シティハウス南大塚レジデンスってどうですか？

すみふはミニバブル期には売り渋りで半年先送りなんてのもあった。ただ、コロナで不動産価格下落の見込みがある中、先送りするか緊急事態宣言解除したらすぐ動き出すか興味の的。

先送りするとしたら下がって上がるタイミングで始動。ある意味市況のバロメーターかも。

大手の不動産会社なので、倒産まではいかないと思いますが・・・
営業利益は上がらないと思います。サラリーマンとして大手で働いていても、歩合制だったりするとお給料に響くのかもしれませんね。

資料発送は「資料が整い次第」だそうです。
モデルルームもすぐには開放できないので資料請求しておいてもいいのかなと思っています。間取りが均あります。

>>すみふはミニバブル期には売り渋りで半年先送り
戦略的に売買計画立てるでしょうか。急がないならそういった方針もアリでしょうね。

南大塚周辺ってパークホームズやルフォンシリーズもあったかと思いますが坪430前後だと結構差が出るような気がします…
まぁもう一方のシティハウスが既に出てる時点でもうある程度の水準は覚悟ですね。

会社自体がリモートワークになっている場合、資料などの整理は人員が足りない分遅くなってしまうのは致し方ないでしょうね
販売開始も延期になってしまったようですし、今は様子見でHPから情報を得るしかないのかなと思っております。

焦って購入しなくてもいいので、今一度吟味できるという点では購入側はメリットがあるのでいいのかなと思います。

駅からの近さからしても空き家が出るということも少ないんじゃないでしょうか。

大塚界隈住んでたことありますが、まともなスーパーがよしやしかないのが不便でしたね

>>31 マンション検討中さん
北口は確かにそんな印象がありますね！
南の方は思いつくところで安定のシマダヤ、新大塚寄りまでいけばマルエツ(本社)があります。

31さん
公式サイトのライフインフォメーションに周辺にある商業施設が確認できますが、
ファミマ、ローソン、まいばすけっと、デリドはあれどよしやは見当たりません。
現地案内図の駅の反対側、ゴールドジムの隣のよしやセーヌがそのお店ですか？

こことシティハウス千代田外神田とではどちらが良いですかね？

星野リゾートのホテルのカフェは宿泊者以外も利用可能なんですね。
カフェでは金曜日限定で入場料無料のDJイベントが開催されているそうで、
そのようなイベントは今まで全く知らなかったのでマンションのホームページを通じて
ナイス情報がゲットできました(^^)

ここって内廊下ですか？

星野リゾートは都内にもホテルを展開しているのは知らなかった。
星野リゾートだけあって、サービスには期待できそうですね。
従業員の教育も星野リゾートはぴか一ですから
カフェも併設されるので、一度行ってみたいなと思いました。

大塚駅前はずいぶん雰囲気もよくなって昔の雰囲気とは変わりましたね。
便利にもなりましたし住みやすそうです。

南口はかなり雰囲気変わった気がしてます。もともと利便性は抜群の土地ですが、南北の往来が不便だったせいか南側はなんとなく閉鎖的な街なイメージでしたが、ここ数年の再開発で完全にイメージ変わりました。個人的には住みたい街です。

デザインを見ると内廊下ではなく外廊下のような感じですね。
事務所や店舗が入るということなので、三階以上が居住棟ということで良いのでしょうか。
こういう建物だと住民と店舗や事務所に行く人とはエントランスできちんと分かれてるかどうか気になります。
バルコニーに奥行きがあるようなので夏の暑い日差しは軽減されそうです。

>>39 匿名さん
山手線内側でかつ、坪400超で外廊下とは…
コストカットやむなしなんですかね、個人的には高くてもいいから高級感のある仕様にしてほしかった。残念

コロナで換気のために外廊下とか。時代を先取りだね。

山手線外側の坪400万の2棟ともがっつり外廊下だったしシティハウスシリーズに内廊下はもう期待出来ないよ。
どうせこっちもディスポーザーないんでしょ。

>>42 匿名さん
新しい物件ほど、コストカットされてる印象。価格に見合う物件であってほしかった。立地がもったいない

板マンは田の字外廊下、外階段デフォルト
タワマンは共用設備貧弱、スラブ厚ケチって上下階騒音被害

はい、Ｓ友です。

駅に近い立地ではありますが、近くに公園があって、緑があるので週末のお散歩や
子供がのびのびと遊べる環境はとても良さそうですね。

販売開始が８月なので、まだ間取りや設備などの詳しい情報が公開されていませんが
周辺環境、アクセスの良さ、トータル的に見て魅力感じる物件かなと思いました。
どんな外観デザインなのかとか、８月の情報公開が楽しみです。

>>44 匿名さん
洗面室リビングインにしてLDK面積サバ読みも追加でお願いします。タワマンはまだワイドスパンで良心的なところもあるけど、非タワマンは揃いも揃って田の字洗面室リビングイン。

駅に近いだけでなく、周辺も静かな街並みで住み心地が良いのかなと思うのですが
面積がどのプランも狭いので、３ＬＤＫの間取りもファミリーで住むには厳しそう。
70㎡きっていると、住めても3人家族までかな。

60平米台なんて２LKDにしてDINKS向けだよ。

60平米台だとファミリーで暮らすのって厳しいんですかね。
子供が小さいならともかく中高生になったら自分の部屋を持ちたがるでしょうし、
70以上必要になってしまうのでしょうか。

２LDKだと、もう少し郊外だったらリビングインの居室もまあまあ広さは取れるけど
このあたりになると
リビングのおまけ的な感じの広さになってしまう。
居室と言うよりは、書斎とかリビングの延長線上ということになるので、
子供がいる人よりは
DINKSの方が暮らしやすいとは思いますよ。

オンライン案内会、なんかすごいですね。。。予約が埋まってしまっている。
わざわざ出かけなくて良いというのはすごく便利ですよね。
ここの場合は、駅までの距離自体は近くて、
話だけでもという人も多いのかもしれないです。
ここのデベでこの立地だと、
どれくらいの価格帯を想定すればいいのでしょ？！

>51

モデルルームの動画ってローテクだね。VRやってるところもある。まあ、質感とかは一度いてみないとわからないし。

>51

価格は北口で販売中のがあるから参考になるでしょ。

オンライン案内会便利で良いかもしれませんが、
やっぱり直接見に行って雰囲気も感じ取りたいってのはありますね。
もちろんオンライン案内会だけで判断するわけではないですが。

ここだと山手線も丸の内線も使いやすいのがメリットだと思います。
DINKSが実需で買うのもありだと思います。
おそらく値段は決して安くはならないでしょうから、
最初から賃貸用にという方はそこまで多くなさそうに考えております。
ライフステージが変わって引っ越すときに賃貸にするとかなのか？と。

近くにムスクがあってイスラム人が良く集まる
私には無理

オンラインの事前案内会、かなりの人気で申込もうと思った日が全てダメでした。
今週末は8月8日、9日、10日で時間を選ばなければ△の時間がありますね。
帰省なし、おでかけなしで自宅でマイホーム検討する人が多いのかと思いました。

住友不動産は夏季休暇いつですか？
お盆のタイミングはもしかすると書き入れ時なのかもしれませんが、マンションのホームページにもお休みの日程案内がありませんでした。
休みなしで交代勤務でしょうか。
夏休みがなしだと大変ですよね。

北側の風俗街近くにあるマンションよりは断然立地がいい

>57

通常だと長期休暇は海外旅行や帰省でマンション販売は閑散期でモデルルームをお休みにするデベが多いけど、すみふは休まずってのが多い。正月に客寄せで餅つきしたけど客が集まらずに近隣に配ったなんてトホホな事例も。

対照的なのが三井。しっかりと長期に休みを取る。

>57

人気というより枠が少ないからすぐ埋まる。時間をかけて売るスタイルだから担当者のアサインが少ない。焦る必要なないよ。

北口と同じく竣工してからでも十分間に合うはず。

あまり階にこだわらないんだったらそうかも知れないけど、
人気がありそうな階だったら
そこから売れていくから、そこまでゆっくりもしていられないような・・
こだわりがある人は早めに動き、
そうでない場合は様子見で、みたいな？

すみふの場合上層階から売り出して、後の期で低層階も同じ値段で売る（実質値上げ）のが定番だから本気でほしいんなら一期で買った方がいいわ。

>61
>62

一般的には早期来場者の希望を聞いて販売住戸決めるんだけど、すみふは期で販売する住戸を売る側が決める。人気は関係ないんだよね。

近所のイスラム人たちが集まるときはとてもうるさい

イスラムの人が集まるというのはどういうことでしょうか？
近くに何かイスラム関係の施設などがあるということですかね。
話し声くらいなら家の中まで聞こえるように思わないのですが。

近所だけど南大塚3は新大塚駅つかえるし、池袋まで歩いていけるし、新しい公園も近いし、かなり充実してる

地元民で検討中です。あーこの通りじゃなくて一本向こう側だったら良かったのに、、と残念です。

>>65 匿名さん
マスジド大塚

坪いくらくらいかな、立地はいいので400くらいで条件いい部屋ないかな

駅もスーパーも徒歩3分程度の距離にあってかなり便利な立地ですね。
大きい通りに面しているというのがちょっと気になるところですが、
このあたりの交通量はどうですかね？排ガスの影響や騒音がどうなのかなと思いました。

オンラインに参加しました。坪400弱ほどのようです

>>71 マンション検討中さん
本当に？南大塚でその価格なら先行2物件買った人は泣きを見ることになるけど…

>>71
計算間違ってませんか？オンライン行きましたが500前後で正解です。
ファミリーメインなので単身向きの部屋は向きが悪く、私は見送りかな…

坪500ですか。
高いですが、丸ノ内線と山手線が使えるのは熱い！！

ほんとに平均坪500前後ですか?想定より50高いので悩みどころです。立地は良いと思います

坪500だと東池袋の野村タワー買えますもんね。
山手線と丸ノ内線という意味では同じぐらいの価値があるものなのでしょうか？

>>77
駅によるところが大きいかもしれないですね。
個人的には新大塚はもっと注目されてもおかしくないと思いますが。
価格についてはだいぶ値上げしたシティハウス大塚より低いということはないのかと想像しています。

>>78 SUUMO好きさん
趣味で一年おきに引っ越してますが、東池袋のタワーと南大塚の駅近に住んだ経験を書いときます。
飲食店はどちらの駅も近隣に充実してる。
この物件付近は個人店が多く、また店の入れ替えも多いので飽きが来ない。ステアリ付近は池袋の端っこって感じでちょうど築古の木造住宅街が近いので街並みに貧富の差を感じる。
ステアリは駅直結でも大半は池袋で乗換でしょうから、勤務先が有楽町線出ない限りは恩恵は少ない。物件規模はステアリ、利便性ではこっちかな。まー売れ行きは住フの値付け次第かな

坪500は行き過ぎだな

待てば７万円で買えるかも。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/detail.cgi

大塚の外廊下田の字板マンで坪５００？凄いですね。若者はもう家すら買えませんね

1LDKの間取りも向きも最悪でした

>>82 匿名さん
既に北口で2つ坪400万円マンション出して捌いてるから住友が調子に乗っちゃってるのかな。向こうの価格がこっちなら納得感あるけど、そう考えたらどっちも20-25%高いんじゃないかな…

>84

完成在庫だけどね。販売に時間がかかるコストを火価格にオンしてるわけだから手を出してはいけないだけどね。ブランド盲信して中身を判断できない人に売りつける作戦。

駅近くの立地ということもあり、非分譲住戸が目立ちます
購入後の管理組合が機能するか、非分譲住戸があるとなると不安な点もいくつかあります。

ただ、こちらの物件は短期的に住まれる、投資用、リセールするという目的で購入されるのであれば
それほど気にしなくてもいいのかなと。

>>85 匿名さん
山手線駅近です！住友ブランドです！買ってね！
→外廊下、田の字のLDK面積嵩増し、洗面室リビングイン、ディスポーザーなし
一次取得層の知識が乏しいからってここまでやるかね。

ここ5年のブランドマンションは全部偽ブランドマンションでっせ

ここは総戸数72戸に対して駐車場が16台となっていますが、
こういうのって購入した順に駐車場の権利を得られるものなのでしょうか？
知っていて当たり前の知識かもしれませんが気になりました。

>>89 匿名さん
引き渡し日が一斉なんで、その前に説明会や駐車場抽選会がありました。他のシティハウスですが。

通常は入居前に希望者で抽選なんだけど、地権者住戸には既に割り当てられたりしてる。駐車場１６台に対して地権者住戸10戸だから、駐車場はないものと思った方が賢明。

そのほかに地権者が優遇されてることがあったりするからその辺は要確認。

確かに駐車場に関しては、一般分譲の人の場合は停められればラッキーくらいのスタンスでいた方がいいかもしれないですね。
入れ替えってあったりするのだろうか。
一般的なマンションだと２，３年おきに入れ替えがあるのだが、
ここは地権者さん多いからなぁ。

不動産屋ですが、地権者が多い＝所有し続けたい、住みたい人が多い良い立地
ということですよ。手放せばいいお金もらえるんだから、将来性感じなければ売ってます。

>92

駐車場入れ替えやってるところ少ないよ。車持っていて入れ替えで外れたら悲惨でしょ。なので、空くのを待つしかない。

こんな駅近で駐車場希望者が多い訳ないと思う

そう思います。
駐車場も、地権者さんが優先かもしれないけど、
それは普通に必要な人たちなんだと思います。
駐車場って全部埋まったことを想定して
管理費の収入としているので
足りないくらいがちょうどよかったりするんですよね。

＞駐車場って全部埋まったことを想定

そんな無謀な管理計画してるデベだったら買ってはいけない。想定稼働率8割ってのが一般的。

足りなくて空き待ちだと中古で転売するときに車は不要って人に限定になるからきつかったりする。

駐車場って多くても少なくても問題になる。モデルルームのアンケートで駐車場利用希望の有無があるからその結果は確認。情報は出すだけでないで利用しないと。あと地権者でどれくらい駐車場が埋まってしまっているかも。

以前は駅近でも駐車場設置率6割とかあった。車離れとはいえ2割もないのは少ない。

確かにこれだけ駅近なので車を必要としない人は多そうな気がしますが、
この周辺にはタイムパーキングはちらほらみられるものの
月極駐車場はあまり多くないので、車の所有者が抽選に漏れると辛いですね、、

9900からになってるもしかして1億500万の部屋売れたのか、、やべえなｗ

>>100 匿名さん
なぜ9900からになると10500の部屋が売れたことに？
素人なので理屈がわからないのですが

住友はまず値下げしないので
上限が下がったということは値下げしたのではなく
一番高い部屋が売れたのだと予想しました

>>102 購入経験者さん
なるほど、9900からではなくて、9900までという意味ですね。

駐車場はここの場合は、あまり当てにしないほうがいいっぽいですね。皆さんの情報から判断するに。
地権者さんが多く持たれていらっしゃったのか…。
駅に近い場所だから
車いらない人もいるかも知れないですが、
家族構成次第では、そうも行かない場合も多いので少し考えてしまいますね。
最初に停められたとしても、
その後、抽選で入れ替えも十分にありえますから。

駐車場入れ替えしてるところ少ないよ。入れ替えで追い出されたら困るからね。

駐車場の抽選って入居の直前だったりするんで、どうなるかわからないんだよね。駐車場外れたから契約取り消してください出来ないし。駐車場利用希望のアンケートとってるからどういう状況か確認かな。あと地権者で駐車場希望してる人がどれくらいかも。

駐車場や駐輪場の入れ替えは無しですか？
それだと先に申し込んだ方が有利で後から申し込んだ方は住み続ける限り
外部駐車場を利用したり、不便な場所に停める事になりますよね。
調べると再抽選のルールも管理組合の理事次第なマンションもあるようで、
駐車場問題は何かとトラブルの元になっているみたいです。

再抽選してるところもあるけど稀。再抽選して使ってる人が外れたら追い出されることになるからね。

>>106 匿名さん
そうですよ。先に申し込んだ人が有利なのは当たり前。
だから分譲開始時から契約してる人が一番優先になるのは当然じゃないですか？
逆に後から申し込んでも、いつでも公平を求めるなんて虫がよ過ぎだと思うけど。そのための抽選会があるわけで。
例えば銀行の貸金庫がいつも満杯だからって、先に決めた人が有利でズルいなんていう人いるのか？

大塚を歩いていたら、南大塚一丁目にもスミフはマンション作る予定なんですね。
大塚にスミフのマンションが乱立しますね、、

かなりすみふのマンション、多いですね（汗）
競合とかになりうる？と思うとなんとも言えない状況です。
大塚って、池袋までまあまあな距離っていうのがかなり大きい。新宿もそこまで遠くないし
その割に住みやすいからマンションできるんだとは思います。

>>109 通りがかりさん

プラタナス通りのファミマがある隣のブロックですね。看板が出てました。
16階建60戸とのことで、こちらとほぼ同格のスケールになりそうです。
駅へは若干遠くなりますが値段的には同じくらいになりそうです。

>>110 匿名さん
一昔前まで穴場だと思ってた大塚がスミフ様によって住民層が底上げされてる

住民層が底上げされているかはわからないけれど、この辺りの相場が上がっている感はあるかな^^;
この辺り、投資としてはどうなんだろう。
マンション価格自体が大塚近辺も高くなっている気がするけれど
それってそもそもが投資マネーの流入が原因の部分もあるし。
自分の為に買って、自分で住みたいという人だと
高すぎるように思えてしまうかも？

収入と民度は必ずしも一致しないからね。会社での立場が高いと社会でも偉いと勘違いしてる人もいたりする。

>>114　匿名さん
>>収入と民度は必ずしも一致しないからね。
収入が高い職業が、必ずしも民度が高い人ではないですからね。
仕事を選ばなければ高収入になれることもありますし…

駅から近いのはいいですけれど、土地バブルなんでしょうか。割高になっています。
今後、もっと上がるんでしょうか？

>>114 匿名さん
Fランのアホ大学にも優秀な奴はいるよ的な意見だよね。

賑わい施設もない板マン量産しても町の価値は上がらないですよね。折角北口綺麗にしたんだから一帯開発でもしてくれませんかね…。

>>117 匿名さん
二、三年前に南口の商店外一体開発の話し合ったけど水面下で進んでるんだっけ？

しかしまあ本当に高くなりましたね。同じ３丁目のルフォン南大塚レジデンスが2014年には坪250くらいで売り出したので、ここが坪470ならざっと2倍にはなってるんですか…庶民には手が届きません

Kタイプの間取りを見ていて疑問があったのですが
サービスバルコニーはどういったものなのでしょうか？
形的にはバルコニーにある物置的な存在でしょうか。

>>120 匿名さん

私もサービスの意味不明です

室外機置場。

サービスバルコニーは奥行きが1メートル以下の小さいバルコニーでエアコンの室外機を置く、家庭ごみなどのちょっとした物を置く場所として設置されるようです。
主にキッチンに隣接した形で場所が確保されることが多いのでキッチンに風や陽光を取り込む事ができるメリットもあるそうですよ。

１０年ちょっと前に販売したシティハウス南大塚も高いと言われて最上階92平米は1.5億円でこの付近では別格のお値段でした。

同じ9階あたりでみると以前の物件は57平米で6200万円。
やはり今の方が高くなってはいますね。
あと残念なのが住戸は全てが狭くなっててあとは外廊下になってるところ。
前の物件は55平米ー92平米でしたから。

そう考えると以前に建てられた物件の方がモノは良いのかなーなんて思ったりもしちゃいますね。。

周辺情報。ここから最近出来たイケサンパーク（造幣局跡）が近いです。その倍歩くと話題の南池袋公園まで行けます。散歩したい方にはご参考。消滅可能都市に指定された豊島区が力を入れている様です。自転車がある方は文京区立目白台運動公園（旧目白御殿隣）も綺麗です。