
価格改定するところも、出てくるのかな？

最近のマンションは、
１割下げても、利益を確保出来る水準だもんね

供給過多だから、
売る気なら、早い者勝ちだと思う

>>178 通りがかりさん
北側には、いづれマンションが建つらしいです。

まぁ、マンション以外ないよねぇ。
サンドイッチはキツいけど、北側に建つマンションもここの日陰でキツい。　相対的にポレスターの価値が上昇。

４３戸が売れた様だね！

あと３戸で、５０％超え！

敷地内の駐車場は危うい？

そうだね、
敷地内の駐車場は４６台だから、
単純計算上は、あと３台！

でも、東側列専用の区画があるから、
実際の所は、微妙ですかね

先着順！、
抽選無しだから、取り敢えずモデルルームに行くしかないのかな？

敷地外を含めて、全戸分の平面駐車場を確保しているらしい
でも、選択肢は減っていくね

販売開始後すぐの、
6月10日頃に、３７戸で、
そこから約１か月で、４３戸に

毎月、４～５戸が売れたら、
単純計算で、１年程で完売する感じ

値付けがいいから
完売も早いと思う

５年前なら、各戸の平均で、
５００万円程は安かったか、
階高がちゃんと３００cm有ったと思います

値付けは、やや高いけど、
游プラザ跡地のメガ値付けにより、
相対的に、良く見えているかも

良い所は、
リビンコートと同じく、平面駐車場を採用している点ですね

ポレスターは、一部しか平面が無く残念ですが、中層階より上の眺望はバツグンですね

この辺りは、住宅街で静かだし、新築マンションが揃って、綺麗な街並み・街区になった気がします

気のせいだと思います

ここの北側の土地、
解体した後に、パイルを打っている様なので、
ヤッパリ、それなりの建物が建設されるんでしょうかね？

奉還町２丁目の一画、少し狭いエリアですが、
新築マンションや、大きく整然としたコインパーキングも出来て、
一部古家も有るけど、小綺麗になっていく感じはしますね

敷地内の駐車場は、終了したみたいですよー
近隣の平面駐車場を、紹介しているみたいだけど、近くて良い所から埋まるから、早い者勝ちだなー

あと10年位したら、クルマが順次ＥＶに更新されていくけど、
充電器は、管理組合の予算で設置されるのかなー？

南側にあるDとEの間の電柱が邪魔だね

早い者勝ちって(笑)

表町より人気だね
駅近だから？

>>191 マンション比較中さん

あそこは表町でも離れすぎですよね

そんなに駅チカでもない。
ましてや駅裏。

オプション選びはいつぐらいから始まるのでしょうかね
楽しみです

あら、具体的に何が楽しみですの？

オプションの締め切りが、
11月から、順次来るみたいです

低層階を希望の方は、秋口までに決めないと、オプションが出来なくなるよ

コンセント増設やＩＨコンロ、玄関の姿見等は、マストだと思いますよ