すまいよみ スムログ出張所スレ

このマンションの大きな良さは、南向きの日当たり、5階以上は眺望も抜ける恵まれた住環境にある事と、ワイドスパンを採用した戸建ライクな素晴らしい間取り、居住性が高い住戸仕様にあります。

あまり知られていないマンションブランドですが、居住者視点での造り込みがされています。

例えば、ほとんどのマンションの住戸境が、低いタイプの隔て板が主流になる中、このマンションは、コンクリ－トを採用しているので、住まいの重厚感を出しプライバシー性にも優れています。

どの住戸もワイドスパン（住戸幅が広い）で効率がよく開放的な室内空間を実現し、LDだけでなく洋室もアウトポールで正方形に近く使いやすい室内空間の形状となっています。A、E、Fの角住戸プランは、コーナーバルコニーを採用するなど、非常に魅力的な間取り設定です。

ぜひ棟内モデルルームを見て、日当たり、眺望の良さと、一般的にはお目にかかれないワイドスパンの開放的な間取りを体感して欲しいです。

一方で気になる点は、ハザードマップと住環境の将来性です。

葛飾区のハザードマップを見ると一目ですが、荒川が氾濫した時には、色では赤に近い2番目に危険なエリアとなっています。すなわち氾濫した際は2階の高さまで浸水する危険性が指摘されています。以上を踏まえ、このマンションを選ぶ時は3､4階以上を選びたいです。

次に、マンション南側に存在する会社と3階建てのアパートの存在です。将来的に一斉に無くなり高い建物がたってしまう可能性は低いと思いますが、それも踏まえ、予算が許すのであれば更に高層階を選んでおきたいです。会社とアパートが高い建物に変わらなければ、その先は低層の住宅地で、高さ制限がある第2種高度地区に指定されているため、住環境が潰されることは無さそうです。

今までは相対的に住宅価格が低かった葛飾区ですが、金町、立石などの再開発も相次いでおり、エリアの魅力、相場も徐々に上昇しています。そのような中でも、現状では、都内、3LDKファミリータイプのマンションで、駅徒歩10分以内では、求めやすい価格だと思います。

南西向き

Ａタイプ（南西角）70.03㎡、3LDK
4階、4,899万円（＠230万円）

Ｂタイプ、68.12㎡、3LDK
3階、4,599万円（＠222万円）

E1タイプ（南東角）70.01㎡、3LDK
7階、4,899万円（＠230万円）
9階、4,999万円（＠235万円）

竣工して1年が経ちます。駅距離があるマンションなので販売は苦戦しているようですが、コロナ禍の時代性を踏まえる中でも、たくさんの良さを再認識できるマンションです。


・第1回都市景観大賞を受賞した豊かな自然の「清新町」アドレス

・小中学校共に徒歩3分など子育て環境の良さ

・大規模ランドスケープに充実した共用施設

・余裕ある住戸プランで求めやすい価格

・設備の良さ

・江東5区において、ハザード上安心な「清新町」


最大の良さ、特徴は、大規模マンションである事です。キッズコーナー、スタディルーム、カフェスペースなど充実した共用施設や、自走式駐車場に植栽溢れる敷地デザインなど、居住者にとって将来まで大きなメリット、住まう誇りになるでしょう。ディスポーザー、バルコニーのスロップシンク、可動式ルーバー格子など、住戸設備も充実しています。マンションの専有面積が絞られている時代において、73～76㎡規模の3LDKや4LDKも用意され、都心近接にいながら、豊かな自然環境の中、ファミリーでゆったり暮らすことができるマンションです。

東向きと南向きで坪単価に差がありますが、東向きはバルコニー前面に団地があり、眺望、採光ともに制限されてしまう住戸が多いため、駅から距離もある環境重視型のマンションですから、日当たりを確保できる南向き住戸から選びたいですね。


たくさんの良さと引き換えに、1つの大きなデメリットは西葛西駅徒歩14分の夜間は寂しい立地です。


東向き

Ｉ1タイプ、63.47㎡、2LDK
4階、4,778万円（＠248万円）

Ｉ2タイプ、63.47㎡、2LDK
6階、4,858万円（＠252万円）

H4タイプ、70.63㎡、3LDK
7階、5,198万円（＠242万円）

J1タイプ、70.63㎡、3LDK
4階、5,068万円（＠236万円）
6階、5,148万円（＠240万円）

Lタイプ、80.96㎡、4LDK
6階、5,998万円（＠244万円）


南向き

B1gタイプ、76.04㎡、3LDK
1階、5,918万円（＠256万円）

B2タイプ、76.04㎡、3LDK
4階、6,038万円（＠261万円）

B2wタイプ、76.04㎡、3LDK
11階、6,998万円（＠303万円）

D2タイプ、73.04㎡、3LDK
2階、5,768万円（＠260万円）

Fタイプ、65.93㎡、3LDK
8階、5,478万円（＠274万円）

Gタイプ、82.43㎡、4LDK
3階、6,758万円（＠270万円）

4タイプの間取りと主な予定価格です。

全戸南西向き

Ａ1タイプ、64.26㎡、3LDK
2階、5,200万円台
3階、5,400万円台
7階、5,800万円台
14階、6,100万円台

Ａ2タイプ、64.26㎡、3LDK
2階、5,000万円台
3階、5,200万円台
7階、5,500万円台
14階、5,800万円台

Ｂタイプ、81.50㎡、4LDK
4階、7,000万円台

Ｃタイプ、64.55㎡、3LDK
10階、5,900万円台

他、1戸Crタイプもあり。

平均坪単価は300万円前後でした。

23区の駅徒歩2分、ファミリータイプの新築が5,000万円前半から手に入ります。エリアの中で検討している若年層にとっては少し高めかもしれませんが、江東5区の他新築の価格を見たときには、良心的な値付けだと思います。

現在開催されている「プロジェクト発表会」では、室内の設備などを見ることができませんでしたが、今後は、4月下旬からモデルルーム案内会に入り、6月上旬より第1期1次の登録が開始されます。

駅徒歩2分にありながら、住環境も悪くなく、居住性が高いイニシアの効率的な間取りでこの価格は価値があります。東京イーストエリアで、オススメのマンションです！

第二期一次の主な間取りと価格です。

1Kと1LDKが販売されています。

25En（25.05㎡）1K

11階、4,000
13階、4,020
14階、4,030
17階、4,050
18階、4,060
19階、4,070
20階、4,080


81Ane（81.42㎡)2LDK、3LDK

9階、10,180
10階、10,560
11階、10,720
12階、10,820
13階、10,890
14階、10,930
15階、10,960
16階、11,000
17階、11,030
18階、11,060
21階、11,170


35Be（35.31㎡）1LDK

9階、4,920
13階、4,970
16階、4,990
17階、5,010
19階、5,040


57Ae（57.10㎡）2LDK

27階 7,260
28階 7,280
29階 7,310
30階 7,360
31階 7,410
32階 7,440
33階 7,470
34階 7,490
35階 7,510
36階 7,530
37階 7,550
38階 7,570
39階 7,590
41階 7,630


69Ce（69.66㎡）3LDK

27階 8,920
28階 8,960
29階 9,050
30階 9,180
31階 9,260
32階 9,350
33階 9,390
34階 9,430
35階 9,470
36階 9,510
37階 9,550
38階 9,580
39階 9,610
41階 9,660

（単位；万円）

すでに、2～3倍の申し込みになっている住戸がありました。4月下旬までの申し込みなので、調整されても相当数の住戸で数倍の抽選まで行きそうですね。

地権者住戸を含めて、この販売期を終えると「ミッド」棟は完売が近づいてきますが、残り数十戸を残して、いったん「サウス」の販売に移るとのこと。サウスは駅直結ではありませんが、価格はどうなるでしょうか。

駅徒歩6分の立地の良さが光ります。「奥戸街道」沿いは、決して静かな環境ではありませんが、駅周辺の商店街の並びから続く寂しくなく明るい場所です。マンションの南側を低層の住宅地に向けるため、基本的には、日当たり、眺望共に良好な住環境になるでしょう。バルコニー側が街道の逆側なので、騒音もひどくは無いはずです。

駅前に計画されているタワーマンションが、噂では坪単価320とも330万円とも聞きます。330万円なら70㎡住戸で7,000万円です！

まだ広域から注目を集められるか未知数の中で、そこまで出せる人は、早い段階では多くないかもしれません。ですから、将来が楽しみな「再開発エリア」駅地歩6分のこのマンションは狙い目だと思います。街の人気が出る前で、高すぎる値付けは難しそうだからです。

直近の築浅マンションでは、以下のような成約が確認できました。

アーデル立石ワンズプレイス
京成立石駅徒歩6分
2017年築
南、2階、75.05㎡、4,850万円前後（坪単価215万円）

上記を踏まえて、70㎡住戸が5,500万円くらいなら検討しやすいでしょうか。

価格次第ですが、狙い目のマンションだと思っています！楽しみです。

このマンションの良さは、自然溢れる周辺環境の中、閑静で明るい住宅地に建つことです。全住戸南向き、前面開放立地につき、眺望、日当たり共に抜群な住環境です！

マンション前面が駐車場を挟んで低層の住宅地が連なる立地は、日当たりは1階から十分、眺望も3階以上から相当先まで見渡せるような抜け感が期待できる、贅沢なロケーションになります。

バルコニーパネルは、2階からクリアガラスを採用し、住環境を更に引き立たせてくれる仕様になっています。ベンチが用意される植栽豊かな敷地も素敵な空間に仕上がっていました。奥行きがあるエントランスデザインに、「ＰＡＲＫＨＯＭＥＳ船堀」の館名板も雰囲気があります。

まもなく、棟内モデルルームへ移行するようです。B3タイプ、7階、68.16㎡住戸の売出しの案内が来ていました。5千万円中盤～くらいでしょうか。

棟内モデルルームで、室内の明るさ、日当たり、眺望を体感してみたいですね！

「プレミスト金町」の良さは、小型1LDK～2LDK中心のマンションとしては、ランドスケープデザイン、共用サービス、住戸内設備が一般的なファミリータイプのマンションと同様か、それ以上に充実している事です。

モデルルームは、Jタイプ、63.48㎡。3LDK設定ですが、2LDKに変更しています。単身者やDINKS層が見れば、この広さであれば十分ですし、設備の良さにテンションが上がるでしょう。

主な間取りと予定価格です。

Ａタイプ、35.33㎡、1LDK、
2階、2,800万円台

Bタイプ、75.47㎡、3LDK
2階、5,200万円台
7階、5,600万円台
10階、5,800万円台

Ｃタイプ、49.21㎡、2LDK
7階、3,800万円台

Ｈタイプ、75.03㎡、3LDK
6階、5,600万円台

Ｉタイプ、47.66㎡、2LDK
4階、3,700万円台

Ｌタイプ、55.64㎡、2LDK
1階、3,800万円台
4階、4,100万円台

Ｑタイプ、48.16㎡、2LDK
1階、3,200万円台
3階、3,500万円台

Wrタイプ、70.37㎡、3LDK
7階、5,600万円台

平均坪単価は260万円前後でした。

住宅ローン控除の対象面積も40㎡に変更されているので、こちらも検討材料としてはプラスになります（モデルルームで要確認）。

ファミリータイプが多いエリア内では差別化されていて、単身、DINKS層をメインターゲットとしていますが、規模感があるランドスケープに共用施設、水回り中心に充実した設備仕様などを踏まえ、女性でも積極的に選べると思いました。

都心部のマンションが高騰する中、競合は台東区や荒川区、もしくは沿線の快速停車駅、松戸や柏などのコンパクトマンションになるでしょうか。

街が大きく変わろうとしている今だからこそ、これまでの金町の支持層だけでなく、少し広域から新たなターゲット層を取り込むべく、コンセプトを絞って、しっかり造り込んだ分譲マンションだと思いました。

このマンションの良さは、主に4つあります。

西大島駅徒歩7分、大型商業施設「アリオ北砂」徒歩3分の好立地、楽しく便利に世活を送れるポジションである事。

ワークラウンジ、キッズルーム、無人コンビニなど、充実した共用施設がある大規模ランドスケープデザインである事。

ほぼ全ての間取りで、共用廊下側の洋室まで完全アウトポールにしている間取りの良さ。

江東区周辺エリアの新築、中古マンションが高騰している中、ファミリータイプ70㎡の新築を5,000万円台から購入できる価格の訴求面。

以上の4点です。

デメリットは、西向き、北向き中心の住環境です。西向き住戸も数十メートル前にマンションが立っているため、日当たりは限られそうです。

特に、モデルルームでもしっかり伝えていただきましたが、敷地西側にある民間の駐車場に、将来的にビルやマンションが建つリスクがあります。



主な間取りと予定価格です。

北向き

Ａタイプ、80.21㎡、3LDK
8階、7,200万円台

Bタイプ、70.08㎡、3LDK
8階、6,100万円台

Ｃタイプ、58.07㎡、2LDK
8階、5,000万円台


西向き

Ｆタイプ、62.37㎡、3LDK
8階、5,300万円台

Ｉタイプ、72.76㎡、3LDK
8階、5,900万円台

Ｌタイプ、60.18㎡、2LDK
8階、5,100万円台


南砂町の駅遠の新築マンションが坪単価300万円近く（70㎡6,000万円以上）、住吉の中古マンションが坪単価350万円（70㎡7,500万円前後）で動いている中で、この立地の新築が、中層階で、坪単価270万円（70㎡6,000万円前後）の価格にはびっくりしましたが、住環境のハンデを盛り込んだ価格なのでしょう。

商業施設に近い大規模マンションはファミリー向けですが、一方で、日当たりよく明るく静かな環境で子育てしたい家族には向いていない住戸設定が多いので、これから子育てする世帯は、家族内で住まいへの優先順位をしっかり踏まえて検討したいです。

いずれにしても、ファミリータイプの新築が少なく高騰しきってしまっている都心隣接エリア、江東区駅徒歩7分で、初めて検討する若年ファミリー層にとって、この価格は魅力的です。

私みたいな買い替え層にとっても、このランドスケープデザイン、立地と価格は非常に魅力に映っています。角住戸や最上階から積極的に検討したいと思いました。

まもなく竣工を迎えます。

マンション名の「青砥」駅は徒歩14分ですが、お花茶屋も徒歩9分で利用できます。

東向きと南向き住戸で外観デザインが全く異なる面白いマンションです。東向きは白亜の重厚感、南向きはブルーのクリアガラスを基調とした洗練されたデザイン。

当マンション最大の特徴、魅力は間取りです。一般的にはデベロッパーにとって非効率となるワイドスパン住戸を採用し、室内の開放感、採光の取り込み、効率的な家具の配置など良いことばかりの居住性が高い空間仕様となっています。その空間を体感するには、間もなく移行しそうな棟内モデルルームに行くか、おとなり「ソルフィエスタ堀切菖蒲園」棟内モデルルーム見学をオススメします。

デメリットは、なんといっても水戸街道「白鳥」交差点の喧噪でしょう。これはもう現地を見ればすぐわかることです。検討する人はご自身の住まいの価値観で判断しましょう。ただし、「T-3」サッシなど騒音対策は練られています。

「ソルフィエスタ堀切菖蒲園」も、南向きの日当たりに静かな環境にたつ魅力あるマンションですよ。


南向き
Ａ１タイプ、75.56㎡、角住戸
2階、4,490万円

Ｂタイプ、73.37㎡
3階、4,899万円
4階、4,949万円
5階、4,999万円

東向き
Ｄタイプ、70.51㎡
5階、4,799万円
6階、4,849万円
9階、4,999万円

4月24日より事前案内会が始まっていますね。

直近では、亀戸、堀切菖蒲園、青砥など、東京イーストエリア中心に誠実なマンション作りをしているブランドです。

船堀は、昨年、江戸川区役所の詳細がリリースし始めたことなどから中古価格も上昇傾向で、今後も楽しみな街です。

このマンションの主な特徴・良さは以下の3点です。

1，船堀駅から「船堀グリーンロード」を一直線、フラットな道のりの徒歩9分の立地。

2，全戸南東向きで、バルコニー前面が抜けた、日当たり、眺望ともに優れた住環境

3、角住戸率の高さと、全戸ワイドスパン住戸による、効率的で開放感ある住空間の良さ

特にワイドスパンの間取りは、『ソルフィエスタブランド』の特徴で、ほとんどの居室が柱の出っ張りなどが無く正方形に近い空間。家具の配置のしやすさや室内の開放感に一役買ってくれます。しっかり採光が取れた部屋も多く、明るく暮らすことができます。大規模マンションの一般的な「田の字型」間取りで、共用廊下側の部屋の暗さなどと比べると一線を画す仕様となっていて、小規模マンションを積極的に検討できる特徴です。

1つ心配な点は、バルコニー前面の「関東自動車交通」株式会社の存在です。この会社の大きな駐車場のおかげで、抜けた環境になっていて住環境が良いのですが、未来永劫この地に留まってくれるかは現状ではわかりません。昭和25年創業から営業されている伝統ある会社なので、この先も末永く営業してくれると良いですね。

それと、敏感な方は、タクシーの早朝や深夜の入出庫による人や車の気配、エンジン音などは、少し気になるかもしれません。

価格ですが、船堀駅徒歩9分の新築、近隣の趨勢では平均坪単価270万円（70㎡5,700万円前後）ほどです。前面の会社の駐車場の存在などを踏まえると、個人的にはもう少し安いと検討しやすいかなと考えます。

第2期の予定価格ですが、かなり値上がしそう。

正式にはまだ決定していませんが、以下は目安です。

FLタイプ、5階、73.83㎡、7,000万円前半

Ｅタイプ、8階、66.79㎡、6,000万円台半ば

第1期の予定価格は、FRタイプの7階、73.83㎡住戸が6,300万円台で、平均坪単価295万円前後でしたから、坪単価で30万円前後、グロスで1,000万円近くの値上げ！

あくまで予定価格なので、正式価格発表は5月下旬です。

ご意見が多かったせいか、管理費、修繕積立金ともに、全体部分と住宅部分を分けた提示がされていますね。

例えば、73.83㎡住戸では以下です。

住宅管理費、14,580円
全体管理費、5,160円
管理費合計、19,740円
インターネット接続費979円

住宅修繕積立金、8,430円
全体修繕積立金、1,570円
修繕積立金計、10,000円

建物全体は、13階ほとんど枠組みが出来上がってきました。来年の商業施設開業も楽しみですね♪

シティタワーズ東京ベイの友人宅にお邪魔してきました。

周辺の「ブリリア3兄弟」や「パークタワー東雲」「ベイズ」「スカイズ」などと比べると共用施設は少なくシンプルです。

パーティルームはかなり豪華で、私みたいな庶民にとっては落ち着きませんが、相当広く、北向きの高層階にあるので、都心、東京タワーの夜景を見ながら大勢でワイワイ会合を楽しむことができました♪

ラウンジでは、個別ワークされている人が多かったですね。



2021年5月現在の主な価格です。

◆ウエストタワー

＜北向き＞
I-45E1-1タイプ、43.38㎡
18階、5,800万円

＜南向き＞
I-70I-1タイプ、71.16㎡
21階、9,900万円
I-80M-1タイプ、80.99㎡
18階、11,100万円


◆セントラルタワー

＜北向き＞
Ⅱ-45P2-1タイプ、43.2㎡
7階、5,500万円
Ⅱ-80T1-1タイプ、79.88㎡
9階、9,100万円

＜南向き＞
Ⅱ-55R6-1タイプ、54.24㎡
6階、7,100万円


◆イーストタワー

＜北向き＞
Ⅲ-45H-1タイプ、43.18㎡
26階、5,900万円
Ⅲ-75N-1タイプ、73.14㎡
29階、10,200万円

＜南向き＞
Ⅲ-70K2-1タイプ、70.25㎡
9,500万円


2年前にモデルルーム訪問した時より、55㎡2LDK住戸で1,500万円、70㎡3LDK住戸で2,000万円ほど上がっている印象です。

このマンションの南向きは、日当たりと日中の海側の眺望がメリットですが、なんといっても首都高速の騒音が大きなデメリット。それと夜は海側なので夜景は寂しそうですね。

一方、北向きは、日当たりが無いのがデメリットですが、騒音は若干軽減されますし、都心部を臨む夜景が綺麗ですね。ただ低層階だと、有明ガーデンと壁ドンで、少し抜けた中層階でも有明ガーデンに来店している人からの視線が気になる住戸もありますので、高層階が良いですね。

どちらを選ぶか迷うところです。

■このマンションの良さは大きく4点

①東西線 × 大手町直通11分 × 駅徒歩3分立地

東西に各路線を横串して、1回の乗り換えで都心各所へ移動できる東西線のメリットを、駅徒歩3分が更に引き立てくれます。

ドアツードアでも東京駅界隈まで20分程度。

3分に住む意味は、雨が降っていても、後先に予定が立て込んでいても「ちょっといってくる」とサンダルを引っかけてコンビニ感覚で「億劫にならずに軽い気持ちで電車に乗れる」事に他なりません。それこそ機動力の源泉になるもので、3分の魅力・大きな価値です。

「東西線 × 大手町直通11分 × 駅徒歩3分」は、都心部隣接で送る生活に、大きな価値となるでしょう。


②徒歩7分以内に2つの大型商業施設が集う生活環境

南砂町の駅前は、駅前体裁らしからぬ殺風景な景観ですが、現在、駅ホームの改良工事が進められており、近い将来、地上も整備されて少しは生活利便施設などが建ち並んで楽しい駅前になることを期待しています。

少し歩くと、「トピレックプラザ」「スナモ」の2つの大型商業施設があり、徒歩でも車でも人を集う街並みが南砂町の特徴。当マンションからも両施設へ徒歩7分以内で利用でき、楽しく便利に生活できる環境です。

「スタバ」も「ユニクロ」も「無印」も「トイザらス」も「ビックカメラ＆コジマ電気」も「カインズ」も「ラウンドワン」も、レストラン街、子供の習い事まで、徒歩圏内でひと通り何でも揃ってしまいます。強いて言えば「シネコン」がない事くらいでしょうか。

「南砂三丁目公園」が駅前に広がり、荒川河川敷や「夢の島」まで自転車に乗ればすぐに行ける距離にあるので、自然や公園も多く、生活しやすく子育てに適した環境になります。


③充実した大規模ランドスケープデザイン

商業施設が近い恵まれた環境に加え、大規模マンションの高い生活利便性があれば鬼に金棒で、便利に楽しく生活できる施設、サービスが揃っています。4つのガーデンに、コミュニティスペースや、ワークスペース、ウェルネススタジオ、キッズ＆ママコーナーなど5つの共用空間が用意されるようです。常に新しい企画を打ち出す「リビオ」ブランドの共用施設、サービスに、ワクワクします！


④南向き住戸設定が多い敷地形状

南側の開口部が広い敷地形状のため、南向き住戸が多くなるのも魅力の1つです。

敷地の東西南北に囲まれ感があっても、南向きの設定住戸が多く取れるばかりか、西向き、東向きのバルコニー前面の離隔を取って配棟できるメリットもあります。

太陽（日当たり）に対して開口部が広いため圧迫感や日陰になる時間も少ないでしょう。



■このマンションのデメリット

気になる点は、敷地の囲まれ感です。つまり採光、眺望に影響が出る住環境であること。

南向き棟、西向き棟、東向き棟ともに、バルコニーの先に前建ての存在があります。

南側にあるのは、8階建ての都営住宅ですが、更にその南側には、南砂町の鉄板マンション「グランエスタ」がそびえ立っていますので、高層階でも眺望は難しいです。


西側には、9階建てのマンション「ウェルフェアグリーン南砂」の存在があります。ただし7階部分に隣接しているので、8階より上は眺望も抜けてきそうです。


東側には、こちらもマンションで言えば7.8階くらいの倉庫が建っています。

ただし、東側、西側ともに配棟を見る限り比較的離隔が取れそうですし、南向きも低層階から日当たりは確保できそうなので、圧迫感は少ないでしょう。


もう一つ。東側、西側に離隔を取る、つまり、東棟、西棟を詰めると、それぞれの棟の被りから共用廊下側の部屋が日陰で暗くなる要素を孕みます。



■一般定期借地権付きマンション

一般的な話ですが、借地権付きマンションは、所有権の新築分譲より土地代相当分を安く購入できるメリットがあります。

しかも、この立地の良さで所有権ともなれば相当な価格が予想される中、少しでも多くの層に手が届くかもしれません。定期借地権で安いだけでなく、立地の良さと大規模マンションの人気の高さから、永住せず「残り何十年」の所でも売却しやすく、出口戦略もたてやすいのではないでしょうか。

一般定期借地権のため、例外なく2085年までに更地にして返却しなければならず、月々の地代負担などランニングコストが高くなるデメリットもあります。

以上です。

都心隣接の駅徒歩3分、大規模マンションは希少なので、早めに検討したいマンションになります。

サンリヤン南砂町、大きくは2つの良さがあります。

■静かな環境・リバーサイドの眺望

南砂町周辺のマンションは、永代橋通り、葛西橋通り、バス通り、地下鉄東西線の鉄橋に近く、喧噪がある環境に建つマンションも多いのですが、当マンションは、住宅地の中で明るく静かな環境に建ちます。静かな環境の中で、東向き住戸の中層階より上からは、昼夜問わず窓を開けて風を通しながらリバービューを楽しむライフスタイル♪対岸の西葛西方面まで数百メートルも遮る物が無い開放感は大きな価値です！

■全戸2面採光の角住戸・内廊下設計

1フロア4戸のみの設定で、全住戸2面採光の角住戸、内廊下設計は、小規模マンションのメリットになります。全住戸60㎡台の3LDK（一部2LDK＋S）ながら、開口部に向けた住戸幅が広いワイドスパンの間取りも、様々な住空間のメリットをもたらせてくれます。

・2面採光の明るい室内空間
・開口部に対してワイドな室内の開放感
・各居室の開口部が共用部に隣接しない事で、室内の採光とプライバシー性を確保
・バルコニーが隣住戸に隣接しないプライバシー性
・廊下面積を極小化した効率的な生活面積の確保

■価格

東向き
Ｃタイプ、66.14㎡、3LDK
5階、5,398万円
Ｄタイプ、67.92㎡、3LDK
3階、4,698万円

■このマンションの主なデメリット
駅徒歩15分の立地です。ここは初めてマンションを検討する人でもシンプルに見定める箇所ですから、それぞれの価値観、優先順位でよく相談・確認しましょう。

近い未来、買い替え前提でリセールなどを考えるより、居住性を優先して永住する方向けのマンションだと思います。


棟内モデルルームで、西向きのスカイツリービュー、東側のリバービューを体感したいですね。

最高の立地ですね！

・フラットな駅徒歩5分
・コンビニ、ドラグストア、スーパーなどが近い生活に便利な環境。
・無電柱化が進んでいる周辺綺麗な街並み
・南側がうるさすぎない幅員広めの道路、低層の住宅地に面し、開放感ある明るく日当たり良好な住環境。

価格次第ですが、立地だけで十分オススメで、間取りが良ければ言うこと無し、本当に良いマンションになると思います。

直近の分譲では、以下のような状況です。

プラウド瑞江（駅徒歩1分）
平均坪単価315万円（70㎡、6,700万円）

プレシス瑞江パークサイドコート（駅徒歩6分）
平均坪単価240万円（70㎡、5,100万円）

バウス瑞江（駅徒歩7分）
平均坪単価270万円（70㎡、5,700万円）

プレシス瑞江は、2年前の相場が一段安かった時でしたが、当時でも明らかに安くて早期完売していました。逆に、バウス瑞江は、若干苦戦していた印象を受けていました。

あくまで個人的な予想では、平均坪単価280円（70㎡、5,900万円）アップくらいでしょうか。

東京イーストエリアの中でも、都営新宿線の快適さ、今まで相対的に低かった相場も踏まえて中古相場も上がってきていますし、企画、間取り、外観など、これからわかってくると思いますが、楽しみなマンションですね！

「リビオシティ西葛西 親水公園」は、ファミリー向け永住型レジデンスです。

周辺環境の良さと、大規模ランドスケープによる充実した共用施設、住戸内の「モアトリエ」が特徴のマンション。


2つのサードプレイスにより、充実した楽しいマンションライフになりそう。

まず1つ目のサードプレイスは、充実した共用施設です。

エントランスに入ってすぐのラウンジは、落ち着いた大人の空間。ちょっとしたワーキングスペースが良いですね。

エントランス抜けて南棟には「コモンリビング」が設けられていて、暖炉スペース、パーティスペース、キッズコーナー、ママズコーナーと、それぞれの空間で楽しく過ごすことができそうです。

ポイントは、本を読んだり静かに過ごすラウンジと、お子さんがワイワイ遊んだりママがお話しするコモンリビングが分かれていることです。ここは良いなと思いました。


2つめのサードプレイスは、住戸内に採用される2畳前後の多目的スペース「モアトリエ」。

大型ウォークインクローゼットなど収納としても良いですし、小さいときの子供の勉強スペースとしても、趣味のスペースとしても使用することができそうですね。

「モラトリエ」は、間取りによって、ＬＤ隣接とＬＤの外から選べます。用途やお好みで選部と良いと思いますが、リモートワークには、リビングの外が良いでしょう。


住戸の外の共用施設、住戸内両方にサードプレイスを持てて、充実したマンション生活を送ることができます。

マンションの外に出れば、ファミリーで楽しく、スポーツ公園、親水公園や葛西臨海公園、アリオ葛西、自転車で旧中川をサイクリングしながら葛西臨海公園、ディズニーリゾートに遊びに行ったり楽しい生活が待っています！

デメリットは、清砂大橋通りを超える駅徒歩11分の立地と、周辺環境の良さの裏返しでもありますが、生活利便性の低さと夜間環境の寂しさです。

「駅徒歩4分の利便性」×「住環境の良さ」という立地が特徴のマンションです。

イトーヨーカ堂、東急ストアはじめ、5件ものスーパーが徒歩5分以内にある生活するには贅沢な環境です。

「駅徒歩5分以内では20年ぶりの住居系エリア」をコンセプトにした、マンション周辺の住環境の良さも際立ちます。駅までの歩道が整備され、「袋橋公園」の緑が近く、明るく落ち着いた場所です。駅を挟んで広大な「東綾瀬公園」も徒歩5分、改築中の新しい校舎「綾瀬小学校」が徒歩8分と、子育てするにも良好な環境となります。

具体的な配棟、間取りなどは出ていないのですが、南北に細長い敷地で、西側は開けているものの駐輪場になっているため、東向き中心の配棟になるのではないでしょうか。間取りは、40.46㎡の1LDKから用意されるようです。

気になる価格ですが、以下、現在分譲中の周辺マンション価格です（およそ平均です）。

メイツ東綾瀬
綾瀬駅徒歩9分、平均坪単価280万円（70㎡5,900万円）

ライオンズ綾瀬セントマークス
綾瀬駅徒歩9分、平均坪単価280万円（70㎡5,900万円）

クラッシィハウス亀有
亀有駅徒歩4分、平均坪単価320万円（70㎡6,800万円）

メイツ、ライオンズともに若干苦戦している印象で、クラッシィハウスも、一期の平均300万円の坪単価から強気の値上げをしてきました。

加えて、当マンションと条件が似ている中古マンションの相場です。

アトレ綾瀬（築2013年）
綾瀬駅徒歩4分、坪単価205万円（70㎡4,300万円）

パークホームズ綾瀬ステーションプレミア（築2012年）
綾瀬駅徒歩4分、坪単価250万円（70㎡5,300万円）

以上を踏まえて、「シティハウス綾瀬」の平均坪単価を320万円～330万円と予想してみました（70㎡6,800～7,000万円）。正直、近隣エリアにおけるマンションの販売市況が良いとは思えないので、1期は様子見でこんなものかなと予想してみました。

間取りやランドスケープデザインなど、詳細のリリースが楽しみです！

121戸の規模感と充実した共用施設、イニシアブランドの居住性の高さが特徴、良さのマンションです。

私が思ったデメリットは、「西向き住戸中心」であることと、京葉道路沿いの騒音です。

新小岩駅徒歩27分、船堀駅徒歩29分の駅遠立地ですが、これは誰でもわかることで、当然価格にも反映されてきますから、デメリットと言うよりは、それぞれが住まいの価値観、優先順位として検討材料にすればよいだけのことだと考えています。

全戸70㎡以上、ファミリータイプのマンションで、駅遠野立地は、基本的に永住型ですから、121戸の規模感が活きてきます。つまり、同世代が同時期に入居することで、家族が増えれ、マンション内の「お友達」「ママ友」ができ、助け合ったりできるコミュニティ醸成につながる事が大きなメリット。

時代を反映した共用施設も住人にとって嬉しいサードプレイスになります。「スタディルーム」「ラウンジ」「ランドリー」「テラス」が用意されます。また、「屋上ルーフテラス」も設置予定。更に「シェアサイクル」は、交通に不便な場所である事から重宝する共用サービスになります。

イニシアの間取りは、共用廊下側の部屋が使いやすいように柱型が浸食していなかったり、居住者視点のよく考えられた設計になっているため、家族が楽しく効率的に暮らせるマンションとなるはずです。

比較的求めやすい価格になるのも魅力でしょう。予定価格は、70.76㎡の3LDKで3,900万円台からとなっています。

私が感じたデメリットの「西向き」。駅距離があるからこそ、日がさんさんと当たる、南向きの閑静な環境に住みたいと思ってしまいます。南向きであれば、北側が大通り沿いに面接していても、騒音は最小限に押えられるのですが、西向きなので大通りに近い住戸は騒音も気になると思います。ただ、西側は低層の住宅地のため、ほとんどの住戸が抜け感がある明るい住空間になるはず。

イニシアブランドのマンションは、常に住まいに対するコンセプトが統一されていて居住者視点なので、間違いなくお勧めできるマンションになると思っています。

私が考えている当マンションの良さは、主に4点です。

・地区計画で進行中の「街区」に立つ生活環境
・存在感がある大規模ランドスケープデザイン
・南向きが開けた環境にある住環境の良さ
・23区隣接立地で75㎡住戸余裕の空間

このマンションは、東洋一のマンモス団地、埼玉県草加市の「松原団地」があった54ヘクタールもの土地を複合開発する、「街区」の中のプロジェクトの1つ。

マンション周辺一帯は、地区計画によって、かつて栄えた団地一帯の光景が、新しい住宅、生活利便施設、大型公園として整備された綺麗な街並みの様相です。徒歩圏内には、「東武ストア」「マルエツ」「ＭＥＧＡドンキ」「カインズオーム」などの生活利便施設も充実してます。

共用空間は、「ザ・パーク」のC棟1階部分に設置されます。「ペアレンツサロン」「キッズルーム」は、子育てを助けてくれるありがたい共用スペース。子育てしながら、住人とのコミュニケーションが密になり、年を重ねてもかけ替えのないマンション内コミュニティの醸成に繋がるでしょう。「ゲストルーム」も用意されます。こちらは客用だけでなく住人も使用可能です。

管理費も安いですね。大規模マンションのスケールメリットを活かしています。70.56㎡住戸で10,550円。これはインターネット使用料込みでしょう。

一部、東向き、西向き住戸もありますが、南向き中心の配棟計画になっています。

「ザ・パーク」のＡ棟は、南側に存在する「松原団地記念公園」によって、日当たり、眺望とも良好で、優れた住環境が約束されます。

「ザ・パーク」のＣ棟は、前面にＡ棟が被りますが、離隔が43m取れているため、日当たりは確保できるでしょう（要確認）。1階住戸には専用駐車場の設定も。


「ザ・ガーデン」は、南向きＥ棟、Ｆ棟の前面の空地が気になっていたのですが、建設予定の建物は、なんと最大の高さ9.5mの1階建て！獨協大学関連施設になり、こちらの棟も良好な住環境が半永久的に約束されることになります。3階くらいからはしっかり抜け感がある住環境に落ち着きそうです。恵まれています！

間取りは、全て70㎡以上のファミリー向けですが、特に75.30㎡タイプの南向き設定が多いです。

75㎡の3LDKは空間に余裕があります。70㎡とでは同じ3LDKでも余裕が全然違う空間に。

例えばおよそですが、70㎡だとLDが11.5畳。隣の洋室と一体化しないと中々使い勝手が良いリビングになりません。一方75㎡、1畳増えてLDが12.5畳になると、この1畳の差だけで隣の洋室がなくてもリビングとして家具を置いて十分に機能する空間になります。

収納をとっても、上記75㎡の間取りでは、各居室のWICも大きめのため、家族が増えて荷物が嵩張るようになっても、しっかり収納に収まるはずです。しかも、モデルルームのタイプの75.30㎡住戸は、納戸が2カ所あります！

つまり70㎡では、3人家族、75㎡では4人家族の生活空間になると個人的には考えているので、この5㎡の差が大きいわけです。60㎡台の3LDKが増える中、23区隣接の立地、この価格帯で75㎡の3LDKは住まいとしての価値があります。

以上、大型公園や無電柱化の整備された街並みの中、大規模マンションのゆとりある間取りに住まう、子育てにぴったりのマンションになります。

名ばかりの「レジデンス」を使用している一般的な共同住宅も見かけますが、大手デベロッパー共同分譲マンション「飛鳥山レジデンス」は、コンセプトである上質さを反映して命名されています。

◆ランドマーク性を発揮できる価値ある立地

希少性が高い立地です。桜や紫陽花の名所「飛鳥山公園」に近接し、ただでさえ住まいのステータス性がある高台の地は、豊かな緑や神社に囲まれ、眼下を見渡せる眺望にも恵まれたポジション、ハザード上も安心して住む事ができる場所。周辺は、歴史観を感じさせる土地柄で、マンション名の通りランドマーク性を発揮できる立地です。

子供ができれば、飛鳥山公園内の「紙の博物館」「北区飛鳥山博物館」「渋沢資料館」や、近隣の「お札と切手の博物館」「王子神社」に、最初は興味がなくても暇つぶしで渋々赴くことになるでしょう。徒歩圏内の「旧古河庭園」「六義園」の存在もあいまって、この地での暮らしが続けば、文化や歴史への造詣が深まるかもしれません。何より、そばにあって触れられる環境にいることがとても大事。子育てにもきっと活きてきます。ユニークな教育方針などで評判が良い「滝野川小学校」学区であることも、徒歩14分と小学生の足では心もとない距離ではあるものの、子育ての素地を強めてくる要素のひとつだと思います。

飛鳥山の高台に住むことは、日々の生活に豊かな感性や癒やしをもたらしてくれる、確かな価値があります。

交通利便性の高さも、当マンションの人気の理由になっています。ＪＲ京浜東北線、都電荒川線を使えば、近隣の散策や買い物、遠出のレジャーユースに機動力を発揮します。たまに都電にゴトゴト揺られて昔ながらのアトラクションを楽しめる「あらかわ遊園」に出向く楽しみ。子どもは、抱っこしながら路面電車を見にいくだけでも喜ぶので、子育てにも活躍してくれるでしょう。美術館や博物館、動物園、図書館などが一帯に集まる「上野恩賜公園」へもＪＲ京浜東北線一本で移動できるので、休日遊びに行く頻度は高くなるはずです。徒歩4分のメトロ南北線「西ヶ原」駅を使えば、飯田橋まで直通11分、周辺の各駅からは地下鉄乗り換えで都心要所への移動もスムーズ、ビジネス利用での利便性も高いです。


◆レジデンスの名に相応しい豊かな住環境

大型公園、神社に近接した高台立地は、まさに上質邸宅を構えるにふさわしい住環境で、その恩恵を受けた配棟計画を実現しています。

七社神社と低層の住宅に向いた日当たり良好な南西向き、飛鳥山公園の緑陰を正面に感じる西向き、眼下に王子の街並みを臨む眺望豊かな北東向き、それぞれ趣が異なる住環境の部屋を選ぶ事ができます。

東西に長い敷地により、南西向き住戸を増やした恵まれた敷地形状ながら、当マンションの西向きや北東向き住戸は、住環境が見劣りするわけではなく、南西向きでは得られない住環境の良さを提供してくれます。


◆住まう誇りをもたらすランドスケープデザイン

7,400㎡もの敷地に、周辺の景観を損うことなく、環境と一体化した贅沢な低層5階建てが一際目を惹き、希少性がある建築物となります。飛鳥山の公園から木陰から微かに臨む上質な佇まいは、見る人から、この地の特別な存在に映るでしょう。バルコニー側や住戸玄関周りはしっかりタイル張りで上質さを演出、玄関周りには邸宅感を象徴するように袖壁も設けられた住戸デザインも見事だと思いました。


◆ゆとりをもって暮らせる住空間

72㎡、73㎡台中心、ゆったり目の3LDKは、3～4人家族にとって、収納や各居室の広さも十分だと思います。アンボンドスラブ工法によって、一部住戸を除き室内へ小梁の浸食を抑えることで頭上まで開放感を作りだし、専有面積以上に広さを感じられるスッキリした空間に仕上がっています。


◆上質な生活を支える住戸設備

一般的なマンションにも装備されている設備は割愛しますが、ディスポーザーはもちろん、キッチン、洗面台ともに天然石の天板、2.1mのハイサッシに連窓、Low-E複層ガラス、ＬＤと隣洋室のウォールドアは天井部までの開放できるトールタイプ、大判のシートフローリング材など、一般的な分譲マンションの一歩上をいった設備・仕様が揃っています。1.2.5階のFIX窓、面格子付きの窓には、防犯センサーも施されます。水回り周辺のリフォームに柔軟性を持たせるサイホン排水システム「ミライフル」の採用は、住まいへの関心が高い居住者の暮らしをアップデートし続ける価値となるでしょう。


◆生活の質を高めてくれる共用施設、サービス

マンションのエントランス前には、住まいの格を高めてくれる車寄せが充てられます。格調ある見た目もそうですが、雨の日の荷物や人の乗降など、あるのと無いのとでは住人の利便性が全く異なります。棟内居住者専用の荷捌きスペース、全戸玄関前に用意されるパルシステムの食配スペースも、住人の快適生活を支えてくれるはずです。

一方通行の公道を挟んで共用棟「フォレスト・ヴィラ」が設置されます。通常のマンション共用施設の在り方とは一線を画す「離れ」は、ライフスタイルを豊かにしてくれる「別邸」そのものです。造りは細田工務店の協力により、周囲の環境に馴染ませるような木造造りとなっているのも凝った意匠！

パーティダイニング、スタディ＆ワークラウンジ、テラス、ベンダー、共用トイレが住人専用の共用施設、サービスとして用意され、子育て支援施設（予定）が棟内に併設される予定です。レンタサイクル4台についても、買い物や散策など、近隣での生活を楽しむ幅を広げてくれる快適サービスになります。

また、長谷工の「プレミアムアフター管理」が適用され、通常のアフターメンテナンス、サービスよりも、充実したものとなっています。


以下は、売出中の主な価格。

◆ブライトコート（南西向き）

Ｉタイプ（1階はI’）72.56㎡
1階、7,398万円
2階、7,648万円
4階、8,268万円

Ｋ1タイプ、72.64㎡
4階、8,268万円

Ogタイプ、75.53㎡
1階、8,298万円


◆グリーンコート（西向き）

Ａタイプ、81.60㎡
1階、9,288万円
2階、9,448万円
3階、9,678万円

Ｃ２タイプ、73.59㎡
3階、8,098万円


◆エアリーコート（北東向き）

Ｑタイプ、69.30㎡
2階、6,900万円台
4階、7,300万円台

Ｔタイプ（1階はT’）67.82㎡
1階、6,300万円台
2階、6,600万円台
4階、7,000万円台


北向きは、線路沿いの騒音と日当たりが期待できないことが許容できれば、単価をかなり下げてきたので、60㎡台の住戸は価格的にかなり魅力です。


当マンションのデメリットは、ＪＲ京浜東北線、東北・上越新幹線が近いことで、生活において一部感じられる騒音でしょう。一部のサッシにはしっかり二重サッシが設けられているものの、特に北向き住戸は、窓を開けての生活が憚られるかもしれません。

生活利便性が高い場所とも言えません。一番近い徒歩5分のファミリーマートすら、マンション出て行こうと思うと、ちょっと億劫です。

それでも！徒歩7分にOKストアが！一気に所帯じみますが、OKストアは、NB製品、PB製品ともにどこよりも安さを追求し、OKストアオリジナルの惣菜やお弁当も安くて旨い！最強のスーパーだと思っています。「ザ・タワーズ台場にOKストア」『飛鳥山レジデンスにOKストア』いいじゃないですか。安かろう悪かろうではないので、日々の生活にも重宝すること間違いなしです。

一部、敷地の南東側3.5％を七社神社から借りたおかげで（普通借地権）、西ヶ原駅徒歩4分のサブエントランスが作れたばかりか、敷地内駐車場への柔軟な動線や、住環境豊かな3棟の配棟計画が実現しました。普通借地権のため、期限が来ても通常は更新されますし、売却する際、購入者の住宅ローンを選ぶ心配も、メガバンクはほぼ大丈夫との事でしたので、借地を一部充てたこと、1住戸当り月々数百円の地代負担は、逆に上質レジデンスを作り上げる上での大きなメリットであると思いました。

間取りは、全て70㎡以上のファミリー向けですが、特に75.30㎡タイプの南向き設定が多いです。

お隣の東京都23区で6千万円、7千万円台の新築に手が届かず、少しでも安い中古をさがしていた層にとって、南向きで75㎡4千万円台は、触手が動きやすいだろうと思いました。東向きや西向き、「ザ・ガーデン」の南向きＣ棟は、3千万台～用意されており、安い部屋は特に売れ行きが良いとのことでした。

坪単価とグロス価格のイメージです。

「ザ・パーク」190万円前後
「ザ・ガーデン」180万円前後

「ザ・パーク」75㎡4,500万円
「ザ・ガーデン」75㎡4,300万円

75㎡の3LDKは空間に余裕があります。70㎡とでは同じ3LDKでも余裕が全然違う空間に。

例えばおよそですが、70㎡だとLDが11.5畳。隣の洋室と一体化しないと中々使い勝手が良いリビングになりません。一方75㎡、1畳増えてLDが12.5畳になると、この1畳の差だけで隣の洋室がなくてもリビングとして家具を置いて十分に機能する空間になります。

収納をとっても、上記75㎡の間取りでは、各居室のWICも大きめのため、家族が増えて荷物が嵩張るようになっても、しっかり収納に収まるはずです。しかも、モデルルームのタイプの75.30㎡住戸は、納戸が2カ所あります！

つまり70㎡では、3人家族、75㎡では4人家族の生活空間になると個人的には考えているので、この5㎡の差が大きいわけです。60㎡台の3LDKが増える中、23区隣接の立地、この価格帯で75㎡の3LDKは住まいとしての価値があります。


以下は、「ザ・パーク」の主な価格です。

◆Ａ棟南向き

A-B2gタイプ、75.30㎡
1階、4,400万円

A-B2’タイプ、75.30㎡
2階、4,300万円
10階、4,800万円

A-B8gタイプ、75.30㎡
1階、4,300万円

A-B8タイプ、75.30㎡
4階、4,500万円


◆Ｃ棟南向き

B-C9gタイプ、70.56㎡
1階、4,300万円

C-C8タイプ、70.56㎡
2階、3,700万円
4階、3,800万円
7階、4,000万円




以下は、「ザ・ガーデン」の主な価格です。

◆Ｄ棟東向き
D-C10タイプ、70.56㎡
2階、3,600万円
4階、3,700万円
6階、3,800万円

◆Ｅ棟南向き
E-A3タイプ、81.73㎡
2階、5,200万円
4階、5,200万円

◆Ｆ棟南向き
F-F20タイプ、75.30㎡
8階、4,400万円
10階、4,500万円

このマンションの良さは、主に「立地」「南側の低層住宅地に向けたワイドスパンの間取り」の2点です。

千住大橋駅前再開発による都市拠点「ポンテグランデTOKYO」の中心に位置し、駅徒歩3分、マンションの目の前には大型商業施設「ポンテポルタ千住」があります。周辺は、緑道、公園、水辺豊かなリバーサイドと自然にも恵まれ、生活環境、子育て環境も整っています

ワイドスパン住戸について、前面に高い建物の存在がある場合など、立地や住環境のハンデを埋めるためにワイドスパンにする事はあっても、駅近でバルコニー前も低層で開けている南向きにおいて、このワイドスパン住戸は希少です。希少な住環境、住空間を誇るマンションだと言えます。南北に狭い土地なので、住戸に奥行きを持たせて細切りにできなかった事情もあるでしょう。

室内の開放感、空間の効率的な使い勝手など、通常の6mスパン住戸の縦長空間とワイドスパンの正方形に近い空間では段違いの差があります。特にモデルルームとして見せてもらった、上記Aタイプの8mスパン住戸は、70㎡強の規模でありながら、LDを隣の洋室と一体化せずに3LDKを維持しつつデッドスペース無しの約15畳の広々空間を確保します。広さ、開放感、効率的な空間利用など、正方形に近づくワイドスパン住戸には多くのメリットがあります。

一方で、このマンションの弱みは、ランニングコストの高さ、共用施設サービスが乏しいことです。

月々のランニングコストは、小規模マンションというハンデを背負っています。マンション価格と共に、新築においては、管理費を構成するコストがアップしているという現状もあります。

Aタイプで管理費が23,735円と、「オーベルグランディオ千住大橋」住戸によっては1万円以上の差があります。都心部のマンションを購入する人にとっては、月々の1万円くらい気にしないかもしれませんが、私達庶民にとっては切実な課題です。住宅ローンを組む際、月々の支払いを12万円にするか1万円上げて13万円にするかで、購入予算が300万円も変わってきます（変動0.5％、35年ローンの場合）。

最後に共用施設面ですが、「サンメゾン」には共用面の快適性は皆無です。一方、「オーベルグランディオ」は、この管理費の安さで、オーナーズラウンジ、ブックラウンジ、ゲストルーム、パーティルームという充実した共用施設を利用できます。それ以外にも、大規模マンションは、内部のコミュティやイベントなど、ソフト面においても充実しているのが特徴です。

大規模と小規模で異なる魅力、好みが分かれますね。

あと3邸です！

このマンションの良さは、環境や居住者に優しいゼッチマンションをいち早く取り入れ、大京ならではの居住者視点を貫いた上質な住戸設計にあります。

高断熱工法、高効率設備で、年間、数万円の光熱費を節約します。年間を通して、温度ムラのない快適な住空間を実現するために、屋根、天井、床に至るまで、高性能な断熱材を施し、外気の影響を受けにくい造りにしています。「アルゴンガス入りLow-E複層ガラス」を採用。優れた断熱効果で冬は暖かく、夏は冷房効率に貢献し、省エネ効果を発揮します。結露も発生しづらく紫外線を軽減する効果もあります。高コストのため、最近の一般新築マンションに採用されることは少なくなりました。LED照明に保温浴槽、LDには高効率エアコンを標準装備、更には、エネファームの設備が各住戸のバルコニーに置かれ、無駄のない高効率設備で光熱費を削減します。

ほか、隣住戸との敷居がコンクリート仕様であることも、最近の一般的な分譲マンションとは一線を画す造りです。中住戸の玄関開口部側には袖壁を設けるなど、見た目の重厚感だけでなく、隣住戸の気配、音などを防ぎ、住戸のプライバシー性を高めてくれます。

間取りは「田の字型」が中心ですが、LD側だけでなく共用廊下側の居室もアウトフレームによって家具が置きやすい効率的な整形の空間を作り上げています。南向き住戸は、すべて6.4m以上のスパン（住戸幅）を取り、ゆったりした空間を確保したプランは、さすがライオンズマンションだと思いました！

このマンションの主なデメリットは、徒歩11分の立地ですね。駅からマンションまでの道のりは、静かな住宅街を黙々と結構歩く印象で、真夏や雨の日などは、ちょっとつらい距離です。

綾瀬周辺は、新築分譲が元気です。

当マンション
メイツ東綾瀬
綾瀬駅徒歩9分

ブリシア綾瀬
綾瀬駅徒歩9分

ライオンズ綾瀬セントマークス
綾瀬駅徒歩9分

ライオンズ綾瀬グランフォート
綾瀬駅補と11分

シティハウス綾瀬
駅徒歩4分

近い将来、駅前にタワーマンションも分譲予定です。

亀有、金町でも新築分譲が途切れなく発表されています。



メイツ東綾瀬の最大の良さ、特徴は立地です。

三方接道の角地で、下河原公園に隣接した開放的な立地が、このマンション最大の良さになります。

それぞれ接道した先も低層の住宅地のため、抜け感抜群の環境になります。南向きの日当たりも文句なしで将来的に住環境が潰れるリスクも低いです。

大きめの公園に面しているので、子育て環境にも適していますし、この地で明るく生活できそうな恵まれた立地になります。

一方で気になった事は、大きく3点ありました。

1つは日々の買い物について。徒歩1分のところに、ファミリーマートとドラッグセイムスがあるので、ちょっとした買い物には利用できますが、まとまった夕飯の買い出しなどは、駅前のイトーヨーカ堂や東急ストアまで10分かけて歩いて行かなければならない事です。

もう一つは、マンションの南側を通る「ＪＲ常磐線」の騒音です。現地に建っていても、電車が通過する音は「まあまあ」しますので、窓を開けて生活をすれば、住戸内が全く静かにはならないでしょう。

もう一つ、65㎡、67㎡の3LDKが主な間取りなので、子供2人をもつ4人家族想定では、収納、空間の広さとも手狭になりますので、そこは覚悟しておいた方が良いです。


南向き
Aタイプ、70.66㎡
2階、5,920万円

東向き
Fタイプ、65.1㎡
3階、5,090万円

第4期は、駅寄りの「ゲートタワー」高層階からの売出しです。
この第4期までは来年の3月末引き渡し、次期以降については、引き渡し時期が後にずれ込むとのことでした。

以下は、第4期の主な販売予定価格です。

【ゲートタワー・西向き】

GJ5タイプ、56.29㎡、2LDK
16階、7,000万円台
21階、7,200万円台

GM1タイプ、74.56㎡、3LDK
16階、8,500万円台
21階、8,900万円台

GN1タイプ、63.53㎡、2LDK
16階、7,400万円台
21階、7,600万円台

GL3タイプ、79.82㎡、3LDK
16階、8,700万円台
24階、9,200万円台

GO1タイプ、42.69㎡、1LDK
7階、4,998万円
15階、5,108万円

第4期販売予定住戸の平均坪単価は380～390万円前後。1期に比べると、坪単価で30万円、グロスで1,000万円前後上がっている印象です。
第4期販売の次は、ゲートタワー西向きの低層階エレベーター利用住戸の販売がスタートするようです。

住戸棟はかなり出来上がってきています。商業施設も骨格が見えてきています。テナントはまだ詳細未定とのことでしたが、リリースされると更に盛り上がりそうですね！

竣工後販売になる「サングランデ立石」。駅から遠い物件で、かつ閑静な住宅地に建つ住環境重視のマンションでもありません。好みが分かれそうですが、個人的には立地が良いと思っています。

「本田広小路」（国道6号線の交差点）、「葛飾警察署」、「イトーヨーカドー四つ木店」が、周辺の主な生活環境の特徴になります。車ユーザーとしても便利な立地ですし、イトーヨーカドー推しですが、確かに大型商業施設徒歩1分は便利なのは間違いないです。デメリットは、交差点付近、警察署、大型商業施設に近接した喧噪や車の騒音ですが、好みが分かれるでしょう。個人的には、駅から遠くて寂しい住環境よりは、賑やかで楽しそうな、この立地を気にいりました。まして警察署が目の前なのは安心安全とプラスに捉えています。

周辺は、子育てに重宝しそうな公園や緑道も多く、イトーヨーカ堂だけでなく、スーパーなど生活利便施設も多いロケーションです。

間取りは、1LDK+Ｓ（43.61㎡）～4LDK（77.69㎡）で、ワイドスパンの間取りも見られました。最多価格帯は3,900万円台なので、駅前のタワーマンションが坪単価330万円（70㎡7,000万円）とも噂されている中、目に優しい価格になります。「京成立石」駅周辺は、現在大規模地区計画が進んでおり、区役所も移転してくる、将来生がある楽しみな街です。

駅から遠いデメリットはあるものの、価格優先、車ユーザー、賑やかな場所が好みの方でしたら、立地の良さを感じられるマンションではないでしょうか。

東京メトロ半蔵門線、都営新宿線の2路線が利用できる「住吉」駅徒歩10分が、この地で生活するにあたって大きなメリットになります（最寄りは「西大島」駅の徒歩7分）。

半蔵門線の利用で「大手町」駅へ直通10分、「渋谷」駅へ直通27分、都営新宿線を利用すれば、「新宿」駅に直通21分と、都心主要部へ快適なアクセスを確保。特に半蔵門線と新宿線は、周辺を走るJR総武線や東京メトロ東西線と比べて、通勤時の混雑具合が緩いのも特徴です。もうひとつのポイントが、A3出口が最寄りである点。地下通路とホームまでの動線が長く複雑な住吉駅において、2路線の改札まで比較的近い出口になります。

徒歩圏内の「錦糸町」駅は、14分歩いてでも利用してしまう「ビッグターミナル」としての大きな価値があります。「東京」「新橋」「品川」「横浜」「秋葉原」など首都圏の要所へ乗り換え無しでスムーズに移動できる便利さ。「東京」駅まで直通8分！です。どこかの路線が止まっても、代替でいずれかの路線を利用できる安心感もあります。



周辺環境の良さも当マンションの魅力のひとつ。マンション名にもなっている「猿江恩賜公園」（徒歩5分）が間近で、住人にとって大きな存在となります。『恩賜公園は、宮内省の土地を・・・』というウンチクは抜きにして、スポーツや散策、子育てに重宝する大型公園であることは間違いありません。

子どもが遊べる広場、遊具に、大人がスポーツを楽しめる野球場やテニスコートなども完備され、平日の日中からたくさんの人が元気に活動する姿が見られます。また「横十間川」沿い（徒歩2分）の環境も、電柱の地中化と歩道の整備によって綺麗な街並みに生まれ変わりました。

他にも「小名木川」沿いの水上アスレチックを楽しめる「北砂水上公園」など、周辺には大小公園や水辺、緑豊かなスポットが多く、子育てファミリーが元気に明るく暮らせる環境が整っています。


特徴ある4つのエリア「錦糸町」「亀戸」「住吉」「西大島」の中心にあるポジションが、この地での豊かな生活を支えてくれます。特に、錦糸町、亀戸は、東京7大副都心の1つで、文化、娯楽性あふれるエリア。渋谷、日本橋など、都心部の商業集積地帯まで出向かなくても、錦糸町駅前の「パルコ」「アルカキット」「テルミナ」「マルイ」に加え、少し歩くと「オリナス」、亀戸の「アトレ」など、多くの大型商業施設で、ほぼ全てが揃ってしまいまい、この地で一度生活しだすと離れられない快適さを実感するでしょう。


西大島は、駅周辺の様々な飲食店が並ぶ賑やかなエリアで、大型ショッピングモール「アリオ北砂」も楽しい施設です。


自転車があれば、「東京スカイツリータウン」の商業施設「ソラマチ」も近く、生活するには、四方八方どこへ行っても楽しく便利！贅沢なポジションになります。


マンション敷地は、西側を「ヒューレット・パッカードエンタープライズ」の社屋、南側に「リクシル」社の関連施設があるので囲まれ感が若干ありますが、東側は低層の住宅地であるため、開放感ある住環境です。


住戸棟は、東向き棟「ザ・スカイ」と南向き棟「ザ・ブライト」の2棟構成で、218戸中、ほぼ半数ずつの住戸設定となっています。

南向きは、中高層階でないと眺望が抜けてこないと思いますが、低層階からでも日当たりは良好なはずです。

東向きについては低層の住宅地が広がっているため、3～4階より上の住戸は抜け感ある開放感を楽しめるでしょう（モデルルームで要確認）。

共用施設については、21年6月24日現在、公式HP上で詳細を確認できませんでした。マンション周辺に生活利便施設が少ないので、共用施設、サービスで補完してほしいですね。


気になるのは、マンション周辺にスーパーなどの日常使いできるお店が少ない事です。上記の通り、徒歩15分圏内、自転車を利用すれば、快適で楽しい生活環境にあるのですが、日々の買い物をするには物足りません。

徒歩10分以内では「ファミリーマート」と「まいばすけっと江東亀戸一丁目店」くらいしかなく、住吉駅、西大島駅からマンションまでの動線上に大きめのスーパーがありません。

一番近いスーパーが、「コモディイイダ食彩館亀戸店」（11分、820m）なのですが、最寄りの西大島駅や住吉駅とは真逆・・・。

「ビッグ・エー江東大島団地店」（11分、850m）も西大島駅からは近いのですが、マンションへの動線とは逆側・・・。

「ライフ深川住吉店」（徒歩16分、1230m）も住吉駅の逆側B1出口方面。

「西友錦糸町店」（14分、1050m）は、日頃の交通の動線が錦糸町であれば便利ですが、何より徒歩14分ですから、徒歩で荷物を持つのは少し憚られます。ましてお米など…。

ですから、夫婦共働き世帯の平日のお買い物は、ネットスーパーも頼りになると思います。

JR九州の分譲マンションブランド「MJRシリーズ」の東京初進出物件になります。

この物件の良さは、「都立木場公園」5分ほどに位置する子育て環境、住環境の良さと、大規模ランドスケープを活かした共用空間の充実度にあると思います。

大型公園に近接した環境は、子育てから、年を重ねても無くてはならない存在となり、日々の生活で住まいの満足度を向上させてくれます。

共用施設は「ワークスペース」「ライブラリーラウンジ」「パーティルーム」「キッズルーム」が用意されます。ここは、時勢を反映した新築マンションの魅力ですね！

住居棟は、南向きと西向きの2棟構成。

南向きは、道路を挟んで「ドラッグストアぱぱす」「ミニストップ」があり、比較的抜けた環境にあるため、日当たりは良好です。

西向きは、道路を挟んで深川第四中学校の校庭に面しているため、こちらも明るい環境ですが、校庭の砂埃と校庭での部活動など喧噪が少し気になるでしょうか。

近くには、スーパーやコンビニエンスストアもあり、徒歩10分以内には、「ホテル　イースト21東京」「サミットストア」、「サイゼリヤ」「フォルクス」「大戸屋」など飲食店街が入居する複合施設「イースト21東京」もあり、駅から離れた立地ながら生活環境は悪くないです。

駅距離のデメリットは、歩くのが苦にならない人にとって、また住み慣れてくれば、複数路線を利用できるメリットにもなります。東陽町の駅近は東京メトロ東西線しか利用できませんが、この立地であれば、東西線、半蔵門線、都営新宿線も一応徒歩圏内で利用できるため、考えようによっては便利です。また周辺はバスの往来も多く、移動には便利な場所だと思います。

公式ＨＰで大々的に宣伝はできないと思いますが、ここへきて有楽町線延伸が現実味を帯びてきたため、モデルルームでは、新駅誕生による将来的な立地評価、生活利便性の向上をアピールしてくるでしょう。「千石」付近に新駅ができれば徒歩数分になると思いますが。開通は10年単位でかなり先になると思います。

それと、やはり価格に注目ですね。東陽町、住吉の駅近のマンションは、中古でも築浅であれば7,000万円は下らなくなってきています。都心部に物理的な距離が近い現地において、駅距離があるため、1馬力でも手が届くような価格帯での分譲になれば、若年の子育て世代には検討しやすいマンションになるはずです。住環境が良く、共用施設も充実、将来的な新線の開通も楽しみとあっては、価格次第ですが人気が出そうです。

楽しみなマンションですね！

急行停車駅、江戸川区役所が移転してくる船堀は、今後楽しみな街です。

新築分譲では、徒歩10分前後の中小型マンションの分譲が続いています。

パークホームズ船堀（徒歩9分）
ソルフィエスタ船堀（徒歩9分）
エクセレントシティ船堀Ⅴ（徒歩10分）

いずれも平均坪単価は260～270万円前後（70㎡で5,600万円前後）。当マンションの間取りは55.01㎡～71㎡で、予定価格帯は3,900～5,300万円台となっています。先行の分譲よりも若干安そうでしょうか。

特徴・良さは主に3点。
1，全戸南向き
2，間取りの良さ
3，周辺（子育て）環境の良さ

マンションの立地は船堀通りに面しています。南向きにマンションが建っていて若干被るものの、道路沿いの開けた環境、道路を挟んでいるため、住環境はそれほど悪くないでしょう。

間取りは、一般的なマンション住戸6m以上のスパンを取れた、ゆとりある中住戸のプランと角住戸で構成されていて、小規模マンションを選ぶメリットになります。

周辺は、旧中川に新川、宇喜多公園、行船公園と、自然や大きな公園が多く、特に宇喜多公園と行船公園はたくさんの子どもが集まるスポットになっていて、伸び伸び子育てすることができて楽しい環境です。行船行園内には、小さな動物園もあって退屈しません。

デメリットは、船堀通り沿いの喧噪ですが、逆に少し賑やかな環境を好む人もいるでしょう。夜間の駅からの一人歩きが安心であったり、駅から少し距離はありますが、街道沿いにはコンビニエンスストアや飲食店が立ち並んでいるので、生活環境は悪くありません。

閑静な環境（デメリットは寂しい）を好むなら「パークホームズ船堀」、賑やかで楽しい環境（デメリットは騒音）を好むなら、「プレシス船堀」をお薦めします。

シティテラス金町は、住宅・商業・公園・大学が一体となった大規模環境創造型複合街区「新宿6丁目地区計画」の最終ピースです。

当マンションの良さは、大型公園「葛飾にいじゅくみらい公園」、複合商業施設に隣接した生活環境の良い立地と、共用施設、設備が充実した大規模マンションであることです。また、お隣「東京理科大学」は、学生だけで無く一般も自由に出入りできるため、図書館の利用を始め、地域における子育ての味方になってくれるはず。

更に、マンションから数分の再開発予定地「東金町一丁目西再開発」では、タワーマンションと商業施設も開設される予定で、今から楽しみな将来性も！

都内の公園面積ナンバー1を誇る水元公園もマンションから徒歩圏内。大型ショッピングモール「アリオ亀有」も循環バスや自転車で便利に利用できるロケーションです。


大規模マンションならではの充実したランドスケープデザインがファミリー層に取っては大きな価値に。緑の広場や、キッズルーム、ライブラリー、フィットネスルーム、パーティルーム、ゲストルームといった共用施設の数々で住人のライフスタイルを豊かなものにしてくれます。先日、内覧会にいった知人に聞いたところでは、リモートワークができる仕切られた個別スペースも用意されていたようです。

設備面。生ごみディスポーザーは大規模マンションならではのメリット。加えて今は新築でほとんど見られなくなったバルコニーの大型スロップシンクがあり、植栽やベランダの掃除、子どもの靴や汚物の水洗いなどに重宝します。ミストサウナも標準装備。電気代や水道代は余計にかかりますが、たまに使うと嬉しい設備です。食洗機はオプションでした。後付けできない「可動式ルーバー格子」が無かったのは唯一残念だったポイント。

月々の管理費は、インターネット使用料込みで、70.35㎡の3LDK住戸が12,305円。多くの共用施設に、住戸内はディスポーザー完備でこのランニングコストは価値ありますね。ツイ月の生活費負担が少なくて済みます。



最新の価格の一例です。

南向き（前面）
Ａ棟-B2、70.35㎡
3階、5,300万円

東向き
Ｂ棟-B2、70.35㎡
2階、5,300万円

南向き（Ａ棟の後方）
Ｃ棟-B1、70.35㎡
8階、5,200万円

Ａ棟、Ｂ棟ともに常磐線の騒音がデメリットで、Ｃ棟は、前面のＡ棟、Ｂ棟が被るため、低層階は、日中日陰になる時間が気になります。

地域と一体となり家族で豊かなライフスタイルを創っていく、ファミリー層向けのレジデンスです。

私が当マンションを気にいったポイントは主に3点あります。

・住まい・暮らし方の新しさ
・立地と周辺環境
・都内では手が届かない広い住まい


1番惹かれたのは、このプロジェクトの「新しさ」です。

周辺の有力な大規模の中古マンションで、築浅はそれほど多くありません。専有部の水回りやクロス、共用部における使用感に抵抗がある人も多いはずで、私もその一人。

住戸内設備では、「ライフアイズ　セコムシステム」や「ディスポーザー」「可動ルーバー面格子」「節水型のローシルエットトイレ」に「手洗いカウンター」など、最新の快適な設備がしっかり揃っています。


未使用の最新設備だけでも新築を手に入れるメリットになりますが、大きなポイントは、当プロジェクトに注がれた最新の住まいに対するコンセプト、技術にあります。

「ザ・パークハウス」ブランド初、年間の一次エネルギー消費量50％減を実現する「ZEH-M（ゼッチマンション）Ready」を採用。

低層マンションの広い屋根面積を活かした太陽光発電パネルの設置から、一般的なマンションでは2面断熱にするところを5面断熱にすることで保温性の向上を図り、LDに「省エネエアコン（床暖房無し）」「LED照明」「IHクッキングヒーター」を完備するなど、省エネ住宅として設計されています。

建築物や設備面だけではありません。

新しい暮らし方を提案してくれる、共用施設、サービスが、47,000㎡の敷地のあちらこちらに用意されています。

ヴィラハウス【共用棟Ⅰ】
・ブックカフェ

アネックスハウス【共用棟Ⅱ】
・フィットネススタジオ
・サイクルスペース
・パーティーリビング
・ヴィラスイート（ゲストルーム）

その他のパブリックスペース・サービス
・コンシュルジュ
・ヴィラホール（レンタルスペース）
・ウィズラウンジ
・キッズルーム
・キッズパーク
・授乳室
・キッズトイレ、多機能トイレ
・コ・ワーキングラウンジ
・ヴィラハウスデッキ
・レンタルキャンピングカー
・カーシェア
・来客用平置き駐車場

など。

「キャンピングカーレンタル」があって初めて、アウトドアに開眼する ファミリーがいるかもしれませんし、コロナ禍の社会問題が解決された後でも、マンションの「コ・ワーキングラウンジ」で仕事をするスタイルは定着するでしょう。「授乳室」や「サイクルスペース」は、今までの分譲マンションでは、ほとんど見られなかった快適な施設です。

広い専有面積にこれだけの共用空間、サービスがありながら、管理費を抑えているのも評価できるポイントだと思いました。

新しい住まい、新しいライフスタイルを支えるのは住人です。同年代の世帯が同時期に入居する大規模の新築マンションは、不慮の時に相互に助け合える、ママ友や子供の友達などマンション内コミュニティを醸成しやすいことも大きなメリットになります。これらの充実した共用空間やサービスを介して、住人同士の繋がりが育まれていく姿が想像できました。

新浦安界隈には、これから大規模マンションが建ちそうな土地がほとんど無く、しばらく1番新しいマンションであり続けられるのも魅力だと思いました。

立地と周辺環境について。

東京の近くにいながら、早めに会社勤めをリタイヤして自由な働き方を模索する私にとって、この新浦安は心地良い場所に映りました。

東京駅まで直通16分、海辺を身近に感じる貴重なロケーション。

新浦安駅に近い街中、道路沿いのマンションとも違う、自然環境豊かな開放立地。

都心部から少し離れる「幕張」と比較すると、「東京」まで出やすい近接した場所の価値もあります。個人的には、郊外の駅近立地よりも、都心に距離が近い駅遠立地の方が好み。マンションエントランス近くのバス停から新浦安駅まで、しっかり10分以上乗るのですが、京葉線に乗ってしまえば、都心部「八丁堀」や「東京」まであっという間なんですよね。

始発のバス停から座ってゆったり移動できるのも快適でした。

マンション周辺での自然に癒やされる生活にも憧れます。

「高洲海浜公園」（徒歩1分）で海を眺めていたり、子供と「浦安市総合公園」（徒歩6歩）まで毎日のように遊びに行っても飽きないと思いました。

最強の「OKストア」（徒歩4分）は、日々の生活に欠かせない大きな存在になりますね。「ハイアットリージェンシー東京ベイ」（徒歩7分）にランチやお茶をしに出向いたり、私が大好きな「大江戸温泉物語　浦安万華郷」（徒歩13分）で疲れを癒やしたり。お隣の「夢の国」に、自転車で頻繁に出かけられるのは、何よりの贅沢！

特に雨の日は、マンション敷地内の「ブックカフェ」や「コ・ワークラウンジ」「キッズルーム」などで過ごせてしまうのも贅沢な生活環境になります。

当初気になっていた、エリアの液状化・ハザード問題も安心できそうでした。

浦安市のHPを見ればわかりますが、湾岸沿いのため、洪水についてはノーリスク。

津波についても、千年に1度あるいはそれより発生頻度が低い最悪の津波が発生した場合でも、現地周辺は浸水が想定されていません。東京湾内ですから安心だと思います。

大雨による内水氾濫は20cm～50cm程度のリスクが指摘されていますが、当プロジェクトにおいては、隣接道路から50cm高い地盤を形成することで、理論上は浸水リスクを回避する敷地対策がされています。

1番心配していた液状化対策についても、敷地全体でしっかり対策が講じられています。専門的な用語が並ぶので、詳しくはモデルルームでご確認ください。

最後に、キャンプやサーフィンなどが好きな人であれば、都心にいるより出かけやすい環境にもなるでしょう。


都内で暮らしてきた私にとって、90㎡や100㎡超のマンションは考えてもみなかったので、平均面積96㎡の住まいが比較的抑えられた価格帯で手に入る魅力を感じました。

一方、似たような特徴を持つ「ハルミフラッグ」の存在もチラホラ、、、。現状出されている価格帯で販売が再開したら、首都圏での競争力が高いのは確かです。

ただし、ランニングコストを含めて同じような経済的負担で住めるのかと言えば、そうでもありません。

例えば、当マンション
S95fタイプ、95.88㎡

管理費：19,760円
棟別修繕積立金：6,720円
団地修繕積立金：2,880円
インターネット使用料：1,485円
駐車場：13,000円（平置き）

平置きの駐車場代を入れて、月々43,845円（初年度?修繕積立金の引き上げ時期まで）のランニングコストには驚きです。コンシュルジュ常駐とこれだけの共用施設で、管理費が㎡あたり200円超は破格だと思いますし、駐車場代の安さが効いています。ハルミフラッグの同規模住戸と比較した時に、大雑把ですが月々4～5万円は変わってくるのではないでしょうか。

月々4万円のランニングコストの違いを0.5％の変動金利で35年ローンに置き換えると、総支払額で1,500万円の差が生じます。

加えて、住戸のグロス価格ではハルミフラッグの方が高いでしょうから、同じ土台で比較検討する範囲からは外れてくる人も多いはずです。

東京都中央区と千葉県浦安市では、エリアの好みが分かれるのも実際だと思います。

つまり、この専有面積の広さ、共用施設、サービスの充実度、そして車を保有してもランニングコスト含めた月々の経済的な負担感に、当プロジェクトならではの価値を感じました。


このマンションで、「もう一つだな・・・」と思ったところは、「田の字型」踏襲の間取りです。

マンションを選ぶ際、エリアや立地や価格は最も重要なことですが、続いて「間取り」についても、日々の住み心地に関わってくる非常に大事なものと考えています。3LDKタイプのマンションの間取りタイプは、実はデベロッパーの数ほどありません。どこのデベロッパーが部屋を企画しても、分譲マンションの多くが代表的な2つの間取りに集約されます。主な2つに集約される3LDKの間取り2つのタイプに集約される理由を簡潔に言うと、デベロッパーが、効率良くたくさんの部屋を並べて供給しやすく、かつ最低限の住空間を確保できる形状だからで...

コンフォートタイプ
S90bタイプ（90.73㎡）のモデルルーム。

LDに入ったときに「70㎡住戸から買い替えたい」テンションが高まりませんでした。

これだけの広さがあるわけですから、1日の多くを費やすリビングで、今よりも広々、明るく開放的に住みたいわけです。

確かに、巨大な収納も、広い寝室も、1620サイズの浴室も大切なのですが、開口部が狭いナロウスパンの間取りから「生活の広々感」は伝わってきませんでした。

せめて、外周住戸のみの仕様「ハイサッシ」や、一部の住戸で採用している「ワークカウンター」を全戸に採用するなど、開放感を出す設備や仕様、生活の面白みを出す企画を、もう少し打ち出して欲しかったですね。

間取りだけは、「ハルミフラッグ」や分譲中の「クオン新浦安」、周辺の中古マンションと比べてしまいました。

「広さ」を売りにしたマンションですが、特に買い替えを検討している層にとっては、惜しい部分だと感じてしまいます。


以下は、2021年6月下旬時点の主な販売住戸と価格です。

【カームプラザ】
東向き
C147atタイプ、147.76㎡
1階、8,788万円


【サニープラザ】
西向き
S121aタイプ、121.63㎡
4階、9,498万円

S102aタイプ、102.76㎡
4階、7,378万円

S103cタイプ、103.28㎡
4階、7,398万円


【テラスプラザ】
西向き
T86dタイプ、86.13㎡
2階、5,868万円

南向き
T86jタイプ、86.15㎡
4階、5,928万円

T97aタイプ、97.62㎡
4階、7,058万円


【ベイプラザ】
西向き（⑤の棟）
B95aタイプ、95.02㎡
4階、6,598万円

南向き
B86fタイプ、86.13㎡
4階、5,768万円

（21年6月下旬、モデルルーム訪問時の情報）

オンラインプロジェクト発表会に参加しました。

当マンションは、5棟構成の合計361戸。

サウスコート（南向き）
13階134戸

ブライトコート（南向き）
12階82戸

イーストコート（東向き）
9階36戸

フォレストコート（東向き）
9階44戸

ウエストコート（西向き）
11階65戸

タイプ別は以下です。

1LDK、44戸
2LDK、22戸
2LDK+S・3LDK、272戸
4LDK、23戸


一般定期借地権付きマンションについては、検討者の大きな疑問点になりますから、当然説明がありました。

マンションの敷地は一定期間借り入れることになり、「更新無し」「建物買い取り無し」で、60年後には更地にして地主に返すことに。

居住者としては入居後60年後に住まいを手放すことになります。

必ず土地を返却しなければならないことで、地主が土地を貸しやすくなるわけですから、検討者にとっては「好立地」が「リーズナブル」に手に入りやすいことがメリットになると考えています。

ランニングコストで言えば、通常の「管理費」や「修繕積立金」に加え、特有の月々ランニングコスト「借地権の賃料（地代）」「原状回復積立金」の負担はあるものの、「固定資産税」は地主が支払うため、居住者の負担にならないプラス面も。ランニングコストについては未定ですが、スケールを活かして少しでも抑えられれば、居住者にとっては更にメリットになるでしょう。

一般の人にはとっつきにくい部分もあるかもしれませんが、基本は上記のような特徴です。ただ、将来の住まいへの考え方は、人それぞれのライフスタイルによって異なってくるかもしれませんね。


一部住戸の予定価格が提示されました。

1LDK
4,000万円台前半中心

2LDK
4,000万円台後半～5,000万円台後半

2LDK＋S、3LDK（64～67㎡）
5,000万円台中盤～6,000万円台前半

2LDK＋S、3LDK（71～73㎡）
5,000万円台後半～7,000万円代前半

4LDK
7,000万円台前半～8,000万円台中盤

イメージとしては、平均坪単価300万円前後でしょうか。70㎡住戸、中層階で6,400万円前後。

高騰しきった都心周辺エリアで、まとまった土地が枯渇しつつあること、駅徒歩3分の立地を踏まえると、この価格でこの立地の大規模マンションに住めることは、居住者にとって借地権付きマンションだからこその大きなメリットになります。

あくまで予定価格ですので、詳細はモデルルーム訪問時にご確認ください。

今後は、今後は、9/4～の個別説明会を経て、10/30にモデルルーム訪問開始、12月中旬より、第一期販売が開始されるようです。

このマンションの良さは、江戸川区役所を中心とした生活利便施設が集合する立地、子育てに適した環境と、マンションの南東側が開けた住環境の良さにあります。

マンションが隣接する千葉街道、「八蔵橋」交差点界隈は、江戸川区役所を中心に、区の施設や学校、商業施設が集まった便利で賑やかなエリアです。つまり、駅から距離がある場所ながら、日常の生活やお買い物などが、マンション徒歩10分以内で事足りてしまう恵まれた立地。このマンションの良さを引き出す大きな特徴の1つです。

この地を語る上で外せないのが、全長4kmにも広がる「小松川境川親水公園」。

平日休日、朝から夕方まで、ファミリーが遊具や水場で遊んでいたり、若いカップルや高齢者が散策する姿が見られます。通学区の「第三松江小学校」「松江第三中学」も近く（それぞれ徒歩4分、徒歩3分）、マンション周辺は、子育てに優しく、子どもが伸び伸び学び育ってくれる環境が整っています。

当マンション、もう一つの良さは、南東側に向かって抜け感がある、日当たり、眺望ともに良好な住環境です。

ランドスケープデザイン、配棟計画は詳細が出ていませんが、間取り図を見る限り、南東向き、南向き中心の住戸構成になりそうです。

最上階に設けられる「スカイラウンジ」含め、共用施設にも注目したいですね。

デメリットは、「新小岩」駅徒歩17分の駅からの距離、気になる点は、移転が予定されている「江戸川区役所」です。

徒歩17分は、個人的には歩けない距離ではありませんが、人によってはバス便マンションの認識でしょう。ただし、マンションから徒歩2分の停留所「江戸川高校前」から「新小岩」駅行きのバスが、朝7、8時台は合計36本も便があり便利です。

気になる点は、「江戸川区役所」が船堀に移転を予定していること。人の流れや区の関連施設、生活利便施設ができるだけ流出することなく、区役所移転後も、この地が活発なエリアであり続けることを期待しています。

価格はどれほどになるでしょうか。

参考までに、近隣の中古マンション相場観です（70㎡価格、＠坪単価は目安です）。

プレミスト新小岩 親水公園
新小岩駅徒歩14分
2019年竣工
4,800万円（＠226万円）

レーベン新小岩親水公園innovia
新小岩駅徒歩17分
2017年竣工
4,600万円（＠216万円）

以上を参考に、「プレミスト新小岩ルネ」の平均坪単価（中層階の中住戸）を、230万円と予想します。70㎡で4,880万円。平井駅徒歩16分の「オーベルグランディオ平井」と同程度の単価かなと。

現在分譲中、駅徒歩3分の「シティテラス新小岩」は、直接的な競合になり得ないとは思いますが、新小岩駅周辺は、大手、順大手ともに中古物件も豊富で価格も新築ほど高騰しておらず選び甲斐がありますし、近隣では、徒歩27分の「イニシア新小岩ローレルコート」の新築分譲も控えています。「船堀」駅周辺では、徒歩10分以内での新築マンションの販売、中古マンションの取引も活発で、今後、江戸川区の中心地は名実ともに「船堀」になっていきますから、界隈で住まいを検討している人は、そのあたりも踏まえて、よく考えたいですね。

練馬区石神井公園というロケーション、周辺環境、当該敷地の建築条件から考え抜かれた物件コンセプトが隅々まで気持ちよく行き渡ったマンションです。実際の住環境、住空間に落とし込んだときに、コンセプト負けしてしまう物件も多いのですが、ロケーションを踏まえたライフスタイル創造、石神井界隈の環境の良さをモチーフにしたランドスケープ、個別住空間への落とし込みまでしっかり考え抜かれた、さすが「三菱地所レジデンス」のマンションだと思いました。

例えば、「テラス住戸」。実は、テラス階には知人の経験などからあまり良い印象はありませんでした（風の強さ、湿気、採光条件、プライバシー性など）。当マンションでは、ほとんどのテラス住戸の前面が、敷地内の中庭や公共施設に面していてプライバシー性が高く、住戸周辺のドライエリアを十分に取っているなど、「実際に住んでみたら生活の一部として使えない、住みづらい」ことはないように思えました。「スロップシンク」「スポットライト」「防水コンセント」など快適設備も充実。ＬＤの床とテラスの一体感を出す、木目調タイルも見所です！実際住んでみて、ＬＤと奥行き6.1ｍのテラスまでの一体した開放感を目の当たりにしたときに「住んでよかった！」と思えるはず。公式HPの「TERRACE時間」を見ると、実際住んでみたくなります。

工事中の現場でも、テラス住戸のイメージがつかめるようにと外側の囲いを一部ガラスにしたと聞きましたので、検討する方は現地の様子を確認したいですね。一方で、ハザード（内水や洪水による浸水リスク）上は安全そうな場所ではありますが、近年大雨による被害が過去にない甚大なものになっていますので、「絶対安全！」と過信しないように検討したいです。

もうひとつの見所、中庭の「フローガーデン」。「杜のヴィラ」を表現した居住者だけの憩いの空間です。このような空間は、子供がボール遊びしたり、ご飯を食べて過ごしたり、大仰なコトができるわけではないのですが、あるだけで次第に愛着がわくようになります。共用部の「ラウンジ」「テラス」とのシームレスな空間、緑や石畳に囲まれた景観が、日々の生活における様々なライフシーンの中で活躍してくれ、居住者にとって、いつのまにか、このマンションに住まう誇りとしての大きな存在になるはずです。
あらためて、広い空を体感できる現地周辺の訪問と、モデルルーム訪問を楽しみにしています！

第5期の売出しは、ゲートタワーの低層階中心です。この期から入居が22年6月下旬へずれ込んでいます。また、専有面積の表記が、今期からトランクルームを除く表記へ変更になっています。

売出し住戸の一例です。坪単価は370万円前後。全階までのトランクルーム含む絵面積からの単価は、360万円前後。

GJ4タイプ（53.42㎡）
12階、6,878万円

GL1タイプ（76.07㎡）
5階、8,078万円

GＮ1タイプ（60.82㎡）
7階、6,908万円

GＫ1タイプ（70.24㎡）
5階、8,198万円

GＭ５タイプ（71.85㎡）
7階、8,048万円

当マンションの良さは、「平井」駅からフラットな徒歩7分、住宅地に囲まれた平井公園隣接、開放的な明るい住環境にある好立地であることです。

南西側が平井公園隣接、南東側が道路挟んで低層の住宅地となっており、開放的な住空間が約束されます。

当物件も5階建ての低層になりますから、公園隣接の邸宅感を感じられるマンションになりそうです。

通学区の「平井南小学校」が、大通りを渡らず徒歩5～6分程度、「小松川第二中学校」は2～3分程度で、子供が乳幼児の頃は隣の大きな平井公園で遊ばせながら、小、中学校、平井公園に囲まれ子供が伸び伸び成長できる、子育て環境にも適したポイントです。

公式ＨＰの画像を見る限り、南東向き（低層の住宅地を臨む）と、南西向き（パークフロント）の2棟構成だと思われます。100％角住戸設定も小規模マンションならでは、あとは間取りも期待したいです。

北口では、野村不動産のタワーマンションが建つ予定で区画整備が始まっていますが、沿線周辺の亀戸、新小岩、小岩と比べると、街の変化、盛り上がりへの期待感は薄いため、平井が好きな人、エリアで探している人、隣駅より少しでも価格訴求力がある新築が良い人であれば、検討しやすいでしょう。

「ファインスクェア平井」の平均坪単価を260～270万円前後（70㎡、5,700万円前後）と予想しました。ただし「サンクレイドル平井Ⅲ」と同じ280万円でも十分価値ある立地。

瑞江のファインスクェアも、私の予想を裏切って良心的な価格で即完売でしたから、少しでも求めやすい価格を期待したいです。

確かに、駅前再開発の「プラウドタワー亀戸クロス」「プラウドタワー小岩ファースト」と比べてしまうと、派手さはありません。

それでも、価格次第ではありますが、子育てファミリーが明るく楽しく住める「住まいの満足度」が高い楽しみなマンションです！「ファインスクェア瑞江」に続いて、オススメできるマンションになるはずです。

「サンクレイドル小岩Ⅱ」の良さは、再開発が進む「小岩」駅と、「京成小岩」駅の2駅2路線が利用可能で、生活しやすいポジションにあること、駅徒歩3分の直線フラットな立地にありながら、3方接道した明るく閑静な住環境であることです。

このマンションを検討するにあたっては、まずはＪＲ総武線「小岩」駅周辺の再開発が楽しみなことになります。駅周辺まで距離は少しありますが、十分徒歩圏内ですから、将来的に生活が便利で楽しくなりそうです。「小岩」の街も有名になるでしょう（

駅周辺のスーパーやドラッグストア、コンビニエンスストアを日常で利用でき、通学区の「北小岩小学校」は徒歩3分、小学校内に学童「すくすくスクール」もあるので、共働き夫婦でも安心して子育てできる環境にあります。一方、周辺が閑静な住宅地なので、夜間、13分歩く小岩駅からの帰り道が少し寂しそうだと感じました。

配棟は、南西向きと南東向きの2棟構成です。南西向きは、交通量が少ない2車線道路を挟んで公園と戸建ての存在があり、開放的な住環境（一部道路挟んだマンションが被るでしょうか）。南東向きは、といっても1列のみ。現在は開けているのですが、バルコニー側の月極の駐車場が気になりますね。ただ、ワイドスパン、角住戸の魅力的な住空間となっています。

設備仕様は必要十分ですが、ディスポーザーはありません。二重床二重天井を採用。ＬＤと洋室を仕切るウォールドアは、天井までのタイプなので、開放すると空間の一体感を高めてくれます。バルコニーの奥行きは1.7ｍとそれほど余裕はありません。

主な間取りと価格です。

・南西向き
Aタイプ、79.29㎡、4LDK
3階、5,908万円、坪単価245万円

Bタイプ、68.74㎡、3LDK
3階、4,758万円、坪単価229万円
8階、5,058万円、坪単価242万円

Bgタイプ、68.74㎡、3LDK
1階、4,398万円、坪単価211万円

Cタイプ、70.15㎡、3LDK
3階、4,858万円、坪単価228万円

D タイプ、66.7㎡、3LDK
6階、4,798万円、坪単価237万円

D1タイプ、66.7㎡、3LDK
4階、4,678万円、坪単価231万円

Gタイプ、83.77㎡、4LDK
10階、6,998万円、坪単価275万円


・南東向き
Fタイプ、64.35㎡、3LDK
3階、4,968万円、坪単価254万円

このマンションの良さは冒頭に述べましたが、デメリットで言えば、時代性、住まいの新しさの特徴が乏しいことです。新築を選ぶメリットが、未使用で新しい住まいの他に、コンセプトを持った共用施設などが欲しいなと感じました。サンクレイドルのマンションは、余計な物を省いて価格やランニングコストに少し貢献する姿勢が一貫していますね。質実剛健な姿勢ですが、悪く言えば面白みがありません。確かにランニングコストは、管理費㎡210円（70㎡14,700円）と比較的抑えられてはいます。

新築、中古ともにマンションが高騰する中、駅南口に建設中のプラウドタワー小岩ファーストは、70㎡7,000万円ほどで売出中です。「小岩」駅まで徒歩13分と駅距離はありますが徒歩圏内ですし、徒歩3分の「京成小岩」駅の2駅2路線を利用できる立地。4,500万円～の価格帯は、現実的に手に入る新築マンションとしては検討しやすい思います。

「小岩」「京成立石」などの再開発の輪郭が見えてきた中、もともと23区内でも相場が最安値に近い相場だったことからも、これから更にエリアの人気が悪化するようなことは無さそうで、この価格帯の予算でエリアのマンションを探していた方であれば、新築で選べる良いマンションだと思いました。

■当マンションの良さ

クリオシリーズの見どころはなんと言っても間取り。数多くの物件でワイドスパンを採用し、室内の開放感、居住性の高さを追求した間取りには、いつも感動します。

小規模マンションですが、代表的な間取りと予定価格です。


西向き
Aタイプ、80.40㎡
4階、5,190万円

モデルームはAタイプを再現しています。

共用廊下側に窓がないことと玄関入ってクランクした廊下により、プライバシー性を確保するだけでなく、住戸内の奥行きを感じられる設計。玄関入ってすぐの場所に洗面室が配置されていることで、帰宅してすぐに菌や汚れを洗い落とすことができます。

LDに入って開口一番「広い・・・これは最高の空間ですね！」。洋室（4）とLDを一体化したスパン8m強の空間が圧巻でした！あらためて実感したのです。「ワイドスパンは正義だ！」「ワイドスパンは全てを癒やす！」と。

キッチン天板の幅も広くて料理も捗りそうです。各居室の収納も十分で、大型3LDKでゆったり家族4人生活できます。駅距離はありますが、永住目的なら5,000万円強で選ぶ価値があると思いました。

「正義」といっても、一部のタワマンなどでは、トリッキーなワイドスパンの間取りもあるので「ワイドスパンだから！」で思考停止しないよう注意が必要です。　　


Ｄ3タイプ、75.36㎡
4階、5,290万円

敷地南側が現在開けているため、日当たりも確保でき明るい住空間になる西南角住戸です。

住戸4隅がアウトフレームによって全ての居室が整形された住空間は、畳数以上に広く感じられるでしょう。

6.6m強のワイドリビング、ワイドサッシによる開放的なLD空間は、通常のマンションでは中々お目にかかれません。

洗面室、2つの居室がリビングの外になっており、各空間のプライバシー性にも配慮されています。洋室（1）は、2面採光、7畳の広さで、これ以上無い主寝室の居住空間に。更に玄関前にのポーチは、住まいの質を高めてくれます。


西向き
Ｂ1タイプ、65.16㎡
2階、3,990万円


南向きの住戸は1列のみ（E1、E2タイプ）です。

予定価格ですが、平均坪単価は220万円前後でした。


■当マンションのデメリット

西向き住居の採光条件が気になりました。

道路を挟んだ西側に存在する、15階建て555戸の大規模マンション「トーキョーガーデンスイート」の影響で午後の西陽が遮られ、特に秋口から冬にかけて西向きバルコニー前面の日陰の時間が長くなります。

つまり、室内への直接的な日当たりだけでなく、バルコニー前面を照らすひなたからの間接光も限られるということ。

また、1列だけの南向き住戸、バルコニー前の環境には、時間貸し駐車場と「シャトレーゼ」があるため、将来的に両者が無くなり高い建物が建ってしまうリスクも残ります。

以上を踏まえ、私が当マンションをえらぶなら、居住性が高い間取りで、少しでも採光条件が良い角住戸のAかD1,D3タイプ（Fタイプも）を選びます。住空間より価格を優先する人であれば、中住戸の単価が低いので、B1タイプの3LDKが4,000万円前後～の選択する手もあるでしょう。

最後になりますが、北綾瀬駅周辺には徒歩7分以内の駅近に、過去10年多くののマンションが供給されています。中古でも抵抗がない方であれば、一度駅近の（亀有も）中古マーケットを除いてみても損はないと思います。

このマンションは、南東開放の日当たり、開放感ある住空間の良さが1番の魅力！ザ・パークハウスブランドを感じられる造りこみも見所です。


■棟内モデルルームで物件の特徴、良さを実感

まず、2層吹き抜けの高級感溢れる凝った意匠のラウンジは必見です。

所々にアートが飾られ、エントランスホールからの洗練されたアプローチが居住者を出迎えてくれます。

ラウンジには大型ソファが1脚用意されていますが、もう少し、ゆったり滞在できるようなサードプレイスとしての機能性が欲しかったなと思いました。

エレベーターホールが奥まって独立した空間になっているのも、丁寧な造り込みで好感が持てました。

先述した共用廊下側の手摺りパネルは、1.6mの高さを設け、外部からプライバシー性を確保するだけでなく、中原街道の喧騒への心理的な負担も和らげてくれそうです。

棟内モデルルーム見学の醍醐味、駐輪場やゴミ置き場、外部との動線も確認させてもらいました。

駐輪場の一部は2段式ですが、垂直昇降ラック採用により上段でも上げ下げしやすく便利！これいいですね！他の区画は1段式なので、ゆったり出し入れできます。台数については、51戸に対し85台（事業協力者優先区画11台含む）なので、1戸あたり2台は欲しいと思いました。

周辺は、?川が流れているため、大田区の中小河川ハザードマップ上、0～100センチほどの浸水リスクがあるとされていますが、敷地内にはハザード対策が施されています。

電気室は地下ではなくマウントアップして1階部分に設置、駐車場や駐輪場の出入口、メインエントランスについては、万が一の浸水時に水の浮力を利用して50㎝の防潮板が立ち上がる仕組みです。


■モデルルーム住戸

F1タイプの7階とGタイプの10階。　

特にGタイプは実際の部屋に入って、角住戸の開放感、リビングダイニング（以下LD）の2面採光の明るさに感嘆しました！

洋室（1）は、バルコニーに面した足下までの窓であるため、こちらも眼下を見渡せる開放的な住空間に。

高層階でなくても、低層階から日当たりは十分だと思いますし、眺望も4階くらいから臨めるのではないでしょうか（モデルルームでご確認ください）。


■デメリットだと感じたところ

私が感じたデメリットは、中原街道沿いであることと、中住戸の住空間についてです。

中原街道沿いの騒音は、メリットと天秤にかけた時に、人によって好みが分かれるところであり、購入の決断を左右するポイントにもなると思います。車通りの喧騒、騒音が生活の一部になる環境であることは確かです。ただし、バルコニー側と環境、駅からの動線とエントランスが街道から一歩入った静かな場所であることが幸いしています。

南側が低層住宅地につながり、眺望と日当たりを確保できるのは、街道沿いの南側に面した高層建物（マンション）の大きなメリットにもなるものですから、デメリットの必然性も、許容できる部分ではないかと考えています。

間取りで言えば、角住戸は先述の通り、居住性豊かな明るい住空間なのですが、中住戸も70㎡超の余裕があればと思いました。


■主な価格、管理費

11月上旬に売出しを始める住戸の予定価格、平均坪単価は、高層階中心ですが390万円前後です。

Gタイプ、10階、70.96㎡、3LDK
8,800万円台

F1タイプ、7階、68.32㎡、3LDK
8,100万円台

低層階の中住戸の売出しは先のようでした。

月々のランニングコストは、上記68.32㎡住戸で、初年度月々30,845円でした。

内訳は以下。
管理費、20,840円
修繕積立金、7,860円
共用聴設備利用料、440円
インターネット使用料、1,705円

当マンションの良さは、「周辺環境の良さと生活利便性を両立した駅近の立地」、「充実した先進の設備、居住空間を高める仕様」です。


2棟、合計111戸のツインプロジェクトなのですが、共用施設を相互利用できるわけではなく、居住者にとっては、それぞれ異なるマンションになる認識です。

両棟とも、時代を反映して共用施設に「スタディルーム」が用意されます。「ラウンジ」は、形状、広さが異なりますが、それぞれ住人同士のコミュニケーションがとれる場になるでしょう。

オートロックは、1カ所のマンションが多い中、しっかり2カ所に設置。更に玄関前は、エリアの新築分譲ではほとんど見られない「カメラ付き」インターフォンにより安全性を高めています。



住戸設備、仕様面は、私が数年間、城東エリアの新築マンションモデルルームを見てきた中で、次元が違うほどの充実ぶりでした。

特筆すべき例
個別宅配ロッカー（現状、佐川急便のみで運用予定）。
住戸前カメラ付インターフォン
ディスポーザー
Low-E複層ガラス
キッチン部天井高2.45m
室内への浸食が少ない扁平梁工法
サッシ高2.15m
廊下床タイル貼（フローリングも選択可）
玄関前花台
玄関周り壁タイル貼
など。


2棟の主な間取りと予定価格です。

・パークステージ
南東向き
C2タイプ、71.07㎡
5階、6,100万円台

D1タイプ、70.06㎡
2階、5,300万円台

D2タイプ、70.18㎡
2階、5,900万円台

Gタイプ、68.48㎡
5階、5,900万円台

Gtタイプ、68.48㎡
1階、4,900万円台

Ｈタイプ、74.90㎡
2階、5,800万円台
5階、6,300万円台
9階、6,500万円台

Ｉタイプ、68.16㎡
5階、5,900万円台

Ｌタイプ、81.98㎡
9階、7,200万円台

南西向き
Bタイプ、67.80㎡
2階、5,300万円台

パークステージの予定価格時、平均坪単価は約280万円でした。


・エアリーステージ
Aタイプ、73.01㎡
2階、5,800万円台
5階、6,100万円台

Dタイプ、64.72㎡
5階、5,300万円台

Dtタイプ、64.72㎡
1階、4,700万円台

Eタイプ、84.53㎡
5階、7,100万円台

Fタイプ、74.97㎡
9階、6,400万円台

エアリーステージの予定価格時、平均坪単価は約275万円でした。



当マンションのデメリットは特に感じませんでしたが、強いて言えば、せっかくの2棟プロジェクトだったので、管理面の良し悪しはともかく、棟ごと違う共用施設などを取り入れ、住人同士が相互利用できる楽しい空間があっても企画として面白かったのではと思いました。

あとは単純にエリア、瑞江、立地の好みの問題かと。

広域から検討する人にとっては、検討材料の多くが、都心部からのアクセスやエリアの特徴になると思います。公式HPでかなり詳しく記載されていますので、よく確認するのと合わせて、自分の足で周辺の街と比較しながら散策してみれば、実際に自分の肌に合った街がわかるはずです。近隣でいえば、「新小岩」「平井」「船堀」「一之江」「篠崎」「西葛西」「葛西」など。

瑞江、周辺エリアで探している人にとっては、オススメのマンションです！

当マンション最大の魅力は、地域の歴史観や従前地の伝統建築、植樹を継承したランドスケープデザインと共用部分にあります。

せせらぎと緑景をまとう1,000㎡超の庭園を中心にした上質で和モダンなランドスケープデザインと、庭園に面した4つの個性ある共用空間。

グランドサロン「景」は、住人が、エントランスと各住戸棟を行き来する中、毎日中庭が拝めるような位置にあります。形だけでなく、ゆったりできるスペースとしても機能する癒やしの空間です（集会室兼）。

ゲストルーム「泉」は、中庭を見ながらジャグジーも堪能できる140㎡のスイートルーム仕様。来訪者だけでなく、居住者もたまに宿泊して楽しめるのが羨ましい！イベントなどにも利用できる空間になりますね。

コモンハウス「和」は、平面図で見ると畳張りの和室が2室、湯沸室もあるフリースペースとなっています。乳幼児のキッズスペースにも、年配者の憩いの場にもなるでしょう。

マルチルーム「蔵」は、旧邸の母屋をリデザインし共用施設に。プロジェクターがあり、防音仕様にもなっているので、リモートワークや、映画鑑賞など多目的な空間として使用できます。棟から離れて中庭を歩いて赴く「離れ」が、粋な計らいで楽しいですね！


月々のランニングコストについて。

70-1タイプ（71.39㎡）
管理費は、21,280円
修繕積立金、8,570円
インターネット、1,524円
共視聴設備、275円
初年度合計、31,649円

管理体系は日勤を予定しています。コンシュルジュサービスや24時間管理にしなかったことが、水回りや植栽管理など負担増になる当マンションの管理費抑制に少なからず貢献しています。管理費も高騰している中で、この中庭と共用施設の維持、管理を含め、187戸の規模でこの管理費は、比較的安いと感じました。


主な間取りと予定価格です。

・楓館（南西向き）

65E-2タイプ（68.66㎡）
7階、6,800万円台
11階、7,400万円台

75Cタイプ（77.78㎡）
7階、8,000万円台
11階、8,400万円台


・桜館（東向き）
65Ｇタイプ（68.67㎡）
1階、7,200万円台
3階、7,600万円台

75Bタイプ（76.52㎡）
1階、7,500万円台
3階、7,800万円台
6階、8,100万円台

東向きの1階は、川越街道から離れるに従い、前面道路から実質、半2階～2階の高さになります。


・楠館（西向き・南向き・北向き）

70Cタイプ（南向き、74.79㎡）
1階、8,500万円台
3階、9,000万円台

「楠館」の70Cタイプ、90Aタイプ、95Brタイプ、95Ｂタイプ、65Arタイプは、南向き、敷地内中庭を臨み、棟マンションの中で一番条件が良い住戸設定だと思います。70Cタイプの3階が坪単価約400万円。

予定価格時の平均坪単価は360万円前後です。


当マンションの主なデメリット川越街道沿いの騒音です。特にバルコニーが街道に面した「楓館」については、T3ないし二重サッシのため、窓を閉めての生活は問題ありませんが、季節の良い日に窓を開けての生活は憚られる環境なので、優先順位を付けて選びたいです。

設備は悪くありませんが、サッシ高（1,890mm）や、ウォールドアで繋がるLDと隣洋室が連窓サッシでなかったり、梁の浸食、住戸周り、バルコニー周りの仕様、奥行き、質感などの仕様がもう一つだと思いました。ランドスケープの格式高い重厚感コンセプトと個別住戸内の空間仕様にチグハグ感を少し感じました。

最後に、購入検討者は、若年層のパワーカップル層、子育て世代が主だと思いますので、小さい子供をたくさん抱えながらの、共用部分、中庭などの管理状態を上手く保っていけるかも、このマンションの価値を将来まで発揮できる鍵だと思います。

「竹ノ塚」駅徒歩10分以内の分譲マンションは、過去10年で「エクセレントシティ竹ノ塚駅前」だけ（のはず）で、特にファミリータイプでは久しぶりの分譲。

当マンションは、駅東口一体の商業集積を日常使いできる便利なポジションと、内廊下設計やワイドスパン中心の間取りなど、居住性豊かな住空間仕様が大きな魅力です。マンションの立地は、賑やかな商業エリアを駅との動線上に抱え、舎人公園通り、旧日光街道の交差点付近に位置する、ちょうど住居系エリアに入った暮らしやすいポイント。「渕江小学校」がマンション目の前にあり、子育て環境も良好です。

住戸設定は、開けている住環境の東向きと、あえて南向きではなく、マンションが隣接している西向きとしています。

目立った共用部分はありません。

オートロックは1カ所ですが、自動着床エレベーター（居住者の居住階に自動着床）を採用、ノンタッチキーと合わせて非接触で住戸と外部を往来できます。

見どころ満載の居住空間は、さすがクリオシリーズのマンションだと思いました。

外部からのプライバシー性を確保する内廊下となっていること、1階の一部住戸で「プライベート離れ」付きプランが設定されていること、そして、ワイドスパン中心の開放感ある住戸設計がされていること。

ワイドスパン42戸中33戸
角住戸42戸中27戸

（住戸一例）
西向き
Bタイプ（72.37㎡）
6階、5,600万円台

東向き
C1タイプ（70.12㎡）
6階、5,600万円台


一方のデメリットです。東向き住戸は車通りの喧騒、西向き住戸は、隣接している7階建てマンションの存在です。住環境が気になるかもしれません（モデルルームで要確認）。

ハザードマップ上は、荒川、芝川などの氾濫で最大3メートルの浸水リスクが確認できました。ただし、お隣の「渕江小学校」が緊急避難建物にも指定されていることは、安心できる要素です。

当マンションの良さは、大型公園や自然に囲まれた生活環境の良さ、加えて、全戸南西向き、ワイドスパン中心で角住戸率69%の豊かな居住空間と便利な最新の設備にあります。


近隣の街道沿いには、「セブンイレブン」や「スシロー」をはじめとした飲食店があり、同じく徒歩9分の「パークホームズ船堀」と比べると、明るくて生活しやすい立地、船堀駅周辺と西葛西駅周辺の両方の生活利便施設を利用できるポジションです。

マンションの南側に広がる「宇喜多公園」「行船公園」一帯は、沢山の家族、子供で賑わう人気スポット。「江戸川区自然動物園」は、レッサーパンダやアシカなども見られる、身近な動物園です。

近くを流れる「新川」は、四季折々の景観が豊かな水辺。千本桜で有名です。

西葛西方面、公園一帯の南側には、「イオン葛西店」や大型商業施設「サニーモール西葛西」などの生活利便施設が揃う商業集積地があり、子供ができれば、この一帯を中心に遊んだり、お買い物したり、たくさんの思い出ができるでしょう。住みやすい生活環境となっています。


小規模マンションのため、共用施設は最低限ですが、スマートフォンを利用した施錠管理システム、宅配型トランクなど、最新の設備が充実しています！

「テブラコネクト」は、スマートフォンで施錠が可能なだけでなく、両親や知人のスマートフォンに合鍵まで発行できるシステム！宅配業者に1回限り許可するワンタイムキーを発行すれば、不在時、荷物を室内まで入れてもらうこともできます。玄関錠の解錠・施錠を行った際、通知が届くように設定ができるため、家族の外出・帰宅時間を把握することもできます。

「エアトランク」は、0.2畳サイズ（110サイズのダンボールが9個程度を収納）を配送料など無料で利用することができる宅配型トランクルームです。


主な間取りと価格です。
ＡタイプとＢタイプは、ワイドスパンの居住性が高い間取りが魅力です！

Aタイプ（71.00㎡）
2階、5,390万円

Bタイプ（70.43㎡）
4階、5,290万円

Cタイプ（55.01㎡）
1階、3,990万円
3階、4,490万円
4階、4,590万円
8階、4,890万円

月々のランニングコストは以下。

Ａタイプ71㎡
管理費、21,840円
修繕積立金、4,970円


当マンションのデメリットは、船堀街道の騒音です。静かな場所に住みたい人には向いてないでしょう。江戸川区は特に子育てに便利な環境なので、子育て世帯であればマンション内でお友達やコミュニティを作りやすい大規模マンションの方が、さらに子育て支援のメリットが享受できると思います。新築にこだわらなければ、船堀なら、駅徒歩3分の254戸「ザ・パークハウス船堀」、同4分の245戸「プラウドシティ船堀」。西葛西で言えば、幼稚園の園バスがエントランスまで迎えに来てくれる、駅徒歩7分の358戸「ザ・ガーデンズ西葛西」、同8分の459戸「レジデントプレイス西葛西」あたりは、充実した共用部分、サービス含め、一見の価値あるマンションです。


総じて、生活しやすい立地と暮らしやすい間取りに最新の設備。永住前提で考えているのであれば、積極的に検討しやすい新築マンションだと思いました。

当マンションのメリットは、駅徒歩3分の駅近立地と、全戸南向き（おそらく）の住戸設定である事。徒歩3分は本当に近くて、機動力を発揮できる場所です。移動だけではなく、駅東口、イトーヨーカ堂を中心とした商業集積一帯の生活利便施設を間近に利用できる恵まれた生活環境になります。冬場を除けば、日当たりも悪く無さそうです（要確認）。

デメリットは、西側に東武スカイツリーラインの高架があることでの騒音、道路挟んだ南側に11階建てのマンションの存在により、眺望が抜けない住環境であること。特に1階と2階住戸は、目の前の駐輪場が被るため、駅徒歩3分の立地に優先順位を置いて選ぶ必要がありそうです。

この好条件は、沿線、草加市、西新井周辺に明るい人からすれば触手が動くと思いますが、都内で新築駅近立地も希少になってきていますから、広域からも人を集める物件になるかもしれません。

価格はどうなるでしょうか。

近隣の新築マンションの売出し価格です（およそです）。

「クリオ竹ノ塚」
竹ノ塚駅徒歩10分
平均坪単価260万円（70㎡価格5,500万円）

「シティハウス綾瀬」
綾瀬駅徒歩4分
平均坪単価330万円（70㎡価格7,000万円）

以上を踏まえ、平均坪単価を300～310万円（70㎡6,500万円前後）と予想してみました（あくまで個人的な予想です）。

ようやく注目されてきた足立区竹ノ塚。楽しみなマンションです！

駅徒歩12分がデメリットですが、駅遠の立地を積極的に選ぶメリットもあります。

すなわち住環境の良さです。青戸小学校、青戸平和公園がすぐ近くにあるため、良好な子育て環境になっており、周辺地域に明るい人ならファミリーで永住するには適した場所だと思います。

また、水戸街道から少し入ったポジションにあるため、車保有者にとっては、各方面に出やすくロードサイドのお店も便利に利用することが出来るでしょう。

ポイントは、駐車場設置率、永住するにふさわしい居住性豊かな間取りと充実した設備だと思います。それと駅距離があるため抑えられた価格とのバランス。個人的には、中層階で、70㎡5,000万円切るくらいの価格だと検討しやすいかなと思いますが、どうでしょうか。それらを満たせば、車を持っての生活で予算を少しでも抑えて検討したい人にとってはオススメできるマンションになりそうです。

年明け1月15日（土）、16日（日）のプロジェクト発表会を楽しみにしています！