大阪タワー スムラボ派出所スレ

スムログであとで詳しく取り上げますが、先週末にMRに行ってきたので短評を書きたいと思います。

一言で言えば「人を選ぶマンション」
万人受けはしませんが、響く人にはとても良い物件だと思います。こういうマンションは個人的には好きですよ。オタク心をくすぐられますから、、、笑

長所
・神戸ベイエリアで一番でないかという景色
→ここの西側（ハーバーランド方面）の景色は素晴らしいです。パークハウスハーバーランドタワーより、景色は上でしょう！これだけでも欲しいと思う人は多いはず。
　同じような景色はポートアイランドのドライビングスクール横のマンションでも望めますが、立地はこちらの方がマシです。

・設備仕様
→一般住戸として見れば、神戸随一、いや関西のタワマンでも随一でしょう。典型的なスミフタワーですが、細かいところで大阪本町より若干上かな、、、
窓もほとんどの住戸でT4の二重サッシなので、幹線道路は近いですが音の心配もないでしょう。
唯一、残念なのがキッチンのIHグリルでこのクラスのマンションでこれはないだろ、、、と言いたくなるものでしたがこのマンションを買えるレベルの人なら、サクッと上位機種に換えられると思うのでどうでもいいかな、と。

短所
・立地
→鉄道を普段使いする人からすると、阪神高速より下というのは住むのに相当な覚悟が要ると思います。
あと、学校区が元町・相楽園の隣、こうべ小学校です。。。大人の足でも３０分はかかる。
元町の上なのでけっこうな坂ですし、６、７歳の女の子がここからランドセルを背負って歩いていく姿はちょっと想像つかないかな、、、

・駐車場の台数
→棟内附置率２５％！隣の立駐も合わせても３３％！！
この価格帯、しかもこの立地のマンションでこれでは厳しい気が、、、
逆に言うと、車があればけっこう便利だとは思うんですけどねー。高速近いし、ウミエや和田岬のイオンもすぐだから、日常生活は相当楽になるかと思うのでもう少し車ユーザーに配慮された計画でも良かったのではないかと思います。
あとはタイムズカーシェアに期待する他ありません。

・価格
→最初は上層階ということで、高めになっているということを考慮してもなかなかなお値段です。
スミフだから下に行けば安くなるとも限らないですが、、、

ざっくりですが、、、（ネットに書くなと釘をさされていますので、オブラートに包んだ表現にします）

東（山側）：高層階でも坪３００万くらい
西（ハーバーランド側）の中住戸：坪３７０万くらい
ハーバランドの見える角：坪６００万、、、（苦笑）

これだけ方角で価格差があるマンションも珍しいですし、この立地で大阪本町を超える値段というのも驚きです。
東側の眺望も決して悪いわけではないのですが、ワイキキのホテルで部屋からダイアモンドヘッドが見えなかった時のもの寂しさ、、、みたいなものがあるのは事実ですよね。
ただ、そこにここまでのコストを払うべきなのか、その考え方は人によると思います。差額でみなと温泉「蓮」に何回泊まれるのか笑

ライバル物件はワコーレ旧居留地レジデンスタワー、ということみたいです。住環境としてはこちらの方が上。利便性はワコーレ、かな。ただ、ワコーレにするくらいなら代わりはたくさんありそう。そういう意味では、ベイシティタワーズの唯一無二感は捨てがたいです！！！

興味ある方は一度モデルルームに行かれることを強くオススメします！
世の中は広いのだ、ということを思い知らされますよ！！！

【2021/4/29 編集部追記】
ベイシティタワーズ神戸 ?第１期モデルルーム訪問?（スムログ）
https://www.sumu-log.com/archives/29205/

志はとても高くて、唯一無二のマンション。

立地もいい、デザインもいい。
特に、外観は板状マンションの中でも一番でないかな？と思います。カッコいいですよね。
また、エントランスも素晴らしい！！！スケール感は別にしても、センスの良さはそんじょそこらのタワマンを蹴散らすだけの力がある！！！

ただ、本当に暮らすということを考えると、あのコンパクトな限られた専有面積の中で段差だらけの間取りは逆に使いにくいような気もするし、ロフトは階高不足で部屋として暮らすのは少し厳しそうです。
あと、ワンルームの仕様も標準仕様で作ってほしかった、、、

独身で賃貸だったら、住んでみたいなー、と思わされるのですが投資用として買うには少し高いかな。

SOHOの価値は正直よくわかりませんけど、個人事業主の方々からするとこれくらいの価格帯なら賃貸の方が経費になっていいんじゃないのかな？とも思います。

結論：いいマンションなんだけど、ちと高い。
この感じだと、値引きも引き出せそうですけどねー。１割下がれば、響く人増えると思いますよー。

タワマンじゃないですけど、「近頃のタワーマンション、高くて買えないよー。」って思っている方への処方箋としてオススメできる物件です。

JR尼崎は大阪駅からJRで５分くらいです。新快速停車駅で東西線・宝塚線も使えるので、非常に便利です。
また、駅前はきれいに整備された街並みで駅北側のキューズモールは映画館もありますし、これ一個あればほとんどのことは事足りるでしょう。

その尼崎駅から現地まで３分。駅からはフラットで行けます。

物件自体は長谷工の板状マンションとして、標準的？な作りのマンションです。（すみません、あまり見たことがないので近隣物件と比較してグレード感とかはわかりません。）
ただ、私が普段見ているようなマンションと比較して、手を抜いている印象はありません。ただ、引き戸が下にもレールがあったのは良くなかったですね。オプションで吊り戸にできるそうなので、出来れば変更した方がいいと思います。
天井高は2450mmとのことでした。梁なども目立っている印象はありません。

価格は坪２４０万円程度で、２LDKで良ければ、４０００万円を切る住戸もちらほら。ボリュームゾーンは４５００万円くらいですかね。
私が買うなら、１F専用庭付きで７０平米以上ある住戸にします。
尼崎ということを考慮しても安いと思います。５年くらい前に駅真横のローレルが売っていた時で２２０万円くらいでしたから、それを思えば値上がり感はありません。
中古のライバルは駅北のDCスクエアか塚口のプラウドシティですかね。
新築なら、阪急塚口のプラウドですが値段も全然違うし、何よりも利便性でみたら、こちらの方が全然上です。

京阪神でJR快速以上の停車駅となれば、尼崎の他には、高槻、茨木、西宮、芦屋、住吉、六甲道などは選択肢に入ると思います。
ただ、現実的に考えてそれらの駅から３分で歩ける新築マンションは高嶺の花です。（例：ジオ六甲道、定期借地で坪２８０万円など）
似たような大規模物件なら、岸辺の健都ザレジデンスですかね？
あちらの方がお安めだとは思いますが、便利なのはこちらかな。

尼崎も昔とは違い、大型マンションも増えてきて工場なども減ってきています。
「学校区が、、、」とか心配する方もいらっしゃるでしょうがダウンタウンの松本さん、浜田さんの地元もこの辺りですし。地域で一概にどうこういうことはできない気がします。

そういったことを考えると、現実的な選択肢として、非常にアリです。
また、直近で住友不動産が旧尼崎警察署を購入していることもポジティブな要素でしょう。（スミフ物件は高くなる可能性が高いので、、、）

尼崎に降りたことの無いような人は特に一回現地に行かれることをオススメします。きっと、見る目がかわるはずです。

twitterでwomansionさんの記事
https://www.homes.co.jp/mansion/article/293/
にコメントをしたら、意外と反響があったので個人的に思う感想を書いておきたいと思います。

まず、私は好きなマンションです。
梅田徒歩圏で手の出やすいという点だけでも希少性がありますし、地形（土地のかたち）の良さからくる建物計画の良さは大阪タワマンでも１位でないかな！？とおもいます。
・スパンが大きく取れているため、間取りがとてもいい。（例えば、５５m２なら、プレミストタワー靱本町などと比べてみればわかります）
・５００戸分の駐輪場が１Fで完結している→自転車出すためにエレベータ乗るのは苦痛です。
・公開空地とロビーの関係性の良さ→公開空地が取り残されずに生きている建築計画です

また、ツイッターでは立地について、いろいろとご意見がありました。
確かに、梅田との間に巨大な歓楽街が立ちはだかっているのは事実ですが、現地を歩いてみた率直な感想は「そんなに気になるかなぁ」です。

現地周辺はどちらかというと、兎我野町というよりも西天満の外れの雰囲気が強いです。はっきり言って、周りは閑散とした印象。。。
ただ、このマンションの場合、その雰囲気がむしろ良い感じを出しているような気がします。女性でも大丈夫だと思います。

欠点は高くなりすぎた値段といい条件の部屋が残っているのか、という不安ですかね。
womansionさんの記事によると、３F２LDK５５m２で５１００万円！
マンコミュの価格表には、８F５５m２で３６８０万円って書いてあるのに！！！

まあ、周りのマンションの値段もそれ相応に高くなっているのでそんなことを言っていても仕方がないですが二の足を踏みたくなりますよねー。気持ちはわかります。
ただ、ここの５５m２の間取りは芸術的な美しさで、まるでモンドリアンのコンポジションのような完成度です。
仕様も水回りの天然石はないものの、今の本町やベイシティタワーズ神戸と比べても悪くはありません。

確かに、高いのは高いわけですけど、今でも一見の価値はあると思います。中古もいくつか出ているようなので、その辺りも選択肢に入れてもいいかもしれません。

最後に、このマンションの東側には巨大な病院ができますので、その点はご注意ください。

ともかく、好立地！だと思います。
都心でありながら靱公園にも近くて良好な環境！建物にも気合を感じます。さすが日建設計！ただ、部屋は整形の方が絶対いいです笑
なぜ、歪ませたんだろう。天空率がー、日影がー、とかはよく聞く理由ですがこの規模になると関係ないような気もします。

以下、気になったことをつらつらと。
・南側の三井ビル、けっこう古いですよねー。土地も広いし、建て替えの心配は残る気がする。（具体的な建て替え情報があるとかではないですが。）
・スーパーが周りにない！意外なほど、ない！！

・デザインはゴージャスでいい感じ。イマドキのホテルみたいな雰囲気。
・ZEH-Mマンションということで、仕様はそこそこいいけど、寝室の床暖房はいるのか？？？私自身、床暖房芸人を自称して布教活動に努めていますが、寝室の床はほぼベッドに占拠されるので、欲しいなと思ったことはないかなぁ。それなら、キッチンに欲しかった。。。
・アレクサはいるのかなぁ。。。
・ダイキンのエアコンを標準にするなら、天カセにして欲しかった。（この値段ですし）
・ZEH-Mの考え方は個人的にはスムログでも褒めているグランドメゾン上町一丁目の方が私は好きです。

・間取りは広めの部屋はそこそこ。
・逆に低層の55平米とかは相当厳しい。スミフくらいこだわって！とは言わないけれど、この単価なのだからもう少し頑張ってもらいたかった。。。
・プレミアムフロア以外は直床
・案外、上下の価格差が少ないことが気になった。眺望リスクはつきまとうけれど、これなら無理してでも靱公園の見える部屋が欲しいと思った。

・最大のライバル物件はクラッシィタワー、、、ではなく、グランドメゾン京町堀タワーかブランズタワー御堂筋本町の中古だと思います。
正直、靱公園を見ることのできない部屋であれば、ブランズは強力な候補になり得ると思います。
靱公園大好き！っていう人は築年数は経ってますがグランドメゾン京町堀タワーもぜひ検討していただきたいです。

最近、本件に限らず供給量の増えているエリアですが、中古も含めていいマンションがたくさんありますので、吟味していただければと思います。

以前、スムログにレビューは書いておりますので、ごらんください。
https://www.sumu-log.com/archives/27110/

いやー、改めてではありますが本当にいいマンションですよね！！！
このマンションが売り出してからもいくつも新しいマンションが発表されてきていますが、皮肉なことに出れば出るほどこのマンションの魅力はますます増している気がします。

当初は少し高いかな？と思っていた価格も近隣マンションの価格を見るにつれ、割高感はなくなってきました。
残りは少なくなってきているとは思いますが、間取りも全般的に悪いマンションではないので、問題ないでしょう。

とりわけ、大規模タワーマンションは中古でもとても人気があります。近年でいえば、ザパークハウス中之島タワーやひびきの街サンクタスタワーなどです。
以前、某モデルルームで聞いた話ですが、中之島タワーは現在坪３５０万円程度で流通しているそうです。（すげー！！）
それを考えると、ここの値段はむしろ安く感じます。竣工後も中之島やサンクタスより、高い水準で流通すると思われます。

今、大阪市内でタワーマンションを探されている方には、ぜひ見てもらいたいマンションです。まー、鉄板というやつですよね。これさえ、選んでおけば間違いない、、、と思いますよ！

以前にスムログを書いていますので、ご覧ください！
https://www.sumu-log.com/archives/26900/

ここの分譲が始まったあとから周辺で発表されたマンションを見るたびに思いますけれど、ここ、いいマンションですよね。
立地もいいし、スケール感も大きいので満足感も持てる。数ヶ月前に記事を書いた時点の価格帯であれば、周辺に比べても納得感がもてます。
ましてや、これから出てくる近傍のマンションも安くなる気配はない、、、

ということは、待っていてもどんどん高くなるだけでしょう。
残念ながら、スミフはそういうデベです。
一例ですが、シティタワー東梅田パークフロントの場合、８F 3680万円（第１期）→３F 5100万円（現在）という感じで推移しています。
ここもそうなる可能性がとても高い、、、というか、すでに上がってしまっている？
でも、もっともっと上がる可能性は高いです！

近傍にできる予定のローレルタワーもけっこうな値段になるという声は漏れ聞こえておりますので、善は急げです。早くしましょう。

資料請求
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00147...

阪急塚口徒歩１分！商業施設直結！！再開発！！！
ということで、見てきましたー。
単刀直入に申し上げると、「ええけど、高いなー。」って印象です。

確かに、便利だとは思います。一回住んでしまえば、他に移るのは考えられないような好立地ですが、ちょっと高いよねぇー、、、

例えば、JR塚口のプラウドシティ塚口であれば、中古ではあるものの坪２００万円もせずに買えますし、
新築ライバルのクラッシィハウス尼崎の方が1000万円くらい安い印象。そう考えるとちょっと厳しいのは事実です。

ただ、仕様等も必要充分な設備は整っていますし（特に天井の高さは素晴らしい）、共用部の寂しさもこの立地なら帳消しにできるかな。。。笑

悪いマンションでは決してありませんが、中古を始めとした、他の選択肢を吟味した上でご決断されることをオススメします。

【追記210312】
コメントが雑でしたので、補足します。
このマンションを買おうと思っている方。予算が合って、長く住まれる予定の方はいいと思います。
ただ、気になるのが近隣の中古マンションと比較した時、価格差がけっこうあることです。
このマンションの立地は尼崎の中でも随一で価値のあるものだということは間違いありません。
とはいえ、高いというのは紛れもない事実です。尼崎のマンションの中でも一番高いマンションだということはしっかりと認識した上で買われた方が後悔は少ないでしょう。

この辺、新規供給が本当に多いですね！
まだ、情報は少ししかないので、まだ多くを語るタイミングではありませんが現段階では立地をどう評価するかによると思います。

何が言いたいかというと、本物件の最大のライバル、シティタワー大阪本町と比較して「シティタワーの場所の方が好きだな」って思う人で、予算的に手が届きそうな人は早いところシティタワーを買ってしまうべきだということです。
たぶんですけど、ここが安く出る可能性はとても低いです。常識的に考えればMJRの１割から２割くらい高い値段になる、、、それであれば、早いところシティタワーを買ってしまうべきです。（どうせ、ここが発表されればシティタワーもまた値上がりします）
ここの場所でないと嫌！って人以外は待っていてもいいことは少ないと思います。（だから、近鉄さん、安く出してください！！！）

また、ローレルタワーということ中のスペックは御堂筋本町とほぼ同様でないかと予想します。（昔のローレルタワー南森町ルサンクとかもほぼ一緒だったので、ローレルの都心仕様なのでしょう。）
悪くはないですが、あのトーヨーキッチンはカッコいいですけど、収納力は若干劣るのがタマニキズ。それ以外はあまり気になることはないと思います。

ともかく、資料請求をして正式発表を待ちましょう！

キャンセル住戸出ているみたいですね！

この周辺で検討している人は是非、見に行くべきです。
今出ている１LDK4600万円は広いですし、一人で住むには過不足はないでしょう。自己居住用であれば、オススメしやすいです。
（シティタワー大阪本町の１LDKも悪くはないものの、やはり狭いのは事実です。）
現実問題として、１LDKもどこも４０００万後半になってしまっています。そう考えると、安くはないもののこのキャンセル住戸は悪くないです。
（これを今買えば、ローン減税の対象になるのでしょうか？）

この近辺でも、仕様は随一。とてもハイクオリティ。

繰り返しになりますが、一見する価値はあると思います。

資料請求
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00141...

竣工して、もうすぐ引き渡しですね。
思っていたよりも、存在感があっていいマンションになりましたねー。

立地はいいと思います。この辺りに住もうと思う方は淀屋橋・本町勤務だと思われますので、食住近接で楽しい暮らしをしたい方には打ってつけです！
当初は狭い間取りが割安に写り、検討しました。

今となっては広い間取りも他の後発物件と比べると手が届きやすいと思います。例えば、プレミスト靱本町とかと比較すれば、割安に写ると思います。
また、ここの場合、周りの建て込みが多いのが気がかりですが完成物件ですので、買いやすいと思います。

この辺りで検討されている方は一度見学をオススメします。

立地は靱公園の端、あみだ池筋沿いですので、交通の便はイマイチですが自転車があればどこへ行くのも便利な場所です。
落ち着いた暮らしができそうなエリアですが、あまり印象が残りにくい場所であるのも事実です。

価格次第ではあるものの、近傍のクラッシィタワーなどと比べてお得感があればオススメしやすいです。

ペンシルタワーではあるものの、公開されているものや資料請求して届いた間取りはどれもなかなかで悪くはないです。

外観も落ち着いていて、よい印象。パースの色合いでいえば、北浜ミッドタワーなど近いかと思いましたがあれよりは陰影のあるデザインでいいですね。

また、１Fにはカフェが入居するそうですのでそれも好印象です！！！

密かに、楽しみにしている物件です。続報に期待したいですね。

【210523 追記】
後発物件だけあって想像より、お高いですね。
予定価格ですが、坪３００万円くらいから中層以上が平米１００万円と思っておいたら、大きく間違えることはないでしょう。
本音では、「この場所でそんなするかー！！！」ですが、時代なので仕方がないのかな。
（これでも、西区のタワーでは一番安いと言われました。）

仕様はそこそこ良い感じでしたので問題ないでしょう。

立地的には、あみだ筋から梅田に行けるバスがあるので、便利と言われました。なるほど。。。

ライバルはthe high horie！？
同じ電鉄系デベロッパーのガチンコ勝負ですが、どうやら勝敗はこちらに分がありそうです。

現実的なプランで現実的な価格、立地も若干、、、ジオの方がいいかなぁと思います。（the highを選ぶ人からしたら些細な話なので、気にもならないと思いますが）

また、価格帯も現実的です。広告に載っている４７m２・３７８０万円など、一人でもDINKSでも買って問題なさそうです。５?１０年住んでも残債割れする可能性はないと思います。
昨今の市況では、現実的な選択肢としてありなマンションです。

とてもいい意味でワコーレらしいPJだと思います。
神戸のことを知り尽くしている和田興産だからこそ仕入れられた土地です。財閥大手などは手出しできないような雰囲気はあります。

立地はともかく便利。三宮に住んでいるということが実感できる場所ですね。シティタワー神戸三宮のようなステータス感はありませんが、今の中古相場を考えれば、流石にこっちの方が安いと思います。
中古のライバルはミッドヒルズ神戸三宮などが思い出されますがこちらの方が圧倒的に三宮寄りです。

最近の神戸・中央区物件では一番注目しております。値段等の続報が分かり次第、追記します。

詳細はスムログに記載しております。
https://www.sumu-log.com/archives/28175/

販売は順調のようですね。第一期で１００戸程度供給済とのことです。
スムログでオススメさせていただいた、Bタイプは残り数戸だということです。

昨今の市況を見ていると、本当に優良物件だなと感じます。値段も決して割高ではないです。あと、思った通り、リバーもそんなに安くはなさそうですね。

手が届く方は買ってしまって問題ないでしょう！！！
（それにしても、そう言える物件が減ったなぁ、、、）

大人気の摩耶シティもついにここで最後のようですね。

普通電車しか止まらない摩耶駅とはいえ、人気の灘区ですし値頃感があります。
また、今まで駅前に何もなくて選びにくかった摩耶駅ですが、本マンションの隣に駅ビル（摩耶駅NKビル）が出きてスーパーも入るそうなので暮らしやすくなりますね。

間取りもワイドスパン＆アウトポールなので結構いい。（これは長細い敷地形状故だと思いますが。）

最大の難点は線路との近さでしょうか。JR線は夜中も貨物列車などが通るので、心配ではあります。
私が買うなら、西向きの角、Lタイプにすると思います。

比較検討できる中古はワコーレ灘タワーとかになりますかね？スーパーができたので灘より摩耶の方がいいとは思いますが、、、

阪神間で検討されている方は一度、見た方がいいマンションだと思います。

発表されましたね！ブランズタワー大阪本町！！！
周りも含めて、ものすごく供給の多いエリアですね。その中でも立地はピカイチ！！
現在、このエリアで発表されている中ではシティタワーが一番かと思っていましたがそれを超えるレベルの立地の良さです。
（それにしても、名前が紛らわしい、、、アパの隣は「御堂筋本町」タワーでない「ブランズ大阪本町」ってのも現在供給中です。）

現時点で思うところをつらつらと、、、
・竹中工務店の制震構造は珍しい
・南の眺望はNBFタワー（高さ９１m）に塞がれてなかなか厳しい。だいたい３０階以上の階であれば、抜けると思われる
・周りはとても落ち着いていてよい感じ
・西の江綿さんなども少し古いので今後が気になりますね

価格ですが、、、
どう考えてもプレミスト靱本町を超えてくると思われます。そしたら、坪400万半ばくらいまで射程圏内に入りますね。。。
（書いていて頭が痛くなってきました）

いろいろなところで書いていますが、コスパでいえばシティタワー大阪本町をいますぐ買うか、早めに近傍の中古を買うかした方がお得にすみそうです。

一旦、資料請求をして待ちましょう！！！

スムログなどを通じて、近傍物件の「グランドメゾン上町一丁目タワー」などをオススメしてきていましたが、こういった低層小規模こそがいわゆる『グランドメゾン』の真髄のような気がします。

立地も真田山物件としてはいい方でしょう。（本当の真田山で出てくる可能性は絶望的ですから、、）

値段もイッパシのものではありますが、現状の相場では割高感ありません。上町より若干高いような、、、くらいですからこちらの方がいいという人も多いでしょう。
間取りもHPに出ているAタイプなどなかなか使いやすそうです。グランドメゾンの場合、廊下幅などが他社よりも広いので、このように廊下の長さが短い物件だと玄関周りのゆとりがあり、より素敵に見えます。

対抗馬になりそうな中古も探すのが難しいのが現実です。せいぜい、商店街のシティタワーかな？と思います。

残りも少ないのでサクッと完売しそうなので、早めに見学されることをオススメします。アンチタワマンだけど、ラグジュアリーなものが欲しい人にはとてもいい物件だと思います。また、タワマン好きも一度見に行かれることをオススメします。

大人気の西宮北口にプラウド、、、そりゃあ人気にならないわけがないよね、というところでしょうか。

確かに、ガーデンズもすぐ側で便利な立地ですね。ただ、西宮北口の相場自体が上がっているとはいえ、駅徒歩８分のこちらがこの値段とは正直驚きました。。。
（参考に、駅前のジオタワーの中古は坪４５０万円でも売れていくそうです。兵庫県のタワマンとしては、三宮のシティタワーを超えて一番でしょうね。）
環境的には、線路が近いことと周りの道路の慢性的な渋滞など、少しネガ要素があるのは事実です。
また、芦屋、岡本、御影などの良質な中古マンションに比類する価値があるのかというのは冷静になって考えてみた方がいい気がします。だいたい、似たような値段です。坪単価だけでいえば、当物件はパークコート御影ザフォレストと大差ありません。

もっとも、ここの価値自体は磐石ではあると思います。西北という街自体も今以上に発展していくでしょうし、いい土地はなかなか出てこないし、住みたいと思う人の数が減っていくとは思えません。
また、再開発があるとはいえ、JR西宮が阪急西宮北口を上回るような価値を得る可能性があるかと言われたら、それもないと思います。
（資産価値という観点でいえば、西北のバックには阪急今津線の住宅地があるということも心強いです。リタイヤ後のお金持ちの住み替え需要が見込める立地です。）

西宮北口は東京でいうと、豊洲や武蔵小杉のようなイメージの街です。昔は特にいい印象のあるところではなかったけれど、再開発によって生まれ変わったという点で。今や、どちらの街も庶民には高くなりすぎてしまっています。

ようするに、①価格に納得出来る②他と見比べてみる③環境的に問題ないと思える
この3点がご自身の中で納得できたら買ってもいい物件と思います。

【追記】
見学してきました。
感想です。確かにいい物件ですね。近傍の阪急塚口と選ぶなら、私ならこっちにすると思います。５月の頭の時点では、約半分成約済みでした。
買うなら、Cの１F:6398万円かなと思います。予算があれば、Eもいいと思います。
階差による価格差が激しいので、これだったら割り切って低層階を選びます。専用庭もあることですし。

ここのライバルは三井の甲子園四番町です。たぶん、阪急塚口と比べる層は少ない。
今のところ、東急のJR西宮再開発が４００万（正気か！！！）という前提で動いているので、それと比較すると買いやすいですし、買っても問題ない物件だなと思います。下手な大阪市内よりよほど便利なのは間違いないと思います。

立地、間取り、価格ともにバランスが取れており、いい物件だと感じます。

若干、駅距離が気になるもの、甲子園駅は便利なのでそんなに感じないでしょう。言わずもがな、この辺り阪神沿線では高級住宅街です。

特筆すべきは、間取りの良さですかね。ワイドスパンでどれも無理のない構成です。特に、角のAはいいですね。
ただ、中住戸のリビング柱だけはなんとかできなかったのかとは思います。

この辺りの物件はいわゆる「阪神間モダニズム」というフランクロイドライト調のデザインを踏襲したとプレゼンテーションする物件が多いので、重厚感があっていいですね。
グレード感も問題ないと思います。同社が大阪で販売中のタワーマンション（ここより高い）よりもグレードはこちらが上です。

坪２７０万円程度で検討できるのなら、一考の価値のある物件だと思います。

日本エスコンらしい、マンションですよね。デベロッパーとしての強みがとてもよく出ていると思います。

このマンションの何よりもの特徴である、スーパー万代との複合開発ですが、デメリットよりも毎日の利便性が圧倒的に上回ると考えます。
また、駅からも近いですし生活するのには大変便利だと思います。

同一敷地にあることの最大のメリットはスーパーとマンションが共存できるように設計上配慮されていると考えるからです。
例えば、スーパーの匂いが上がってくるというようなことがあるとしたら、日本エスコンが全面的にクレームを受けなくてはならないため、そういったことが極力起こらないように配慮されているはずです。

昨今の大阪市内のマンション価格の高さを思うと、いい選択になりうると思います。８０平米で４０００万円そこそこで買える新築というのは珍しいです。

心配事は管理とかどうなっているのか、ということで一般的にマンションの寿命の方がスーパーよりも長いのでその辺りの取り合いは確認した方がいいと思います。
（解決されていると思いますが）

ミナミの方に生活圏のある方は一考の価値があるマンションと考えます。

はじめて、京都のマンションのレビューをします。
（スムログでは基本的にタワマンしか取り扱わないつもりですので、こちらの出張所である程度フォローしていければ、と思います。）

・立地
出町柳をずっと超えて高野川沿いを修学院まで行った先、、、ということでけっこうな距離感ですね。
松ヶ崎という名前ですが地下鉄松ヶ崎からはけっこう遠い。叡電修学院は近い。
大阪民としては、淀屋橋辺りの勤務であればここから京阪で通うというのも無くはないのかな、と思います。
一乗寺のラーメンストリートは近い。（私は天天有が好きです！）
ホームページのオーナーズボイスを見ると、「静かな環境！」と書いてありますが若干ずれている気がします。確かに落ち着いているのですが、南の北山通の交通量やフレスコの前辺りの雑多な雰囲気は下町感があり、綺麗な雰囲気を求めるのであれば北山の方がベターな気がします。（ブリリアもジオもすごく高いけれど。）
・建物
ムービーで見る限り、高級ホテルのような設えになりそうで期待できるかな、と思います。ゲストルームの露天風呂、川のせせらぎサウンドスケープなど見る限り、セカンドハウス需要を見越しているのか、、、？
間取りはふつう。７０平米未満の部屋はUBが１３１７？これは少し残念。あとはディスポーザーがないことくらいで、他は充分な装備だと思います。
（買われる方は床暖房の範囲はもしオプションで増やせるようであれば、増やしましょう。この辺り、冬は特に寒いです。）
・価格
坪２８０万くらいですかね？
高いといえば高いのですけど、判断が難しいですよね。京都市内とはいえ、外れの方であることには変わりありません。そういう意味では高いけど、京都市内の他の物件と比較すれば、リーズナブル。

結局、この物件は誰に向けて売っているのかがわかりにくいところがあって、
ふつうに京都市内に勤める方がここを買うのかな？と思うし、
セカンドハウスの人がここを買うのかな？とも思うわけです。言ってしまえば、中途半端な場所です。

ただ、「じゃあ、ここ以外にいいところがあるのか？」と言われるとそれもなかなか難しい。
中心部の方に行こうと思えば、戸数が少ない＆値段の高いマンションばかりでなかなか手が出づらい。
地元民からすると、逃げ場は大津に住むくらいしかなくなってしまいます。

そう思うと、グレード感＆そこそこの価格という意味ではここは非常にバランスの取れたマンションであると思います。

リセールは向かいのアーバネックスを見ておけば、失敗することはないでしょう。アーバネックスよりも高単価で推移していくと思います。どうせ買うなら、プレミアム感のある川沿いか、一階の庭付きを選びたくなりますね。

ご興味がおありの方はぜひ見学してみて下さい。京都では最有力候補になり得る物件だと思います。

シーンズ。元々、大阪ガス都市開発のマンションは「ジ・アーバネックス」という名前でしたが数年前からこのシーンズという名前になりましたね。

ここ、なかなかいいマンションを作ります。とりわけ、設備はとてもいいです。ガスの設備を多く入れるのは経営上（笑）必要なことですが、ついに乾太くんまで付いたとは、、、
「ドラム式で十分じゃないの？」って声が聞こえてきそうですが、乾き方が全然違います。プロはみんなガス乾燥機です。
乾太くんの最大の欠点は排気ダクトが必要になるということで、普通のマンションには付きません。。。

キッチンもいいです。このクラスで７５cmのコンロはなかなか見ません。各個用の宅配ボックスもいいですねー。

プランはAタイプが綺麗に収まっている（なぜ、アウトフレームにできなかった、、、）印象です。
B,Cタイプも悪くはありません。
私が買うなら、Bの低層階にするかな。

向かいのJTは建て替えリスクはあるものだと思っていた方が無難でしょう。それであれば、並木を見ながら暮らした方が幸せになれそうです。

周辺で探している方は候補に入れたいマンションです。

大人気の「六甲道」、駅至近での久々の供給です！

立地については改めていうまでもないですが、駅前で便利（六甲道は日常の買い物施設などとても充実しています）、学校区もいい（成徳、鷹匠は灘区でもお隣の高羽小と並ぶ人気学区）、割に公園なども多く落ち着いている、、、いいことづくめです。

ただ、皆さん引っかかるのは借地でこの値段か、、、というところではないでしょうか？

借地権で一番注意しなくてはいけないのは「売却に困る」というところです。
中古で売る際に、新しく買う人のローンが付きにくいという問題があります。
新築は売主がお膳立ていてくれているのでいいですが、中古に出す場合はそのあたりを上手に処理ができる不動産会社にお願いをしなくてはいけません。
（大手仲介で問題ありませんが、地元の支店を使わなくてはいけません。だいたいの仲介会社が紹介する銀行はそのお店の近所の支店で審査をします。
地元であれば、慣れているし、物件の価値自体をしっかり評価してもらえますが離れたところだと担保価値が渋くなることがあるので、、、）

話が逸れましたが、ようするに「当面、売らない」と思っておけば、大きなリスクになることはないと考えます。
特にここの場合は地元の方の買い替えが多いと思いますので、ある程度の期間住むのであれば、借地権というのはそこまでデメリットにはならないと思います。
この辺りに一回住むと動きたくないと思う方も多いはずです。

ここも竣工から暫く経ちましたので、値交渉も多少効く気もします。（わかりませんが）

なるべく長く住めるように広めのお部屋を選ばれることをオススメいたします。

芦屋の中でも、芦屋大原町HOUSEとともに、真打の立地です。便利で落ち着いた街並みで充実した暮らしができるでしょう。

単価だけで見ると、ベイシティタワーズ神戸と比べても遜色ない程度とそこまで高くはないのですが、１億円に満たない安い部屋は北向き＆線路横という明確なデメリットがあります。
とはいえ、阪急電車はJRに比べて、夜通し貨物列車が走るようなことはないので、そこまで大きな影響はないかと思います。（一応、気になるところはベアガラスのダブルサッシ）

地下駐車場の感じといい、上質な感じがすごく出ています。とりわけすごいと思ったのが「エアコンの室外機が屋上」「玄関扉が内開き」という辺りで普段見ているものと世界が違います。
インテリアデザインのテイストはヨーロッパぽいというか、、、芦屋大原HOUSEの方はもう少しモダンな印象です。
難点は階高が全般に低め。高さ制限の影響のようです。

それは維持費にも表れていて、管理費等もけっこうな値段です。月１０万円はするかな、、、

最近は結構売れてきているようですので、お早めに。特に、９５００万円の部屋は近傍マンションの凄まじい値段を見ていると相対的に非常に魅力的に映ります。

元々、NTT社宅の跡地であったところの再開発で、スーパーマーケットと高齢者施設が同一敷地内にあり、便利です。スーパーはすぐ向こうに佐竹もあって、困ることはないでしょう。
小学校も近く、落ち着いたいい立地です。駅北は再開発の予定もあり、いい方向に変化していきます。再開発内にタワーマンションができる予定だそうですが、すごい値段になるんじゃないかなー。。。今の市況であれば、坪３００万円は余裕で超えてきそうな予感がします。

最大の難点は定期借地というところですね。。。社宅跡というところでマンション以外のものも建てたからなのか、一団にまとめたいと考えたのでしょうね。言ってみれば、出し惜しみです。
うーん、、、梅田ガーデンレジデンスのような超都心であれば、何十年後の活用方法も生まれそうですがこのような住宅地で50年後帰ってきても困るような。ただ、５０年というのは少し短いですよね。少しモヤっとします。
もっとも、その分安いわけです。地代はかかるものの所有権に比べれば、費用は抑えられます。やはり、買うなら広い部屋に目がいってしまいますね。板状マンションなので角部屋の方がプラン上有利ですし、窓も余裕をもって取れていて使い勝手も良さそう。

また、完成物件ですのでウォールドアやうごクロの実際のものを体験できるのはいいですね。
うごクロは性格によると思いますが、私はズボラな性格ですので可動させる前に家ごと可動させてしまいたくなりそう、、、笑

ライバル物件は値段なら、岸辺健都のローレル、立地的にはプラウド千里丘テラスあたりがライバルでしょうがプラウドは相当高いです。
が、同じお金を払うなら、プラウドの狭い部屋よりもこちらの４LDKとかを選んだ方が家族の満足度は上がるような気がします。
借地な分、流動性は当然下がりますが近傍マンションの中古って案外見かけない印象です。

以前、スムログで短評を書いたきりで、こちらの出張所でレビューをするのを忘れていました。
半年ぐらい前にモデルルームには訪問しています。

その時の印象は立地とつくりはそつなくしっかりできている。（特に、駅からフラットアクセスできるのは大きなメリット）
ただ、ちょっと高いよなぁ。。。もうちょっと頑張ったらGM上町一丁目に手が届くくらいの値段なので、それなら上町一丁目にするかな、、、という感じでした。

個人的な好みですが、上町一丁目よりもこちらの方が立地は上だと思っています。　長く住むのなら、環境の良さ＜利便性、でしょう。ここの場所はとても便利だと思います。

価格ですが、最初見にいった時は坪３００くらいであったと思いますが、近傍のGM＆シエリア＆ウエリス等の状況次第ではもう少し上がっていそうです。
（マーキューリーさんのアプリだと坪３２０、、、）
うーん、、、高い、、、　値上がりしたっぽいですね。

仕様は間取りは住友不動産らしくソツなくまとまっていました。

このエリアで探していて、新築マンションが良いという方にはオススメできるマンションです。

事前案内会（かな？）モデルルームオープン前のイベントに参加しました。

ウリは
・パークフロントの希少性！！！
→CT東梅田は西向きに公園、こちらは南向きが公園！というのがセールスポイント
・北区の新築タワーで一番安い！
→比較対象が「ブリリアタワー堂島」「梅田ガーデンレジデンス」「ウメキタ二期南棟、北棟」とのこと。
　これらと比べて、ここが安いです！と言われても、「それはそうでしょうねぇ、、、」としか言いようがありません。
　確かに、北区の新築マンションは全然供給されていないし、数少ない選択肢の中では現実的なマンションです。
　しかし、その辺りと一緒に語り安いというのは間違いな気がします。そこは見誤らないようにしたいです。
・ZEH-Mマンション
→天井カセットエアコン、寝室床暖房、ベアガラス、エネファームタイプSなど。いい感じです。

間取りはDの７８平米はさすがに廊下が長すぎて厳しい印象。。。
狭めの間取りはリビングインが気にならない人にはいいと思います。

この物件のセールスポイントは絶妙な立地だと考えます。
あまりに繁華街寄りではないけれど、梅田徒歩圏といえば徒歩圏、、、みたいな。

そういった意味では、最近の物件ではシティタワー梅田東なんかと近い立ち位置かなと思います。

響く人にはいい物件だとは思うのですが、お得さは見せてもらはないと選びにくい。

繰り返しになりますが、仮に中津駅前のセントラルマーク、ファインタワー、ブランズタワーなどの中古と同程度の価格となれば、このマンションを選ぶのはなかなか勇気のいる選択になると考えます。

野村不動産さんには、ぜひとも現実的な値付けでお願いしたいです。

場所は素晴らしい。
何と言っても御所南ですから、地元の人も惹かれるし、セカンドハウスにするにしてもいい場所です。
私の立地選定基準である「河原町辺りで飲んで、酩酊状態でも家にたどり着ける」にも充分合致する笑
（大阪タワーさんの夢は上記の立地にセカンドハウスを手に入れることです。）
大好きな「ブラン・ピエール」さんもすぐ近所だし、カフェも多いし、住みやすいでしょう。フレスコも近い。

しかし、いくら何でもこの１LDKはないでしょう。。。
「町家をどう解釈するか、どう表現するか」という命題に対し試行錯誤されたとのことですが、「これは廊下ではない！通り庭だ！！」って感じでしょうか笑

それにしても、この部屋は誰向けなんやろうか！？居住空間の割には、グロスはそこそこ張るから独身が気軽に買えるような金額ではないし、、、御所南に越境通学したい人用？

それ以外の間取りは無難。いいのはDタイプ。セカンドにはとてもいい間取り。DINKSも余裕でいける。
ただ、これで1億円近いと言われると話は全然変わってきて、それだけ払うならもっといい選択があるような気がしてきます。
確かに、京都の中心部は土地は高い割に建築規制が厳しいので、物件が高騰する要素は多いのですが。それでも、ここまで高いとなると悩みますね。。。

ただ、繰り返しになりますが立地は抜群に素晴らしい。だから、資産性はそこそこ固いような気がします。
懸念材料は京都市内はホテル開発が絶望的になってきているので、今後こういった立地でのマンションが増えそうです。
現に一時期とても増えていたリノベーションしたホステルは廃業しているところも多いですし。。。
競合物件は増えそうであるものの、三井不動産ブランドというだけで希少性があるので、そういった点でも安心材料にはなります。
　

以前に辛口なコメントを書いているので、このマンションについては敢えて言及するのを避けていましたが、
昨今新規に公開されるマンションを見ていると相対的に魅力は増してきている気がするので、レビューします。

まあ、何はともあれ立地はいいと思います。駅距離は若干あるものの、唯一無二な開放感といい得られるものは大きい。
戸数も多くないので、小ぶりですが案外遠目からでも目立つのはポジションの成せる技でしょう。

ウイークポイントはやはり価格と仕様ですが、価格の方は昨今の新築価格の高騰によりだんだんと違和感がなくなってきているのは事実です。
どこも平米１００万円だよね、という時代にあって、特徴のある立地というのはいいことです。

ただ、繰り返しにはなりますがシエリアのオール電化＆床暖房なしが許せる方でないと選べないと思います。
近傍で万人にオススメしやすいマンションはグランドメゾン上町一丁目タワー、、、というのは間違いないと思います、
しかし、だんだんと選べる部屋も少なくなってきていることを思うとここもアリです。（GMでオススメしていたBタイプは完売しました。）

また、上町一丁目のリバーやシティハウス谷町四丁目などと比べるとここもだんだんと輝いてくる気がしています。（特にリバーと比べると、、、）

今一度、見てみることをお勧めします。

数年前でも安いなという感覚でしたので、今のいままで残っているというのが意外です。
今の相場で見れば、なおさらでしょうか。

最近、モーレツに増えてきている定期借地のマンションですが、立地をよく見ないとリスクになり得ますから注意してください。
（何度か言っていますが、中古になると流動性が下がります。使える銀行の数も減りますから。）

ここの場合も立地としてはお世辞にも強いとは言えません。谷９からもそこそこあります。難波は近いけれど、徒歩圏とは言いにくい。。。
まあ、言ってしまえば中途半端な場所の借地マンションということで難しいのは間違えないです。

ただ、それを吹き飛ばすほどのコストパフォーマンスなので、魅力的に思う人も多いはずです。
とりわけ、価格が高騰している昨今の状況を思えばなおさら。。。

コスト重視の方は一度、ご覧になってもいいかもしれません！！！

阪神間随一の高級住宅街である「阪急御影」すぐの立地です。

確かに、利便性の高いエリアであるのは間違いないのですが先行物件であった「パークコート御影ザフォレスト」のようなプレミアム感のある立地ではないかな、、、
（向かいに日昌さんの仕込んでいる用地があり、建設予定地と現地に書いてあり、「エヌヴィ御影ザレジデンス」となるようです。１３戸と小ぶりなマンションです。）

竣工して、しばらく経ちますが完売していないのはやはり値段からでしょうね。
新築とはいえ、さすがにこの値段では良質な既存物件の多いこのエリアではなかなか積極的に選ぶ気にはなれないというのは事実です。

個人的にこのエリアなら、住吉本町の中古マンションに目がいきがちです。好きなのは「ザハウス住吉本町」と「住吉本町レジデンス」です。
現状では売り物件はありませんが、相場観的には８０００万円もあれば、そこそこの広さの部屋が手に入るでしょう。

とはいえ、立地はいいのでここも仮に値下げが得られれば、よい選択になるのではないでしょうか。

気になる方は資料請求をして、交渉してみてください。余地はある気がします。

モデルルームオープンしたので行ってきましたー。

いや、高いわ！！！ざっくり価格なので本当のところはわかりませんが、平均すると３５０万ちょいくらいです。

全体的な感想は以前に書いた通りではありますが、
間取り集を見ていて気になったGタイプ（８５．３１m２）で　18F~25F 8000万円後半?9000万円前半ということで諸費用入れたらほぼ１億円。

いやいや！！！そんな場所じゃないでしょ！！！だって、新御堂筋の向こうですよ。。。

低層の２LDKなら５０００万円以下の部屋もあるのでありかなとは思いましたが、それでもリセールを期待して買うのは難しいような気がします。

近傍にレジデンス梅田ローレルタワーという中古タワーもあるので、しっかり比較された上で選択された方がいいでしょうね。

ファインレジデンス福島野田The Gardenです。

最近、人気のある野田での新作です。最近では、ジオが記憶に新しいですね。あとはリバー！残り１邸ということで感慨深いです。
駅前では何でも揃うし、大阪駅までもすぐ。阪神電車でもJRで大抵のところにすぐ行けるというのが大きなメリットですね。
また、下町感があるのもむしろメリットでしょう。

現地は駅から大通り沿いに歩くので、女性や子供も安心です。
また、隣に大阪ウェストゲートタワー（２７F建・２００３年築）が建っています。
もうすぐ２０年になるので、比較対象にはなりにくいと考えますが一応チェックした方がいいでしょう。
他は中古タワーなら駅の反対側ですが、福島ガーデンタワーやシティタワー大阪福島あたりが比較対象になりそうです。

◎物件概要
予定販売価格（税込） 2,700万円台～5,000万円台（100万円単位）
間取り 1LDK～2LDK
住居専有面積 34.15㎡～56.44㎡（防災備蓄倉庫面積含）
バルコニー面積 5.83㎡～10.35㎡
管理費等 未定
販売予定時期 2021年8月下旬

坪３００万円はしなさそうですが、それに近しい金額になりそうです。。。高いっすねー。ジオの値段などを思い返すと高いとは思います。
中古でよければ、上記のタワマンは全て射程圏内に入るであろう金額です。
ただ、間取りは工夫されている印象で、Aタイプの５６m２であれば、こどもがいても小さいうちは何とかなると思いますし１LDKもある程度ツブしはきくと思います。

他に新築であれば、駅からけっこう歩いたところに南海のヴェリテが分譲中です。こちらは単価は抑えめですが、広いファミリー向けですので価格帯としてはここと似ているかとは思います。
ただ、野田の北側の川辺りというとけっこう雑然としているイメージですので、ファインの方が駅距離のみならず、周辺環境もいいですね。

マンションすごろくさんどころか、のらえもんさんまでレビューされているので便乗して大阪タワーも感想を少し。。。

一言でいえば、「どーしても新築がいい！安いところがいい！！」って人向けのマンションです。
私自身は中古でもあまり気にしませんが特に女性なんかは新築に拘る方も多いと思いますし、一定の需要はあるでしょう。実際に、大阪市内で３０００万円でファミリーの住める新築マンションってここくらいしかないと思います。

周りは相当閑散としています。ATCはあるといえばあるけれど、建物自体が閑散としているし便利とはいえないかな、、、マンション選びで、その街自体に魅力を感じなければ選びにくいですよね。そこが許容できる人にはいい物件だと思います。
とはいえ、中央線で一本で都心には行けます。なので、本町辺りに通勤する人には便利。何しろ、その辺りにあるタワマンなどと比べたら半額以下で買えるわけですから。家にお金をかけるだけが人生だとは思いません。
同じ中央線でも奈良方面に行った方が成熟した街並みで選びやすいという人もいるでしょうし、逆に開放感のあるこちらの方がいいという方も多いと思います。

HPを見ていて私が魅力的だと思ったのは専用庭と駐車場の付いた住戸です。この辺りだとさすがに車は欲しくなると思いますし、むしろカーライフを楽しみたいと思います。
この辺りは道路アクセスはいいので、車があればここは本当に便利。神戸や関空もすぐです。
マンションの設備使用自体は長谷工の標準的なものとなっています。個人的な不満は床暖房がないことくらい笑

あと、IRや万博で街が激変するか？ですが、過度な期待は禁物だと思います。
まず、予定地の夢洲とは別の島ですので距離があることと、これでこのエリアの人口が増えるのかは未知数だということです。
ただ、マイナスに働くことはないと思います。主に、今まで工業的な用途で使われていた大阪の港湾が人のために使われる場所になる。これ自体は歓迎すべきことです。
景観はよくなるだろうし、仮にIRで働く人用の社宅などができるのであればいい効果が見込まれます。
ただ、住民になっても毎日、カジノに行くことはなさそうですし。直接的な恩恵は少ないかなとは思います。
この辺の関係性はユニバーサルシティ周りのマンションを思い出しますね。（ユニバーサルシティのマンションって実は結構あるんですよね。）
「現状でも問題ないけれど、さらに良くなったらラッキー」くらいの気分でいた方が無難じゃないかなと思います。
就労者が増えれば、賃貸需要が増える可能性は上がります。資産的にも安心感がでますね。

なお、コスモスクエア駅には近鉄不動産のタワーマンションが建っています。金額的には、ここより少し安いくらいの相場です。
新築がいい人であれば、迷わずこちらですね。築年数を考えると、こっちの方が有利な気もします。

結論、立地が全てですので、わかりやすい物件です。立地が気に入っている方からしたら、非常にいいマンションだと思います！！！

メリケンパークの方に行ったので、写真を共有します。
神戸ポートミュージアムはほぼほぼ出来ている雰囲気でした。秋の開業には間に合いそうです。

工事現場を対岸から見ていて思いますが、やはり開放感は何者にも変えがたく素晴らしいものがあります。
関西の海辺で工業的な用途でなく、リゾートっぽい雰囲気が楽しめるところもなかなか無いのは事実です。ここくらい
スムログを書いてからもマーケットは注視していますが、ハーバーランドタワーの中古もドンピシャな方角では出てきませんね。

ただ、ハーバーランドに行くのはやはり少し遠いです。大回りしないといけないですから。
都市型ロープウェイの建設が決まるといいのですけど、どうなのでしょうか。
横浜の方をyoutuberの方が乗られた動画を見つけましたので共有します。

[画像アップロード中です、画像が表示されない場合はページをリロードしてください]

HPを見ていて気になりました。価格的には一般的なファミリー層の手が出る新築マンションとしては良さそうです。

芦屋の南側は近年、供給の多いエリアで関電不動産開発なども分譲しています。

周りには公的機関やスーパーもあるし、何より阪神間では珍しいフラットな地形という魅力があります。
ただ、立地的な最大の難点はやはり駅まで行くのに４３を超えないといけないということです。逆にいえば、それだけだとも言えます。
阪神間というのは非常にはっきりしていてネガ要素がない＝すごく高い、ただそうでないところはそんなに高くはならない。
ネガというのは山手でとても急勾配であったり、ぢくらいがイマイチであったり、阪急の支線に乗り継がなくてはいけなかったりなどいろいろあります。
その点、ここは４３の下ということだけであって、許容できる範囲なのではないかと思います。
例えば、超高級住宅街で名高い「芦屋平田町」なんかも、条件は変わりません。（平田町に住む人が阪神電車に乗るかは知りませんが）

マンションとしては常識的にまとまっている印象です。土間のある間取りはよくできているなと感じます。設備も複層ガラス、床暖房、ディスポーザーなどはしっかりついていますし、バルコニーが広いこともメリットです。残念なのは天井が低い（2,400mm）ことくらいですが、これは高度規制によるところが大きいので、仕方がない部分でしょうか。

価格帯としてはプラウド阪急塚口より随分安いし、クラッシイハウス尼崎よりも安いくらいです。芦屋で尼崎よりも安く買えるのであれば、魅力的に思える人も多いと思います。

やっと、MRを訪問できましたので、少しだけ感想をまとめたいと思います。

・価格
１LDK ３７m２　５８００万円からということで、絶妙な金額だと思います。手が届かないことはないけれど、これでなんぼほど家賃が取れるのか？と考えると投資としては厳しいものがあります。
あと、壮大な共用分を思うと、低層（オーシャン）でも相当な管理費でしょう。
あと気になったのが上層にも案外狭い間取りがあり、１億円超くらいの予算感の人からすると悩ましい選択ですね。できることなら、上に行きたいところです。
・仕様
明らかに高いです。近年の大阪のマンションでは圧倒的でしょう。階高にも余裕があるし、設備はオーシャンでもそれなりのものが入っています。
上層階の天井高は圧巻。。。もう、ここまで行くなら、フォーシーズンズレジデンスで良かったのでは？と率直に思います。フォーシーズンズのフットネス会員の優先権を与えるような暮らしを想定するのなら、そっちの方がベターだった気がします。
また、8．5億円の妥当性について語る知見は生憎ございませんが価値のある空間になっていると感じました。
最近見たMRの王様住戸で素晴らしかったのはプレミストタワー靱本町でしたが、それを凌駕する空間になっていました。（値段も違いますが。）
・間取り
やっぱり、一番気になるのはほぼバルコニーがない点です。専有部の窓すら、開放制限があるというのはどうなのかなぁ、、、？ビジネスホテルじゃああるまいし。。。
また、やはり全体的にスパンは足りておらず、狭めの部屋の間取りは厳しいです。そういった意味では、梅田ガーデンレジデンスのような真四角の方が有利。
また、「廊下までフローリングでなくハイグレードな、、」っていうのは若干詭弁で、それは玄関をしっかり設けられなかったからでしょうといいたくなります。
あと、７０m２以下の間取りは１３１７のUBというのはダメです！狭い！！
・管理費
共用部も壮大でこのマンションを維持するのにどれだけの人が働くのだろう？というのが率直な疑問。
今回は提示はありませんでしたが、ものすごく高いというのは間違いありません。
だって、窓拭きも全部やってもらわないといけないのですよ！？
何が言いたいかというと、ギリギリ何とかローン組めるかな！？という人には向かないということです。


印象としては、スムログに書いた時点と変わりません。お買い得だな、と思える部分があるのは事実ですがご自身のライフスタイルとあえば、というのが条件になると思います。
建物も共用部も立派で美しいし、価格も案外現実的というのは紛れもない事実だとは思います。ただ、私含めてタワーマンションに住んでいても共用部を常に使い倒せているかというとそうでない人も多いと思います。
それだと勿体ないようなマンションなのは事実。逆にホームパーティを定期的にされるような人にはいいと思います。使ってなんぼの素敵なものがあります。
繰り返しになりますが、人を選ぶなぁ、、、という印象がすごく強い物件です。魅力に感じられる人はGO！しても問題ないかなと考えます。

久々の北野坂物件です。数年前にシエリアがありましたがサクッと売れたように記憶しております。
最近、近隣の商業施設は空き区画も目立ってきて少し寂しい雰囲気になってきているエリアではありますがそれでも神戸らしい雰囲気に包まれており魅力的な街並みであると思います。
また、三宮近辺の高額物件（ワコーレ旧居留地、ベイシティタワー）と比較してもこちらの方が周辺環境としても優れていると思います。北野坂近辺には名店が多いので、その辺りの距離感もいいですよね。三宮の北側で食事をして家に帰るというシチュエーションになると、ここなら歩いて普通に帰れますがベイシティとなるとタクシーに乗りたくなります。タクシーに乗るなら三宮に拘らず、六甲や御影でもいいんじゃないの？と思うわけです。
「大阪まで通勤しんどくね？」とお思いの方もいると思いますが、案外いけますよ。余裕があれば、新幹線通勤をするといいと思います。
立地としての最大の難点は坂ですが、行きは下りなのでそんなに苦にはならないと思います。

近所に和田興産の物件ができますが、比較にはならんでしょうね。どっちがいいという話ではなくて、対象が違います。

価格帯的にはほぼ１億円を超えてくることは容易に予想できるのですが、１LDKも少しありますのでその辺りはお財布と要相談。。。（１LDKで選ぶなら、圧倒的にBです。）
ただ、シエリアもそうでしたが立地的には高額住戸の多いところですから単価的な割高感さえなければ、良い選択と思います。

個人的に気になるのは、Dタイプ。広々としていて、無駄が少なくて良い間取りだと思います。若干、収納が足りないかなという感じはしますがそこは造作家具で対応できます。面積的な余裕は心の余裕に直結しますネ。
確かに海辺物件に比べると、開放感は足りません。上でも抜け感は乏しいかな。海は見えないでしょうね。。。そこに重きを置かれる方はベイシティへどうぞ。

大阪市内のタワマンで１億円くらいの部屋を検討している方達には本当に一度、こういう物件を見ていただきたいと思います。梅田ガーデンレジデンスの1.1億円?もええですが、こういう世界もあるということを認識するのは悪いことではありません。低層グランドメゾンということで、仕様も良いと思います。過去の御影、夙川、芦屋などの物件はどれも素晴らしかったです。今の芦屋大原町も近傍物件よりも引き合いがあると聞いています。繰り返しになりますが、関西のグランドメゾンはどれも別格に素晴らしいです。

神戸＆低層＆グランドメゾン＆１６戸ということで、サクッと売れると思うので、興味ある方は早めに検討されることをオススメします。知らぬ間に終わる可能性が高いです。

見てきました！

ざっくり、感想を述べたいと思います。
・場所はいいと思います。案外、中央大通りからの引きもあるので、そんなに音も気にならないと思います。悪くないでしょう。ライフも近いので利便性高いです。
・ゲーティッドガーデンは雰囲気良さそう。はじめ外構計画を見た時には不思議な感じでしたが、ロビーからの眺めはいいと思います。ただ、それでも外構は寂しいと思うのでできればブランズタワー梅田northのように、サンクンガーデンにするような工夫があればよかったと思いました。
・とはいえ、所有者の満足度は直結すると思います。

・すごく残念なのは、仕様！！！なんで、２LDKはUB１３１７なの！？なんで、あんなトイレなの！？！？なんで、トーヨーキッチンでないの！？！？！？泣
・評価？できるのはモデルルームでも忠実に再現してあるので、入居するタイミングで「えっ、、、」とはならないこと。
・集中購買で調達すれば、UBの１３１７を１４１８にしても高くて１０万円変わるか？ってくらいの価格差にしかならないはずです。そこを妥協するとか有り得ません！トイレも文句言いたいけれど、ローシルエットに買い替えても３、４０万くらいで済む話なので、この坪単価からしたらノイズですから無視します。
・間取りもイマイチなんですよね。廊下がすごく長いかorリビングイン、の二択で悩むことになります。
・個人的に買うなら、CMタイプ（北東角）の極力上。でも、平米１００万円しそう。それなら、もうちょっと頑張ったらシティタワー大阪本町も見えてくるから本町行きたくなる。

・販売員のおにーさん曰く、本町周辺の新築（プレミスト、ブランズ、ここ）はほとんど値段変わらないとのこと。（本当か？？？）
・ただし、ここはゲーティッドガーデンの特殊性から管理費は他より高くなると思っておいてください、と言われました。何だかなぁ、、、という感じ。（これがそんなにするなら、GM新梅田の公開空地とか大変なことになるのでは、、、）

価格に関しては確かに他よりも目に優しい感じでしたが、総合的にきちんと見極めたいと思います。

雑多な環境ではあるものの、すごく便利な場所だと思います。
質実剛健というか、観光地のような華やかさがあるわけではないものの住めば非常に過ごしやすい場所だと思います！
だって、現実的に考えて烏丸や河原町の駅からこの距離感の新築マンションを手に入れるのは相当厳しいはずです。

デザイン監修に京都大学の岸和郎先生がいらっしゃるということで、エスコンの気合の入れ方もなかなか期待できそうです。
岸和郎先生といえば、大阪の靱公園の前にGLASHAUSというガラス張りの賃貸マンションがありますがあれも相当カッコいい。期待したいですね。
そもそも、日本エスコンのマンションはけっこうデザインが優れたものが多い気がします。

あとは値段でしょうか。スムラボのkyoto1192さんによると、近傍の「イーグルコート四条烏丸west」が坪３００万円とのことですので、そこから１０％ちょいアップくらいであれば、適正な範囲内かなという気がします。
土地の評価は難しいところではあるものの、若干レジェイドが上。あとは岸和郎代が乗っかっているはずなので、それくらいになるのでは？と思います。大幅に超えてくるようなら、「イーグルコートにしといたら良かった！！！」となりそうです。

府外のセカンドハウス需要に響く場所なのかと言われると少し疑問ですが、サクッと売れる気がします。希少性があるのは確かですから。

久々の弁天町物件です。
便利だとは思うものの、ヨソ者にはハードルのある地域（イメージです）であるが故、駅前の新築タワーでもそこまで値がはらないのではないかという気がします。
とりわけ、広告の見出しの５５m２・３９００万円はセンセーショナルですね。５年前を思い出す。坪２３０万円！！！
最近ではほとんどお目にかかることも無くなった値段です。。。（悲しい）

ただ、広告を見ていると弁天町というより、west coastというイメージを前面に押し出している印象です。万博・IRで街が様変わりする！とどこかのコスモスクエアのマンションと同じような雰囲気です。
大阪の湾岸地域といっても、東京の湾岸と言われるところとは随分雰囲気が違うので注意が必要です。
個人的には「より良い方向に向かっていくとは思うものの、周辺が一変するほどの効果があるかと言われると懐疑的」というのが意見になります。
結局は通過地点になってしまうだけではないかと思います。とはいえ、鉄道の延伸などで利便性は向上するのは間違いないです。
無論、京阪中之島線の延伸なども噂されていますからそれなりに気合の入ったプロジェクトとなっていると考えます。

ただ、弁天町は元々便利な場所ですからねー。環状線で大阪まですぐですから。
現に駅前タワーのクロスタワーなどはけっこういい値段で取引されている印象があります。

それを考えるとこの物件もそこそこしそうです。一応、予想として全体で坪２９０万円と予想しておきます。若干甘い気がしますが、期待も込めて！

モデルルーム公開されていますね！

メリットは何と言っても御堂筋線「大国町」徒歩２分という近さでしょう。
もちろん、難波も徒歩圏です。
あと、もう一つの大きなメリットは市場が近いことでしょうか。スーパー銭湯も目の前です。

上記のように、生活利便施設自体は多く住んでみればいいところ、、、だとは思います。とはいえ、決して人気のある駅ではありません。
はっきり言って、「学区がなぁ」とか考えてしまう人には向かないでしょう。

だからこそ、逆にメリットがある気がしております。当マンションの魅力は絶妙な立地と住友不動産物件でありながら、JVのマイナーであることにあると思います。
主導権自体はサンヨーホームズにあるものの、クオリティは住友不動産物件のものになっているのではないかな、と。サンヨーホームズもふつうのデベロッパーであれば、竣工完売を目指したいはずです。天王寺のような値段にはならないといいなと切に願います笑

興味が少しでも湧いた方は一度、お寿司でも食べにいくついでに現地をしっかり見てみることをお勧めします。抵抗感のない方にはオススメできる物件だと思います。平均が１００万円／m２以下で出てきたら、面白いと思います。

シエリアタワー大阪福島。
駅から近いけれども、線路にも近いのが最大のデメリットでしょうか。
ここは東海道本線に接していますので、夜中も貨物列車が通ります。ただ、音の影響はJRの摩耶シティなどと比較すれば、幾分かはマシでしょう。
体感ですが電車自体が大阪駅に近づくのでゆっくりになっている気もします。

デザインもいいですね。ただ、バルコニーが少ないのが残念。線路が近いからなのか？
タイプによってはサービスバルコニーしかない部屋もあるのが要注意です。バルコニーはあった方がいいと思います。
無くても許されそうなのはそれこそブリリアタワー堂島のようなスペシャルな物件でしょう。そういう意味で言えば、ここは庶民的な物件です。

価格的には坪３００万円くらいのものもけっこうあるようですから、今の市況で見れば、競争力はあるでしょう。福島自体は今後も伸びていくエリアだと思いますし、実際に住んだら便利だと思います。正直、近所のウエリスタワーやブランズよりは選びやすいかなと思います。
当然、シエリアであるということを受け入れた上でですが、、、笑

ツイッターのDMで読者の方から情報をいただきましたので、共有します！！！

管理費・修繕積立金が判明いたしました。
ocean（ホテルの下）：管理費４００円／平米、修繕積立金１７０円／平米
ホテルの上：管理費５００円／平米、修繕積立金１７０円／平米
[例]ocean70m2:39,900円

ということで、関西マンションすごろくさんと大阪タワーの座談会で大阪タワーが予想していた金額よりも安かったようです。
https://www.sumu-lab.com/archives/15724/

まずは一安心といったところでしょうか。
ただ、決して安いということはなく、グランフロント大阪オーナーズタワーよりも全然高いですし、それこそ巨大な共用施設で有名なブリリアマーレ有明よりも高い水準であることには変わりありませんが。

私もお話を聞けたら、スムログで記事にします。

御堂筋線駅近物件なので人気があるに決まっているのですが、便利で人気な「江坂駅」ですから尚更です。

このエリアは土地も最近高い印象がありますし、新大阪が以前よりきれいになってきて開発が進んでいますからより住みやすくなっていく予感がしますね。
引き続き、人気エリアでしょう。

さて、本物件ですが、新御堂筋から一本中に入っているので、住環境としては悪くないのではと思います。ただ、現地はよく確認した方がいいですね。

間取りは、１LDK３７m２とコンパクトなものもありますが、ちょっと厳しい印象がありますが値段も３０００万円くらいとお安めですし、近傍で似たような賃貸を借りても１０万円くらいはするでしょうからそれを考えてもアリといえば、アリだとは思います。いわゆる「住みながら投資」ですね。
でも、それをするなら２LDKの３９９９万円のやつがいいですね。安いと思うくらい。
フルローンで借りて、仮に１０年住んだら残債は３０００万円程度です。その時点で売却しても残債が残ることはないでしょう。ふつうに考えれば、住み替え先の頭金になるかな？くらいのお金が手元に残るはずです。

江坂付近の賃貸で消耗している若者は、これなら買ってもいいと思いますよ！

（しかし、５年くらい前だったらこれくらいの価格でふつうに市内のタワマン変えてたんだけどな、、、実体験とし買えるうちに買っとこうよ！！！とは思います。）

この前、靱公園あたりを散歩していて、そういえばこのマンションについて今まで触れていなかったなと思い出しました。
そういうこともありますよね、、、笑

現地、外観は完成している感じでした。存在感ありますね！オン・ザ・パークはダテじゃありません。超希少なポジションです。

そのため、当初は高いという感覚はありましたが、もはや当たり前になってきましたね。そこまで違和感はない水準かなと思います。
特筆すべきは間取りの良さ。HPに乗っている間取りはどれもいいと思います。
残念なのは梁下の下がり天井がけっこう大きいところ。タイプによっては洋室の半分がCH＝2,100mmというものもあるのが残念ですね。
2,100って建築基準法上の最小限の高さですからね。高級タワーマンションにふさわしい高さではありません笑

自分が欲しいのはGタイプですかね。
リビングインが２室というのはどうなの？ですがこの間取りであれば、私はあまり気になりません。それ以外は特に問題なしでしょう。動線はシンプルにまとまっているし、使いやすいと思います。

値段は高いといえば高いのですが、昨今の近傍の相場を考えると違和感はそこまでありませんがすごろくするというよりは永住向きですね。

とにかく、都心で稀有な立地であることは間違いありません。今一度、検討してみたい物件です。

スムログ を若干追記しました。
https://www.sumu-log.com/archives/26900/

店舗は保育園のようですね。総合マンションギャラリーの話がどうなったのか？とか詳しいことは追々追記します。

本町辺りもローレル堺筋やブランズ本町など徐々に増えてきましたが、やはりここの優位性は強いなという印象を持っています。

スムログ を書いた時点からでも値上がりしていると思いますが、今でも魅力的に見えたら買っておいた方がいいですよ、というのができるアドバイスですね。

スミフの過去の傾向からすると竣工してから、さらに価格を上げる傾向があるので今がラストチャンスだとも言えます。

読者の方から、価格情報いただきましたので、共有します。

A 67.88平米 12F 6700万円
　　　　　　27F 7800万円
B 58平米　12F 6000万円
　　　　　27F 6600万円
C 67.75平米　12F 7000万円

うーん、、、ちょっと高いかなという印象は否定できませんが御堂筋線徒歩２分と思えば妥当な水準かなぁ？？？
ただ、新築タワーでここより安いのは弁天町くらい？
プラウドタワー豊崎の方が安いけれど、利便性は雲泥の差だしなぁ。

ただ、地元の方からすると、高いという印象が強いでしょうね。特に、立地的に地元の方でないと選びにくい立地だと思うので。
御堂筋駅近マンションと思えば、穴場であるのは間違いありません。純粋な居住環境という意味では、例えば中津なんかよりもこっちの方が住みやすいような気がします。

子育て終わられたご夫婦などには最適なマンションかなと思います。