ジオ南砂町ってどうですか？

いくらくらいになるんでしょう。
広さもそんなになさそうなのに大規模だし。
周辺の住み替えがターゲットなんですかね。

いくらぐらいなのか私も気になります。駅から少し遠いですよね。隣が商業施設なのは良いですね！

そうですね。
駅からは少し距離ありますが、ヴェレーナやルネ南砂町の相場を考えると、阪急と住友だし6,000万超えそうですけどね。
狭いからそうでもないのかな。

6000は高いですね。東西線の乗車率が異常なのもネガティブですね。。

すぐ近くにイオンスタイルのスーパーがありますが、隣はラウンドワンになっているので
ファミリー世帯には楽しいかもしれませんが騒音面などが気になるかな～
ここは夜まで営業しているんですよね？子供同士で遊びに行っちゃ足りしないか不安なところがある。
駅までの道のり公園を通って行くルートになっていますけど、夜遅くなった時
公園を通って行くのってどうなんだろう。暗くて人通りも少ない場合女性の一人帰りは心配ですね。

>>5 匿名さん

公園は確かに暗いけど南砂町は風俗もパチンコもないし治安は良いですけどね。
電車はマジ混みそう。

>>5 匿名さん

ランウドワンはマンション側には面してないよ。敷地の真ん中。
マンション側はホームセンター。

知り合いから聞いた情報だと
坪320万位だとか。
70平米だと軽く6000万は超えるね。

昔南砂に住んでいました。
今でも近くのマリーナにずっと船を置いています。

この一帯は下水処理場とセメント工場の臭いがします。
特に夏場。南風，東風が吹けばまさに下水臭
大雨の時は、処理しきれない汚水を荒川に流します。
この汚水が満ち潮で荒川を遡ります。勿論汚水混じり。
武蔵小杉の逆流よりも規模は大きく、同様な場所は
レインボーブリッジのたもとにもあります。
排水口は荒川西岸、東西線鉄橋の北、水門の出口の出張った辺り。
２つ目
あの辺り一帯から湾岸にかけてはとにかくダンプの往来が多いです。
下水処分場、埋立処分場、工事　ゴミトラック
ここ３０年ずっと変わりませんにでオリンピック後も同じでしょう。
３つ目　江東ゼロメートル地帯。
過去台風の高潮で何度も水浸しになっています。江戸川区も同じ。

後は近くにＳＣは増えたけど駅徒歩１２分の先だし、プレジャーは
横十間川界隈以外、夢の島か葛西臨海公園、ＴＤＬ、国際展示場、
青海、台場など湾岸に集中しがちで、南北の往来が不便だから
車は必須かな。ただ荒川べりではシジミがとれます。

まあ値上がりは期待せず、住むことだけを考えれば都心には近いし
安くてマンション自体を気に入れば一生住める場所です。
ここまでネガいっといていうのも何ですけど。

一点訂正　下水口は東西線の南、京葉線鉄橋の北です。
昔はＴマリーナのすぐ横に流していましたが今は荒川に直接です。

坪320万円だとメイツ住吉よりも高いけどそんな値段で売れるんかいな。

トラックなど大型車が多いのは、物流センタが増えたのも一因。
佐川や日本郵便の巨大ターミナルも明治通沿いだし、今後も物流センタは増えます。
ただゴミトラックは湾岸ルートにシフトしています。

また江東区も学校や保育所の定員不足が続き最新情報確認は必須。

江東区自体、文化教養施設、洒落たお店、高級専門店、ホテル、名所旧跡は皆無なので
マンションに総額6千万払える人が砂町に住むのは余程の割り切りが必要かと。

すでにマンションバブルは峠を越え、都心一等地でも駅近でもなく、コロナが追い打ちをかけ、業界も当初価格を相当値引しないと捌けないと思われます。

キラリ砂よりは立地いい？
坪250万円くらいかな。

大手町や丸の内に勤め、船に興味があり、車もあり、元々江東区住民なら坪250万位なら
ありかな。
キラリスナは場所的にはあまり変わらないみたいだけど（散歩コースが公園か河川敷の差）あっちは20坪4500万でキャンセル物件でたみたいだから、コスパ的にはそっちでしょう。

>>9 マンコミュファンさん
南砂町住んでるけど、下水臭なんかしたことないけどね。
スルーできなくてすまん。

昨年の台風でもこの地域は浸水は大丈夫だったよ。
堤防も江戸川側が低くできているが、江戸川も大丈夫だった。

売れると困る輩が掲示板にはよく湧いて出るね。

この立地が坪320万円で売れたら江東区は安泰だと思う。
阪急さん住友さん頑張って！

それは失礼。
自分は不動産屋でもマンション建設反対の地元反対住民でもないけどね。

場所によるね。少なくとも新砂に近いところは注意が必要といいたかっただけ。
下水処分場はスラッジを露天で浄化しているからどうしても臭いは発生する。
それにいつも大雨の後はマリーナがドブみたいな臭いがするから、これ本当。
今は水門があるけど昔は高潮で何度も被害に遭っていたから、歴史は繰り返すしね。
被害に遭っていないのもたかだかここ半世紀。

まあデベの人を応援するというのもなんか胡散臭いなあ。
彼らはヒットアンドアウェイで、水害被害に遭っても知らん顔だからね。
実際都築の傾斜マンション（これは三井だけど）も小杉もそれで苦労していることだけは忘れないように。都築の場合は支持基礎に達していなかったから傾いた訳だし。

地元愛の強い人、デベの立場の人は百も承知だろうし、言っても仕方ない。
よそから来た人は様々な角度から検討して、これらも念頭に入れた方がいいと伝えたつもり。（小杉の二の舞にならないように）

>>17 マンコミュファンさん

過去の高潮をうけての治水工事にはどういう見方してる？
まさか、昔のままだと思ってる？
水門だけ？

昨年の台風の規模と過去の台風の規模は？
たしかに気候変動でこれから先もっと強くなるリスクはあるけどね。

今の江東区が厳しいのは
１　全域が只の低地ではなくゼロメートル地帯
２　液状化（→６０年前までは東西線より南が海岸線、戦後の埋立地が特に危ない）
３　ここ５０年で３ｍ以上の地盤沈下（→地下水くみ上げ）
４　近年の台風はより巨大化、頻発化　（去年の台風も伊勢湾台風並み、上陸も増加）
５　水門や堤防の老朽化と液状化に対する脆弱性（→地震や河川増水回数に比例）　
６　サイレント津波発生の懸念（埋立用の千葉盤洲沖海砂採掘で海底崖が崩壊し津波発生）
７　人口密度の増加　
荒川も相当上流まで潮が上るし。低地の割に災対インフラ工事も古いままだし脆弱かな。　
江東５区は河川増水（例：カスリーン台風）と高潮による浸水（キティ台風）のリスク、更に地震による液状化は考えるべき。今年は去年より海水温も高く台風が巨大化する環境は整っているし。
ちなみに私は今世田谷区で多摩川より３０ｍほど高い場所だから余り心配はしていないけど、南砂時代は土砂災害リスク以外の不安を台風や地震の度に感じていたし、マンション手離す際なかなか売れず半額で売るはめに。
世間の江東区を見る目なんてそんなもん。デベにはくれぐれも甘言に惑わされないように。

しょうもなく素朴な疑問ですが南砂町→大手町の所要時間って日中13分でしたっけ？
HPで盛んに13分とアピールされてますが、11分だったような気が…

１３分です。ラッシュ時は多少遅れます。
ジョルダンとか「乗換案内」見ればわかります。
ついでに大手町以外のアクセスも調べるべきだし、ずっと大手町勤務か、貸す時、最悪手離す時のことも考えたほうが・・

高値期に土地とか入れてるから、それなりに高そう。

南砂町のいいところは大手町や丸の内から乗換なし１０～１５分以内で通える中でも比較的安く買い物も昔と比べて格段に便利になったことですね。

同じ条件なら門前仲町、東陽町もそうだけど、清澄白河　春日　住吉　新大塚など。
適度に緑があり、買物もできるけど、問題は価格。
どこもそうだけど新築物件は原価も地価ももはや上限に近いから。
なので新築に拘るか、バブル期の中古（今の安い原材料と違い平均して材質が良い）にするかという選択肢も。但し止水版があり地下に電気制御・ポンプ・駐車場設備がないこと。
駅から１分遠くなると同じ３ＬＤＫでも１００万単位で安くなるからその辺も考慮。
階数による価格差。余り低層だと騒音があるけど、階段も使えるメリットは結構高いしなにしろ安い。１フロア５０～１００万で計算。今は高層階も節税にならないし。

結論は価格。２５０万/坪程度が上限ですかね。
あとは材質と共有スペース見ないと何とも。（でもこれだと原価ギリかも）

今、コロナのせいで、トイレ（ウォシュレット）とかタイルとか内装部材が中国から全然入ってこないらしく、竣工が今年の上半期予定のところは、皆遅れる可能性が高いそうです。

トピックプラザ？人気なのかな？子供のおけいこや塾が近くにあればファミリーにも響きそうですが。

駅遠はテレワーク対応個室とか作れば今なら売れそう！在宅勤務ってなかなかしんどい。奥さんや子供いて気を使いますからね。お互いに。

やはりコロナウイルスもだんだんと影響が出てきているんですね。部材が入ってこなくなってしまうと、どれくらいの期間がかかるのか予想がつきませんし、
不動産としては大分ダメージがあるんじゃないでしょうか？

自転車や自動車も出荷ストップしている業者が多く、入荷もいつになるかわからないそうです。それほど中国の部品や部材に頼っていたという事ですね。

ジオ深川住吉が坪300万円。
ジオ南砂町は坪240万円くらいが適正じゃないかな。

>>25 マンション検討中さん

テレワークの時代を迎え、こういうのも選択基準として重要かも
駅まで10分以上だと､道中も決して良い道でもないので何らかの目玉は必要ですね
タワマン内にあればベストだけど、使わない人には管理修繕費コストで迷惑かな
テレワークではないからコロナの感染リスクもあるし
それでも会社負担のサテライトオフィスが徒歩圏であれば便利ですね

ところで江東区にはどれくらいサテライトオフィスがあるんだろうか

南砂町駅まで徒歩１２分、ちょっと駅まで歩く距離は遠いなというイメージですが
小学校や教育施設が近くて子育て環境を優先に考えると良い立地かもしれません。
かなり大規模なマンションなので外観デザインや共有施設があるのかなど
まだまだ知りたいことがたくさんあります。
コロナの影響が心配ではありますが、モデルルームのオープンが楽しみです。

こんな駅遠物件は坪200万円切らないと売れないよ。

よほどの郊外物件でもなけりゃそんな単価にならんでしょ。腐っても23区内なわけだし。
幾ら最悪な状況とはいえ、物をわかってなさすぎ。

>>30 匿名さん

そんな金額しか出せない人は相手にしてないでしょう。
分相応。

地元民でブランド冠した久々の大型物件だけど、かなり期待外れ感が強い。住居区圧縮で特徴的な15階建だし、フロアプランも60平米台が中心？で手狭な印象。現地敷地面積も、隣接する200-300戸台のマンションと比べると小さい印象だし、共用部分も最低限なもので抑えて来るかも？ 土地の仕入れ・建築費用もコロナショック直前での高値掴み必至だろうに、内装のグレードダウンで調整して来るのではないか。駅から微妙な遠さ、眺望もマンションに囲われ味気なく、隣接する葛西橋通りの騒音も気になるが、何を売りにしてくるのか注目したいです。

専有面積を狭くしてグロス価格を抑える売り方でしょうね。
坪300万円の20坪（66m2）でグロス6千万円みたいな。

60㎡台ならターゲットは、ずばり広め安め志向の二人暮らし向けです。
どちらかというと夫婦とも大手町勤務のDINKSもしくはリタイヤ夫婦向きですかね。
子供はいても一人、それも小さいウチまで。3LDKでも一部屋が狭く収納不足です。
（ウチは4人家族計画で当初4ＬＤＫ80㎡でしたが狭く、5人目が生まれ売払うはめに）

貸すか､売るかの問題になると、広さも中途半端だし安くしないと湾岸に流れます。
荒川河口の眺望は南側のセントラルグリーンハイツ(11階？）以上高くないと期待薄だし、
火葬場よりも夏場は臭う下水処分場も近い。更に駅遠でトラックの交通が多い。
江東区はだから全般的にお手頃価格なのですが、ネガを承知で東京駅に用事があり
ずっと住むならお得です。
但し使いもしない共用施設は最低限にして貰う代わり坪250万が上限ですね。

病院　区役所　各銀行　郵便局　図書館　警察　交番　法務局　歯科　宅配業者　各医院
小中高幼稚園保育所　老人ホーム　稽古教室　塾　クリーニング　スーパー　コンビニ　ホームセンター　書店　家電　洋品店　クリーニング　理髪店　美容院　ドラッグストア　ガソリンスタンド　スポーツ店　カーディーラ　洗車場　百貨店　高級専門店　食堂　カフェ　パン屋　ケーキ屋　文房具　映画館　寺社　美術館　コンサートホール　会計税理事務所　ペットショップ　花屋　スポーツ施設・・・
区役所の出張所はあるけどマンションが多い割に大病院もないし、銀行も少ない。郵便局も反対方向だし。生徒とか定員オーバーじゃないのかな。
せめて駅前には半分くらいあれば。

江東区は深川エリアと城東エリアで全然雰囲気違うよね。

>>46 匿名さん

湾岸はプライド高い田舎者
深川は下町大好きジモピー
城東は江戸川区にマウント取りたがり
の３種類

ブローカーのネガティブコメントも消えるんだな。

>>47 マンション検討中さん

深川は雰囲気いいですよね。

そう、門仲では結構味わいのある焼き肉屋とか多く、ジモピーもいなせな感じですね。
深川神明宮と材木問屋のイメージも健在。
東西線だけでなく車移動でも都心や品川あたりまで一本ってのも分かりやすくていい。
南砂も昔の商店街は結構下町気質だったけど、今は住民の質が変わった（他所者が増えた）気がします。それが悪いという意味ではありませんが。
あと東陽町は南砂二丁目の団地（マンション）が４０年以上経つので（何年先かわからないけど）建て替えの話が出ているし、実現すれば街も住民の世代交代などガラッと雰囲気が変わることになります。
正直言うと今は中途半端だけど、中期的に見ればこの界隈は生活インフラ次第で大化けする可能性があるということです。

なんか評論家気取りの語りがすごい沸いてますね。

南砂町なのに門仲の話題が上がるのは違和感があるよ。
門仲買いたければ門仲で買えばいい。
ただ、門仲はファミリータイプの新築が滅多に出ないけど。

>>53 匿名さん

そう。
ノムコムの手口なのよ。
周りの中古物件が売れなくなったら困るから。

そうか、わかったよ。つまらんやつらだな。
おまえらは相手にしていないから、読み飛ばせば良い。

南砂町駅徒歩12分。
駅遠物件ですね。
リセールは難しいでしょうから、永住前提で検討する物件ですね。

>>56 匿名さん
そう。ずっと住むなら意外と便利かも。駅まで遠くお洒落じゃないけど、途中にイオンやホームセンター､図書館もあったし、コンビニ目の前だし。女性には怖いけど公園も通れるし､荒川散歩もいい。自転車さえあれば日常生活も事足ります。夢の島の公園や葛西臨海公園は車じゃないとキツイかな。

別に住友の肩持ちたくないけど、価格次第では小杉のタワマンよりはお買得感強いかも。
問題は南砂に住んでいると言った際の､世間の反応（羨ましいとは誰も思わない）と浸水リスク。
実際今は小杉に住んでいるというと場が凍るそうで（笑）→名より実を取る人向けです　

洪水ハザードマップでは2階まで水没する。
水没リスクと引き替えに1階と2階は安くて、3階から価格が上がる？
https://www.city.koto.lg.jp/470601/machizukuri/kasenkoen/kasen/documen...

>>58 匿名さん

200年に一度の氾濫とかいてあるし、そこまで大きく変わらないと予想。

>>60 匿名さん

清澄白河は微妙だった。コスパ悪すぎ。

>>58
1、2階が水没なら上階もほぼ一蓮托生だろう・・・
ただ地面に拘るなら亀戸天神周辺ぐらいまで奥まる必要があったはずだし最早別エリア。
１ミリでも気になるなら悪いこと言わないから回れ右して（予算的にも）千葉埼玉の台地買ったほうがいい。
広範囲で探してるなら例えばTX線の柏の葉なんかは再開発機運もあって秋葉原まで直通だし、
選択肢としては悪くないと思う。
江戸川区や中央区も含めて界隈に住んでる人はみーんな地面は妥協してる（笑）