ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

>>1952 匿名さん
具体的に出してくれます？

直近だとタワーレジ大塚高層が坪400強で売れてるっしょ。北口ハザード区域内、線路至近、築10年で@400強。ここもこんなもんでそ。

ステアリ、西と北の隣接地にまたタワマン建つんでしょ。凄いよね東池袋。ステアリの眺望とリセールは終わるけど。

>>1950 匿名さん
他の人も書いてくれてますが、およその中古相場は大塚は@400、東池袋は@450でしょう。新宿は@500です。
ただ、この物件は東池袋との比較はされると思うよ。不動産なのでリターンを求めるうえでリスクは当然。許容できるリスクは人によって違うけど。小生は許容範囲。

富士山見えるみたいだね

なにが悲しくて東池袋に住まないといけないのかな
風俗の出勤に近いとかしかメリットないだろ

>>1958 匿名さん
東池袋にお住まいの方には厳しいコメントですね。残念です。

まぁ大塚北口も大概だけどね。
チャイエスはほぼ無くなったけど、ピンサロはまだあるね。駅前のキャッチは大概ぼったくりガールズバー。はやく摘発して欲しい。

東池袋は、マンマニ煽り物件だからね。
気をつけないとね。
トンピン銘柄みたいなもんだな。

>>1961 匿名さん
分譲価格、立地、仕様は申し分ないけどね。今後周りにタワマン乱立、維持管理費高過ぎ問題（庶民が買える物件ではトップクラス。ここの1.5～2倍）があるからババになる可能性あるんだよね。

マンマニは初台も勧めてるなぁ。
個人的には、南大塚はここから伸び代あると思うんだよね。
他の場所と比べても、現段階でまだ安めだから。

>>1963 マンション検討中さん
初台は部屋を選べばなかなかお買い得だけど、マジで空気が悪いから…。後ろに10車線くらいある。

ステアリ買えなかったとかは書き込み控えてほしいですね。純粋にこの物件の話をしたいです。周辺との比較とかいいだすんでしょうけど、今はステアリは完売でライバルじゃないんですからそんな粘着しなくても。それにここだって設備の割に維持管理費高いですよね？
大塚は目の前の公園を除けば割と小洒落てる店多いですよ。

>>1965 マンション検討中さん

設備の割に高いって…。認識間違ってるよ。ここ普通の板マンと同じくらい。2Lで25000～、3Lで32000～ 6年目以降も6～7千円アップする程度。それでいて燃えるゴミ以外は各階に捨てられるし24H利用できるラウンジもある。（ステアリは8～22時だったかな？）マンマニの印象操作に惑わされちゃってるね。

ここは実は各住戸まで光回線引いてる
自分は設備面で重視しているポイントの１つなんだけど、
設備にうるさいマンマニもこの点は軽視してるよね

ここがマンマニに酷評されてた億ションか。
まぁ書いてある内容はもっともなところあるからな。あれだけ酷く書かれたらそりゃ嫌いになるよね。彼が推してる周辺マンションのことネガしたくなるよね。

>>1968 匿名さん
マンマニさん酷評はしてないよ！
でも酷評されたと勘違いしてる人が多くて、倍率が高くならなかった模様。買った人にはありがたいね。

初台は、渋谷区物件ですからね。かつ最大手の三井ブランド、各階ゴミ置き場あり。
山手線使いたい派には大塚でしょう。
完全に好みの問題だと思います。

私はこちらの方が好きです。高速沿い、山手線駅から遠い初台やステアリより良いのでは？大塚地域ナンバーワンかと。

マンマニは別に酷評してない。
ゴミ置場がありえない、比較物件考えるとちょっと、という話なだけで立地は良いと褒めてる。
どちらかと言うと主にツイッターのマンクラに印象が悪くて、大塚なのに割高というコメントが多かった気がする。
まあ本気狙いの人は競争率下がって良かったと思う。

マンマニは、ガチで東池袋の利害関係者だからな

各戸アルコープ+置配用リモート解錠システムとか各階宅配ボックスの上位互換もあるのに一切触れなかったし。いくら無印プラウドタワー高く売りたいからって利益誘導し過ぎ。

車好きの視点が強すぎて駐車場愛のない物件には冷たいよな
最近の２３区内の物件なんてどこも設置率低いしほとんどの入居者には関係ないのに

大塚の相場は住友不動産が上げてくれるから、ここは今は買いでしょ。

正直、いい物件だと思ってる
買おうかなぁ、と思ってるけど

>>1967 匿名さん

大塚駅の風俗がどうしても気になって撤退した者ですが、住戸まで光回線を引いてるのはすごくいいなと思っていました。他のマンションもかなり数見ていますがデフォルトではまだそんなに普及してませんよね。リモートワーク環境が来年夏以降どうなっているかわかりませんが、このマンションだったら回線スピードでストレスを感じはことはなさそうです。

>>1958 匿名さん
ガチ風俗街を抱える大塚を棚に上げてくそ笑えるコメントしてるな。自虐か？

>>1966 匿名さん
若葉さん毎度の如く擁護がしんどすぎる。
ゴミで一番量が出るのは燃えるゴミだし、ラウンジが24時間違えたら騒音や治安問題が発生するのは今に始まったことでは無い。
ポジショントークは結構だけど、メリットに見せかけてここを見る検討者に誤認させるのは控えたら？仮にも営業なんだから。

光回線引いてることってそんなにメリットなの？それが決め手でマンション買いました！って言うなら出口を心配したほうがいい。

10年で2000万価値が下がるマンションはここですか？byマンマニ

ネガさん怒涛の4連投。人気税ですね。もうすぐ完売かな？

今週末MR行くのでどのくらい動いているか見てきます。
さすがに完売まではまだかかるでしょう…目立ってお得感があるわけではないのでお祭りにならず、じっくり検討できるのは実需の人にとっては良い点とも言えます。
RVとか出口とか、人の心配してくれなくて大丈夫です。
自分が納得できないのであれば、書き込む時間を使って他の物件探せばいいのに。

確かに北大塚は風俗街だけど、南大塚は普通の住宅街ですよ。
南大塚→南池袋→南大塚と住み替えて、次の物件も南大塚を検討するくらいには（私にとって）住みやすく、通勤利便性の高いエリアです。

>>1983 買い替え検討中さん
MRでどのくらい花マークが着いていたか教えてください！

80越えですね

HPの空撮かっこいいですよ

結構売れてるみたいですね。

>>1987 マンション検討中さん
結構て？80戸越えということすか？

1期で80戸も売れたんですか？
それはファクトですか？

大塚台公園から見ても背が高い南側に隣接する大塚台パークサイドハイツ(14F)の屋上高さは、ルフォンの何階部分の水平目線に相当するんでしょうか？

屋上に給水塔のような設備もあって更に上に延びてるようにも見えますが...
建物が無い状態ではありますが、どなたか詳しい方コメント頂けますか?

>>1984 名無しさん
花は赤・黄合わせて89でした…先月70くらいだったので、ちょっと意外な進み具合でした。
2・3階は最後まで売らないと思うので除外すると、
残りが少ない部屋はＢ（16F・18F・19F）F（19F～22F）Gは（18F)くらい。最上階も残り１。
それ以外はぱらぱら残りがありました。
ぱっと見た感じ、Dが少し花が少ない感じでした。

私は買うつもりだけど、割高感があると思っています。
が、山手線の使い勝手が良い物件を選ぼうとすると選択肢が少ないのが現状で、
そのために割高感に目を瞑れる人が買っているのかな。

物件が少ないせいで、SUUMOも薄くなって読み甲斐がなくなりましたね。

>>1990 マンコミュファンさん
以前MRに訪問してドローンで撮った写真を見た限りでは、13Fで屋上を超えたような見た目（抜け感）でした。
Fタイプ（南東）確認だったので方向がご希望の間取りと異なるかもしれません。

>>1991 買い替え検討中さん

89というのは2期の6戸入れた数ですか？

MRには成約（赤）商談中（黄）を掲出しています。
販売期にかかわらず、現時点で売れた（売れそう）な部屋の数が89ということです。

この物件は「〇期」という販売とは別に、MRで商談して購入したい部屋を指定して追加で売り出すシステムを取っており、抽選になるのを避けているようです。
東池袋・豊洲・笹塚と抽選外れまくった私にはありがたいシステムでした。

>>1994 買い替え検討中さん

東池袋も豊洲も販売初期はほぼ希望住戸ゲット出来ましたよ。私豊洲に一部屋持ってます。

私ももう買うのは決めました。
商業地域だから、周りに高い建物立たないといいなぁとは思ってます

>>1994 買い替え検討中さん
先着順に回してくれるのはありがたいですよね
販売状況も順調のようなので、その分即断即決しなければなりませんが

>>1992 買い替え検討中さん

親切で丁寧なアドバイスに感謝いたします。
南向きの部屋の眺望を確保するための参考として、非常に参考になりました。

>>1995 匿名さん
おめでとう。私の希望の間取りと向きは初期に出ませんでした。

>>2000 買い替え検討中さん
成約・申し込み戸数詳しくありがとうございます。結構、進捗しているんですね。割高感はあるということで、買い替え検討中さんは低層を狙っているのですか？高層フロアは値が張りますね。私は、タイミング的に別物件にしようと思います。

>>2001 名無しさん
タイミングってありますよね。私は逆にタイミングが合うのでここで考えています。

割高感は今現在、都内のどの物件でも感じる（一部割安なものは殺到して買えない）ので、ここで決めつつあります。
一部中層があるので、そのあたりで考えています。

2ヶ月で80程度はけてるのは、かなり早いな。びっくり

>>2003 マンション検討中さん
確かに。
高台立地とかの環境からみても、大塚で販売中の他の物件より良いと思うし、このペースだと夏ごろにはあらかた埋まって、秋ごろには完売目処つきそうですね。

シティハウス南大塚レジデンスがここよりちょい高
シティハウス南大塚テラスの方はどれくらいで来るんだろうね。バルコニー隔て板は向こうの方が良さそう。

>>2005 匿名さん
シティハウス池袋はどのくらいなんだろうね？

>>2002 買い替え検討中さん
そうですよね。都内はどの物件も400万円以上はしますし。
この物件は積極的に転売して住み替えするような購入者がいなそうで、建物を大切に暮らせそうですね。
無い物ねだりですが、ある程度割り切らないと、住まいが見つからないご時世ですね。

>>2007
テンカセじゃないとか、他にも諸々オプションの縛りが厳しいとか結構制限が厳しくて、なかなか100点の物件はないなぁと思ってますが、しゃあないかなぁとも思ってます。

>>2008 マンション検討中さん
ですね。。個人的にディスポーザーは一度使うと不可欠ですが、テンカセはまだ我慢できます。。

>>2006 マンション検討中さん
ここの売れ行き見ながら調整してるんじゃない？
豊島区に3件新規で出すからね。

>>2006さん
社内検討価格で坪500以上らしいです。

>>2011 口コミ知りたいさん
そんなにするのは、池袋アドレスだからですか？
こちらと仕様とか比較して決めたいですね？

>>2012 マンション検討中さん

すみふだから予測つくでしょ。
シティハウス南大塚レジと同程度だよ。
サッシと隔て板はすみふ、それ以外はこちら。
あとEVはむこう一台になると思う。

すみふを待つくらいならここを買った方がいいでしょうね。

シティハウス池袋が坪500となるとC地区は坪600は平気で超えてきそうですね…
そういう意味ではここはお買い得なのでしょうかね？

ここは維持費安いのがポイントだよ。
戸数少なめの低層マンションより安い。

>>2015 マンション検討中さん
C地区（東池袋）と大塚はエリアが近いけど商圏は別なので、単純に単価では判断しづらいと思います。
長文ですが、自分でもこのエリアは新築・中古を見ているので比較まとめました。

◆中古坪単価※（）内に中古の坪単価入れてみました。最近の「売り出し」価格
東池袋直結グループ：ブリ池（参考にならないくらい高い）・エアライズ（500弱）・アウル（480～500）
東池袋徒歩５分：初代プラウド(450前後)・ブランズ東池袋（368）・シティハウス東池袋（380）
大塚駅５分：南/北の区別なく、築浅中規模～（350～378）

大塚もひと昔前は坪200～250と、山の手線でもお買い得物件だったのですが、
最近は「大塚でこの価格？」と、大塚を知っている程信じられない価格になっています。
反対側のお買い得エリアの湾岸も同じように坪単価400超えが当たり前になっていることを考えると、
都内全体ではまだ買いやすいエリアなのかもしれません。

◆リセール目線
Ｃ地区：表記が「駅直結」になる・新駅構想あり、など開発余地があるのでリセール伸びしろあり
L大塚：大きい開発はなく、リセールの伸びしろは少ない（むしろ中古市場と売り出しの乖離が若干ある）

◆実需目線
Ｃ地区：池袋駅までの駅距離表記は「10～12分」かもしれないが、ホームまでは遠い。
　　　　地下鉄（有楽町）メインなら問題なし
　　　　たぶん仕様設備はこちらが上だが、管理費・修繕も当然上と思う

L大塚：山手線ホームまで7分（実測）
　　　新大塚は乗り換え含めたらＣも大塚も変わらない
　　　共用設備が少ないので、管理費・修繕も抑えめ（でも各階ごみ捨ては欲しかった）
------------------------------------------------------------
C地区との一番の違いである「自分がメインで使う路線に対してアクセスが良いか」は判断基準の一つになると思います。
（以前池袋のグランドミレーニアに住んでいた時には、駅徒歩（6分）以上に駅構内を歩いたのが微妙にストレスで買い換えました…）

リセール最優先であれば、C地区が良いと思います。
※現在の都内の市況を見ると、どこを買っても高値掴みの傾向はあると思います。

私は早めに買いたい・大塚の雰囲気が好き・共用部は不要・かつ山の手ホームまでのアクセスの良さを欲している、のでL大塚を買うことにしました。
ある程度の期間住むことを考えれば、残債割れということもないと思います。

>>2017 周辺住民さん

成約ベースだとエアライズ300前半、アウル400位だよ。
ブリリアもC地区に眺望塞がれる部屋は今後安くなると思うよ。

>>2018 匿名さん
売り出しとの乖離大きいですね？

池袋駅広いもんな
人混みやし、乞食居るし、変なガキもたくさんいる
毎日は嫌やな

>>2018 匿名さん
嘘は良くないです。エアライズは72平米が9000万強、アウルは66平米が9180万で成約してますよ。

>>2018 匿名さん

>>2018 匿名さん
嘘は良くないです。エアライズは72平米が9000万強、アウルは66平米が9180万で成約してますよ。

>>2022 マンション検討中さん

ふむふむ。エアライズ400強、アウル450位ですね。

無印プラウドタワーも450ならここもそれ以上は期待出来そうですね。もちろん部屋もよると思いますけど。

>>2023 匿名さん
無印＜本物件という評価？

>>2023 匿名さん
2017書いた人間ですが、商圏が違うので期待値高いと後悔するかもしれません。
大塚の中古は350～380弱で動いています。

新築は420～500の物件もありますが、一度鍵を開けたら中古になります。
500→350のリスクがあっても後悔しないか、が判断の基準になると思います。

まぁ、この判断は私の判断なので、ご自身が市況をどう判断するかはお任せします。
私は10～20年くらいは住む予定なので、後悔しないと思って契約します。

>>2017周辺住民さん

とても詳しいまとめありがとうございます。

グランドミレーニアに住んでいらしたんですね。販売初期に検討していて、確か坪350位だった気がするのですが、当時としては池袋も高くなったなあなんて思っていました。住み心地はいかがでしたか？
当時、買ったら長期間住みたいと思っていたので、跳ね上がる修繕積立金にビビって買えませんでした。
スレ違いですいません。

>>2017 周辺住民さん
山手線ホームまで7分もかかります？
駅まで3分ちょっと位でそこからホームまでもそれほど時間かかりませんでしたが

>>2025 周辺住民さん
記述の通り、最終的には個人の価値観の問題ですね。
物件の将来リセール優先(投資)か、真に永く生活拠点にするつもりかの判断ですよね。
敷居の高過ぎない大塚の雰囲気、駅近便利の私にあった条件のこの物件も、数日前MR行かれた方のバラの花が2ヶ月で90個近くも張られていた報告もあり、もたもた迷ってる間にソールドアウトなる前に私もここにします。

>>2027 匿名さん
私も実際に日頃の通勤時ペースで、携帯ストップウオッチで計測しました。
大塚改札→物件＝3分20秒(上り坂)
物件→大塚改札＝2分40秒(下り坂)
との結果でした。

駅入り口からホームまで2分くらい、計5分ですかね？
なかなか優秀だと思いますよ。南口側の改札が入り口多いので地味にありがたいですよね！

2017さんのおっしゃる通りで、
自分の生活スタイルと合うのであれば買いだと思います。
ここは中古相場との乖離が1番のネックですが、長期で実需で済むなら、気に入った場所で資産性とか気にせず選んだ方がいいですね。

>>2027 匿名さん
今日測り直したら５分20秒でした。すみません。

>>2026 匿名さん
確かに当時「池袋価格じゃない」「冨久クロスの方がいい」とか書かれていましたね。
その意味では今物件の扱い（「大塚の値段じゃない」）も同じような雰囲気だと思います。結果は10年後に見えてくるでしょう。

環境を変える理由があり手放しましたが、住み心地は快適でした。
修繕積立金を低くしてあとから一括で不足を補うより、普段から回収されている方が個人的には安心できます。まぁここらへんの判断も人それぞれですよね。

グランドミレーニアは、民泊問題もある

価格公表待ちのすみふの大塚物件と、ここと検討してますが、駅から遠くても坪400前半なら手が出そうなんですが、すみふも公表前予想で50～60㎡クラスで既に坪500超もありとの噂もあり悩んでます。
このペースならここの完売時期はいつ頃になりそうかなぁ?
営業の方も大事に売ってる物件ですからわからないとのことで...

意図してか意図せずかはわかりませんが、2ヶ月で80戸は悪意を感じます。1月中旬からモデルルームオープン、2月末に第一期要望書締め切り、3月下旬に第一期販売です。第一期販売開始から第二期終了で計算するとぎりぎり80戸行くという主張かもしれませんが、今後もそのペースで販売が進むか、考えてみることを強くおすすめします。
階数、間取りにどの程度こだわりがあるか、だめだった場合に別物件を取りに行く覚悟、払える総額で判断してはいかがでしょうか。

何だか定期的に騙されるな！ここ買ったらダメだ！みたいなネガさんが現れますね。近隣すみふはここより高値だけど全く話題にならないのにね。

>>2036 通りがかりさん
先着順でもかなり売ってるみたいなので販売数は把握しづらいが、
たまに検討者さんが書き込んでくれるMRの花の数を参考にすると以下なのかなと
・1期3末迄 50～56　　消化率約4割
・2期5末迄　80～89　　消化率約6割
比較的売れてるなという印象だけどね

>>2037 匿名さん
そんなもんすみふだからに決まってんじゃん
高値が当たり前で金持ちか情弱しか見向きしないから警鐘を鳴らす必要がない
1次で7割売れると吹聴して買い煽ってたけど、現実はこんなもんだよ

>>2039 匿名さん
誰だか知りませんが別に警鐘を鳴らさないで結構です

>>2039 匿名さん

なるほど。
いろんな方のコメント聞いてると、私のような凡人サラリーマンはすみふユーザー層として相応しくなさそうだから、価格公表待つまでもなく駅遠、高値のすみふやめてこちらの物件で検討する事にします。

>>2035 検討者さん
完売時期についてはみんな言っていることが違うから迷いますよね。
「自分の希望の間取りが残りいくつか」を見るのがいいのではないでしょうか。
ちなみに、ルフォンの2LDK・Aタイプ（54.91㎡）の8Fが7320万（坪440）でした。
Aタイプは8F/9F/13Fがまだ残りあり。
私の候補に無かったので眺望や抜け感は確認していませんが。


すみふはお金に余裕があるので高値を付けてずっと販売するスタイルです。
（実際に決算数字を見ると経常利益も前年超え続けているので、企業としては正解？）
「駅から遠い」という表現から推測すると『シティハウス池袋』だと思うのですが、
アドレスに『池袋』を使える住所なので駅から遠くても値段を下げる要素にはならず、皆さんが書かれているように坪500が見えてくると思います。
※階層でも差が出てくるでしょうし、あくまで個人の意見です！
迷われているのであれば、先に南大塚レジデンスなどの仕様を先に内覧してルフォンと比較しておくのが良いのではないでしょうか。
HP見ている限り、仕様にそこまでの差は出ないはずです。（サッシや天高は図面がないので何とも言えません）

勝手にパターンを考えると
①Aタイプの8F/9F検討を早めにする
②2F/3F待ち→その間に出るシティハウス情報と比較する、合わなければどちらも撤退
③中古で程度の良いものを探す
ルフォンに惹かれるものがあれば①ですが、エリアでこだわりがあるなら②、
そもそも価格で見る・広域で見るのであれば③という選択肢もありだと思います。
今は新築も中古も高いですよね。

2F/3Fは抜け感がない分お得な値段になると思いますが、最後まで値段が見えない＋抽選になりそうな雰囲気です。
2F/3Fの販売時期は聞いていないので、次回MRに行ったときに聞けたら聞きます。

>>2042 周辺住民2017さん
業界の方の呟きのようなコメント目立つなか、
迷える不動産素人に対し、丁寧に寄り添ったアドバイスに心から感謝いたします。
お察しの通りです。
ハウスは通勤、買い物ともに不便そうですね。
レジデンスは駅近だけど高額な割に、中階層以下は眺望無いし、大通り沿いで窓明けると向かいのビルから道路の車音跳ねかえりでストレスたまりそうだし、もうひとつの物件はハザードマップの色付きエリア内で何となく気が進まず。
すみふの21年度財務状況報告も売上高の前年同期-5.5%にもかかわらず、短期決算第一四半期の経常利益840億の計上のようです。
すみふ大塚新築3物件、ルフォンどれも価格帯相場にほぼ温度差無く、環境や立地、生活動線をトータルで勘案するとやっぱり私にはルフォンがあってるような気がします。
私にとっては一生の大きな買い物故、販売会社の戦略に乗せられる様なことがないように、自身の判断で気に入った物件をしっかり目で見て確認して決めることにします。
近いうちにルフォンMR行ってきます。
大変参考になりました。

スミフはメインのオフィス賃貸が順調で中計通りに進めたいから
下手に売れても困るので安く売ることはまずないよ
竣工済みマンションでも決算の都合で入居時期を後ろにずらされるし
現場の営業は売りたいみたいだけどね

たしかに中古相場との乖離が大きい。
駅のイメージよくない。
けど、他の人が書いてたけど
↓↓
・山手線内側
・公園隣接
・高台
・周囲に高速道路、河川、4車線以上の幹線道路がない
この立地条件には価値がある。
大塚界隈を散歩すれば肌で感じるものがあるでしょ。
完成が近づくにつれ存在感が増しこの板も肯定派の書き込みが増えるよ。
中古で横並びになったらすみふとどっちが欲しいと思うかね？
この先、相場が上がり続けるとは思わないけど大塚ではここが一番下がりづらい条件を兼ね備えているのは間違いない。

>>2042 周辺住民2017さん

Aタイプもうそんな売れたんですか？
一ヶ月くらい前は高層かなり残ってましたが。

有明買うより便利でお得だから
賢いよ

>>2046 匿名さん
検討者さんの書かれた400前半、という予算感に合わせた話なので…
おっしゃる通り15Fより上は、先週は5室ありました。今は知らんけど。

>>2048 周辺住人2017さん

>>2048 周辺住人2017さん
完成段階で眺望確保が固い条件いい5室が無くなるのは、もはや時間の問題ですね。
最終的に大塚すみふ3物件とここの低層や向き理由でそれぞれ残った部屋も、リセール観点はじめ、トータル条件でここに購入検討者が集まるような気がします。

>>2040 匿名さん
警鐘を鳴らすの意味を履き違えてると思うけど、慎重に検討するってことだよ？
取ってつけたようなミクロ視点の理由で、これだけ高い買い物が出来るのか、盲目的にこよ市況下で安易な決断をして良いのか当然に考えるべきだけどね。
まぁあなたは楽観的に物事を考えられるのであれば、それで良いのでは？結果は後から分かるし。

お二方にまったく関係ない通りすがりが口を出すのものなんですが、

2050さんが『慎重に検討する』という誤用をしていることで、なんか雰囲気が変になっています。
「警鐘を鳴らす」は一般的に『識者が世に警告を発する』意味で使用されます。

2037>なんでルフォンのネガは定期的におこるのに、すみふのネガは無いの？
2039>すみふは高いので金持ちか情弱しか興味を持たないから
2040＞（ルフォン検討者に対して）警鐘を鳴らす必要はありません
なので、文章は通ってますよ。

2050さんの「取って付けたミクロ的な視点」が何を指しているかの方が個人的に気になります。
2037さんは別に何かを意見を書き込んでいるようには見えません。
最近の書き込みは皆さん「高いけど、他も高いから検討しよう」ないしは「短期の住み替えでなく長い目で考えよう」という考え方のようなので、楽観的には見てないように読めます。

みんなお財布事情も検討基準も違うのだから、もう少し相手の考えを慮ったらどうでしょうか。

テンカセがC、E、プレミアム住戸だけつくのは何故でしょうか。仕様的につけれないのでしょうか。

部屋決めてオプションも決めてきました。

MRの花の数は91に増えていました。
販売開始当初の動きは悪かったけど、私と一緒で他を比較検討して戻った方が多いのかな。

Gは残り一部屋、それに伴い中住戸2LDKも動きがでてきた印象です。
グロスの高いプレミアムとEがそれぞれ残り一部屋になっているのはいい傾向に思います。
頑張って早く完売させてほしい。

>>2052 匿名さん

>>2052 匿名さん
3Lの天カセは元々予定無かったんですよ。
マンマニのネガキャン喰らった後に急遽後づけした感じですね。
でもいま振り替えるとあれで抽選回避にもなったろうし3Lは天カセも付いたし。マンマニ神に感謝する案件なのかも？

>>2054 名無しさん
資源ゴミと同様に各階「一般ゴミ」置場の設定も急遽後付けにならないかなぁ。

>>2054 名無しさん
マンマニ関係なしにもともと3Lは天カセだったみたいですよ
パンフレットには記載されてたし
マンマニの記事は1月21日だけど、このスレでも1月18日には天カセありの情報提供ありましたよ
マンマニの確認不足じゃないですかね
>>316

>>2053 周辺住人2017さん
順調なんですね？

てんかせがよかったなぁ

現居天カセだけど、そんなに良いかなぁ。
天カセの掃除やメンテ、手間がかかるので普通のでが好みです。

>>2055 検討者さん
各階ゴミ捨てできたら最高ですよね！
管理費あげてもいいから実現してほしいけど、
管理費上がるの嫌な方もいるだろうし…悩ましいですよね。

>>2057 マンション検討中さん
順調かどうかは、それぞれの判断だと思います。
お買い得物件なら一年前完売もあるのでネガる人はいるでしょうが、実需中心なら悪くないペースだと思います。

>>2060 周辺住人2017さん
管理費に跳ね返ることは想定してましたが、実際どのくらいアップするもんなんですかね?
どなたか詳しい方にコメントもらいたいですね。
それかそもそも構造上、スペース的に各階置場は一般ゴミまで受けられるキャパがないのかもしれないですね。

>>2062 検討者さん
これは私も賛成ですね、
管理組合で決めればきので、２／３の賛成で変更できるような気がしますね

>>2063 住民板ユーザーさん8さん
各階ゴミ出しOKに変更することが、多少の管理費UPしたとしても、その改善効果が結果的に将来的のマンション自体の資産付加価値の向上に繋がってくれれば結果オーライとも思えるのですが、それって間違った考え方でしょうか?

>>2064 検討者さん
間違っていないと思います！

>>2063 住民板ユーザーさん8さん
共用部分について、
改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないもの、
であれば過半数の賛成ですね

>>2066 名無しさん
当方素人で分かりませんが、その額が数千円なのか、はたまた数万単位でアップするものなのか詳しい方の見解お伺い頂けると有難いです。

ルフォンと、今検討中の別物件と検討してるんですが、あちらは各階ゴミ置場標準は良しとして、それ以外に自身は不要な共用施設があるせいで管理費がネックでここと悩んでます。
今は、ルフォン検討中ですがゴミ置場条件改善で、入居後に優しめ設定の管理費があっちと変わらない額(又はそれ以上の額)になるなら再度、検討かな。

>>2067 検討者さん

管理費だけで考えれば、だいたいゴミ出しの用務員さんの半日分の人件費ですから、一戸当たりで月額数百円の増額でしょうね、それを高いとみるか安いとみるか。。。
今の二名体制の用務員さんで賄えれば、増額なしでいけるかもですね。
設備的にはゴミ置場に換気空調があるか、ですね
匂いの関係でゴミ置場まで二重ドアだと理想的ですが、ルフォンはそうなっていません。ただゴミ置場に空調があれば匂いが共用部に漏れることはないと思います。
あとは蓋と車輪つきの大きめのゴミ箱を各階に買えば運用可能でしょうね

管理規約によるとリサイクルステーションからゴミ置き場への搬出は週３
スペース的にそれほど広くないですが7世帯分なので何とかなりますかね？

>>2068 名無しさん
少なくとも現状ペットボトル等は捨てれるので、車輪付きゴミ箱は想定しているかも、ですね。そうなら、サイズ大きくすれば解決かも。

>>2068 名無しさん

リサイクルステーションの場所は外廊下なのでそのままでは空調は難しいですね。、臭い問題もありますが、カラスや虫が飛んでくる可能性もありますので、外廊下を内廊下に改造して空調付ければなんとかなりますかね。

各階ゴミ置きの件
Gの部屋を購入契約済みですが、現状は反対ですね。
各階ゴミ置き欲しかったんですが、構造見るとわかると思いますけど、Gの部屋に近いし、外だし、ゴミ空きができるのなら、買うのやめたいです。

というか、ちゃんと仕様みてます？皆さん。
現実的に不可能だと思いますよ？

>>2056 匿名さん
訪問昨日記事化だったっけ？
当初のここでの記載も天カセすらないのかよコメントで溢れてた気がするけど。

>>2074 匿名さん
このスレの1月を見返したら確かに3LDKは天カセとの記載がある。
おそらくMRで確認したのでしょう。
同時期のマンマニ記事では天カセなしとも読み取れる。
騒いでた人はマンマニ記事だけみて自分で確認しなかったのでしょう。

天カセは急遽設計変更ですよ。
来場者限定サイトの図面集見てください。
天カセ表現されてないですよね。

設計変更したけど図面の更新出来ていない様ですので。

>>2076 匿名さん
図面見ると確かにそうなってますね
ただ1月のMRオープン時には3LDK天カセは決まっていたようなので
マンマニなりここで騒がれたから急遽変更したわけではないと思います

天カセある部屋の天井高どれくらいになるのですか？
リビングは基本2600mmのようですけど図面は壁掛け前提のようですね

共用施設でゲストルームと展望施設ってありますか？HPでその辺書いてなかったのでわかる方教えてください。

>>2079 マンション検討中さん

無いですよ。共用施設は2Fのラウンジとトイレのみです。

>>2080 匿名さん

ありがとうございます。2階のみなんですね。
管理費安いので文句はいえないですが、タワマンなので景色楽しむには高層階楽しむしかないんですかね。
ちなみに屋上上がれたりします？

>>2077 匿名さん
うーん？初期MR組が行ったけどないから、突っ込んだら検討しますって話だったと思うけどなぁ。
まぁどっちにしても後付けだから、無理矢理感ある設計になってるけどね。そんな無理矢理天カセよりLow-e付けるならサッシ高をまともにしろよっ思うけど。

>>2082 匿名さん

私もそのように記憶しております。ゴネたら仕様上がるんだ！と思ってlow-eも営業さんに頼んでみたんですけど、それは通りませんで撤退しましたが。

>>2083 マンション検討中さん
そうですよね。過去ログ漁った割には見てないんですかね？マンマニさんに酷評されたから彼を貶したいのか先入観があるのか分かりませんが。

彼も最近価格とスペックが合ってないマンションには厳しいですからね。東急芝浦とかもでしたが。
自分もこのスペックと相場ならまだ10％は高いと思って、営業には保留出してます。この価格なら先発野村東池袋以上の仕様じゃないと納得感ないです。

>>2084 匿名さん
ずっと張り付いて10%高いって連呼してない？
もう単価高い住戸はあらかた捌けちゃったよ。

まぁ切り替えていこう。仕様重視なら野村の新築がいいよ。プラウド芝浦はステアリよりは劣るけどルフォンよりは良いよ。大部分を占める下がり天井と間取りと駅距離は我慢してね。あと目黒にタワマンも控えてるけど坪700超予定してるみたい。予算合うなら良いんじゃない？

>>2084 匿名さん
ちなみにどの部屋を検討・保留してるの？
初期から見てるなら条件良い部屋ほぼ売れたんじゃないかと思うけど、
どの部屋検討しているのかが気になる

>>2084 匿名さん
納得できなければ買わない、という選択肢が一番ですね。
切り替えて（路線が合うなら）北参道か新しい方の小石川あたりはどうでしょう。
自分は完売した物件を比較対象にできなかったので、時期の合う新築ならこの価格と仕様で許容範囲でした。

共用施設がほとんどないから管理費は安い。ステアリは、共用施設がある分管理費が高い。どっちとるか。

>>2085 匿名さん
初期は15-20％、現状で10％高いと思ってるので、残念ながら人違いか的外れです。他の人がその価格で掴むかどうかは別に自分には関係ないので、捌けるならそれまでです。
若葉営業さんは1期で7割捌けるとか吠えてた割に切り替え早いですね。

>>2087 買い替え検討中さん
仰る通りですね。買い替え組なので待つ選択肢が取れますし、ここも含めて広く検討してます。
それが故に、ここが他と比較してどうか？ってのは俯瞰的に見てますし、ずっと初期からわーわー無用に騒いでる若葉マーク戯言も気になりません。
三井の小石川2丁目はやはり気になりますねー。

>>2086 匿名さん
低層過ぎなければ特にどのプランが、ではなく価格とのバランスで考えています、
南向き、南東向きだから即買いだ！とは、ここに関しては個人的に思いませんでした。どう考えても割高すぎます。

>>2091 匿名さん

はいはい。南東向きのGはほぼ完売しましたよ。
それが市場評価。粘着するやめて他へどうぞ。

>>2091 匿名さん
最近の販売状況みると順調で値下げはないみたいだし、他に切り替えれば？
初期から見てるなら普通は1期で買う買わないの判断できると思うけど、
いろんな物件見すぎて判断できなくなっちゃったパターン？

>>2093 匿名さん
ご心配いただきありがとうございます。
1期1次をスルーした相当な理由があるので、特段ここじゃなきゃダメな理由もないですから、所謂判断できなくなったみたいな浅薄な思考状況ではないです。値下がりしないなら、それはそれで結構で買わないだけです。一次取得層でもないし。

>>2092 匿名さん
ほぼ完売おめでとうございます。ただ、ほぼ完売したから相場通りの価格がどうかは現状直結してないですよ。営業のなのに市況理解もしてないんですか？
あと他の人への返信にまで食い付いてこなくていいですよ。

グチグチ煩いね。頭でっかちになっちゃって動けなくなるパターンね。資産性重視なら皆が押してる勝どきにでも行ってくださいな。バイバイ。

>>2095 匿名さん
というか匿名掲示板でなぜ営業と断定できるの？
販売前ならまだしも販売が進んで契約者も多数いるのでどちらかというと契約者の方の可能性が高いと思いますが。
一方的な思い込みはよくないですよ。

>>2097 匿名さん
初期から見てるからこそ分かりますが、若葉マーク付けている方は繰り返し繰り返し同じことを語っており、かつ営業と指摘されても何ら反論せず論点ずらしに終始しています。今現在も上記のように全くその性質が変わっていないです。
詳しく知りたかったら1期販売前後の過去ログ漁ってみてください。明らかに内部しか知り得ない情報も垂れ流しますから。

むしろ契約者だった方がタチ悪いですよ。所構わず暴言を吐いて、大塚の範囲を貶めてますからね。

>>2096 匿名さん
一つ言及しておくと、自分は価格とのバランスとしか言っておらず、資産性云々については一切触れていません。
にもかかわらず、資産性が高い他物件を薦めるということは、ここの資産性が著しく劣後していることを暗喩していることになりますね。契約者を冒涜する発言ですから謝罪した方が良いですよ。

連投ネガちゃんは10%相場より高いと思ってるんだろ？さっさと他へどうぞ。契約者皆君の事嫌いだと思うよ。ねちねちキモいし。

>>2098 匿名さん
営業に言いたいことがあるなら直接モデルルームでどうぞ
もはや検討すらしてないみたいだし保留する必要もないでしょ

ここ相場より10パー高いんですか？今ここの物件検討してるんだけど、管理費の安さは魅力。当初港区を検討してたけど、価格が高い。マンマニさんの10年後の資産価値を見たけど、港区物件はかなり維持できるみまいだけど、ここはどん感じだろ。

>>2102 匿名さん
残念ながら維持率で言えば港区に軍配が上がると思います。
開発の余地が大きい港区はRVという観点では圧倒的に優位性があります。
（アトラス白金高輪は見たかったのですが、時期が合わず…。）

私は大塚/東池袋に15年住んでいて、価格もマンマニ予測ほどは落ちないと踏んでいますが、
それでも当物件はリセールで載せる余地はほぼないと思います。
（よほど大きな市況の変化があれば別ですが。）

私は港区も検討してこちらの契約に至りましたが、時期と間取りが自分に合っていたからです。
あと、生活利便性を考えると、私には当物件の方が合っていました。

相場より10％～は書き込みが多くみられますが、『相場』自体変動するので高い低いを論じるのは適切かどうか疑問はあります。
マンマニさん訪問（2021.1.21）時点の中古相場はhttps://manmani.net/?p=35467に記載の通りで、
そこからすると新築が割高、と判断する方もいるのでしょうね。

>>2103 契約しましたさん

なるほどわかりやすい回答ありがとうございます。
私も職場が池袋なので、駅近で職場に近いという事でのメリットは大きいです。
港区物件は、芝浦の物件や高輪あたりを検討してましたが、いかんせんここより高いのと職場からやや遠いので悩んでます。資産性で言えば港区物件なのは間違いないとは思いますが、駅近や管理費の安さは魅力ですよね。

>>2104 マンション掲示板さん
職場が池袋だと芝浦からのアクセスが悪いですよね。山の手線も三田線も縦に動く路線だし…
お買い得エリアでいえば湾岸（有楽町線）ですが、職場までのドアドアの時間で言えば大塚はとても魅力的ですよね。
当物件は周辺よりお高めなのは間違いないのですが、ある程度住めば残債割れがないのも間違いないと思っています。
あと数年の間はここより魅力的な物件も計画されてない（C地区や西口は時期的に遠すぎる）のも決め手になりました。

2104さんがお探しの広さや条件はわかりませんが、大塚/東池袋も中古物件もいくつか出ているので中古を含めて探してみても面白いと思います。
見てるうちに「譲れない点」「妥協できる点」が見つかると思います。良い住み替えを！

※数年前（～2015年までの新築で、このころ買っていれば大体値上がりしている）と状況が変わり、今は新築価格が上がっていてリセールでの利益を出しづらくなっています。
私は住宅ローンを変動（0.395％～0.475％）で限界まで借りて、余剰資金をファンドに放り込む（4％～6％で運用を見込む）方にシフトしようと思っています。

高い安いの議論は漠然と10％高いとかじゃなくて具体的に事例示してもらうと理解が進むと思う。
ただの煽りなら他でやってほしいが、近隣築浅で今出てる中古だとこんなところかな。
広めの部屋はなくタワマンじゃないのでここと比較するのもどうかと思うが
上はさくっと売れそうな気がするがどうだろうか。

ルフォン南大塚ザ・レジデンス
https://www.nomu.com/mansion/id/E55X5015/
ルフォンリブレ大塚アリーナ
https://www.nomu.com/mansion/id/E55X4014/

>>2104 匿名さん
下はこの物件とほぼ同価格ですね。この新築に比べて何か優位性があってのこの値付けなのか、気になりますね。

ここの２基あるエレベーター何人乗りのものか何方かご存じですか?

>>2108 検討中さん
（非常用17人乗り105m/min、常用13人乗り105m/min）の記載がありました。

>>2109 買い替え検討中さん
情報ありがとうございました。
結構大きめのエレベーターなんですね。
これなら朝のEVラッシュ渋滞無さそうですね。

ここは北、東、南のいずれか向きのベランダから眺望抜ける部屋はもう無くなっちゃいましたか?

>>2111 ３物件検討中さん
先週MR行ったときには南東角1部屋・北東角いくつかの他、まだ上層に空きがありましたよ。
南向きの中住戸もまだ販売されていない部屋がありました。
他に検討されているのであれば尚更、一度MR行ってみてはいかがでしょう。ドローン写真で抜けも確認できますし。

>>2107 匿名さん
買い替え検討してるときに見ましたが、眺望に抜けなし。他よりも築浅程度がメリットでした。
一昨年あたりに同じ売主が3980万で出していて一度売るのを止め、最近の値上がりを見て再度チャレンジプライスで出したようです。
結局新築の上がり方に引っ張られて中古も上がる（かつ、成約するまで相場の参考にならない）ので、相対的に価格を判断するよりは自分の価値基準との比較をしたほうがいいかもしれませんね。


昨年40㎡1LDKで私を驚愕させる価格の5280万で売出し、結局4980万で成約した「ザ・グローベル南大塚」10Fですが、前回よりも低い階層で5280万でまた売り出しがありました…
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_116/pj_96378823/

ここまで周りがアゲアゲで売り出してくると、新築が逆に安く見えてくるマジック。

>>2112 周辺住人さん
近いうちにMRうかがってみます。
二人暮らし故、３Ｌまでは望んでませんが、2Ｌ以上はほしいとこです。

バトル投稿続いているけど、
ここは売れてるのかな？

7割くらいは売れてるみたいですよ

>>2117 マンション検討中さん
70%も売れてるの？

>>2118 マンコミュファンさん

発売前から要望書7割埋まってるから、今のところ完売寸前じゃない、笑

今日mr行きましたが、中住戸も結構売れてきてる印象でした
制約ベースで7割は行ってそうでしたよ

有明や大井町、武蔵小山のスミフ買うより賢いと思っている

7割進捗だと、いよいよカウントダウンの様相ですね。
この調子だと８月～９月頃迄にはめでたく完売御礼出そうな感じでしょうかね?
湾岸エリアの物件そのものは決して悪くないとは思いますが、生活、通勤拠点とするなら圧倒的に山手線内側徒歩4分の魅力に軍配が上がるのかもしれませんね。

ここを検討する人は高台、地盤を気にする人が多いと思っていたので、湾岸エリアと比較はちょっと違うかなと個人的には思っていたのですが、アクセスと価格だけで検討する人もそれなりにいるのかもしれないですね。

チャレンジングな間取りと眺望の部屋を除いて、夏が終わる頃には9割ほど完売というのもありえるかもしれないですね。

MRで第1期契約者の声、みたいな冊子を見ましたけど、結構色々なところから購入してました。
地盤、安全性、利便性を選択の理由にしてる方が多かったですね。

>>2124 マンション検討中さん
広域に集客できてるみたいですね。
大塚もイメージ良くなってきましたからね。

>>2125 匿名さん
他区民で過去の大塚ことは詳しくありませんが、そんなにイメージわるかったんですか？
少なくもと、駅周辺なんかは現在の池袋よりも見た目も雰囲気もずっと大塚のイメージの方がよく見えるのは私だけでしょうか?

>>2126 検討中さん
あなただけです。

住友物件の評価を通してマンマニがルフォンを持ち上げてくれてました。前向きになってきました。

マンマニの記事なんて読むなよ
ただの煽りやだから
武蔵小杉、東池袋を掴んでいるんだろ？
それ凄いの？

マンマニ記事って自分や関係者への利益誘導だよ。やたらステアリ持ち出すのも自分がつかんでる無印プラウドタワー高く売るため。

>>2130 匿名さん
マンマニさんの記事、周辺相場や実際の売り出し、本人が持ってるポジションなど加味して読むと、彼のポジトークが見えちゃいますよね。初心者は「マンマニさんはユーザー視点！」と思ってるのかもしれませんが、うまく誘導してますよ。ただ設備周りの記述はその通りなので参考になりますが、みんな設備だけで家買うわけではないので。実際絶賛した物件も売れてなかったりしますし。結局みんな冷静に判断してると感じますね。

>>2126 検討中さん

平日、週末、朝、昼、夜でだいぶ表情が違いますからね。街の雰囲気を重要視されているのであれば、時間帯変えて何度か訪れてみることをお勧めします。まぁ住んでしまえば気にならなくなるということも多いので、その辺は個人差でしょうが。

>>2126 検討中さん
今大塚住みです。
北口の駅周りは小綺麗になりましたが、古くから繁華街として認識されています。「大塚は風俗街」と言う人（おじさんに多い）はだいたいこちらをイメージします。
北口出て左側に200ｍくらい入るとなんとなく言っていることが伝わると思います。
南口はもともと住宅街になっていて、こちらは良い表現をすると生活感がある、
悪く言えばごちゃごちゃしています。
北と南は山手線で分断されているため、基本交わることはありません。

私は山手線らしからぬ（キラキラしていない）雰囲気が好きなので南大塚も好きです。
恵比寿とかおしゃれでいいよね、という人には向かないと思いますが、好き好きではないでしょうか。

マンマニさんが昨日の住友の動画でここの低層2LDKは安いと連発してましたがもう売れちゃいましたか？

>>2133 買い替え検討中さん
私にはやはり、ごちゃごちゃギラギラ感強い池袋や、敷居の高そうな恵比寿なんかより、都電の風景が似合う生活感漂う居心地よさそうな南大塚の雰囲気の方が向いていそうです。
最終的には個人の価値観の違いですね。

>>2131 通りがかりさん
絶賛して売れてない物件どこですか？彼がそんなミスしないよ。

このマンションの話をしましょうよ
でもだいぶ売れ行き好調で、あまり話題もないんですかね

>>2134 マンション検討中さん
2期2次で安い2LDKでるみたいですよ

もう１ヶ所の大塚別に物件と検討してますが、ルフォンの安い2LDKはもしかしてこれがラストチャンスかもですかね?

ここ維持費安すぎないか？板マンより全然安いんだが。

>>2139 マンション検討中さん
まだありますよ

結局ポジティブな意見はマンマニの話でも聞くんですね。
本末転倒。笑

この間、ザ・レジデンスの中古見てきたが、会った住人ほぼ全員に会釈された。管理組合がまともなんだろうな。

55平米前後の2LDKでも1番安くて7000万以上ですか？

>>2144
たしか、6000後半の部屋も少ないですがあった気がしますけど、残ってるかはわかりません。

現居が近場なんですが家にチラシ入ってました。間取については柱の食い込みエグいですけど、やっぱ外観いいですね。

外観評価はバルコニー手すりのガラス嵌まってからだな。

>>2142 通りがかりさん
マンマニさん最高！

>>2136 検討中さん
最近だとブリリア志木ガーデンとか？

南向きの中住戸、dの部屋の売れ行きはどうなんですかね

>>2150 マンション検討中さん

半分以上ありますね

マンマニさん個人に関連した話題はそろそろお腹いっぱいです。

この分だと竣工売りまではいかないと思いますけど、Dが最後まで残る気がしますねー。食器棚とかのオプションでもサービスしてあげたら少しは動きそうですけど。

Dは陽当たりや眺望は良いよ◎

>>2154 eマンションさん
あと、図面見ると向かい側公園だから価格に優しい低階層でも条件よさそうですね。

dの部屋はたぶん売れるから、戦略的に1期2期で売らなかったのかなと思ってました
魅力的ですよね

駒込妙義が思いのほか高かったのでこちらに流れてくる検討者も多いのでは

南北線と地縁がない限りこちら選びますよね

すごい市況だね。数ヵ月前は1割り高いだのグチグチ言われてたのにもう割安になっちゃった。1Lは業者のバルク買いもあったんじゃないかな。どれくらい賃貸に回るのか営業に確認した方がいいな。

>>2159 匿名さん
そんなもん聞いてみたことろで、営業は教えてくれないよ

1LDK4000万円台は割安感あるな。

>>2160 マンション検討中さん

ある程度の属性は教えてくれるっしょ。

>>2162 匿名さん
以前それに似た質問ぶつけてみたけど、なんか営業上の内部事情に関連すんのか知らないけど、本音の部分までは教えてくれなかった。

売れてきてるんですかね

>>2164 マンション検討中さん
どうやら全体でも既に7割超えの契約済状況のようで、このペースだと秋頃には粗方完売が見えてくるような感じでした。

早くしないとなくなりますよ

>>2164 マンション検討中さん
売れてるかどうかは、MR行けば一目瞭然です。
ほんとに残りはあと3割ほどでした。

紙のSUUMOにも掲載されてないし週末はMR埋まってるみたいだから順調に売れてるんだろね
7割越えだと残り40くらい？確か低層は出し渋ってたはずだからそれも残りに含まれるのなら選べる部屋は少なそうだね
当初のネガは何だったんだろと思う

ぺらぼーとか乾式壁にふかし無いとか駐車場に屋根無いとか些末な事で叩かれてた印象。まぁ全部プラウド押しの某マンマニの所作なんだけどね。

結局、使いもしない屋内ジムなど不要、車は屋根無しでも敷地内で十分、某ブランド物件のようにそういった居住者自身にとって無用な施設維持費を管理費に盛られるのはNoと判断した契約者も多いのでは。
駅直結でなくても、実質山手線徒歩3分、電子カタログにもあるように見映えの良いエントランスや吹き抜け共有ロビーがあって、各住戸共には標準的な生活するのに必要な設備は一通り備わっており、これから払い続ける管理費も某ブランドより良心的設定と判断してる契約者が多いのだと思う。最後は書き込みマニア等に左右されない個人の価値観を大事にするのが賢明じゃないかな。

かなりなくなってきてました残部屋

完売も見えてきたようで、いよいよカウントダウンの様相を呈してきたようですね。
ルフォンタワーのCGの合成見ましたが、完成すると大塚では一際目立った存在になりそうですね。

>>2169 匿名さん

叩くは別として、事実は事実ですからね。
まぁそれをマイナスと捉えなかった人が多かったということですね。

花の数は96に更新されていました。
低層角部屋（G・7190万円）が売りに出されるので、エリアで検討している人は一度見てみることをおすすめします。

>>2174 マンション検討中さん
Gタイプはこの物件の一番人気らしいですから、第一期からの流れからすると、売りに出たらおそらく残ってる部屋のどこよりも早く決まるんじゃないかと思います。

Gの7190万円は2期2次のようなのでおそらく抽選になりそうですね
低層は先着に回さずに今後も小出しにしてくるのでしょう

ステアリの転売部屋が出てますね。
仲介はマンションカウンター海浜幕張店(株)ケイズワンさん！

この値段なら私はルフォンかな。信心が試されますね。

>>2177 マンション検討中さん
このステアリの18階売り物件の当初販売価格っていくらぐらいだったんでしょうかね?

>>2177 マンション検討中さん
資産価値ならステアリなんだろうなぁ。大塚アクセスのメリットでこちらを見ているが。

>>2177 マンション検討中さん

なんで幕張？と思ったらマンマニさん縁故の所なのね。
ステアリステアリ連呼するはずだわ。

低層とはいえ、7000万円の2LDKはお値ごろ？

>>2181 マンション掲示板さん
現在、南大塚、東池袋で同時期販売中の新築2LDKと比較すると立地からしてもお値ごろかもと思いますが。
南大塚の1年前のS不動産完成物件が未だ全戸完売出来ず残ってる物件もあるようです。
南大塚界隈は東池袋の新築タワーと比較対照にされるほど過去の大塚価格イメージから価値が見直されてるようです。

>>2182 住民板ユーザー12さん
1年前の南大塚の完成物件でありましたっけ？北大塚ではなく？

若葉マークのマンマニ氏への妬み嫉みが当事者としても見ててウザい
客観的事実述べてただけなのに

>>2184 口コミ知りたいさん
当事者ってネガしてた人？

当事者って
転売で儲けようとするため、自分が持っている物件を持ち上げ、他の物件を必要以上に貶めている人のこと？
指摘されようが、どうせ信者が転売部屋買ってくれるんだし別にええやん

>>2183 口コミ知りたいさん
北大塚の勘違いでした。
失礼しました。

>>2188 住民板ユーザー12さん
スミフの北大塚はホームページ消されてるからもう完売してるのでは

ステアリって写真貼ってあったの見たけど、細長くて思っているのと違った
マンマニのイメージ悪すぎて、逆に売れないんじゃないかな
ぼってそうで怖な

>>2189 匿名さん
自身が伺っていた情報が古かったようです。
北大塚S物件は１年ほど新築部屋が残っていたようですが今は売れたようですね。

それよりルフォンが近いうちに口コミ予想通り完売するのか、それとも竣工以降、S物件のように１年も相場相違感から売れ残り部屋を作るような物件になるのかどうか気になります。
今の勢いからすると、秋頃には完売しそうな感じがしますがどうでしょうかね。

>>2190 匿名さん
マンマニさんの売り物件は、そもそも当初の新築販売価格はいくらだったでしょうかね?

>>2192 住民板ユーザー12さん
ステアリ価格スレより抜粋
ちょうど18Fがなかったけど2000万位乗っけてるみたいですね

17F-南3LDK71.04平米11198万円521万円
19F 南3LDK71.04平米11518万円535万円

ルフォンは値上げしなければ完売すると思いますよ

>>2193 匿名さん
未完成状態のまま2,000万も上積みして売りに出して買う人なんて直ぐ見つかるんでしょうかね?

>>2193 匿名さん
高速道路沿いはうるさくて窓開けられないし空気も汚いのによく買うなー、ステアリだけは何がいいのか全く理解できなかった

大人気完売物件のステアリに嫉妬するのはやめましょう。我々にはルフォンがあるからいいじゃないですか。

>>2196 マンション検討中さん
どっち買っても正解だと思いますよ

ベルクラシックの横の駐車場に何か出来ないんですかね？大塚駅前西口とか出来たら嬉しみ。

>>2195 ご近所さん
あ、これはほんとにそうですね
幹線道路ですら排気ガスと音がやばかったです
音には慣れましたけど

鳩餌やり問題
個人の特定ができるとこういう事はできるぽいです
https://www.iaifa.org/pigeons-and-crows-feeding/
ハードルは高そうですけど

鳩の前に日雇労働者のたまり場になってるのが嫌。危ない。

ルフォンの建築関連の作業員では？あと日雇いの何が危ないんでしょうか

>>2189 匿名さん

もしくは、ルフォンが完売してから再度売り出してくる可能性はありませんかね。

>>2180 口コミ知りたいさん

マンマニさんが転売しているということなんですか？すみません素人でよく知らなくて。

すみふ北大塚は完売しましたよ。最後の坪単価は14階最上階でルフォン22階と同じくらいだったかな。そこから値引き入ったとは思いますが。

>>2195 ご近所さん
もう完売しているステアリを下げても仕方ない。
我々は今残っている物件から選ばないといけないのだから。

仕事休みの土日のMRはかなり盛況のようで、フォーム見たら半月先までの土日は、ほぼ予約埋まってるようで、どうやら近いうちに完売間近そうでなので急ぎたい気持ちがあるものの、やはり飛び込みだと門前払いなんでしょうね。

>>2209 検討板ユーザーさん

なんで煽りなのでしょう。ステアリ完売ってレスに対して、この物件を散々貶めてたマンションカウンター（マンマニ）が仲介の転売住戸が売りに出てますよ。ってレスでしょ。別に煽りでも何でもないじゃん。

>>2210 通りがかりさん
ここで聞くより電話して予約してみてはいかがですか

>>2211 匿名さん
ステアリの転売がどうたらとかはあちらのスレで書くべきかと。ここはルフォンのスレです。マンマニさんが儲かろうがどうでもいいですし。

>>2213 マンション検討中さん
ステアリを持ち上げ、ルフォンを下げていた人が、
今、販売価格より2,000万円程度上乗せしたステアリの転売に関わっているということは
ルフォン下げをしている人がどういう人かなのかを知れ、ここの検討者が知っておいて損のない情報かと思いました。

ステアリもここもいいマンションだと、ただ今はどこも高いっすね

>>2214 マンション検討中さん

同感です。気にしない人もいるとは思いますが、私はこのような情報も物件を選ぶ時の判断材料の一つになります。

現在、大塚から1時間程離れた地域居住の為、現地周辺環境事情にあまり詳しくありません。
自身でリサーチした範囲では生活環境には申し分無さそうなのですが、仮に今後ルフォンを生活拠点にしたとして、何か不自由、不便が生じるような要素があるとすればどんな点が考えられるかどなたか現地周辺に詳しい方のアドバイスをお願いいたします。

>>2216 マンション検討中さん
あまり思いつきませんね。
まぁ、お洒落な店が少ないとか？
でも駅近山手線沿線ですし、どこでも比較的スムーズに移動できることを考えるとあまり考えつきません。

>>2216 マンション検討中さん
おしゃれとか綺麗とかを求めていない人ならばとても住みやすい立地だと思いますよ。
わかりやすい？例でいうと、「おしゃれではないけど美味しいお店」が多い駅です。
現地に行ってみられて、億払ってこんなおしゃれさがない街！？と思われない人であれば立地で後悔されることはないかと思います。

>>2216 マンション検討中さん
生活拠点のみ視点で考えると私も思いつきませんね。

生活に必要なものは大塚で揃いますし、特別な物を買うなら池袋や新宿行けばなんでも調達できます。
娯楽としても池袋が徒歩圏内や一駅でありますし。映画館も歩ける距離にあったりメリットが多いです。

個人的には新幹線乗る時に品川駅まで30分位かかるのが遠い。程度です。それは私のわがままです。

マクドナルドとケンタッキーがない位ですかね。バーガーキングはあります。いらない情報ですね

っていうことで逆にわたしも、この街で不便なことを教えて欲しいです。

アジアヘッドクォーター特区の影響による価格高騰。C地区、東池袋買えない組が流れてきて価格をあげてくれることに将来期待です

>>2216 マンション検討中さん
貴方がなにを重視しているのかを列挙して頂き、それらをいくつ満たしているのかを判断基準としてみては？
人によって重視するポイントは違いますし、全てを満たす立地などはないですからね

2219さんの通り、品川駅はやや遠いですが、新幹線なら東京駅からでもよいのではと思います

>>2217 買い替え検討中さん
想像通りで安心しました。
貴重なご意見ありがとうございます。

>>2218 匿名さん
おしゃれに拘るような年齢でもなく、生活動線重視で検討中です。私に合ってるようでますます検討急ぎたいと思います。

>>2219 マンション検討中さん
自身のリサーチとほぼ合致してそうです。
新幹線は丸の内線で東京なら品川の半分の時間で移動できそうで便利ですね。
アドバイスありがとうございます。

地図みて初めて知ったけど大塚からサンシャインへは結構近いんですよね
池袋駅から歩くのと大して変わらない感じに見えますが、
大塚駅周辺だけでなく東池袋・サンシャイン方面へ徒歩で気軽に行けるがよいですね
欲を言えば目の前の公園が南池袋公園のように綺麗になってくれると嬉しいです

>>2221 匿名さん

あくまで、お洒落な雰囲気より日常の生活動線重視で検討中で、新宿や渋谷、原宿、恵比寿等の華やかな街に行ったのは20年以上も前が最後で、今後も興味無しです。
現状、今の住まいエリアより大塚の方が都会と感じているレベルです。
数名の方からもアドバイス頂いた通り、契約検討急ぎたいと思います。
貴重なご意見ありがとうございます。

>>2225 匿名さん
おっしゃる通り、物件自体、立地等ほんとに申し分無いと思いますが、目の前の公園のトイレも古くて汚いのと、鳩が多くて糞害とかないのか気になりますね。
ご近所の方は気にならないんでしょうかね?

レジデンスの高層階また出たな。

>>2227 マンション検討中さん
そういった事は気にしない、生活をする上で便利であればそれでいい、という方向けの物件だという流れなのでは、、、、

>>2229 匿名さん

>>2229 匿名さん
検討スレではなくて、住民スレ見る限りだと契約者全ての方が生活利便のみを重視してるような楽観的なかたばかりではなさそうにみえますが、、、
住民板投稿にもあるように、鳩の問題等の周辺環境問題で大変な経験をされた契約者の方もいらっしゃるようで、このような方々は１年後迄に問題解決してないと今後生活をする上で精神的にも負担になることも考えられると思いますが。

>>2230 マンション検討中さん
同感です。
立地も大事ですが、物件周辺環境もかなり重要な住む場所を選ぶポイントだと思います。

公園が隣というのは、メリットも大きいんですけどね。
ただ、早めに動いておくに越したことはないと思ってます。

>>2232 契約済みさん
メリットだったはずの公園隣接立地条件が、入居してからデメリットにならないといいですね。

だった、というか、メリットではあるんですよシンプルに
商業地域ですけど高い建物が南側に立つことはないので

鳩は困りますが、すぐ隣の南にタワマンが立つことはないので相当のメリットどころか将来の保証です。

将来の眺望&資産価値 vs 実害あるかわからない鳩
どっちとるかは自ずとわかるかと思います。

とはいえ、鳩はなんとかして欲しいに越したことはありません。ここだけではなく、公園隣接のマンションの宿命だと思います。

まだ3LDKの南向きマンションは残っているんですかね？

今賃貸で大塚徒歩5分に住んでいますが、本当に大塚駅は便利ですね。コンビニ、スーパー、美味しい店がたくさんです。
ただこちらのタワマンは高いですね。涙
40平米代の2ldkはないのでしょうか？
あっても6000万レベルでしょうかね、、

>>2234 買い替え検討中さん
桜の季節はキレイですよ

>>2237 マンコミュファンさん
私が見た時は
2Lの54平米で中低層7300位でありました。
あとは1Lの36平米高層で5600位。
2Lの53平米低層で7500位。
40はそもそも間取りがなく、1Lなら6000潜るかもですが、3.4階ではないでしょうか。
その価格帯の1Lはほぼ供給済みに見えました。
一度電話してみてはいかがですか。

>>2237 マンコミュファンさん

そら山手線が便利でないわけない
山手線＋地下鉄の組み合わせは、山の手線の内側の特権ですよ

病院とかも近くにありますか？

>>2241 マンション検討中さん
山ほどありますよ。町医者から都立病院まで

>>2243 検討中さん
確かに、生活するなら池袋より大塚の方が住みやすそうで、住み心地良さそう。

池袋駅みたいなターミナル駅だと駅外からホームまでたどり着くのも一苦労なので、
普段使いなら大塚駅の大きさが丁度いいですね
新大塚駅もホームまであっという間です

>>2245 マンション検討中さん
以前グランドミレーニアに住まれていた方が同じようなコメントをされていました。
私もグランドミレーニアに住んでいたことがあるのですが、駅入り口からホームまでが本当に遠いんですよね、、、、
西武デパートは感動的に近いんですけどね。
山手線のホームまでの近さを考えると決して割高なマンションではないと思います。

たしかに大塚駅の方が利用する大きさ的にはちょうどいいですが、
池袋駅ならいろいろな路線にアクセスできますから、行く場所によっては池袋利用の方が便利だったりします。
人も多いので、避けたいなら新大塚利用が確かによさそうですね。

池袋は山手線、有楽町線、副都心線、丸ノ内線、東武東上線、西武池袋線、埼京線などが利用できますから便利ですね。

>>2247 匿名さん
池袋駅自体は使える鉄道路線多くて一見便利そうに見えるのですが、物件自体の立地の観点から、通勤の足が山手線で実際の住まいから何分かかるのかの視点からみるなら、一概に池袋の物件と大塚の物件を単純比較はできないと思います…
自宅から山手線駅徒歩3分程度、丸ノ内線も10分以内の立地がここの最大の強みなんだと思います。

住所によっては、東池袋居住者が池袋駅山手線ホームにたどり着くよりも、大塚のルフォン居住者の方が駅徒歩3分、山手線１駅2分の池袋駅ホームに早く到着出来たりしますね。

そこそこ近くに住んでるのでわかるんですが、>>2248さんの言う通りなんですよね
池袋もデパート利用するために行くんですけど、駅入り口から改札、改札からホームが遠いんですよ。ターミナルだからしょうがないですけど。
各路線もそれぞれ遠いから、路線沢山あるから便利とは一概に言えないんですよね。
大塚は、駅が比較的コンパクトなのが強みです。
マンション入口から大塚駅ホームまで5-6分で行けました。これはかなり利便性が高いです。

たくさん路線があっても実際に日常的に使うのは1-2路線ですからね。
年に数回しか使わない路線があるからと言って日常生活する上での利便性にはあまり関係がなく、メインで使う路線の利便性の方が大事でしょう。
メインで使うのは山手線。おしゃれな公園とかおしゃれなカフェとかあんまり興味がありません、という人向けの物件ですね。

以前南池袋のマンションに住んでたが、通勤は丸ノ内線で便利、JRは確かに少し時間かかるが休日利用で問題なし。このマンションは丸ノ内線、山手線が便利に使えていいね。
南池袋のマンションは西武やジュンク堂がめちゃ近いのはメリットだが、今新築で出たら確実にここより坪単価+100-150万だろう(そもそも池袋駅近は出そうもないけど)。
価格を考えるとここはなかなか良いと思う。

>>2250 匿名さん
イケサンパーク近いので公園・カフェについても満足ですけどね
駅前にも小綺麗なカフェはいくつかありますよ

>>2251 匿名さん
西口再開発は既にマンションもあるのが確定ですよ。
マルイ跡地も低層階は商業施設、高層階はマンションとかになるんじゃないですかね？
なので、池袋駅近は今後出てくると思いますよ。
値段はとんでもない事になりそうで、私を含めここの検討者には到底手が届かないものになりそうですけどね。

私はこの住みやすい大塚で十分です。十分過ぎます

生活に必要なもの全てを駅周辺にコンパクトにまとめあげた街、"大塚"って感じかな。

売れ行きはどうなんでしょう

マンマニがルフォン推しに切り替えてきたな。
割安なAとかBあたり仕込んだのか？

>>2256 買い替え検討中さん
たぶん予想以上に良いペース。残り約30部屋。なお低層は坪300万円台がこれから出ると予想。

いよいよ完売がカウントダウンだね。
この分だとこの後、更に契約が加速しそうだね。

低層の抽選始まりますね。秋には完売です

>>2260 マンション検討中さん
どうやら秋の完売は間違いなさそうだな

高い高い言われてたのに完売か
すごいな

>>2262 買い替え検討中さん
ですから高くないよ

>>2262 買い替え検討中さん
2262買い替え検討中さんは実際高いと思われますか?
もし高いと思われるならそれはどんな部分、どんな点が高いのか参考までに具体的に教えて頂けるとありがたいです。

>>2264 マンション検討中さん
2262さんとは違う人ですが、高いと思いつつ契約した人間です。
高い・安いを語り合う前に、住み替え予定の有無と住む期間を条件付けた方が良いと思います。
短期売買なら高いし、中長期的に住む・あるいは永住目線で言えばそこそこお買い得だろうと思います。

今は都内どこも値上がりしているので、相対的に見れば「そこまで高くない」だと思います。
反面、入居後に販売することを考えれば、他の中古と同じ土俵に上がります。
今の大塚の中古成約は坪380前後です。
本物件を新築で購入して（極論として）即転売する場合、マイナスが予想されます。

リセール時の利幅が少ないので、短期売買の方は「高い」と言うし、中長期的にお住まいであれば資産的にも維持される予想をもとに「高くない」と言う、という平行線が生まれるわけですね。

私は10年くらい住んでから売却を考えています。
仮に2LDK買って10年間で価格が2000万落ちたとしても、一年あたり200万って安くないですか？
諸経費とか固定資産税とかは、住宅ローン減税やすまい給付金で軽減できるし。

大塚駅・新大塚駅周辺の中古と比較すると確かに割高にみえるかもしれないが、
大塚自体がそもそも過小評価されているとの印象。
丸の内線各駅の中古相場をみるとその傾向が顕著だが、いずれ是正されるのでは？
またここは地域ナンバーワンになり得るので周辺中古には引きずられないと思うよ。

投資目的で買ってる方(高値感)と、大塚の街やこの物件が気に入って永く住むことを前提に考えている方々(買い得感)との過去の大塚価格をもとにした感覚の違いがあるみたいですね。

1Lは投資かなり入ってるだろ。
利回り5%後半だったからな。

>>2268 匿名さん

私も2266さんとほとんど同意見です。
私は間取りや他にも色々と不服な部分はありますが、結局はそれ以外の実用的な利便性を重視しました。
このまま待ったところで市場も下がる気配は無さそうだし、むしろもう買わないとって感じです。
でも投資目的の方には合わない物件かもしれませんね、

>>2268 匿名さん

間違えました、2265さんと同意見です。

駒込の定期借地が450
すみふ要町が460
すみふ南大塚レジがここと同じくらい

別に高くないよね。東池袋より便利だし。

同意です。
スミフはいつものことでまぁ高過ぎますけど。たしかに定借駒込ですら、あの価格ですから今の新築相場と比較すると高過ぎることはないかと。
ここが高いって方の選択肢は今は山手線圏内だと中古しかないのではないでしょうか。か、数年後ここを中古で買うとか。

それか下がるかどうかわからないまま、時間というお金を使って市場が下がった時買うという選択肢はあるでしょうね。10年後かも知れませんし来年かも知れませんし。

あと、このマンションはそんなに目減りしないと思いますよ。市場以外の要因で下がる理由が見当たらない。郊外は下がると思いますが、逆にもう土地のない山手マンション市場は今後もあがるでしょうし。池袋が近いということから、コロナ落ち着いたら中国や海外からのマンション投資もまた加速すると思います。

このマンションは投資には適さないでしょ
海外の投資家には中途半端すぎる。
長く住む人には良いでしょうね。

たしかにこのマンションは投資視点だと中途半端過ぎますね。池袋界隈の市場を盛り上げてくれるという意味では？間接的には影響でますよ

>>2262 買い替え検討中さん
ハザードマップ真っ赤かつ交通の便落ちること気にしないのであれば西早稲田がいいんじゃないですか。ここより全然安いし。

今日の日経電子版の記事です
ルフォンは大塚の中でも池袋再開発のメリットをより享受できる立地だと思いますけどね

池袋、「住みたい街」へ変貌　渋谷に迫るマンション価格
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC168Z00W1A610C2000000/?n_cid=SNS...

実際、東池袋にはかなり近いし
道一本挟んで住所も東池袋ですからね
便利だと思います。派手さはないですが。

>>2277 契約済みさん
池袋のような派手さがなく、何となく敷居の高過ぎないあのユルい感じが逆に大塚の良いとこだったりしませんか？
私はそんな大塚が好きですね。
いくつかの商店街を中心に、いろんな国のグルメファンが喜びそうなお店やショップがあの大塚駅周辺にぎっしり詰まっていて、若者にもシニア層にも暮らしやすい街だと思いますね。
今度の土曜夜、東京12チャンネルの"アド街"は大塚の出没特集でいくつかのお店が紹介されるようです。

>>2275 マンション検討中さん
ハザードとか以前に西早稲田はさすがに場所が不便すぎるでしょ、、、
山手線の内側にこんな便利が悪い場所があるの？というぐらい不便。
そこはしっかり価格に反映されているから悪いマンションではないけどさ。

>>2279 匿名さん
＋１、定借だし、比較必要はなさそう。

>>2280 評判気になるさん

西早稲田はここが買える層にとっては比較対象ではないですね。ここの2/3の値段で買えてしまいます。

残り何部屋ぐらいですか？
売れ行きが良いとの事でしたが。
もう残りは低層ぐらいですか？

1つお聞きしたいのですが、北側の部屋（A）は日が当たらないですか？
あと眺望もア◯ホテルがリビングから目の前にある感じですよね？

>>2282 マンション検討中さん

残っているのはむしろ高層階の方ですね。

>>2282 マンション検討中さん
北でアパホテルが見える階はもう残ってないですよ。高層はまだありますけど。

>>2282 マンション検討中さん
東は8階だてマンション、北は4-5階のマンションがあります。8-9階以上ならそこそこ陽が入るかと思います。9階以上なら少し離れたところにアパがみれるかもです。Aは13階以上残ってますかね？確認ください

>>2285 匿名さん
リビングが北向きなので陽は入らないかと思ってました。
朝方と夕方は陽が当たるんですかね？
部屋は明るいと思ってはいるのですが…

先着順から3LDK消えましたね
終盤戦突入でしょうか

>>2286 マンション検討中さん
Aは北東側と北西側にも窓あるから大丈夫なんじゃないですかね？
詳細はMRで確認したほうがよいですよ

Aタイプ真剣に検討させれているご様子。
次回のMRの空きにでも行かれることをお勧めします。
こうして迷ってる間にも、完売間近、駅近、立地優先の、既にここを検討中の駆け込みの方々が集中するでしょうから残りも無くなるのは時間の問題かと思いますね。

やはり南側から売れていき、終盤は余り（低層、北側、狭い等）になりますね。
この物件は南側（南東、南、南西）が魅力で、特に公園側は半永久的に眺望も確保ですよね。

初心者なのでタイプAのメリット、デメリット教えてもらえますか？

>>2289 マンション検討中さん
低層は余ったわけじゃなくデべの意向で供給されてなかっただけのようですよ
安い部屋は広告で使えますからね
例えばGは1期から人気でしたがG3階は先着じゃなく2期2次の抽選にまわしているようですね
また、南側・公園側は条件よい分価格も乗せてますので角住戸は売れ行きが良かったようですが中住戸のDは苦戦してた気がします
予算内ならDもよいと思いますが、角部屋のAは坪単価が最安なのがよいですね
最新の販売状況はわかりませんが、ここは一部の部屋を除き希望者には先着で販売しているようので早めに動かれた方がよいと思いますよ
販売が順調なら値上げする可能性もあるでしょうし