ASUKAYAMA RESIDENCE（飛鳥山レジデンス）

マンマニさんの記事を読んで動画も見ましたが、動画の最後で、オススメかオススメじゃないかと言えば個人的にはオススメって言ってましたよ。

動画も見ましたが、後半は共用部デザインとかの愚痴がいっぱい続いて笑いました。
でも核心を突いていると思います。長谷工デザインと地ぐらいのアンバランスさや、利便性の中途半端さなどは、仕方がないけどもったいないの一言に尽きます。

自分はマンションそれほど詳しくないですが、パークシティ浜田山みたいな感じなら坪単価1.5倍以上でも検討しました。西ヶ原の土地柄は本当に素晴らしいので、この土地とトップマンションの組み合わせなら、ほとんどのデメリットは目をつぶれます。ですが、やはりそういう判断をできるほどの知名度ではなかったのか、たまたま持ち込みが長谷工になったからなのか…。
でもまあ、こういうあっさりしたデザインも土地柄には合っているし、老後には良く感じるかもしれないですね。

自分も趣味は多く持っているので、マンションマニアさんのがっかりした気持ちはすごく共感して、笑ってしまいました。

土地柄は良いのかもしれないが、知名度は低くミーハー層が好むエリアではないので、基本ガチの実需層（子供の学校がとか実家がとか）に売らなきゃいけない物件。
そのため価格を抑えようと努力した結果、
マンションオタクにとっては物足りず、ガチ実需層だけでこの戸数を売り切るには高すぎる価格になってしまっている。
そんな感じに見えますね。
実需がある人にとっては、この内容でこの価格ならまあ許容範囲内なのでは。

>>501 匿名さん

評価気にするならせめて動画とかもチェックしてから気にすべきだよなあ

三井健太さんも「格好のいいマンションは価値あるマンション」と言ってる。長谷工はそこがわかってない。
せめてデザイン監修にどこかを入れるべきだったね。

マンションマニア氏のyoutube動画のいくつかは、去年の9月に撮影されたものだから、前々からそれなりの期待はしていたのでしょうね。

>>506 周辺住民さん

期待を裏切られた感じかもしれませんね。
マンションマニアだけでなく、多くの方の期待を裏切ってしまった事が30戸しか売れなかったという事実を作り上げてしまったのかもしれませんね。
まあ、私は金額に期待して金額に裏切られた貧乏人ですが笑

>>507 マンション掲示板さん
初心者すぎる質問だったりすみません。具体的にどれくらいの割合の戸数が売れたら良い方なんですか？　比較対象がなくてよくわからないです。

結局北区やから

理想を言えばキリがないが、緑に映える白色系大判タイルばりにして、逆梁アウトフレーム、内廊下にすれば、価格に見合う物件になったし、第一期も30/60なんて悲惨な結果にはならんかったかもね…

>>510 検討板ユーザーさん
価格を変えない前提なら、「もっと利益を削って売れば売れたのに」と言っているに過ぎないわけで、
そこはもう売り手のビジネス判断なのでは。最後売り切れれば良いのだろうし。

今の価格の粗利と同じくらい儲けられてガンガン売れる造り方・値付け方の秘策があるならここで披露すればデベ各社喜ぶと思うがw

>>511 マンコミュファンさん

デベ監視要員かと見紛うほど売り手側目線だな笑
顧客目線からすれば利益率絞ってでも品質上げてもらいたいねー。携帯同様、分譲マンションだって公共財の上に成り立つものだし

それに造りや値付けの範疇で秘策なんてありゃしないし、そんなもんデベ自ら考え抜けと言いたい

新たに資金調達するとか、財務体質改善するとか、住宅税制拡充を要望するとか…中小ならまだしも社会の公器たる大企業なんだから

>>512 検討板ユーザーさん

デベ関係ないけど商売はしてるw
社会の公器って言ったって、市場にはいろんな価格の住宅が供給されてるんだから自分に合ったものを選べば良いのでは。独占や寡占で価格が不当に釣り上げられているわけでもなく、むしろ選択肢は数え切れないほどあってめちゃくちゃ厳しい競争と消費者の目線に晒されて各社商売してるんだから。携帯はプレイヤーが少なくて参入障壁も高いから不当に料金が高くなりやすくて叩かれてるわけで。
客を騙したりせず商品の実態を見せた上で買いたい人を在庫分だけ見つけてきて売り切れたならそれは正しい商売だし、
売り切れなかったなら商売として失敗。この物件はデベの商売としては失敗になる可能性も十分あるかもね。
でも商売やってる身からすると、某勝どきの物件みたいに倍率10倍越えが当たり前の瞬間蒸発は逆の意味で完全に値決めを誤ってて商売としては失敗してると思う。

>>513 マンコミュファンさん
それな勝どきみたいに安すぎると転売ヤーだらけになって実需にいきわたらないもん

>>513 マンコミュファンさん
面白い考え方ですね。

本当に30戸も売れたのですか？

ほんとそうだよね。2日で売れるとか言われててコレだと、30っていうのもサバ読んでるって思っちゃう。
このあとのエアリーコートは安いから早く埋まるかもしれないけど、最終的に飛鳥山側も同じくらいまで落ちてきたりして。こだわりを持って絶対住みたい部屋が決まってるのでなければ、なるべく待ちたいところ。

新宿の野村であった重要事項説明会と契約会にはたくさん人がいらしていましたよ。
どちらも時間を3回に分けて行ったため、正確な購入者数は分かりませんが。
今回一部の部屋で抽選もあったようですし、30戸かそれ以上売れていた印象でした。

契約手続き中の方も入れると、40戸位は売れているようです。
北側については、電車の音の問題があるので、トラブル回避のため実際に音を確認した上で購入していただけるよう建物が出来てからの販売も検討しているようです。

本物件は、「タワーマンション以外、高台、100戸以上の中規模(管理のことを考えるとある程度の規模は必要)、駅近、落ち着いた住環境、価格(文京区、豊島区等山手線内、山手線駅徒歩10分圏内の同条件の物件は+5,000万以上必要な上、バルコニーが半分しかない)」等探していた要件を満たしています。
価格の割には高級マンションとは言えない悩ましい、微妙な物件であることは否めません。

>>513 マンコミュファンさん

いやいやいや…上物云々と観点は違うが、中間層でも自分に合う物件を身の丈で選べないほど不動産価格が高騰してるわけで。超低金利政策のおかげでね。実需では敷地も床面積もますます狭くなって子供も1人か2人が限界。住宅費も上がって教育費に回せないのも後押しして少子化もどんどん進む

日本の国土開発を担っておきながら、国の将来よりも己の当面の利益を優先するやり方、商売どころか単なる金儲けだね

勝どきみたいに転売ヤーの食い物になる価格設定なんて論外。まさに『金儲けによる、金儲けの為の、金儲け』だよ

それに、騙したりせずにって言うけど、どうだかね。ほんの数年前までハザードマップも示さずに顧客と契約を結んでた訳だし、広島の安佐南区なんて何であんな所に宅地分譲したんだって話だよ

あくまで、企業は社会に支えられてるのであって、経営者の私物じゃない。そこを弁えるのが社会の公器。デベも地価と建設費の高騰で大変なんだろうけど、そうした原点にもたまには立ち返ってもらいたいね

このマンションを買うような方はやはり頭金を結構準備できるのでしょうか？この金額をフルで借り入れて、金利が上昇したら怖いなと思ってます…

>>522 マンション検討中さん
その時は売却すればいいのでは？マンションは結局ババ抜きと同じなんですから。40代までの人で一生住み続ける人なんていないのではないでしょうか。
そのためにも立地や広さを確保できる案件を選ぶべきだと思います。

>>523 マンコミュファンさん

＞その時は売却すればいいのでは？

一般人がローン金利上昇で住宅を手放す事態になるとしたら、その時は中古に限らず住宅市場が大暴落してるはず。運良く安値で売れても残債が残りまくり。

30年近く前のバブル崩壊後は金利が下がったにも関わらず残債割れ続出で阿鼻叫喚地獄。当時を知らない層が今や購入の中心だから歴史は繰り返す。

金利ショックへの備えもそうだし、この物件は一部超都心の値上がり物件と違って中古価格は新築時よりある程度常識的なレベルで下がるとは思うので、それらを吸収できる程度の純資産は持っているべきとは思う。
というか、どんな物件であっても、金利も不動産価格も相場ものなので、丸裸のフルローンで買うなんてのは基本やってはいけない。
いろんな損失を吸収できるだけの純資産を持っている人が、それを頭金としては出さずに一旦ローンで調達して手元資金を厚くしておいて、いざとなったら物件価格の2-3割分くらいはいつでも返済できる、みたいなケースは全く問題ないけど。

>>524 匿名さん

仰る通りですね

そもそも金利が上がった時点で月々の返済が跳ね上がる。消費者の購入価格の上限が著しく低下する…その前後から地下も不動産価格も暴落でしょうね。それこそデベも建設会社も利益が取れず地獄だと思いますよ

金利上昇の背景として想定されるのは、コロナ倒産による債権焦げ付き、金融システム破壊による信用不安が蔓延する状態などですが、そうなればバブル崩壊に次ぐ日本経済の崩壊かと

こうした最悪のシナリオを避ける為に、今後も政府は財政金融政策を総動員するでしょう。国債の信用がある為限界はありますが

現状はあらゆる給付政策の連発で倒産件数も抑えられ、廃業が多いものの債権回収への影響は小さいため、不動産価格まで影響が出るほどではありません

それどころか、ニューノーマルへ需要が生まれた事で、条件が良い不動産の中古相場は上昇傾向です。金融システム、ローカル経済が共に破壊されない限り、このトレンドは緩やかに続くと思われます…

現政権の経済政策を見ていると悲観する事はないと思いますが、どうなんでしょうかね

>>526 検討板ユーザーさん
金融システムとローカル経済は共にそろそろ限界なのでは？国債の信用もどこまで持続するか疑問です。何より、今後はコロナの影響で世界全体が
デフレを迎え、借金を重ねた挙句、それに耐えれない国が最終手段としてインフレに向かうのではないでしょうか。つまり日本もその対象ですね。
むしろそうなれば今ある住宅ローンは車のローン程度の比重になり、不動産(土地)の価値は市場経済に連動して維持し続けることで最終的には売り抜ける
ことも可能かと。

他でやってくれ

金融環境も不動産相場も安定し続けるだろうからフルローンでヨシ　← 危ないからダメ
社会の公器なんだからもっと安くしろ　← ヤカラだからダメ

この物件の話に戻りましょう。1期で残っている部屋は2次に向けて値下げされそうでしょうか。

>>529 匿名さん

まとめようとしてる割には的外れなこと…
1次で30?40/60はけたようですし急いで売り切る事情でもない限り値下げはないと思いますがねえ

>>527 マンコミュファンさん

まあ、借り入れと不動産はインフレに強いですから、何とかなりそうですがね
信用不安後にハイパーインフレになれば金利の大幅な上昇は避けられませんから読みきれませんが

ともあれ、当物件も上物のショボさが気にならなければ買いなんでしょう。希少立地で、需要の高低で言えば高い側にあるわけですから

>>531 検討板ユーザーさん
すみません。
上物のショボさとは具体的にどういった点なのでしょうか。
もしよかったら教えてください。

>>519 匿名さん
でも、抽選があったのは一部なんですね。
物々しい雰囲気で始まった割には。。。ですね。

>>532 検討版ユーザーさん
別人ですけど、MRに行ったものとしての意見で言うと今時キッチンに石って。。。ゴマあざらし感が古いと思いました。本物志向なのはいいですけど、床材のトーンと建具(主に扉)のトーン、照度を含めた雰囲気が合わなさすぎ。3?5年前であれば通用したかもだけど、総額9000万近く出す人の感性には合っていないと感じます。
私はMR雰囲気が合わなく、別のマンションを購入しました。北区の隣接区ですが。

>>534 マンコミュファンさんが考える今時のキッチンって素材は何ですか？　人工大理石？
床とかのトーンに関しては同感でした。

所詮北区だからなあ

>>534 マンコミュファンさん
石って古い？んですね。知りませんでした。別の素材の方が良いということですか？

>>536 匿名さん
「所詮」と呼ばれるような地下の安いはずの北区でここまで高い坪単価出してるのにもう少しウワモノ頑張れなかったのか、というのがここまでの総評なわけでしょ。
北区といえどこの立地と駅距離だと土地の仕入れ値は都心並なんだろうか。

>>538 匿名さん
「所詮北区だから」って一言を色んなスレに書き込んでる人ですよね、何度も見ました。

>>537 検討板ユーザーさん
天然石が古いということはないと思いますよ。
たとえば東池袋のプレミアム仕様とか（スタンダードは人工大理石）、高級仕様ではよく使われています。
好みの問題はあると思いますが、私は高級感があっていいと思いました。
ゴマアザラシ感（笑）のおかげでキズや汚れが目立ちにくそうですし。

>>540 検討版ユーザーさん

ありがとうございます、参考になります！

>>539 検討板ユーザーさん
その発言で自分のレベルも貶めてる事に気づかないんですかね。
残念。

確かに、最近は天然御影石よりクオーツストーン系を採用する物件が増えているね。
スミフ、野村は相変わらず天然石系、東京建物や三井三菱あたりはクオーツストーン系にシフトしている感じ。
まあ好みだからセレクトできるようにするのがいいと思うが、個人的には（天然石を以前使った経験から）実用性も含めるとクオーツストーン系の方がいいと思っている。

>>543 匿名さん
五階だけセレクトできるようですが、キッチンは対象外ですかね？
というか5階だけなのか、、、

5階だけのセレクトというのは間取りレベルの話で、
内装住設系のオプションは野村不動産のオプションで全室普通にできるでしょ。

>>545 匿名さん
ところがMRで受けた説明は、ここは長谷工だからか違うみたいなんです・・・
内装住設系のオプションも５階だけ、そもそも間取りレベルのものは5階でもできないみたいです。

>>546 マンション検討中さん
そうだっけ？MR自体に壁のパネルとか造作家具とかカップボードとかが入ってて、MRの間取り図にもこれとこれとがオプションって説明が書いてあった気がするけど。

>>547 匿名さん
ごめんなさい　間取りレベルという意味が分かってなかったかもです。
床はとか扉は少なくともセレクトはできないという説明でした。

>>548 マンション検討中さん
扉は考えてもなかったわ（笑）
床はフローリングをタイルに変えたりとかよく聞くけど、この物件は無理なのか。
床が変えられないなら、部屋全体の雰囲気を変えたいなら壁のクロスとかパネル系でしょうね。

8月竣工を考えると間取り、仕様変更にかなり無理があるのはわかります。
他社は概ね竣工10ヶ月以上前でギリギリ変更できるかどうかですからね。そもそも販売時期が遅すぎたんですよね。
デベの事情もあるんでしょうけど、いろんなことがズレてるような気がします。

>>550 マンコミュファンさん
どうせ選べないなら竣工売りで中確認して買いたかったですね。

間取りのセレクトがないのはまあ良いとしても、インテリアのオプションまで明らかな制約があるようならかなり残念な物件だと思う。
だれかMRで聞いてきてよw

>>552 検討中さん
誤解させたようなら申し訳ないのですが、後付けでにるインテリアではないです。
キッチンの高さや床、扉の色合いですね。

>>553 マンション検討中さん
キッチンの高さってクオリティブックに明確に選べるって書いてあったと思うけど。

>>554 マンション掲示板さん
5階のみだそうです

こりゃ、ダメだな。この物件。

>>556 検討中さん
普通は全ての階で選べるもんなんですか？
完成間近だからなのかな・・・

とはいえ、契約から引き渡しが短いことのメリットも無いわけではないよね。
ディベロッパーのオプションなんて引き渡し後に外部の業者に頼んでも同じようにむしろ安くできるわけだし。
でもキッチンの高さとかダウンライトとかはデベのオプションでやりたいよなあ。本当にできないんだろうか。

モモレジさんブログ、今年最初の記事で厳しい評価をされましたね。
「絶好のポジションでこのプラン」というタイトルから解るとおり、立地の良さや値段の高さに比して間取りや共用部が凡庸だとのこと。
こちらのスレッドでネガティブに書かれた内容とほぼ同じ点を指摘しています。
長谷工主導だとこういうことになるのでしょう。
財閥系が単独で取り組めば、もっと違った企画になっただろうにと残念でなりません。

>>559 マンヲタさん
この間発表されてたプラウドでこだわった間取り多数っぽい物件ありましたよ。名前忘れてしまったが笑

メジャーデベの中では野村は田の字とか中途半端なアウトフレームをあまり気にしない方で、その意味で長谷工との相性が良いと何かの記事で読みました。
マンマニ氏もモモレジ氏も立地の評価が想定以上に高いですね。自分は全く地縁が無いので単なる駅近公園近くらいの感覚でいましたが、単価の高さの大半は実は立地だけで正当化できてしまうのかもしれません。自分も含め分かる人が少ないので戸数を捌くのは大変なのでしょうが（笑）

これか。
https://mansion-madori.com/blog-entry-7728.html?sp

>>561 匿名さん
もはや地縁者と業界者以外理解できない「立地の良さ」って何のために存在してるのか謎ですけどね

>>563 マンション検討中さん

確かに（笑）
それが将来どうなるかの自分なりの見立てを持って判断するしかないでしょうね。

角部屋はモモレジさんの言われる通り、少し残念な間取りなのかもしれませんね。
角部屋以外は普通なのかなと思いました。
西ヶ原は、私は内田康夫のファンなので浅見光彦の実家の豪邸のある高級住宅地と知っていましたが、まぁマイナーですよね。
それでもハザードマップにかからない高台の立地は魅力的なのかなと思いました。

大きな買い物だしどうしても知識を身に着けてチェックリスト的に減点方式で評価していくと踏ん切りがつきにくくなるよね。
自分は直近何年かマンションの見方を勉強しながら色んな新築物件を検討しては見送ってきたけど、
この物件は家族の事情等色んな要素がハマってモデルルーム初回訪問時に腹の中で全く迷いなく即決してしまった。
自分なりにチェックリスト式で評価すると今まで見た物件の中でも正直むしろ低い方の評価になるから、
せっかく散々勉強したのに大して評価の高くない物件にこうも簡単に買うって腹が決まるものかと自分でも驚いた。
不動産買うのはタイミング含めご縁が大きいね。
逆に、そういう突き動かされる何かがない人にとっては、この物件は買う理由が見出しにくいよなと思う。
同じようにご縁を感じて購入に至った方とご一緒するのを楽しみにしています。

>>566 契約しましたさん
いい話だった

>>566 契約しましたさん

確かに、そういうものかもしれませんね。

このマンションを買った者同士、素敵なコミュニティを形成していきましょう

びびっと来たで買うのは永住確実の方には良いと思います。
ただリセールすることを考えるのであれば、その良さを他者に論理的に説明できる中身と価格でないと難しいですよね。

>>570 マンション検討中さん
自分は家族のライフステージにはまっただけなので永住するかは分からないというか、可能性は高くないと思います。まずは10年が目処かな。

リセールはもちろん大事だとは思いますが、皆さん具体的にどれくらいを期待しているんですかね。分譲時から値上がりするとか分譲価格を維持できるみたいなのを想定してローン組んで買うなんてどんな物件でも楽観的すぎてありえないと思いますし。自分は10年後2割減価がベースラインで、市況によっては3割以上下がるかもというつもりで居住期間中の実質的な住宅コストを計算したり残債対応のシナリオを組んでます。10年で2割以下の値下がりだったらラッキー。これでも見立てが甘いかもしれませんが、まあこれくらいを見込んだ上でもどうしても住みたいなら買うしかないっしょという感じ。
分譲後の価格推移の期待値が高すぎて、かつ特定の物件に住む事の実需が弱い人は、なにも買えないですよね。

>>571 契約しましたさん
10年後3割ってことは、例えばBタイプ3階で8098→5668ですか。流石にそこまで下がらないのでは…と思いたいが市況次第なんですかね。

>>566 契約しましたさん

「家選びの全てが詰まったコメントだな」と思って読ませていただきました。素敵な決断だと思います。
住宅購入はネットのせいもあり情報過多で、みんながリセールや坪単の話しかしないのですが、こういった「気に入ったから買う」というような運命的な話をもっと聞きたい。よろしければどこがそんなに気に入ったのか教えてください。
私もこの物件含め検討中ですが、おそらくここは予算的に少し高く買えないかなと思っているので羨ましいです。

>>572 マンション検討中さん
マンマニさんのブログの簡易予測で10年後85％くらいですよね。私もあくまでベースラインは2割減で、3割減は景気・金融環境ともに相当悪化している場合しか無いと思っています。
立地の話が色々出てますが、王子西ヶ原の高台側としてはなんだかんだ言ってこの物件が駅距離・規模・仕様等エリアトップレベルになる可能性はそれなりにあると思っています（マンマニさんも言っていましたが周辺にファミリータイプである程度広い物件の売り物自体が非常に少ない）。ただ、そもそも王子西ヶ原エリア自体にそんなに需要がないことが大きな問題。でも分譲時と違ってたまにバラバラと売りに出るだけ（おそらく投資・転売目的で買う人はいないでしょうから）で、さらに売る時にある程度時間をかける覚悟があれば、このエリアでなければならない実需の買い手にとってはぜひ検討したい物件になる可能性は高いのかなと思ってます。
だからと言って楽観的な価格見通しを持つことは厳禁ですが。

>>574 契約しましたさん
実需と言いますが、私も検討していた一人ですが、サンドラの上階のマンション(普通借地、平米数ははっきり覚えてませんが110平米以上だったと記憶しています。)が6000強で2020年10月に売りに出ていました。西ヶ原の駅距離ではアスレジより近いですから、築年数は忘れましたが単価を考えたらアスレジの10年後で3割減は大分楽観的かと。。。。

>>575 マンコミュファンさん
サンドラってどこですか？　サンドラッグ？

>>575 マンコミュファンさん

西ヶ原駅近くのドラッグ？だとスギ薬局しかなくて、その上は高齢者向け住宅だったような。
どの物件でしょうか？参考になりそうです。

>>575 マンコミュファンさん
スギ薬局の隣の西ヶ原ペアシティのことですかね？
旧法借地権で　48.0万円/㎡ 6階 で売られてたようです。

ただ、借地権+築30年ですけど・・・・・

単価を考えるなら、ここは建物と土地どれくらいの割合なんですかね？
借地の物件と比べるなら土地代は引いてあげるべき？

>>578 マンション検討中さん

ペアシティは誰もが認める名作マンションですね。
普通借とはいえ借地だと価格の直接的な比較は難しそうですね。

比較するなら、せめて同じ築年、広さ、似た条件でやらないと意味がないと思います。

流石に築３０は比較対象として古すぎじゃないか
借地権で２割引きで築３０年で３割引き～４割引きってとこか
てか築３０借地権なら都心の広尾とかでも坪３００とかのレベルだぞ

結局、買いたい人が買えばいいんじゃん！？
販売が始まって少し経てばよっぽど売れ残らない限りこの手のサイトは反応なくなるわけだし。
将来の資産価値を気にするのであればむしろ僕らの将来の年金を気にしましょう。
年金の方が余程生活に直結します。

借地33年で王子でこの値段？！あほやろ笑

普通借地なら、定期借地よりは所有権に近いんじゃない？

>>585 匿名さん
このプチバブルなご時世だと土地がダイレクトに価格に反映されているので、思っているより所有権と価格差すごいと思うんですが違いますかね？

ちなみにMR行った時は、中古の近隣駅を参考にしているようでした。
六義園(坪450~550)より安く、王子の某タワー(坪300~350)より高くと言った感じの値付け。

西ヶ原は高台の良いエリアなんですが、それゆえに戸建て中心のエリアでもあるのでマンションのRV、ニーズがどの程度あるのかなと悩んでいます。
大体西ヶ原徒歩5分の住宅で7000-8000万程度なのですが、私と同じように戸建てとこのマンションを比較して悩んでいる方いますか？

>>588 マンション検討中さん
僕も当初戸建てと悩んでました。僕は結局購入を見送りました。以下が理由です。
・マンションは管理費、維持修繕費、駐車場代が別途必要になる。
・10年程度でリセールするつもりならいいが、永住目的だと戸建ての方が資産価値を維持できる。
(40代のため、85歳まで生きたとしたら、戸建ての方が土地価格が維持できるため)
・上階、下階のことを気にしなくていい

以上が購入をやめた理由です。とくに維持修繕費は一定期間で上がっていきます。30年以上住むつもりならトータルコストと資産価値は戸建ての方が良いと判断しました。

マンションも上階であれば視界が抜けていいですけどね。
(これは戸建てにはなかなか難しい条件です)

>>588 マンション検討中さん

上物を除いた土地が形が悪くないなど、適正な価値があるかどうかじゃないですか？（道路が細いなど気にされる方もいますが）
個人的には条件が良ければ戸建てがおすすめですが、中々駅近でよい物件は少ない印象です。

借地31年というのは、31年しかこのマンションに住めないということでしょうか？31年後にはマンション立て壊して更地にするということでしょうか？
素人で申し訳ありませんが、どなたかご教示いただければ幸いです。

>>591 マンション検討中さん
ここは定期借地ではなく、普通借地になります。
定期借地は更新ができず、期限が来たら更地にして返さなければなりませんが、普通借地は更新を前提とした契約であるため、基本的には更新が続くことになります。

>>592 マンション検討中さん
早速ありがとうございます！なるほどです。
借地と聞いて心配しましたが、実質特に気にする必要ないということですね。
永住前提で検討したいと思っていたので、助かりました！

>>593 マンション検討中さん

そもそも敷地の3?%くらいなんで、月々千円もかからなさそうです。

>>589 通りがかりさん

私はこのマンションのボジでもなければ、戸建てを否定するわけでもないですが…

戸建も修繕費はかかりますよ？マンションみたいに毎月払うわけではないですが、築20年ぐらいになると一気にガタがきはじめて、数百万レベルの修繕費がいきなり発生したりもします。
また、木造は持って50年。そのころには建て替えるか、かなりの大規模な修繕を行わないと、一生は住めないです。
戸建てはマンションと違い、毎月のキャッシュアウトは小さいですが、その一方で将来に発生する修繕費が隠れ債務になります。ご注意ください。

>>589 通りがかりさん
見送るも何も、ここの物件に限らずはなから分かることですよね？笑　あなたそもそも検討してないでしょ笑

結局戸建を検討してるなら土地じゃないですか？
ここの敷地から計算すると一戸当たり60m2くらいなので、戸建が7000~8000万なら土地がそれより広ければ広いほどお得なんじゃないんですかね？
ただ、戸建てでもいいなら、わざわざ公園のとなりという立地を捨てて西ヶ原に住むくらいなら、他にも色々いい選択肢が東京にはあるはずですよ？

ここって公園隣接、70m2~80m2、価格が9000万前後の条件の人が流れ着いていると思うんですよね。価格にブーブー言ったって買わずに賃貸で同じような条件なら2,3年で1000万以上飛んで行きますよ。ダメなら条件を変えて他を当ればいいだけです。

さあ販売事務所は今日が仕事始め。
第2期の動きが活発になりますね。期待してます。

西ヶ原に賃貸で住んでて最近これ見る機会多いけど、よく西ヶ原に8,000万も出せるなーと思う
あと1番近いスーパー7分とか書いてあるけど、あれ10分かかるよ笑

去年まで近隣に住んでいた者です。入れ違いで他所に引っ越したのですが、
職場の池袋方面へのアクセスが良いので（非常時における徒歩圏内のため）
引っ越さなければ検討しました。

間取りも特に角部屋がいまいちかもしれませんが、FIX窓は好みが判れると
思います。特に寝室は雨音が結構、煩くて、最近の大型台風の被害でちょっと
敬遠してしまうかも、というのが個人的な感想です。

買い物は車があれば、王子本町へ抜けてサミットやぱぱすが便利かと思います。
食事は西ヶ原駅近くの榎本ハンバーグ研究所もお勧めです。

一期第三次の情報が出ていますね。
これ読むと、第二次は6戸しか販売予定がないみたいに読めるので、二次は一次の抽選落ちとかギリギリ間に合わなかった人とかで早々に〆て終わらせるという意図なんですかね。
で年末年明けから検討始めている人は3次。

>>601 マンション検討中さん

1期2次が6戸というのはどこを読めばわかるのですか？

>>602 匿名さん

3次の情報の備考欄です。
> ※本物件は一括で販売するか、分割して販売するか未定のため、未販売の63戸から第1期２次で販売予定の6戸を除いた57戸に対応した情報を記載しています。

>>603 マンション検討中さん

ありがとうございます。確認しました。
「未販売の63戸」ということは1期1次で69戸が供給済ということなのですね。

一期一次でそんなに売れることあります？

未販売の(中の)63戸 って言ってるってこと？
そんなダマシみたいな売り方さすがにしないのでは？

いま物件概要を見たら
「本物件は一括で販売するか、分割して販売するか未定のため、未販売の69戸から第1期２次で販売予定の6戸を除いた63戸に対応した情報を記載しています」
と変わってますね。

1期1次が60戸だったのは過去の書き込みで確認できるから、1期2次で6戸、3次以降が63戸あるというという理解でいいとおもう。

>>607 匿名さん

1期1次の先着販売はしないんですかね

>>607 匿名さん

そうですよね。
かなり売れてるんですね。

でも1期1次の60戸も全部売れたわけではない？だろうし、
1期1次の残りを継続的に販売しながら2次3次をやっていくということなんだろうか。

モデルルーム行きましたが、部屋の作りは大変気に入りました。キッチンも広々してて、収納も多く、個人的にはかなり好みの部屋でした。
ただ、営業担当の方が頑なに”ここは王子の物件ではなく、西ヶ原の物件です????”って言ってたのに違和感を覚えました。そんなに王子駅の物件である事を引け目に感じてるんですかね。まぁ、確かに王子で8,000万円とか言われると高い気がしますが。
あと、飛鳥山公園や七社神社、よく言えば雰囲気有りますが、夜とかはかなり不気味そう、、、
夜ベランダでのんびりしたくても、森の奥や神社の奥が不気味で気が休まらなさそう。。。

>>611
＞ここは王子の物件ではなく、西ヶ原の物件です

これ、とても重要なところ。
元々王子は王子区、ここ西ヶ原は滝野川区で別々の地域。
このマンションの借地部分の地主でもある隣の七社神社は滝野川の鎮守様。
そういう経緯もあって「王子の物件」とは言えないんだろう。
まあ神社を「不気味」とか言えてしまう611には理解不能でどうでもいいことだろうが。

現実にも王子駅や王子駅周辺の店や施設へ行くにはかなり不便。南北線利用で西ヶ原のマンションだと割り切れる人に向いてると思う。

ここに住むなら、私なら紅葉橋のサミットに買い物にチャリで行きますけどね

駅力でいえば王子駅>西ヶ原駅
土地の価値で言えば西ヶ原地区>王子地区
なので、デベロッパー的には「王子駅が使える西ヶ原の物件」と言うことにしたいんじゃないですかね。神社云々とかはあんまり関係なさそう

この物件が王子なのか西ヶ原なのか、どっちの物件かなのかなんてどうでも良いけど、個人的に普段使いするであろうJR王子駅やその周辺、もう少し綺麗に整備されないかなぁ。あそこを普段使いするのはちょっと気が引ける。
北区の事業計画に王子駅の整備も入ってるようだけど、あんなのいつになるのか分からないし。
まぁ、裏を返せば王子駅は伸び代がある駅って理解もできるけど。

>>615 マンション検討中さん

　王子駅は普段使いしませんよ。
王子を使うならここよりガーデンクロス東京王子のほうがフラットだしオーケー近いし便利ですよ。
ここは駒込四谷赤坂六本木方面が勤務先・通学先のファミリー向きでしょう。

>>615 マンション検討中さん
西ヶ原みたいに何もない駅よりはマシかな

西ヶ原何もないですよね。
駒込から西ヶ原まで続いてる商店街ってどうなんですか？あそこの利便性や商店街のクオリティが高ければ、買い物とか多少は不便しなさそう。

>>618 匿名さん

しもふりでしたっけ？昔住んでたけど結構活気ありますよ?

ここの周辺、自然が多いのは魅力的ですが、夏場とかベランダにセミが大量に侵入してきそうですね。セミもだし虫も多そう。死んでるのか死んでないのか分からない裏返ってるセミが1番怖い。

いまだに1期1次の先着順販売が出ないということは完売してたんだろうね。
ここで30戸しか売れなかったとか書いてた人がいたけどフェイク認定だ。

このマンションの懸念点は近くにスーパーが少ないこと、王子駅からの道が暗いこと、土砂災害警戒区域ハザードあり、くらいでしょうか。
買うなら飛鳥山公園をのぞめる部屋が希少価値があり良さそうですね。

>>621 匿名さん
今一次二期なので、一次一期の売れ残りを売ってると思いますよ。つまり先着順ということかと。完売していたら二期になってます。

>>623 マンション検討中さん
ということは売れ残りは二期で売り出す6戸ですかね？
それとも一次一期の売れ残りから6戸だけ出して、その他は後ほど先着？

https://mansiontrend.com/?p=5384

この記事には一期一次で40戸超と書いてあるね。
若干デベ寄りの記事には見えるが。

となると2期で売れそうな6戸も考慮すれば50くらいだから北向き以外はもう六割以上売れたのかな？

ほぼ同時期に売り出されたプレミスト文京千石は全戸完売したみたいですね。総戸数はこちらの約半分ですが、価格帯を考えるとこちらはやはり強気な気がします。

>>622 マンション検討中さん
飛鳥山側、夏場の虫の多さ気になりませんか？

>>621 匿名さん

あなたはモデルルーム行っていない人認定だ。

土砂災害ハザードってどのくらい気にしたら良いものなんでしょう。崖は結構急斜面なので不安です。

>>630 マンション検討中さん

私は敷地の1%もかぶってないから気にしなくてもいいかなと思いましたが、警戒区域の周辺であることを気にするかしないかじゃないですかね

>>628 eマンションさん

虫の多さと自然の豊かさはトレードオフですよね。私は植林が豊富だったり公園の近くのマンション好きですが、虫を懸念する人はタワマンとかの方がいいと思います。

虫って夏場でなくとも
立春のちょっと暖かい時期にも大量に発生しますね。

紅葉橋のサミット行くのに、川沿いを歩いてたら
結構、凄かったです。

>>633 口コミ知りたいさん

川沿いじゃなければ大丈夫そうですかね？
途中ドラッグストアを通るような道なら

ここ売れてないの？

>>634 マンション検討中さん

王子神社の参道ルートは大丈夫でした。
小さな羽虫が大人の上半身くらいの高さでの大量発生でしたので
住むにあたって２階以上の住戸であれば、多少は違うのかもしれません。
推察で通ったことないけど、王子駅からのルートに虫が多そうな気がします。
歩いていて、いつの間にか虫の中にいるような状況が苦手でなければ
大丈夫かもしれません。

>>636 口コミ知りたいさん
あのよく水があるところにいるやつですね。参考になりました。

想像しただけで…うええ

ユスリカが苦手なら湾岸に住むしかないですね。
あとは千代田区のど真ん中とか。
淡水に住む虫なのでちょっとした河川や側溝、公園の小さな池でも発生します。
個人的には騒ぐほどのものじゃないと感じますが。

近くのプラウドのほうが石神井川に近いから大量発生してそう

>>640 マンション検討中さん

あちらはすごいでしょうね。
谷地なので湿気も多そうです。

ここのエアリーコートってどうなのでしょう？

>>642 マンション検討中さん

下町方面一望です。
バルコニーに出ればスカイツリーや隅田川の花火が見えます。
1階の目の高さを新幹線が走るので子どもは喜ぶかも。

水栓の仕様をみると、以前はオプションだったけど
標準で引き出し式になっているのでお掃除には助かりますね。

資料では確認できなかった台所の換気扇周りの掃除が楽なら、なお良いです。
虫多めのマンションの住んでいた経験上、照明や換気扇といった頭上の掃除は
首が辛くなるので、極力、楽に防汚を徹底したいものです。

虫と聞いてギョッとしました。虫が大の苦手なので、虫が大量発生する場所を通るだけでも
苦手です。
公園が近いと、虫がたくさん発生するのでしょうか。
夏場は特に虫対策必須ですね。網戸に貼る虫よけや虫よけの芳香剤などを置いて対策が必要でしょうね。

虫を気にする人は、そもそもこういう立地（公園沿い、川沿い、自然多い）マンション選ばないでしょう。湾岸のタワマンなら虫少ないと思いますよ。

今、マンション建設現場へ進捗状況を見に行ってきました。
七社神社側もようやく工事が進み、全棟が5階までできてきて、存在感、大規模感が増してきました。
購入された皆さん、楽しみですね。
飛鳥山公園の落ち葉が気になっていたのですが、今日はきれいになっていて、安心いたしました。

いろいろドラマがありますなぁ。

エアリーコート検討してるのですが、電車の騒音と日当たりってどうなんでしょうか？？

>>654 マンション検討中さん

まず地図とランドスケープを見る。
次に現地へ行く。
それから質問したほうが具体的な情報をもらえますよ。

>>654 マンション検討中さん
騒音については実際に計測して一定値超える場合は二重サッシにするとか言ってたような気が。

>>654 マンション検討中さん
北東向きなので日当たりは望めないかと。
現地見に行きました。
夏陽は涼しそうですね。

>>656 匿名さん

建てながら窓の造りを変更するって可能なのですかね。
まだ間取りが出てないから販売上は問題ないだろうけど。

>>658 匿名さん

多分　建物内じゃなくて、建てる前に高さごとに測った数値じゃないですかね？

クオリティブックとか図面集見ると、
サッシの仕様はもう決まっていて上の階に行くほど高スペックになっているように見えますね。

今日から飛鳥山公園で大河ドラマ館オープンしてますね！

西ヶ原の中古が90㎡未満、9000万弱の価格だと
新築でこの価格は魅力的なのかもしれませんね。

>>662 評判気になるさん
90m2未満で9,000万円弱の中古物件って最近どこかに出てました？

>>663 匿名さん

アーデル旧古河庭園です。
プラウド王子本町とそんなに築年数も変わらない物件です。

>>664 評判気になるさん

ありがとうございます。
SUUMO見てみましたが今は掲載されていないですね。
すぐ売れてしまったのかも。

>>665 匿名さん

新着なのでまだスーモにも掲載されてないのかもです。
野村・駒込の専任物件です。

と思ったらノムコムにありましたね。

アーデル、良い条件の部屋ですね。ここがいくらで売れるのかは興味あります。

>>664 評判気になるさん

あそこの7階だと旧古河邸が目の前。
眺望は一面ガーデンだし、上中里ばかりか駒込へも比較的楽に歩ける。
固有の問題点（上下階が非常識にうるさいとか隣が****とか）が無ければ出し値で売れるでしょう。

https://www.nomu.com/mansion/area_tokyo/13117/027/

ノムコムだと西ヶ原住所でアーデル含め4件出ていますね。
アーデル以外は最寄が駒込なのでちょっと単価高めに出るのでしょうが。

>>669 匿名さん
いいなあ、既に持ってるけどこれ買いたい

買い物は西ヶ原１丁目のが便利そうですね。

新築時
>6F～10F-南4LDK88.23 平米6870万円257万円
が今や 9000万とは、オーナーは大喜びですな

>>673 マンション検討中さん

ルーバル付きでこの値段だから割安感すらあるね

>>673 マンション検討中さん
この時代に買ってる人はどの人も勝ち組でしょう。羨ましい。

>>673 マンション検討中さん
6階と10階では坪単価が違ったはずですよ。マジレスすれば

>>674 匿名さん

確かに。

昨年、夏頃のプラウド王子本町と飛鳥山のタワマン85㎡の
売り出し価格8980万を鑑みるとお安いのかもしれませんね。
昨年末の王子本町ディアージュは85㎡で8000万弱でしたし。

総戸数28戸はさすがに規模が小さすぎ。
何か不測の事態があると住居者だけではその費用を負担できない可能性がありますね。

一次二期以降の販売時期の表示が後ろ倒しになっていますね。

>>679 マンション検討中さん

前から３月上旬じゃなかった？

>>680 匿名さん

2月上旬だった気がする

それ以外もウェブサイトの訴求が変わってる気がする。
西ヶ原駅近をメインの訴求にするとか。
ブロガーの評価を参考にしてるのかな。

ASUKAYAMAが一瞬ASAKUSAに見えてしまう。なぜローマ字にしたのか。飛鳥山の方が山が付いて高級感があるのに。

>>683 匿名さん

販売サイドが何も解ってないのでしょう。

古いけど、ここの価格出せるなら文京の中古も悩みますね。

https://www.nomu.com/mansion/id/ED9X3001/

>>685 匿名さん
いやー、これよりかは飛鳥山レジデンス新築の方がいいでしょう。

資産性なら100：1でお茶の水でしょう。
飛鳥山はリセール、賃貸、どちらも厳しいかな。
それこそ中古となったとき、近隣中古より目立つ利点がにゃい。

>>687 匿名さん

資産性だけ考えればね。
だけど公園どころか街路樹すらない砂漠みたいな立地に家族を住まわせたくないな。

>>687 匿名さん

えーそうかな？この立地なら欲しいって人たくさんいると思いますよ。終の住処にしたい場所です。

１期２次は２戸っぽいですね。バルコニー面積が違うからAとFそれぞれ１戸ずつかな

数年前、桜祭りの頃に飛鳥山公園を訪れたら
お子さん向けのスペースがかなり賑やかでした。
グリーンコート寄りの場所なので、公園そばも好き好きですよね。

>>691 元・周辺住民さん

そうなんですか？
グリーンコート側は桜が少なそうなので、閑散としているイメージでした。

>>692 マンション検討中さん

間に旧渋沢庭園を挟んでいるので、どの程度なのかは気になります。
交番の辺りから入園して、奥(西ヶ原より)に行くと、おお！こんな賑やかな場所が！
と感じた次第です。

結局大河ドラマで何か良い影響ってあったんですかね？売れ行きとか。

>>691 元・周辺住民さん

グリーンコート側は飛鳥山公園ではなく旧渋沢庭園でフェンスで区切られています。立ち入りできるのは午前9時から午後4時まで。
旧渋沢邸の建物と芝生の庭、それ以外は木立の中に散策路があるだけです。
仰っている子供向けスペースってどこのことでしょう？
飛鳥山公園東端の桜の木がある芝生広場のことでしょうか。
ちょっと謎の内容なのでレスしました。

>>695 匿名さん
横レス失礼。博物館前にある「広場」となっているエリアにもレジャーシートを広げているファミリーがたくさんいますね。
そこから旧渋沢庭園側に少し入るとグリーンコートがよく見えますが、
仰るとおり実際の出入りは本郷通り沿いの駐車場のあたりからになるかと思います。

>>696 匿名さん

地図で見るとこんな感じですね。
赤点線で囲われた部分が旧渋沢庭園ですから、その左手の広場が仰っているエリアだと思います。
これだけ離れていれば「聞こえる」程度で騒々しくは感じないのではと予想しています。
ただし公園自体は24時間立ち入り可能なので、夜桜の季節は遅くまで騒いでる人がいるのは事実です。

>>697 695さん
そしたら線路の3、4倍は離れてますね。
電車走行音の10倍うるさい人がいたらアレですが笑

>>688 匿名さん
文京区は緑多い公園がそこかしこにあるから砂漠ではない。
>>321 通りがかりさん

文京区は駅から結構離れてる所が多い。それが難点。その割には高いと思う。砂漠じゃないけど、緑の多さでは、隣に飛鳥山があるのとは比べ物にならない。

>>700 匿名さん
文京区、良くも悪くも「教育熱心な」家庭が集まってる印象があります。私の友人も小学校の学区のためにわざわざ引っ越しましたし…。そういう雰囲気が好きなら、文京区はあってるんじゃないでしょうか。
王子もアクセスが良く穏やかですが、もう少し多様性がある気がします。（こちらも良くも悪くもって感じですが…少なくとも文京区みたいに教育のために引っ越してくる場所ではない）私は北区の方が好きですね。

>>694 マンション検討中さん

近代の題材なので、どうなんでしょうね？
あまり視聴者的には受けない時代かと。

個人的には小学生の頃に観た春の波頭は好きでしたが。

>>701 マンション検討中さん

元々文京区は学者や大企業幹部の住まいが多かったから結果的に教育水準が高かった。
それが最近は教育水準を目的に無理して移り住む連中が増えたからモンペやイジメが後を絶たない。
70㎡のマンションに住んでお受験なんて、土着の住民は冷ややかに見てますよ。

教育と言うと、
王子のsapixはレベル高いですよ！
私立の中学行くのなら、ここらじゃSAPIX一択になるかと思いますが、通いはキツそうだなあ。
雨の日はタクシー??
せめて飛鳥山の駐車場にカーシェアが何台か出来ればと思います。

>>704 テストさん
王子のsapixなんて、歩いて10分くらいだと思いますが・・・？

>>704 テストさん

公園近くも良いけど、この辺りを買う層なら中学なら私立とか想定して
電車通学ともなれば、通学先が下り方面になる物件とか買ってもらえたら
その方が、親に感謝すると思う。

>>706 匿名さん

通学先が下り方面になるって、千代田区に住んで文京区に通うイメージ？？？

>>707 匿名さん

私はそれよりすごいこと考える子供だなと思いました。
大人になった今でもそんなこと一ミリも考えたことないです笑

>>703 匿名さん
いまは3LDK60m2台ですよ。70m2超えれば充分私立狙って当たり前の家庭水準です

>>709 名無しさん

中学受験と家の広さは関係無いと思うよ

>>710 マンション検討中さん
それは703に言うべきでは？

既に何の掲示板なのか不明になっていますねw

>>707 匿名さん

イメージ的には、クリオ千代田御茶ノ水でしょうかね？

「くだりで通い?」
ってことであれば、
ここらなら日本一の受験者数でお馴染みの栄東でしょう(^_^)ノ
上り→開成 下り→栄東(東大)
通学時間 20分間か1時間20分!?
頑張って?(*?????*)? ??

あ、あと
王子sapix 10分は走って10分ですね?。
実際にイメージすると、坂降りて階段降りて王子北口、線路沿いに歩いて歩道橋渡って、駅前歩いて横断歩道渡ってようやく到着ってんで、子供一人で通学は特に受験が近づいたら結構負担になりそう(王子神社の方から行くほうがいいかな?ちょっと遠回りかもしれん。)。

むしろ西ヶ原→王子で南北線かコミュニティバスがいい感じにあればいいかもですね！
同じマンションに一緒に通えるご学友がいればいいですね！

実際、昨年受験をやった親としては、
塾は通い安さが重要と感じることもあったです。

>>715 テストさん

受験生の親御さんが
＞塾は通い安さが重要
なんて、結果は推して知るべしですね

>>716 匿名さん
ご機嫌麗しゅうないようで、、、

1期2次の2戸、抽選結果はどうだったのでしょうか。

最初に戻って。やはり、当初予定していた分譲予定分だけでも竣工時点での完売はないんでしょうか？
モデルルームで説明受けた時には即完に近いと言われたので不安になります。

>>719 マンション掲示板さん

タイプミスだったら揚げ足取りであれですが、当初予定していたの意味がよくわからんのですが、一期一次以降は売れないんじゃないかという懸念ですか？

流石に線路正面かつ北向きの安い部屋があるからそんなことはないんじゃないかな。
しかしそれ以外の部屋は現時点で売れていなければ厳しいでしょうね。

この物件は竣工までに完売することはないでしょうね。
別にそれ自体は珍しい事ではないと思うので
何が不安なのかよく分からないですが。

竣工前完売してる物件の方が今は珍しいですよ、デベに何て言われたかわかりませんが…。本人が気に入って買うならそれでいいんじゃないですかねー

>>719 マンション掲示板さん

他所に決めた知り合いによるとここの営業さんは結構、食い気味だったようです。
決めた方の物件はわりとあっさりめ。でも設備仕様はこちらのがグレードが
良かったと。

南西向き　3LDK　72.56㎡
７,３００万円台～
ってメー来たけど、こんな安かったっけ？
もう一度検討しようかな…

>>724 匿名さん

でしたら、検討の余地あるかと。むしろ魅力的です。

>>725 匿名さん

ですよね。
これ、値下げしたってことでしょうか？

限定サイトによるとＩ、Ｊタイプのようですね。
間取りは不明ですが。

エントランスにも近く、良さそうな感じです。

>>726 匿名さん

単なるパンダ部屋でしょう。
エントランスに近いお部屋は安いのが一般的です。

パンダ部屋でも住環境問題なければいいかな、見に行ってみます

南西向きの棟の七社神社側以外は、民家が近いですから価格は安くなるはずです。モデルルームで各部屋からの眺望を見ることができますので、ぜひ確認してください。

現地見てきました。
王子駅(南口)→飛鳥山→現地→王子駅(北口)→OKストア→ガークロ→バス

王子駅は思っていたよりも活気があって、駅前のビルとマックがあるあたりも良かったです。都電もいい雰囲気でした。

ただ、南口からマンションへの歩きはかなり厳しいです。
坂が、、、

飛鳥山を昇ると一気に雰囲気が変わって高台にある場所で空も広く感じて良かったですよ。

マンションは思っていたよりも辺境?な場所にあるなと思いました。
マンションへ入る道は狭く、落ち着いているというより暗い感じですね。
Aタイプがいいなと思っていたのですが、日当たり厳しそうですね。

その後、北口に行く時に細い坂を降りたりしたのですが、夜はちょっと女性一人だと不安になるくらいかも。
okストアへは駅から結構歩きました。
北口前のタワマンはかなりの存在感ですね?。

駅近のイメージであったのですが、過去の書き込み通り、場所は近いかもしれませんが、生活導線考えると、全然違いますね。
買い物も基本的に坂を降りることを想定すると、電動自転車マストかな。


最後に、、、想像以上に歩きました。
つかれましたー。

>>731 検討中さん
すごい、北側も行かれたということで、結構歩きましたね。飛鳥山レジデンスはもうスーパーなどの利便性は諦めナイトかなぁと思ってます。公園ビューの気持ちよさに全てを託す感じで。オーケーとかもっと行きやすいといいんですけど、高低差を考えるとしんどいんですよね。

>>731 検討中さん
北口と南口
逆に書いたようです。
すみません。

>>731 検討中さん

お疲れさまでした。
王子をメインに利用なさるならガークロのほうが楽だと思いますよ。
こちらは西ヶ原駅利用者でないときびしいかと。だからこそ現状の売れ行きなんだと思います。
京浜東北に乗るだけなら上中里駅のほうがストレスが少ないですね。あちらのルートも人けが無さ過ぎて、夜暗くなってから女性や子どもが使うには難がありますけど。

>>735 マンション検討中さん

どれだけ王子が開発されてもこのマンションからのアプローチは変わらないよ。飛鳥山を削るわけじゃないんだから。

本郷通りより山手線側住人のほとんどは西ヶ原・染井・霜降の商店街を徒歩10分以内で利用できるため、西ヶ原駅周辺を開発する需要は高くないと思います。

王子駅からのアクセスは物件公式の現地案内図ルート1だと跨線橋のあと公園を通って一度線路の高さまで降りるので、無駄な登り降りがありますね。駅から2番ルートをとった上で、跨線橋を渡った後に王子側ではなく上中里方面に曲がり七社神社側サブエントランスから入ると、若干距離は増えるかもしれませんが、合計で少なくとも15m程度登り降りを減らせると思います。

もし飛鳥山を削るという規模や期間のお話をされているのであればですが、王子駅周辺まちづくりグランドデザインでは「地区内の歩行者等の回遊性の向上」がうたわれ、分断の例として南口付近も回遊性阻害の例としてあげられていますので、行政も問題として認識しており、バリアフリー化などの改善が検討されている可能性もあると思います。

結果として、もし南口から公園までのアプローチが改善されたとして、その先に整備された24時間利用可能な歩道が公園管理事務所あたりを出口として作られればマンションまでのアクセスは気持ちのよいものになるでしょう。もし購入されたら、王子駅から七社神社さらに飛鳥山-田端文化ロードへの、六石坂をバイパスするショートカットにもなるということで、行政に提案されてはいかがでしょうか。

私案(http://katan114.blogspot.com)では、公園内に入口を設けた地下道で中央口付近を結ぶことも提案されていますね。実際どこまでやるかは行政次第ですが。

15mは高低差です。

公園側はバルコニーに出ると癒されそうですが、電車の音で台無しにならないですかね。

>>740 評判気になるさん
入居後の話は住民スレでよいのでは？

1期3次が22戸ですか、結構出ますね

>>742 匿名さん
ほぉほぉ
１次が60戸近くでしたっけ？
2~3次で24戸
北向きを除くとあと20戸くらいですね。

ここの人が言うほど売れ行きは悪くない？

北向きは本当に完成後に売るつもりなんですかね・・・

>>743 マンション検討中さん

渋沢の影響…ではなくてガークロもそうですが相場が追いついて来たのと、新築がどこも少ないので広域から集まっできた感じですかね

一次の60戸はまだ完売していないような気がするけどなあ。
ソースないけど、なんとなく。

>>746 匿名さん

1期3次の22戸が1次の売れ残りという可能性はないのですか？
そういう売り方ってできないんでしたっけ？

>>747 匿名さん
公式の間取りから色々なタイプが消えていってるからそれはないかと

売れ残りは後で先着になりますよね？

秋入居なのに、まだ一次って遅いのかなぁと思ってしまうのですが、、、こんなもんなんでしょうか？？あんまり他がどんなものかとか分からずで。。。

先着順13戸来ましたね、北向き以外はこれで終わりでしょうかね。

>>750 匿名さん
私が予想してたより売れてたんですね・・・
30戸だのと適当に騒いでいた人たちはどこにいったんでしょうね笑

>>751 743さん

価格の割にとても順調な売れ行きですよね。
実際に買う方たちはこういう掲示板を見たり、ましてや書き込んだりはしないのでしょう。
適当に騒いでたのはヤジウマだったのでしょう。

だれも気にしていないかとは思いますが、
ルート1,2の上下移動の差、15もなくて10mぐらいかもしれません。
データにもとづかない、ただの推測です。適当な数字ですみません。

やっぱり飛鳥山公園の気持ちよさは圧倒的ですよね。ここの土地を渋沢さんが愛したのもわかります。あとは駅からのアクセスだけどうにかなってくれれば。公園口みたいなの作って、デッキでつないで欲しいですけどね。アスカルゴでのろのろ移動してる場合じゃないと思う、風情はあるけどｗ

>>752 匿名さん
まともな人はこんなところに書き込まないし、書き込んでるのは私のような検討しては買わない暇人だけなんですよね…

プランのLgタイプだけ、浴槽のタイプが違うように見受けられるのですが
ミスプリですかね？

>>752 匿名さん

近隣の中古に9000万近く出すなら新築ですよね。

>>756 匿名さん
限定サイトのプランブックでは他の部屋と同じなのでミスプリですね。

ここは西ヶ原駅の近くにスーパーができたら価値が上がりそうですね。

>>759 マンション検討中さん

できません。
土地がないし、本郷通り北側の定住人口ほぼゼロ、南側は霜降銀座に降りた方が早い。

>>760 匿名さん

紙幣は激減するだろうから、印刷局の縮小・移設によって周辺環境は大きく変化する可能性があるのでは？
いずれにせよ先の事は誰にも分からない。

>>761 eマンションさん
そんな未確定の想像話より西ヶ原駅は諦めて、する予定だと公言されている王子の再開発の駅アクセス向上に期待した方がいいと思いますがね

>>757 匿名さん

先の口コミにあったアーデルの管理費4万超えると、
飛鳥山の方が断然、良いなって思います。

>>762 マンション検討中さん

できません　って
それこそが未確定では？

スーパーまでは無理でもコンビニを近くに作ってくれたらなあ。

まいばすとかマルエツプチでいいので進出して欲しいですね。

エアリーコートはこれからですかね？
価格抑えめでしょうから、売れそうですね。

60㎡でプラウド王子本町が出ましたね。
廊下の少ない間取りで良さげです。

>>768 マンション比較中さん

イーストレジデンス、北東向きでこちらのエアリーと同じですね。
それにしても5895万円とは。新築分譲時、5階のこの部屋は4780万だったはず。相場の上昇を実感します。

駒込から西ヶ原あたりの再開発は難しいと思いますね…特に西ヶ原は利用者も少ない駅なので。線路向こう側の上中里や尾久のほうがまだ土地がありそうです。
王子駅周りがもっと栄えてくれたら嬉しいな、グランドデザインをどんどん前に進めていただくよう北区に意見しようと思います。

>>769 匿名さん

去年の今頃の１0階の同タイプの間取りの売り出し価格が5680万
坪単価３１２万だったので、いくらコロナ禍で先行き不透明でも
安すぎるような気がしました…。引き渡しも一年後の今頃くらいでしたし。

飛鳥山の60㎡の間取りが田の字型なら、プラウドの方が交通や買い物面でも
便利そうな印象です。

もともと利便性で選ぶマンションではないので、他と比較するのは難しいと思いますけどね。

マンションから飛鳥山公園がどの程度見えるのかって、モデルルームでわかったりしますか？

>>773 マンション検討中さん
自分が見に行った時はパソコンでドローンかなんかで撮った写真を見せてくれました。

>>774 匿名さん
ありがとうございます！

>>772 マンション検討中さん

単なる旧分譲の仲介の輩がうちに任せないと…的な鼻息が荒かったものですから

花見がてら様子を見てきました。　
飛鳥山の公園内、渋沢亭の庵あたりからからの風景。石垣のこちらとあちらで同じくらいの高さになるんですねぇ。このアングル写真ないのでうp。

あ、一枚ダブった…
お目汚し失礼しましたー

ここの庭付きまだ残ってますか？

柱部分は外壁タイルが施工され始めているようですが、
まだ外観の雰囲気がわかるレベルではないですね。
完成予想CGからかなりあっさりした外観である事は分かっているものの、実際どんな感じになるのか気になってます。

>>780 マンション検討中さん
グリーンコートだとD1gの部屋104号室が売り出し中かも？
もう売れたかな？

>>782 無名さん
2LDK人気ないんですかね？明日問い合わせてみます。

>>783 マンション検討中さん
人気がないと言うより、この部屋はたしか第一期2次までに売りに出てなかったんですよね。
ブライトコートの庭付きは、エントランス経由しないで出入りできるので一瞬で売れ、お値段設定も少し高めにしたとかしないとか。グリーンコートも庭付きは人気で、Egが抽選の物件にもなっていたはず。
一次の時にC1gは売れ残ってた気がするけど、一期2次まで完売したなら売れたんでしょうね…
ということで、消去法で残るはD2gかなと。残ってるといいですね！

>>784 無名さん
まちごた　D2gじゃなくてD1g

2LDKの方がニーズが有ると踏んだんですかね？
人気がある方を後に取っておいて、みたいなかんじで。
エントランス経由しないで家に入れるのはすごくいいですよね。
ポストを見て回らないと行けないけど、それは1日1回、家族の誰かしらがすればいいだけのことだし。
ペットとかがいたりすると、
なるべく専有部は通らずに済ませたいです。

このくらいの価格帯のマンションのファミリーだと、夫婦共働きが多そうですが、何歳位の人たちが多いんでしょうかね。私には高くて買えなそうですが。。。

Sumoの取材ページに購入者インタビューが出てますね。
当然野村が協力して作ってるはずだし、なんで公式サイトには作らないんだろう。

先着順15戸です。順調とはいえない売れ行き。
野村単独で「プラウド飛鳥山」だったらラグジュアリー感のあるマンションになったのに、残念です。

>>789 匿名さん
先着順の住戸、一戸も捌けてないんですね。
こんな時代でも良いマンションはすぐに埋まるはずなので、まぁそういうことなんでしょうね。

先着順13->15戸になったのは何故なんですかね？
一期一次が13で一期ニ次が2戸残ったってことですか？

人それぞれだけど、野村で主に採用されてる
システムキッチンのラクモアがちょっと苦手でした…。

昔、モデルルームを見学した時は、他の方もいらっしゃるので
そこまでチェックしなかったのですが、実際、使ってみると半濡れの手で
引き出しを開けようとしたら、金属の取ってで滑って生爪が剥がれそうになったり。

個人的にはガークロでも採用されているタカラスタンダードが良かったです。

>>792 評判気になるさん

ラクモアは標準ではついてこないオプション品なので、タカラスタンダード頼めばいいと思うんですが、、、

>>793 マンション検討中さん

限定サイトにラクモア仕様とあったので、それが標準かと思っていました。
失礼しました。

先日ようやくモデルルームへ行きました。思ったよりも埋まってきていますね。
希望の部屋が公園側と南西側なら早めに決めた方が良さそうです。買える方が羨ましい。自分は眺望＆価格面でエアリー待ちです。

売れているという声と売れていないという声があってよく分かりませんね（笑）
即完売物件以外はどこも同じか。

蒸発感はないけれど地味に売れる…それが飛鳥山レジデンス

ステアリでしたか、野村が良いのは販売までという書き込みがしっくりでした。
施工が長谷工で、がっかりされてる方も多いみたいですが、ベタに長谷工さんの
管理に期待したいです。購入された方、おめでとうございます！

飛鳥山公園と隣接しているのが何といっても素晴らしいですね。色々探しましたが、都心へのアクセスを叶えつつ自然と暮らせる立地はお世辞なしに唯一無二だと思います。買い物は今の時代どうにでもなるし、更に将来的に王子駅周辺開発の恩恵があれば言うことありません。

アーデル売れちゃいましたね！

>>799 ご近所さん

プラウドの60㎡も売れたと思います。
野村の仲介が旧分譲を他社より安く売ろうとしてましたから。

ここもエリア的には、売却時、野村が「弊社にお任せください！」と
なりそうですが専任頼む気がなければ、三井とか他所を当たった方が
良いかと思います。

>>800 ご近所さん

スーモに一瞬出てすぐ消えましたよね。

プラウド近くのレジェンド王子本町の2LDKも一週間足らずで消えましたし、この辺りは供給が本当に少ないので、飛鳥山レジデンスが完売になったら売りものがない状態が続くでしょうね。

当方エアリー待ちなのですが、あの立地の北東向きってどうなんでしょう？眺望は抜けてそうですが、やはり冬の寒さは覚悟しといたほうがいいのでしょうかね？

西ヶ原駅近の駒込ペアシティに売り物が出てますね。90平米超えで、5000万ちょっと。高台だけあって、見晴らしは素晴らしい。築35年越えなんで、住宅ローンがっつり組む人には向かないかな。

>>803 通りがかりさん
見てみましたが管理費が四万弱なのとなぞの
冷暖房ガス料11484円＋給湯基本料1750円
修繕積立も足して
合計六万越えっていうのが個人的には高いなと感じるんですが、築年数関係あるんですかね？

>>802 口コミ知りたいさん
角部屋ならリビングに東か西に窓ついてませんかね？　内廊下じゃないので南側の部屋にも窓あるので全体的には暖かいと思いますが

飛鳥山にカフェができるそうです。芝生エリアが減るのは寂しいですが、雰囲気のいいお店が入ることに期待したいですね。
http://nikkankensetsukogyo2.blogspot.com/2021/04/blog-post_76.html

>>806 匿名さん

park-pfiの事業なんですね。最近多いですね。この近所だと豊島区の南池袋公園やイケ・サンパークが同事業で運営されてます。
どちらも入ってるカフェが高級でランチ2000円くらいしますよね。
このマンションの住民層にはぴったりかも知れませんが、飛鳥山はあまり気取った雰囲気になって欲しくないです。

>>806 匿名さん
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-seisaku/ppfi.html
上の計画概要見ると、遊具があるところのトイレと売店も変わるようですね。
トイレは汚かったですし、既存の売店は味がお世辞にもいいとは言えなかったので素晴らしい改善だと思います。

調べてみるとpark-pfi事業というのはカフェや売店等の収益を公園の維持管理費に回せる制度で南池袋公園では安定的な収益につながっているような記事もありました。

売店やそこに隣接する鉄道ビュースポットを整備するのであれば、その裏の整備中の木造の園道や飛鳥の小径（マンションから王子への道）も整備することが期待できるのでマンション購入者にとってもいい話かもしれませんね。

>>804 マンション検討中さん

確かペアシティって、都内の高級住宅街に散在するバブル期の億ションですよね。作りが重厚で、管理が大変か、何かコンシェルジュ的なサービスがないと納得行かない金額ですよね。

ちょっと調べましたが、駐車スペースがめっちゃあって、平置きで安いみたいです。車前提で昭和のバブル気分に浸りたければ、アリかもと少し思いました。ローンが通るか分かりませんが。

>>809 通りがかりさん

ペアシティって新築の時も今も現金で買うマンションのイメージ。
まだ日本が豊かだった頃のマンション。

>>802 口コミ知りたいさん
私もエアリー待ちです。寒さも気になりますが、電車の音も気になりますね。
陽はまったくあたらないのでしょうか？

>>811さん
電車の音ですが、新幹線は静かだと思いますが在来線が気になるところです。
日当たりは南寝室側は当たる気がします。また日当たりと明るさはやや異なるので、採光という意味で言えば周辺に高い建物がなく、あったとしてもある程度距離があれば日中照明が要らないくらいには明るいですよ。

>>811 マンション検討中さん
図面で窓の仕様を見ると階数が低いほど基本的には静かみたいです。
現地に一回行ったのですが、線路脇の戸建てエリアでは聞こえるのに敷地横ではほとんど聞こえなかったので、気になるならお散歩がてら行かれるといいのでは？

>>812 買い替え検討中さん

南側って…
エアリーは北東向きですよ。
夏の朝日だけはあたるけど冬は日照ゼロです。

公式サイトのCG ANIMATIONを見ると分かりますが、エアリーとブライトの間はかなり狭いです。
エアリーは外廊下側も日当たり厳しいと思います。
ただ、5階なら冬も当たりそうですね。

外廊下だし、特に冬場はお風呂はリビングインのが良さそうですね。

HP更新されましたね。

第１期4次販売 2021年4月23日?2021年4月24日
販売戸数 8戸

先着順販売中
販売戸数 15戸=>13戸

これでエアリー以外は全部出たんですかね？

>>815 マンション検討中さん
エアリーとブライトの間はエレベーターと中庭があるので、少しだけ離れてる感じですね。
図面を見せてもらった時は10m~7mみたいでした。(定規計測ですが・・・)

>>814 匿名さん
寝室は南西向き、という意味だと思います。
仰るように日当たりと採光は異なるので採光は取れそうな向き＆立地ですよね。

>>817 マンション検討中さん
エアリーは70平米未満の3LDKで6500万?だったかな。人気化するのでしょうか？

飛鳥の小径から公園に登る階段が工事中になっていました。park-pfiもありますし、少しずつ整備していくのかもしれませんね。
できれば飛鳥の小径の道幅も広げて欲しいところ。

>>821 匿名さん

飛鳥の小径は拡幅できないでしょう。
片側は線路で反対側は公園。
名物のあじさいを移植してまで公園を削る必要性がありません。

飛鳥山のタワマン、出ましたね。

https://www.nomu.com/mansion/id/E55X4025/

>>823 匿名さん
アウトポールに拘らなければ良さそうですね

>>824 マンション検討中さん

納戸がテレワークルームにもなりそうな作りに見受けられます。

>>823 匿名さん
この値段ではおそらく売れませんね。

どう考えても売れるでしょう。最上階なのに割高無し、さらにここよりも安い。

>>827 匿名さん

最上階にしても割高では？売主ですか？
西ヶ原と堀船、低層とタワマン　比較対象なのかな。

きっと売主ですね。ここよりも安いって、ここは新築ですし高台ですし。
5月になったらエアリー販売きますかね？楽しみです。

売主と思うのは自由ですが、書いてあることは客観的に受け止めたほうがいいですよ。
堀船でなく西ヶ原、低地でなく高台、しかしそれを上回る好立地です。時代的に利便性高い方が買い手着くと思いますね。
あと、みなさん大好きな飛鳥山公園へのルートも実は飛鳥山タワーからの方が短いのでは？

>>823 匿名さん
7000万円台にならないかな、そしたらありかも。でもまあそもそも飛鳥山レジデンス欲しい層とあんまりニーズかぶらない気はしますね。利便性が高いのはタワーでしょうけど、飛鳥山レジデンス買う人って落ち着いて暮らしたい人がメインだと思うので、タワー最上階！いいな！ってならなさそう。

>>830 匿名さん
新築時6600万円の部屋ですよ。低地で線路沿い。
8千万円だすなら、他のタワマン買うのでは？

>>832 マンション検討中さん
新築時の価格って意味ありますかね？今8千万で売れるなら、ここの8千万の部屋と同じ8千万の価値があるということですよ。
逆に、数年後にここの8千万の物件が6千万になっても「ここは元は8千万の部屋ですから」と主張しても誰も8千万では買ってくれません。

同じ王子エリアのメジャー物件なんだから、
高く売れてくれる方が当物件の資産価値にもプラスでしょうに。
皆で応援しましょうよ笑

>>832 マンション検討中さん
6600万で買えたのか…いいなあ

エアリーがそろそろ販売開始ですかね？
どれくらい人気あるのでしょうね？楽しみです

>>833 マンション検討中さん
売れれば8千万円の価値があるんだろうけど、売れないのでは？と言っているのです。
何でそんなに必死なの？

新築時の価格は意味ないですね。

>>838 匿名さん
いずれにしてもタワマンとしては、かなりスペックが低いと思います。
頑張って高値で売ってください！