パークホームズ浦和仲町三丁目ってどうですか？

上限もギリギリ300万円台に届いてないですね

>>32 マンション検討中さん

上限とは言え、この立地で300弱の値付けとは、少し驚きです。

>>33 マンション検討中さん

浦和をしっかり調べてみましょうね^ ^

安くはないだろ。至極妥当な値段だと思うが。

でも苦戦するだろうね。

Aタイプはバルコニーが２面になっていて
かなり家の中が明るくていいかなと思います。
専有面積は70㎡と狭いかなと思いましたが
部屋の配置も良く収納スペースも広くて使いやすそうだと思いました。

ここって日当たりはどうですか？

この物件は近隣住民が建設差し止めを求めて裁判中である。

>>38
すぐ横のマンションの方がですか？

裁判されてるのに販売できるの？契約してから建設中止になったらどうなるの？

>>40 マンション検討中さん

建築基準法に適合して建築申請が認められて初めて建設が始まるので、まず建設中止になることはないです。工事が始まっていると言うことは下記の3も済んでいるので。

1.標識の設置
2.標識設置届
3.近隣説明会（対象建築物または説明会を求められた場合のみ実施します。）
4.確認申請
5.着工
6.完了（標識の設置期間は、完了までとなります。）

何か賠償請求を求められても建築主が負うものなので買い手は関係ないですね

建築差し止め訴訟を行ってるって本当なのか？
もしあるなら訴訟内容は何なんでしょうか？

建物自体に建築基準法違反がない限り棄却ですね

ここは裏手マンション住民が激怒して集団提訴したはうだが、その後どうなったか？

そんなんじゃ、入居しても、裏手住民と険悪になりそう、

商業地域に建つマンションで激怒と言われても・・・
激怒するほうがおかしいし裁判所も相手にしないでしょう。無視でいいですよ

現地見ました。はりつくように建ててますね。こりゃすごい。

>>45 匿名さん

文句ばっかりwwww

10Fより下は買わんほうがよさそう。裏のマンション住民とにらめっこになりそ

さすがにそこは目隠しとか侵入防止柵とか、何らかの防御設備は作ってくれるんじゃないでしょうかね？

飛び移れそうな距離だすねえ、防犯しっかりしてくれ。

価格抑えめな割には間取りいいし植栽もいい感じ。仲町小&常盤中で学区もよし。これは瞬間蒸発しそうですね。隔板が背の低いタイプでここだけ残念

検討者ではなく、通りすがりの者ですが価格の印象は最近の相場より安いと思いました。周りに建物がありますが、通りから引いた場所だし、静かな場所、しかも浦和のなかでは(海抜が)高い場所ではないかと思います。浦和駅からも遠くないですし、落ち着いた場所。人気学区で三井ブランド、個人的な感覚ですが、500～300位高くなるかと思ってました。まあ、4800万の部屋はいわゆるパンダ部屋なのでしょうが、5300万でも浦和駅より少し手頃な北浦和の物件探している人でも気になる価格です。部屋見たわけでもないのでわかりませんが、コロナの影響考えて、ということもあるのかな。

>>53 通りがかりさん
中古の成約価格と比べても割安ですよね。土地の仕入れがうまくいったのか、価格を決定したタイミングがちょうどコロナで弱気になっていたのかわかりませんが。相対的に駅近ではないので値上がりは期待できなくてもかなり手堅いと思います。このあたりは環境もいいですしね。ぱっと思いつくデメリットとしてはディスポーザーがないこと、中学校が遠いことくらいかなと。

>>54 マンション検討中さん

北浦和の二物件と比べてみるとわかりますが、設備仕様はコストカット感が拭えませんが、その分お値頃感が出てますね。
住友の超強気な値付けと比べると、三井は良心的に感じられます。

>>55 マンション検討中さん
なるほど、そうなんですね。具体的にどのあたりが差になってるかお分かりですか？北浦和の物件もディスポーザーやミストサウナは付いてないですし、安いのは単純に駅距離要因なのかなと思っていました。

設備仕様は，築20-30年前のマンションと同レベルと考えておいた方が良いですよ。
安かろう悪かろうだからこの価格で，賃貸アパートからの一次所得者向けでした。
100-200万円ほどオプションで上乗せすれば，見た目にはなんとかなるという印象です。

>>56 検討板ユーザーさん

浴室や洗面所は大差ないように見えますが、恐らくキッチンが大きく違うのではないでしょうか。具体的には
・天板は常盤はフィオレストーンズだが仲町は人造大理石
・仲町はレンジフードがださい（古い）
・常盤は食洗機は標準だが、仲町はオプション？
・その他細かい点でもかなり違いがあります

あとは、トイレも仲町は手洗いカウンターがなく、トイレのタイプも常盤に劣るものを使ってます。
57さんが仰るように、ある程度オプション料掛ければ同等になるかもしれません。

ただ、仲町のHPの設備仕様ページを見ると、写真などの手抜き感が目に見えてしまうのはいかがなものかと思いますね。設備仕様って間取りの次に気になる部分だと思うので。

大手デベ供給の浦和のマンションでコスパがマトモなのはココだけだよ。
瞬間蒸発するでしょう。普通に。
ただ、大部分が売り切れるまでは、抽選ライバルを減らしたい検討者と、競合マンションの営業のネガが跳梁跋扈する。

既にもう始まっているか。

>>58 マンション検討中さん
トイレカウンターは分かりやすい差ですね。駅距離あるし年収のターゲット層もやや下にせざるを得ないでしょうからコストカットは売り手にも買い手にもウィンウィンになりそうです。現地見ましたが北側のマンションにほんとびったりですね。商業地域で法的にも問題ないといえどあそこまでやるとディベロッパーの品性を下げるんじゃないかと思いますが。

パークホームズ浦和仲町三丁目、ガーデンハウス浦和常盤、ガーデンハウス浦和仲町、シティハウス浦和岸町で迷っています。
価格重視なら、やっぱりここなんですかね？

>>61 匿名さん
住友は価格設定強気ですからね。売れ残りの壁ドンのパークスクエアでさえ72平米で6500万円ですから。ここは割安です。

>>62 マンション検討中さん
ここは同時に分譲される住友より駅遠なので価格は下げざるを得なかったのでしょう。住友のおかげで安くなったという見方もできます。
ちなみに中古築浅の同程度の駅距離でここより安く買おうと思ったらプラウドシティくらいじゃないですかね。前地なので全然場所違いますが浦和駅徒歩12分。70平米で4000万台でちょこちょこ売りが出ます。

価格が安いというか、実際の資産価値に近い比較的良心的な価格設定だと思うけど。
住友はマンション4件で徒歩10分圏内を抑えてる強みで、相場を露骨に吊り上げてるからね。
実際の資産価値からかなりかけ離れて高い印象。ここ1・2年内に分譲されて完売した野村や三菱のマンションと比較したらいい。

ここ、やっぱり瞬間蒸発コースでしょう。
住友物件が不可解なくらいの高価格だから、浦和ならここ1択。
抽選で外れたら、暫くは浦和を諦めるしかないですね。
自分の資産を減らしたくないなら。

>>65 検討板ユーザーさん

冷静に、、
北口徒歩12分ですよ、

そうですね、歩いてみたらわかると思いますが、ここ
結構駅まで遠いです。市役所勤務や県庁勤務の方々なら近いですかね?
私は電車を使うので毎日のことを考えるとちょっと。。。
スーパーも近くにないので、不便だと思います。
目の前のマンションが大きすぎて、日当たりも。。。

>>65 検討板ユーザーさん
コロナ禍ですし、駅徒歩10分以上、特別高くない仕様、特別安くはない価格帯なので、瞬間蒸発はないと思いますよ。

最寄り浦和駅で手頃なマンションを探してる人にはマッチするので、需要はあると思いますが。

このマンションの売れ行きがどうなるのか興味津々。
パークハウス浦和レジデンスも当初からスレでディスられていたけど、蓋を開けたら即完売だったし。
最初からディスられるマンションって、即完売か延々と売れ残るか両極端な印象。
ここが浦和レジデンスなのかパークスクエアなのか、売れ行きが教えてくれるだろう。

>>66 検討板ユーザーさん
北口11分、西口12分ですね。同程度の駅距離中古の実勢価格と比べても割と良心的な価格設定だと思います。まぁ駅近ではなく南側の眺望もやや厳しそうなので資産価値の観点ではアップサイドは狙えないかもしれませんが残債割れを気にすることにはならなさそうです。

>>72 マンション検討中さん
ずっと見てますけど徒歩10分以内で築10年以内だと70平米で6000万割れて成約してるケースはあまりない気がします。ここ1年くらいはこの条件で売出価格が坪300割ってるのは殆どないかと。事故物件とか特殊要因がある場合は別ですが、駅距離と価格には分かりやすい線形関係がありますね。築浅駅近中古よりもこの物件のほうが安く買える可能性は高いと思います。

>>73 口コミ知りたいさん

そーなんですね、、お返事ありがとうございます。

駅から近くて、小雨くらいなら傘いらない！くらいの浦和生活を夢みてましたけど、、
残念です、、もしかしたらの5年、10年後に期待することにしますね。

>>74 マンション検討中さん

そのレベルだと中古でも最低7000万しますね。

仕様悪すぎませんか？
HPの「設備・仕様」から魅力が全く伝わってこない。
安かろう悪かろうですね。

>>76 匿名さん
HPの情報だけだと「悪すぎる」かどうかまで分かりませんが、アピールポイントを欠いているのは確かですね。もしかするとトイレの手洗いカウンターもないのかな？まぁ価格なりってことで仕様を重視するような購買層はターゲットにしていないと思いますが。

訪問見学しましたが，安いことしかメリットは見つかりませんでした。オプションで見かけ上は何とかなりますが，限界はあります。トイレの手洗いカウンター，EVホールもないし共用部分は変更できませんからね。あくまで賃貸からの一次取得者向けのマンションであり，買い替えの方は対象外でしょう。

>>78 買い替え検討中さん
貴重な情報ありがとうございます。ちなみに廊下側の部屋に可動式ルーバー面格子はありましたか？

>>74 マンション検討中さん
浦和・大宮はこれから再開発が目白押しですので、5年後10年後はもっと高くなっている可能性も十分あり得ますよ。

>>72 マンション検討中さん
浦和の好立地の築浅は新築以上に強気ですよ。もう土地がないので新築がなかなか出ませんので。浦和タワー8000万、コスタ7000万、他の築10年のマンションで6500万くらいが目安になると思います

裁判はまだ続行中ですか？

>>81 マンション検討中さん
この物件は駅遠でも安いのでここ2、3年で浦和で新築マンション買った勢にとっては市場価格下がらないか不安ですよね笑

>>82 マンション検討中さん
裁判って北側のマンションですか？商業地域なのに何か法的な問題でもあるんですかね？訴訟費用が管理組合の積立金で拠出されるとしたら誰も得しないどころか余計に損ですよね？気になるところです

>>84 通りがかりさん
管理組合に何の落ち度もないから気にすることないですよ笑

裁判は、デベロッパーと、北側のマンションの管理組合との間で行われているんじゃないですか？
商業地域なら建設に問題ないはずだし、大手デベならそんな裁判に慣れてるでしょう。
外廊下に目隠しする位が落とし所ですかね。
浦和区では珍しくないですが、物凄い圧迫感の壁ドンドミノですから、訴えたい気持ちは痛い程分かります。

>>83 評判気になるさん

意味が分からない。駅遠「でも」安いのではなく駅遠「だから」安いわけで、浦和の市場価格に大きな影響は与えないと思う。それに、2,3年前の物件はもっと駅から近くてもここより安かった。

>>87 マンション検討中さん
ここ2、3年で安かったのって浦和レジデンスとパークスクエアの一部住戸くらいじゃないですか？浦和タワー、ブリリア仲町、パークハウス浦和岸町、プラウド浦和高砂マークス、プラウドガーデン浦和東仲町ガーデンあたりはここよりも坪単価高かったですよ。

>>88 マンション掲示板さん

それらの物件をここと比較するのは無理がありますよ、、

>>89 マンション検討中さん
と仰いますと、2,3年前の物件でもっと駅から近くてここより安かったというのは？？ここのマンションは仕様がイマイチといえど駅距離以外に特殊要因が（たぶん）ないなかでかなり割安に出てるなというイメージです。

>>90 マンション掲示板さん

とにかく遠いという事に尽きるのかと思いますよ。

このマンションは確かに浦和駅から徒歩12分なので駅近とはいえませんが落ち着いた環境を好む方には魅力がある立地ではないかと思います。坂の上にあり、(商業地とのことですが)まわりは住宅です。にもかかわらず、市役所に県庁や警察署だけでなく、埼玉会館やパインズホテルといった施設も近く、繁華街、商店街にも近いので浦和での生活を満喫できる場所にあります。徒歩12分ですが、こちらのマンションまでは裏門通りからでも市役所通りからでも雰囲気のある帰り道を歩けると思います。私が個人的に浦和で一番良いマンションだと思っているマンション(住人ではないです)も浦和駅からそれくらいの距離があります。コスタもエイペックスもパークハウスタワーもシティテラス浦和高砂も価値があるのはわかるのですが、私はもう少し駅から距離を取りたいと思ってしまうのでこちらのマンションの立地は駅距離あっても価値があると思います。おまけに常盤公園や幼稚園も回りにあり、人気学区なので子育てにも良いですよね。私は駅距離よりも周囲が囲まれているので少し手頃(上は6700万ですがそれでも北浦和と同じ位?)になったのかなと感じました。購入予定者ではないので日照や設備(個人的には床暖房、食洗機、ルーバー式窓は欲しい)、仕様(窓、床・天井)は確認していませんし、実際に見学してスラブ厚や天井高とかも聞いてみるとよいかと思います。ただ来年中に引っ越しを考えている人には相場を待つわけにはいきませんし、正確な資産価値もわかりません。2億、3億かけられれば別ですが、満点のマンションなんてなかなかないです。浦和で2年賃貸を借りたら400万位飛んでしまいます。決めるとなれば比較したたなかで決めないと進みませんよね。まあ、私もそうでしたが、越してきて浦和はよい街だと思っています。

浦和駅から駅距離がある一方で、仲町小や常盤中に多少は近くなるメリットもある。
ファミリー層なら立地に関して一概にデメリットばかりじゃないと思うけどな。
住友の駅近マンションが資産価値からかけ離れた高価格なだけに、今の浦和の選択肢はココしかないと考えるファミリー層はそこそこ多いと推察してます。
気になる低仕様は、オプションで補強するしかないですね。
まぁ、売れるとおもいますよ、私は。
以上の理由で。

ここは普通に遠すぎ、住友2物件とは別の意味で割高感があります。浦和常盤レジデンスを思い出しました

>>87 マンション検討中さん
駅遠であることを割引いても割安ということを言っているのであって、駅遠だから駅近に比べて安いのは当たり前かと。差し支えなければ「2、3年前の物件はもっと駅から近くてもここより安かった」に関して具体的な物件を教えていただけますでしょうか。

都内勤務を考えると利便性はややきついものがあります。せめて駅徒歩7分内でないと。withコロナと言っても電車は混んでますし駅近優位は変わらない印象ですね。

浦和は住みやすいですが、駅から離れるとスーパー少ないですので大変ですね、毎日のことを考えるときついです。
1ヶ月に何回か通るぐらいなら風情があっていいなと思う通りかもしれませんが、毎朝は辛いです。
私は浦和に住んでいて市役所に行くときなど通りますが毎朝駅までは遠いなと思いますし、なによりスーパーが遠いので、毎日の生活に不便です。

ここは特に悪くないマンションなのに荒れてるな。
アンチ住友の人が瞬間蒸発はとか言って煽ったせいだよ。
ホント場を乱すのはやめてほしいわ。

それでも売れるよ。
まともなコスパ、今の浦和にはここしかない。

>>99 マンション検討中さん
そうですね。私もわりと確証もってます。期分け販売しなければ戸数も少ないし、おそらく第1期で完売でしょう。浦和ターゲットでこの価格帯は需要が1番あると踏んでいます。

このマンション、確かに駅遠だし、仕様が高い訳でもないから、「相応な価格」なのかもしれない。
でも、スミフには「相応な価格」って概念がないから。そのスミフ物件と比較すると、「相応な価格」がコスパ良好に映るんだよね。
ここが仮にスミフ分譲なら、更に500から600は利益を上乗せしてるだろう。

>>99 マンション検討中さん

コスパが良いとは言えないのでは？
仕様と駅距離に応じて安い、
要はそれなりの値段だと思います。
「価格が手頃＝コスパが良い」ではない。

>>102 匿名さん
表現が婉曲的でうまく伝わらなかったみたいですね。
要するに、相応な価格、つまりそれなりの価格設定でも、割高でコスパの悪い物件と比較すると、相対的にコスパが勝っているということです。
ここで比較しているのは、駅距離や仕様や価格ではなくコスパです。

新築では設備・仕様もフォーカスされやすいですが、リセール市場では駅距離、築年数、元の分譲主くらいでほとんどマーケットプライスが決まってしまうので、設備・仕様のグレードを上げるのはコスパという観点からは悪手ということになるでしょう（浦和の購買層を勘案すれば）。そういう意味では当物件はリセールバリューに貢献しにくい設備・仕様にお金をかけていないという点では寧ろプラス材料ではないでしょうか。都心の億ションとかであれば話は別ですが。

>>104 マンション検討中さん

お詳しいですね。
不動産関係者ですか？
私も同意見です。
居住目的のマンションも資産ですから、資産価値という観点からマンションをシビアに評価すると、価格とのバランスが見えてくると思います。

>>105 口コミ知りたいさん
不動産関係者ではないですが仕事の関係でデータ解析は得意です。レインズで成約データ拾えますし、築年数とアドレスでだいたい物件を特定できます。色々プロットしてみると傾向が見えますし、多変量解析してみると物件の割安・割高の判断も統計的にできますよ。

>>106 マンション検討中さん
新築市場と中古市場で、適正価格に寄与する因子のパワーバランスが変わってくるのは興味深いですね。
検討者それぞれが何に重きを置いて、それに見合うコストが幾らくらいが妥当なのか考えないといけないですね。
そうでなければ、漠然と無駄金払って後で後悔しかねないですね。

モデルルームを見てきましたが、仲町は実際の部屋を模したモノはなく、北浦和の駅近の方がメインでココが仲町の場合は壁が◯◯、床が二重じゃない、他は～。みたいな感じでした。
個人的な印象では、新築の仕様としては少し残念でした。オプションで購入後に変更可能ですが、業者に発注済みのため、取り敢えず全て現仕様で部屋を作り、その後に対応する。という説明でした。ちょっと高くなるのかもしれませんね。
リセールの人は良いかもしれませんが一生住む前提でそれなりのモノを求めたので、残念でした。確かにコスパは良いのかもしれませんが、賃貸とそこまで仕様は変わらず、やりたければオプションフル活用でどうぞ。みたいな。金銭面を超越した悲しさでした。価格は周辺の中古を考えれば良いかもですが、ここ数年でマンション価格が異常に高くなったので感覚が麻痺してるのでは？と感じています。
竣工時点の金利も絶対にとは言えないため、即決するためには、ある程度リスクマネジメントが必要と思いますし、そういう人が飛び付くのはもっと駅近を求める気もしますし、瞬間蒸発はないのではないでしょうか。
個人的には竣工して、ゆっくり内覧して決めたいなぁと思ってしまいます。どうせオプションかけなきゃ満足のモノは手に入らないし急ぎたくないのが本音です。
リセール目的ではなく気にしてませんでしたが、近くのオーベルなどに勝てる材料はないのかなーと思ってます。

リセール重視の検討者と、終の住処としての住み心地を重視する検討者と、見解が異なるようですね。
このマンションは、子供がまだ小さい子育て世代の若いファミリー向けかもしれません。

>>109 マンション検討中さん
住友スレではあんなに張り切ってるのにどうした？

コスパが良い！瞬間蒸発だと豪語していたのにどうした？

考え改まった？

>>108 マンション検討中さん
たしかに駅遠物件は浦和に限らず都内でも販売苦戦してますからね。リセールを意識すると買いにくいですし、かと言って長く住むような仕様でないとなるとどっちつかずになってしまう可能性はありますね。まぁ戸数少ないし安いので売れ残る感じではないでしょうけど。

>>110 匿名さん
それでも売れますよ。
浦和タワーやプラウド東口ガーデンよりも早いペースで。
貴方は自分とこのマンションの心配でもしてなさいよ。

>>112 マンション検討中さん
じゃあ結果期待してますよ。
あなたの読みが当たるといいですね。
住友荒らしの若葉マークさん。

自分のマンションは何ら心配ないのでご安心ください。
リセールありきで購入してますので！

>>112 マンション検討中さん

確かプラウドは即時完売でしたよ

玄関前インターフォンにモニターは付くのでしょうか？
この物件の場合、他から共用部に侵入されるリスクもゼロではないので…気になります！

>>117 検討板ユーザーさん
現地に行けば分かるよ。
このマンションの北側に密着する形で既存のダイヤモンドマンションがある。
つまり、このマンションによって、ダイヤモンドマンションのバルコニーはアイマスクを着けたかのように密着して塞がれている。
一方でこのマンションも南側に比較的大きなマンションが建っているから、南東向きに設計されている。
本気で購入を検討されているなら、現地を見に行くべき。

>>115 口コミ知りたいさん
つかないです。
むしろさいたま市のマンションでついてるところはほぼないんじゃないかな。

ダイヤモンドマンションのリフォーム分譲のチラシが入ってた。値段下がるの確定してるから必死だな

>>118 マンション検討中さん
ダイヤモンドマンションは目の前の眺望がほぼ塞がれるけど、こっちは南東に向けたおかげで割と抜けるんじゃないかと。少なくともドミノではなく、午後の時間帯で多少日照が遮られる程度じゃないでしょうか。

このマンションは二重壁でしょうか。

>>121 評判気になるさん
ココは、西陽が当たらない程度で済むと思うけど。
ただ、ダイヤモンドとココとオーベルと、密着具合が凄いね。

>>123 通りがかりさん
ダイヤモンドはここのせいで南面はぴったりですけどここからオーベルまでは距離があるような。北側にダイヤモンドあってもここの居住性にさほど影響はないのでは？ダイヤモンドの南側バルコニーからここの北側の廊下に飛び移るなんてことは想定し得ない（部屋に侵入できるわけではなく意味がない）し。逆にここの北側廊下からダイヤモンドの南側バルコニーに飛び移って住居に侵入することは想定できてしまうので前建てするディベの責務としてはダイヤモンドのために衝立とか目隠しで防犯は最低限するべきでしょうね。

いま売り出しているダイヤモンドの一室の広告には、「南側は建物が建つ予定ですが建物距離があり、また角部屋のため日当たりや眺望も良いお部屋です」とあります。
東の角は一番迫っていると思ったのですが、足場を外せば、飛び移れないくらい離れているのかもしれません。

浦和で新築か築浅中古買うなら都内の板橋区とか北区あたりのほうがコストパフォーマンス良さそう。ここは安いし需要あると思うけど駅距離あること考えるとリセールは価格維持という意味では難しいかな。

小学校が近くて安心。
子どものことを考えるなら良いマンションですね。

>>128 匿名さん

埼大附のことですか？
仲町小学校だと徒歩15分以上かかりますけどね。

学校の話がでたので、参考までにですが、学区は恵まれていると思います。ですが、上の方の記載にもありますように、仲町小も常盤中も若干距離あります。常盤中へは自転車通学okの区域です。常盤中学はレベルが高いのでそこそこの成績では内申がもらえず、県立上位校に入るのは結構大変と聞いてます。埼大附属中は中学から受験で入れます。なのでどちらに入っても気にしないのであれば別ですがレベルは高いと思います。

>>130 通りがかりさん
常盤中まで2360mですからね。雨の日とか大変ですよね。学区と駅距離を重視すると北浦和の物件のほうがまだ良いのではと思ってしまいます。交通利便性は犠牲にしますが。