シティハウス西池袋ってどうですか？

仮にこの物件、オプレジやリバブルか売主だったとしてたら価格はどうなると思いますか？

そういえば、立教通り沿いにリバブルの物件が建設中ですね。

立教小の前にも低層を建設中ですね。気になるところです。

西池袋で検討中で一瞬ここお得と思ったけど、冷静に中古と比較するとルミナリーの中古買った方が得な気がしてきた、、、、
裏がラブホさえ許せれば池袋駅もここより断然近いし、西口再開発の恩恵も真横で受けられる訳で、、、、
子供がいる家庭なら論外な立地だろうけど、うち子供いないし、、、

>>188 マンション検討中さん

周辺にに2棟も建設中なんですね。　
階数はだいぶ低いでしょうね。

ルミナリーの部屋みてきたけど、何がいいのかわからん
やっぱり10年前の内装って感じ
部屋が柱とかで凸凹してる時点で俺は嫌だなぁ
築10年近いし、20年後に大規模修繕よ？
それなら5～10年後にここの中古買うのがいいのでは？

>>182 匿名さん
１期は13戸だったと思いますしたが、瞬殺ということは完売したということですよね？
すみふね場合は、１期でも完売は珍しいことなのですね。

>>191 マンション検討中さん

広告を見ましたが、ルミナリーは年数的には築浅になるのでしょうぬ。

でも今後迎える修繕やその積立て費用の高騰を考えれば、特にタワマンは新築で購入し修繕前かつ瑕疵担保責任のある10年位経ったら、維持管理コストが増大する前に売り逃げるべきだと思います。　　

>>193 マンション検討中さん
だけど、中古市場に需要がなければ売ることもできない。

需要自体は未来永劫あるでしょ
ここにいる人達みたいにウォッチしている人ばかりではないし、立地は唯一のものだからね
その上で、設備と部屋の梁の出張り有無はポイントだと思うけどね
マンションのメンテや寿命的に、30～40前半は新築一択でしょ。40後半以降なら中古でもいいのでは？

第２期の情報お持ちの方お願いします。

>>195 マンション検討中さん

参考になります

>>195 マンション検討中さん
郊外物件とかなら全面的に同意しますが、西池袋物件ならば一概には言えないのでは？
ここがまさにそうであるように建て替えというイベントがある可能性がかなり高いですよね？
自分が何歳の時に建て替え話が出るかと考えると、70代後半や80代で建て替え話が起こるとなかなかに辛そうです。

どうでしょう。修繕か建替の議論って築35年前後ですよね。立て替えといっても、管理組合が音頭取って自腹で建替えるパターンか、他デベが割り込んできて費用負担してもらえるパターンに大別されます。
ここからは完全に個人意見ですが、シティハウス西池袋は大通り沿いに面しておりそこそこ大きな敷地面積（貴重すぎ）、文教地区に面している（厳密に言えば少しの住居地域を挟んでますが）、西池袋再開発が計画通りに進めば本物件から徒歩一桁分でオフィスビルにつく、とまぁプラス要素に恵まれる確率が高いです。
この場合の建替え議論って、組合音頭だとしても採算取れるしさっさと建替えよう！か、他再開発と合わせてデベが噛んでくるか、だと思うのですよね。仮に揉めたところで66%以上の議決がないと建替えできないし、40後半でここの中古買ったと仮定しても死ぬまで優雅に暮らせると思うよ。
10年後、練馬や中村橋に住むなら要町（西池袋）住みたいって人多いと思うよ…今も多いのかな？

>>199 マンション検討中さん
ここは高確率で建て替えが出来る物件だと思います。
だからこそ思うのですが、何歳で建て替えが来るかというのは大事じゃないですかね？
議論が起こるのが築35年、実際に建て替えるのは40年前後です。
60代で建て替えならばまだ引っ越しも楽ですし、仮住まい、建て替えた物件への環境変化も楽だと思います。
これが80代で起こるとどうでしょうか？
家族との思い出がつまったこの古ぼけたマンションで死にたいと願っても強制的に建て替えをされ、老体にむち打ち引っ越しをせねばならず、年寄には厳しい環境変化に耐えなければなりません。
建て替えが出来る物件だからこそ、建て替え時期が何歳になるかを考えるのが大事だと思うのですがどうでしょうか？

>>199
お話聞いてたら、いよいよ欲しくなってきました。10年後に売ってしまうとしても、どう価格くらいでは売れるでしょうし。

>>200 匿名さん
そうですね、あなたの仰る通りですよ。
でもあなたの言う建替え可能＝資産価値向上の建替え（老朽化が原因ではない）です
そこまで考えている方であれば、当然60～70歳で売却する選択もできます
一方で、一般に1000～2000万円負担で建替えしますよね。
高齢者向け返済特例制度というものを利用すれば、1000万まで融資を受けられ毎月の支払いは利息のみです。
返済については、本人の死亡後に住宅・敷地を処分して支払うか、相続人が立替えます（建替えだけに）
資産性があるマンションなら相続人に迷惑かかりませんし、それどころか財産として残せます

そもそもこのグレードを検討できる、住む（住める）方ですし、老後の資金力にそこまで怯える必要はないのでは？
同然、この話は「将来再開発が予定されており持続成長可能な都市に位置している最寄り駅徒歩5分圏内物件」に限りますが…

>>202 マンション検討中さん
なるほど。60代とかで建て替え話になる前に売ってしまうという選択もありですね。
その時の市況は当然予想不能ですが、ここが売れないとかただ同然ということはあり得ませんもんね。
勉強になりました。ありがとうございます。

二期の価格気になる…

>>202 マンション検討中さん

ここを購入する世帯の年齢層はいかほどでしょう？

30～40代が中心では？
9000万円程度と考えれば…

30歳前後で15年くらい住んだとしても、この立地なら将来賃貸でペイしますよね？売ってしまってもいいし。いずれにせよお買い得と言うことですかね。

>>207 マンション検討中さん
30代で9000万円とはすごいとしか言いようがないですね。蓄えもなく、フルローンにかそれに近い資金計画でこんな高額物件を購入する度胸は私にはないです。ただ、利便性のよい物件に若い人が買いやすいものがないことも事実なんですけどね。

>>207 マンション検討中さん
ペイできる賃料は、どのくらいの想定でしょうか。近隣の3LDKは16～17万円が多いようで、意外と低めな印象です。

30前半で世帯主の年収800、世帯年収として1200程度あれば9000万のマンションなんて通常の選択肢ですよ（子供1～2人（高校大学私立想定）、65定年時点で2000～3000万程度の貯蓄は余裕）

通常の賃貸相場を考えると、この物件のグレードならば18～20程度でしょうね
でも賃貸物件と分譲物件じゃ設備も違うし一概に比較はできません
家賃補助が手厚い企業なんて山ほどありますし（特にIT系）分譲グレード賃貸マンションの需要があれば25万でも入居するでしょうね、友人がソレです
西池袋に建設されるというオフィスビル含めた再開発次第でしょう。都市計画通りに開発されれば9000万は安い
大して盛り上がらなければ賃貸での回収は厳しいでしょうね、でもまぁそれが投資というものです

住宅ローン控除、現行制度のまま延長してくれないかな。

>>208
購入できるのは、金融関係の方とかでしょうか。30台で1000万を越えるとなると、普通の会社員では難しいでしょうから。
近くに立教小があるので、通っている間だけ、賃貸ファミリーマンションという方もいるかもと想像しています。土地柄3LDKはあまりないので、賃料は20万は越えてくるかと…

>>208 マンション検討中さん
横からになってしまいますが…
低金利で最長35年1億近いお金を借りられる金融商品を私は他に知りません。
平和台に7500万くらいのマンションがありましたが、ターミナル駅まで電車で10分以上かかる立地です。
対してこちらのマンションはターミナル駅まで歩いて10分ちょっとで9000万。
年齢に関係なく、ここにどう価値を見出すかでは？

>>212 eマンションさん
平和台、小竹向原、練馬、中村橋、大山と、池袋へのアクセスのよさを売りにした、新築分譲が続いていますね。ここよりも広い床面積と思うけど、これらの立地で7500万以上となると、ちょっと考えてしまいますね。プラウドが小竹向原に、大規模を手掛けるという話しもありますし、あっという間にここの１期8600万に近い価格になりそうな予感がします。「ここにどう価値を見いだすか」という問いかけ、すごく重く感じます。

近隣のダイレクトタワーの賃貸が24万程度なので、ここも同程度で貸せるのではないでしょうか。

>>214 通りがかりさん
業績のよい新興企業の借り上げ社宅ならば、20万円以上もありなんですね。

こんな高額家賃、自分の財布から出せる人っているのかなと思っていました。

>>215 マンコミュファンさん

ダイレクトタワーって、要町の交差点ですよね？
1Fにげおが入っている建物と、相当上の階まで重なっていますね。

>>215 マンコミュファンさん
普通、家賃補助8～10万程度出る会社に勤めてる人が住んでいますよ
新興企業じゃなくてもこのくらい出す企業なんてそこそこありますからね

>>217 マンコミュファンさん

うちは3万円かつ廃止の方向。悲しい。。。羨ましい。。。

あの立地のマンションに9000万も払う価値ないでしょさすがに。

>>219 職人さん
おいくらくらいが妥当だと思いますか？

>>219 職人さん

それを言っては、ここ最近のマンションは大方販売価格を払う価値なしになってしまう

>>219 職人さん
その台詞、ターミナル駅から1駅叉は徒歩圏内以外の全てのマンションスレに出張して言ってあげたら？

>>219 職人さん
まぁその意見も一つだと思いますよ。
そう思うならあなたは買わなければ良い話です。
あなたにとって妥当なマンションが見つかるといいですね。

二期販売はいつからなのでしょうか？
楽しみですね

第1期12階が1戸9300万で先着となっています。

2期は階数によっては億目前までいくのでしょうか？
すごいですね
文教地区に面していて前の歩道が広いのはなかなか貴重です

一期の残が93だから、二期は低層階もこのくらいということなのか。

立教がある限り、今の眺望はほぼ約束されていますよね

高さ制限のある文教地区ですからね
12階という中央が9300万なので、高層階は9800万、低層階は9000万と予想します

二期は、＋2Sの間取りも出るようですね。
床面積は同じようなので、サービスルームが価格的にどう扱われるのか注目しています。

この場所で狭め3LDKが9300万かぁ。
ホントに時代は変わったんだね。
ちょっと前なら半分の値段でも住みたくない場所だったけど。

結局、池袋の価値が上がったということでしょうね
15年前の西池袋～要町とは大違いですからね
ここに再開発も来るわけですから楽しみです
今年中に西口方面の都市計画決定するとかだったような

>>231 匿名さん
物件購入を検討している多くの人も集うコミュニティです。

価格に対する感想は構いませんが、理由も示さずに「半額でも住みたくない場所」は余計ではないでしょうか？

うむ

>>234 匿名さん
すみません、少し言いすぎました。
楽しくいきましょう。

やはり1LDK＋2sだと、売るときに価値が下がってしまうものなのでしょうか？広さは3LDKと同じようですが…買うときも少し安いでしょうけど…悩ましい…

>>236 マンション検討中さん

中古物件を買う側ならば、わたしはサービスルームは嫌です。不動産検索サイトでも、条件設定でも影響ありますよね。

実際には、3LDKと遜色ない価格になると思いますが。

サービスルームは…うーん難しいですね
生活送る上では何の問題もないですしね
あと、確かに3LDKも同時に中古市場に出たら不利かもしれませんが、そのようなことってあまり無いのでは？
階数と周辺物件次第ではないでしょうか。

>>238 マンション掲示板さん

相応な価格差があればという感じですかね。
ただ、仰るとおり『生活送る上では何の問題もない』訳ですしね。

Iタイプの間取りも＋Sなのでしょうか。

住環境は変わらないでしょうね。ただ、3LDKの方が響きは少しいい感じはしますね　苦笑

住友物件は、購入者に引越し無料サービスがついているようですね。

当然物件価格に含まれている訳ではあるのですが、お得感を上手く出していますよね。

>>240 マンション検討中さん
検索性の差、3LDKという響き、この点においては優位ですね

>>241 マンション検討中さん

さすがに新築物件ですから、総合評価の低い激安業者ではないですよね。

2期販売は7月下旬予定ですから、もう購入予定者は大体固まった感じでしょうか。当然予定価格も提示されていると思いますが、12階の9300万円がまだあるということは、それを超えるような価格にはしなかったとみてよいのかな。

>>244 マンション検討中さん
2期2次の登録期間は物件概要見る限り2021年7月17日（土）～7月24日（土）で既に始まっているようですよ
12階に9300万円の部屋なってそもそもないと思いますが

>>245 匿名さん
245ですが物件間違えました。すみません。

>>246 匿名さん

どんまい

二階とかいくらになるんだろう。8300位かなあ。

>>232 マンション掲示板さん
池袋の価値が上がったというよりは、
不動産市場全体の価値が上がったということ。港区芝浦のマンションは坪500だからね。少し前なら250で買えた。川口でも駅前の新築マンションは坪350近くするよね。要町も、昔は坪180くらいだったけど、同じように上がったね。

それを池袋の価値が上がったというのでは…？
地価下落しているところもありますから、今後5年で明暗が分かれますね
都市計画と都市開発の継続性が地域の地価と正の相関があります
池袋駅周辺を主語にすると、豊島区がどれだけ優先して開発するか、これ次第ですよ
隣接区以外と比較しても意味がない

>>248 マンション検討中さん

わたしは、一期の8600万が下限ではないかとみています。
心情的には、下の方の階だから安くて当然と思いたいけど、二期以降は盛ってくるケースが多いですよ。

それにしても、二期の予定価格全く漏れてきませんね。

下の方は下の方で需要ありますからね
ゴミ捨てとか楽だし下階への音気にしなくていいし子育て向き
そんな安くならないと思うなぁ

>>252 マンション掲示板さん

おっしゃるとおりだと思います。
ここは前面に遮蔽物が建つ可能性が低いので、低層階でも住み心地は悪くないですからね。2階の部屋でも充分快適でしょう。ゆえに値段的な差は小さいかと。

248です。
皆様ありがとうございます。安くならないのであれば、やはり、第一期で、8600の最上階を買うのが良かった感じですねー

>>253 匿名さん

バルコニー側は、眺望を阻害する大きな建物が建つ可能性は低いならば、留意点は角部屋を選ぶ場合の隣のマンションの高さでしょうか。７階か８階建てみたいですから、南側の窓からの眺望も欲しいならば、お隣マンションよりも高い階をということになるのでしょうね。

ただ、そんなにピッタリ接近しているというわけでもないと思うので、風通し用と割り切り、上の方の階との価格差（があればですが）に納得できれば、下の方の階もOKですね。

もちろん、中住戸には関係のない話です。

>>250 名無しさん
池袋に関しては西口の再開発が進みます。
東武～マルイまでの間が丸ごと生まれ変わる訳ですからね。
西池袋～要町は今後も地域の価値は上がっていくんじゃないですかね？

二期販売開始8月上旬になった。コロナの影響？

>>256 ご近所さん

同感です。
ここも高いとは思いますが、光文社跡地も控えている中このエリアの価格も新しいステージに変ってきましたね。

>>256 ご近所さん
250です。そう思いますよ。
計画通りに再開発が進むことを祈ってます。

>>259 マンション掲示板さん

丸井から要町交差点にかけても年季の入った建物おおいです。少なからず、マンションになるのかなと思いますが、その頃の価格はどうなっていることか。

8月に入りましたが販売時期は8月上旬以外に具体的な情報が出てきませんね。

話は変わってものすごく初歩的な質問になりますが、住友不動産は第一期の売れ行きが良ければ必ず第二期の価格を上げてくるのが慣例となりますか？

>>261 匿名さん

販売時期が、8月中旬にまた繰り下げられましたね。

期を分けて販売する物件は、第一に供給量が多い物件のときに営業活動や契約手続きの集中を避ける目的の場合や、販売住戸が多すて営業k集うが追いつかないことによる大量の売れ残り発生の防止の場合、第二に注目度が高く、初期の売行が順調であり、または今後相場の上昇が見込まれる場合に価格の上値追及の余地を残すため行うと以前聞いたことがあります。

前者は購入者には直接関係のない話ですが、後者は261さんの質問の答えに繋がるものだと思います。よく評論家さんが「マンションは一期を狙えと」いうのは、立地に恵まれた都心の物件の場合は、期を追うごとに価格が上昇する場合が多いからだそうです。また一部の中小デベを除き、一度設定した価格は、ブランド価値を守るために、値下げをしてまで売り急ぐということは、基本的に行わわれないようです

そうみると、この物件の場合は二期以降に価格上昇の可能性が高いカテゴリにーになるのではないかと考えられます。また、この物件は非分譲住住戸が多く分譲対象総住戸数はさほど多くないにも関わらず、少ない住戸数を期を分けて販売していることからもそのように思えます。

なお住友さんは、近隣物件（池袋、大塚エリア）も、基本的に期を分けた販売戦略をとっていますね。

少し離れた場所ですが、プラウド椎名町という新着物件が出ましたね。

そろそろ8月中旬、二期の販売予定時期になりますね。
販売対象の部屋と価格はどうなったのか気になります。

上の方の階ですが、内装を豪華にしたいわゆるプレミアム住戸ってやつなんでしょうか？

販売予定が8月下旬に・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お盆時休みの時期でもあるけど、コロナで営業活動止めているのかな？

間取りは一般的な田の字型で個人的には好きなのですがキッチンが少し気になりました。
食品棚？がある事によって冷蔵庫の配置位置との幅がやや手狭になっているように見えますが、どれくらいの幅があるのでしょう。。
間取り図だと一見してわからないので自宅の食器棚が置けるのかなどちょっとわからないなと思いました。

>>266 匿名さん
問い合わせれば教えてくれますよ！
マンションギャラリーにいって実際の間取りを確認してもいいですね

最近は床暖房のマンションが増えてきているように思いますが、
これって暖かさや光熱費って実際のところいかがでしょうか？
通常のストーブしか使った事がないのであまりイメージがつきませんでした。

>>268 匿名さん

光熱費を考えなければ快適ですよ。
空気の汚れや火の心配もありませんし。

とくにこちらのように全戸東向きだと、冬場は昼～夕方の日差しがありません。南向きや西向き部屋のように昼間の日差しで部屋が暖まることがないので、床暖房は必須だと思います。

9月上旬ですか・・・
早く価格が知りたいですね。

>>268 匿名さん
269さんに補足します。
暖気は下から上に上がりますので、エアコンと違いへやの暖かさの感じ方が全くちがいます。
また、上下の部屋が床暖房を使うと、冷えにくくなります。
最近のシティハウスは断熱効果が高いので、その効果はさらに増します。

我が家も床暖房ありますが、エアコンの電気代ととんとん程度です。効き目は床暖のほうがある気がします

エアコンを使うと顔だけ暖かく底冷えしますが、
床暖房は足元から暖かくなるのでよさげですね。
光熱費がかさんでしまうと思い込んでいたので
エアコンと同じ程度なら安心しました。

また販売予定が９月中旬に繰下げ。

>>273 マンション検討中さん

近づくと逃げていく、砂漠の蜃気楼みたい。

販売、9月中旬といっても、あと少しでもう中旬に・・・
いつまで延ばしていくんでしょうね？
会社側の関係なんでしょうか。

オンライン見学会は開催しているみたいなので、準備は着々と進んでいると考えてよい？？

担当ついてれば話は進んでいるはずですよ

一期　12階 9300万が物件概要から消えましたね。
売れた様ですね。　　　

ここが9300万で捌けたとなると、低層階の価格も強気でくるのではないかと。

下の方の階の中住戸がいくらになるか、すごく興味があります。

今までチェックしてませんでしたが、ここはハザードマップで色付きなんですね。意外なことでびっくりしてます。最大2メートル浸水なのでお部屋は大丈夫でしょうが電気設備や共用設備・駐車場などが心配です。こういうのって資産価値にも影響するのでしょうか。

>>279 匿名さん
0.5～1.0メートル未満です。2倍にしないで下さい。首都高に五反田まで続く巨大地下プールがあるから、あまり心配はいらないと思っています。要町交差点付近は、確かに窪地になっていて内水氾濫が起こるとちょっと心配ですが。駐車場は、地下2階式の３段構成なので、水没の可能性がある場合には自動か手動か分かりませんが、一番上まで持ち上げると思いますよ。

プラウド椎名町の板で、こことどちらがいいかという議論、面白いですよ。

第二期の価格出ましたね

>>282 評判気になるさん
やっと動いたけど、一期の売れ残り9300万が復活してるし、二期も22戸先着順とはびっくりです。
価格帯も8700～10000となっているけど、販売対象が分からないですね。間取り図は、AとB1が掲載されているから、8700万はB1の下の方の階ですかね。床面積の67.44㎡は、確か角部屋Hの床面積でしたよね。B2とIは販売対象ではないと仮定すると、A、B1、Hの残戸数は22戸くらいかもしれないですね。もし最上階の角部屋Hが1億ならば、意外と価格を抑えたと思います。でも、Hの最上階が1億で出すわけないですね。

>>283 マンション検討中さん

この場所で70㎡未満が億ションなんて・・・

確か一期は8600万円が下限だったのに、あげてきましたね。

>>285 マンション検討中さん

しかも8600万は、6F辺りの階だから仮に2Fで8700万ならば値上げ幅は100万以上のインパクトがあります