- 掲示板
福岡市中央区今泉の高層マンション。
「グランアルト天神タワー」の住民専用スレッドです。
住民の皆さん、より良いマンションライフを送るために、情報交換しましょう!
[スレ作成日時]2019-12-13 22:20:22
福岡市中央区今泉の高層マンション。
「グランアルト天神タワー」の住民専用スレッドです。
住民の皆さん、より良いマンションライフを送るために、情報交換しましょう!
[スレ作成日時]2019-12-13 22:20:22
■「グランアルト天神タワー」の主な特徴
「グランアルト天神タワー」は、福岡県内では8棟目、九州の中枢拠点・福岡市中央区の
「天神」エリアでは初の超高層タワーマンション。希少性の高い地域のランドマークです。
① 9割以上を角住戸とし、博多埠頭、大濠公園、キャナルシティ博多など、恵まれた
立地の超高層マンションならではの優れた眺望を確保。
② 総合設計制度の採用により、公開空地を設け、地域の方々が自由に行き交う歩道状
の広場(貫通通路)を提供。
③ 九州の超高層マンションとして初めて、国(国土交通大臣)が指定した第3者評価
機関の審査による「住宅性能評価書」を、設計時(申請中)、完成時とも取得予定。
④ ダブルエントランス、カーペットやクロスで仕上げた内廊下型の共用廊下など、ホ
テルに住まうような、贅沢でゆとりのある空間。
◆22 階建て・天神エリア初の超高層タワーマンション
20 階建て以上の超高層マンションは、九州の中枢拠点・福岡市中央区の「天神エリ
ア」においては、当プロジェクトが第1号となります。福岡県内全域でみても、これ
までに供給されたのは7棟に過ぎず、「グランアルト天神タワー」が8棟目の供給で
す。都心のランドマークとして、希少性の高いタワーマンションとなります。
◆中央区を見下ろす眺望。天神エリアの最上席での暮らしを提供
北には博多埠頭、西には大濠公園、北北東には天神市街、東にはキャナルシティ博
多、そして南には、遠く油山や背振山系を望むなど、恵まれた立地の超高層マンショ
ンならではの眺望が広がり、都心のタワーライフが満喫できます。
◆通風性、採光性にも優れた角住戸が90%超
住戸プランにおいては、全 80 戸中 74 戸(92.5%)、とくに9階以上は全戸が角住
戸であり、しかもほとんどの居室がバルコニー側に面しています。
角住戸比率が高いことにより、キッチン、バスルームなどの水廻りに、外部に面す
る窓を設けることが可能となります。約 70%の住戸の水廻りに窓があり、約 50%の
住戸のバスルームに窓を設置し、通風性、採光性を向上させています。
◆ホテルライクな共用廊下
共用廊下を内廊下にし、カーペット(床)、クロス(壁)でホテルライクな空間に
仕上げます。外廊下型と違い、雨に濡れることのない、専有部分の延長としての空間
を提供します。
また、共用廊下側には居室を配していませんので、居住者等の往来が気になること
もなく、プライバシーが重視される設計です。
◆総合設計制度により、公開空地(貫通通路)を設けて地域に配慮
総合設計制度の採用により、福岡都心の好立地でありながら、約 400 ㎡の公開空地
を設け、敷地の北側と西側を結ぶ貫通通路といたしました。居住者以外の方にもご利
用いただける空間とすることで、地域への配慮とともに、人の行き交うランドマーク
として地域に融け込むことが期待されます。
◆九州で初の「住宅性能評価書」付き超高層マンション
国(国土交通大臣)が指定した第3者評価機関(ハウスプラス住宅保証㈱)のチェ
ックを受けて、設計段階における「設計住宅性能評価書」(申請中)と、完成段階に
おける「建設住宅性能評価書」(取得予定)の、2つの「住宅性能評価書」が付いた
マンションです。
とくに「建設住宅性能評価書」の交付を受けるためには、マンションが完成するま
でに、基礎配筋工事から竣工検査時までの施工状況に合わせた現場検査が、何度も行
われ、その全てに合格する必要があります。
このようなことから「住宅性能評価書」は、国が認定する“住まいの鑑定書”とも
いわれております。
なお、九州において、これまで2年間に「設計住宅性能評価書」を取得した「共同
住宅等」は、124 棟・3,561 戸、「建設住宅性能評価書」まで取得した「共同住宅等」
は、19 棟・540 戸にとどまっています(いずれも、平成 12 年 10 月の「住宅性能表
示制度」の制度運用開始から、平成 14 年9月末までの累計交付数/国土交通省調べ)。
「グランアルト天神タワー」は、超高層マンションとして九州で初めての「住宅性
能評価書」付きマンションとなります。
◆ホテルをイメージさせるパブリックスペース
①小さなお子さまご高齢の方に配慮した歩車道分離設計を採用。
②天然石仕上げで贅沢な開放感を引き立てるメインエントランス。
③雨に濡れる心配のないホテルライクな車寄せを設置したサブエントランス。
④建物1階には、開放的な集会室を設置。
⑤建物の地下に、昇降機能付きターンテーブルで入出庫する 36 台分の駐車場。(他に
平地式駐車場5台、計 41 台)
<外観デザインコンセプト>
外観デザインについては、即日完売となりました「グランアルト豊洲」(東京都江東
区)で起用した、船田建築研究所の船田徹夫氏に依頼しました。
商業施設が軒を列ねる街並にひときわ高く立上がるこの超高層タワーマンション「グ
ランアルト天神タワー」は、福岡の中心地にあって、活動的な都市生活の舞台となるは
ずです。このような住宅にはアクティブで軽やかなデザインがふさわしいと考え、「空
と雲」あるいは「海と白波」をイメージした白と青の組み合わせによるすっきりとした
コントラストによって外観を構成しました。
高層部の柔らかな曲線バルコニーは「風」あるいは「水の流れ」を連想させますが、
このしなやかな青いラインと、がっしりした白いグリッドフレームの対比も大きな特徴
です。上昇感を持った彫刻的なフォルムをめざし、シンプルで大きなスケールの構成と
しました。
広い前庭、列柱に支えられた大きな庇、エントランスホールへと続く石の壁など、ア
プローチにおいて間近に感じられるスケールの大きさは、都市とプライベート空間の間
にひとつの物語をつくるはずです。
◆快適な暮らしをお届けする設備・仕様(標準装備)
①24時間常時接続の最大100M(メガ)bps の接続スピードを実現したブロードバ
ンドインターネットサービス(予定)。
②24時間低風量換気システムの浴室換気乾燥機。
③リビング・ダイニングに温水式床暖房。
④キッチンに内蔵タイプの水栓浄水器。
⑤防犯効果を高めるディンプルキー、ダブルロック。
⑥室内床段差 5 ㎜以内のフラットフロア設計、手すり設置などのバリアフリー対応。
⑦天然リノリウム、オレフィンクロスなどを採用したシックハウス対応。
中古で購入検討中。住心地はどう?
グランアルト天神タワー、屋上施設について
3年前の屋上防水工事で、ヘリコプター緊急救助用スペースの撤去。
(施行会社 大京穴吹建設、管理会社 大京アステージ)
(屋上防水工事600万円、現場管理費110万円、諸経費98万円)
↓
・共用部変更の総会決議がなかった
・「ヘリコプター緊急救助用スペース撤去には消防署長の許可が必要」との管理規約に反している
・夜間のマンション屋上からのヘリコプター救助に支障がありとの消防署の見解
(高層階では、はしご車が届かない)
などの指摘あり。
↓
復帰工事に管理組合から450万円払うか、管理規約変更に協力しろ!とマンション所有者へ連絡
これであってる??
そもそもトラブルの原因となるような屋上施設を、建造したデベの責任は問わないの?
管理組合の理事会も正常に機能していないのでしょう。
宅配BOXの故障告知の貼紙も汚いままでホッタラカシ。あまりにも杜撰すぎる。
グランアルト天神タワー、理事会理事について
理事会役員辞退金 12000円
理事会へ出席しなかった理事の違約金 36000円
理事長の開催する理事会開催日に出席できない理事は、違約金36000円の支払い。
欠席の場合には、理事報酬もゼロ。
(理事長は自分が開催日を決定できるので、100%の出席で報酬50000円の受け取り)
これで正確?
グランアルト天神タワー、理事会理事任期について
理事は輪番制任期1年。
しかし、留任を認めないとは管理規約に書かれてないので、何年でも理事を続けることが可能。
同じ理事長が何年も続けるパターン。
>>19
宅配ボックス故障放置やエントランスランプの撤去など、いい加減な管理
↓
管理組合員から、管理会社への不満がたまる
↓
管理会社の意をくんだ理事会が、管理組合員への管理、罰金強化
↓
嫌気がさした管理組合員は、金銭的に余裕がある人から引っ越し、買い替えへ。
マンションを買い換える余裕もなく、管理会社に文句も言えない管理組合員が多く残る。
↓
管理会社が、思うどおりの修繕工事をグループ会社へ発注へ
↓
評判が悪くなり、資産価値が低下したマンションが残るという流れになるのかな?
デベが傘下の系列管理会社を利用し時に圧力をかけて長期に亘り儲けるパターン。その過程で住民はただただ搾取されるのみ。管理組合員が組合役員を後押しして総会決議で管理会社を変更する以外に解決策は無いと思われる。
>>21
管理会社を変更させないために、管理会社は組合役員を固定して、他の人を理事から排除しようとしているのでは?
ここ10年、理事はほとんど変わっていない。
理由を問わず、理事会に出席できなかったら違約金36000円と言われたら、驚くよね。
理事の個人名を出して、出席率を総会資料で発表してたこともある。
・理事会議事録の配布、掲示なし
・修繕工事は、「理事会に一任」で決議するので、住民、所有者のほとんどは工事の詳細を知ることがない
このマンションの管理会社はなかなかすごいよ。
電球はずしても影響少ないから、管理組合が共用部の節電対策で行っているのでしょう。
あなたが理事長か理事に立候補すれば、すぐにも復活できる可能性ありますよ。
どういうことかわかりませんので、その手口を詳細に教えてください。他のマンションの参考になります。
しかし、管理組合総会で要望を強く主張してみては?それとも発言も一切させない総会ですか?
>>30
理事の留任が可能なので、同じ人物が何年も理事をしている状態。
(誰かが立候補をしても、今の理事がやめて輪番がまわってくるまで待てと言われる)
管理組合総会で反対意見が出ても、
管理会社が集めた、理事長委任状で反対意見を無視して決定している。
(委任状を提出しない場合は、3000円管理会社に徴収される)
議決案は「理事会に一任」がほとんどなので、マンション所有者は内容を確認することも難しい。
2226 匿名さん 2019/12/29 07:31:55
確かに、保険金請求できるのにしていないような事例は多いと思います。
あいOい+大凶だと、払わなくていい理由をまず考えますから。
2208 匿名さん 2019/12/15 09:56:47
数年前
どうせ委託契約は解約されない。
ということで、工事の利益を単純に増額する指示。
自社マンションを買って住んでる社員も何人かいるのに、バカな言い方して、気づかいもなく、さらに技術系の社員は辞めすぎて確認もできないから、凄まじくレベル低い。
さすがに我慢していた社員も、会社を辞めてる。
管理組合も解約になるだろうけど、離れて行くところを追いかけるより、ついてくるところで利益さらにとっておけば問題ない。
という感じじゃないですかね。。
削除依頼
参考になる!5
2209 匿名さん 2019/12/19 04:09:13
>>2208 匿名さん
匿名さんは、アステージの方ですね?話してくれ、ありがとうございます。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555146/
グランアルト天神タワーでは、
2019年に、13台防犯カメラ更新で150万円。
2020年に、13台の他に、21台防犯カメラ追加で400万円予定。
80戸のマンションで、合計34台の防犯カメラ。
550万円を、管理会社大京アステージに支払い。
(今後、6年ごとに追加費用発生予定)
電気代は、管理組合負担。
防犯カメラ増やして誰が儲かってるのか。
災害時のヘリコプター設備撤去、スカイガーデン撤去、エントランスエレベーターホールの照明の間引き、宅配ボックス故障の放置、エントランスBGMの廃止
ここまでケチケチ節約した管理組合員の金で、
34台の防犯カメラの発注、
利用者が何人いるかも報告しない、くらしレスキュー契約、
屋上防水工事の手数料100万円
すべて管理会社関係。
やってて恥ずかしくないのか?
グランアルト天神タワーでは、
共用部のソファが盗難にあったときも、
入居者の子供が共用部をあやまって破損したときも、
保険は使えていないとのこと。
毎年100万円近い保険料を支払っておきながら、何のための保険なのか。
決まった出入りの時間を知られるのを嫌がって、管理人室の前を通らずサブエントランスから出入りする住人もいるみたいだけど、管理人室の防犯カメラモニターは常にオンになってて、サブエントランスの出入りも、いつでもモニターでチェックできてること知ってるのかな?
1211 匿名さん 2017/08/15 17:31:24
大凶管理に以前所属していた者です。
先ずは会社の方針として管理組合の理事長様とその周辺のキーマンの方を取り込むことを指示されました。
多少の接待費も許容されますが、当然会社側の与える提案を飲んで貰えたかでリターンを期待されます。
時間を要する様なら転勤、何度か私は転勤を繰り返され、会社の汚いやり方が嫌になり退職しました。
福岡市内のマンションでは、ダンボール処分はいつでもマンションゴミ捨て場に出したものを、
管理会社がまとめて、業者に引き取ってもらったお金を管理組合会計にいれるところが多い。(もしくは、管理会社がまとめたものを自治体に収集してもらう)
ところが、グランアルト天神タワーでは、管理会社がしないから、
月1回の決められた日の朝9時までに、決められた場所に入居者が出しに行くようにとのこと。
グランアルト天神タワー平成31年の第15期、監事のA氏ではなく会計担当理事のB氏が監査報告書サインしてる!?
第16期も同じ会計担当理事B氏と監事A氏だけど大丈夫??
管理会社はお金もらって、何をやっているのか、、、
11月30日総会で、委任状25日必着と言いながら、締め切りすぎて管理会社が電話かけて集めた委任状がどこまで有効なのか。
理事長に責任おしつけられたら、たまらないな、、、
管理組合理事の逮捕も続いてるので、いらぬ疑いを招かないように管理会社にはしっかりしてもらわないと。
https://www.mm-chiyoda.or.jp/column/trend/3669.html
>>39
理事会で保険請求はしないことに決めたから、しないらしい。管理会社は「理事会の責任」と言っている。
なにかあって刑事罰や民事訴訟を受ける覚悟が、管理組合理事にあるのか。「管理会社がいいといったから」という言いわけは通用しない。監事や理事長は、責任が重くならざるをえない。
理事の選任方法にからくりがあります。このマンションではありませんが。
他の大手の管理会社で保険金詐欺の疑いを指摘したら、
最近は収支報告の保険適用での修繕費が雑収入として入金されるようになった。
昔の収支報告書の疑わしい部分を指摘したら認めはしなかったが、
改善したということは、勘弁してよ、との合図として黙認している。
うちのマンションは保険金は管理会社の口座で受け取っていながら収支報告では組合費で支出している項目が結構多いです。断りますがこの管理会社に匹敵する大手です。危険です。
ここまで悪評が立っているのを放置して、管理組合理事は住みにくくないのだろうか?
収支報告書の支出項目の小修繕費および雑費等の工事の中には組合保険で保険金で補填できそうなものを管理費で支出していることが良く議案書で見受けることがあります。
私のマンションはグレートはかなり劣る大型マンションで、この管理会社に匹敵する管理会社ですが、保険金は受け取っているみたいで、工事費は管理費から支払っているようです。
受け取った保険金の行方を追及する証拠を収集中です。
念を押しますがこの管理会社ではありません。
各マンションは過去にさかのぼって会計報告を比較検討された方がいいでしょう。
管理会社や悪徳組合員とが時にはマンション管理士等が共謀しているような事態も考えられた方がいいでしょう。
宅配ボックスの故障は放置、共用部の照明は間引いて薄暗い、災害時のためのヘリコプター緊急救助用スペースの廃止、スカイガーデンなどの共用部の廃止。
この状態で、
理事長5万円、
副理事長2万4千円、
会計担当理事2万4千円、
初期担当理事2万4千円、
監事2万4千円、
防火管理者2万円、
毎年16万6千円の支払いは不可解。
しかも、何年もやめずに同じ人物。
居住者に節約を強いて、自分たちの懐にだけお金を入れていると言われても仕方ない。
手紙来た?
嫌でも責任感の強い組合員もいます。
このタワマンの管理規約には、Rスペースについて「所轄消防署長の許可なく変更、撤去をすることはできない」と明記されていたが、市消防局は「ヘリ設備撤去について相談を受けた事実は把握していない」としている。
西日本新聞の記事が本当だったら、だれかが総会で嘘をついてごまかそうとしている??