ピアース若林レジデンスどうですか？

用賀のピアースと価格で明らかに差別化したのも良かったかもしれませんね！
ここは値付け上手かったと思います。

同感です。間取りの“品揃え”も、用賀より万民受けしそうですね。

たしかに。今の世田谷での新築マンションの@300万台の見え方が良かったですね。少し安かったかもしれません。

田の字の新築に飽き飽きしている昨今、７０㎡未満でも工夫された間取りがあり、センスを感じます。希望の用賀が高すぎて、住み替え先送りです。都立大学はパス。

都立大は駅距離、?地のデメリットを飲み込める人はいいですが、好み分かれそうですよね。
その点、この物件は総合的には良かったと思っている人多そうですね。

>>257 マンション検討中さん
確かに坪単価390万円は安かったのですね！若林万歳！！

総合的に良いと私も思います。世田谷線アレルギー、世田谷線食わず嫌いの方もいますが、勿体無いですよ。しかも、世田谷線って言っても若林ですからね。

地元民としては世田谷線若林だから微妙と思っています。
ただ、三茶渋谷に近めの世田谷アドレスが良い場合、最近の相場からすると買いやすい価格ですし、売れ行きいいみたいなので、みなさん言うように総合的に良いということでしょう。
あの辺りは、じめっとしたイメージですが、むしろこのマンションができることで小綺麗な雰囲気が生まれて良いかもと思っています。

>>262 匿名さん
確かに、三茶から一度歩いてみましたがジメッとした雰囲気がありますねあの辺。まあ若林の何もない所は価格に反映されてるんでしょうが。

物件としてはいいと思いますが、やはりリセール考えると自由が丘・用賀、若林の中では田園都市線、駅近4分の用賀かなあ、、

じめっとした感じ？全くしませんでした。時間帯でしょうか。たしかに、当たり前ですが緑道沿いはそんな感じしましたが。むしろ、ディアナコート三軒茶屋の方が湿っぽい感じでしたね。

坂地にあるピアース三軒茶屋レジデンスは、徒歩１０分とはいえ、それより遠く感じました。世田谷線や若林が「ビミョー」という感覚もわかりますが、三茶も混然とした街。東急、小田急、京王各線が広がる世田谷って、＜おらが街＞で評価や好みは大きく分かれますね。侃々諤々、マンコミ投稿から、つくづく、そう思います。

>>265 匿名さん
おっしゃる通り。代田のスレッド見れば明らか。

モリモト物件を見て思うのは、見た目のデザインもさることながら、凡庸な間取りが少ない印象を受けます。この狭さで？　確かに無理無理の３ＬＤＫもありますが、収納の配置などに工夫し、６０㎡台でも、こういう間取りもありかという知恵をがくみ取れます。大手新築は、どうしても画一的で、発想が硬直しがち。ただ、モリモトも割安かといえば、むしろ大手より強気の価格設定が目立ってきました。人気沿線の駅近で、大手との用地取得で競合しながら、分譲計画を次々と打ち出し…。今年も、隠し玉のような物件が出てきそう。

代田のスレがまた盛り上がっていますね。
またこの物件との比較論になってましたが、若林も別にありなんじゃないか、という意見が増えている気がします（笑）

随分前に始まったはずなのに、年末に出てきた代田のプラウドにダブルスコアつけられちゃいましたね…

東急線のエリアのほうが、手堅い「買いもの」だと思いますね。
渋谷アクセスか新宿アクセスか。
代田は、「一種低層」の大合唱（笑）。
小田急が良ければ、ご随意に。

>>268 匿名さん
おっしゃる通り、若林の良さが際立ってきた場面も。スレッド見ましたが、小田急各停より世田谷線の方が電車の本数多いのはびっくりしました。輸送量は違いますけど、すぐ来て、すぐ乗れる世田谷線、意外とありですね。

>>269 検討板ユーザーさん
デベの規模とブランド力は有りますからね
耐震偽装事件で潰れた会社、杭が支持層に届いていなくて立て直しをする事ができた三井。デベの規模は考えちゃいますよね。
耐震偽装はもうできないしここは杭も無いので安心ですが（笑）

>>270 匿名さん
東急線エリアという名称で、東横線も田園都市線も世田谷線もくくるのは雑すぎるというかお粗末すぎる。
三軒茶屋アクセスなのであって、決して渋谷アクセスとは呼ばないよ。一回乗り換えなら小田急だって下北乗り換えで井の頭線使えちゃうから

>>270 匿名さん
新宿や千代田線に出るのだったら小田急一択、渋谷や半蔵門線使いなら田園都市線一択でしょうから本来は競合になりにくいのでしょうけど、出物が少ないと守備範囲が広がってニアミスしちゃうのでしょうね

>>273 eマンションさん
でも、小田急と井の頭線の下北乗り換えは、やばいっすよ。渋谷の東横とJR並みじゃないですけど。やっぱり、渋谷行きたい人は小田急には行かないんじゃないかな。それか、新宿乗り換えか。

モリモトは、奥沢に本社があった頃から、東急沿線の事情を熟知している。だから、大手デべに飽き足らない客層のニーズをうまくくみ取っている。若林のようなバランスのとれた間取りが用賀にあれば、良かった。メゾネットは苦肉の策だったのか、成算があるのか。そこは大いに疑問を感じた。

>>269 検討板ユーザーさん
はなから闘える相手じゃないでしょ笑笑
我々は細々といきましょう！！

>>275 マンション検討中さん
小田急線地下化してから井の頭線への乗り換えはちょっと抵抗がありますよね
新宿周りは更に遠回りなのでこれまた無い気がします

検討者というより、契約者が集まってきてる感じしますね。

>>276 匿名さん
地下室は容積率不算入ですからねぇ、
建物のグロス出してちょっとでも単価を安く見せる必要があるのだと思います
オープンさんみたいな事モリモトさんにはして欲しく無いですね
大手とも違うキラリと光るオリジナル路線で行って欲しいです

>>279 匿名さん
契約者がひたすら持ち上げる場所になりつつあり、あまり参考にならないかんじだな

>>281 匿名さん
逆に、決め手を聞きたいですね。めちゃくちゃ、売れ行き良かったようなので。やっぱり、この都心距離で、このご時世で、@400以下だからですかね？

大手新築に目立つのは、高額でもグレードを落しているのが見え見えだからというのも一因では。田の字で＠５００万なんて、デべの矜持もない物件、多すぎません？
モリモトも値付けは強気だが、それでも絶妙なプライシングに見えてしまう。

>>283 匿名さん
田の字で坪500万って具体的にどこの物件ですか？

田の字と言っても、一部の中住戸がそうなっているだけで、この辺で500万超えてる超えてるといえば、上層階・角部屋・ルーバルの条件付きだと思いますけどね。

>>282 匿名さん

やっぱり予算感はあるので、この単価の物件を求めて
A駅から離れるか、
B多摩川渡るか、
C借地権にするか、
Dサブ路線乗換えするか
4択があってDを選んだのだと思いますよ。
この物件はニッチ商品でDを選べる人に刺さった気がします

>>286 匿名さん
しかも、Dでも松陰神社前や世田谷ではなく、三茶ギリギリ歩ける立地が、価格とのバランス的に絶妙だったということですね。

>>287 匿名さん
あとは、生活のイメージが付きやすかったかと。
静かな住宅地で駅前はお店が少ないですが、
買い物したかったら帰り道に乗り換え時に三軒茶屋で買って帰れば事足りますよね。（乗換動線に東急ストア笑）
休日には徒歩で松陰神社参道の洒落たカフェでお茶ができそう、リーズナブルなごはん屋さんも多いしで、ネガティブ要素について何かしら代替案が有ったかと思いますね。

ためしてガッテンではないが、なるほど“ニッチ商品”で、がっちり稼ぐ。
モリモトが、大手と差別化ができている成功要因かもしれませんね。
ダブルオートロックも、天井エアコンも、太陽光発電もあれば、それに越したことないが、小規模でもディスポーザーがあったり。１００点満点ではなくても、十分合格点をとれるラインで、勝負してますね。

>>289 匿名さん
よくダブルオートロックが無いことを揶揄されますが、モデルルームでは、標準仕様の廊下タイル張りと、壁板張りと玄関時点で華やかに見せて、シーザーストーン天板、食洗機、ディスポーザーで奥様のハートを射抜く演出でしたね。
そうなると無いよりある方が良い微妙な設備のダブルオートロックは…

なぜか、モリモトはセキュリティ・システムは二の次。ディアナでも、壁掛けエアコン。新築でも中古でも、若い営業さんが廊下のタイル張りだの、キッチンの天板がどうのっと、一生懸命に説明するけど。家に長く居るミセスのハートを射止める作戦は透けて見える。奥方の意見は、お旦那の背中を押すことにつながるし（笑）

ダブルオートロックは意味がない。面倒なだけです。インターフォンの前で待っていないといけない焦ったさ。なんで、魅力に思うんだろうか？タワマンならまだしも。過剰設備です。
ダブルオートロックでセキュリティ万全ですなんて妄想です。

>>291 評判気になるさん
ミセスのハートを射止める作戦は、どのデベも同じ。

営業さん、必死の反論、火消しですか？

モリモトの物件は、デザイナーさんが売りですからね。セキュリティは、大手とスタンスが違うから。

火がたってるのか、必死かどうかはわかりませんが、ダブルオートロックの話は分かる気がします。

警備システム、エレベータ保守会社は、“有事”の際、大事ですよ。

>>297 購入経験者さん
ここってどんな感じなんですかね？

天カセってそんなに重要？
結構維持費かかるし、掃除も大変だから好みありそうだけど。
見た目はいいのかもしれないけど。

>>299 匿名さん
繰り返しの議論にはなりますが、コスパ悪いと思います。機能も限定的ですし。メーカーも限られる。ただ、空間がスッキリはもちろんしますが。

メンテやランニングコストを気にされる時点で、
ハイグレードのマンションは不向きかと。

ここはハイグレードではないと思うので、言うだけ無駄ですね。世田谷区の今の新築のほとんどが億近くでも、壁掛けですよ。

きょうは、営業さんや関係者（？）が、すぐ反応する笑

何かあったときのための安心を買うために大手デベという選択をとるのもひとつの考えですね。
有事の際に限らず三井の杭打ち事件のように、万が一欠陥が発覚したときも大手ならこちらは補償してもらえる可能性が高い。
費用や間取りデザインの好みで中堅選ぶのももちろんありだと思いますので、何をとって何を捨てるか。

有利なコメントあると、すぐ営業って。。。

天カセの部屋に住んでます。
見た目スッキリするのでそこはいいですよ。15年以上になりすがメンテもそこそこで元気に稼働中。
ただ、別になかったらなかったで好きなの買うので気にしません。自分はどっちでもいいかなという設備です。

大手デべと新興、どっちのマンションを買う？
横綱と、成長著しい小結・関脇の比較みたいですね。
最近は、横綱らしくない失態はあっても、横綱は横綱。新興は新興。

同じエリアに有ればいいですけど、最近はそんなことないから同じ土俵に上がりませんね。

ピアース用賀とＰＨ用賀一丁目

>>309 匿名さん
そういえばそうですね。遠い方は苦戦してそうですね。
（また、こいうコメントすると営業と思われる。怖い。）

残りは、メゾネットぐらい？

>>311 匿名さん
残り一戸と記載されてますね。

１期先着順の残りが１戸という意味ですね。メゾネットは厳しいかと。

用賀は予算出せる人にとってはピアースの圧勝だったんじゃないかな。

PH用賀一丁目ならピアース若林の方が良いと思い、こちらを選んだケースもありそう。
ローカル線にはなりますけど、都心距離は全然近いですからね。

またドヤ顔の営業さんの投稿か

何かあったんですかね？

不用意に持ち上げると、営業と思われてしまう。。。

なんか、ひねくれてますね。
この物件、売れ行きそこそこ良かったんだから、持ち上げる人いてもいいでしょ。
批判多いより清々しいじゃん。

売れ行き悪くて営業が持ち上げるのはわかるんだけど、売れていてそんなことするとは思えない。妬みがあるぐらい人気だったという裏付けか。

5年、10年後～のリセール価値はどうなんでしょうか。
ここより外側、駒沢大学～用賀の徒歩5～10分以内と比較するとどうか？ご意見うかがえれば。
田都徒歩5分以内になってしまうと圧倒的に田都有利と思いますので。

>>320 匿名さん
比較対象としてはいい感じですね
駒大-用賀で徒歩10分以上だと厳しい感じとなるでしょうから。

もちろん他にも要素はあると思いますが、渋谷までの所要時間の観点だと、以下の考察です。

この物件は若林駅まで4分
若林-三軒茶屋は4分
三軒茶屋での乗り換えは最速3-4分でした。（実測）混んでいると5分は見た方が良いです。
乗り換えの待ち時間は朝ラッシュ時間帯は三軒茶屋駅は1時間に26本あるので平均70秒（1分に切捨て笑）待てば電車が来ます。

若林駅での駅入口から電車ホームまでは0分
駒大-用賀駅は入口から地下ホームまでの階段エスカレータで3分はプラス。（桜新町は上りホームが更に一階深い、用賀は桜新町で急行の通過待ちがありますが今回は無視、各停駅,急行駅の差も無視、）

4+4+5+1-3で11分に各駅から三軒茶屋までの所要時間3から8分を加味して、
駒大で徒歩8分、
桜新町で徒歩5分、
用賀で徒歩3分を超える物件と
渋谷までの実時間での比較だとこの物件のメリットが出てきますね。

合ってるかな…要素に不足があったらスミマセン
繰り返しますが、あくまで渋谷までの所要時間だけの比較ですよ。他の要素も有るって噛みつかないで下さいね。
十分解ってます笑
このスレッド直ぐに叩かれるから笑笑笑

>>321 匿名さん

世田谷線が改札からホームまで0分、田都線(地下)が3分というのは差を付けすぎなような…
乗換の精神的な負担感を考えたら、もう少し若林は不利になるイメージです。
こちらもあくまで私見なので悪しからず。

>>322 匿名さん
地下に降りる精神的負担もあると思います。二子みたいにエスカレーターで一気にホームに行ければいいですけど。田都世田谷側を転々としている私的には±0ですね。細かいですが、駒澤大学なんかは改札から遠い出入口だと結構歩きますしね。
おっしゃる通り、個人的感覚大きいと思います。

あとは、世田谷線はラッシュ時約4分おきにしか来ない、言うことぐらい。田都各停は約2分おきですね。

こんな議論してると、そもそも世田谷線バス便だろうというテンプレ批判が来そうですが、客観的には>>321匿名さんの
分析、大変参考になると思います。

>>322 匿名さん
ありがとうございます
乗換えの精神的負担って新路線の需要予測や交通センサスなどでも「乗換抵抗」ってことで調査されてたかと思います。利用者は傾向として時間の掛かる遠回りでも乗換の無いルートを選びがち、なんですよね。
ただ手元に資料が無く数値化が出来ず笑

>>323 検討板ユーザーさん
世田谷線と田園都市線の平均待ち時間の差をチーム世田谷線ｗに追加しても良いかもしれませんね
世田谷線の平均待ち時間２分、
田園都市線の平均待ち時間１分
その差１分を世田谷線に追加

駒大で徒歩９分、
桜新町で徒歩６分、
用賀で徒歩４分の物件と
渋谷までの実時間がイコール、、、

でどうでしょう笑
数字遊びですよー！

>>321 匿名さん
>>322 匿名さん

320です。有難うございます。
現行三茶ユーザーなのですが、ラッシュ時だと田園都市線、世田谷線共に一度に乗れないことあるので、一般的な通勤族で渋谷距離に限るとこれに+3～5分かなぁ。まあ駒沢～用賀も一度にのれないのかもしれませんが。

あとは他要素加味して、ですね。
次に引っ越したら10年は住むつもりですが、その先はやはりまた買い替え検討することもありそうなので、それも含めて勉強中です。
個人的に二子は好きな街ではないですが、、用賀や桜新町は二子好きには加点かもしれないと思いました。大きな公園も多いですしね。でもやはり三茶は便利です。

三茶の乗り換えは混雑時それなりに人に揉まれるのと、雨だと最短ルートとれない、地面の素材が滑るため早歩きしにくいので注意です。
※決して世田谷線を下げようとしてるのではないです。東急ストアが導線にあったりするのは便利ですね。

個人的には激混み田園都市線を二駅だけ我慢すれば良いのはポイント高いです。朝ラッシュの用賀ー渋谷間のノロノロ運転は相当ストレスフルです。
用賀からは渋谷まで隣に体臭のキツい人が来たらもう朝からグロッキーです。
時間換算はできませんが。

>>328 マンション検討中さん
二子玉川在住です。二子でもうすでにおしくらまんじゅう状態ですが、急行狙えば我慢できます。しかし、各停は。。。今後、コロナ後どうなるか分かりませんが。

確かに、三茶の世田谷線乗り換えは滑るかもしれませんね。でも、田都乗車時間が短いのは魅力です。

世田谷線の朝の混み具合って通常だとどんな感じですか？

田都ユーザーですが、コロナによる利用減で今は結構快適です。笑
9時台でも人と密着する状況はほぼありません。
このまま在宅勤務がある程度定着すれば、激混みマイナスポイントは多少緩和されるかもしれませんね。

この物件面白いですね
私は田園都市線エリアで探しているのですが、駅と徒歩でほぼ物件が決まるところにダークホース登場。
滅多に出ないレアな世田谷線物件が出て来て、バス便と同じ！乗換面倒！と言う拒否反応や、あれ？小田急線各停駅より本数多くない？といった驚きがある様ですね。価格は田園都市線駅よりお安いようですし。
物件選び悩ましいです。

世田谷田都の利用者として、乗り換えを考えると、若林は抵抗感を否めない。

ピアースの営業さんが、いみじくも世田谷線を使う若林のほうは「バス圏のような感覚にはなりますね」と言っていた。

ただ、若林のほうが機能的な間取りがそろってる。かたや用賀はコンパクトといえば聞こえはいいが、いまどきメゾネットのニーズはあるのか？せっかく他社との争奪戦で勝ち取ったという玉川台の好立地なのに…。

駅から近い最高のポジションなのに、狭いプランばかりで割高の用賀
好悪がわかれるサブ路線の乗り換えだが、プラン豊富で割安感をそそる若林

まさに、人それぞれのライフスタイル、価値判断の優先順位を試すような二択のピアースかと。

>>332 匿名さん
〉他社との争奪戦で勝ち取ったという玉川台の好立地

モリモトさんって入札で高値の土地を取得する事もあるんですね。
相対でササッと仕入れるイメージでした。ここは豪徳寺さんの借地に出していた土地を入札無しで仕入できたみたいですね。

モリモトが上野毛で計画している場所は、古いアパート（解体予定）です。
駅から７分ぐらいかな。静かです。ハイグレードなディナコートなら検討したいです。

>>333 匿名さん
私もそう聞きました。土地の取得コストを抑えられたと。
おまけに地盤が良く直接基礎が採用できたので、建築コストも抑えられるので割安（と言っても最近の高騰相場の中で）にできたと説明を聞きました。

>>335 匿名さん
価格が割安かどうかは営業の方が言うことなので分かりませんが笑、おっしゃる通り地盤が良いので基礎と地盤改良が安く済んでるのは事実だと思います。加えて、ディアナコート三軒茶屋と仕様を揃えたおかげで、スケールメリットが効いたようです。きっと、物件価格はもっと下に構えていたはずです。元々出していた予定金額より高くなりましたので。

リセールの不安も、そうなさそうですかね。

>>337 匿名さん
高値で売却できるかは今後の相場次第でしょうね。
不動産バブルが弾けるか、資産インフレが進むかは神のみぞ知るのでしょう。

ただ流動性は高いと思いますよ。金額はさておき長期間売れないという事は無いかと。その時の相場でサッと売れるかと思います。エリアに競合物件も少ないです。
不動産サイトで世田谷区駅徒歩５分以内の条件で検索されるようになるかと思うのでその点も強みだと考えられます。

立地やグレードばかりに目が行きがちですが、機械式Pではなく、平置きなので、そこそこかかる将来的な資本的支出がないのは大きいです。
故障とか不具合でれば、地味に金額します。

>>340 匿名さん
機械式駐車場はランニングもかかりますが、25-30年後に来る更新時期の出費が既存マンションでも話題になってますね。
平成初期に建てられたマンションがその時期です。
駐車場収入では捻出出来ず赤字に。平置化すると台数が足りなくなり弾かれる可能性が出ることから駐車場利用者からは平置き化反対の声が。持ち出しになると無駄遣いと非利用者からはクレームが。悲劇ですね。
あとマンションの修繕で費用が掛かるのはエレベーターと、機械式駐車場ですから、
そのうち一つが無いのは大きいですね。

総合的に仕様や立地の割にコスパのいいマンションですね。機械駐の件も長期的に評価できる。だから、売れてるのでしょうね。

世田谷の高級住宅街。業界大手が分譲した内廊下式の低層マンション。小規模で販売当時は億ションでしたが、機械式駐車場が埋め戻されて平置きに。ここは問題ないでしょうが、小ぶりな物件が多いモリモトのマンションの場合、管理維持の懸念はないのか、ちょっぴり不安です。

>>343 匿名さん
どのマンションも、維持管理は管理組合次第でしょうね。

>>342 匿名さん
機械式だと車幅1850までが多いかと思います
世田谷のカローラ、Ｃクラスまでがギリギリです笑
今はＳＵＶが席巻しているのでＧＬＣとかＸ３はもちろん、国産でもＮＸ以上は入庫できず外部駐車場に流出、稼働率が下がり折角の収入源が、、、
駐車場の台数を無理やり増やして収入予算を増やして見かけの管理費を下げるマジックですね
機械式駐車場は金食い虫なので回避したいです。
ここは平置で良いですね。
デベは将来のことを考えて欲しいです。

世田谷のハイグレードマンションでも大体機械式駐車場が多く、すべて平置きという物件は、指折り数えてわずかだと思います。まして、平置きで屋内は…。

モリモトなりの考えがあるのか、ピアース都立大学も、駐車場はオール平置きのようですね。ただ、ＣＧを見る限り、屋外のようでセキュリティ面が気になりました。

機械駐はコスト的にも稼働率としても、これから不要という考えですね。ここまで都心に近ければ、車所有は少ないでしょうし、ベストな選択かと。郊外であればまた事情は変わってくるとは思いますが。。。

>>341 マンション検討中さん
難しいところですね。ただ車好きは、機械Pは敬遠するはずなので、平置限定で探してる人は、一定数いると思います。

EV保守も新築なのでメーカーFMだと思うので、独立系FMで早々に切替もアリかもしれないですね。
独立系FMもそんなに大差ないと思いますし。。

全体的にそこそこ組合も運用しやすいかとは思います。ディベ紐付き管理会社は、仕方ないのかもしれませんが、、、

独立系への変更は慎重にしたほうがいいですよ・・・安さにつられて、デメリットを吟味しないと

>>347 マンション検討中さん
都心の駐車場代が高く取れるところは、大型の2,050パレットを使えばそれなりに管理費に寄与すると思います。駐車場代で更新費用も十分捻出可能でしょうし。
近郊の駐車場代と更新費用とのバランスが取れないマンションは後々苦労するかなぁ…と。
郊外は土地を広く使って100%平置きが幸せだと思います笑

>>349 匿名さん
昔は独立系へ部品供給を意地悪する事もあったみたいですね。今それをやったら公取委にチクられて怒られます笑
あと独立系は技術力が劣るとか、災害時の対応が弱いとか言われていますね。

10階以上の中層マンションはエレベーター無いと死活問題笑ですが、いざとなったら低層マンションは階段でどうにかなりますし。

あちこちお出掛けしてエレベーター乗るとつい保守会社がどこか見てしまいます。結構独立系はマンションに限らずオフィスビル、商業施設、公共施設に食い込んでいるようです。メリ、デメリを各管理組合で検討されるのだと思います。

>>346 マンション比較中さん
ここも屋内、屋外ありますね。
特にチェーンゲートもないコストカット仕様てすが。
でも最近の凶悪窃盗団は無差別に盗っていくのではなく、注文主からのオーダーで特定車種だけを狙う見たいです。そしてあっという間にバラバラにして部品扱いで海外へ。そして海外で組み立て直し。いやー技術力ありますね。
チェーンゲートぐらいではかんたんに切って持っていくそうです。
対策は…自動車保険に車両保険を新価特約付きで掛けましょう笑

そろそろ、住民契約者専用のスレ立ち上げたらどうでしょうか？スタイルオーダーも始まってますし。

この板には検討者さんしかいないと思いますよ
契約者さんが必要だと思ったら契約板を立ち上げるかと思います