プレミスト文京千石ってどうですか？

新大塚からは10分表記を取れるんですね。駅遠ですが、その反面複数駅複数路線が利用可能ですし、文京区では大通りから一本中に入った立地は文京区では希少ですね。近年立て続けに近くで分譲されたマンションはいずれも千川通りか不忍通り沿いでしたし。近くのすみふがまだ売ってますが、同じ値段で有れば、こちらの方がすんなり売れると思います。

公社の住宅があったところですね。昔住んでましたが、静かでとても良いところです。

布団収納クロゼットがあるのはありがたい。季節もの布団は収納に困るのでこういった収納があるので便利なことや
キッチンの冷蔵庫の一が手前なのでさっと取り出せていい。
手前に設置するキッチンは案外少なく、ほとんどのキッチンの仕様が奥にあるので手前にあることはポイントが高い。

E2タイプはどうでしょう。リビングの形がちょっと変わっている。手前の所はパーテンションを置けば、サンルームのように利用できそうですね。

駐車場2台/38戸はこんなもん？
都内だと駐車場料金のおかげで管理費が安めになったりするから、管理費は高めになるかな。

>>4 匿名さん
さすがに少なすぎ。私はマイカー所有なので駐車場が必要です。2台だと抽選はかかりの倍率？

このあたりどんどん新しく小綺麗になっていくね。
べレッサ、リビオ、シティハウス、プレミスト。
リビオだけ崖上、他は谷底低地になるのかな？

ホームページに高台、最も揺れの小さいエリアと書いてあるが、ここ高台？

資料届きました。案内会が楽しみです。

3LDKは7000万台からあるみたいですね。

>4,5

駐車場は2/58の上に、非分譲（＝地権者？）に既に割り当てられてることもあり得るから分譲購入者分は無しだったりするかも。

物件概要に構造及び階数として鉄筋コンクリート造地上5階建ってなってるけど、注釈に建築基準法上は地上4階地下1階と記載。普通は建築基準法上の階数を記載するんだけど。

>7

台地の谷底。千川通りは大雨で冠水もありうる。

>3

冷蔵庫、手前ってのが多いと思うけど。ここは食器棚置き場がきちんとレイアウトされてないよね。Dタイプは冷蔵庫との間に中途半端なスペースがあるし、E2タイプは多分、冷蔵庫が食器棚の前面から出っ張る。

あと、洗濯機置き場が防水パンと同じサイズ。最近のドラム式って防水パンいっぱいのサイズだったりするから周りにスペースが無いと搬入の時きついかも。さらにパウダールームの扉が開き戸だからドアノブが洗濯機搬入時につかえたりもするから寸法きっちり確認しないと。

>13

パウダールームは誰かがかをお洗ってるときに扉を開けるとごっつんこなんてレイアウト。

DタイプのほうがE2タイプより収納多くて住みやすそうだな。

駅距離ネックだけど、文京区に住みたいなら現実的な選択肢になりそうだな。

食器棚を置いてしまうと結構狭くなってしまいそう。奥行きがあまりない食器棚を探しておかないと、
調理スペースが狭くなりそうです。

オプションで付ければぴったりの食器棚を探せますが、オプションの食器棚って結構な価格設定になっているので
なかなか選択できないのが残念

ざっと間取りを拝見しましたが、収納力がある程度あるので生活しやすそう

ここの寸法は要確認だけど、食器棚スペースは既製品が入るようにだいたい決まってるみたい。自分で選んだ方が、種類も選べるし大抵の場合オプションより安い。面材をキッチンと合わせたかったら営業にメーカーと型番を確認して、手配するところに伝えれば対応してくれるはず。

バルコニーが半分でダイレクトウィンドウになってるけど、LOW-E使ってないと夏は灼熱かな。

地歴の良さを全面に押し出してるけどそれくらい売りが少ないってことかねぇ

周囲が静かなのはいいね
小学校は大塚小学校かな？

立地条件とプランはいい。あとは値段次第。

スーパーは比較的大きめなのがライフ、美味しいケーキ屋さんもこの辺りは4件あります。
谷底低地なのがちょっと残念。

この辺りもどんどん変わっていきますね。
楽しみです。

>>22 マンション掲示板さん
本当の谷底低地は神田川沿い

ここは以前、千川が流れてた谷。名残が植物園の池。

間取り悪いね
バルコニーないから道路から部屋丸見えだろ

道路幅そんなにないのに丸見えにならない。しかも逆梁だし。これでプラン悪いは知識不足ですよ。

千川も結局は小石川を抜けて神田川に合流する。海抜はこの辺りは10mを超えてるが神田川近辺は5m以下。

周辺と比べて低いかどうか？だから、神田川近辺と標高を比べても意味ないのでは？
ここは水害ハザードマップには一部引っかかってます。

健生病院の前の半地下のマンションが過去に水没してる。受電設備に水が入って近隣一帯停電ってど顰蹙。

このマンションの南西にある古めのマンションのこと？動物病院が入ってる

>30

御意

>>28 マンション掲示板さん
結果として低いところに流れるなら神田川まで通常は流れますよね？多少の浸水はあるだろうけど。
その辺の水際対策は直接聞かないとなんともですが。

>>30 マンション掲示板さん
それ1番低いところピックアップしてますね笑
千川通りは南下すればするほど標高下がりますから。
ここは13mくらいですよ。
川上は5m以下なんで、気にするほどでもないです。
ここが浸かるなら東京の1/3は漬かりますね。

両側が坂だから水が集まる。千川通りの勾配は小さいから貯まって溢れる。

ハザードマップ見れば一目瞭然

>>35 マンション掲示板さん
文京区全体のハザード見たらそりゃ一目瞭然ですね。
敷地と千川通りで2m高低差ありますけど？
少しっていくら高低差あるか知らないでしょ？
あれ？ここって2mも浸水するんでしたっけ？
普通は溢れたら低い方に行きますよね？
滞留しますよ？微量ね？
ただ、元は千川上水なんで、高低差ないですよね。
2mピッチで標高調べたらそんな安易な回答にならんよ。

そんなことは東京駅東側とか標高2桁以下の物件でやってくれ。
ここが沈むなら東京の東側は冠水して、多摩川と荒川は大氾濫。
それが嫌なら高台に大枚叩いて住むしかないよ。そもそも東京は川も街なんだから。

浸水が心配な方はここではなく、山梨県や長野県あたりのマンションを検討していただいた方はご安心になされるのではないでしょうか。

このあたりの保活が厳しくなるなあ…

ここは少し高いから冠水しなくても千川通りはひざ下覚悟したほうがいいよ。

物件HPを見て興味をもったんだけど現地に行ってガッカリしました。高台というフレーズに惑わされたかも。。隣地のコーシャハイム千石なら高台感はあるも本物件は谷底って感じ。駅からも10分と微妙なので検討見送りとしました。

谷ではある。底ではない。

どうして高台なんて書いたんだろう？

環境自体は凄くよいですよ。千川通りからも、不忍通り一本入るので静かですし、近所に大きい公園も複数あります。
自転車乗ってしまえば茗荷谷も新大塚も直ぐですね。春日もフラットでアクセス出来ます。
千石三丁目のバス停も近いからバスも使いやすい。
日当たりも前が戸建てで距離も取れるので悪くはないのではないかな。
気になる点は、旧丸山町住宅の建て替えなので地権者住戸が多そうなのと、書いてある通りハザードマップですかね。不忍通りは結構登り坂ですからね。。。まぁでも坂が多いのが文京区なので割り切れたらアリな気がします。

来月の案内会楽しみです。

ハザードは区のHPで見れるので現地案内図と重ねて見る必要がありますね。

昭和22年の千石三丁目交差点付近

昭和38年の千石三丁目

現地

前の建物

○良い点
日々の買い物はライフかマルエツプチ。特にライフは品揃え良くていいですよ。
大塚小も、こじんまりとしているが、それ故のアットホームな雰囲気。
病院も近くに揃っている。
山手線、丸ノ内線、三田線と複数の路線が使える。
文京区アドレスながら、巣鴨大塚など豊島区の便利さを享受できる。サンシャイン60へも、自転車で10分程度。

○気になる点
駅までの距離が中途半端
谷底低地なので、今後の大雨や大地震が少し心配

暗渠になった道沿いですね。
このマンションの所は大丈夫だけど、南東、北東側は昔大きな池があったようです。

北東ではなく「北西」です
すみません。

最寄りの駅まで10分と少々距離がありますので
これくらいなら自転車があった方が快適かなと思いました。
ちなみに駅周辺に無料で自転車を置けるところはあるのでしょうか。

完全無料ではないですが、千石、新大塚、大塚にはありますよ。大塚のはそこそこでかいです。

>>54 匿名さん
文京区は坂が多かったりして電動自転車乗ってる人が多い。この辺なら自転車があれば、池袋から後楽園くらいまでなら15?20分くらいでサクッと行けるので、ちょっと用事での行動範囲が広がる。

坂が多いなら電動自転車用意しておきたいですね。
物件概要に駐輪場の台数が書かれていないということは
一台一台固定するようなものはないということなのでしょうか。

文京区の住宅街ですね

ここには何が建っていたの？

>>58 匿名さん

>>50

このマンションの立地は大正時代は一部大きな池がかかっていたようです。

うん、で？

大きな御屋敷（川崎邸）の人工的な池かな？

この地図、どこから確認できるんですか？
他の場所も見てみたい！

>>63
拾い画なんです
千石を検索していたらどなたかのブログがヒットし、そこから画像を拾っています。
「千石 猫又坂」などで検索するとヒットします。

紫斜線：切土（台地を切ったところ）
黒斜線：盛土
オレンジ：台地

ということは…(ﾟＡﾟ;)ｺﾞｸﾘ

Dタイプとか収納が多くて良いですね。
各部屋にクローゼットがあるのがとても良いと思いますし、
個人的にはそれに加えてリビングに物入れが三つあるのが良いと思いました。

価格はどのくらいでしょうか？
坪400前後ですか？

えー坪450前後が固いかと。。

コロナ前の土地が高い時に仕込まれてるだろうから中々安く出来ない気はする。平均で坪400から420万くらいじゃない？それより安かったら買いだと思う。

コロナ前後でそんなに土地の価格下がった？
少なくとも文京区ではほぼ変化なしかと。

E2タイプのようなタイプのリビングは一見して家具の配置とか難しそうに見えますが
このほうがリビングとダイニングをはっきりと分けて家具を置けそうなのでちょっと憧れます。
カウンター付近にソファとかテレビを配置してくつろげる場所を作りたいです。

モデルルーム案内会10/17から始まるみたいですね

掲載されているDタイプとE2タイプで比較すると、E2タイプの方がリビングとダイニングを区切れそうな気がしますよね。

カウンター側をテレビにしてリビングにするのが一般的ですよね、きっと。
Dタイプだとダイニングなしにしてリビングだけにする家庭もありそう。
家具は大きなテレビとソファの置く位置さえ決めてしまえばOKじゃないでしょうか。

なるほどなるほど、家具の配置がイメージできて参考になります。
ただ気になる点があるとすれば、カウンターは窓際なのでテレビを置く位置を考えないと反射して見えにくくなるのではと思います。
それと、せっかくの東南向きの採光を生かしたいのでソファの位置とかも考えたいところです。
幸いにも壁が二面あるのでそのどちらかにテレビを置く台を設置すれば良さそうではあるかなと思います。

価格はどんな感じでしょうか？案内会に参加された方、教えてください。

>>76 マンション検討中さん
1Fが狙い目

いやだから価格は？

非分譲中との割合が多いです。58戸中20戸ですから、販売件数は38戸になります。

20戸も非分譲があるとすると、入居後の管理組合の進め方では、入居者によっては厳しくなる可能性があります。
非分譲といってもオーナーさんが貸し出すケースもありますから、この件に関しては営業さんに要確認でしょう

やはり土地主が多い地域はどうしてもこういった非分譲が出てきてしまうんでしょうね。

丸山町南住宅の建て替えですからもともと住んでいた区分所有者の方のお住まいでしょうね
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/tatekae/case/interview/rebuilding...
https://note.com/yukihorikoshi/n/n491bd86815c6

おそらく田舎の物件のように大地主が一人で何軒も所有して管理組合をコントロールするような形にはならないと思いますが。いかがでしょう。

頃なの影響もあって見学は予約制になっていますが、
これは見ていられる時間も結構限られてしまうのでしょうか？
どれくらいの時間みれるものなのかちょっと気になります。

テポ

いくらっすかー？

区立大塚小学校が近くにあって良いですね。
5人に2人が私立に進学するような学校みたいなので、
それなりに良い教育を受けられるのではないかと思いますが、
具体的にどういった違いがあるのかが気になります。

非分譲は大体賃貸になりますが、マンション内に賃貸部屋が多い物件はどこも後々色々ありますよね。。最近は新築のコストカットは数年経って室内に現れますから、今なら築浅の中古を狙います。

管理費や修繕積立費などの詳細が未定になっていますが、
こういった金額ってどういったタイミングで決められるのでしょう。
検討社からすると早めに知りたいという方もいるかと思いますので。