パークホームズ千葉

先日MRを見に行った者です。
線路沿い、県道沿いであることは分かっていたのですが、その他にハザードマップで浸水想定区域に当たることと、日当たりについては皆様どのようにお考えですか？
都川は平成のはじめまで度々はん濫していたようですが、千葉中央駅の辺りまで水没していたのでしょうか？よろしくお願いします。

>>1520 水害、液状化の両面においてリスクは低めだと理解しました。三越跡地の液状化リスクは私は取りません。水害についての現実的なリスク、マンホールが集中豪雨で氾濫し、低立地に流れ込む現象により半地下住居の大きなリスクや高台にあっても低位な立地、若しくは坂に面し水の流れが押し寄せそうな物件は安くてもしんどいです。

>>213 通りがかりさん

以前も議論されてますね

>>1502 マンション検討中さん

エクセレントシティは電車の音は聞こえませんね。ベランダに出れば少し聞こえる程度

上はもう完売してる7８戸の小規模マンション、一方パークホームズ千葉はいい部屋はもう売れてしまって残ってる部屋が円安及びインフレでかなり安く見える２５３戸の大型マンション。

比べようがない。選択肢は残ってる部屋を買うか買わないかだけですな。

>>1524 マンション検討中さん
低層階の収益物件向け住宅はすぐに売れたそうですね。

>>1525 名無しさん
低層階まだまだ空きありますよ。

側面の4階より上が単一色で単調で。側面は千葉中央駅の方から目に入って目立つので、もう少しデザインを工夫して欲しかったなと。

>>1526 匿名さん
語弊がありました。低層階のワンルームです。

1DK 60戸　2LDK 42戸　3LDK 137戸　4LDK 14戸｡　1DKと2LDKで約4割を占める。賃貸で出てるのはこの４割がメイン。６割のファミリー向け物件は賃貸よりも実需がメイン。今残ってる部屋は1DKがおおいいのかな。

>>1529 検討板ユーザーさん
改めて住戸のタイプ別の戸数を見ると、このマンションはシングルやDINKS向けの1DKと2LDKの割合が高いことに気づかされました。特に1DKの戸数が非常に多く、東京都心レベルの多さに感じました。
ここの販売が伸び悩んでいるのは、単純にこの地域のニーズ（ファミリー向けニーズが高い）と販売している住戸タイプ（シングル、DINKS向けの供給数が多い）のミスマッチが主たる原因ではないでしょうか。もちろんファミリー向けでも売れ残っている住戸はあるでしょうが、ひょっと売れ残っている住戸はファミリー向けより1DKと2LDKの方が多かったりするのでしょうか。そうであればこの説が妥当かどうかわかるのですがね。

販売伸び悩んでると思ってるのは 実は勘違いなのかもですね、253戸もあるし,

エクセレント、デュオヒルズは1LDK から3ldkを販売しており完売している。

戸数が多いからここが売れ残っているわけではないと思う。周りと比べて魅力にかける。

>>1532 匿名さん
エクセレント、デュオヒルズの１Lは、60戸もなかったのではないでしょうか。
今販売中で人気の高いエクセレントザタワーも1Lがあるがそれでも30戸ぐらいで全販売戸数の10％以下で、そんなエクセレントザタワーでさえもファミリー向けの販売が好調で売り出しを進めていますが、1Lの引きはそれほど強くなく売り出しは後ろ倒しされてきました。
同じく現在販売中で千葉駅に最も近いグラディスに至っては1Lの間取りすらありません。また若干エリアは違いますが同じ千葉市内の海浜幕張のベイパークでも1Lは存在せず、2Lが少しあり、3Lや4Lが大半です。
こうやってみるとやはり千葉での需要の中心は3Lや4Lのファミリータイプで、1Lや2Lの需要が少ないと考えられます。そんな中でここは都心並みの割合で住戸タイプを供給してしまったので需給バランスが悪く、そのために完売まで時間がかかっているというのが個人的な想像です。

マンマニさんの評価がとにかく厳しかった・・・
完成後はマンション側面が団地みたいなデザインが目についてしまいます。
完成前の完成予想CGで側面まで見る人はいないでしょうから。。。

>>1533 周辺住民さん

あと、加えるなら、1DK、1LDKは間取り良くないですよねー。細長いというか何となく見映えが悪いというか。ファミリーを中心とした構造の中に単身者用の間取りを多くしたから。投資用でもファミリーでもいけますよ的なコンセプトが裏目に出たか。
採算面を優先させたかったんでしょう。

まあでも全部売り切るでしょね、値下げせず。今は売り手市場だから

検討者にとってデメリットでしかない青田売りをするのは建設中に販売して、竣工と同時に引き渡して代金回収ってのが売る側の目論見。売り手市場なのに完成在庫って、それだけでどういうことかわかるでしょ。

新築時点ですら売れない物件、中途転売することになったらきついよ。

>>1536 マンション検討中さん

そうでしょうねー。いろいろデメリットあるにせよ個人的には首都圏近郊で都心アクセス含めコスパ最強の物件だとは思います。

長期的にみれば修繕費などはこのような大規模マンションは小中規模に比べてかなりお得｡小中規模マンションと大規模マンションの差は大きい｡

今はここの1DKが賃貸市場に何軒か出回っていて次の投資家が様子見｡これらが,部屋の大きさや階数によるけど,月10から12万円で賃貸で決まりだすと次の投資家が買いだすはず｡

>>1540 名無しさん
周りに新しい賃貸マンションがあるので、中々賃貸も入ってなさそうなイメージです。

この界隈は千葉駅周辺も含めて3LDK賃貸物件が不足っぽい｡在宅勤務で3LDKが人気なのかな｡

投資期待って・・・。投資対象にされると賃貸住民がトラブルリスク。まあ、小さい部屋作ってる時点でデベも共犯者だけど。

>>1541 匿名さん
23区と同じ家賃で入るとは考えにくい気がします。

>>1533 周辺住民さん
ここ1-2年で千葉駅周辺に新築マンションが一気に供給されており、競合が多いのも一因かと

>>1544 名無しさん
千葉中央で1DK10万円って高すぎですよね。　

>>1546 匿名さん
ワンルームが価格表から消えているので売買市場は堅調かもしれません。賃貸市場がそれに追いつくのかは不明ですが。

>>1539 評判気になるさん
東京港区所在分譲予定のパークホームズ(タワマンではない)の管理費が5万円近くで驚愕しました。

>>1540 名無しさん
まだ成約実績はゼロでしょうか？

>>1549 名無しさん

SUUMO見ると多数掲載中なので、若干動き鈍そうです。
賃料厳しいのか、飽和状態なのか、賃貸シーズン過ぎたからか分かりませんが、早く入居決まるといいですね。

ちょっと団地感があるのは外壁がタイルじゃなくて、吹き付けだからか。。。
吹き付けとタイルで大規模修繕工事のコストは変わるのでしょうか？？

>>1551 匿名さん
塗装っぽいですね。タイルは落下の恐れがあるため13年以内にタイル打診検査をしなくてはならないみたいですが、塗装だと大規模修繕を延ばせる（延ばすのがよいかは別として）ので、もしかすると将来の修繕には有利なのかもしれません。

スレ違いですが疑問なことがあって、、、千葉セントラルタワーは2009年2月竣工、外壁タイルで13年超えてしまっているのに修繕が始まっていないのはどうしてでしょうか？違反している、タイル落下して事故が起こってしまったら業務上過失の可能性はないのでしょうかね？

外壁はタイルの方が耐久性があるので建物のメンテナンスコストを大幅に抑えられると考えておりましたが、違うのでしょうか。
よくタイルの外壁はメンテナンスフリーと聞いていたのでちょっと意外な情報でした。

吹付は風雨にさらされると色あせて残念な感じになる。大規模修繕ごとの全面塗り替えは必須。

タイルは部分的に交換可能なので、クラックや剥離の状況次第。施工に依存する部分があるので寿命を考慮しているかを要確認。

>>1553 匿名さん
マンションではないですが、公共の施設でタイル部分が横2m×縦２ｍくらい剥がれていた建物（もちろんロープで人が入れないように囲ってましたが）を見たことがあります。築10年弱で、恐らくまだ10年の打診義務に引っかかっていないようでした。
外壁タイルは1個1個丁寧に打診していく方法が修繕のときには必要なんではないんですかね？音がおかしい、一部でも浮いているものがあれば周りを電動のこぎりみたいなもので穴をあけて取り除いて、モルタルつけて、タイル張って　という根気のいる作業を動画で見たことあります。

>>1554 匿名さん
ドローンとAIを組み合わせた診断が近い将来100%に近い診断を可能にするのでは、と思ってます。

>>1556 マンション検討中さん
気軽に検査できてしまうデメリットはありますでしょうか？
20階とかで1か所だけ怪しいところが見つかったとしても足場が必要ですかね・・・？

診断はできても貼替はどうだろうね。結局人力？

ここで外壁タイルの心配をして何になるのでしょうか？

>>1559 匿名さん

確かにご指摘の通り。
ここはパークホームズ千葉の購入を検討する掲示板です。外壁云々は別の場所でやってください。

外壁は外壁スレで議論しましょう｡マニアックすぎなのです。

>>1560 匿名さん
千葉市中央区のマンションスレが全体的に荒れているのでその一環かもしれないですね。

間取りが色々あると世帯の違いでトラブルのもとになりそうな気がします。

最寄り駅が千葉駅、千葉中央駅なのに価格も高い。
間取り１ＤＫ・２ＬＤＫはコスパが悪そうだな。

>>1552 匿名さん
https://www.sumu-log.com/archives/41449/#zadankai-2

タイムリーに修繕の話が出てますね。この記事読むと、パークホームズ千葉は修繕に結構有利だと思いました。
読んでみるとセントラルタワーは本当は打診検査はしないといけないようです。
タイル等落下した時の損害はマンションの理事会が責任を持つようなこと書いてあります。逆梁やダイレクトウインドウの盲点は勉強になります。

>>1563 匿名さん

コスパは悪くないと思いますよ。
電車の音と設備のショボさが気になるかどうかの問題だと思います。
築浅中古も含めてここより安いマンションないですよね？
駅からめちゃくちゃ離れたら安くなりますけど。
エクセレントザタワーは思ってたより安く出してきましたけど、安いのは壁ドンの部屋ですし、エレベーター乗り換え必須で出入りに時間がかかる。
住民トラブルなんてどこでも起きるときは起きます。世帯の違いはほとんど関係ないないと思いますよ。

三井のリハウスが3ldkを当初価格の7%増しくらいで売りに出してますね

>>1566 マンション掲示板さん
もう売りですか？売れ残りを中古で売った方が高いなら新築で売る必要がないのではと思いました。

>>1567 住宅さん
仲介手数料も取れますし。

三井同士の経緯はよくわかりませんが、新築で売りに出てますね。ググってみてください

>>1565 匿名さん
壁ドンの部屋とは、壁が薄いということでしょうか。このマンションの壁は薄いですか？

>>1570 口コミ知りたいさん

壁ドンといったのは、このマンションの話ではありませんよ。エクセレントザタワーの話です。エクセレントザタワーの安い部屋は、ベランダのすぐ前に他のビルの壁や室外機が並んでいるという意味です。
このマンションの壁は特別薄いということはないと思いますが、室内でも電車の音が聞こえるので、それが気になるかどうか自分の耳で確かめた方が良いと思います。

>>1572 検討板ユーザーさん

電車の音は全く聞こえませんって紹介していますね。それが本当なら羨ましい。

＞1566
＞1568
＞1569

普通に転売じゃないの。未入居物件の販売がある中厳しいよね。人気の中古物件だと表に出す前に仲介業者に待ち登録した人の間で捌けちゃう。広告してる自伝である意味売れ残り。

もう販売個数は、片手で数えるほどに少なくなっているようですね。

こんなマンション売れないよと買えない人がやっかみもありディスるが,結局完売は時間の問題だけか、

>>1575 検討板ユーザーさん

片手で数えるとは、どういう意味でしょうか？
何度も指を折り曲げて戻して数えるということであれば、何戸でも数えられてしまいます。
通常の意味でいう「片手で数える」であれば、片手の指がの非常に多いということになります。
早く売れて欲しい気持ちはわかりますが、どうしてすぐにバレる嘘をつくのでしょうか？

>>1575 検討板ユーザーさん
三井さんに、残個数確しましたか？
販売個数がのっている価格表をみせてもらったほうがいいです。

サイトに公開している以外にも空室ありますから。

公式ホームページでは販売予定と販売中を合わせて少なくとも10戸公開されています。他にもまだあるでしょうが、少なくとも私には片手では数えられません。
完売までは確かに時間の問題だと思いますが、問題はその時間がどの程度かということです。

「完売までは時間の問題」
これ、ここに限らず売れ残ってるマンション全てに言えますよね

ホームページ上では合計10戸販売中になってますね｡片手で数えられるかと言えばまあそうですね｡

>>1580 さん

>>1580 マンション比較中さん
片手に反論している人もそうだけど、意図はわかるんだから揚げ足取らなくても、と思うけど。

>>1582 マンション検討中さん

言い間違いを捉えて非難されているのではなく、明らかな嘘が非難されているのであって、それは揚げ足取りとは言わない。
片手で数えられる=5以下とまでは言わなくともあと少し
実際にはまだ数十戸売れ残っている。
時間の問題=もうすぐ完売
実際にはまだまだ時間がかかる。
という状況であることはモデルルームに行けば誰でもすぐにわかることなのに、どうしてそんな嘘をつくのか。そんな下手な煽り方しても売れ行きが良くなるとは思えん。

>>1583 匿名さん
細かすぎますよ。だいたい、で捉えれば良いじゃないですか？契約書でもあるまいし。
疲れませんか？

>>1584 マンション検討中さん

「だいたい」の範囲がめちゃくちゃ広いですねw

先週の土日も見学にいらっしゃってる方が随分いて、三井の担当者の価格表？(成約に花咲いてる表)がちらっと見えて、3LDKはほぼないように見えました。1LDKもまだ空きはあるものの想像よりもずっと埋まっていましたよ。竣工時に売れてない部屋は他物件との比較とかでゆっくり売れていく感じじゃないでしょうか

これが事実。もうネガ派は仕事終了かな。

見学に来られている方、老人が多い気がします。
気のせいかな。

気のせいですよ

>>1588 匿名さん
駅そばだし徒歩で何でもあるから終の棲家にもってこい。

>>1590 マンション検討中さん
たしかにそうですね！車を手放しても生きていける場所ですもんね！

>>1590 マンション検討中さん
クリニックも京成ビルにありますし。

>>1586 住民さん

>三井の担当者の価格表？(成約に花咲いてる表)がちらっと見えて
えっ！？本当に？どうやって見えたんだろう？？
モデルルーム見学に行って見せてもらったというのなら理解できますが。
まだ空き家だらけですけど、既に契約されている部屋が多いということでしょうか。

私もそうだけど6月引き渡しの人が多い。もともとコロナ遅延で6月引き渡し予定だったけど、蓋を開けてみたら2月完成で3月から引き渡し開始。購入者さんはこれを知らずに購入者？

>>1594 契約済みさん

引き渡し時期の変更が知らされる前に契約されたということは、まだほとんど売れていない時期に契約されたんですね。
完成してからもたくさん売れ残っていたのに、ここ数週間で急に売れたのなら、それは良いことだと思います。
ただ、住民が「価格表がちらっと見えた」って、それは嘘はでしょ。

上書いてあるじゃないですか、成約に花咲いてる表のことですよ。言葉尻とらえるよりも情報を教授しましょうよ。

>>1596 契約済みさん

わかってますよ。どちらにせよ見えないでしょ。

>>1597 購入者さん　何に怒ってるのですかあ？

投稿されていた購入者アンケートは削除されていますか？

>>1598 平和さん

何を誤魔化そうとしてるんですかあ？
「売れている」の根拠が全部嘘だから指摘されると話を変えたくなるんですよね？

「売れてれも」「売れてなくても」どっちでもいいです。私がこのマンション好きなこと関係ないですね。とは言うものの残り戸数はしれてるけどね｡

どうでもいいけど文句言ってる人は鉤括弧好き？住民スレにも登場w

>>1601 契約者さん
このマンションお好きなんですね！
良い買い物ができてよかったです。

このマンション、なぜ完売しないのか不思議です。
いまだ角部屋は3部屋以上（スーモ参照)残っているし、他の部屋も30部屋以上売れていなさそうだし。

近くのデュオやエクセレント千葉中央を買われた方はなぜこっちにしなかったのか。

売却することを考えると不安です。

同じような価格や設備で駅前立地のPH南船橋

ネガキャン必死w

やはり近郊物件は東京までの距離がすべてなのですかね。

>>1606 匿名さん
築50年とか経てば大差無い評価額になるだろうし、リモートワーク・自動運転・3Dプリンタ・AI・Roboticsの進化した未来はどういう価値観になっているかわからない。
少なくとも永住目的の人は安くて生活しやすいほうが良いと思います。

>>1607 マンション検討中さん
マンション一次取得の平均年齢は知りませんが築50年の頃には天国在住になってそうですね笑

>>1604 マンション比較中さん

たしかに東京に近い南船橋は良いと思います。
ただ少し海に近すぎる事、高速道路が近くて五月蝿い事、排気ガスが気になる、IKEAからららぽーとに移動する人が沢山いて五月蝿い事、設備は普通、裏手の外観が微妙など全てが良いわけではない

>>1604 マンション比較中さん
羨ましいー！！

鉤括弧さんは南船橋LALAの大ファンが故にここパークホームズ千葉をディスってたのですね｡両方とも良いとこですよ｡

最近入居しましたが、電車音は全く気にならない（三井の防音は流石です）、１DKは少し余ってますが２LDK、３LDK、４LDKはもうすぐ完売ですね。

完全に値上げしてます。

>>1612 入居Bさん
静かで羨ましいー高層階ですか？
多分階層によって違うのかもですね。
個人でご連絡できるなら、我が家にお呼びしたいですよ。　本当に羨ましいです！

値上げってどうやってわかるんですか？

>>1612 入居Bさん
坪単価は若干上がっていますね。電車音はして気にはなりますが、暇な時以外は意識しないです。時間を有効に生きれば、解決する問題かもしれません。

>>1613 住人さん
三井に聞けばわかりますよ

住民の方は住民版で。
なぜ検討版なのに住民の方々の書き込みだらけなのでしょうか？

住民はどっちでも書き込み可ですよ

ここのスレの目的は情報共有ね、

>>1616 マンコミュファンさん さん
廊下側の部屋にいる時です。

私は線路側の部屋の二重窓とドア閉めたら音は気になってません｡

東京版SUUMOを見ると、全て割高に見えます。

音の感じ方は人それぞれ。
現地MRへ行かれる方は細かくチェックしたほうがよさそうですね。

小型３LDK(62.2平米）はまだ売り出されてないですね。売れ残ってるのではなかったです。

>>1624 マンション検討中さん

売り出してすらない部屋あるのに、1DK以外完売間近って書き込みは、もう既に契約済み情報でもあるのでしょうか？

小型３LDKはもともと供給が少ないのです。

>>1624 マンション検討中さん
そうなんですね、私は1期1次の時に見に行ったのですがその時は3FのBタイプ販売していて、かなり手頃な値段だったのですが洋室の間取りが使い勝手悪そうで見送ったんですよね。売り出しやめたってことは売れる見込みないのかパンダとして残しておく方針にしたのかですね。

おっしゃる通りです。６２．２平米Bタイプ３LDKは３Fだけ売りに出し（そして売れてます）、４階から１５階まで後残り１２戸ありますが、まだ三井は値段つけてなく売り出し前です。２LDKぽく使ってテレワーク用に小部屋を使う人たちには人気があるかもですね。

>>1627 匿名さん
三井は体力があるので、グループ全体でみれば長期戦でもペイできる算段だと思います。

このインフレ市況で低金利だと値下げするよりも、新築と名乗れる1年くらいならそのままの値段で売れるの待ってた方が良いというのはどこのマンションでも。

竣工済みで進捗率（バラの数）7割はきついね。

>>1631 匿名さん
50平米超が欲しいのですが、価格は上がってますか？

2LDKはあと２部屋残ってますね,値段は三井へきいたらいいかと

手付金については応相談なんて向こうから言ってきてるから価格交渉もできるかも。

>>1634 さん
恐らく難しいと思います。竣工済ですから手付金の効果自体が弱くなってますし、販売価格に影響が出るものないからです。

他の販売センターで正社員需要が逼迫しているわけでもなく、グループ全体で見れば尚更売り急ぐ理由が見当たらないです。

価格表が送られてきましたが売り出してない部屋も含めるとまだ80戸近くありますね
竣工後も1/3残ってるとなると「新築」とよばれるうちに完売するのは厳しくないですか？

>>1636 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。そんなに売れてないとは思いませんでした笑 2-3LDKも結構残っている感じですか？
低層～中層なら坪単価180-190の3LDKで周辺中古見てもそんなにリセール悪くなさそうで、住んでいてそんなに気になりませんがやっぱり音がネックなんですかねえ。

>>1636 マンション検討中さん

価格表を画像として上げてないので、信憑性は低い。
まだ在庫はあるみたいだけど、80あるのか不明。

その辺の中古と仕様が変わらないか、若干仕様が中古よりも落ちるためなのか。
音の条件がパークホームズよりも悪いだろうマックスタワーの方（レジデンスではない方で、住戸側が線路に面している）は中古が出ると売れていますね。電車音はあまり重要ではないのかもですね。

5/27現在です

>>1640 マンション検討中さん
共有ありがとうございます。価格重視の物件においてグロス重めの角部屋は売れ行き鈍いんでしょうかね。価格公開と書いてある列はやはり販売済みの同じ階の同じ間取りと比べて少し盛られていますね

かなり残っていますね。竣工後1年まであと半年程度で80弱を売るのはちょっと厳しそうですが、市況の変化に伴い少しずつ売れていくのでしょうかね。

>>1642 匿名さん
価格高騰の相場を考えると「売れてない」というより「売り出さなかった」という表現が合ってると思ってしまいます。

>>1643 マンション検討中さん
同時期に販売されたPHシリーズの津田沼や南船橋は早々に完売しましたが、なぜここだけ「売り出さない」のでしょう？

>>1640 マンション検討中さん

価格表の添付は、検討者にとっては有り難いかも知れませんが、立場変えてデベ側からみるとどう思うでしょうか？
例えば競合他社がこれを見て販売戦略の参考にするなど十分有り得るでしょうし、多少は利害関係に影響及ぼす資料ですので、デベの同意無く掲示板へ掲載することは控えた方が良いかと思いますよ。

売り出さないじゃなくて現実的には売り出せないなんだろうね。
売れ残り感強いと売るの大変だから

>>1645 匿名さん
価格表のアップへの否定でも賛同でもない一意見です。多分競合他社はお互いにすでに情報持ってると思いますが。

週末ですら来場予約が埋まらない状況をみると、80戸弱も捌くのは大変でしょうね。

>>1647 マンコミュファンさん

1645です。競合他社云々の件は例えばの話であって、要は文章後半にある、デベの同意無く掲載することは控えるべきではと言いたいだけです。
別に三井さんの肩を持つ訳ではありませんし単なるお節介かも知れませんが、恐らく『おいおい勝手に載せるなよ』と思ってるのではないでしょうか。

>>1649 匿名さん

同意を得ていないという決め付けはなぜ？

>>1649 匿名さん
ならば注意書きとして「転載・口外禁止」などの文言を入れるべきですね。
送られてきた価格表にはいっさいそのような注意書きはありませんでしたよ。

普通にMRで配ってる公開情報だよw

いよいよ価格公開！
ってデカデカと表に書いてますがなw

同時期の千葉駅、千葉中央駅物件と比べると3LDKで500～700万くらい安いですよね？安くても三井ブランドという信頼感があるし。今後の新築と比べたら価格差がもっと際立つだろうから、売り出せば売れそうに思うんだけど、いろいろ戦略があるのかな？

1645、1649です。

いろいろ反論ありがとうございます。揚げ足取り多いですね。
はいはい分かりました。ここの検討者的には掲載問題なしということで。

ただ他のマンションの掲示板でもこういう価格表載せてるところはあまり見たことないので、違和感はありますねと思った次第です。

価格表の添付助かりました。この時期、デベにとっても迷惑どころか、有難いくらいでしょう。未販売の価格を漏らした訳じゃないし、全然問題ないと思いますよ。

角部屋があまるんですね。公開した部屋は値上げしていないような、、。

自分の意見が賛同得られないからって揚げ足取りだなんて悪態付くなんて小学生かよw

>>1640 マンション検討中さん

情報ありがとうございます 感謝します

>>1653 検討板ユーザーさん
早く売っても次の新築在庫がないので、正社員が困ります。

価格表見ても本当に安いの？って感じなんですが、、、
どこがどう安いんですか？

>>1660 マンション検討中さん
繁華街にあるマンションと考えると安い気がしますけど、逆にどこが高いんでしょうか？

>>1661 マンション検討中さん
高くはないけど普通の値段なのかなと。
中でも投資目線だとNダッシュの2階の3390万は良さそうですが、出口から遠いのと、前の道は人通りが多いからもう少し安く3290くらいなら、安いね、って思います。
それでも利回りは6パー超えると思いますが、ライバル物件を考えると空室率が心配です。住む用だと食洗機くらいはつけたいので、その工事費を考えますね。

>>1661 マンション検討中さん

繁華街というか駅近の利便性の加点から電車音問題の減点で±ゼロ。
逆に言えば電車音問題があってもマイナスにはならない。
最寄り駅が京成千葉中央駅であって、千葉駅ではないこと。京成ユーザーなら最高だけど。
日々の食生活には困らないほどチェーンフード店が充実してる反面、食材生活雑貨日用品など家族一緒に買える中型～大型スーパーが徒歩圏内にないこと。
これらが微妙に影響していて決めれない検討者もいるだろうし、
高いと思う要因の一つは標準設備が賃貸仕様だからだと感じた。
せめて食洗機、三面鏡、ディスポーザーが備わっていたら割安感がでたはず。
例えば高層階から生ゴミ袋を持ってエレベーターで降りるのは嫌だなとか。
投資目線では魅力的なのに住まうには色々惜しいマンション。

1DKが多すぎたかな？3LDKは売り出せばしれっと完売するでしょ。設備は確かに良くはないけど、この立地の大手デベの新築と考えたら高くないと思うよ

>>1663 再検討中さん
何故千葉中央の繁華街を検討していてチェーン店の話が？
外食するなら美味しいお店が周辺にたくさん有りますよ。
この物件を選択するメリットの１つだと思います。
食材生活雑貨日用品なら徒歩圏内にたくさんあります。
ちゃんと見れてますか？

高いか安いかは現状の売れ残ってることが全てを物語っているような…

ここに限った話じゃないですが昔からの町はごちゃごちゃしてるけど小さい箱が多いから個人店が多くて、新しく整備された町は綺麗で大きな箱ばかりなのでテナント料が高くてチェーン店ばかりになりがちなんですよね。どちらも一長一短です。

>>1665 マンション検討中さん

なぜに人の考え方や見立てにイチイチ噛みつくかな？
あなたは神ですか？
美味しい店かどうか？とか、ちゃんと見てるか？とか人それぞれの考え方で良いのでは？
貴方はもう契約してるのでしょ？たぶん。
それとも売り主さん？
千葉中央駅で探してるのではなく千葉駅周辺から東京方面で検討中ななかで本物件も一つの候補。
あくまでも少し広域に考えた上での候補。
少なからず駅近貴重物件だと思っています。
例えば稲毛駅ならイオン、津田沼駅ならモリシア、西友、イトーヨーカ堂、イオン。
船橋駅ならイトーヨーカ堂、少し歩くけどイオンがあります。
家族みんなで日用品から生活用品、文具や玩具、普段着衣類や雑貨、書籍など買い揃えられます。
三井HPの南船橋はららぽーともあります。
それらと比べて千葉千葉中央駅は少し残念だと思ってはいけませんか？？

三井HPではなく、　三井PHの間違いです。
申し訳ないです。

>>1668 通りがかりさん
飲み屋街で飲食店多いエリアなのでスーパーやダイソーその他があれば十分といえるのでは。
飲み屋街でショッピングモール近いって船橋くらいだと思うので、そちらを検討したほうが良いと思いますよ。
バランス良く何でもある街ってなかなか無いですし、仮に何でもあるとどこかが中途半端になっているように見えます。

駅近と言っても普通しか止まらない京成の支線ですし、なにより都心まで遠いのがネックかと。
個人的には飲み屋よりスーパーや日用雑貨が揃う店が近いほうが嬉しいかな。

>>1671 マンション比較中さん
都心から遠いという当たり前の事をここで言ってる目的が良くわかりません。
皆わかってると思います。
日曜雑貨は千葉中央にそろってると思いますが、具体的に日曜雑貨の何が無いですか？
ショッピングモールにしか無いものは日曜雑貨では無い気がしますけど。
その場合、ショッピングモールのそばを検討する事をオススメします。

このあたりが便利なのは間違いないね。でも大きいスーパーは確かに欲しい。タワマンの下駄を含めた千葉駅周辺の再開発に期待しています。千葉駅は徒歩圏外という人には興味ないかも知れないけど。

便利なスーパー出来ましたね

リブレ、マツキヨ、ダイソーであらかた揃うのでこれらが近いのはありがたいです。
そしてアコレやグルメシティのように深夜早朝に入り用の時も対応出来るのが良いですね。まあ、深夜帯はコンビニでも何とかなるんですけど、選択肢があるのが嬉しい。

>1651

転載禁止と記載がなくても著作権法で権利者の許諾なしの二次使用は禁止されてる。無知って自慢してるようなものだから、自分から削除依頼出したら。

>1616

窓を開けずにエアコンガンガンを覚悟なら問題ないけどね。

電車が近くて子供が喜ぶ立地ですよ。外廊下側だからいいじゃないですか。
線路近くに住んでいたから実家に帰ると電車の音で落ち着きます。
そういう体験は経験者にしか分からないでしょうがね。

>外廊下側だからいい

寝室側だから夜も窓開けられずエアコン生活。

>>1679 匿名さん
独身だと分からなさそうですね。
4人の1人。

>>1679 匿名さん
そうなんですよ。
線路側を寝室にしています。
これまでエアコンをつけたまま密閉？が嫌いで、
部屋のドアを開けたままエアコンをつけていました。
このマンションは部屋のドアを開けると、玄関からの音がうるさくて寝られません。
夏がおそろしいです。部屋のドアがもっと防音効果のある物ならよかったのに。
もしくは、販売時に言って欲しかった。

>>1681 匿名さん
それは流石に3、4階買った人の個人の責任では？

>>1678 購入経験者さん
時々、非常階段を利用して下まで降りている小学生の男の子をみかけます。
電車に夢中になって転ばないようにと思ってます。

1階の塾の評判はどんなものでしょうか？

>>1682 マンション検討中さん
なぜ3階4階なんでしょうか？

実物を見学した個人的な感想です。
立地は申し分ない、雨にあたることなく千葉駅までショッピングモール通じて歩ける（早朝、深夜は閉まっているため不可）。理事会不要（三井委託）、管理修繕費１０年経過後は一定の前提のためopexを抑えられる反面ディスポーザー等が標準でついていない。（個人的には不要だと思うが住む方にとってはせめて食器洗浄機だけでも付いていればと思うはず）クッションフロアは良いなと思いました。かかとで歩いても下の階にドンドンと響きにくいと感じました。壁紙はキチンとしてましたし、他の長谷工さん物件と比べるとベター。窓は二重サッシではありますが、電車の音は気になる方は気になると思いますが、慣れでもあると思うので、徐々に気にならなくなるのではと思います。共有設備は最低限あり、複合機があるのはプラスです。鉄骨の非常階段、エレベーターの数などでコストを抑えている。また液状化しやすいエリアなのは個々の考え方次第でしょう。

東向きで床暖房がないのは冬場はキツそうですね

>>1682 マンション検討中さん
現地外廊下で聞けばわかると思うんですけど、これが最上階まで登っても同じくらいの音量なんですよ(笑)

>>1686 新築マンション大好きさん
直床の方が上階の音が響きにくいですからね。
ブロガーのためか二重床信仰が強すぎ。
西日本は直床メインですよ。
30歳で購入して、同じマンションに住み続けてフルリフォームまで到達する人どれくらいいるの？って思います。

>>1682 マンション検討中さん

こういう住民が多いことがこのマンションの大きなデメリットだと思っています。

>>1690 匿名さん
私ここ買ってないし住んでもないヨ！
スレに粘着している人を見てただけだヨ！
それなー！さんはどう思われます？

>>1686 新築マンション大好きさん
住民ですが、やはり人間慣れで当初より音は気にならず、もっと広い部屋を買っておけばよかったと後悔してます。

今週金曜日抽選会で１４戸が一気に売れますね、くやしいけど三井の売り方うまい。

>>1692 検討板ユーザーさん

広い部屋とはここの67平米くらいの3LDKですか？

>>1694 さん
全然ありな選択肢でした。60平米超だともう1人子供が産まれても十分と思います。
周辺の子育て環境も意外と悪くなく永住もありな気がしてきています。だからといって二つも買えませんので。。

>>1695 検討板ユーザーさん

有りな選択肢かつ永住も視野で後悔されているなら、
今お住まいの部屋を売却して広い部屋を購入してみたらどうでしょう？
「新築のうちに売却」すれば大きな損失は出ない可能性もあります。厳密には中古ですが、
三井のリハウスや京成不動産に相談もできます。このマンションの強みです。

ローンを組まれている場合なら金融会社にも相談してみたらどうでしょうか。
二の足を踏む諸事情あるかもしれませんが、
市況に合わせ若干の値上がり価格でも売れ行き好調で、
完売前の今がラストチャンスかもしれません。

二重床のメリットは遮音性が高くリフォームで水回りの場所の変更が可能、床がふわふわしていない点がメリットだと考えていましたが
実は直床の方が音が響きにくくリフォームも不要であれば特に不具合がないかもしれませんねぇ。

まぁ、高級物件はだいたい二重床ですし、直床を売りにしてるマンションがないことからも察しがつきますね

>>1699 匿名さん
だがしかし2重床だけど窓が1重ガラスのマンションよりも、直床で窓が2重ガラスのマンションの方がよいですね。窓ガラスが1重とか本当にありえないですね。

ここ10年くらいのマンションは大体複合ガラスですけどね

>>1689 マンション検討中さん

ここを検討する人は音を気にしない人が多いのではないでしょうか。
外からも、上階からも。

＞１７０１

二重窓とペアガラスは別物。

直床のデメリットの一つはリビングの掃き出し窓にマタギが生じることかな。年を取ると小さな段差でも躓いて骨折なんてありうる。

マンションの戸建てに対する優位性ってバリアフリーだと思ってるんだけど直床はそれをつぶしてくれる。

>>1704 匿名さん
同じ書き込みをほうぼうで繰り返してらっしゃるみたいですけど、そんなに転倒が心配なら外出しない方がよいですね。
家の中の転倒は玄関とかバルコニー部分ではなく、もっと小さな段差で起こるみたいですよ（自分で調べてください）。
年を取って外出すると歩道、エスカレーター、階段、小さな段差でも躓いて骨折なんてありうる。念には念を入れて絶対に外出すべきではない。もし外出するのであれば車いすで外出すべき。

>1705

パトロール乙。火消しに躍起なのは不都合な真実をついちゃったからなのか。

>>1703 匿名さん
元の投稿は 二重ガラスと言ってるのでペアガラスのことでしょう。
二重窓と二重ガラスは別物ですよ！

そんなに直床が優れてるなら
パークホームズは全て直床仕様にすれば良い

＞パークホームズは全て直床仕様にすれば良い

パークコート、パークマンションこそでしょ（笑）。

>>1710 匿名さん
あまり言われてないけど、二重床って隣の部屋の振動が伝わってくる。

夜の営みももろに。

＞1711

防振ゴムケチったすみふ恵比寿の話？

フワフワしてる床がどうも好きになれない（直床）

フワフワ床気持ち悪くて絶対慣れんわって思ってたけどもう全く気にならなくなったね。でもまあコストと騒音対策のいい塩梅とれるのが直床なんであって選べるなら２重床の方がいいのはリセールを考えるマンションなら当たり前でしょ。

>>1714 匿名さん
これも。

慣れて気にならなくなるって、体は感じてるけど脳が学習してフィルターかけてるってことだよね。ストレスの一因となっているのかも。

>>1716 匿名さん
ちゃんとした專門なんですか？

住民版を見ると、隣の家の水槽ポンプの音に悩まれてる方や電子レンジのピーピー音まで聞こえるという方がおられるようですが
そんなに壁が薄いのでしょうか？
2重窓で外の音は軽減できても隣人の生活音まで聞こえるとなるとちょっとストレスになりそうですよね

大規模物件だと騒音の話題は多いですね。八千代の大手デベの物件ではスマホの振動音とかまな板の音が聞こえるなど書いてあり、そんなことありえるの？と思いました。個人の感覚にもよるんだろうけど。