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自主管理の方がイイ
[更新日時] 2024-04-21 10:15:08
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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881
通りがかりさん
管理会社委託するかどうかは組合員の考え次第でしょう。
フルで頼むか、部分で頼むかも管理組合で話し合って決めればいいと思う。
ウチのマンションは管理会社におおよそフルで頼んでいます。
最もありがたいのは、突発的な設備の大きめな事故対応。
原因が自分たちでは分からなかったときも、管理会社の技術社員が駆けつけてくれて事なきを得ました。
小さな修繕等は近所の業者に直に頼んでます。
管理会社だと起票が何度か必要で手間もかかるので、数千円から数万円の急ぎの案件だとその方がいいらしいです。
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882
匿名さん
日本総合住生活って、もともとURの物件管理してるところだから、良くも悪くもお役所的な会社ですよ。
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883
匿名さん
>>881
管理会社が仕事をしてくれるかどうかではなく、重要なことは費用対効果が適正かどうかです。
設備の事故対応は設備業者に頼めば同じことをやってくれますよ。むしろ管理会社にフルで頼んでるのに、小さな修繕を組合でやらなければいけないとは管理会社の怠慢では？組合でやってても、結局会計処理を行うので起票の手間は変わらないのでは？
大丈夫ですか？そこの管理会社は。
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884
匿名さん
>>883 匿名さん
なにか話がかみ合ってない感じ。
通常の設備の修繕は当然のことながらしっかりした設備会社に依頼していますよ。修繕工事の半数以上は、直発注ですよ。管理会社はそれに対してとやかく言わないし。
管理会社にフルで頼むという意味には、当たり前のことですが、標準管理委託契約別表４の 建物・設備管理業務のこと。修繕や工事をフルに頼めとか要求する管理会社なんてあるんですか？委託契約にそんなこと盛り込む会社あるんですか？
突発的な事故には、標準管理委託契約など通りに管理会社に委託しているマンションが多いと思うけど、その点検業務に絡むところもあるしね。スピードも機動力も必要。
会計処理は起票だけじゃないんでね。支払い決済は、しっかりしたところであれば、少額の決済でも社内で数名、管理組合に対しても複数名の理事の承認を要求してくるので、ウチの場合は細則で定められた金額内の場合、理事会承認で支払い決済ができるようにしているのです。
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885
匿名さん
いや、単なる業務をありがたがっているのがおかしいと言う意味です。
そもそも事故は突発的でそれに対応するのが仕事でそこにお金を払っているわけですから。
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886
マンション検討中さん
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887
匿名さん
>>886 マンション検討中さん
管理委託料の全部がフロントにだけ支払う訳じゃない。
清掃員や管理員、会計等ちゃんと調べてから書いた方がいい。
管理員等の雇用を維持したり居住者や不動産屋の問い合わせ等自分たちで出来るなら自主管理にすればいいよ。大規模マンション程難しいのが分かると思うけどね。
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888
匿名さん
>>887
ちゃんと調べた方がいいのはあんただよ。全部フロントに払うってどこに書いてあるの？
>管理員等の雇用を維持したり居住者や不動産屋の問い合わせ等自分たちで出来るなら自主管理にすればいいよ。大規模マンション程難しいのが分かると思うけどね。
不動産屋の問い合わせだけに管理費のうちの何割も払うなんて馬鹿げすぎてるね。
暇な管理人で十分対応できる。要するにバカ高いピンハネ料金を支払う管理会社の仕事を管理人にやってもらえばいいだけ。デマばらまいている暇あってら転職活動でもしてなさい。
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889
匿名さん
てか厚労省が15棟も掛け持ちできる暇な仕事って言っちゃってるからな。
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890
匿名さん
>>888 匿名さん
お前も良く読んだら？まあ読めないからデマばらまいてるんだろうが。
管理員にできると思うならやってもらえばいい。お前みたいなアホの相手とかさせられたらすぐ辞めるだろうけどな
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891
通りがかりさん
この人何ムキになってるんだろう。何も言い返せないからバカとしか言えないバカだと自分から申告しちゃってる事に気が付かないらしいw
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892
匿名さん
>>891 通りがかりさん
誰に対して言ってるのか書けば？ルールも知らないバカ
言い返すレベルか？理解すらできないらしい。
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893
eマンションさん
よくわからないけど、自分のマンションに管理会社の人間が何人関わっているか考えたらフロントがどれ位専属で対応するか分かりませんか？
ある程度の会社なら時間単価5,000円以上。管理人なら1,500円から2,000円かな？もっとやってほしければその分対価は発生しますよ。
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894
通りがかりさん
↑専属で対応って、厚労省がフロント1人につき15棟程度担当持つって言ってるじゃん。それとも専属って意味分からないか？
よく平気でマンション管理会社のフロントが専属で一つのマンションにつきっきりみたいなウソを平気でつけるな。嘘ばっかりついてピンハネする事しか頭にないから信用されないんだよ。
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895
通りがかりさん
管理人で時給1500円の求人なんてないよ？あったらリンク貼ってみろよ。
その管理人の時給ってのは管理会社のピンハネ分が乗っかった時給だろ？w
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896
eマンションさん
>>894 通りがかりさん
本当に理解力ないんですね。つきっきりでいてほしければ対価が必要と言っています。
被害者意識が強くて嘘をつかれていると、思い込みばかりですね。
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897
eマンションさん
>>895 通りがかりさん
時間単価を時給と思い込みですか（笑）正社員として働いた事ありますか？一人雇うのにどれだけ費用がかかるのか、交通費、休むときの代わり等、無知には考えも及ばない所に費用が掛かりますよ。
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898
通りがかりさん
だからつきっきりじゃないのにボッたくってるから問題だって言ってるんだろw
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899
通りがかりさん
1人雇うのに、どれだけかかるかって、管理会社フロントは15棟掛け持ちだろ？ なんで一つの
マンションで1人分出さないといけないんだよw
そんな片手間でできる仕事にマンション委託管理費の何割も持っていかれちゃあバカバカしすぎるな
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900
周辺住民さん
嘘つきはマンション管理会社フロントの始まりだな。
eマンションさんのレスは殆ど嘘だもんなw
