ジオ御所北 寺町通ってどうですか？

御所北って。。。　鞍馬口ですやんか

御所北、北山、御所北寺町通、、、ジオ三部作の完結編ですね。
こう地価が高騰してしまうと、鞍馬口に家持てるだけでも御の字ということでしょう。
個人的には寺町というと寺町二条から丸太町までが一番好きですが。

大きな学生マンションの真横。このあたりは同志社領。
ふつうに暮らせる実需の場所。
額縁門（天寧寺）は良い。たまに遠回りして前を通る。

住みやすそうなところです。
通勤は駅まで距離があるので遠く感じるかもしれませんが、住むにはよさそうな場所。バスは走っていますか？

>>地価が高騰
京都のマンションってすごく高くなってしまっていて、不動産バブルなのかと思うほどです。
今後、もっと上がっていくなら今しか買えないですし、買い時はいつなのか本当に迷います。
京都だけがこんなに不動産バブルなんでしょうか。

>>4 匿名さん
東京都心部のマンションの値も相変わらずあがりつづけているらしいですよ。
地価が高いときに用地を取得したから、やすくはできないんでしょうね。

>>5 匿名さん

まだまだ価格上がります。
販売期間が長くなり、ゆっくり売れます。
売主も体力のある会社ばかり。

京都らしさを感じる街並みが広がる立地。
どちらかというと、京都の人より他府県の方が住みたいなと思われるかもしれません。
立地もありますが、ジオ物件なのに、なかなかの価格帯になることが予想されますね。

>>7 匿名さん
京都の地元民としては「ジオ物件だから」という意識の人が多いと思う。
京都には地元中小デベが多いし、東京資本のメジャーデベをあまり意識しないので。

昨日、現地を通った。基礎工事終わったのかな。断熱材みたいなのを1階部分の床面に設置していたような気がする。
前の道にバスは走ってないよね。
周囲は学生マンションだらけだが、おぼっちゃま大学なので喧騒はあまりない。学生マンション以外には、お寺がいっぱいあって一般住宅があって、築年ちょい古めの集合住宅がいくつかあってと。そういうところ。商業施設は直近にはない。出町商店街もちょっと距離あるので、ママチャリ移動が必要かと。
場所は完全に鞍馬口。この物件の斜めちょい北にある同志社大直営寮の同志社ドームの住所は寺町通り鞍馬口下ルと看板にある。ドームというのは、ドミトリーのことな。当物件お隣のカレッジコートは毎日コムネットが運営する「食事付＋家具家電付＋管理人住込」の学生寮。

近く、通りがかりました。
住環境としてはすごくいいと思います。
観光地じゃないからこそ落ちついていました。

お買い物施設が少ないのがネックです。北大路駅まで行けばKOHYOありますけどちょっと遠いです。
現地案内図「生鮮館なかむら」「フレスコプチ」でしょうか。一番近いのはセブンイレブンのコンビニ……。
車があればいいんでしょうけど、徒歩で行けるお買い物施設があるといいのにと感じました。

京都は不動産バブルのようで、価格が高いです。
関東もオリンピックのせいなのか、マンションはじめ不動産が割高だと聞きました。

住環境はいいと思うので、あとは価格次第でしょうか。今は基礎工事が終わったところなんですね。

京都、同志社大学、同志社女子大学もあり、若い人がいたりするんでしょうか。駅から反対方向なので、大学生がマンション近くまで来ることはないかな・・・？

京都市の人口の１割が学生さんですから、どこにでもいます。特にこの界隈は多いでしょう。

>>12 匿名さん

＞大学生がマンション近くまで来ることはないかな・・・？

本物件、お隣のマンションは＜カレッジコート鴨川＞という学生専用賃貸。１Ｒで７７戸。2017年築。外観は分譲風。年間で１２０万くらいかかるが、日曜以外の朝夕食付き・水道光熱費・ネット込・家具付きだから、高い！とまではいえない。
https://www.gakuman-tokyo.com/kyoto/estate/2301006103

道向こうの＜同志社ドーム鴨川＞は、同志社大学直営寮。近隣のアパート・小規模賃貸も学生ターゲットのモノが多い。

このあたりを歩いている学生は、おとなしいのが多い。京大ちかくを闊歩しているアホども（←ホメ言葉）とは、だいぶ違う。直に不愉快な思いはしないと思う。このあたりは、学生目当ての安いメシ屋や雑貨屋とか古本屋とかもないから、学生街としてのメリットはないが。その分、落ち着いた場所。

買い物は、鞍馬口／鞍楽ハウディ内のスーパー（１Fと地下）が直近だと思う。烏丸通りを渡らないといけないのと価格はちょい高め。

ママチャリ圏なら北大路ビブレが最強かと。イオン系スーパー、ニトリ、ユニクロ、100円ショップに書店にスターバックスにＱＢハウスまで。全部、規模は小さめだが、並の品物であれば、ひと通り揃う。

総戸数１４戸って少なすぎですよね。
マンションじゃなくて戸建で良いのでは？と思う規模かなと思いました。
ただ周辺はみなさんも書かれていますが静かな街並みです。
ご近所付き合いも戸建と違い気にしなくても良いのは、案外魅力あるのかもしれませんね。

マンションの良いところは、気楽さっていうのはあると思いますよ。
戸建てだとどうしても濃ゆいお付き合いになっていく。
いいところもありますが
忙しくしているとそれもなかなか大変で…。
あとマンションの場合は、なにげに共用部の清掃をおまかせできちゃうところはいいですよ

現地の看板に建物の完成イラストが出てた。
最上階は１邸の仕様で高価！とどこかで読んだが、見た目ちょいガッカリ。
日照規制だろうが最上階は横長建物の南端に設けられる。（建物幅の３分の１もないと思う。かなり幅狭な感じ）お隣のカレッジコートと同じパターン。左右のバランス悪い。規制に打ち負けました。という感じ。
最上階はジオ御所北の例でいけば２億絡みだろ？
天守閣風のイケイケでブイブイいわせてくれればカッコ良かったのにな。

↑見た目の問題は、あくまでも主観。
無造作に規制に合わせた感があるのが個人的には残念に思いますよ。という話。
けっこう高額な物件だろうから、なおさら。

公式ページのコンセプトのところに完成予想図が出ている。
窓の切り方が面白いが庇の長さが３階,4階,5階のそれぞれで違っているのが妙に気になる。
物件概要を見ると駐車場１台となっているが、そうなると身障者用だろ。実質ゼロなのか？

>>20
>>物件概要を見ると駐車場１台となっているが、そうなると身障者用だろ。実質ゼロなのか？

実質ゼロでしょうね。
京都には、割と来客用駐車場のみというマンションはありますよ。
ここも同じ感じだと思います。
マイカー通勤している人には向かないですね。

物件の前の道は、そこそこの道幅があって車を出すのが億劫。という場所ではないから駐車場ゼロは残念やな。公式サイトもやる気なさそう。阪急阪神のサラリーマンが適当に企画して適当に販売してます。って感じ。カモガワに散歩に行ける場所だが、それだけで、買う奴は少ないだろうに。

>>22 匿名さん
コンセプトの絵をみると、ちゃんと敷地内に車とめてあるよ。駐車場はある。

京都の中心部では、救急用の駐車場と一時的来客用駐車場の二台分しかないところがほとんどだと思いますよ。でなければ、機械駐車場でメンテにすごくお金がかかるとか・・・。
あちこちマンションを探していて、上京・中京の中心部だとそんな感じでした。丹波口あたりだと結構平面駐車場の多いマンションもありましたけど（大阪ガスと三井の共同プロジェクトがそうでした）。

物件概要で駐車場は１台。これだと身障者用か来客用に指定されるから、実質ゼロ。コンセプトイラストにはポルシェが描いてあるが、こういうクルマの来客か身障者の人が使っているか。というイメージのはず。
憧憬の寺町通り。というファンタジー。

ここは京都の中心じゃないじゃん。鞍馬口やで。

竣工直後に鞍馬口のプレミストを見学に行ったことがあります。ここより世帯数の大きなマンションでしたが、駐車場はなかったように記憶しています。
その頃見てまわった分譲中のマンションで駐車場があったのは天神橋の近鉄さんの物件と、西大路五条の南東の大阪ガスと三井の共同プロジェクトだけでした（前者は機械式）。その頃住んでいた築20年くらいの千丸のマンションも駐車場ありませんでしたし。

駐車場があるのが当たり前か、ないのが当たり前か。という話をしたいわけじゃない。
ジオ御所北は、駐車場６台で全部平面（１台はサービス用なので実質５台）
あそこは、最高額住戸が1.99億円だったかな。
カネは出すから、イイものをクレ！という客に、この物件では対応できないのかな。という心配。
ジオ御所北は接道が狭くて出し入れが億劫。デカいクルマだと睨まれる場所だが、寺町通なら問題はおきない。ここの最上階物件が意外に狭そうだから、それほど高額にしないのかもしれないが。

あの、それなら最初からないのがわかってるここのマンションで駐車場が必要などというのが変では？必要な人はこんなところで何かいう前に駐車場のあるところを購入すればいいだけでないのでしょうか？
ま、私は運転免許そのものが元々ありませんので・・・・。

静かな場所ということ、安心しました。

一番近い駅は鞍馬口駅とわかるのですが、歩いていけば出町柳駅も利用できそうですね。
出町柳駅まではちょっと遠いでしょうか。
出町柳、豆餅で有名なふたばある駅でしたっけ？
いつもは京都駅で買うんですが、散歩がてら歩いていってみるのもよさそう…

駐車場が必要なら駐車場があるマンションを選ぶのでしょうし…、その点はこだわらない方が購入するんだと思っています。

ふたばさんは出町商店街では？まあ、出町柳から近いですけど。

ジオ御所北と比べると立地は大きく落ちる。
最寄り駅が今出川と鞍馬口の差。

ここは物件として企画がハンパ。というか、もともと学生向け賃貸エリアの狭い土地を購入して分譲マンションにする。京都バブルなら高額でも売れるだろ！という目論見だろ。ジオ御所北で刈り取れなかった見込み客を、こちらに流せば営業コスト下げられるから、なんとかなるだろう。というサラリーマン・プランナーの浅知恵が見える。

駐車場の件。たとえば最上階等の条件のいい部屋を1.5億～2億の高額物件として販売しようとしたら駐車場が、いくつかはないと難しくなる。高額住戸をいくらで販売できるかで、物件の全体の収支も変わるし、マンションとしてのグレードも変わる。（ジオ御所北はこの点ではスジが通っていた）

ジオ寺町通は、は京都の北ハズレの鞍馬口。クルマがあればソコソコ便利な場所。小さなクルマなら周囲にたくさんある月極駐車場に駐められるがな。

普通に暮らすなら、悪い場所ではない。

ただし幻想は禁物。

出町柳のふたばまでだと、800メーターくらいではないかな。歩けることは歩ける距離。どっちにしろ今も長時間並ぶようだし。

この物件の住所の通り名をみると＜今出川上ル＞になっているが、今出川通りから、やはり800メーターくらい上ル必要がある。上ル下ルに頼ってると訪問先にはたどりつけないエリア。いまのアマゾンは、物流費軽減のため、ヤマト便でなくド素人の配送人を多用しているが、そういう人たち泣かせの住所だ。

今出川からは＜上ル＞の一方通行なのも不便。（物件前は双方向）

すごく広い間取りの３ＬＤＫもあれば、狭い３ＬＤＫも…。
駅は徒歩圏内ですし、買い物もできない場所ではないですが
地域的にもジオ物件であることも含めて高額になると思います。
同じ京都市内であれば、価格はもう少し抑えられるかも。

割とこの周辺は昔から住まれている一戸建て住宅が多いんですよね。
マンションって少ない感じです。
一戸建て住宅が多いと万書建築に反対されることが多いのですが
こちらは大丈夫なのでしょうか。
長く住むことを考えるとそういう情報も知りたいです。

阪急阪神は無理をしないし､根回しも万全だから、ここは問題ありません。

>>37 匿名さん

御所北の名前に恥じないマンションになることを期待しています

70㎡前後の3LDK、60㎡前後の2LDK、100㎡超の特別プラン。
大まかに分けるとそんな感じではないでしょうか。
100㎡超のプランはすごいな。
リビングダイニングと寝室が離れていてプライバシーもしっかりしているし、
玄関ホールの広さや廊下がとても贅沢な空間になっていると思いました。
大人の暮らしができそうなプランだと思います。

鞍馬口の僅か14戸のマンション …
もう京都の新築は買う価値が…

買うとしたら70平米台のJタイプかKタイプかと見ています。
110.05平米は恐ろしく高そうです。

Lタイプは、やはり洗面が2台あり高級感が違います。
あと、廊下も広そう。廊下に物入れがびっしりあり、これだけでも納戸のように使えそうな気がしました。
玄関前のカウンターは季節の花をディスプレイしたりするんでしょうか。興味はありますが、きっと買えないだろうな…

Lタイプってなんとなく投資用っていうかんじがします
実需で買われる方がいらっしゃるのかなぁ。
なんとなく、水回りが複数あったりするのって外国人向けの賃貸っていうかんじがする。

京都のマンション自体全体的に投資用なところが多そうなんですけどね（汗）

おおよその価格が知りたいです。一番狭いお部屋でも5000万円は超えますか？どなたか回答いただきたいです

鞍馬口が最寄り駅となると、価格は抑えられそうでしょうか？中心地からはずいぶん外れているようですが、そのぶん落ち着いて暮らせるエリアなのかな？鴨川にはわりと近そうですね。

>>44 買い替え検討中さん
「御所」と名のつくマンションであるなら利便性より京らしさ、を推しているのでしょうから間違いなく価格はお高めです。
京都市は少し特殊で、繁華街や交通の便がいいというところよりも、いわゆる洛中と呼ばれる範囲で見たときに
御所に近いエリアは価格が高騰します。

さすがにこの立地なら4000万円台も可能でしょう。鞍馬口ですからね。寺町通も相当南に下らないと店までたどりつけません。観光客はまずこない場所だから静かに暮らす人にとっては申し分なし。景観はちょっとマイナスかな。京都の街中を楽しみたい人はパスした方が賢明ですね

この場所は中心部からかなり離れているので、すぐに売り切れることはなさそうです。現地を見て、待っていれば少し安くなるかもしれません。

戸建てが多い地域ということはマンション自体が少ないので、売却するときにマンションの価値があまり落ちることが少ないと思います。
売り出したら、結構購買希望者も多いんじゃないでしょうか。

そう考えると、希少なマンションかなと思いますし、自分の希望とマッチングするなら、理想的ですね。
ただ、駅からも距離がある点は多少マイナスになりそう。

そうなんですよね。駅から遠いのとやはり街の中心から遠い。買い物に出るのも距離がありますね。5000万円を切るのであれば検討したいです。ただ14戸なので、管理費などいろいろ大変な気がしませんか？

>>49 買い替え検討中さん
スムラボkyoto1192さんのレポートによれば、66㎡で6500万円からだそうです。
最低でも6500万。築10年くらいの中古になれば5000万円切るかも知れませんね。

４９さんと同感ですね。

駅から遠く、町から離れているのはやっぱり不便かなと思います。
それでも価格が安いとか、間取りが広いとか、共有施設があるとかなら良いですが
資産価値ってこのあたりどれくらいなのでしょうね。

>>51 匿名さん
資産価値というのはその立地のよさ等でなく、購入額と売却額の差額のことだから、そうすると購入額が高いので、資産価値はマイナスになると見ています。ここに限らず、昨今の京都市内の物件は本当に高いので、10年後を考えると軒並みマイナスでは？

>>52さん
京都の地価は観光客で溢れかえっていたコロナ前がピークでした。現在売り出されているマンションは、ピークの少し前に売却された土地に立っているので価格もピークに近い設定ということなのでしょうね。

ザ・リッツカールトンも花見小路も御所北（鞍馬口）ではないのに、公式HPの紹介に載せて大丈夫なんでしょうか。

キッチンやバスルームなど設備の良さはさすがジオだなと思います。
このあたりの相場価格はわからないのですが、
ジオマンションなので、割と高めの価格設定になりそうですね。

5000万以下で買えるでしょうか？

5000万円以下は難しいんじゃないかと思います。
京都というだけでも最近はすごくお高い上に、ジオだとそもそもがマンションシリーズとしては
高い方に位置づけられています。
そう考えると、5000万円以下って難しいんじゃないかな、と。
あっても本当にすぐに売れてしまいそう。

5000万円以下、難しいんですね・・・
一番狭い部屋、57.59㎡でも5000万円よりも高いんでしょうか。
Eタイプを見ていますが、玄関からトイレのドアが見えないクランクインタイプだったり、洋室2は引き戸だったり、広く使えそうな工夫がありました。
玄関から廊下にかけて収納がたっぷり備え付けてあるのも素敵です。
ひとつ疑問なのですが、バルコニーのサービススペースって何なんでしょうか。バルコニーの端にあるのですが、バルコニーではないスペースなんですよね？

>>58 匿名さん

多分、エアコンの設置場所だと思います。バルコニーとの間に手摺りがあって入れないようになっているのではないでしょうか？
別のジオですが、建設業者がバルコニーの一部をサービススペースと勘違いして入れないように手摺りが据え付けられてました。購入後に、必要がないことに気がついて、半年後の瑕疵補修で取り外してもらいました。

平面図見ました。エアコン室外機の設置場所です。ウチにもサービスバルコニーがあるのですが住民は出入り出来ない設計だと言われました。確かに窓から出入りするしかないし手摺りが低くて怖い場所なんですが、鳥の糞があったりすると、ちゃんと清掃しないと鳥が棲み着いてしまうので厄介です。京都のバルコニーは鳩に狙われやすいので・・・。

エアコンの室外機、今住んでいるマンションも外置きです。
でも、鶏のフンがついたという経験はありません。
最近は、室外機のカバーのようなものも売っているのであまり心配いらないと思います

60です。
問題なければ良いと思います。ウチはサービスバルコニー（奥行きはありませんが長さは４mくらいあります。室外機の設置はごく一部です）に鳥の糞が何度か落ちてました。室外機の問題ではなく、それを設置している場所の問題です。

鳩はしつこく来ますね。わたしのマンションは管理組合で、バルコニーにネットを張ることにしました。こればかりは高額マンションでもしょうがない問題かも。

価格はまだ発表されていないですね。
３月に販売開始ですし、そろそろ価格が出てもおかしくないかなと思いますが
資料の希望者などで価格を検討しようとしている可能性もあるのかも。
どちらにしてもここだと億に近い物件かもね。

総戸数は14戸。かなりコンパクトなマンションなんですね。管理組合の理事が回ってくるのが早そう。
いくら位で出してくるのかが全く想像がつかないです。
戸数が少ないので、管理費や修繕積立金は高く設定されると思います。
それでも京都のマンションはニーズが有るのか
すごく強気な価格設定のところは多いから、こちらもそれに倣うのか？

分譲中止？　どういうこと？

ほんとですね！売れなくなってきてるからかな。

建物はほぼ完成していましたよね。賃貸業での一括購入でもあったのでしょうか……

高級な賃貸というのもあるが、場所がねぇ、
それに、ラトゥールのような高級賃貸は共有施設や人手も必要。
まさか、ここの周りにあるような学生向け？　
どうなんでしょう？
というか、どうなるんでしょう？

お金があったら、一棟買いして最上階に住んで下は全部貸すとかしてみたい・・。

一棟買いですか。
まともに買って利回りが取れるとは思えないが、大幅な値引があれば買い手がつくかも。
あるいは、引き受けさせる、というのもある。
将来的には、中古で売りがあるかもね。

京都のマンションも厳しくなってきた、ということかな。

販管費かからなくなるんだから値引きしてよ、とか言ってみたい・・。

他のマンションのスレッドの業者さんらしき書き込みから、京都も滋賀も動きが鈍くなってきてるのかなと感じてます。今後どうなるのかは神のみぞ知るですが。

ジオは北山が残ってるし、この後も中心部で新築が続くから、持て余す、
と判断したのかもしれない。

地元の知り合いに、「今出川通より北はやめておけ」と言われたのを思い出す。

>>68 匿名さん
建物完成しているのですか？それなのに販売中止とは
いったい何があったのでしょうか？？

>>73 匿名さん
そのとおり。田の字エリアから外れてはならぬ

ほとんど建物は完成して、スムラボkyoto1192さんの詳細なレポートと共に、価格まで開示されたのに、突然販売中止って、何があったの、って誰でも思いますね。

京都高級マンションの悪い予兆なのか、1棟買い？流行の良い予兆なのか、
あるいは、このマンションだけの特別な事情なのか・・・

誰か調べて欲しいです。

おそらく一棟買いでしょうねー

>>77 買い替え検討中さん
同感です。そのほかには施工ミス、賃貸への切替が考えられますが、
この段階で施工ミス発覚は不自然だし、阪急阪神に賃貸部門はないとすると、
京都に関心のある外国資本が一棟買いしたなんてことがあったりして…

外国資本のマンション一棟買いなんて聞いたことない。

>>79 匿名さん
外国人投資家がマンションの一棟買いするのは珍しくありません。↓
https://wagaya-japan.com/jp/invest.php

円が下がって油が上がってるので、オイルマネーが動いた、とかどうですかね～。妄想楽しい～。

>>80 匿名さん

京都なら、例えばどこ？

マンションの名前はどうなるんでしょう。

「ジオ」のまま？　全部屋が賃貸？

でもそれでは、阪急のブランドにキズがついちゃうね。

全戸別の方が購入して、全員が賃貸に出すこともありうるので、ジオのままなんじゃないでしょうか。でも管理組合構成するのが一人だったら、独断でキラキラした名前に変えたりして。

烏丸通を挟んで反対の西側でも、ライオンズが未入居や築浅で、
大量に売りに出されている。

今出川・鞍馬口はマンションの危険地帯かもね。

新築も残ってる分ですか。立地ですかね・・。

１年経って新築とはいえなくなってるんですね。訂正します。

>>87 マンション検討中さん

今年1月に竣工予定でしたから、1年も過ぎてません。ここは竣工後、部屋を見て分譲開始予定のマンションでした。

>>88 匿名さん
86、87です。ライオンズの方のことです。返信の形にすればよかったですね。失礼しました。

このマンションの前から見上げたけれど、2、3、4階の庇？の付き方がバラバラ。
これで設計通りなのかな？

この場所で一棟買いってありますか？とにかく不自然ですよねえ。何があったんだろうか？ジオブランドに傷がつかなければいいけど。京都市内のマンションの売れ行きもやや低迷している感じですね。

一棟買いなら、「分譲中止」ではなく「完売」で良いかも。
買いたい人が現れて売れたんだから。とにかく「売れちゃいました」でしょ。

売れそうになくて他の業者に転売したら、そうは書けないかな。
この場合は「ジオ」のブランドは使えないね。他の名前で売り出されるかも。

施工の問題等なら、「分譲中止」ではなく「分譲延期」という方法もあったはず。
いずれ時間が経てば分かるだろう。
マンションはあるんだから。

分譲（分けて売る）自体開始していないのに、完売と書くのはだめなんじゃないですかね。あと、個人が買っても、会社が買っても、一棟全部買えば、一棟買いは一棟買いですよね。

分譲を開始していない、とは言え、HPを公開し、資料請求を受け、スムラボでレビューまでされ価格も一部公開されたのに、分譲中止、というのは珍しい。
普通に考えると、ブランドにキズが付いたというか、大手デベとしては失態ではないか。

昔、完成したマンションを業者間で転売し、新業者が自社ブランドで分譲販売したが、あの時は元業者が宣伝・公開する前だった。

東京の新築マンションの売れ行きは相変わらず好調だけど、東京以外はなかなか完売できずに完成在庫が積み上がっている感じだね。
京阪神のジオの物件も何年も売れずに残っているものが多い。
表向きの販売価格を下げずに辛抱強く販売し続けるという戦略もそろそろ限界に来ているのではないかと思われる。

レインズを見ると、販売件数は昨年夏から全国的に前年割れしている。

特に京都はホテルバブルが崩壊し、ホテル用地に相次いでマンションが建ちはじめたところに、
京都市が別荘税なんて言いはじめたから、富裕層が敬遠して新築も中古も高級マンションが売れなくなってきた。
こんなところでしょ。

>>96 匿名さん
売れないから販売中止したというのはわかる。
問題は完成物件をどうするか。負債を少しでも減らすために一棟売りするのか。
（阪急阪神ですら持て余している物件を買うお人よしがいるのかな）
それともスクラップにして土地だけでもだれかに売るのか・・・

>>97 匿名さん

スクラップはさすがにないと思われ。
レジ袋でさえエコで有料化なのに、新築億ションをさらに金かけてタダ壊すのは環境庁が許さんはず。
中小業者に転売し別ブランドで安く売るか、賃貸に出す、というのがもっともらしい。

よく考えれば、このマンションは御所の北方向にはあるけど、向かいにあるわけではなく、少し離れたごく普通の住宅地にある物件。
「御所北」なんて名前をよくつけたものだと思う。

しかしここがダメになれば下カモ糺の杜の完成物件はどうなるのだろう

まったくのあてずっぽうだけど、某財界筋が買い取って、皇室の方のお住まいに改造するとか・・・御所に近いし。

皇室の隠れ家にするということですか？

>>102 マンション検討中さん
隠れ家というか、自宅。元皇族の黒田清子さん夫妻も東京目黒の高級マンション住まいだというし、戸建てよりマンションの方が警備もしやすいんじゃないかと思ったわけです。最上階ワンフロアを私邸にし、他の階は警備とか身元確かな学友とかが住めばと妄想をたくましくしています。

隠れ家説を否定するものではないけれど、ここは墓ビューですよ。

ついでに安室奈美恵もワンフロア―買い取って、このマンションに移ってきたらすごい。

自分は、妻が13人いる石油王が「うちにちょうどええやんけ」といって買った説を主張し続けたいと思います。

大工さん忙しそう。
4月に向け突貫工事？。
御殿、隠れ家、寮、民泊、何が出来るかな

多分、今頃、御所からこのマンション直通の地下道を掘ってるんじゃないかな。

今朝、現地を通った。
日曜なのに職人さんが仕上げの作業中。
建物入り口のマンション銘板に"GEO GOSHO**********"の英文字あり。
まだ仕上がっていなかったが、本当に直前の販売中止だったっぽい。
公式サイトも＜鞍馬口ライフ＞は素敵です！というコンテンツを追加してたしな。

昨日の書き込み訂正。
マンション銘板GEOとGOSHOKITAの間にENTという３文字が入っている。GEO ENT（ジオエント）というのは阪急阪神の賃貸用のブランドらしい。他のジオエント物件を見ると単身用の部屋しか確認できないが、京都でファミリーに挑戦するんだろう。あんなところで高額な賃料が取れるとは思えないのだが。いまのところ賃貸募集も見つからない。

ところで＜鞍馬口ライフ＞に魅力のある人は、まだスレがないがブリリア京都鞍馬口の検討をオススメ。２３戸という小規模だが敷地の形がいいので無理のない建築になりそう。一等地ではないが実需なら静かでいい場所と思う。もちろん買い！かどうかは値段次第。

>>110 評判気になるさん
ブリリア鞍馬口の公式HPできてますね。
三方道路で開放感ありますが、ブリリアなので高そう。
ライオンズ小川通よりは立地はよいと思います。

>>95 マンション検討中さん

京阪神のジオの物件も何年も売れずに残っているものが多い

とのことですが、事実であれば、参考までに具体例を複数教えてください。

>>111 マンション検討中さん

駅に近いという意味ではブリリアはライオンズを圧倒する。
けど、ブリリア鞍馬口の公式HP写真は特盛美麗。現地確認必須。
お寺つながりではあるけど一般住宅や西陣織関連の作業所や倉庫が密集する場所。
ま、値段さえまっとうなら、突然、賃貸専用にします！とは言い出さないと思う。

>>113 評判気になるさん
5年前のパラドール鞍馬口の50百万円台の価格を思うと隔世の感がありますが、
普通の住宅地です。ごちゃごちゃした西陣界隈より、空気は重くないです。
70m2で70百万円台なら検討します。

>>114 マンション検討中さん
《空気は重くない》
これは良い表現！確かにそんな感じ。
子供が多くいる。公園もたくさん。
寺町通りはジオのところまで来るとスカスカ感がある。
誰に向けた”邸宅”だったのか。わからないままに終わった。

結局ここは一棟買いではなく、阪急が自社ブランドの賃貸にした、という事でしょうか？

>>116 匿名さん

表面的にはそう。
ただし”ジオエント”がどういう仕組で運営されているか公式の説明はない。
寺町通り物件はワンルール系でないのにジオエント扱いにしたのも特異。
よってジオエントブランドを使うことを前提に誰かが一棟買いした可能性もゼロではない。別スレで話題になっていた社宅説はガセだろう。社宅ならジオブランドいらん。REITに高値でブチ混むという手もあるが阪急阪神はレジデンスのREIT持ってないだろ。

どちらにしても、この物件は難しい。最上階は1.5億円超予定だったはず。一棟買いなので取得価1.3億で計算しても表面利回り４％とろうとすると家賃は月43万円（年520万円）ここから税と管理費を払う。修繕費も必要。何よりこの場所で、この賃料を払う人はなかなかいない。転勤族で賃料会社持ちの人くらいか？　先々の空室リスクを考えると、帳尻が合う訳がない。

収益トントンでしばらく回している内に物件が値上がりするのを待つのもありえない。御所南の一等地じゃないんだし。

阪急阪神さんの華麗な損失先送り処理と見るのが妥当ではないだろうか。

最上階は1億いくかいかないかじゃなかったでしたっけ？9980とか。

昨年夏のスムラボでkyoto1192さんが、4階西側22.56坪を8490万、最上階33.29坪は「1億…忘れました」とされていたので、最上階1戸だけルーフバルコニー付きですから1.5億超は妥当なところでしょう。

私の勝手な推測は、どこかが一括借上げじゃないか、と見ています。
そんな豪勢な？と思われるでしょうが、例えば相国寺北に出来るホテルが外資系最高級であれば、そこの支配人クラスには必要でしょう。阪急阪神さんも割引するだろうし、転売して看板が全く変わるよりは多少メンツは保てるかもしれません。

ジオエント御所北寺町通で賃貸出てますね。
相場的にどうでしょうか。
https://smocca.jp/bukken/detail/z_2_b681a6e925f4747d6b10e5595d66e294?r...

一棟買いの御殿や隠れ家ではなく、一棟貸しでもなく、分譲で売れなくて単に賃貸ですかぁ。
厳しいね。
元の販売価格からみると利回りとれてないと思うが、
駅から遠いから、この家賃でも借り手がいるかどうか。

>>121 匿名さん
天井が低いし、内装がしょぼ過ぎる。
場所も悪いし、分譲でこれは売れないわ。
海外から来たホテルの支配人クラス、こんなところ絶対嫌だわ。