パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

>>241
笹塚の方が利便性は高いけど、初台駅の南側、甲州街道の南側は西原や参宮橋に隣接したエリアだから、落ちついた高級住宅街ではある。高級感と意味では笹塚は遠く及ばないよ。

>>243 マンション検討中さん
いや、それパークコート代々木初台あるあたりや参宮橋の辺りはそうだろうけど、高速、幹線道路脇の本物件立地はちゃうやろ…。初台駅からの動線、全部安請け合いのボロマンだ

>>244
駅からの動線にボロマンしかないと言われても、過去初台駅2分内の優良立地をデベが手に入れる機会がなかったから100戸越えるようなマンションが立たなかっただけで。同じ町名のパークコート代々木初台も、参宮橋付近もこの物件から歩いて10分かからない同じエリアだと思うけど。笹塚の昔ながらの商店街とかは便利と思うけど、それこそがTHE下町笹塚な訳で。

>>245 購入経験者さん
初台と笹塚の良さは違うよ。
初台は、新宿やオペラハウス、新宿中央公園、明治神宮に近く活動的な人は飽きない。日常生活の利便性は笹塚の方が上かもしれないが。地位は旧お屋敷エリアの初台が上だけど昔の話でもあるしな。甲州街道の問題はお互い様でもある。

まだ8年後？だけど西新宿の再開発があるよね。あっちのツインマンションはきっと買えない価格だろうからこっちはお得かもね。

京王新線の使いづらさがネック。山手線沿線住なので10分に1本とか15分に一本は耐えられるか分からん。しかも大江戸線より深いんでしょ？

>>245 購入経験者さん
現地行かれたことありますか？
この物件の付近と、西原寄りのパークコート代々木初台、参宮橋方面の雰囲気はちょっと違うと個人的に思います。
この物件に接する甲州街道南側の歩道の感じは是非一度見ていただきたい。特に初台駅までの動線。

>247匿名さん
さすがに十二壮通りのあそこは比較するには遠くないですか？

>248匿名さん
単線ですからね。ピーク時はさすがに6分に1本くらいのはずですけど。
調布方面行きは大江戸線の西新宿五丁目より深いか、同じくらいかな？

単線ってなんですか？ホームが上下に分かれてることを言ってる？
普通にピーク時は3分に1本ありますけど。

>>250 買い替え検討中さん

すみません。単線は勘違いでした。笹塚?幡ヶ谷間の踏切が単線だったんで、てっきり一部単線だと思ってました。
調べたら複々線の一線だけが地上に出てるとのこと。

>>249 マンション検討中さん
　
西新宿8年後というのは十二壮通り五丁目再開発ではなく、三丁目のツインタワーことでしょう。
単線ではありません。複線かつ本数も十分あります。

>>252 検討板ユーザーさん
三丁目ツインも、500くらいを想像。だって戸数ありすぎでしょ。北参道の5倍か6倍ある。

>>253 猫さん

同意。初台の超大型案件で高値追求なんて出来ないよね。
眺望無い住戸も多くなるだろうし。

>>254 マンコミュファンさん
ですよね！金貯めよ

確かに物件?駅の甲州街道歩道は一部狭いけど、メインエントランスは緑道側だし駅に行くなら緑道歩いた方が早い。
わざわざ遠回りかつ狭い甲州街道歩道で駅に行く機会は少ないと思うよ。

3丁目の再開発は日本への投資優遇制度のアジアヘッドクオーター特区に指定されたエリアになっているので、アジア富裕層がツインタワーを買い占めていくことになりそうな気がしますね。

初台駅南口はエスカレータもなく不便ですよね。
オペラシティ側の動線を普段使いすることになりそう。
緑道はどう変わるんですかね。
いつも物件近くの小屋にホームレスの方居ますよね。

3丁目の再開発、野村、700から800予想。
スレあるので参考に。

>>252 検討板ユーザーさん

十分に無いでしょ。早朝夜間帯は15分に一本だよ

>>259 匿名さん
それが本当ならパークタワー渋谷本町・プラウド渋谷本町仕込む。半額近い坪400?500で動いてる。３丁目竣工する頃に恩恵受ける可能性高い。

ツインタワー高値予想マンは周辺中古買い漁ってエビデンス見せて欲しい。

現地行ったけど緑道側が思ったのと違うというか、鬱蒼としていて夜とか治安大丈夫なのかな
国道側は予想通りだったけど、最も近いスーパーの成城石井が信号渡らないとでアクセス面倒そう

>>263 名無しさん

スーパー周りに無いからね。地下鉄直結のオペラシティの成城石井で買い物してサブエントランスから帰宅って流れになると思うよ。

>>260
上下ともに6時台に平日7本、土日6本、23時台は平日土日ともに6本ある。15分間隔なんてない。
さらに平日の8時台は上下ともに16本もある。
15分以上の間隔があくのは、5時台の始発とその次だけ。
なんで、そんな嘘を書くの？

265ですが、デフォルトで名前がデベにお勤めさん となってしまいましたが、デベとは全然関係ないです。あまりにも真実と違うので、書込みしただけです。

>>263 名無しさん

夜暗いですよね、あそこ。
あと雨の日の出勤とか泥跳ねするだろうし、日常的に使うのはちょっと…。

坪500万で調整中らしいぞ。

500でも良いから2L中一種換気にしてくれ
なんで角だけ全熱で中住戸は三種なんだよ。格差ありすぎだろ

>>265 デベにお勤めさん

若葉だから。

>>268 マンション検討中さん
どこからの情報なの？やめて。

北参道と整合性持たせたお値段希望。
坪525万にしないと抽選倍率が懸念。

>>269 匿名さん　
どこに一種換気情報ありました？

>>272 マンション検討中さん
もうモデルルーム始まってるの？

>>272 マンション検討中さん
ここのマンションは北側のAタイプだけが特殊で坪単価を引き下げるから、坪平均500万でもメインの南側の緑道沿いの部屋は坪530万ぐらいのイメージかなと予測してます。初台でこの単価で売れるのかと個人的には少し疑問には思いますが、今の新築マンション需要からしたら初台徒歩2分のここは売り抜けてしまいそうです。地権者多いですが、竣工もまだまだ先なので三井も焦らず売るのでは。もう少し坪単価上の可能性もあります。

>>275 マンション検討中さん

北側は全熱交換、二重サッシ、二面採光で仕様モリモリだよ。
南側と同水準で出すつもりだよ。図面ちゃんとみようね。

>>276 匿名さん

二重サッシはわかるのですが、全熱交換は図面から読み取れません。
どこを見ればわかるのですか。

A,B,G,I,J,Mは全熱交換機あるね。素晴らしい。

角住戸一種全熱交換、中住戸は最上階含め3種換気
格差ありすぎでしょ。高速至近なんだから中住戸もせめて1種にすべき

坪単価500だの525だの、そんな高いわけないよ。本当はいくらなの？

>>280 初台さん

450～480

オリンピックが開催されるかどうか分からないけど、その時期が過ぎたらこれから出来るマンション少しは安くなるんじゃない！？と期待して待とうかな。

>>282 マンション検討中さん

どういうロジック？

>>281 匿名さん
妥当だね。中層狙おう。リセールもまぁ期待できる。

>>283 匿名さん
単なる希望的観測

角部屋、一種換気って本当？
３種ぽく見えるんですけど。
https://www.31sumai.com/mfr/X1809/floor_plan/premium_plan.html

>>286 匿名さん

一種じゃなくて一種の全熱交換式です。
で、中住戸は壁穴の三種換気

月とすっぽんくらい違う。

>>287 匿名さん

１種の全熱交換ってどこから読めるの？
https://www.31sumai.com/mfr/X1809/floor_plan/premium_plan.html

各窓のところに通風口があるようにしか見えないのですが。
どこ見れば良いか教えて下さい!

>>288 匿名さん
エントリー者限定サイトの図面集で確認できますよ。

うそうそ、騙されちゃダメ。図面に換気方式なんて載ってません。
地権者用の図面でも見て言ってるか、知ったかぶりしてるだけ。

66平米1億か

>>289 匿名さん
エントリー者限定サイトを拝見しても見えません。　
これエントリー増やす前情報垂れ流しですか。

いや載ってるやん…

>>292 マンション検討中さん

でしょうね。

図面に記載ありますね。
図面も読めなくて書き込みしてる人、恥ずかしくないですか？

図面では3種換気に読めました。

マンマニちゃんに記事書いて貰わないとなにも分からない人が多いんですね。図面最終ページの設備概要に明記されてますよね。図面も読めない、自分で判断もできない、ただ金持ってるだけの人がマンマニちゃん崇めてる理由が少し分かりました。

確かにAタイプと角部屋だけ全熱交換機ついてますね。
なんでこんな仕様にしたんだ…。
三井はかなり高値で売るつもりなんだろうな。

個人的には一部の間取りを除いてリビングの下がり天井がガタガタなのが気になる…。あと一括受電だから、じぶん銀行でローン組む人は厳しいですね。

いつになったら１種のエビデンス出てくるのかなあ。

添付のPDFの図面集の方ね。

>>299 匿名さん
エビデンスも何も、エントリー者限定サイトにある図面集に書いてありますよ。簡易的な間取り図じゃなくて天井高とかコンセントの位置とかが分かるやつね。
中住戸以外はどの部屋も廊下に付いてます。ぜひご確認を。

>>299 匿名さん

武蔵小山とかのパークシティクラスでは第三種換気且つ同時吸排無しだったりしますけど、さすがザレジデンスが付くだけあってしっかりした造り込みとなっていますね。

>>302 匿名さん

中住戸は3種換気ですよ。高速至近なのに。

>>298 マンション検討中さん
ヴィークコートがあの間取りと仕様で坪500万近い単価で完売したなら、ここは400万円台は無いと思うが。530万?570万あたりが妥当なラインかな。中部屋の60㎡のCタイプ低層でギリ9,000万円台。

こんなの中層階以下は坪500するわけなくない？初台だよ？
どのスレにも高値書いて事情通っぽく振る舞う人いるよね。

まぁ単なる個人的な見解だけで、何の根拠もないし予想するのは勝手だし、大目に見てあげて

地元の人からしたらとんでもない単価なんでしょうね。
でも、規模的、仕様的、立地的にぎりぎり広域集客できる物件なので、めぼしい物件が少ない今、地元常識では理解できない人気になることは十分考えられると思いますよ。
現に私も、これまでは城南でしか探してこなかったんですが、注目して追いかけてますので。

>>298 マンション検討中さん
一括受電だと、じぶん銀行でローン組めないんですか？

>>308 周辺住民さん

組めますよ！ただ利率の割引が使えないだけです！

皆さん中住戸だけ三種換気、広い角部屋（と北側2L）は全熱交換なのどう思いますか？
これで平米狭くてグロス抑えられる住戸に単価乗せる様なことされたらかなり萎えるんですけど。

平均で坪500万割れは無い。
相場は勉強なっ。

>>310 匿名さん

価格次第ですよね。中住戸が相応に安ければ納得だけど、坪単価大して変わらないなら激萎えです。
でも三井なら、換気方式とかよく分かってない客相手に大して変わらない価格で普通に売り抜きそう。

>>311
当初は坪480万くらいかな？って思ってたけど、一部にせよ全熱交換型換気付けたり、天高2600だったりするのをみるに、500万以上つけてきそうですね。その価格なら、自分は立地的にパスだわ。

今は駅近信仰の時代ですからね。住み心地や周囲の環境よりも、駅から何分かが大切にされるので、三井ブランドで駅2分のこの物件は@500万でも売れちゃうでしょうね。

>>311 マンコミュファンさん

500万円はしないでしょ。
450万円くらいじゃないですか？

>>314 通りがかりさん

笹塚駅前のが@450万円でほぼ即完したから、もっと高値でいけると思ってそう。

>>315 マンション検討中さん

向こうは分譲たったの32戸だしほぼ駅直結、商店街直結、角中心だからね。こっちも全熱交換ありの角は動きはやそうだけど中住戸はどうなんでしょうね。
こっちも

中古と同じ単価で販売するかなぁ？
三井様はブランドを廉売しちゃあかんよ。

笹塚の新築は旭化成だし、駅直結ではなくて横断歩道挟んでるし、線路と高速に挟まれてるし、どう考えてもこっちの方が高くなる。

>>310 匿名さん

全部3種では？
1種って読めないんですよね。

>>319 匿名さん

換気をフロア(グレード)で変えるのはあるけど、中と角で変えた物件は見たことない。

>>319 匿名さん

>>301

小田急線各駅停車の梅ヶ丘駅徒歩9分　プラウド世田谷代田　114㎡/25000万　もう手も足もでません。
三井さんに適正価格を期待するしかありません。宜しくお願い致します。

>>322
世田谷代田の価格、それマジ？？
世田谷区の外廊下物件でそれは高過ぎ。。

世田谷区よか渋谷区が高くてあたぼーよ。

やぱーりみちゅい初台は壷530万

最近の三井は勝どきや日本橋で相場より安売りしてお祭りを演出している。
その流れからするとここも400万円前半くらいはあり得ますよ。

条件の悪い部屋で400前半。平均して500弱と予想。

コロナ対応でパンダ無しにするってば。

早く壷540万で発表して。

パンダ350万

坪500というのは、中古に目を向けると、山手線の浜松町から池袋までの駅でも、そこそこ買えるくらいの金額。
最近の新築相場で、皆さん感覚が麻痺してるようなので、今一度冷静に視野を広げて比較検討してみることをお奨めします。

坪500以下の新築で新宿隣駅に住みたいと思えば、ここくらいしかない。それに目の前の再開発で資産性もある程度担保されるしね。

>>330 購入経験者さん

中古マーケットという、同じ土俵に立ったら埋もれる物件。とは言ってみても、選択肢がここしかないなら、ここを買うしかないですね。買い手の立場しては一番弱いけど。

全熱交換の角住戸、壁穴換気の2Lと単価変わらなくて草

とんでもない値段だった
低層以外売れるのかこれ

ほら、言わんこっちゃない。
今の市況と立地から平均坪単価530万
低層パンダで坪単価470万から。

@450~640。やっぱりものすごい高かったw

>>334 匿名さん

むしろBタイプが1番お買い得という謎仕様でしたねw

聞いたら全体は平均400後半とのこと。
一回モデル行って聞いてみよかな、、、

>>337 マンション検討中さん

表示されてたのは高層階が多かった印象ですけどね。推察するに平均500切りはかたい。

>>331 匿名さん

間違いない。だからこぞって下落前にここ最近いっきに案内会から契約までを前倒しでバンバン行ってる印象。どうしてもこの物件ってわけではなければ様子見したほうがいいと私は思う。中古の価格付けなんてもってのほか。相場価格に上乗せしすぎて失笑レベル。

>>338 マンション検討中さん

立地踏まえても全熱交換&T3orT4サッシ&角部屋&南側開口の3Lは買いだと思う。マンマニあたりが大騒ぎするんじゃないかな。
反対に三種換気&行灯ありの2Lは住環境とリセール両面で不安。

>>342 匿名さん

角部屋のBタイプは14階でちょうど＠500ぐらい。他部屋との比較では明らかに割安ですよね。
仕様もほぼフルスペックだし、なぜなんだろう？

>>331 匿名さん
下落下落と言いながら、マンション価格は10年くらい上がり続けてるからねえ

Bタイプお得ですね。高層階欲しいが抽選だろうな、、、

2LDKで探してるけど角部屋がいいからAかなぁ?。いくらだろう。南西だから7300くらいかしら？

A結構単価のっけて来そうだけど。全部屋開口部あり、全熱交換、T4二重サッシと2Lの中じゃ段違いに仕様が良い。トイレリビングインなのが減点な位じゃないか？

>>347 匿名さん

Aの間取りどこでみたんや？

たしかにAとDの間取りはまだ公開されていないはず。トイレがリビングイン！ありえなくない？

エントリー者サイトに全間取りが公開されてます。
Aタイプのトイレの件、ドアが直接リビングに面しているわけではないのですが、リビングから洋室へ向かう通路に位置していて、通路とリビングの間に仕切りがないため、ある意味リビングイントイレとも言えるということだと思います。

>>350 マンション検討中さん

ありがとうございます。エントリーメール3月にきてて忘れてました。たしかにリビングインだけど扉があるなしって感じですが、来客時とか気を使いそうだなぁ

パークコート代々木初台を、あの価格で出してるのに
ここが@640とか意味不明なんだけど...。

結果、最上階は別として、３Fから１７Fで＠440～@520台でしたね。
私はなかなか納得性のあるいいラインだと思いましたけど。
皆さん予想は当たりましたか？

>>353 マンション検討中さん

予想と言うか、一ヶ月前くらいから電話で予定価格聞けたよ。アホが高値連呼してたけど。

>>353 マンション検討中さん
ここの予想でも500前後ぐらいの人が多かったので全体で500切るぐらいならば妥当～やや格安と感じる人が多いんじゃないでしょうか。

これは抽選必死

>>356 通りがかりさん

ですね～
あと@30万高くしてもらってもよかったんですけど

Bタイプってトイレの位置が残念に見えるのですが最近はアレが普通ですか？扉とか水の音が気になりそうで。。。

え？Bはかなりいい位置かと。

過剰なお得部屋は時の鐘みたいに抽選になりますよ。
割安になると当たりません。

平屋のマンションなんてトイレの位置をどこにしても屁をこいたら丸聞こえですよ。

超高級物件でトイレとリビングの扉以外で、もう１枚、扉があるような間取りなら聞こえないかもしれないですが。

低層・高層とも魅力があるなか、低層が皆さん記入の価格なら、お祭りになる可能性高いのでは

>>362 通りがかりさん

たぶん。

ただ、いちばんリーズナブル３LDKであるDタイプが、行灯部屋2室なんですよね。8900万円台からなので安いことは安いんですが。３LDKなら角部屋狙いでしょう。
このマンションは、２LDKのEタイプ、Hタイプに理があるように思いますね。7千数百万円からありますので。

現地見たけど、クソみたいな緑道だな。癒され感なしの都心のビルの隙間って感じ。夜はヤバそう。ホームレスが寝てても違和感なし。近くの商店街も都心周辺部の貧困層向けみたいな雰囲気で、金出して住むとこかよ。はなから西原、代々木、西新宿にいけよって感じ。

マンマニさんが早速レポートをアップしてましたね。
「高いけれどもよい買い物ですよね～」というのは同感でした。
外れそうですが角部屋申し込むことにします。スケジュールが短めなので早めにローン審査しないと。

なるほどー。AとBの寝室の戸境が乾式壁なのね。他は湿壁なのになぜぇぇ。

>>365 マンション検討中さん
マンマニ、ヴィークコート坪480は安くておすすめしてたわりに、
より駅近のここを坪500で高いけど、と言っている感覚がよくわからないな
ヴィークコート見に行ったけど低層は囲まれ感ひどかったし
ここの方が全然良いと思うんだけどね

>>367 匿名さん
部屋の広さ違うから安い高いは買いやすさの話でしょ。将来のリセール予測欄はパークホームズのほうが評価してるよ

ヴィークコート
Cタイプ　3LDK　75.79㎡　4階　10800万円台(新築時)　→　9200万円(築10年時)

パークホームズ
Bタイプ　3LDK　74.45㎡　14階　11200万円台(新築時)　→　10630万円(築10年時)

マンマニのリセール予測ってどこまで信用できるの？
現時点での周辺の築10年の相場を参考にしてるみたいだけど、
低層階と高層階でかなり変わってくると思うんだよね
１物件で１部屋しか予測ださないけど、物件によってピックアップする部屋が高層階だったり低層階だったりで基準がなんか曖昧

>>370 マンション検討中さん
10年後の価格は誰も分からない。なので参考数字。マンマニ予想で分かるのは「相対的に資産価値が手堅いか否か」。でも、それが分かれば充分でしょ。この物件は手堅い。

>>370 マンション検討中さん

そりゃ全部屋出せるわけでもないし、象徴的な部屋をピックアップして出してるんでしょうね。

初台なら、もう少し安くなるかと思いましたが。まあ、あまりこの辺りの土地に詳しくない方が、新宿の隣の駅で駅近だからこの値段ですよ、と言われたらこの価格でも買うのかなと言う気もします。その意味では、リセールも安心だろうし意外といいのかも。

図面見れないとか連呼してたマンマニ信者が素人の妄想真に受けて手堅いとか言ってるのかな？周辺中古見たら明らかに割高だよ。中古になった途端5%は下落する物件。

>>367 匿名さん
立地や仕様はこっちの方が良いし、マンマニさんもエントランスに興奮していたけど、価格が安くは無いとそこまで評価を上げなかったのは間取りじゃないかな。部屋数増やす為にナロースパンとまではいかないまでも細長い部屋が多くなり、廊下が細長い事やトイレ、水回りの位置など間取りが良いと言えないので。マンマニさんが買い推奨する物件はワイドスパンでアウトフレームなど間取りがきれいに取れている事は重視していると思います。

マンマニ、周辺中古坪400弱で売り出し480位の大塚タワーは散々ネガってたよ。でも周辺中古350、売り出し500弱の初台は良い買い物らしい。大手デベに忖度してるのは明らかだよね。

>>376 匿名さん
マンマニはブランド物件好きらしいから笑
まぁこの後の開発規模を考えると、新宿西口界隈は甘めに点数つけられるのは同感。しばらく上がるでしょ。

不動産の仕事をしていても得意な地域、知らない地域というものが皆さん必ずあります。東京中のマンション（街）に詳しいなんて有り得ないのです。

>>376 匿名さん
マンマニさんの中古成約事例はちと古いね。最近、幡ヶ谷徒歩1分パークリュクスが坪450くらい、渋谷本町のプラウドが470以上で成約済。周辺中古で割高とは？妄想か

抽選が楽しみやね。

説明会のアンケートでも広域検討層が50%越えてたし京王新線の不便さ知らない層が現地も見ずに買っちゃうだろうな。

JR山手線ホームから京王新線ホームまで10分掛かったわ。

今現調しに向かってるけど京王新線ホームで10分位待たされたわ。電車来ても新宿止まりや回送が多くてストレス貯まる。

駅南口への緑道アプローチに関しては、そもそも南口が地上階からB3Fまで全て階段しか使えず普段使いは出来そうにない。連絡通路も長い。辛い。
オペラシティ側はエスカレーター完備なので実際住んでからはこちらを利用することになるだろう。駅ホームからサブエントランスまで6分くらい。

ブロガーがこぞって緑道側煩くないと書いてますが、緑道側も車の音は普通にしました。高速側の本物件コンクリが既に黒ずんでいたのが印象的。排ガスの影響は確実にあるでしょうね。

初台は新宿に近いのはもちろんなんだけど、山手通りが意外なポイントなんですよね。ここからバスで渋谷に気楽にアクセスできるのがいい。あと海外出張が多い人は、定額タクシー6000円払えば初台から山手通り経由で首都高乗って20分で羽田空港アクセス可能だから、帰国時は本当に楽。

なんだか抽選倍率を減らそうと色々不安を煽っていらっしゃいますが、初台の交通の不便さや高速の影響はわかりきって購入される方が多いと思いますよ。なんたって直近では稀に見る魅力的な価格ですから！安いのには安いなりにネガポイントはあるのは当たり前。※安いと錯覚してしまいそうですが、他が高すぎるだけでここが適正価格だと私は思いますが。

ここから徒歩数分のブランズさんは、高速に加え、鉄道の騒音があるにもかかわらず坪550から580という値付けで大失敗している教訓でしょう。

>>388 名無しさん

事実を書き連ねているまでですよ。ブランズは小田急参宮橋至近なのでここより立地は良いと思います。小田急・JRの接続はとても便利ですし、新宿西口再開発で動線がさらに洗練されますからね。さらにブランズは2L以上は全住戸全熱交換なので騒音問題もここよりありません。

>>376 匿名さん
マンマニが大手デベに忖度してるっていう根拠を示せる？根拠のないただの言いがかり？

高いなと退散するつもりだったけど、倍率下げようと必死なネガがいるので気になって見直してみた。新宿止まりの参宮橋と違って初台は全て都営線直通なのね。南口はホームまでエレベーターあり。目の前の緑道は計画では児童遊園なるようなのでファミリーには良いけど、樹木が残るのかが不安要素。低層階が安いのはリスク込みだね。

>>391 マンション検討中さん

維持費次第ですが、全熱付きの3Lは買いだと思いますよ。
新宿線直通といっても都内主要駅には乗り換え必須ですかね。新宿で数分停車することも多いです。

>>388
逆に抽選倍率上げようとフォロー入れる貴方は何者なんですかね？現時点で利害関係者といえば売主と地権者位ですよね。

今の市況なら普通の価格でしょ。
全然高くはないと思うけど。願わくばもう少し間取りが良ければなと。
三井のブランド力と仕様の高さ、規模感と価格なら妥当かと。狙うなら角部屋一択かな、自分なら。

388ですが、購入検討者です。倍率をあげるほどの事は言ってないのですがww 私はたかが京王線の初台という立地に悩んで決めかねています。安いだけ立地の魅力や利便性という点で劣るので

しかも倍率あげたところで、売主はなんの利益もありません。販売戸数は変わらないわけで1部屋1組しか買えないわけなので。よく考えてから発言しましょ。

>>395 名無しさん
利益ありますよ。利益無かったら物件HPにデカデカと平均倍率載せませんよね。よく考えて発言しましょうね。

排ガスの件ですが、今の建物の状態ならもともとの素材の色じゃないですか？自分は周辺の建物を確認したところ、洗濯物は干してますし、外壁の色も変わらなかったので安心してます。

ぶっ笑　HPに載ってるから利益があるってやばい、、、。具体的にどういう利益があるか教えていただけますか？

>>397 マンション検討中さん

素材の色だとしたら余計不安です。他の建設現場見たら分かりますが、現場打ちコンクリでももっと綺麗な色ですし、吸排気や配管用スリーブの仕上げももっとちゃんとしてます。現場の状況や恵比寿での一件もあり西松の施工品質には疑問がありますね。

高倍率が掲載されることで、買い手は早期悠長に次の期で申し込もうという考えではいられなくなり、前倒しで購入判断を迫られることになる。結果として物件売却が早期に進む。物件売却が早期になればなるほど、デベとしては在庫を抱えるリスクが減少するし、次の物件に社員のリソースを割くことができるし、賃貸しているモデルルームの早期撤収ができれば賃料人件費も削減できるから、大きな利益につながるよね。

その上からタイル貼るでしょうし色が黒ずんでるからやばいとか無理がありすぎ。他のマンション見ても黒ずんでないし。そもそもコンクリート部分は作業で汚れるから。確かに西松なのは懸念ではあるがな

>>401 マンション検討中さん

なんで黒ずみが出来るかご存じですか？
現場打ちで余計な水分含んじゃうと黒くなるんです。
余計な水分を含むと必要な強度が確保できなくなったりします。

排ガスによる施工後の黒ずみの方がまだマシです。

建設中に雨が降って水分含むことなんて他の建物にも言えますがなぜこの物件に対してそのようなネガコメントを書き込むのですか？つまり崩壊の恐れがあるという理解でよろしいのでしょうか？

ちなみに、私は緑道隣接で下層階は害虫問題を心配しておりますがどう思われますか？

>>389 匿名さん
教えていただきありがとうございます！
早速、見に行きます。

>>390 検討板ユーザーさん
忖度してるかどうかは本人に聞かないとわからないけど、
好きな物件のウィークポイントを軽く流す傾向にあると思う。
例えば、屋外駐車場で雨に濡れるかどうかで、
初台はさらっと流してるけど、大塚はぼろくそ叩いてたね。
文章読み比べるとわかると思うよ。

西松建設は例の件で懸念。

さすがに報道された中で施工している物件な訳だからには体制を見直して、より一層精進してしているだろう。三井もばかじゃないから管理は徹底するはず。

>>390 検討板ユーザーさん

まあ、顔バレして仕事してる人だから、多かれ少なかれ大手とは今後も良好な関係を維持したいという心理は働くでしょうね。
ホントに痛いところばかりを言ってたらモデルルームに行きにくくなるでしょうし。

>>407 マンション検討中さん

私もそう思ってたんだけどね。建築中の駆体見て不安になっちゃいました。スーゼネやマエケン、三井住友より二段は落ちる印象。

>>408 マンション検討中さん
逆によく出禁にならないなと思う
買う気もない人間に好き勝手言われたらたまらないだろうが、
デべもうまく利用したいとは思ってるだろうね

よくも個人でここまで影響力つけたよな。ひろゆきのマンション版かよw

>>409 匿名さん

だから安いのかな？なぜ駅2分でパークホームズでこここまで安いのかが気になる。相場で見ると500以上からでもいけたはず。

>>405 匿名さん

390です。このコメント376さんですか？
いや、自分もマンマニの評価基準がいつも適切とは思わないし、好きな物件のウィークポイントを軽く流す傾向があるという指摘には100％同意します。でも、それと大手に忖度してるかは別問題だと思うんですよね。ブランズシティ調布の記事はすごかったし、最近だとレジェイド筑波の高評価に比べてプラウド筑波の評価はかなり厳しい。もちろん、大手と対立し過ぎないように注意してるでしょうけど、忖度とは全然違うかと。

マンションのエントランスが素敵すぎる。

>>405 匿名さん

あとはあれかな、マンマニさんはプラウド東池袋ステアリ購入されたらしいから、近隣の大塚は辛めに叩いたのかもね。もしくは本人もブログで書いてるけど、直近で見た物件と比較した時に大塚が酷かったから悪目立ちしたってのも多いにあるかも。

>>414 匿名さん

同意

>>412 マンション検討中さん

この物件ではモデルルームを用意しないそうですから、それだけでも数億円は浮いてその分目に優しい価格に出来たと私は考えています。素人目線ですが。業界詳しい方のご意見も伺ってみたいです。

確かに。どうせオプションだらけで過剰な装飾に金かけるくらいだったらVRにしてその分安くした方がお互いいいよね。

あと、皆さんが気にされている中住戸の3種換気についてですが、気密性が高い住戸には3種換気が良いという記事を目にしました。それが本当であれば、わざわざ設置、維持コストの高い一種換気じゃなく3種を中住戸にもってきたのは理にかなってるなと思ったんですが、実際のところどうなんでしょう。建築詳しい方のご意見伺いたいです！

>>419 匿名さん

維持コストなんて吸気ファン増えるくらいだから変わらんよ。高速脇の高級物件は大概一種換気。理由は以下の通り。①三種換気は吸気ファンが付いていないので目の粗いフィルターしか使えず汚れた空気が入りやすい②天井裏ダクトを介さず直接壁に穴を開けるから騒音がダイレクトに入ってくる。ここは角が全熱交換式の一種換気、即ち騒音や空気汚染が懸念される立地にも関わらず中住戸は三種換気を採用してることに問題がある。

そんなもの使わないと健康に害を及ぼすような場所に住むなっつつ話だ。

フィルターでPMは減らせても窒素酸化物は減らないからよ？　笑。

>>420 匿名さん

中住戸は気密性が高いからあえて3種換気にしているのでは？ということがだったんですけど。一種で全熱交換の角住戸は窓が多いので中住戸より遥かに気密性が低いですから。詳しい方いたらご意見お願いします！

>>403 マンション検討中さん
私はこの付近をランニングしていますし住んでいるのですが、色々な虫が飛び交っています。これだけ豊かな緑があるので自然なことです。害虫に関してですが、例えば蛾(が)を例にすると当たり前にいます。光がある方向に飛んでいくことを考えると、風除室まで入り込むことは想定内です。それくらい自然豊かな環境なんです。一度でいいので、2-3時間緑道をうろうろしてみてください。言ってる意味がわかります。ちなみに夏は蝉の歌声が響き渡ります。

甲州街道沿いに住んでる組はごぞってAに行く気がする。慣れって怖いですよね。営業さんが回数をばらけさせてくれれば抽選回避になるのかな。そこが一番気になる。

気密性高いからこそ吸気・排気のバランスが取れる一種換気がベストなんだよ。気密性高い住宅で排気のみ機械式だとどうしても室内が負圧になる。すると扉が開きづらくなったりレンジフードファン等から空気が逆流して異音がしたりする。そもそもT2～T4サッシが気密性低いはずがないだろ。あと気密性低い住宅こそ1種換気なんて不要だよ。空気駄々漏れなんだから。少しは勉強しろ。

>>425 匿名さん

ここの角は甲州街道沿いで空気悪いから一種で全熱交換器つけてるんでしょ。気密性が低いから一種にしてるとは言ってない。攻撃的なコメントする時は気をつけて下さい。

>>426 匿名さん

まずは教えて貰ってありがとう位言ったら？

>一種で全熱交換の角住戸は窓が多いので中住戸より遥かに気密性が低いですから
どう見ても窓多いから気密性低いって言ってるよね。

それと甲州街道・山手通り・首都高至近のトリプルパンチで空気悪いのは角住戸も中住戸もわらんよね？まさか中住戸は
南面にしか開口部無いから空気がきれいなんて言わないよね？東西にある角住戸の窓面まで排ガス来て南面にだけ来ないなんてことあり得ないよね？

商談の予約とれません。一瞬で埋まったようだ

私も時既に遅しでした。これ逃すと7月下旬の第一期登録に参加できないのでしょうかね。それともただの先行案内会で、順次開催されるんですかね？

平均＠520くらいでも余裕で捌けると思うけどな。戸数も少ないし。安くすると投資家参戦で買えないのですよ。。。

Bタイプを2LDKにしたいな。

>>431 匿名さん
メニュープラン、私も狙ってます。
いいですよね。どうか当たりますように。

商談会の案内が行っているのですね。
ウチには連絡ないっす。
足切りにあったかな。残念

>>433 マンション検討中さん

同じくです。

まずはオンライン案内会参加が前提じゃないですかね。

安すぎないか？
渋谷区の角部屋3LDKで1億。

芝浦みたいに値上げを武田信玄。

>>436 マンション検討中さん

まぁ渋谷区の中じゃ底辺だから…。
港区江南4、中央区晴海、千代田区東神田 みたいな感じ。

京王新線一択だしこんなもんじゃないかな。

初台～笹塚が渋谷区なんてマンション探し始めてから知ったわ

初台は新宿にも渋谷にも近くて良いとこだよ
落ち着いた街だし
渋谷というより本町は新宿、笹塚は世田谷杉並に近いかな

予約とれました！

こちらはお安すぎではないでしょうか、私がなにか見落としているのでしょうか。
勝どき、日本橋に続いてお祭りになってしまいそうですね

皆さん昨今の異常な相場に慣れてしまって安いと錯覚してますが、ようやく適正価格になってきているということではないでしょうか。まぁ京王線一択、高速道路隣接などから多少他よりは価値は低くなるものの、別の方が書かれてますがMRなしで余計な宣伝費を削った企業努力もあると思います。

>>442 名無しさん

東中野PH 2L 6500万円台～7600万円ですよ。三井以外がボリ過ぎなんだよ。他デベがやり過ぎてるから三井の新築にだけ行列出来るようになっちゃった。

緑道沿いなので害虫と鳩による巣作り、フンなどの被害も気になりますがどうなんでしょうね。

>>444 匿名さん
まずは商談会に参加せねば、、
第一期登録までに予約取れるのかな、、

三井ブランドは最高峰な上、価格も適正で素晴らしい。施工会社の不正のせいで一時は退散しようと思いましたが汗　そう考えるとMとかTは高すぎよね。

>>447 匿名さん

別にパークホームズは最高峰じゃないし、施工会社は懸念のひとつ。恵比寿の巨額賠償で人員足りてないだろうし体力も削られてるだろう。ここも見えないところでコスカされる懸念はある。デベ社員が一から十まで監視できるわけでも無し。まぁ良く分からん人はブランド盲信するしかないんだろうね。俺は契約した建物は月2回チェックして気になった点はデベに報告いれたりしてるけど。

初台って場所で悩んでいるんだけど、新宿以外のアクセスはやっぱ不便で、普段千代田線が重宝している身としては参宮橋まで歩くべきか...12分くらいかかりそうだけど。

千代田線なら北千住が便利
都心なら新お茶の水

>>449 匿名さん
参宮橋まで歩いている人多いよ。都営新宿線で九段下とかまで行って乗り換えするのは？

パークホームズの中でも、ザレジデンスのつくここは仕様をかなり頑張っている印象。パークホームズブランドは物件によるコストコントロールが凄いので。

これで内廊下で間取りがもう少し良ければなあ。ないものねだりですよね。

ここ内廊下ですよ。間取りは65以下だとちょっと使いにくいですよね、、

>>452 匿名さん

仕様で良いのは角の全熱交換位じゃない？
中住戸は三種換気だし、EとかHタイプは窓際の下がり天井も酷いよ。下がり2000mm。風呂も一面だけアクセントであとは賃貸並みのユニットバス、電子錠も無し、プラウド馬場みたいなワーキングスペースも無し。

2LDKでおすすめは？

>>451 名無しさん

夏とかしんどそう。明治神宮前にいきたいのですよぉ

角部屋1択

>>454 匿名さん
あまり指摘する人いないけど、天井はかなりガタガタで残念ですよね。

ものすごい勢いで予約埋まったのね…

●メリット
設備仕様、適正価格、内廊下、豪華エントランス、駅近い、新宿近い、眺望、日当たり、大手ブランド、武蔵野台地
●デメリット
非販売住戸多い、騒音、空気汚い、凸凹の梁、スーパー遠い、ナロー幅、行灯部屋、廊下長い

良いマンションだなー。売れそう

>>460 マンション掲示板さん

仕様は散々言われてた素のPTKに毛が生えたレベルだよ。

>>455 匿名さん
RVはAタイプだね。

>>461 匿名さん
ディスポーザー、食洗機、食器棚、天カセ、キッチン・洗面天板フィオレストーン、洗面・トイレ床タイル、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、全熱交換器（A,B,G,I,J,Mタイプ）って、まずまずと思いますよ。

>>463 匿名さん

角はね。中住戸は劣悪な環境にも関わらず三種換気なのが致命的。後は窓際の下がり天井2000mm、ミストサウナ無し、賃貸浴槽、電子錠無し、アルコープ無し、各階宅配ボックス無し、ワーキングスペース無し、サッシ高も低そう。

エントランス素敵すぎて早く住みたい！

>>464 マンコミュファンさん

賃貸浴槽ってネーミング、センス感じます！

ネガよりポジポイント高めだから買いだな！

ここの賃貸浴槽とプラウドの最強浴槽の違いです。ご参考まで。

最近は左が主流。右をお求めなら億ションへどうぞ。

ザレジデンスと名が付く割には、だいぶコストコントロールしてるて感じかしら?
ナロースパンのあの間取りで、内廊下て逆に凄いな。
坪500も出すなら、確かにもう少し頑張ってほしいわな。もう最近の相場だとそれすら難しいのか。

>>469 匿名さん

ここも億ションだけど…。

>>471 匿名さん

たかが一億台。2億、3億台を探せば？買えないだろうが

>>470 匿名さん

坪500なんて破格級ですよ。今や坪600出しても賃貸レベル。

しかも所詮ホームズだし理想高すぎw

>>463 匿名さん

天カセと全熱以外最近のマンションは標準装備なのでなんら特別感はありませんね。

ちなみに上のプラウド最強浴槽、一年前の新築で坪450から買えましたよ。

>>476 匿名さん

明日Webセミナーがあるプラウド世田谷代田いいお値段らしいが最強浴槽ですか？

昔なんて6000万円台で今の億超えマンション買えたもんな。今や同じ金額だと買えないし7.8000万円台ですら賃貸レベルの量産系マンションしか住めない。

>>468 匿名さん
どうぞプラウド買ってください。

>>479 マンション検討中さん

同意。いやならプラウド買えばいいだけ。

１年前からのマンション相場の急激な変化も知らないでコメントするってどういうこと？

>>478 通りがかりさん
榊、信じちゃって自分では何も判断できなかったんですね、
残念でしたね。

>>481 検討板ユーザーさん

これから販売予定の港区プラウドも準最強浴槽ですよ。
単価はここよりちょっと高いくらいですね。

>>468 匿名さん
初心者マークの方は同一人物の野村不動産の営業の方でしょうか。
ひたすらネガコメントは他社のなりすましか倍率下げる目的かな。毎日ご苦労様です。
リアル検討者ならなぜここに頻繁にネガをせっせと書き込んでいるのでしょう？

>>483 匿名さん
埋立地でしょ、地盤が弱いエリアは万が一の時よりも、地盤にこだわる人に見向きもされないことの方が問題。駅からの距離と同じで資産価値を気にするのであれば地盤を無視してはいけない。
そこらへんって他も安いじゃん。

>>485 匿名さん

いえ、資産価値なら埋め立て地のパークタワー勝どき一択ですよ。マンマニさんが購入したキャピタルゲイン確実に出る物件ですから。

>>486 匿名さん

勝どきとか豊洲とか地盤緩くて無理

ちなみにパークタワー勝どきも標準は賃貸浴槽ですが、オプションで最強浴槽に変更可能です。

>>488匿名さん
賃貸浴槽と最強浴槽でそんなに違うものですか？ご存知でしたらご教授ください。

>>489 匿名さん

賃貸浴槽(まじネーミングw)とやらに人工石で化粧しただけですw

>>490匿名さん
ありがとうございます。自分には賃貸浴槽で十分だと分かりました。

>>490 匿名さん

その表面処理が大事なんですよ。
見た目もそうですが、カビや水垢がつかなくなります。

ちゃんと浴室を乾燥させて、定期的にクリーニングしとけば水垢やカビを付かないけどな。

野村不動産は設備使用頑張るのはいいけど、間取りや梁、下がり天井をもう少しどうにかしてくれ。消費者を舐めてんのかと思う物件が多い。
スレ違いごめんなさい。

西松建設ってシティタワー恵比寿で欠陥が明るみに出てたけど、今回は信用して大丈夫ですかね

シティタワー虎ノ門も西松建設だって聞いた。

>>495 マンション検討中さん

>>180くらい～で盛り上がってたけど
西松施工っていうのがこの物件一番の弱点だと思うわ。

>>497 マンション検討中さん

写真上がってたけど施工中の駆体も汚れてて配管仕上げも悪かったですね。

今週末の案内会いきますが、私は気にしないですね笑　気になる方はお辞めになった方がいいですよ。

>>499 マンション検討中さん

私はリセールに響きそうなのでやめておきます。
西松建設でググると施工不良のニュースが1ページ目に出てきますよね。

▲忠告▲

名前を出した方々。名誉毀損と営業妨害で訴えられますよ。確かにニュースにはなってましたが、別のマンションでの話。このマンションで不良がある証拠が準備できたらそういう書き込みをしましょう。

施工不良を起こした会社が担当するここをワザワザ選ぶかどうか？という話をしてるだけでは。
特に誹謗中傷している訳ではないですよね。
探られると痛い腹でもあるんですかね。

まるでこのマンションにも施工不良があると思わせるような書き込みを指摘しています。>>498 >>500(同一人物)

そもそも憶測で検討者の不安を煽ること自体、営業妨害にあたりますね。

マンションは高い買い物なので、やはり私も西松建設は気になります。気にされない方は倍率が下がってラッキーぐらいの気持ちで買われたら良いかと思います。

賛否ありますが、特に気にしなくていいかと。
80年以上続く大手ゼネコンですし、明るみになったことで改善して邁進するでしょう。本当にやばい会社ならこんなに続きません。デベも厳しくチェックするでしょう。万が一何かあっても補償されます。ただ契約書はきちんと読みましょうね。

商店街のドラッグストアあった場所にも三井はマンション建てるようですね。あちらも地権者いるので分譲じゃないかなと。

パークホームズって部屋の内装どんなかんじなんですかね。中古とかで見る限りは大したことなさそうで、やはりタワマンだから中低層のようにこだわった作りというわけにはいかないですよね。床がタイルばりとか、洗面台、浴室の大理石みたいな

今回は窓無し洋室が多数あり、そこがリセールの時どう響くかですね。
以前、中古マンションでそのような作りを内見したことありますが、本当に暗くあまり良い印象がなかったです。
例えは悪いですが、オー〇ンの地下物件より暗い場合もあります。

角部屋のBは良さそうだなと思い説明会参加しましたが、低層でも思ったより強気な値段でした。甲州街道の空気と音も入りそうだし、今回は撤退しようと思います。

>>508 マンション検討中さん

B良いですよね。間取りを変更して贅沢に使いたいと思いましたが私には手が出ません。買える人が羨ましいです。

>>506 マンション検討中さん
ドラッグストア閉まってますね。でも、ブランド出し尽くしてないか？？

>>501 eマンションさん

知ったかさん、誹謗中傷でもなんでもないじゃん。

現地見てきましたが南側は同じ通り沿いの他のマンションを見てもそんなに汚れた印象なかったです。皆さん洗濯物普通に外干しされてますし、甲州街道の影響は多少あっても気になる程ではないのでしょうね。あと、京王新線の初台駅もホームまで思ったより距離、深さがなくて驚きました。あっという間に新宿駅に着いたので、これは便利な立地だなと。ここのネガが多いのは抽選の倍率を下げるためって目的が多そう。

ただ、皆さんがコメントされてたように、緑道のベンチには何人かホームレスぽい方がいらっしゃいました。将来的にはどうなるかわかりませんが、低層階は思ったより暗そうだし、虫は結構出そうですね。現状で判断するなら中層階以上が良いかなぁと思いました。妥当な価格なので抽選は必至でしょうね。

高級な雰囲気を求めるより、利便性も求める方のための地域だと思いました。小さなお子さんがいる家庭よりDINKS向きかと。好みによりますが、私は低層階でも悪くないと思っています。結局は予算次第ですね。

実際あの緑道は整備されないとマイナスでしかないな
街頭増やしてホームレスも退去させないと雰囲気悪いわ

そういえばちょっと前にホームレスの方が殴られて亡くなられた事件ありましたね。

この周辺に滞在していたホームレスの方ですか？

>>516 ご近所さん

隣駅の幡ヶ谷のバス停での事件ですし、違んじゃないかな？

現地みてきましたが甲州街道側にご丁寧に騒音計設置してくれているのですね。常に65-70ｄBが表示されていました。車の音は確かにすごくて会話も少し大きな声で話さないといけない感じでした。裏の縁道にまわると車の音はあまり聞こえなくはなりますがホームレス・・。静寂な住宅環境より駅近重視の方向けですね。

>>498 匿名さん

どうしてそんなことがわかるのでしょうか？
若葉マークの方はコメントに悪意があるような印象を受けます。

確かに甲州・高速の騒音は問題になると思いますが、当然防音の施工はされるのでしょうから窓を開けなければある程度は抑えられるのではないでしょうか？
それよりも粉塵の方が気になりますね。高速道路と同じ高さの階層は避けた方がいいかもしれません。

裏の緑道は昔はもっとホームレスがいましたが、ベンチに仕切りを設けて寝られないようにしたりして、区も対策を講じています。
屋根があるスペースには住み着いていますが…。
既に書き込みありますが、もっと駅寄りは入るのが憚られる公衆トイレや喫煙スペース等で通りにくいです。緑道を歩くのではなく、その横の歩道の方が通行にはいいでしょう。

当該物件の目の前の歩道はそこそこ広いですが、駅前商店街に出る直前は歩道橋がある影響で急に狭くなります。自転車を含め結構交通量がありますので注意が必要です。
余裕があれば駅からの帰りは甲州街道を挟んで反対のオペラシティ側から出て、山手通りとの交差点の信号を渡ってくるのもいいかもしれません。そうすればオペラシティで買い物もできますし（本屋とドラッグストアは南口商店街にはなく、オペラシティ内が一番近いです）、信号を渡ったところにローソンがあるので寄ってくることもできます。南口から出たら商店街の途中にあるセブンイレブンまで行って戻ってくるようなかたちになってしまいます。店舗内もローソンの方がゆったりしているのでこだわりがなければ。

ちなみに商店街は歯医者さんだらけです。ドラッグストアもスマイルに続きセイジョーまでなくなりました。スタバのネイバーフッドも。イオン系の雑貨屋で便利だったモノマイスターも近々なくなるみたいです。

学習塾は近くにいくつかありますし、市ヶ谷・九段下・神保町が一本で行けるので、私立の学校へのアクセスはそこそこかと。
近くの幡代小学校は渋谷区でも生徒数の多い小学校です。甲州街道の向こう側の本町学園は小中一貫校です。

買い物やレジャーは新宿が近くてもちろんいいのですが、目の前に中野行きのバス停がありますのでそれで中野に行ったり、新宿とは反対の笹塚もそこそこお店は揃っていてそれなりに楽しめます。

高い買い物になりますから、雨の日などの条件が悪い日にも現地を視察して、じっくり検討してみて下さい。

>>520 匿名さん

中住戸は通常の壁に穴を開ける換気方式なので防音施工とは言えませんね。高速脇立地のタワマンは多いですが、もれなく防音を考慮しダクト式の換気です。角住戸はタワマンと同じ防音施工が成されているのでおっしゃり通り窓を開けなければ大丈夫かと。

>>520 匿名さん

大体合ってますが緑道にあった喫煙スペースは撤去されましたよ。
あと目の前のバス停はハチ公バスも停まるので代々木公園や渋谷区役所まで100円で行けて便利です。渋谷駅まで行ってくれるともっとありがたいんですが…

購入を検討しているものです。
この物件、昨今の異常に高い住宅価格からするとそれなりにリーズナブルな値段で買えそうなので狙っています。

しかし、間取りを見ると比較的安い部屋は窓なしの部屋が多い・・・・今まで窓無しの部屋に住んだことがないので実際部屋として使えるものなのかちょっと不安です。

窓無しの部屋について皆様どう思われます？

>>523 匿名さん
比較的安い、、2LDKですね。
一部屋は寝るようなので暗くていいかなと思っています。
空気清浄機能付きなどの高性能エアコンも多くありますし。

>>524 マンション検討中さん

うーん？エアコンに換気機能は付いていませんよ。あくまで室内の空気を循環させるだけで室外機と繋がってるのは冷媒管です。所謂行灯部屋は書斎や寝るだけのスペースには使えますが、子供部屋には出来ませんね。

>>525 匿名さん

>>524 匿名さんは空気清浄機能と言ってますよね？どこに換気機能などと？

採光、換気が問題となる行灯部屋の議論でエアコンの話を持ち出されたのでね。エアコンに換気機能が付いていると勘違いされているのでは？と仮説を立てた上での回答ですよ。

>>527 匿名さん
この若葉マークさんのコメントはいつも感じが悪い。

>>527 匿名さん

言う必要のない回答ですね。自分がマウント取って良い気持ちになりたいだけで、検討者のためになっていない。

A行灯部屋は採光と換気に問題がある
エアコンに換気機能はない

Bこのコメント感じが悪い
お前マウント取りたいだけだろ

A,Bどちらが有意義なコメントなのでしょうね。
良く考えてみてくださいね笑

>>512 マンション検討中さん
ホームレスっぽい人じゃなくて、どっからどうみてもホームレス。

ここは、抽選だろなー。
緑道整備でホームレスさん？もいなくなるだろうし。
買って後悔しないでしょう。
やはりこの辺は便利すぎる。
長期的にクリーンエネルギー社会になれば、いずれ車の排気ガスも気にならなくなる。
自分は虫が苦手なので、低層階より高層階がいいな。
内廊下にすると窓が無い部屋ができてしまうけど、それでも内廊下のほうがよいなー。特に女性は安全上満足度が高いしね。
もう少しアルコーブがしっかりしてると嬉しかったな。

523 です。皆さまご意見ありがとうございます。

2LDKもですが3LDKも窓のない部屋があるんですよね。3部屋中2部屋窓がない3LDK…. 果たしてそこを居室として使えるものか….使えないなら3LDKの意味ないよな….. みたいなところで悩んでました。

ご指摘があった通り懸念は換気ですね。明るさは明るいシーリングライト、狭いのは絵を飾ったりで誤魔化せるかなとも思うんですが、換気だけはやりようがなく。

健康を害するほど酸素濃度が下がるとかはないとは思うんですが、二酸化炭素濃度が上がると集中力が下がるという話も聞きますし。うまくやれる方法があれば買いだなと思って頑張って調べているところです。

>>534 匿名さん

換気は重要ですよね。加えて採光も重要だと考えています。それは幸福ホルモンの中でも特に重要なセロトニンが日光を浴びることで分泌されるからです。例えば朝散歩でふわっとした幸福を感じるのはセロトニン由来です。

セロトニン関しては高須幹也先生が詳しく解説されてるのでご参考にして下さい。

ここの緑道、ランニングしてて気持ちいいです。
朝散歩もいいですね、セロトニン！

やっとレジデンシャルサロンに行ってきました。
予約取るのも大変だったし、、この先も抽選、、
マンション買うのがこんなに大変だとは思ってもみなかったです。

>>536 マンション検討中さん
激しく同意します。当たったら喜びもひとしおですね

>>534 匿名さん
以前508の投稿をした者です。良かったら参考にして下さい。
この間取りを冷静に、客観的に見れている貴殿のような方と、今後も活発に議論していきたいと思える投稿でした。

窓無し洋室は、実際リセール時でかなり不利な材料になると思いました。
暗くても駅まで2分なら良い、と言う人を見つけられれば良いだけではありますが。。
あと窓無しって、賃貸で良く出されている間取りですよね。
引き続きよろしくお願いします。

>>521 匿名さん
>>522 マンション検討中さん

ご指摘ありがとうございました。

防音は角と中で違うんですね。目からウロコです。

緑道の喫煙スペースはなくなりましたね。書き込んだ後にそういえば禁煙って看板があったような気がするな、と思い直していました。喫煙する方にとっては重要な情報なので早めに訂正していただき助かりました。未だに吸っている人もたまに見かけますが…。

ハチ公バスもお出かけには便利ですね。ただ、おっしゃる通り渋谷駅までは行かないし色々なルートを通るので、通勤や通学には適していないと思います。個人的には。

窓無しは自分がその物件買うときに躊躇するか考えたらイメージできるんじゃない
独身だったら駅とコンビニが近ければ日当たりのない寝るだけの家でもいいかもしれないけど、
2LDKや3LDKを必要とするファミリーの生活においては日照ない部屋は物置にしかならないので、リセール苦戦するのは明白かと

個人的には三井さん、値付けミスったかなーと思ってます。角住戸の単価を上げて中住戸もう少し下げた方がバランスとれたかなーと。中住戸は南向きですけどEよりも東は午後の日照が遮られることがあります。日照は確認された方がいいですよ。

まぁなんだかんだ、アクセス良い割にお安めな価格なのでさくっと売れるとは思いますが。

523 です。
その後色んな人の意見を聞いたりしてたんですが、窓なしの部屋でも使いみちはあるといえばあるみたいですね。私には当てはまらなかったですが・・・

・バッグや洋服をたくさん持っている人は、日焼けを嫌うので窓なしの部屋においておいてドレスルーム（？）的に使う。
・寝室として使う分には気にならない。ドアは基本開けておく。
・自宅で撮影する人、3Dプリンタを置くなど、場所を取る趣味がある人。普段はドアなどで隠しておきたいケースが有るのだとか。

Ａタイプは10年後同じ値段で売れそう。
他のタイプもなかなか良い。これは抽選のニオイ。

6800万台のお部屋は何タイプですか。ご存知の方が教えてくれれば大変ありがたく存じます。

>>544 買い替え検討中さん

Aタイプです。たしか9階だったかと。

>>545 マンション検討中さん 情報ありがとうございます。

内廊下の時点で、換気なんか期待できないよ。風が抜けないのよ。
玄関先の靴の臭い、トイレの異臭も暫くは充満したまま。

>>547 通りがかりさん

角部屋は吸気・排気共に機械式の高級仕様だからそんな事はないですよ。中住戸は仰る通りです。

いつの時代の内廊下マンションの話でしょうか。築浅の内廊下マンション、中住戸、三種換気に住んでますが、臭いが気になったことはありません。

>>547 通りがかりさん
いつの時代よ笑

2億5せんまん…

内廊下のエアコン代を皆で頑張って払って行きましょうね

維持管理費結構高いすよね…。
湾岸タワマンと同じくらいでビックリ。

>>553 匿名さん
いくらでした？

>>554 口コミ知りたいさん

管理修繕、ネット料金合算 2Lで3万～3.2万くらい。
管理費平米単価は360くらいでした。

来場予約をしたく、こまめに確認しているのですが、空きがなく、、皆様どのような状況でしょうか？

>>555 匿名さん

ディスポーザー付いて各階ゴミ置き場あってと考えるとここ近年では普通もしくは少し安い方だと思います。昔と比べるともちろんだいぶ高いですが。

>>555 匿名さん

修繕積立は6年目で倍額だから住み替えの頃には2Lで4.5万、3Lで6万位か。ちょい売りづらいな。高速脇立地に永住はしたくないかな。

>>548 匿名さん

吸気、排気が機械式の高級仕様って全熱交換器を採用してるんですか？

>>559 通りがかりさん

角住戸はそうですよ。でもそれは副次的効果。
理由は、甲州街道沿いの騒音がある北側と東西の角住戸についてT4の二重サッシとし基本的に常時密閉生活となる可能性が高くなったため、全熱交換機で換気する仕様にする必要が生じたということです。
意図せず必要性から高級仕様になってしまったわけです。

>>556 マンション検討中さん
申込スケジュール詰まってますからどうしても欲しいのであれば急ぐべき。
絶対電話して調整してもらった方が良いです。でないといつまでたっても空きは出ないです。

予約はWEB経由のみのようです。

>>561 マンション検討中さん
ありがとうございます。お電話して行かれましたか？

>>562 マンション検討中さん

そうなんです。WEBのみと書かれているのでこまめに確認はしているのですが全く空きがでなくて、、

「webで全く空きが出ないんですが、いったいどうしたらいいんですか？」って電話で聞くんですよ。その場では受け付けてくれないかもしれないけど無碍にはできないでしょ？
7月25日が要望書提出締切で、申し込みは翌週1日だけで4時間限り。
それまでにローン審査が通ってないといけないから、遅くとも7月第1週に訪問できないと間に合いません、全額現金の人以外は。
いかに人気が高くて申込のハードルを高くしようとしているか分かると思います。欲しいなら本気出さないと。

>>565 マンション検討中さん
いや、買いたいって言って電話しましたが、
申し訳ないがWEB上で、、と言われましたよ。まあある意味平等なのか？

「だからそのwebが予約が取れないので電話してるんですが。ではいつになったら予約できるんですが？」
「そう申されましても皆様一緒で公平に扱わせていただいておりますので。」
「そんなこと言ったって、現に訪問している人はいるんですよね？」
「早くからお問い合わせいただいたお客さまから順番にご案内させていただいております。」
「あとになるのはしょうがないですけど、いったいいつになったら予約取れるのか聞いてるんてす。」
「それは何とも・・・」
「そうこうしているうちにローン審査とか間に合わなくなってしまいます。それを理由に断られてしまうんですか？」
「けしてそのようなことは・・・」
「なかなか予約できないようにわざとせてるんですか？これでは実質的に先着順に先着順と同じじゃなきですか！」
「けしてそのようなことは・・・」
「広告に偽りありですよね。こういうやり方っていかがなものなんでしょう。三井さんらしくないですね。景表法違反とかにはならないんですかね？消費者センターにでも相談してみようかな・・・」
「・・・」

予約取れた申込者は「余計なこと言うな」と思ってるでしょうね(笑)

前回予約枠開いた時はメール来てから半日以上予約取れる状態でしたけど…。もしかしてエントリーすらしていない？

>>567 マンション検討中さん
順番横入りしようとしてるあなたが悪いとしか思えないのですが、釣りでしょうか…？でも高齢の人ってこんな人多いので、本気なのかも。
どうしても申し込みたいなら説明会参加なしで申し込めば良いんじゃないですかね？

みなさんご相談です。地権者住戸が多いのが気になってます。
懸念してるのは、地権者住戸は物件コストが全然違うので、市況下がった際に簡単に低い値段で売りに出せるのではないかという点です。
そうなると、一般購入者が中古でリセールしようとした際に厳しい価格水準で売却せざるを得ないのではないかと思ってます。
この懸念て杞憂でしょうか？もしくはあり得ますでしょうか？

>>569 匿名さん
昨日、予約が可能なお席増やしました！とのメールを受信してから1時間後くらいにサイト開きましたが、満席でした、、

>>570 マンション検討中さん

たしかに、欲しければ説明会なしで申し込めばいいんですね！ローンの問題等ありますが、、ありがとうございます！

>>572 マンション検討中さん

昨日来てなくね？13日だよ最後に来たの。ちゃんとメール来たら通知来るようにしといた方がいいですよ。

昨日13:51に来てるよ

なんかクレーマーいるのね、残念。エントリーしてweb説明会にちゃんと参加してたらメール来て普通に予約できてますよ。もちろんメールほったらかしてたら予約できないのは当然です。

>>571 通りがかりさん

こちらの地権者さんの性質がわからないので確かなことは言えませんが、地権者皆さんが長い間ここに住んでいたと仮定すると、この立地が気に入って住んでいるのでしょうから、市況が下がった時に売るようなことはそもそも考えにくいです。あるとすれば10年後くらいの初台のタワマンプロジェクトへの住み替え検討者が何人か出てきてリセールのライバルとなるかもしれないですが、タワマンの価格に押し上げられているでしょうから、地権者さんと言えど相場から乖離する安値で出す可能性は今から懸念するほど高くはないかと。

>>572 マンション検討中さん

人気物件はすぐ開かないと。時間が勝負です。頑張って下さい！

>>577 マンション検討中さん

楽観的だね。ここから更に上がると踏んでるんだ。
テーパリングの議論始まってるし2023で利上げだよ。
俺もここバランスいいから欲しいけど、上がるとは思ってないよ。

希望出しているのは、どんな層の方が多いでしょうか。新宿近くなので若い方ですかね。ファミリーもいるのでしょうか。

購入予定ですが、週末ローン審査済ませてきましたよ。ただ、まだ１ヶ月ほど抽選までに時間がありますし、そんなに予約が取れないと騒がなくても問題ないと思います。

ここ、三井の想定外の人気になってるようで完全に処理キャパ超えてしまってます。
スケジュールに間に合うかどうかについては甘く見ない方が良いです。

>>579 匿名さん

不動産価格が上がるとは言ってませんよ。初台のタワマンはここよりは高いと言っているだけです。

571です。種々コメントありがとうございます。不動産市況ばかりはなかなか見通すのは難しいですね。下がる下がるとここ数年言われてましたが、爆上げ続いてますし。この先の市況はどうなるか分かりませんが、悲観ケースに備える場合、地権者さんの住戸がリセール価格押し下げ要素になる可能性はやはりありそうな気がします。
一般購入者の方々であれば、市況下がった場合でも残債割れしない様な水準で売る努力されるでしょうが、このマンションの半分は地権者さんで、一般購入者のローン残債とは全く違ったロジックの価格で手離れ良く売却出来ますよね。
幸い同じタイミングで競合しなくても、地権者住戸の売却価格が前例として立ち上がれば、自ずとその価格が参照される様になるのも懸念かなと思います。
悲観的になり過ぎな気もしますが、地権者住戸が多いリスクを検証していたら、気になってしまいました。

>>584 通りがかりさん

以前シティタワー麻布十番の地権者住戸を見学したことがあるのですが、あまりの仕様の低さにびっくりしたことを覚えています。トイレもタンク式でフローリングも別物。なんというかURの賃貸のレベルになっており、面積を確保するためのバーターだったということでした。
確かに坪単価は安かったのですが、分譲と同じ仕様に戻すには設備交換だけで1000万円以上かかるため断念したました。
規模が違うので何とも言えませんが、少なくともシティタワー麻布十番では、その後この地権者仕様に引っ張られて全体に価格が下がったということは聞きません。
不動産屋も分かっていて、少なくとも大手であれば、きちんと分けて別物として情報提供しますから心配には及ばないのでは？ここは仕様の良さも売りの一つですから安けりゃいいという人は対象外でしょうし。
そもそも、ここの地権者住戸の仕様って明らかになってるんでしたっけ？

>>585 マンション検討中さん
地権者住戸の仕様は把握出来てないです。どなたかご存知のかたいらっしゃればご教示頂けると幸いです。

確かに仕様等全体が異なれば、影響は受けないかもしれませんね。大変参考になりました。ありがとうございます。

リセールって結構一般的なんですかね？
否定はしませんが、本当に気に入ってずっと住んでみたい！って人と最初からリセールが目的の人が同じ土俵で抽選になるのはなんだか複雑です。。。

>>585 マンション検討中さん
シティタワー麻布十番と比較されても…
パークホームズとは立地もマンション仕様も格がちがうし。

>>587 匿名さん
実需目的とリセール目的は抽選も分けて欲しいよね。無理だろうけど。
抽選で落ちた部屋が数ヶ月後にぼったくり価格で中古で出てたりするし。

>>587 匿名さん
私も同じ気持ちです。
早くからエントリーしてWEBセミナーも参加してローン承認の連絡もきて、、、抽選待つのみ。
投資家やら出遅れて文句言ってる人は諦めて他に行ってほしいです。

2億5000万円台って凄いですね。単価はともかく、グロスでこんなに出せる人が買う立地でしょうか。広さを妥協してもっと立地優先した方が良さそう。

>>597 通りがかりさん
抽選いつ？