マンション管理会社の正義ってなに？

https://www.kintetsu-community.co.jp/body/wp-content/uploads/2020/03/d...
K鉄住宅管理の書面

>>187
大手管理会社と契約中で「委託料アップと管理費納付額値上げ」にまっしぐらの当マンション（「当劇場」でも可）では、新型コロナに言及した以下の理事会広報が数日前から貼り出されています。

「３月２８日（土）に組合員説明会の開催を予定しておりますが、コロナウイルス感染拡大の影響を鑑み、開催するか否かの検討を行っております。開催可否の決定は、３月中旬迄にご案内させていただきますので、よろしくお願いいたします。」

（”こう読まないとだまされる”的感想）
なぜ「延期」と書かずに「開催するか否か」「開催可否」なのだろう？
目標の定期総会は５月ゆえ、議案書の作成・印刷から逆算すると「延期」
はありえないのかもしれない。

管理会社の正義とは、「だまされる奴、脅しに屈する奴が悪い」という一種の開き直り。

情報統制がすごい、と申し上げておきましょう。

管理会社が作成する当管理組合の議事録では、冒頭に必ず十数名の理事と２名の監事の住所と名前が「出欠」が分かるように列記されています（以前は欠席者のみ）。他方、議事録の本文では「～についての報告があった。」「～と確認した。」ばかりで、誰が何の発言をしたとかは書かれません。これでは、軽率な人ほど議事録本文を「役員たちの活動の記録だ」と思って読んでしまいます。

数年間、一回の例外もなく、管理会社ら業者が同席しております。会議・集会の準備、事務作業は管理事務室の社員が行います。組合員なのに、私だけ傍聴も禁止されています。歴代の理事や監事（かなりの人数になる）は実情を一切伝えません。「すべて、マンションの資産価値の維持・向上のため」と言われて正当化されそうですが、「過去の一時期の会計実績を調査されないため」という側面もあるはずです。

管理会社の正義とは、「お膳立ては全部やってやるから、役員も組合員もその通り動け」というもの。これに従わない１、２名に対しては無視し、役員になれないように管理規約なども変えて、「赤信号もみんなで渡れば青信号」。

>>189 匿名さん
最後は組合員の責任に跳ね返る。組合内部における不正（規約違反や法令違反）
に対する善管注意義務違反を法的（罰則の強化）にするしかありません。

>>190
おっしゃる通りなのでしょう。

もう築４０年で、管理会社変更の雰囲気も可能性も全然ありゃしない。売主の大手不動産の子会社への委託契約は途切れたことがありません。

今回、うさんくさい理由で管理費を値上げするにあたって、誰も求めていないのに「他の管理会社１０社」に見積もりを要請してことごとく拒まれ、「今の管理会社しかない」という状況を議事録等に書かれ、しかも１０社辞退の主な原因は私が住んでいるからだと記載されている（「〇氏問題」← 〇に私の苗字の大文字アルファベットの頭の一字が入る）。

こんな話、小学生でもわかるインチキだと思うのですが、ほぼその都度、原文引用し、かつ読み解き方も書いて他の管理組合員（約２００名）宅に投函しております。それでもほぼ効果は見られず、こうした活動は９年になります。

最低賃金の上昇を主な理由にした管理費値上げを受け入れたい人、どのくらいいるんですかね。確かに、大規模修繕その他も含め、いつも「受け入れるしかない」形で総会は行われてきました。会社からすれば、その前段階として管理組合の理事会を掌握しておくことがマンションをわが物にする決め手なのでしょう。

理事と監事を集会所に月１回招集して業者同席の会議を記録し、回覧にも出しているけれど、本質的には「自由な発言」を認めない運営のはずで、一片の情報も漏れてこない非公開型。それでいい、それがいい、という役員ばかりで固めている感じです。これが輪番制の実態。

絶対にくつがえされてはならない何かが管理会社にも管理組合にもあるから、こうなるんじゃないかな。単独で突き止めようとすると、逆に告訴されます。私の場合、会社が指南する形で組合から訴状を警察に出され、刑事さんたちが家に来て「書くな、配るな、やめろ」と言われました。

>>192 匿名さん
管理会社の正義が、管理組合の正義ではないのが明らかなのに、それに立ち向かって意見をすると厄介者扱いで封じ込められるって民主主義運営になってないですね。
さらに、情報公開がされない会合は胡散臭いの何物でもないですね。
管理会社が指南役で管理組合から個人が訴えられるって、マンション運営において個人の意見の無力さを感じますが、そうなった時の対抗処置は個人で戦うしかないのでしょうか？
マンション内で味方を見つけるか、マスコミや
ネットでの情報発信で影響力をつけるのもひとつの手だと思います。
ここの掲示板の影響力はどうだかわかりませんが、管理会社の悪事や、暴利などここで晒すと同じ思いの方からの応援や、対抗処置のヒントが得られるかもです。
掲示板は、情報発信、情報共有、解決策の模索などには使えると思います。

>>193 通りがかりさん
これからはネットを利用する情報発信でしょう。
その資質は法令の知識をもとに証拠を確保して配信する度胸のある人物。
このスレもそれなりの役割はありそうですが、どんなものでしょうか。
これからの将来に期待しましょう、

>>194 匿名さん
こんな情報発信もありました。
https://www.youtube.com/channel/UCGSgHTmjPEszDeuWhWprT5Q

昨日、最新の理事会議事録が回覧で当宅に届きました。会議の前日に私がほぼ組合員全戸に配布した文書での指摘等は完全に無視され、大規模修繕（３回目）と管理費値上げが同時進行で早くも理事会によって「確認・承認した。」と記されています。この状態で２か月後に定期総会をやって、全体でも「可決・承認した。」になる。いつものパターンで止めようがないです。

「立ち止まって再考しよう」「現在の契約先を変えてみては」という私の提案は、管理会社のみならず、管理組合自体が支持しません。私の姿勢は、反共同体（区分所有法「共同の利益に反する行為」）であるとして扱われます。

気を付けて議事録を読むと、ともに管理規約上に何ら規定のない「分科会」が大規模修繕の施工会社選定を常連の建築事務所と、「三役会議」が管理委託料増額容認と管理費値上げを管理会社と、理事会の会議本番前に決めていることが分かります（両組織は、ともに数名の理事で構成）。そして、筋書き通りに理事会本体がそれらの方針でよいと正式に「追認」し、後日の定期総会の中身もそれを受けたものとなります（総会の追認機関化）。

マンション管理士等にこうした報告をしたら、「何も問題ないですね。」とコメントされます。

議事録、議案書、説明会等での配布資料など、どれも字数は多めでいろいろと書かれるのですが、真偽の確認ができないことがほとんどですね。組合員が確かめられないことなら自社の利益のためにかなりのことをやるというのも、「管理会社の正義」でしょう。

現状は、それが更に進んで「組合員に確かめられないように管理組合を運営すればもっと稼げる」といった逆転現象が起きているような。少なくとも管理組合の理事長あたりがこれに乗っかることで、他の組合員による真偽の確認をできなくもしている。

理事会なら１００％、総会なら９９％が「管理会社の正義」を認める中規模管理組合です。

理事会で承認するとの表現は素人には理事会で何でも決めているように聞こえる。
理事会で承認するには総会に提出する総会案を承認するとの考えるよう訓練してください。
案件においては総会で普通決議事項か、特別決議事項かの区別は認識してください。

議事録、議案書、説明資料答での配布資料など、の正確な意味は理解できませんが、
総会の議案書等は総会開催のの2週間前若しくは1週間前に各組合員に配布されます。
それ等を理解して出席者は質疑応答し、出席できないものは信頼できる理事長等に
委任します。
議決権行使書があれなその賛否の欄に意思表示をして総会で集計します。
総会に臨まれる組合員のほとんどが自分のマンションには区分所有者と議決権の数
を把握しないで臨んでいませんか。管理会社坦当も知らない人がいます。
理事長が順番制等であれば理事会活動報告などの公表の意味を理解していないので
管理会社任せでしょう。
うちなどは大手の管理会社なのに総会の議案書等は2週間前に配布されていたが、
ある組合員が過去からの管理委託契約書の業務内容と契約金を照合したら、総会の
議事録、理事会の案と議事録を毎回各戸に配布ための費用は契約金の中に含まれて
いることを指摘した。坦当も知らなかったのです。

>>199 匿名さん
総会議事録や、理事会議事録（総会議事録の扱いに準ずる）は、保管して、保管場所も掲示しなくてはならないと標準管理規約に記載してあるけど、そんな掲示をしてないマンションも多いし、フロント担当も知らないことが多いです。議事録の閲覧も組合員又は、利害関係人から閲覧請求があったら閲覧させないといけないのに、理事長への許可申請の可否があったり、閲覧のハードルが非常に高くなっているマンションも多いです。
開かれたマンション運営になってないのは、管理会社のせい？

標準なる規約等はマンション管理士の勉強をしていれば皆共通だから理解しやすいし、
プロ同士の打ち合わせも簡単でしょう。
しかし築古のマンションの総会議案書及び議事録、理事会議案書及び議事録、管理規約
や、委託契約書、重要事項の説明書等々になるとトラブル等で弁護士やマンション管理
士に相談する資料作成でも大変です。
築古のマンションのトラブル等の相談でこれ等の資料を示して弁護士やマンション管理
士に相談しても拉致があかないので、資料を小分けにして案件ごとにまとめて各々弁護
士等を変えての相談をした。
合計十数人の弁護士を無料相談で資料をまとめた。いざ、鎌倉の時の弁護士への参考資
料はまとめ上げました。担当弁護士の候補は決めてある。

>200 通りがかりさん

>理事長への許可申請の可否があったり、閲覧のハードルが非常に高くなっているマンションも多いです。
当マンションもそのひとつです。
数年前、管理会社別のマンコミュ掲示板にて当管理組合の「閲覧要件試案」（管理員提案）を投稿した時、「うちとまったく同じだ」と驚かれたことがありました。関西と関東で同じ手を使っているようだ、と意見を交しました。

しかし、その後の当マンションでの私の経験から、見せたがらない、証拠隠滅をはかる主体として「管理組合」（住民、特に役員）そのものもあるとの感触は否定できません。後任の理事長を相手に簡易裁判所で「会計帳簿等閲覧請求」の調停もやりましたが、それまでの無視無回答の態度を一変させて「見せます」と答えた理事長は、その後、喫茶店で２度私と面談するも、話をはぐらかして（実質的に）非開示のまま任期を終えました。別の期に管理事務所を訪ねたら、管理員が「総務担当理事の〇〇さんから、渡すなと言われている。」と拒まれたこともあります。この類の経験談なら他にもいっぱい。

２００戸を超える中規模の当マンションですが、総会、説明会など、どうも興味も関心も全然ない者たちが動員されて出席し、私のような組合員の封じ込めと、議事録等の記録に管理会社と理事会にとって正当化に好都合な発言をしている感じがします。こういうことまでして少数者の正論を無効化する「会社」は多数あると思うのですが、「マンション」でも存在し、同じことを実践しているということなのでしょう。

マンションの価値＝建物や設備以上に管理組合の質　という気がします。

>開かれたマンション運営になってないのは、管理会社のせい？

委託契約元の各マンションの管理組合員全戸に、管理会社製の広告的パンフレットが四半期ごとに投函されるようになりました。半年ほど前の号では、「管理組合のみなさまからお預かりした通帳は、当社の耐火性金庫にて厳重に保管しております。」と書かれていました。

もし、客の区分所有者としてこれを読んで「さすが大手。任せて安心。」と思うなら、おめでたい軽率な人です。数年間いろいろ試みて実物にたどり着けなかった私の目には「管理会社の勝利宣言」として映ります。「保管」されていることと「開示」「閲覧」されることとは違います。組合員が見るには理事会（特に理事長）を通さねばならず、そこで阻止される場合なら会社は責任を問われません（管理組合内部の問題）。

同様に、「疑わしいこと」と「見て何かあること」との間には法的に決定的な差異があり、悪質なマンション管理はこの点をフル活用します。現実は「見て何かあった」という場合でさえも、他の組合員や警察等にも見放されます。企業　>　個人　は常識ですかね。

マンションの価値＝建物や設備以上に管理組合の質　という気がします。

ここが最大のガードライン。ここを改善するには過去の各組合員に配布
された総会議案書及び議事録、重要事項説明書及び管理委託契約書を保
管しておけば閲覧しなくても不正を推測はできます。

それ等に加えて各期各月の理事会の議案書及び議事録がマンション等の
知人の各理事からコピーでもいいから保有できればいいけどこれは無理
でしょう。

自分のマンションでの組合運営は管理会社や理事等によってはどこで自
分に不利益が発生するかもしれません。
すなわち自分を守ることは即、他の組合員をも守ることになります。

>>202 匿名さん

マンションの価値＝建物や設備なら、ある程度お金で解決、向上できますね。
マンションの価値＝管理組合の質なら、お金では解決できない厄介な問題となりますね。

また、管理組合の質＝管理会社の質ということも否めないですね。

196 匿名さん 196 匿名さん 1日前
昨日、最新の理事会議事録が回覧で当宅に届きました。会議の前日に私がほぼ組合員全戸に配布した文書での指摘等は完全に無視され、大規模修繕（３回目）と管理費値上げが同時進行で早くも理事会によって「確認・承認した。」と記されています。この状態で２か月後に定期総会をやって、全体でも「可決・承認した。」になる。いつものパターンで止めようがないです。

「立ち止まって再考しよう」「現在の契約先を変えてみては」という私の提案は、管理会社のみならず、管理組合自体が支持しません。私の姿勢は、反共同体（区分所有法「共同の利益に反する行為」）であるとして扱われます。

気を付けて議事録を読むと、ともに管理規約上に何ら規定のない「分科会」が大規模修繕の施工会社選定を常連の建築事務所と、「三役会議」が管理委託料増額容認と管理費値上げを管理会社と、理事会の会議本番前に決めていることが分かります（両組織は、ともに数名の理事で構成）。そして、筋書き通りに理事会本体がそれらの方針でよいと正式に「追認」し、後日の定期総会の中身もそれを受けたものとなります（総会の追認機関化）。

マンション管理士等にこうした報告をしたら、「何も問題ないですね。」とコメントされます。

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197 匿名さん 1日前
議事録、議案書、説明会等での配布資料など、どれも字数は多めでいろいろと書かれるのですが、真偽の確認ができないことがほとんどですね。組合員が確かめられないことなら自社の利益のためにかなりのことをやるというのも、「管理会社の正義」でしょう。

現状は、それが更に進んで「組合員に確かめられないように管理組合を運営すればもっと稼げる」といった逆転現象が起きているような。少なくとも管理組合の理事長あたりがこれに乗っかることで、他の組合員による真偽の確認をできなくもしている。

理事会なら１００％、総会なら９９％が「管理会社の正義」を認める中規模管理組合です。

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198 匿名さん 1日前
理事会で承認するとの表現は素人には理事会で何でも決めているように聞こえる。
理事会で承認するには総会に提出する総会案を承認するとの考えるよう訓練してください。
案件においては総会で普通決議事項か、特別決議事項かの区別は認識してください。

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199 匿名さん 22時間前
議事録、議案書、説明資料答での配布資料など、の正確な意味は理解できませんが、
総会の議案書等は総会開催のの2週間前若しくは1週間前に各組合員に配布されます。
それ等を理解して出席者は質疑応答し、出席できないものは信頼できる理事長等に
委任します。
議決権行使書があれなその賛否の欄に意思表示をして総会で集計します。
総会に臨まれる組合員のほとんどが自分のマンションには区分所有者と議決権の数
を把握しないで臨んでいませんか。管理会社坦当も知らない人がいます。
理事長が順番制等であれば理事会活動報告などの公表の意味を理解していないので
管理会社任せでしょう。
うちなどは大手の管理会社なのに総会の議案書等は2週間前に配布されていたが、
ある組合員が過去からの管理委託契約書の業務内容と契約金を照合したら、総会の
議事録、理事会の案と議事録を毎回各戸に配布ための費用は契約金の中に含まれて
いることを指摘した。坦当も知らなかったのです。

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200 通りがかりさん 19時間前
>>199 匿名さん
総会議事録や、理事会議事録（総会議事録の扱いに準ずる）は、保管して、保管場所も掲示しなくてはならないと標準管理規約に記載してあるけど、そんな掲示をしてないマンションも多いし、フロント担当も知らないことが多いです。議事録の閲覧も組合員又は、利害関係人から閲覧請求があったら閲覧させないといけないのに、理事長への許可申請の可否があったり、閲覧のハードルが非常に高くなっているマンションも多いです。
開かれたマンション運営になってないのは、管理会社のせい？
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201 匿名さん 16時間前
標準なる規約等はマンション管理士の勉強をしていれば皆共通だから理解しやすいし、
プロ同士の打ち合わせも簡単でしょう。
しかし築古のマンションの総会議案書及び議事録、理事会議案書及び議事録、管理規約
や、委託契約書、重要事項の説明書等々になるとトラブル等で弁護士やマンション管理
士に相談する資料作成でも大変です。
築古のマンションのトラブル等の相談でこれ等の資料を示して弁護士やマンション管理
士に相談しても拉致があかないので、資料を小分けにして案件ごとにまとめて各々弁護
士等を変えての相談をした。
合計十数人の弁護士を無料相談で資料をまとめた。いざ、鎌倉の時の弁護士への参考資
料はまとめ上げました。担当弁護士の候補は決めてある。

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202 匿名さん 55分前
>200 通りがかりさん

>理事長への許可申請の可否があったり、閲覧のハードルが非常に高くなっているマンションも多いです。
当マンションもそのひとつです。
数年前、管理会社別のマンコミュ掲示板にて当管理組合の「閲覧要件試案」（管理員提案）を投稿した時、「うちとまったく同じだ」と驚かれたことがありました。関西と関東で同じ手を使っているようだ、と意見を交しました。

しかし、その後の当マンションでの私の経験から、見せたがらない、証拠隠滅をはかる主体として「管理組合」（住民、特に役員）そのものもあるとの感触は否定できません。後任の理事長を相手に簡易裁判所で「会計帳簿等閲覧請求」の調停もやりましたが、それまでの無視無回答の態度を一変させて「見せます」と答えた理事長は、その後、喫茶店で２度私と面談するも、話をはぐらかして（実質的に）非開示のまま任期を終えました。別の期に管理事務所を訪ねたら、管理員が「総務担当理事の〇〇さんから、渡すなと言われている。」と拒まれたこともあります。この類の経験談なら他にもいっぱい。

２００戸を超える中規模の当マンションですが、総会、説明会など、どうも興味も関心も全然ない者たちが動員されて出席し、私のような組合員の封じ込めと、議事録等の記録に管理会社と理事会にとって正当化に好都合な発言をしている感じがします。こういうことまでして少数者の正論を無効化する「会社」は多数あると思うのですが、「マンション」でも存在し、同じことを実践しているということなのでしょう。

マンションの価値＝建物や設備以上に管理組合の質　という気がします。

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203 匿名さん 21分前
>開かれたマンション運営になってないのは、管理会社のせい？

委託契約元の各マンションの管理組合員全戸に、管理会社製の広告的パンフレットが四半期ごとに投函されるようになりました。半年ほど前の号では、「管理組合のみなさまからお預かりした通帳は、当社の耐火性金庫にて厳重に保管しております。」と書かれていました。

もし、客の区分所有者としてこれを読んで「さすが大手。任せて安心。」と思うなら、おめでたい軽率な人です。数年間いろいろ試みて実物にたどり着けなかった私の目には「管理会社の勝利宣言」として映ります。「保管」されていることと「開示」「閲覧」されることとは違います。組合員が見るには理事会（特に理事長）を通さねばならず、そこで阻止される場合なら会社は責任を問われません（管理組合内部の問題）。

同様に、「疑わしいこと」と「見て何かあること」との間には法的に決定的な差異があり、悪質なマンション管理はこの点をフル活用します。現実は「見て何かあった」という場合でさえも、他の組合員や警察等にも見放されます。企業　>　個人　は常識ですかね。

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204 匿名さん 8分前
マンションの価値＝建物や設備以上に管理組合の質　という気がします。

ここが最大のガードライン。ここを改善するには過去の各組合員に配布
された総会議案書及び議事録、重要事項説明書及び管理委託契約書を保
管しておけば閲覧しなくても不正を推測はできます。

それ等に加えて各期各月の理事会の議案書及び議事録がマンション等の
知人の各理事からコピーでもいいから保有できればいいけどこれは無理
でしょう。

自分のマンションでの組合運営は管理会社や理事等によってはどこで自
分に不利益が発生するかもしれません。
すなわち自分を守ることは即、他の組合員をも守ることになります。

上記１９６から２０４まではマンション管理の真髄をついている。
難しい問題です。

皆さん、「三井不動産のマンションと千代田区長」の疑惑報道、気になりませんでしたか？
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20200306/k10012317721000.html

私の場合、普通にテレビを見ていてこのニュースが目に入ってきたのはNHKだけでした。購読している全国紙はネットでは報じるものの、紙面には載せていないようです。「事業協力者住戸」、新規分譲以後の管理会社の立場からしても同名の管理組合員の色分けはありえます。私は「うちは事業非協力者住戸だな」と思わずつぶやいてしまいました。

特に各マンションの区分所有者ではない”管理のプロ”にとっては、いつの日か悪事を疑う組合員が現れた時に備えてあからじめ組合内部に強力な仲間グループを作っておくことが防御の秘訣のはずです。数年前の新聞記事に、某管理組合では理事長が組合のお金を取っていたことが判明して組合が行動を起こし、他市に逃げていた本人を警察が捕まえたというものがありましたが、こうした単純な展開はシロウトならではでしょう。分け合う仲間さえいれば、理事会に介入させたりして組合を乗っ取り、悪事を完全に正当化できます。

この点において、組合員が任期２年で順番に理事や監事に就任していく「輪番制」は悪用可能です。役員として自分で確認しないでプロに言われた通りに署名押印を繰り返して任期満了なら、後日、不祥事発覚の際に「正義」の住人にはなれません。こんな意識もなく１０年も過ぎれば、そのマンションは５０人以上の共犯予備軍を抱える物件になりかねません。プロは各期の組合の署名押印によって責任転嫁は完了していますから、場合によっては後日、組合の足元を見て弱みにつけ込み、「委託料大幅アップ」とか「月々の管理費徴収値上げ」を言い出しかねません。その時、組合として毅然とした態度がとれません。

気を付ければ防げるというほど不動産業界は甘くないと思いますが、皆さん、ご注意あそばせ。

ここの事業協力者の住戸が身分のはっきりした人物所有だからまだいい方でしょう。
しかし抽選に参加して当選しなかった購入予定者は不満でしょう。
事業協力者が他の組合員のためにマンションを良い方向へもっていってくれると他の
住民も喜ぶでしょう。それ等を期待するしかないでしょう。
財閥系ですからそこらへんは忖度する限度をわきまえているので人物は安心できます。
しかし、その逆もありますから各マンションの事業協力者の住民は気を付けたに越した
ことはありません。

当マンションの管理組合「輪番制」は、当物件の区分所有者でないプロが毎月の理事会に同席することによって、リクルートの機能も兼ねていました。発言その他から「この人は仲間にできる」とお眼鏡にかなえば、任期満了後に「専門委員会」のメンバーになれます（管理規約や細則から総会で就任の承認を経ねばなりませんが、誰かの着任を不承認にしたことなど１回もない管理組合なので、候補になりさえすればスムーズに通ります）。

ある時点から、そのプロを管理組合自身が雇用するという「管理員業務委託契約」が結ばれました。それまでの大手管理会社は、会計業務のみ委託を請け負うという契約で当マンションとつながり続けました。新しい管理員業務委託契約によって、組合の会計処理は管理員が遂行するようになりました（その都度、理事長と会計担当理事が書類に承認の押印をすることになっていましたが、「プロにお任せ」の状態だったと推察されます）。

この方式によって、特に管理費会計は「組合のもの」というより「業者の管轄」になりました。修繕積立金会計のほうは第１回大規模修繕から常連の建築事務所が待ち構えていて、冒頭の「専門委員会」はそこに貢献するのが隠れた役目でした。こうして、いつの間にか合法的な管理組合運営システムが導入され稼働していたというわけです。

以後、何か疑惑が生じれば、建築事務所と関係の深い弁護士や、中堅管理会社出身のマンション管理士が組合と契約して有料で防御しました。管理会社以外にも、こんなことばかり研究しているプロがあちこちにいるようです。どの業界でも同じでしょうが、民間の分譲マンションも全体としては大手（不動産会社）の庭。プロといえど、支配者に頭を下げねば仕事はもらえないのだと思われます。

数年前、ちゃっかり理事長に就いてからたった１人で反乱を起こした私は「辞任勧告」を出されて半期で退任を余儀なくされましたが、当該のプロ１名も去り（理事会は退職慰労金を満額支給）、理事会を牛耳っていた「専門委員会」の組合員たちの大量辞任という成果は達成できました。しかし、会計業務のみだった大手管理会社が舞い戻ってきて他の業務も請け負い、理事会にも総会にも欠かさず出て支配は強化されています。建築事務所も残っています。思い通りになるマンションをエサに、互いのすみ分けができているのでしょう。

うちのマンションは優秀な正義感の強いマンション管理士試験合格者の組合員が
理事長になった。
最初は優秀な管理人が解職されるのを狙い管理会社た対峙して組合雇用とした。
そののち管理組合を法人化して近隣の売地を購入した。
次に機械式駐車場を廃止して購入した敷地へ車を移動した。
これ等に6年くらいかかった。その次にマンションの2階建ての自走式駐車場の２
階部分に駐車している車を移動させるため別の隣地を購入するための動きをした。

理由は機械式駐車場を廃止すると相当の経費の節約と組合員の敷地の持分が増え
るので建て替え等の時に組合員の配当が多くなるための将来への投資が目的でした。

2回目の隣地購入を企んでいた途中に悪徳組合員と管理会社が共謀して住民を騙し
て偽物の理事長を成立させ、あたかもクーデターが成功したようにした。

この土地の地主と地元の宅建業者はこの偽理事長にいや気がさして他のデべに売却
してこの話は」立ち消えた。

この偽理事長と管理会社は組合員にあらぬ噂を垂れ流したがなんにも前理事長の悪
事の証拠は出なかった。

こののち機械式駐車場の廃止しての平地化はマンションの資産価値に貢献した。

当マンションでは、管理会社（と建築事務所）が発案し計画した案件を
ことごとく管理組合が認め、支持していく運営がずっと続いています。

ただし、理事会であれ総会であれ、議題・議案の設定は例外なくプロが
許可したものに限られているようで、例えば私の提起するテーマで議論
や採決が行われたことは１回もありません。どの会合も必ず業者が同席。

昔、自分が理事長＝議長の理事会で「管理員の雇用」を話に出した途端、
副理事長と総務担当理事に司会の座を奪われ、次回以降の引き延ばしに。
仮に私が提起するテーマで開催されたとしても、組合員たちは大多数で
管理会社（と建築事務所）及び理事会に軍配をあげるマンションです。

以前、>210 の冒頭で紹介してくれたような「真の理事長」級の２人に
「ご臨終マンション」、「その住民に問題あり」と指摘されました。
当たっていると思います。

管理会社も大手ゆえか手ごわいですが、所有者（住民）たちが最強です。

指導部があって、他の大勢が個人や少数のことを考慮せず支持する感じ。
会社と組合が一体化しているから「ご質問やご意見を受け付けたい」と
記載して「双方向・民主主義」の組合運営をやれるということでしょう。
１人が全体を従わせるのとは異なるタイプの「強権」団体と化している。

>>211 匿名さん
私のマンションはあなたのマンションとは異なりますが、立場を変えると
理事長（マンション管理士資格保有者）と管理人でフロント（マンション管理士、
管理業務主任者、宅地建物取引士、日商簿記2級資格保有者）といった二人三脚で
目生まれていたと思います。管理会社も日本ではベスト3に入りますが、
この管理人の知識は支店長クラスも管理人に依存していたように見えます。

組合の肝心な案件に対しては理事会でも基幹事務に関する金銭の出納のみに留めて
坦当は退席させる理事会運営でした。
議案書や議事録は理事長が作成して管理会社の坦当に印刷と配布を命じていました。

法人化や共用部分の変更や廃止若しくは新設、所有権変更及び入居届の厳格化（反
社会的入居の防止）。すでに入居している反社会的人物に対する対策等に、クーデ
ター勃発まで7年の月日を擁しますいた。

規模は、6棟11階、512戸。簡易専用水道（受水槽４槽、増圧圧力ポンプ24基、オ
ール電化、築27年、機械式駐車場２段式１７２基、）で典型的なローコストマンシ
ョンで漏水事故が多発する。日常管理は管理人1名、清掃員2名　体制です。

案件にによりましては情報を公開していきます。

しつこく、べったりと長年くっついている大手管理会社や大規模修繕専門建築事務所（「管理組合運営コンサル」を標榜し、毎年契約継続）に対しては、管理組合の内部で「もうここらでリプレイス（契約先の変更）をしよう」という気があれば、いくらでも方法がある、手段は後からついてくると思うんです。しかし、その気は一切なしのマンションです。こうした状況は当マンションだけではないと考えています。

もし、私や他の組合員の誰かがマンション管理士の資格を得て何か発言したとしても、その専門性を根拠に組合が２社と別の方針で進むようになるとは思えません。築３０年の時点ですでに、かなり「反知性主義」的な管理組合になっていた感じです。それから９年も経ちましたが、失礼ながらリテラシー（読解力、知的な正しさを尊重する態度）の面で組合員を眺めると、恐らく「１０人 VS. １９０人」に分かれます。管理会社製の回覧議事録や私が執筆し配布してきた批判的解説等を読み込んで、問題に気付ける人が１０名ほど。１９０名の半数は無関心かそもそも活字を読まないので毎回委任状を出し、もう半分の人たちは読むけど何らかの理由で常に２社を支持、結束も強い。しかも、読解力ありの１０人のうち、管理会社を批判する発言や行動をする組合員はたった２名です。つまり、９年間、私が問題を指摘し続けてようやく現れた理解者は１人だけ。

これほどに、管理会社と建築士の手腕としつこさ（恐ろしさ）が当マンション（の管理組合）をむしばんでいる感じです。現時点でも、改善、変化の兆しはありません。

>>213 匿名さん
マンション運営の意思決定は、正義や正論ではなく、多数決の大勢です。
理解者、賛同者を見つけシンパを作ることです。
時には、攻めの姿勢を引いたり、頭を下げたり、融和姿勢も大切です。

感情や、正論、正義だけでは、煙たがられて厄介者に仕立て上げられて押し潰されます。

当マンションの管理組合の事業の進め方はワンパターンで、「理事会の決議」がすべてのようです。もちろん、総会も年１回は開かれますが、管理会社ら契約業者は特に「理事会に決めさせたら勝ったも同然」とみなしていると思う。実際、理事会の決定を承認しなかった総会など、４０年で１度もありません。

注目すべき点は、いつも理事会より先に数名の住人（専門委員会、小委員会、分科会、三役会議）が業者の意向通りの方針を決めて、理事会がそれに従い、それに沿って自動的に総会の結果も出るという運営の手順です。これを源泉までたどっていけば、管理会社と建築事務所で当管理組合の意思を決めているに等しいということになります。

私の目には強引、乱暴な進め方に見えますが、理事会と総会で可決・承認されればその時点でそれまでの強引さも乱暴ぶりも正当化され、すべて「管理組合の自由なる意思決定」に基づく運営として語り直されるに等しく、各事業は成立し、合法となります。毎月の議事録も、後日誰か（例えば裁判官）が読んでもつじつまが合うように上手に書かれ、理事長等の承認印や署名などもこの面で威力を発揮してきたといえます。

組合員（特に役員）はこの方式に従っていればラクチンで安心みたいですが、それと引き換えに組合の資金は全部、管理会社の意のままという感じ。管理委託料の大幅値上げは「もっと出せ」という話でしょうが、理事会が満額回答で承認したためか、その同じ議事録に「管理委託契約更新の申し入れが同社より書面にて提出された。」とあります。蚊帳の外に置かれた他の組合員たちは、それでも総会でOKを出して承認するのでしょう。総工費が数億円の大規模修繕もこんな形で遂行されます。やむことのない、この繰り返し。

マンション運営の意思決定は「会計」次第でしょう。
多数決の大勢に影響を与えます。

私の管理組合では、少なくとも十数年間の会計実績を確かめられません。

「管理組合に秘密機密は当たり前」とした元理事長に現理事会が感謝状。

管理費や修繕積立金は法令において強制徴収になっています。
施設使用料は各マンションにおいて任意で強制徴収を規定することができる。
我々区分所有者にとっては各期の通常（定期）総会の案内に会計報告が配布
される。
私は過去の配布された議案書をすべて保管していて、とりあえず会計報告だ
けを抽出してエくセルに入力してみたら、
収支決算、貸借対象表、予算案等
報告の合計の記載は一致しているが、月別の合計を入力して合計を算出する
と、報告の合計と、実際の合計が一致いたしません。
この介在された合計金額をもとに各期の会計報告がなされていることを指摘
しましたら、管理組合からは時効になっているとの回答です。
管理会社はデベロッパー系の最大手です。過去に2～３回くらい行政処分を受けています。

>>216 匿名さん
会計知識のない理事長が多いです。
収支報告の項目を管理の知識を生かして見抜く理事長は少ないでしょう。
あらかじめエクセルに会計報告の貸借対照表、収支報告書及び来期の予算書、
財産目録等の書式を作成して数字を落とし込めば良いだけの単純作業です。
これらの証拠を作成しておきさえすれば、いざ、という時には・・・・です。

>>219 匿名さん
>>収支報告の項目を管理の知識を生かして見抜く理事長は少ないでしょう。
>>あらかじめエクセルに会計報告の貸借対照表、収支報告書及び来期の予算書、
>>財産目録等の書式を作成して数字を落とし込めば良いだけの単純作業です。

教えてください。会計知識のない区分所有者です。
上記の貸借対照表、収支報告書等のエクセルでの作成した時の計算式。
何か参考になる資料があれば検索しますので、よろしくお願いします。

>>219 匿名さん
会計知識のない理事長も、会計知識のない会計担当理事も、会計知識のない監査役も多いです。ていうか、会計知識が組合側で担保できているマンションは少ないのではないでしょうか？
そこで、管理会社も信用できない（フロント担当も会計知識がある者は少ない）のであれば、第三者の専門家の導入ですかね。
いきなり、理事会を解散しての管理者管理（第三者管理者管理）方式への切り替えは難しいと思いますが、理事会を残しての管理者管理方式を模索するのもありですかね。
そこで、管理者管理方式の、管理者を第三者にして、理事長は組合員から選任するか、理事長も第三者にして、その理事長が管理者となる管理者管理方式のどちらがいいでしょうか？

>>221 匿名
管理組合やマンションの構造や設備等を考慮して組合員による組合員の為に
管理方式を考えられることを提案します。
私はマンション内部に外部（管理会社も同様）の者を深入りさせることは反対です。
管理会社の坦当は、理事会の出席は会計報告のみに留めて退席が原則です。
通常総会（定期）においては、重要事項の説明と会計報告に留めて退席です。
議案書や議事録は、複数の理事（理事長含む）が作成して管理会社に印刷と配布を
命令します。

>>222 匿名さん
自主管理が理想ですかね。
区分所有法は、当時の時代背景のマンション、団地は、自主管理をベースにしてあると聞いたことがあります。
そこに時代の変化でマンション管理業（総合管理）という委託管理が主流となって管理業者を縛るマンション管理適正化法ってので法整備されたとも聞きました。
その管理業に関わる利権で肥える管理会社も情報社会で露呈されて問題視されてきました。

ここにきて、自主管理で自分達の資産は自分達で守るという考えで、労力や専門知識はアウトソーシングして管理運営する、管理組合が自立した自主管理ですね。

>>222
賛成です。言いたいことが通じてうれしい限りです。

管理組合員、特に役員の「読み書き」の能力（リテラシー）が分譲マンションの管理の問題の根本にあるように思います。自分で書く、資料を作る・読み取ることのできる人は、たいてい、他人にやってもらうことをよいと思わない。これに対し、役に就いても「書けない、読めない、作れない」という人は（マンションにいて当たり前ですが）、「やってあげる」との声に惹きつけられることが多いでしょう。

近隣の大規模優良団地の管理組合は自主管理でプロ不在ですから、新任の役員が不案内のときに組合内部の経験者が教えながら助け合っています。他方、私のマンションでは管理員を始めとする管理会社や大規模修繕専門の建築士が「やってあげる」ので、組合として料金を（恐らく過大に）取られながら業者に感謝する仕組みができています。

管理業務の「委託」、大規模修繕工事設計の「委託」等、業者に都合よく拡大解釈されて内政干渉の域に達していることが管理問題の大きな原因に見えます。「オレたち、文章書けねえからな！」とは、元理事長の古参住人の発言です。書ける１０人のうち、８名は名乗ることがないのでどこの誰なのかずっと不明。今後も恐がって出てこないでしょう。

ははは。>223 を読まないで >224 を書きました。期せずして一致。

しかし、自主管理にも正真正銘のものとは別に「管理会社版の自主管理」が研究され、発明され、導入されているので注意が必要です。

私のマンションでは、1999年にはすでに「会社版自主管理」を入れられました。最も大事な「会計業務」だけはなぜか大手管理会社との契約が続けられましたから、逆に、組合会計をマンションで握っておくこと（＝管理会社に任せない）が自律の要諦なのかもしれません。十数年間の自主管理を会計面で再監査しようとしたら、管理会社への包括的委託契約に戻されてしまった。

近隣の団地の管理組合は自分たちでやれてますよ。当マンションの惨状を知ってか、旧公団系の管理組合を中心とする連合組織（NPO)にまた入り直して他の組合からも助言を得て勉強しているらしい。数年前、そこの組合員「１名」が大規模修繕の際に面積を計算し、市の課税ミスを発見。全体で１億円以上の返金があったと報道されていました。

既視感のある方もいらっしゃるでしょうが、

・わが戦記（記事数２３）
　http://chikyuza.net/archives/49445

・不祥事例集（足立区マンション管理支援センター）
　http://www8.plala.or.jp/T-mankan/husyouji.html

＞＞226 匿名さん
こういう情報はありがたいです。

ナ○ワ管理のマンションに住んで10年になります
近々引越しをするので管理人に自転車置き場の解約手続きをしに行った時、管理事務所の小窓からお酒の匂いがしました。管理人は顔が赤く、呂律がまわっていませんでした。
この事を理事役員に報告し管理事務所内を確認してもらった所、机の引き出しからチューハイの空き缶、そして水筒からは日本酒のような液体が入っていました
その後すぐに違うマンションに移ったので、管理人がどうなったのかはわかりませんが、これって絶対にあってはいけない事ですよね？？

現在は勤務中の煙草もダメです。勿論アルコールは厳禁です。
なぜか、緊急事態等の出動には管理人は対応しなければなりません。
即座に管理人の交代を委託会社等に連絡しましょう。
役員がしっかりしているのならすぐ対応するでしょう。

有名ユウチュウバーへの内部告発を依頼する動きがある。
悪徳管理会社TCなどはその代表でしょう。
人権に係わることでこれを分譲マンションの内部で密かに行っている。
管理の内部告発では視聴率は上がらないでしょうから便乗する形になるでしょう。
法治国家としての問題も内包しています。
まともなマンション管理士等が動かないとだめでしょう。

管理組合は組合員及び居住者へのコロナショックに対しての
緊急経済対策を考慮すべきでしょう。

対立関係 は正しいポジションではない。

>>236 安部圭子1104
対立との表現は２３７さんのように極端な受け取り方をされると困りますので
利害が対立する関係との表現に改めるわけにはいきませんでしょうか。？

極端な受け取り方ではない。素直に読んだだけである。

金銭の収支では支払う側と受け取る側とでは？？？？？という。
？？？？をどのように表現すればいいでしょうか、？
例えば利益相反若しくは利害関係等々。＝対立。？

何かにつけて「他人への依存度の高く」「想像力のない」日本人の皆さん。

今の新型肺炎に伴う国や行政やマスメディアの情報に右往左往しているのと全く同じように、何が事実で正しくて、何が優先順位にあって、何を自分で判断して、何を人に任せるのか・・・これらの整理が付いていない時点で、この議論は不毛

マンション管理で例えるなら、
①ぐだぐだ言うなら、自主管理しなさい。
②自分で管理するのが面倒なら、その分対価払って認可の受けた管理会社に任せなさい。但し、精度には期待するな。
③心配ならマンション管理士にアドバイス受けて、自己責任で判断しないさい。

これが現在の国土交通省や法律で、簡潔に言いたいことを一言で纏めたもの。

しかし、実際は・・・
①居住者＝自分でやるの無理。金払ってるしさ、プロなんだから管理会社やれよ、腹立つ。
②管理会社＝そもそも居住者の持ち物だろが、何でもかんでも任せようとクレーム言うな。
③管理士＝居住者も少しは文章読んでさ、責任感や意識も持ってよ、っていうかマンション
　　　　　のすぐ側にいる管理会社が何してんだよ。俺は管理士だよ、誤解しないでよ。
・・・こういうスパイラル。

この要因は何か。
日本で、規律あるマンションの性質・法律があるのに、管理業自体を「不動産系のサービス業」のカテゴリーに位置付け・イメージさせたことがそもそもの弊害になってる。
海外から取り寄せた文化と法律を、日本の文化と法律に混ぜたからね。
だから国の想いと民間がマッチしない。

民間が本質を見極めず、外部や周囲へ責任を負わせたり批判ばかりする傾向に慣れると、国はどうするかといいうと、それらを大義名分にして、「民間に合う法律」に改正すると思う。
その意味がどういう意味か。説明するまでもない。

>>241 匿名さん 2020/0
よって法令の強行規定以外は各マンションに適合した規約を設定して
組合運営をすればいいでしょう。

マンション管理士に合格していればこの理論を理解できると思いますが。

標準管理規約等はあくまで標準であって各マンションの規約ではない。
まず、各マンションの組合員はマンション管理士の勉強をするべきで、
外部のそれ擬きプロと称するものに依存する癖はなくしましょう。

http://www.skr.mlit.go.jp/kensei/sangyou/02_hudosan/11-mankan/disposal...
↑新に穴吹コミュニティが処分されています

こういった事案は減ることはないのでしょうか？？

https://www.cbr.mlit.go.jp/kensei/info/syobun/mankan.htm
↑矢作建物管理は業務停止処分

こんな話ばっかですね

マンション管理会社によっては、資本金1000万円なんてのもある。こんな会社は、目先の利益を追わざるおえない。人間の良心とか善意とかに期待せず、怪しい提案にはノーと言いましょう。

マンション管理組合を法人化して完全自主管理を実施して16年になります。
67世帯10階建のマンションです。　当初管理組合の自主管理など考えたこともなかったのですが、管理会社の経理方針に疑問を持ち、別の管理会社とお付き合いして管理方式を学び
独立した形です。　管理組合を法人としたのも会社組織として運営する方式であれば管理
しやすいと考えました。　よく管理会社に不満をもたれるマンションの話を聞きます。また
不満を持っているマンションの隙間を狙うかのような管理運営を売りにする会社もみてきました。　大切なことは、管理運営が難しいと思わないことですし、誰かに任せてお金だけを
払えば良いという考えも捨てることが大切と思います。
自主管理で成功するマンションは少ないと言われていますが、その一つは管理組理事に無償ボランテイアを期待することから来ているようです。理事も仕事ですから少額でも手当支給をすることが当然であり、その面で責任も持っていただきます。また理事会の権限を強めることで居住者との意思疎通を図ることです。　自主管理はきれいごとですませることはできないもので、それなりの対価を必要とします。　管理会社の全べてを任せることから離れて
管理会社の中に入り込み学べることを知り、そこから管理運営の一部でも自分たちにできることを模索することが必要と思います。　こちらのマンションは築20年ですが、当初からの修繕積立金をそのまま継続中です。今後の長期修繕計画でも積み金を値上げ予定はありません。これまでに大規模修繕工事を2回実施、屋上防水も2回実施しています。　余剰額も
あります。理事報酬も支払う方式できました。　是非、管理組合運営に関心を払うなら、管理会社の方針、検索に悩むことは無いと思います。　某管理組合理事長

当初、管理会社の人らしき投稿で「理事会という集団の意思決定と異なる意見を持って行動したところでどうにもならず、無意味でしょう」と、仲間を作るようアドバイスされました。友人の他のマンションや自分の管理組合がたどったその後の道を今振り返ってみると、あのお説教は半分当たっているが半分間違っていると感じられます。

理事会や総会の多数決は相変わらずで、新築時からの管理会社との契約を継続し続けていますが、数年に１度の頻度で「たった１人」の発言や行動が効果を発揮し、会社と組合の悪しき計画を阻止したり是正したりということは起きています。ただし、あっちでもこっちでも、その１人に対する圧迫（嫌がらせ、報復）は半端ではありませんが。

複数の住人が管理会社の利害を代理する形で権力を行使し、万能感まる出しの言動をすべての組合員に示している毎度の展開に、恐ろしさと滑稽（こっけい）さを見ます。マンション内の世論の支持がなければ、とても恥ずかしくてできないはずです。２００名を超える区分所有者の頭脳があっても、「さすがにこうなったらこの管理会社とはおさらばだ」というモラルの線がまったく見えません。まるで「自分や組合にとってどんなに不利益でも管理会社を変更しない」と決めているかのようです。

新築時からの管理会社を変えるべき事態が発生している時ほど、理事会は他の管理会社数社を含めた「選考」を事業計画にもないのに勝手に始めます。今回が２度目です。そして、どちらも「従来の会社を継続」という予想通りの結果になりました。

管理会社とグルっている組合員が問題でしょう。
それと組合員の管理音痴も大きいです。

管理組合は管理会社に管理委託料という管理費会計の一部の金額を支払いますが、その金額限りの関係にはなっていません。当マンションでいえば、管理費会計全体も修繕積立金会計も管理会社の意向ぬきには処理できない感覚があります。委託業務の契約内容から、理事会の会議の事務手続きを含む準備と出席及び議事録素案の作成まで会社がやるので、料金以上の組合操作・支配ができます。組合の主な通帳も預けているため、組合会計そのものが会社の監視下にあるとも言えましょう。

対して、ヒラの組合員が組合会計を監視できるか？　やっぱり多数のハードルがあって、管理規約通りに数字を確認するところまでは行けませんでした。出資しているのは組合員だけで、会社は１円も納めていないのにね。

特に大規模修繕を始めとする工事で、管理組合が支払った代金の一部が特定の住民に還流した場合、どこの誰がチェックできるというのでしょう。それでも、予算案や決算表をよく見て、不審な点や明らかな間違いを指摘したとします。「よくぞ言ってくれた！」という声は上がりません。「厳しいことを言うな！　マンションの管理組合の仕事なんて、みんな本業の合間にやってんだから」と言われて、逆に指導されてしまいます。

人材の枯渇こそ価値下落をもたらす気がします。ピカピカの建物以上に重要。

「オレは理事長だぞ！」「これが理事会の決定だぞ！」と言わんばかりの、仰々しい大型の管理組合理事長の公印が押された通知書を何回か出されたことがあります。内容は、「ただ１人従わない組合員であるお前に対する厳しい決議だぞ！」というものでした。総会版もあります。

「くだらん。誰がこんなもんに従うものか」と堂々と無視しました。そうしたところで、非物理的に組合内外で抹殺される反逆者の運命に変わりはありません。あちらが規約を破っても不問に付されるのに、こちらが何かするとすぐアウトの不公平。

権威主義というのでしょうか、上記のタイプの組合員が内部に複数人います。確かに理事会内外に強力な支持グループがあるし、管理会社などの常連業者もバッチリ味方している中での幹部としての振舞いではあります。しかも会社が大手ゆえか、外部の味方まで用意されていて、無敵です。

こういう人は、後ろ盾がなかったら強権発動しないんですかね。後ろ盾なしでも権力を振りかざすんじゃないでしょうか。いじめずにはいられないとか。確かに管理会社も工事業者も歓迎していますが、それらを切り離して考えても、組合内に仲間が多い印象です。

理事長になるべきでない人物が就任できて、権力を行使し続けることが可能というのは、マンション管理の最大の問題のひとつという気がします。組合自体のどこかに欠陥がなければ、会社の正義をひたすら受け入れるという運営にはならないような。

>>254 匿名さん
このタイプの組合員を利用して管理する代表的管理会社は
東急コミュニティーです。
場合によったら反社でも利用して押さえます。
管理物件にやっては８９３が複数住んでいるときがあった。
私はこれ等に服さず10年間位戦った。
いくらかの貢献をマンションにした自負があります。
具体的に公開する用意があります。証拠はそろっています。

いちおう、マンション管理組合内部の法的なお目付け役は「監事」でしょう。
しかし、数百戸からなる当管理組合の本当の監事は、無役の私１人なのです。

役員報酬が毎月出る監事２人や１０名超の他の役員（理事）は、何でも承認。
管理会社等の契約業者は万々歳、大喜びに違いありません。

当管理組合の委託先は東急ではないですが、「理事会」を最大限悪用します。
三権分立どころではなく、三権独占状態の理事会です。罪の宣告までします。
地元の警察はこんな理事会の法的手続きのままに動き、私の訴えは退けます。

旧管理規約では、「監事」を規定する条文に、標準管理規約に書かれている
「臨時総会招集」の権限が見当たりませんでした。数年前の規約全面改正で
改善されましたが、途中で「規約原本の紛失」が議事録にて報告されました。

規約改正を主導した外部のマンション管理士（管理会社出身）さんの持論は、
「監事が見るんだから他の組合員に見る権限はないんだ」というものでした。

>>256 立憲主義者さん
管理会社はの偽役員を選任して
偽理事の過半数で偽理事長を誕生させた。
偽役員の選任方法を正当化するために、
規約の改正案を作成して総会を招集した。

総会において規約の改正案が区分所有法31条の強行規定に満たないので、
欠席者（意思表示なき組合員）を偽理事長に委任したとして、
賛成票に投じて規約を改正した。
以後この役員によって組合運営がなされた。

そのあと一組合員からの問題提起がなされたので、
東急コミュニティーの００支店長名で合法的であるとの見解文書が各組合員に配付されたが、
問題が大きくなりだしたので防御ができなくなり、
東急派の組合員により偽理事長は辞任した。

おそらく「マンション管理」の教科書的知識では想像もできないことかもしれませんが、「管理業務委託」とは管理組合が管理業者にお任せする契約という方向なのに対し、現実には、圧倒的な力量等の差のせいもあって「管理会社から管理組合へ」の委託という逆のものが一部のマンションにて存在し、機能しています。「下命」みたいな感じ。

契約継続が長すぎたか、そうでなくても親会社のブランドで系列下にあるなら比較的新品で築年数が浅くても、「これをやれ（やってください）」的な課題が理事長（理事会）に降ってくることはあるでしょう。

私のマンションでは「管理費値上げ」の話がそうでした。ほぼ全組合員が組合内での各自の立場において「値上げ」が実現するように役割を果たすのです。こういう時、数百人のなかで数名ほどが会社発の話自体に乗らずに、できるだけ「反対」を貫こうとします。この者たちこそ全体にとっての”真の敵”とされ、管理会社ら業者＆多数の管理組合員による強烈な圧迫の標的になります。

立ち止まって少し考えると不思議な展開であり、構図です。例えば、値上げの理由が会社の気紛れに近いものであっても、ほとんど皆で賛成し、承認するのですから。でも、こういうことが複数件、本当に起きています。

マンション管理を述べた本ではありませんが、
最近、新訳で出たばかりの岩波文庫：
オルテガ著『大衆の反逆』はお勧めですね。

堕ちた管理組合を乗っ取っている区分所有者もこの本がいう「大衆」で、
購入者としてその資格や権利があると思って民主主義者として行動する。
このボリュームゾーンに合わせて商売する管理会社も民主主義者である。
等々。

わずか１０ページ読むのに３０分～１時間かかったりして、
私の頭脳程度では全体の６割も理解できていない感じです。

管理会社が契約によってマンションに付いている場合も、それがなくて自主管理の場合も、「肥大化した理事会の権力が恐ろしい」と感じていらっしゃる人はどこかに必ずいると思います。例えば、大規模修繕などの巨額の工事になるとタイミングよく理事長に就く来歴の持ち主が、組合会計の不整合が指摘され調査が必要な段になると再登板して防御の陣を張るとき等。

私のマンションの管理規約を見ますと、理事会が組合員個人に警告を出したり組合が誰かを裁判所に提訴したりというケースの規定はありますが、それが間違っていたと判明した場合の文言は全然ありません。敗訴や、それ以前の「門前払い」だった時に、攻撃の音頭をとってきた理事長らがどのように責任をとるかの規定は、ほんの数年前の規約等全面改正の際に新たに入れるよう私自身求めましたが、完全に無視されました。

マンションの管理組合（特に理事会）を始めとする人間の集まりが最もやってはならないことのひとつは、「ウソを本当のこととして決めてしまう」ような行為だと思われます。逆もまた然（しか）りで、「本当のことを虚偽として断ずる」ような組合運営は最悪でしょう。

本当にそこまでやるマンションがあるのかとお思いの人もいらっしゃるでしょうが、不都合を闇に葬るためなら「このくらい朝飯前」と考えて何ら恥じない理事長及びその予備軍がのさばってきて、いったん手綱を握ったらもう二度と離さなくなります。

大手不動産の名を冠した当マンションは、実質的に「管理会社と警察の共同管理」物件です。あからさまにそれがわかると良くないからか、「管理組合」を噛ませているだけだとも言えます。こんな場合、組合やその理事会はあくまで「会社のため」で、”管理会社立管理組合”と呼ばれるべきでしょう。警察は会社に味方するにあたって、会社の利害を代理する管理組合の意思決定があれば好都合かつ法的な根拠として利用できますから、このタイプのマンションに対してはウェルカムになります。

管理規約とは別に、言語化されない掟（オキテ）がいくつか存在しています。

・納めた毎月の管理費や修繕積立金などは名目上「管理組合のもの」だが、
　その使途は事実上「管理会社に任せきる」という方針を認めること。
・会計帳簿の閲覧等、組合や会社に不都合な管理規約上の権利を使うなら、
　敵対行為とみなす。
・同様に、従来の契約業者を他社に変更しようとする行為も「共同の利益」に
　反する行為とみなされる。

中規模で数百人の管理組合の構成員たちは、上記の運営や原則に途中で気付くか、始めから心得た上で住んでいます。そのため、たとえ管理規約や関連法規を知っていても個人で掟（オキテ）に反してしまうと孤立し、「売却して出ていけ」という無言の圧力にさらされることになります。”有言”の圧力に関しては、従来の契約業者がうまい話を有料で作り出してくれますから、組合員はそれに従って理事長や理事会を中心に動き、求められるがままに賛成していけば一件落着です。

初めてのスレ参加で失礼します。
所謂、住民の高齢化や、投資型マンションにおける理事長不在のマンションに対して第三者管理方式という、第三者をして理事長代理としての管理者を管理組合に置くことが国土省ガイドラインで示されています。ここで問題になるのが【第三者】の捉え方です。私のマンションでは管理会社が理事長代理の管理者も併任しています。ですから、管理会社に有利な方向で議会は運営され、管理組合に不利益な案件でも簡単に通ります。管理会社は当事者ですから第三者には当たらないと解釈しています。この第三者は管理組合共有の財産管理に関して無関係な者でないと、利害関係が絡む管理会社に理事長代行をやらせると、その共有財産は大きく損なわれるのは目に見えています。皆さんはどう思われますか？

国交省のガイドラインでいう「第三者」とは、あくまでも、管理組合員ではないことで「第三者」と言っているのでは？
管理組合との委託契約の当事者となる管理会社も管理組合員ではないので、ここでいう「第三者」に解釈上はあたるのでしょう。
ただ、第三者管理方式に替える際に、「第三者」を誰にするかの採択の中で委託先の管理会社を選ばなければ良いのではないでしょうか。
国交省のガイドラインでも第三者管理方式にも何パターンかあって、「第三者＝管理者」とするのも、「管理者≠理事長」として理事会組織を存続させるパターンとか、第三者を理事役員に招き入れるなど第三者を管理者にしない第三者管理方式という、選択肢が広がらない理由の一つに管理会社の抵抗があるのでしょう。

>>263 通りがかり
ここで、管理会社の息のかかった管理者が多いのではないかとの
疑いで組合員は危惧している。であれば組合員の思考力は正常。

>>3 匿名さん

東京ディフェンス(株)ですよ。組合員の無関心を逆手に取って多数決にし、自社が都合の悪いことは、管理組合に振って、あぐらかいてる会社です。

インターホン交換の際、急な仕事が面倒臭いからか、「(下請けの)アルソックが、来客音が聴こえれば、ば、警報音は小さくても問題ないと、言ってる」と、堀部和彦さんが電話で述べました(通話録音済、そのうちネットで流す予定)。

堀部さんが、忘れた頃を想定して、通話をアップしたい。見返し、ワクワクですW

堀部和彦さんも、私は掲示板なんて、酔っぱらてレスしてますから、気にしない、気にしないwww

理事役員のなり手不足、高齢による役員辞退など住民の高齢化や、投資型マンションなどでは理事会運営が難しいです。
また、コロナ禍による3密回避とのことで、理事会開催中止、延期など空白の3ヶ月を過ごした経験から対面理事会の課題が見えてきました。
コロナ第2波の到来や、時差出勤やローテーション出勤による勤めてる人のスケジュールの多様化、加えて管理会社のフロント社員のテレワークなど。

PR TIMESからのニュースリリースでこんなの見つけました。
管理会社のしばりなく、どの管理組合でも利用できるアプリみたい。
使い物になるのか、一度使ってみたいものだな。
https://app.betterplace.co.jp

＞263　通りがかりさん
【第三者　当事者以外の人。その事柄に直接関係のない者。】
管理組合の管理を有償でしている管理会社は、組合員の共有財産を扱う件に関しては、まさに当事者であって、第三者には当たりません。組合員の共有財産を扱うものとその共有財産の使途決定権者が同一の者であれば、組合員の共有財産は管理会社の思うままに運営され、そこに組合員の意思は存在しえなくなります。管理会社は無償で管理しない限りどこから見ても当事者です。お間違いのないように。

つまり、マンション管理会社と利害関係のないマンション管理士なら第三者と言えるわけですね。そういう立場の第三者なら、管理組合員の立場になって理事長代行もお任せできる。
理事長代行を管理会社に任せる管理組合があるなんて信じられない。アンビリバボー。

私のマンションは長年自主管理でやってました。しかし、8年ほど前に管理会社に委託することになり、管理会社管理になりました。
そこから、数年が経ち、高齢化とともに理事役員のなり手不足をきっかけに、委託先の管理会社から第三者管理の提案を受け入れて管理会社による第三者管理となってます。
特に問題はなく、年度毎に会計士による会計監査と、工事関連は建築士による見積もり査定を行ってもらってます。
これで、管理不全を回避出来たのではと思っています。ちなみに管理費も修繕積立金も値上げはありませんでした。

>>271 マンコミュファンさん
内容がわからないので言葉にはできませんが、
うまくいっているのであればいいのではないでしょうか。
高齢化が進んで管理不全になる前にシニアマンションの
管理手法も考えられてもいいかもしれません。
私のマンションも高齢化が進み、自立型シニアマンションの
管理手法を考えています。
管理会社が受けたがらないのが困ります。

私のマンションは、新築入居時から管理会社による第三者管理というのでした。
というのも、入居から４年になりそうなのですが、最近になって私のマンションは第三者管理方式だと知りました。てっきり、普通に管理会社に連絡してたので管理会社委託と第三者管理方式の違いがわからずに住んでいました。

>>273 通りがかりさん
新築時からの管理会社による第三者管理者方式のマンションは
珍しいです。
売買契約時に宅建士による重要事項説明での説明はあったと思
います。
良い管理をしてくれているのであればいいですが、チェック機
能が心配です。

＞273通りがかりさん
管理会社による第三者管理方式は第三者管理方式ではなく、当事者管理方式と表現された方がいいかと思われます。組合員以外の当事者管理方式は国土省のガイドラインで示している第三者管理方式とは区別しなければなりません。利害関係の絡む管理会社は第三者ではないのですから。管理会社と組合員みたいに利益が相反する関係にある場合、組合員の立場で管理運営がなされるのが基本であり、管理会社の一方的な立場で管理運営する状況は異常であり、本末転倒な状態といえます。＞273通りがかりさん、よろしければマンション名と管理会社を教えていただけませんか。不正経理というのは素人では発見しにくく、それ故、不正経理がまかり通るのです。もしかしたら、あなたのマンション管理は不正経理や管理会社優先の、組合員利益を無視した管理組合かと思われます。

適正化法の分別管理に違反しませんか。国交省に通報すれば
少なくとも業務停止の行政処分が下ります。

>>275 マンション管理士さん

>>275 マンション管理士さん
ご助言ありがとうございます。
申し訳ないですが、ここで、住んでいるマンションと管理会社を公表するのには抵抗があります。
自分なりに調べたり、必要に応じて然るべきところへの相談も考えます。ご指摘ありがとうございました。

>>273 通りがかりさん
嘘の投稿でしょう。
それだけの投稿ができるのなら公表できるはずです。
証拠がないとマンション管理業協会が調査に乗り出す
可能性があります。
管理組合の収納口座と保管口座の預金の通帳と印鑑を
管理会社が持っているということです。
これが事実なら分譲マンションの管理業の登録の取り消し事案です。
事の重大性を認識していないなら嘘の投稿であるかを白状しなさい。

＞273がウソの投稿となると悪質。自社の立場を正当化したい管理会社の社員あたりかな。確かに新築当時から第三者管理方式は不自然。また、それを知りつつ購入した通りがかりさんは〇ぬけとしか言いようがない。そのくせ、こういう掲示板で専門知識を様子見しているあたりは〇ぬけとしたたかさが同居している。このスレに参加する人なら、管理会社が理事長代理をする第三者管理方式が如何に入居者にとって不利益をもたらすかは理解できるはず。

新築時からの第三者管理は最近では全く珍しくはないです。
特に三井が、ここ数年都心物件で積極的に採用していますね。
タワーで複合用途など輻輳的な管理組合の設定であるなどは
管理組合方式でやるには手が余るし、都心部のように１㎡２００万円
（坪700万円）とかに上がってしまった高額なマンションに住む収入
のある人が、手弁当で毎月理事会にでてくださいというのを望むかは
疑問です。無論理事会（特に理事長）の機能も外注するわけですから
管理費はあがりますが、別に月に5000円1万円上がっても構わないから
めんどくさいことはやっておいてくれという需要は間違いなく存在します。
ほかでは、投資用オーナーばかりで持ち主が全く住んでいないワンルーム
マンションや、リゾートマンションなどにも合う方式ですね。
最近の有名なマンションの例では横浜の北仲のタワーがそうです。
三井ですね。

本来第三者管理は、管理会社以外が管理者を勤めたほうがよいわけですが、
それに対応できる実力や、ネットワークなどをもっている管理士などがほぼ
皆無ですからね。

＞280匿名さん、早朝ご苦労様です。
＞279です。
第三者管理方式に関しては色々なシステムもあり、一概に否定しているわけではありません。
管理運営状況に最適なシステムが第三者管理方式であれば、それも一つの方法だと思います。このスレで問題になっているのは、管理会社が理事長権限を同時に運営しているケースです。つまり、運営を管理する側が所有すべき通帳と、運営管理会社の不正を監視するすべき側が持つ印鑑が同じ所有者であれば、その機能は果たせなくなります。
＞280匿名さん、このスレで騒がれている第三者管理方式の問題の本質が理解できていないようですね。
三井のように管理会社以外の第三者が絡めば、第三者管理方式も健全に運営されるかと思います。管理会社が理事長権限も併任すると、不正会計疑惑の温床となり、そのことを問題視しているのですよ。

＞280
＞高額なマンションに住む収入のある人が・・・
高額なマンションに住む収入のある人が赤の他人に個人の通帳と印鑑を預けるとしたら、余程の〇ぬけ。そんな〇ぬけなケースを称賛する280は別スレで話題になっている管理会社の社員かな。

私の友人のマンションも第三者管理方式です。50戸未満の小規模でおそらく3～4年前の新築マンションですが、入居時から第三者管理方式で、理事会もなく理事役員が回ってこなくて気が楽だと言ってます。年一回の総会でも特に問題もなく出席者も2割程度であとは委任状で成立してるとの議事録が配布されているとのこです。
私は、不動産関連の仕事をしてるので、管理についても少し理解してるつもりですが、第三者管理方式で管理者を外部の者（管理会社）にして、また管理会社には管理業務も委託契約しているのであれば、通帳と印鑑の預かりが同一場所（書類上では、管理業者と、管理組合として分別してるように表記があるのでしょうが）ということに矛盾を感じますが。
大手管理会社であれば、これも適法な解釈となるように書面上ではしてるのでしょうか？

＞280
＞本来第三者管理は、管理会社以外が管理者を勤めたほうがよいわけですが、
それに対応できる実力や、ネットワークなどをもっている管理士などがほぼ
皆無ですからね。
どうして280さんがそんなこと知っているのですか。国交省の担当部署でも務めているのですか。データソースを示してください。
某管理会社の社員ではないのですか。

>>284 匿名さん
普通のマンション管理士であれば、想像できる案件です。
第三者管理者方式は管理会社が組合から受任してはならないとも、
いいともの規定は見当たりません。
普通の感覚を持っている区分所有者であれば、当然に危惧する案件です。
私はおかしな規定が登場したなと思いました。
マンション管理士が管理会社や管理組合を通じて顧問契約や第三者管理者方式を働きかけていることにも疑問を持っております。
さらにその上手を行く管理方式は今後築古になったスラム化対策だとの、
マンション管理士会＝管理組合連合会、＝マンション管理業協会＝各々の組織体の図式が見えてきます。
組合員はこのことを自覚して自分の財産管理の行方を知るべきでしょう。
>>280 匿名さん
のマンションの組合員は恵まれた分限者ですから少々の出費はビクともしませんから、問題視しないのでしょう。

庶民的マンションにあっては管理費＝１００円／㎡、修繕積立金１００円／㎡以下におさえています。
これ以上の値上げを推薦するマンション管理士等の提案はインチキ臭いので却下したほうが良いでしょう。
組合員が一人一人努力してこういった連中の中間搾取を予防してください。

第三者管理者方式に関しては、いずれにしても各組合員の自覚が必要なのですが、現実は悲しいものがあります。285さんみたいな方が組合員の意識改革などを率先してやってくれれば少しは希望もあります。所謂、オーナー不在の投資型マンションにおいては組合の機能そのものを存在させることの難しさもあります。最近のコロナ対策で利用されているWEBを使った理事会運営も理事会不在の管理組合打開に向けたひとつの手法だとは思います。
https://www.mankan.or.jp/new_mirai-net/01about/about.html#about01