ASUKAYAMA RESIDENCE（飛鳥山レジデンス）

山手線沿いだとそれこそ8,000万じゃきかないような…
低地だったり下町感が強いエリアなら8,000万切るところもあると思うけどね

長谷工感丸出しの冴えない間取りばかりですね。角住戸もセンスなくてガッカリです。
パルシステム導入=デベが買い物利便性に乏しいことを認めている、ってことですね。

誰かも指摘してましたが、よく見ると土砂災害警戒区域じゃないですか。デベが擁壁作った程度で安心なら災害なんて起こらんわけで…高台はこういうリスクがありますね…

>>75
では、どうぞ低地に。埋立地も安心ですよ。

最上階だけバルコニーの隔て板が天井まで届くタイプでないのはなぜでしょうか？消防法上の都合でもあるのかなぁ。。

借地は全体の何割くらいなのでしょう。
購入者は月々の借地料の支払いが発生しそうですが、逆に住戸の販売額は安くなる可能性も？

この建築計画を見ると直床ですかね。。

>>77 さん
物件概要にはこうありますね。7,399.04m2 (所有権部分7,132.57㎡、借地権部分266.47㎡)

登記は少しでもきれいな方がいいので、借地の場所と所有者、借地になった経緯は確認した方がいいですね。土砂災害警戒区域の件もそうですけど、ちょっとややこしい開発の印象を受けますね。
7,399.04m2 (所有権部分7,132.57㎡、借地権部分266.47㎡)

長谷工、田の字、ペラボー、etc
早くもネガ勢が元気になっていますが、現実問題として買える層を考えると悪くないんじゃないですか。デザインも飛鳥山に馴染む落ち着いた感じで良いと思いますけどね。

>>77
それ私も感じました。斜線制限かなにかでしょうかね。
そもそも外観図をよく見ると西向き棟の手前から4スパンとその奥3スパン、南向き棟の手前8スパンと奥6スパンで軒の高さも違うような。軒が高い部屋はプレミアム仕様なのかしら。

>>80
ペラボーといっても一部はコンクリート壁ですし、ボード壁も最上階以外は天井まで届くタイプなので悪くはないかと。「買える層を考えると悪くない」というのは私も思います。あくまで「悪くない」ですが。

高級仕様を求める立地じゃないからね
高所得者が、高くても買いたいと思えない
価格勝負でしょ
駅はまあまあ便利じゃないの？
湾岸とか、不利な埋立地は、売りを作るため無理やり高級仕様にするけどね

立地や仕様を見ると、なんだか高齢者向け住宅みたいですね。

周辺の物件からしたら強力なライバルが現れちゃったね笑

建築表示では地上5階で高さ15m弱なので、普通に見ると階高は3メートル未満。そうすると専有部は天井高240cmの2重床か、250cmの直床という感じでしょうか。

それでも専有面積は75平米や81平米とか広めなのでグロス価格は安くならないですね。価格よりも飛鳥山隣接の立地と部屋の広さを求める層に訴求するプランで面白いです。

>86さん

野村お得意の間取りは平凡だけど広さとスケールを優先するやり方ですね。

借地権の部分は、保育園とか共用施設の一角なのではないですか。

共用棟はスタディルームなど住民向けの施設と保育園で共同利用みたいですね。1階だけが保育事業者に分譲？
そうすると共用棟の土地も住民と保育園で所有権・賃借権を共有になりそうです。

あ、正確には「子育て支援施設」ですね。保育園とは限らないかも。保育園だとしたら園庭がないのがマイナスです。

現地見てきました。まず、王子駅からのアプローチは坂続き、公園モノレールは10-16時運行で日常使いは無理かな。周辺にスーパーが無く、買い物はちょっと不便かな。敷地は、西側はエントランス付近からすぐ下り坂が始まってます。東側もやや緩やかな坂です。駐車場は恐らく東側ですが、神社の参道を経由して、最後はすれ違いが難しい狭い部分を通ります。周辺は国立印刷局の厳重な塀が独特の雰囲気を醸し出してます。眺望は、飛鳥山方向なら3階以上、管理事務所があるのでうまく選ばないとですね。個人的には南の神社寄りもアリかなと思いましたが、神社本殿の真裏で見下ろす形になるので、良くないとお考えの方もいるでしょうね。真ん中より西側は木密エリアが眺望になりそうです。
南北線の西ヶ原までのアプローチはフラットです。ただ、セブンイレブンしかないです。
音は、やはり電車の音はハッキリ聞こえます。窓開けると気になるかも。新幹線は意外と静かでした。それと、大通りの交通量がかなりあります。音は居住エリアには届きませんが、いったん通りに出るとやはり大きい音がします。
結論として、買い物が不便。これがネックな印象を受けました。まさにパルシステム無いと生活が成り立たない、そんな感じです。ご参考になれば幸いです。

>91さん
買い物が不便っていうのはまさにその通りで、王子の高台側から旧古河庭園までの本郷通り沿いはスーパーが全く無く、坂下まで降らないとダメなんですよね。コンビニが一軒とドラッグストアのみ。高台の安心感はあるものの、やっぱり日用品が買えるお店が近くにないと不便です。

最上階の眺望画像。
木に遮られて公園の中は眺められないですね。

今モトラッドがある辺りに、スーパーでもできないですかね。

オーケーまで700mくらいなら徒歩圏内だと思ってしまうのは少数派なのか？

北区でこんな立地のマンションはほとんど出てこないので、少し不便でも立地気に入れば買わないと二度と手に入らないと思うわ。

よくわからないので単純に質問したいのですが、ここってこれからできる川口のタワーと競合にならないでしょうか。

川口と競合するのは、まず赤羽じゃないですかね。十条駅前の再開発タワーとか、板橋と川口が競合するかと言うと、それも違うような気がします。

>>95 マンション検討中さん
オーケーは、確かに男性の足だと、跨線橋を登り降りすることも含め、あまり気にならないかも知れませんね。都電もそちら側から乗った方が近そうです。

>>97 マンション検討中さん
東京北部民からすると飛鳥山公園隣接というだけでかなりのプレミアムを感じるので、何処かと競合するというより本当に欲しい人は欲しい立地なのです。

かなり高級感を演出してるＨＰなのですが、コストかかりますが内廊下にしても良かったのかなと思うんですが、この付近だとあまり内廊下物件って無いんでしょうか。
億出して外廊下もなーという気がします。

利便性で買うマンションじゃないですね。
それでも欲しいという人向けで、今の相場なら75平米で9000万かなー。坪400。

分かる人には分かるというスタンスが吉と出るか凶と出るか、最初の方のレスでも言われてたね。
スーパー遠いし、駅までの道細いし自転車使えないし、夜暗いし、坂多いし、南北線西ヶ原駅がメインの駅だし
水害のハザード安心ということくらいしか売りは無いよ。

>>103 匿名さん
そそ。ただし高台とはいえ端っこなので、土砂災害警戒区域であることはお忘れなく。

>>100 マンション検討中さん
そうですね。北区西ヶ原で、これだけまとまった規模の開発はなかなか考えられません。

とは言え、総合的に考えると上中里一丁目計画の方が良いのかも。この板に出入りする各社営業の人たちが勢いづく一方、あちらの板の勢いが止まりましたねw

上中里一丁目はどちらかというとピアース東京尾久と被るな～。

>>104 通りがかりさん

何回も同じこと投稿してるけど、区域だからこそ擁壁工事は徹底的だったよ。北側戸建て住民にとっては命に関わることだから。
どんな構造と強度だかモデルルームで質問してみて。

>>107 匿名さん
駅で見ると近いですね。ただ、あちらは低地ですからね…

小学校が遠すぎるんだよな…
公園が隣だし、リタイアした人とか中高年向きなのかな

生活の利便性より飛鳥山の百年の由緒正しさを求める層となると、子育て世代やDINKSではなくシニア向けでしょう。

>>111 匿名さん
実は最大の売りは、大きな病院が近いことと、コミュニティバスが本郷通りを通っていることかも知れませんね。

坪単価どのくらいになるんでしょうか。
300前後でしょうか。

坪300はあり得無いでしょう。350から380位と予想しています。最上階はひょっとしたら400近くいくかも。
そして、高い高いとここで散々言われつつもシレッと売れるというパターン。
西ヶ原の高台、飛鳥山隣接、大規模、JV、この辺知ってる人からすればこれがいかに貴重か分かるはず。
本当は内廊下にして欲しかったけど、それだと流石に高くなり過ぎて捌け無いと読んだんでしょう。

坂がキツイけど、飛鳥山公園横は憧れますね！
多分高いのだろうけど、いつの間にか売れている感じですかね(^^)

ここを王子の一角と見るか、本駒込、向丘、本郷へと連なる本郷台地の尾根である本郷通りの高級住宅街と見るかで評価は変わってきます。

六義園、旧古河庭園、渋沢庭園と江戸時代から明治期に政財界大物の邸宅が構えられた歴史があり、バブル期には億ションのペアシティが3物件4棟も建てられました。

ちょうど来年は大河ドラマで澁澤栄一が主人公ですし、この土地の注目度は上がると思います。

飛鳥山公園近くは良いですね！

>>116 匿名さん
規模も含めてここが希少な土地であり、だいたい本郷通り近くの高台なのもその通りですが、高級住宅街というのは誇大広告ではありませんかね。
近くを歩いてみれば、割と慎ましい戸建てや、木賃アパートが並んでいます。悪い意味ではなくてね。マンションマニア氏がyoutubeに上げている動画からもそれは感じられます。
むしろ西ヶ原一丁目あたりの方が、大きな邸宅ばかりではないですが、ガレージに平気で外車が並んでいますよ。

今年は徳川吉宗が飛鳥山を整備してちょうど300年目です。
それを記念して飛鳥山博物館で企画展「飛鳥山三百年展」が開催されてます。
江戸時代から明治～現在までのこの周辺の地形や利用形態がよくわかり、飛鳥山の歴史も知ることがで来ます。
こちらのマンション住まわれる方はぜひ。

決して便利とは言えない立地と環境。上中里と王子へのアクセスは自転車の使えない飛鳥の小径を使う前提だし。
スーパーは上中里駅前のマルエツプチしかない。
歴史面で一時的に注目されても10年後はどうだろうか。
地位が高いと言っても地元住民しかわからないし、文京区より劣る。
将来売る時の評価はただの不便なマンションでしかない。地元民とニッチな層にしかリセール出来ないと思う。
西ヶ原の印刷局が大型商業施設にでも変われば別だが。

近いとは言えないものの、スーパーはゲーテの小径を下ればシーズンマート(旧丸正)もありますけどね。上中里のマルエツプチよりは充実してます。

ここの売りというかターゲット層がよくわかりません。
買い物不便で学校も遠いとなると子育て世帯ではなさそうですし、かといって高齢者には坂道辛そうですし。立地はプレミアム感あるのに外観は量産型のチープな感じですし。

買い物は、旧東京書籍印刷の工場跡にできたオーケー王子堀船店が500メートル以内にあるので、そこを利用すれば不便は感じないと思います。
ここは、一階がホームセンターのコーナン王子堀船店、二階が家電販売のジョーシン王子店と前述のスーパーのオーケー、3階には100円ショップのダイソーと衣料品店が入っているので、ここを利用すれば日常の買い物に困ることはないと思います。
ただ、武蔵野台地の崖を降りる必要があるので、最短距離で行こうとすると階段使用は避けられません。

5500-6000なら買うけど
それ以上ならさようなら

>>124 匿名さん
共働き想定だと、地位とか歴史的価値より日常利便性ですよね…冷静に考えたいところです。

デベの営業の売り文句ってのは頭が悪くて意味が分からんな。
万札の顔が渋沢栄一になって、この大河ドラマもできて、この辺りは歴史的観光スポットとして注目されますよって
それ10年前に言うなら分かるが、今から買う人に言ってもあなたは高値で買って損しますよって言ってるようなもんじゃん笑

現地行きましたが、スーパーまでの道のりが相当厳しい。王子駅側は険しい坂&しょぼい陸橋、西ヶ原駅方面はスーパーまで10分以上かかる。子供抱えてはきつすぎる。

西ヶ原駅から敷地に向かって王子駅に抜けましたが、西ヶ原駅前の信号がやたら長くて本当に5分くらい待った気がする。建設予定地周辺の小道は薄暗いが、西ヶ原駅前に警察署があるのでこちら側の治安は良さそう。王子駅までのルートは悲惨で、坂の上にマンション入り口があるようなので坂はそこそこ長いし傾斜はかなりきつい。雨の日の夕方だったので、線路沿いの舗装されてない小道は暗くて水溜まりだらけ。狭いので傘さして歩くとすれ違うのも大変。陸橋の階段登り下りして、王子駅南口の改札通ってホームまでにまた階段。共働きの女性で王子駅利用の場合ヒールは履けないでしょう。暗すぎて子供を一人で歩かせるのは躊躇われる。もう一個の遠回りの陸橋使って線路の反対側に出てしまったほうが舗装されてて歩きやすそう。ただ、そうなると2分くらい余計にかかるかと。線路側の部屋だと敷地内をぐるっとまわっていくのかな。王子駅側にサブエントランスあればいいけど、、、。見晴らしは三方面とも遮るものがなくて、緑が多くてすごく良さそう。ブランドもあり、高台で、希少な緑も豊かなので、公開されてる3LDKで7000万前半までならと思ってましたが、現地に行って厳しいなぁって思いました。リセールを考えても、デメリット面が強調されそうなんだよなぁ。購入検討されてる方は現地見に行った方が良いです。

>>125 名無しさん

なら、さようなら、ですね。

>>128 マンション検討中さん

読む気が失せますね、改行がないと。

＞128
本当に信号5分も待つならなんで本郷通りこっち側の1番出口使わないの？
JRだって上中里を遣えばいいのに。

>>128 マンション検討中さん
非常に参考になります。私も現地見に行きましたが、詳しい動線の解説を頂いてモヤモヤが晴れました。そうなんですよね、線路は近いのに陸の孤島感がすごい。丘の上ゆえに日常使いに不便を予想させる立地ですね。間取りとか内装は、まあそんなに大きく変わらないとして、やはりマンションは立地が全てだなと改めて感じました。

駅近が売りの物件に対して、別の駅使えばいい、遠回りすればいいって言われても笑

近所に住んでるけど、信号５分なんてどこにも無いよw
何のギャグだよw

保育施設とシニア層は相性が良くないので、ここはやはり共働きのパワーカップルがメインターゲットの物件なのだと思います。
（1）西ヶ原駅の２番出口近くにマルエツプチとか、まいばすけっと的なのを作る、（2）小学校の通学区を西ヶ原小か滝野川三小に指定し直してもらう、というのをしかるべき筋に陳情して実現すれば、ここのデメリットはかなり消滅しますが、まあ難しいでしょうね。
飛鳥中も近く、子供が高校に上がれば、都電が通学に便利な場合もあるでしょう。そういう意味では、飛鳥山の歴史に興味がなくとも、言うほど悪い立地でもないのですがね。

>>135 通りがかりさん

滝野川小は言うほど遠くないですよ。
本郷通り一本かつ幅のある歩道完備なので安全です。
滝小～飛鳥中は公立では理想的コースなので学区変更なんて言い出さないでください。

ここ買う層は中学受験するやろ

ここ買えるような世帯収入のある家庭は両親共に全国転勤ある総合職だろうから
買っても数年のうちに転居じゃないか？

>>122 通りがかりさん
ターゲットはお前が考えることじゃないだろ

>>139 マンション検討中さん
誰向けのマンションなのか考えずに買うの？
売り主のストーリーにハマる購入層にだけ売れるわけじゃないし、真面目に検討する人ならきちんと立地の不便さとか色々なデメリットを洗い出して物件の良し悪しを決めると思うけどな。

＞140
あなたのようにあちこちの物件にネガばかり書いてまわってる人に言われたくない

>>141 匿名さん
ポジティブな情報ならデベさんに任せとけばいいじゃない。ネガ情報が足りないから掲示板を利用するわけで、たくさんの目線でチェックして、情報共有して、あとは納得するかはそれぞれのご判断じゃないですか。土砂災害警戒区域の件もそうだけど、客観的な情報と現地の印象をお伝えしたいだけです。ただし、これはと思える物件しかコメントしてませんよ。

10年後はあなたが売主だからな。

ネガ情報をデベにぶつけて自分なりに納得のいく回答が得られたら、そして予算が許すならば買えばいい。それだけの話。ネガは駄目、ポジは礼賛…このスパイラルに入ったら、常駐組の荒らしと反撃に終始して、この掲示板の存在意義は半減する。要注意だよ

>>142
つまりあなたは検討者じゃなくて野次馬だと自白したわけだね。
いろんな物件スレで知ったかぶりのネガ情報を書き散らす迷惑者。
そういう情報は誰からも求められていませんよ。あなたご自身と同じで。

検討者とはなにか。
今はさほど乗り気でなくても、いろいろ情報を得るうちに本気で検討し始めるというのもよくあること。
自分も某物件スレで最初は野次馬でネガ的なこと書いてて、最終的にはその物件を購入したことがある（笑）
いろんな意見を排除しないというのも大事かと。

しれっと借地権一部入ってるとか、ここに見るまで気づかなかった。

物件概要を見ると、土地権利のところは所有権という記載になっています。
ただ重説のところを見てみると
＞本物件の敷地は所有権部分と普通借地権部分が併存しております。
どういうことだろう？
普通借地部分と所有権部分の割合は？
借地権部分の所有権者は誰なんだろう？

>>148 匿名さん

同じ話を蒸し返すな。既出だよ。

とやかく言ってますがここは売れると思います。

その根拠は？

高台、飛鳥山、規模感ですかね！
価格次第とは言えますが。

飛鳥山タワーの方がいい感じがします。

飛鳥山タワーは電車の音がうるさい

>>152
高台であることは水害のリスクが無いためメリットではありますが、日々の生活を考えると坂道があるデメリットもあります。大規模な公園が近いことは間違いなくメリットでしょう。
西ヶ原へのアクセスは良いですが、上中里や王子へは道が細くて階段がある飛鳥の小径を使わなければいけないので決してアクセスは良いとは言えません。また近くに商業施設もなく、スーパーも遠いので生活する上での利便性も良くありません。この点どう考えますか？
リセールの際にも参考になるので是非意見を聞きたいです。

>>152

何を重視するかは人それぞれ。以上。
　

リセール厳しそう

悩ましいマンションですね。
何を重視するかです。
通常生活考えたら駅近く買い物便利の駅近タワーマンション。
ここは低層でゆっくり静かに暮らすタイプですね。

やっぱ湾岸エリアの方が都心に近いし、買い物便利だしなあ。

ていうか、20万以上ローン管理費修繕費に払うのであれば賃貸でいいな。豊洲のタワマン借りれるよ。

>>125 名無しさん
流石に＋1000では？
その値段なら瞬間蒸発かと。わたし含めて欲しい人多そう

>>160 匿名さん
豊洲なんていらない。

店舗アクセス除いては規模感踏まえれば間違いなく最高の立地なのに、いかにもコストカット目的の共通化流用部材使いまくりのハセコー物件とは、残念で仕方ありません。配棟計画から間取りまでやはりハセコー仕様。単価上げてでも純粋な野村か住友あたりの仕様で作り込めばマンション史に名を残す名物件にもなり得たはず…まあ土地を仕入れて各デベに持ち込んだのがハセコーだろうから仕方ないんだろうけど、とにかく勿体ない！！！としか言いようがない…

つまりは、純野村仕様とかだったら、店舗アクセス難の失点は余裕でカバーできたはず、ってことです…です…

立地や隣接する園のレベル感は全く違いますが、新宿御苑エンパイアとか、店舗アクセス最悪ですからね、なのに資産価値最強…

長谷工仕様の物件ですか、撤退します。

長谷工仕様だけどそこそこの水準は保ってると思う。
売り出し値がわからないから高い安いの判断はまだできない。

>>166 匿名さん
二重床ですかね？

豊洲なんて住みたくない。
東京出身なら買わない地域

永住するなら城南に戸建てでしょ。マンションはリセールが大前提だから、ブランド価値が大事。西ヶ原はブランド価値が一般的に豊洲よりはるかに劣るのは事実。プラウドのネームもないし、長谷工なんてリセールバリュー無しでしょ。
せめてマンション名はプラウド王子飛鳥山としかにした方が良かったのでは？

豊洲と比較はナンセンスだと思いませんか！
比較対象がおかしいって。

豊洲が西ヶ原より上だなんて言ってる方、お里はどこかしら。

どっちが上とか議論していませんよ。
若葉マークさん。