パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

▲忠告▲

名前を出した方々。名誉毀損と営業妨害で訴えられますよ。確かにニュースにはなってましたが、別のマンションでの話。このマンションで不良がある証拠が準備できたらそういう書き込みをしましょう。

施工不良を起こした会社が担当するここをワザワザ選ぶかどうか？という話をしてるだけでは。
特に誹謗中傷している訳ではないですよね。
探られると痛い腹でもあるんですかね。

まるでこのマンションにも施工不良があると思わせるような書き込みを指摘しています。>>498 >>500(同一人物)

そもそも憶測で検討者の不安を煽ること自体、営業妨害にあたりますね。

マンションは高い買い物なので、やはり私も西松建設は気になります。気にされない方は倍率が下がってラッキーぐらいの気持ちで買われたら良いかと思います。

賛否ありますが、特に気にしなくていいかと。
80年以上続く大手ゼネコンですし、明るみになったことで改善して邁進するでしょう。本当にやばい会社ならこんなに続きません。デベも厳しくチェックするでしょう。万が一何かあっても補償されます。ただ契約書はきちんと読みましょうね。

商店街のドラッグストアあった場所にも三井はマンション建てるようですね。あちらも地権者いるので分譲じゃないかなと。

パークホームズって部屋の内装どんなかんじなんですかね。中古とかで見る限りは大したことなさそうで、やはりタワマンだから中低層のようにこだわった作りというわけにはいかないですよね。床がタイルばりとか、洗面台、浴室の大理石みたいな

今回は窓無し洋室が多数あり、そこがリセールの時どう響くかですね。
以前、中古マンションでそのような作りを内見したことありますが、本当に暗くあまり良い印象がなかったです。
例えは悪いですが、オー〇ンの地下物件より暗い場合もあります。

角部屋のBは良さそうだなと思い説明会参加しましたが、低層でも思ったより強気な値段でした。甲州街道の空気と音も入りそうだし、今回は撤退しようと思います。

>>508 マンション検討中さん

B良いですよね。間取りを変更して贅沢に使いたいと思いましたが私には手が出ません。買える人が羨ましいです。

>>506 マンション検討中さん
ドラッグストア閉まってますね。でも、ブランド出し尽くしてないか？？

>>501 eマンションさん

知ったかさん、誹謗中傷でもなんでもないじゃん。

現地見てきましたが南側は同じ通り沿いの他のマンションを見てもそんなに汚れた印象なかったです。皆さん洗濯物普通に外干しされてますし、甲州街道の影響は多少あっても気になる程ではないのでしょうね。あと、京王新線の初台駅もホームまで思ったより距離、深さがなくて驚きました。あっという間に新宿駅に着いたので、これは便利な立地だなと。ここのネガが多いのは抽選の倍率を下げるためって目的が多そう。

ただ、皆さんがコメントされてたように、緑道のベンチには何人かホームレスぽい方がいらっしゃいました。将来的にはどうなるかわかりませんが、低層階は思ったより暗そうだし、虫は結構出そうですね。現状で判断するなら中層階以上が良いかなぁと思いました。妥当な価格なので抽選は必至でしょうね。

高級な雰囲気を求めるより、利便性も求める方のための地域だと思いました。小さなお子さんがいる家庭よりDINKS向きかと。好みによりますが、私は低層階でも悪くないと思っています。結局は予算次第ですね。

実際あの緑道は整備されないとマイナスでしかないな
街頭増やしてホームレスも退去させないと雰囲気悪いわ

そういえばちょっと前にホームレスの方が殴られて亡くなられた事件ありましたね。

この周辺に滞在していたホームレスの方ですか？

>>516 ご近所さん

隣駅の幡ヶ谷のバス停での事件ですし、違んじゃないかな？

現地みてきましたが甲州街道側にご丁寧に騒音計設置してくれているのですね。常に65-70ｄBが表示されていました。車の音は確かにすごくて会話も少し大きな声で話さないといけない感じでした。裏の縁道にまわると車の音はあまり聞こえなくはなりますがホームレス・・。静寂な住宅環境より駅近重視の方向けですね。

>>498 匿名さん

どうしてそんなことがわかるのでしょうか？
若葉マークの方はコメントに悪意があるような印象を受けます。

確かに甲州・高速の騒音は問題になると思いますが、当然防音の施工はされるのでしょうから窓を開けなければある程度は抑えられるのではないでしょうか？
それよりも粉塵の方が気になりますね。高速道路と同じ高さの階層は避けた方がいいかもしれません。

裏の緑道は昔はもっとホームレスがいましたが、ベンチに仕切りを設けて寝られないようにしたりして、区も対策を講じています。
屋根があるスペースには住み着いていますが…。
既に書き込みありますが、もっと駅寄りは入るのが憚られる公衆トイレや喫煙スペース等で通りにくいです。緑道を歩くのではなく、その横の歩道の方が通行にはいいでしょう。

当該物件の目の前の歩道はそこそこ広いですが、駅前商店街に出る直前は歩道橋がある影響で急に狭くなります。自転車を含め結構交通量がありますので注意が必要です。
余裕があれば駅からの帰りは甲州街道を挟んで反対のオペラシティ側から出て、山手通りとの交差点の信号を渡ってくるのもいいかもしれません。そうすればオペラシティで買い物もできますし（本屋とドラッグストアは南口商店街にはなく、オペラシティ内が一番近いです）、信号を渡ったところにローソンがあるので寄ってくることもできます。南口から出たら商店街の途中にあるセブンイレブンまで行って戻ってくるようなかたちになってしまいます。店舗内もローソンの方がゆったりしているのでこだわりがなければ。

ちなみに商店街は歯医者さんだらけです。ドラッグストアもスマイルに続きセイジョーまでなくなりました。スタバのネイバーフッドも。イオン系の雑貨屋で便利だったモノマイスターも近々なくなるみたいです。

学習塾は近くにいくつかありますし、市ヶ谷・九段下・神保町が一本で行けるので、私立の学校へのアクセスはそこそこかと。
近くの幡代小学校は渋谷区でも生徒数の多い小学校です。甲州街道の向こう側の本町学園は小中一貫校です。

買い物やレジャーは新宿が近くてもちろんいいのですが、目の前に中野行きのバス停がありますのでそれで中野に行ったり、新宿とは反対の笹塚もそこそこお店は揃っていてそれなりに楽しめます。

高い買い物になりますから、雨の日などの条件が悪い日にも現地を視察して、じっくり検討してみて下さい。

>>520 匿名さん

中住戸は通常の壁に穴を開ける換気方式なので防音施工とは言えませんね。高速脇立地のタワマンは多いですが、もれなく防音を考慮しダクト式の換気です。角住戸はタワマンと同じ防音施工が成されているのでおっしゃり通り窓を開けなければ大丈夫かと。

>>520 匿名さん

大体合ってますが緑道にあった喫煙スペースは撤去されましたよ。
あと目の前のバス停はハチ公バスも停まるので代々木公園や渋谷区役所まで100円で行けて便利です。渋谷駅まで行ってくれるともっとありがたいんですが…

購入を検討しているものです。
この物件、昨今の異常に高い住宅価格からするとそれなりにリーズナブルな値段で買えそうなので狙っています。

しかし、間取りを見ると比較的安い部屋は窓なしの部屋が多い・・・・今まで窓無しの部屋に住んだことがないので実際部屋として使えるものなのかちょっと不安です。

窓無しの部屋について皆様どう思われます？

>>523 匿名さん
比較的安い、、2LDKですね。
一部屋は寝るようなので暗くていいかなと思っています。
空気清浄機能付きなどの高性能エアコンも多くありますし。

>>524 マンション検討中さん

うーん？エアコンに換気機能は付いていませんよ。あくまで室内の空気を循環させるだけで室外機と繋がってるのは冷媒管です。所謂行灯部屋は書斎や寝るだけのスペースには使えますが、子供部屋には出来ませんね。

>>525 匿名さん

>>524 匿名さんは空気清浄機能と言ってますよね？どこに換気機能などと？

採光、換気が問題となる行灯部屋の議論でエアコンの話を持ち出されたのでね。エアコンに換気機能が付いていると勘違いされているのでは？と仮説を立てた上での回答ですよ。

>>527 匿名さん
この若葉マークさんのコメントはいつも感じが悪い。

>>527 匿名さん

言う必要のない回答ですね。自分がマウント取って良い気持ちになりたいだけで、検討者のためになっていない。

A行灯部屋は採光と換気に問題がある
エアコンに換気機能はない

Bこのコメント感じが悪い
お前マウント取りたいだけだろ

A,Bどちらが有意義なコメントなのでしょうね。
良く考えてみてくださいね笑

>>512 マンション検討中さん
ホームレスっぽい人じゃなくて、どっからどうみてもホームレス。

ここは、抽選だろなー。
緑道整備でホームレスさん？もいなくなるだろうし。
買って後悔しないでしょう。
やはりこの辺は便利すぎる。
長期的にクリーンエネルギー社会になれば、いずれ車の排気ガスも気にならなくなる。
自分は虫が苦手なので、低層階より高層階がいいな。
内廊下にすると窓が無い部屋ができてしまうけど、それでも内廊下のほうがよいなー。特に女性は安全上満足度が高いしね。
もう少しアルコーブがしっかりしてると嬉しかったな。

523 です。皆さまご意見ありがとうございます。

2LDKもですが3LDKも窓のない部屋があるんですよね。3部屋中2部屋窓がない3LDK…. 果たしてそこを居室として使えるものか….使えないなら3LDKの意味ないよな….. みたいなところで悩んでました。

ご指摘があった通り懸念は換気ですね。明るさは明るいシーリングライト、狭いのは絵を飾ったりで誤魔化せるかなとも思うんですが、換気だけはやりようがなく。

健康を害するほど酸素濃度が下がるとかはないとは思うんですが、二酸化炭素濃度が上がると集中力が下がるという話も聞きますし。うまくやれる方法があれば買いだなと思って頑張って調べているところです。

>>534 匿名さん

換気は重要ですよね。加えて採光も重要だと考えています。それは幸福ホルモンの中でも特に重要なセロトニンが日光を浴びることで分泌されるからです。例えば朝散歩でふわっとした幸福を感じるのはセロトニン由来です。

セロトニン関しては高須幹也先生が詳しく解説されてるのでご参考にして下さい。

ここの緑道、ランニングしてて気持ちいいです。
朝散歩もいいですね、セロトニン！

やっとレジデンシャルサロンに行ってきました。
予約取るのも大変だったし、、この先も抽選、、
マンション買うのがこんなに大変だとは思ってもみなかったです。

>>536 マンション検討中さん
激しく同意します。当たったら喜びもひとしおですね

>>534 匿名さん
以前508の投稿をした者です。良かったら参考にして下さい。
この間取りを冷静に、客観的に見れている貴殿のような方と、今後も活発に議論していきたいと思える投稿でした。

窓無し洋室は、実際リセール時でかなり不利な材料になると思いました。
暗くても駅まで2分なら良い、と言う人を見つけられれば良いだけではありますが。。
あと窓無しって、賃貸で良く出されている間取りですよね。
引き続きよろしくお願いします。

>>521 匿名さん
>>522 マンション検討中さん

ご指摘ありがとうございました。

防音は角と中で違うんですね。目からウロコです。

緑道の喫煙スペースはなくなりましたね。書き込んだ後にそういえば禁煙って看板があったような気がするな、と思い直していました。喫煙する方にとっては重要な情報なので早めに訂正していただき助かりました。未だに吸っている人もたまに見かけますが…。

ハチ公バスもお出かけには便利ですね。ただ、おっしゃる通り渋谷駅までは行かないし色々なルートを通るので、通勤や通学には適していないと思います。個人的には。

窓無しは自分がその物件買うときに躊躇するか考えたらイメージできるんじゃない
独身だったら駅とコンビニが近ければ日当たりのない寝るだけの家でもいいかもしれないけど、
2LDKや3LDKを必要とするファミリーの生活においては日照ない部屋は物置にしかならないので、リセール苦戦するのは明白かと

個人的には三井さん、値付けミスったかなーと思ってます。角住戸の単価を上げて中住戸もう少し下げた方がバランスとれたかなーと。中住戸は南向きですけどEよりも東は午後の日照が遮られることがあります。日照は確認された方がいいですよ。

まぁなんだかんだ、アクセス良い割にお安めな価格なのでさくっと売れるとは思いますが。

523 です。
その後色んな人の意見を聞いたりしてたんですが、窓なしの部屋でも使いみちはあるといえばあるみたいですね。私には当てはまらなかったですが・・・

・バッグや洋服をたくさん持っている人は、日焼けを嫌うので窓なしの部屋においておいてドレスルーム（？）的に使う。
・寝室として使う分には気にならない。ドアは基本開けておく。
・自宅で撮影する人、3Dプリンタを置くなど、場所を取る趣味がある人。普段はドアなどで隠しておきたいケースが有るのだとか。

Ａタイプは10年後同じ値段で売れそう。
他のタイプもなかなか良い。これは抽選のニオイ。

6800万台のお部屋は何タイプですか。ご存知の方が教えてくれれば大変ありがたく存じます。

>>544 買い替え検討中さん

Aタイプです。たしか9階だったかと。

>>545 マンション検討中さん 情報ありがとうございます。

内廊下の時点で、換気なんか期待できないよ。風が抜けないのよ。
玄関先の靴の臭い、トイレの異臭も暫くは充満したまま。

>>547 通りがかりさん

角部屋は吸気・排気共に機械式の高級仕様だからそんな事はないですよ。中住戸は仰る通りです。

いつの時代の内廊下マンションの話でしょうか。築浅の内廊下マンション、中住戸、三種換気に住んでますが、臭いが気になったことはありません。

>>547 通りがかりさん
いつの時代よ笑

2億5せんまん…

内廊下のエアコン代を皆で頑張って払って行きましょうね

維持管理費結構高いすよね…。
湾岸タワマンと同じくらいでビックリ。

>>553 匿名さん
いくらでした？

>>554 口コミ知りたいさん

管理修繕、ネット料金合算 2Lで3万～3.2万くらい。
管理費平米単価は360くらいでした。

来場予約をしたく、こまめに確認しているのですが、空きがなく、、皆様どのような状況でしょうか？

>>555 匿名さん

ディスポーザー付いて各階ゴミ置き場あってと考えるとここ近年では普通もしくは少し安い方だと思います。昔と比べるともちろんだいぶ高いですが。

>>555 匿名さん

修繕積立は6年目で倍額だから住み替えの頃には2Lで4.5万、3Lで6万位か。ちょい売りづらいな。高速脇立地に永住はしたくないかな。

>>548 匿名さん

吸気、排気が機械式の高級仕様って全熱交換器を採用してるんですか？

>>559 通りがかりさん

角住戸はそうですよ。でもそれは副次的効果。
理由は、甲州街道沿いの騒音がある北側と東西の角住戸についてT4の二重サッシとし基本的に常時密閉生活となる可能性が高くなったため、全熱交換機で換気する仕様にする必要が生じたということです。
意図せず必要性から高級仕様になってしまったわけです。

>>556 マンション検討中さん
申込スケジュール詰まってますからどうしても欲しいのであれば急ぐべき。
絶対電話して調整してもらった方が良いです。でないといつまでたっても空きは出ないです。

予約はWEB経由のみのようです。

>>561 マンション検討中さん
ありがとうございます。お電話して行かれましたか？

>>562 マンション検討中さん

そうなんです。WEBのみと書かれているのでこまめに確認はしているのですが全く空きがでなくて、、

「webで全く空きが出ないんですが、いったいどうしたらいいんですか？」って電話で聞くんですよ。その場では受け付けてくれないかもしれないけど無碍にはできないでしょ？
7月25日が要望書提出締切で、申し込みは翌週1日だけで4時間限り。
それまでにローン審査が通ってないといけないから、遅くとも7月第1週に訪問できないと間に合いません、全額現金の人以外は。
いかに人気が高くて申込のハードルを高くしようとしているか分かると思います。欲しいなら本気出さないと。

>>565 マンション検討中さん
いや、買いたいって言って電話しましたが、
申し訳ないがWEB上で、、と言われましたよ。まあある意味平等なのか？

「だからそのwebが予約が取れないので電話してるんですが。ではいつになったら予約できるんですが？」
「そう申されましても皆様一緒で公平に扱わせていただいておりますので。」
「そんなこと言ったって、現に訪問している人はいるんですよね？」
「早くからお問い合わせいただいたお客さまから順番にご案内させていただいております。」
「あとになるのはしょうがないですけど、いったいいつになったら予約取れるのか聞いてるんてす。」
「それは何とも・・・」
「そうこうしているうちにローン審査とか間に合わなくなってしまいます。それを理由に断られてしまうんですか？」
「けしてそのようなことは・・・」
「なかなか予約できないようにわざとせてるんですか？これでは実質的に先着順に先着順と同じじゃなきですか！」
「けしてそのようなことは・・・」
「広告に偽りありですよね。こういうやり方っていかがなものなんでしょう。三井さんらしくないですね。景表法違反とかにはならないんですかね？消費者センターにでも相談してみようかな・・・」
「・・・」

予約取れた申込者は「余計なこと言うな」と思ってるでしょうね(笑)

前回予約枠開いた時はメール来てから半日以上予約取れる状態でしたけど…。もしかしてエントリーすらしていない？

>>567 マンション検討中さん
順番横入りしようとしてるあなたが悪いとしか思えないのですが、釣りでしょうか…？でも高齢の人ってこんな人多いので、本気なのかも。
どうしても申し込みたいなら説明会参加なしで申し込めば良いんじゃないですかね？

みなさんご相談です。地権者住戸が多いのが気になってます。
懸念してるのは、地権者住戸は物件コストが全然違うので、市況下がった際に簡単に低い値段で売りに出せるのではないかという点です。
そうなると、一般購入者が中古でリセールしようとした際に厳しい価格水準で売却せざるを得ないのではないかと思ってます。
この懸念て杞憂でしょうか？もしくはあり得ますでしょうか？

>>569 匿名さん
昨日、予約が可能なお席増やしました！とのメールを受信してから1時間後くらいにサイト開きましたが、満席でした、、

>>570 マンション検討中さん

たしかに、欲しければ説明会なしで申し込めばいいんですね！ローンの問題等ありますが、、ありがとうございます！

>>572 マンション検討中さん

昨日来てなくね？13日だよ最後に来たの。ちゃんとメール来たら通知来るようにしといた方がいいですよ。

昨日13:51に来てるよ

なんかクレーマーいるのね、残念。エントリーしてweb説明会にちゃんと参加してたらメール来て普通に予約できてますよ。もちろんメールほったらかしてたら予約できないのは当然です。

>>571 通りがかりさん

こちらの地権者さんの性質がわからないので確かなことは言えませんが、地権者皆さんが長い間ここに住んでいたと仮定すると、この立地が気に入って住んでいるのでしょうから、市況が下がった時に売るようなことはそもそも考えにくいです。あるとすれば10年後くらいの初台のタワマンプロジェクトへの住み替え検討者が何人か出てきてリセールのライバルとなるかもしれないですが、タワマンの価格に押し上げられているでしょうから、地権者さんと言えど相場から乖離する安値で出す可能性は今から懸念するほど高くはないかと。

>>572 マンション検討中さん

人気物件はすぐ開かないと。時間が勝負です。頑張って下さい！

>>577 マンション検討中さん

楽観的だね。ここから更に上がると踏んでるんだ。
テーパリングの議論始まってるし2023で利上げだよ。
俺もここバランスいいから欲しいけど、上がるとは思ってないよ。

希望出しているのは、どんな層の方が多いでしょうか。新宿近くなので若い方ですかね。ファミリーもいるのでしょうか。

購入予定ですが、週末ローン審査済ませてきましたよ。ただ、まだ１ヶ月ほど抽選までに時間がありますし、そんなに予約が取れないと騒がなくても問題ないと思います。

ここ、三井の想定外の人気になってるようで完全に処理キャパ超えてしまってます。
スケジュールに間に合うかどうかについては甘く見ない方が良いです。

>>579 匿名さん

不動産価格が上がるとは言ってませんよ。初台のタワマンはここよりは高いと言っているだけです。

571です。種々コメントありがとうございます。不動産市況ばかりはなかなか見通すのは難しいですね。下がる下がるとここ数年言われてましたが、爆上げ続いてますし。この先の市況はどうなるか分かりませんが、悲観ケースに備える場合、地権者さんの住戸がリセール価格押し下げ要素になる可能性はやはりありそうな気がします。
一般購入者の方々であれば、市況下がった場合でも残債割れしない様な水準で売る努力されるでしょうが、このマンションの半分は地権者さんで、一般購入者のローン残債とは全く違ったロジックの価格で手離れ良く売却出来ますよね。
幸い同じタイミングで競合しなくても、地権者住戸の売却価格が前例として立ち上がれば、自ずとその価格が参照される様になるのも懸念かなと思います。
悲観的になり過ぎな気もしますが、地権者住戸が多いリスクを検証していたら、気になってしまいました。

>>584 通りがかりさん

以前シティタワー麻布十番の地権者住戸を見学したことがあるのですが、あまりの仕様の低さにびっくりしたことを覚えています。トイレもタンク式でフローリングも別物。なんというかURの賃貸のレベルになっており、面積を確保するためのバーターだったということでした。
確かに坪単価は安かったのですが、分譲と同じ仕様に戻すには設備交換だけで1000万円以上かかるため断念したました。
規模が違うので何とも言えませんが、少なくともシティタワー麻布十番では、その後この地権者仕様に引っ張られて全体に価格が下がったということは聞きません。
不動産屋も分かっていて、少なくとも大手であれば、きちんと分けて別物として情報提供しますから心配には及ばないのでは？ここは仕様の良さも売りの一つですから安けりゃいいという人は対象外でしょうし。
そもそも、ここの地権者住戸の仕様って明らかになってるんでしたっけ？

>>585 マンション検討中さん
地権者住戸の仕様は把握出来てないです。どなたかご存知のかたいらっしゃればご教示頂けると幸いです。

確かに仕様等全体が異なれば、影響は受けないかもしれませんね。大変参考になりました。ありがとうございます。

リセールって結構一般的なんですかね？
否定はしませんが、本当に気に入ってずっと住んでみたい！って人と最初からリセールが目的の人が同じ土俵で抽選になるのはなんだか複雑です。。。

>>585 マンション検討中さん
シティタワー麻布十番と比較されても…
パークホームズとは立地もマンション仕様も格がちがうし。

>>587 匿名さん
実需目的とリセール目的は抽選も分けて欲しいよね。無理だろうけど。
抽選で落ちた部屋が数ヶ月後にぼったくり価格で中古で出てたりするし。

>>587 匿名さん
私も同じ気持ちです。
早くからエントリーしてWEBセミナーも参加してローン承認の連絡もきて、、、抽選待つのみ。
投資家やら出遅れて文句言ってる人は諦めて他に行ってほしいです。

2億5000万円台って凄いですね。単価はともかく、グロスでこんなに出せる人が買う立地でしょうか。広さを妥協してもっと立地優先した方が良さそう。

>>597 通りがかりさん
抽選いつ？

>>598 マンション掲示板さん
7月末

>>599 匿名さん
ありがとうございます

>>599 匿名さん

まだ1ヶ月もあるんですよね・・・
もう締め切ってくれないかな。

>>601 マンション検討中さん
マンマニやTwitterの煽りで、多くの部屋では抽選不可避ですかね。さっさと締め切って欲しいですが、現実は神社に日参するくらいしか出来ることはないですね。

>>602 匿名さん
三井は何を考えてるのでしょうかね！！
私が買いたいとこも既に抽選！！

うなぎの寝床でも、抽選の時代かあ。何だかなあ。

>>603 マンション検討中さん
三井にもう締め切るよう一緒に頼みましょう。

ほんとそれ
しかもびっくり価格

>>604 マンション検討中さん
間取りは結構厳しいですよね。BタイプもGタイプもなんだかなあ、という印象です。

マンマニよ、頼むからこれ以上取り上げないでくれ

2LDKだとどこがいいと思いますか？

>>609 匿名さん

A

中住戸って窓無しなのに2LDKと称して売って問題ないのでしょうか？

>>609 匿名さん
それぐらい考えろよ

>>611 名無しさん
窓無し部屋も引戸なら法制的にはok
換気も採光もないから実質納戸だけど。

>>613 匿名さん
なるほど、一応適法なんですね
しかし採光無いなら用途限られるし、リセールの可能性考えると良い条件では無いですね

値上げして下さい

一人でも減ってほしい・・・

みんなもっと冷静になれよ

冷静になると買わないでくれるのなら助かる

今日行ってきたけど抽選でかぶるの嫌だから最上階で申し込むわ

多分、買って正解なマンション

買わなくてよかったのはBTT

液状化海風ららぽーとしか取り柄のない豊洲の話はもういいよ笑

>>620 マンション検討中さん

地権者住戸除くと4戸しかないので、抽選避けて申し込んだ方となると、入居後ほぼ特定されますね(笑)

>>597 通りがかりさん

抽選が迫ってきましたねー。
どの部屋が一番人気なんだろうか

Iのどっかでしょうね

>>624 マンション掲示板さん
たぶん角部屋3LDKと60m2の2LDKだよ。

西松建設かぁ
この間やらかしてなかった？

>>627 マンション検討中さん

タワマンの事ですか？

ループしてるよ
今さら

西松けんせつ？

乾式壁の施工下手くそ&やらかした西松なのは懸念。
内廊下と占有部の間が乾式壁なので。

>>631 匿名さん

乾式壁だと何か問題あるんですか？

>>627 マンション検討中さん
他に行ってください。
これ以上、抽選倍率あげないで。

https://manmani.net/?p=37720
マンマニ爆推し案件だからなー

抽選倍率どんなもんなの？

>>634 マンション検討中さん

そこまで推してないよ。外観は良いけど、ナロースパンの間取りはイマイチ、高いけど良い物件と言ってるよ。

>>636 口コミ知りたいさん

https://manmani.net/?p=38370

かなり推してるっしょー

>>637 マンション検討中さん

本当に推していたら、「おすすめです、強くおすすめです」が最初に入るよ。ナロースパンとタイプによっては厳しい間取り、首都高と甲州街道隣接が住居としてはマイナスで、外観と立地はしっかり評価して、高いが資産価値はあるという評価だよ。

>>638 口コミ知りたいさん

「おすすめです！」も物件の割合から言えば価値十分。

将来の再開発期待もある初台駅から信号なしの徒歩2分、ほとんどの住戸が南東向き＆緑道沿い、二層吹き抜けのエントランスホール＆ラウンジムービングライト、内廊下(エアコン付き)＆各階ごみ置き場、天カセ＆基本天井高2620mmなどスペックも高いのに坪単価500万円弱ということで住んでからの満足度だけでなくリセールバリューにも期待できる…となればおすすめするしかないですよね。

とても人気ということがよくわかりました。
抽選うまくいくかなー

ここは、当初パークコートにすることを前提に進捗した物件です。
立地的がイメージ的に厳しいということで結局パークホームズになりましたが、当時のコンセプトも一部生きているので仕様が高いことも納得。

>>641 マンション検討中さん
つまりphの値段でpc仕様ということでお得感があるのですね

>>641 マンション検討中さん

それはさすがに無いでしょう。あくまでパークホームズとしては良い仕様レベルで、PCとは全く別物です。

>>643 口コミ知りたいさん

「全く別物」ではありません。
少なくとも当初企画はパーコー仕様だったんですから。

こんな高い買い物するのに誰それが評価してた・してないって、あくまで参考程度で捉えるべきでしょ苦笑
実際に現地とモデルルーム行ってみて、他と比べて納得した上で申込みしたらよろし。

>>644 マンション検討中さん
営業トークでしょう。中規模建て替え物件で、駅近だが環境悪い立地で、単価の上がるPCブランド仕様は考えられないです。

>>641 マンション検討中さん
ウケる、そんなわけないでしょ。最近のpcは、虎ノ門、白金、千代田一番町、浜離宮、南麻布。どう考えても格が違うでしょ。違う方も言われていましたが、よくある営業トークでしょ。もう少し価格を上げて出そうと考えていた、本当はオプションの仕様を標準仕様にしたなど、いくらでも言える。

PC、、神宮北参道、買える皆さん、いいですねー。
モデルルームもすごかったですね、、

いずれにしても設備仕様・構造・立地、価格とのバランスは取れているマンションだなと決めました。

間もなく締め切りですね！
抽選、当たって！

初台で坪500万の時代って…

こちらの物件を検討している皆さんは、もし抽選で外れてしまった場合、次はどの物件を検討するのでしょうか？

パークホームズで2億5000万円って
市ヶ谷のパークホームズみたい。

三井の名称使い分けは立地イメージもかなり考慮するので、中身とは一致しないことも多いですよ。

>>650 マンション検討中さん

ブリリアシティ西早稲田で、老後資金確保（笑）

>>653 マンション検討中さん
いい物件だとは思うけど、庶民が参戦するには
1億はハードルが高いです。

緑道のホームレスさんがやはり気になります。

>>650 マンション検討中さん

かなり先になりそうですが、南口商店街のセイジョーがあった一画で三井不動産レジデンシャルが何か計画中のようです。

まだ解体中かな？

>>656 ご近所さん
2023年年央には竣工するっぽいですよ。

前に初台がパークコートになったのって、なんかの社長宅跡地だったのでしょ？
よほどの由緒正しき立地でもないと、23区の山手線外側は、パークコートにはなりません。
豊洲にパークコートを望むブロガー餅つきは、ほんとに読む勝ちのないド素人。

>>658 匿名さん
お屋敷跡が由緒正しくパークコートとことですが、　
なんせ仕様があちらはパークコートに似合わない。　　　　　
そして駅から遠い。　　　
そんな既存のパークコート初台は中古で500超　
　
こちらはパークコートにしたらこの値段以上になったことでしょ。　　　

>>647 通りがかりさん
パークコート代々木初台は疑問ですねー
あれこそここより仕様低いのでは？　

昨夜遅めの時間(0時前後)に現地訪問して来ました。
駅からの緑道沿いは街灯がある場所は明るいですが、ちょっと外れると薄暗いので、女性や子どもはちょっと不安に感じるかも？と思ったり。特にエントランスを通過して山手通り側に向かう方面はかなり暗め。
人通りはまばらで、若者の溜まり場になってる感じもなかったです。緑道が整備されたらいい感じになりそう。
ホームレスの方は見かけたけど、定住してる感じじゃないですよね。
甲州街道沿いの騒音計は60デシベルでした。

ホームレスは定住してるでしょ。3回現地見に行って三回ともいらっしゃったけど。小屋の所でしょ。

>>662 匿名さん
はい、あの屋根付きベンチは、あのホームレスの方のおうちみたいですね。

>>662 匿名さん
山手通りに出る手前の小屋の所ですか？

>>664 マンション検討中さん
Yes

この季節、セミの鳴き声が気になります。

初台の戸建てに１５年住み続けて感じたことを、羅列してみます。物件評価ではなく、住む場所としての評価です。

＜良い点＞
①車を使った移動が、非常に便利（幹線道路（甲州街道、山手通り）に接し、複数の高速道路入り口が近いこと。
例）初台南から山手トンネルを使って羽田まで２５分、横浜まで４０分、お台場まで１５分、池尻経由で東名に接続；中野長者橋から、東北道や常磐道、さらに東京外環道経由で関越道に接続；初台出口から中央道に接続；代々木出口や新宿出口から首都高都心方面へ
②幡代小学校、初台保育園、代々木中学校、複数の私立幼稚園、渋谷区役所初台支所、代々木郵便局といった公共施設が至近
③徒歩３分内の東京オペラシティーでのコンサート、演劇鑑賞、買い物、飲食
④代々木公園、新宿公園、渋谷区スポーツセンター（プールあり）が自転車でアクセス可能
⑤ＯＫストアー、オペラシティー、新宿パークタワー、初台や幡ヶ谷、ふどう通りの商店街等の商業施設が豊富
⑥京王初台駅から都心アクセス良好（九段下近辺の有名私立学校に通うのは便利）。新宿駅で大江戸線乗り換えや代々木公園駅から千代田線沿線（赤坂、日比谷、大手町）へのアクセスも大きな負担ではない。
⑦初”台”（つまり武蔵野台地）にあること（甲州街道と同じ平面レベルにあり、例えば新宿や幡ヶ谷への移動に坂がなくて快適。結果として、渋谷駅方面に行くよりも新宿駅界隈での買い物が圧倒的に多くなるはず（地盤も良好、水害の心配なし）　
⑧近隣商業地域が近くにある、南に低層住居専用地域（しかも第一種）にあり、利便性を享受しつつ、一方で静かな住環境であること。この点は、近隣の低層住居専用地域（代々木５丁目、元代々木、大山町、上原２丁目、西原徳川山）と違って良いと思う。銀行ＡＴＭ、コンビニ、ドトール、王将、中華料理、たこ焼き、焼き肉、焼き鳥店など近くにあり便利。（スタバ、ものマイスター、ドラッグストア２店舗　が直近なくなったのは大誤算。しかし、コロナ後に新しい店が入る噂あり）
⑨晴れの日には、新宿新都心にある高級ホテルでの会食も便利（ヒルトン、ハイアット、京王プラザetc)

＜いまいちな点＞
・子供が多い割には、児童公園が少ない（週末には、新宿公園、新宿御苑、代々木公園に行ったとしても）
・生協などの宅配でカバーできるが、生鮮食品の買い物がやや不便
・昔ながらの商店街がアマゾンや楽天によって、駆逐されていく現状は、どこの町も同じであるが、特に初台の場合、低層の戸建てエリアが大半を占め、人口がそんなに多くないので、商店街がなかなか育たない。また、山手と甲州街道という大きな道路によって、エリアが分断されていることもネガティブ要因（初台１丁目、本町１丁目、西新宿３丁目、代々木４丁目）

＜その他＞
・新宿駅再開発は楽しみ（小田急の立て替え、ヨドバシカメラや京王も再開発予定etc）
・西新宿３丁目の再開発による相乗効果あり（商業施設に期待）
・初台商店街は、幡ヶ谷や笹塚と比べると小規模であるが、道が広いので歩行しやすく快適（いずれ、初台百貨店も生まれ変わると期待）又、緑道に自転車置き場が設置されていることはプラス（この点、笹塚や幡ヶ谷は、雑然とした駅前広場になっておりマイナス要因）
・初台の多くは低層の住居専用地域に指定されており、大通り沿いにあるような容積率が緩和された高層物件は、今後立ちにくい。今回の藤和ホームズのような立て替えにより増床物件は出て来るかもしれないが、残されたマンション用地はほぼなく、本物件の希少価値は高いはず。（残された広い敷地は、幡代小学校の南側のNPC管理の駐車場および、山手通り沿いのベトナム大使館移転予定地（平和不動産が絡んでいるらしい））
・医療関連施設は小児科を除いて充実している。
・緑道は、初台に住む人間にとって、新宿方面に行く際の大動脈。桜やハナミズの花も楽しめる。渋谷区は、財政的に余裕があり、近いうちに再整備されるでしょう。又、高齢者のボランティアが定期的に掃除してくれており、憩いの場となってます。

＜結論＞
再開発が進む西新宿や渋谷駅に近く、一方で代々木公園や新宿公園といった自然環境にも恵まれ、交通の要所にも位置する初台は、さらなる変化の要素が多いと思います。

VR模型見てて気づいたんだけど全面タイル張りじゃないのね。北側、東側は吹き付けタイルで残念。

最上階除くとIタイプの部屋のみ甲州街道、首都高側にバルコニーがあるんだが、騒音とか排ガスとかどうなんだろうな。目の前の国際装飾ビルで遮られるようにも見えるが。

>>669 マンション検討中さん

でもなんかものすごい倍率になってるらしいですよ。

2行灯のDが酷すぎて角がお得に見えるからな。

行灯部屋は気が滅入る。物置きとして利用します。

>>670 マンション比較中さん
16F 10倍

>>673 マンション検討中さん

割安に感じた人が多かったんですね。

>>674 マンション検討中さん
逆にDタイプは売れてるんですかね？

>>673 マンション検討中さん
それは大変、、
私のとこ４倍なのでまだよかったかな。
ちなみにＣです。

>>676 マンション検討中さん
Aは何倍ですか？

夏休みで新規申込も停止ですかね

抽選会の案内来ましたね。130平米の記載がないけど申し込み入らなかったのかな？

Iタイプが一番人気だったのかな。開口部は広いし間取りも割と良い。騒音さえ我慢できればというところが。

>>677 匿名さん
10F 7倍

２期に回る部屋はあるんでしょうか…

>>682 匿名さん

Dタイプのみ回ります。

1期1次57戸みたいですね
全部屋申し込み入ったのでしょうか？

>>684 匿名さん
D、J、Kタイプ以外は入りました。

みなさんどうでしたかー？
Dは部屋がなあ…諦めます！

>>686 匿名さん
うちも落選でした。ガッカリ。

現実的な選択肢はD6戸のみとなりました。
C外れちゃった人がDに流れるかな？総額も近いし。

>>688 匿名さん

行灯部屋が気にならない人はいいのでは？
うちは気になるのでもう買わないです…

蝉の鳴き声が異様にうるさい。
低層はあかん。

>>690 評判気になるさん

緑道整備で綺麗になるさ。

あと何部屋残っていますか？

>>692 匿名さん

Dが6戸、最上階JとKが1戸ずつ。

>>693 匿名さん

ありがとうございます

へぇ、王様部屋はこれから売るの？
単に申し込みが無かっただけ？

こんだけ広いなら玄関は SIC にして欲しいね。
買えないんだけど。

こちらのマンションはキャピタルゲイン出ますか？

>>696 匿名さん
出ますよ。Jタイプの2.5億が狙い目です。

8月末までMRクローズするのに9月上旬に1期2次やるのね。
販売開始2ヶ月弱で完売しそうね。

キャンセル住戸でませんかね？

緑道案良いねぇ。楽しみ。

緑道っていつ頃できるんでしょうか？今のところ、東屋みたいなベンチにホームレスが住み着いてて雰囲気は良くないけど。

緑道っていまありますよね？

言葉足らずですみません、今ある緑道ではなくて、>>700 のような緑道のことです
現地行きましたが今の緑道は、緑道というより鬱蒼と茂った木々…て感じですね
屋根付きベンチにはホームレスが住んでるし、ゴミ落ちてるし藪蚊も多いしセミうるさいし…低層階は「緑の借景」を売りにしてた感じだけど笑

>>703 購入経験者さん

いや、それが緑道だよ。雰囲気悪い。

再整備でカフェ、フリースペース、キッチンカースペース、農園が出来るらしい。

いい感じで出来上がってきましたね。緑道に住み着いてる方もいらっしゃいますが。。。

>>706 口コミ知りたいさん
週間工程表適当やな…。『同上』のマグネットくらい必要数分用意しといてくれ。というか電光掲示板にしろよ今時…。西松は例の件もあるし三井には厳しく施工管理してほしい。

好みは人それぞれとはいえ、窓なし部屋に9000万とは大変な時代になりましたね。

>>708 マンション検討中さん
そうね。9月上旬1期2次だけど全く集客してないから見込み客で完売なんだと思うよ。

全く広告打たないな。完売しましたね。

せめてパークコート初台、プラウド初台くらいに一歩奥まってればね。残念。

>>711 匿名さん
ここ買いたくても買えないマンションですよ

まだ完売してないでしょ

>>711 匿名さん

一歩奥まっちゃうと低層しか建たないよ。
殆どの住戸は開口緑道側なんだから甲州街道沿いはメリットが大きい。

>>711 匿名さん

1期3次売り出し7戸
2.5億の1戸以外は完売です。お疲れ様でした。

※1期2次

>>715 マンコミュファンさん
あらま。早かったね。

販売しない50戸は誰のものになるのですか？

>>718 匿名さん

この物件は等価交換なのでそれぞれの区分所有者ですよ。

2.5億の1戸は値下げでしょうか？

>>721 匿名さん

販売開始2か月で1戸残し瞬間蒸発した物件ネガっても意味ないよね。再整備の事すら知らないんだもんね。

整備は確定してますよ。何も調べてないんですね。まぁもう完売しましたから検討すらできませんけどね。

>>724 匿名さん
整備決まってるけど、すごい遅れてますよね。大丈夫かな？渋谷区公園課に電話したら、「多分、やることはやると思うんですけど」だって。大丈夫かな。
あと、388farmとかいう訳わかんないプロジェクト名になってて、どうしよう。読み方分かんないし、すごいダサいんですけど。あとこのプロジェクトメンバーが、緑道はホームレスにも優しい環境を維持するって言ってた。なにそれ、困るんですけど。普通に。
まあもう契約しちゃったから仕方ないけどさ。。。

>>725 マンション検討中さん
ホームレスの件は幡ヶ谷の事件と宮下公園再開発で一斉追放したのがいまだに尾を引いてて渋谷区も動きづらいのかもね

正直、>>722 の完成図が微妙。。。

ジメっとした感じが変わってない。

花壇とかそういうの設置しなくていいから、一面芝生にして図にあるような日陰を作れそうな大きな木を数本植えれば良いんじゃないかなぁ。

区の管理でキッチンカーが入れるようにしてクレープとか、ランチとか売るようにしてさ。

そしたら明るい雰囲気の良い通りになって、この物件の価値も上がると思うなぁ。

>>727 匿名さん
キッチンカー乗り入れできるようになるみたいですよ。
農園ってコンセプトは正直微妙今からでも変更してほしい。
駅入り口からマンションまで庇付けばgood

最上階の２．５億ション見込み立ったみたいですね。
販売開始２か月半で完売。

受付名称
一般
受付方法
登録抽選
受付期間
2021年9月24日（金）～2021年9月24日（金）
受付時間
10:00~14:00　最終来館は13:00まで
抽選日
2021年9月24日（金）
抽選時間
15:00
販売戸数
1戸
販売価格
2億5098万円（1戸）
最多販売価格帯
2億5000万円台（1戸）
間取り
3LDK（1戸）
専有面積
135.29㎡（1戸）

>>728 匿名さん

キッチンカー入れるのは良いですね！
あとはデザインをやはり再考してほしい。。。

まぁ、世界的建築家が関わっている整備計画なので期待しましょう。

モノマイスターの後は、同じくイオン系のスーパー（まいばすけっと）が１０月８日開店とのこと。バイト募集しているらしく、住宅ローン返済の原資稼ぎが必要の方は、おはやめに。。（余計なお世話で、失礼しました）

こうなったら、初台百貨店の行く末が、ますます気になる。　

https://mybstaff.net/jobfind-pc/job/All/7404

完売間近ですね。凄い勢い…

新宿までの近さ、そして駅までの近さを思うとかなり条件はいい。
だからこそのこの販売ペースなのでしょうね。
正直価格は高めなので、どういう感じで売れていくのだろう？と思っていたのですが。
あとはもうキャンセル待ちの状態でしょうか。

西新宿（特に３丁目）の再開発の進捗状況は、初台での今後のライフスタイルや購入したマンションの評価価格にも影響があるので、注視しておきましょう。　今となっては幻になりましたが、３丁目の再開発に併せて、人口増に対応して、京王線（京王新線ではなく）の笹塚と新宿の中間駅として、西参道付近に新駅を作る構想もありました。

https://www.cyzo.com/2021/07/post_286671_entry.html
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/124/index.html

完売。

>>736 匿名さん
乾杯

>>737 マンション比較中さん

うまいねぇ～

サクッと売れたね。
リセールは緑道再整備と野村の再開発次第かな。

抽選多数のなかあっという間に完売しましたね、おめでとうございます。

　不動産経済研究所が18日発表した2021年度上半期（4～9月）の新築マンションの1戸当たり平均価格は首都圏（1都3県）で前年同期比10.1％増の6702万円となり、1973年の調査開始以来、上半期として最高だった。高額の東京都心の物件に人気が集まった。

　これまでの上半期の最高額は、バブル経済が崩壊に向かう時期に当たる91年度に記録した6137万円だった。研究所の担当者は現況について「都心のタワーマンションは売れ行きが良く、買える人は積極的に動く」と語った。

　上半期の発売戸数は44.7％増の1万2809戸。18年度以来、上半期として3年ぶりの高水準だった。

https://nordot.app/822731448202149888?c=113147194022725109

>>740 匿名さん
年末には再開発組合設立のようですな

契約者スレ作成願います

>>742 検討板ユーザーさん
まだ組合設立同意は60%程度と低迷してます

>>744 検討板ユーザーさん
さっさと合意形成してください。
はやくしないとマンション価格ピークアウトしますよ。

予定より5年遅れ。でも何とか目処は立ちそうですね。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2022/03/post-cb186e.ht...

>>746 匿名さん
立ち消えを繰り返しているので、なんとか2022年度立ち上がるといいですね。
防災面からも手当てしなければならないと言われているエリアですから。

イメージよりタイルがちょっと明るいかな。

一部お披露目されてました。

以前緑道にホームレスの方がいるのを気にされている方がいましたが、何回か現地見に行ったところ居なくなっていました。
緑道の整備も早く始まるといいですね。

先日の渋谷区の広報誌でこの緑道特集されてましたけど話題になってないですね。
農場とファーマーズマーケットにしたいっていうあまり現実味のないものだったからでしょうか。

綺麗に舗装して樹木間引いてオープンスペースとカフェ、庇設置するだけで良いのにグダグダで全く進んでる感じがしないね。農業とか言われてもピンとこないし。
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/news/oshirase/tamagawajosui_saiseibi...