プレサンス ロジェ 広島駅南ザ・タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：広島県広島市南区的場町二丁目1番8（地番）
交通：広島電鉄本線「的場町」電停 徒歩2分
広島電鉄本線「広島駅」電停 徒歩8分
JR山陽線・可部線・呉線・芸備線「広島」駅 徒歩8分
JR山陽新幹線「広島」駅 徒歩8分
間取： 2LDK+F・3LDK・3LDK+F・4LDK
面積：61.94㎡?106.11㎡
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：多田建設株式会社
管理会社：株式会社合人社計画研究所・株式会社プレサンスコミュニティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-12-13 14:57:15
>>260 口コミ知りたいさん
259です。どうもありがとうございます。
駅の再開発は完成が数年先ですが、私もほんとに待ち遠しく思っています。
マンションのこともいろいろ勉強して、住まい選びが楽しくなってきました。こちらを中心に引き続き検討したいと考えています。
価格帯が8,000万円のお部屋が出ていますね。高いお部屋は売れていたと聞いたのですが、キャンセルがでたのでしょうか？
プレサンスロジェ：ファミリー向けマンション
プレサンスレジェンド：最高級マンション
プレサンスタワー：超高層タワーマンション
プレサンスグラン：プレサンスロジェの豪華版
プレサンスジェネ：都市型マンションとファミリーマンションの融合
エイジングコート：シニア向けマンション
ロジェなのにタワー？
新築に拘らなくても良い気がします。
プレサンスはリセールの時に買い手が付きにくくなるので、永住目的で買わないと失敗しやすいです。
逆に永住目的ならモノは悪く無いですし、価格も安めなので満足度はそれなりに得られると思います。
また完成在庫の割引をする傾向です。
モデルルーム仕様にオプションも付けてです。
なので、絶対このマンション！この立地！と近隣に検討候補が無いとかでなければ、完成後に実物見て買っても良いと思います。
皆実町の940万割引はアツいですが皆実町で6300万
諸経費含めて6500くらいをプレサンスの板マンに出す層がどの程度いるのか…
>>266 通りがかりさん
プレサンスというだけでどうしてリセールのときに買い手がつきにくいのでしょうか？
立地や間取りも関係なく、でしょうか？
こちらのマンションも検討中なのですが無知ですので、教えてください。
>>267 検討板ユーザーさん
プレサンスは投資用のイメージが非常に強く、それだけで嫌厭されがちです。
それに加えてどのマンションのデザインもコピペの様なデザインが多く、個々の特徴が薄くなってしまっています。
リセール時にもちろん一番は立地を優先されますが、周囲に複数の選択肢がある場合はそれぞれのマンション固有のデザインや個性が価格、人気に反映される事が多いです。
またそれらが中古市場になると新築という限られたフィールドから、さらに広いフィールドになるため顕著に現れます。
ただこのマンションが悪いと言ってる訳ではないので、新築で立地、予算が合っているのであればプレサンスロジェシリーズは他に比べてまだ適正に近い価格で販売されてる事が多いので問題無いと思います。
投資用のプレサンスシリーズやロジェも小さめの部屋は割と利益乗せがちの傾向だと思います。
あくまで今までの経験からのお話ですので参考になれば幸いです。
>>268 通りがかりさん
ご丁寧にどうもありがとうございます。
とてもわかりやすく、参考になりました！
投資用イメージがあることも初耳でした。
購入する際は一生住むつもりではいるのですが、何があるかわかりませんもんね。
少し考えてみることにします＾＾
>>269 検討板ユーザーさん
一生住むつもりでも何があるかわからないのも人生。投資色が強くても適正価格なら住み替えもしやすいかもしれませんよ。むしろ住み心地重視でへんぴな立地に行っちゃたら目も当てられない！？
目の前の元旅館の解体が始まったようですね。跡地がどうなるのかとても気になります。
駅までの距離ならグランクロスタワーの中古の方が資産性高そう！シティータワーは高すぎだが。
このあたりも綺麗になれば良いのだけど、古い町だよね。
広島の平地はもう土地がないとか言うけど、なんだかんだ出てくるね。古い建物がいつの間にか解体され綺麗になっていく。駅周辺は解体ラッシュが始まった。
>>271 マンコミュファンさん
旅館跡、気になりますね！
目の前のコインパーキングもマンションとか建つ可能性あるんですかね？
目の前にマンションが出来たら、最悪ですね。価値が下がりそう。
>>275 マンション検討中さん
もしパーキング地上げして建てられるとなかなかボリュームが出ますね。状況がどうなってるのかわかりませんが…。
でもリセール・賃貸に関しては、将来的な価値に影響は少ないんじゃないかと思います。眺望気にする人が選ぶエリアでも物件でもないのかな。無いにこしたことはないけど、街中物件なら当たり前か。
現場の工事表示番によれば、元旅館の解体工事は９月２０日までのスケジュールとなっていました。隣のコインパーキングと合わせると、結構な広さの土地ですね。
今後何が建ってもよいようにと、割りと高層階の部屋を購入したのですが、こんなに早く動きがあるとはいやはや。
立地目的で、特に景観目的で購入したわけではないので目の前が何でも良いやとは思ってましたが、いざ目の前に建つかと思うと気になりますね。
できれば何かカフェとかその辺ができて欲しいです笑
同じく立地を気に入り購入した者です。
279さんが仰るとおり、やはり気になりますね 笑
さてさて何が出来ますでしょうか。
大昌旅館と検索すると臨時休業と出てくるので、また宿泊施設が出来るのではと推測しています。
>>281 匿名さん
日殖建設が発注者になってるので、大昌旅館は廃業して、土地売った後じゃないですかね。日殖建設の業態からすると、土地まとめてどこかに売るのではないでしょうか？ビジネスホテルになるのか、マンションになるのかは不明ですが。
bタイプだと値上がり期待できますかね？
ここって特に特徴無いですよね？駅も徒歩圏とはいえ、毎日であれば微妙な距離だし。ここを買ってる方はどの点を気に入って買ったんですか？
>>285 マンション検討中さん
広島駅と本通りに近いところですかね。自分としては改札前まで歩いたら10分だったので特に遠いと感じなかったです。学区も良いし市電も使えてそこも良いなと思ったとこでした。ちょっと狭くて機械式駐車場がネックですがその他のマンションに比べてここかなっという感じです。
>>285 マンション検討中さん
私は立地、広さ、間取り、価格のバランスを見て決めました。駅南側で、街中で酒を飲んでも徒歩圏内というのが家探しのポイントでした。
特徴がない→自分にとって大きなマイナスポイントもありませんでした。
気になったのは、1か所梁が大きく出ている部分があって、そこは天井が低いことですね。その部屋は子供部屋にする予定です。
JR広島駅の開発はすごいですね！
開発が完了すればここもさらに便利になりそうです。
動く歩道が付けばなおよかったのに！
https://ab-hiroshima.com/202102hiroshimaeki-design
>>289 通りがかりさん
無くなるのは猿猴橋町電停ですね。
的場町は循環ルートが走る予定になっていますよ！
https://www.city.hiroshima.lg.jp/soshiki/360/183320.html
上で誰か書いてたけど、店で飲んだ時に歩いて帰れるのがいいよね。
夜風に当たりつつ、ふらふら?と千鳥足気味に歩くの。気持ち良さそう。
>>291 通りがかりさん
的場町を通る電車の本数は減っちゃいますよね。
江波、横川、西広島方面に行く人は、乗り換えが必要になるでしょうし。
私個人は１号線利用者なので、循環ルートになってからも、特に不便になるとは感じていないところです。
それよりここは目の前の土地がどうなるかですね。大昌旅館とコインパーキング。コインパーキングの土地まとめるって噂もありますが、ほんとならそろそろ舗装剥がし始めるような。
>>300 マンコミュファンさん
前にも誰かが言っていましたが、稲荷町駅が徒歩3分とかの近くにあるので的場町駅が循環ルートの駅になっても特に不便にはならないかと思います。
むしろ循環線も市内線も使えて便利そうです。
ここで使いにくいのはアストラムラインくらいかなと。
>>303 eマンションさん
資産価値が低いのが、不安点でしょうね。
駅南で、購入時より上がってるのグランクロスくらいだから。
後は、下がってばかり。マツダスタジアム(三井)近隣より価格が中古時安くなるのは…
プレサンスの信頼感があまりないから。
地味にこの物件と、光町のステーションテラス(ヴェルディ)だと大分違うでしょ。
又、ザ・レジデンス二葉の里と比較したら更に
まず「資産価値」という言葉の定義をはっきり示して欲しい。
広島市内で値上がりを期待して買う人はいないと思うけど。
自分達の生活にあった場所や間取り、生活圏が一番だと考えます。
資産価値は上がればラッキーくらいですかね。
だいぶ高くなりましたね。今週から最上階の躯体工事のようです。
>>309 通りがかさりさん
大手ゼネコン(中堅以上)は大型か、土地持ち込みとか、特命物件で利益率が高いとか理由がなければマンションはあまりやらんよ。マンションは面倒くさいしあまり儲からないから。コスト勝負だと地場大手の増岡、地場マンション屋の共立、三栄、誰もやれないプロジェクトの駆け込み寺的なアスカとかは金額が全然違う。今後大手も受注欲しくて各社もうちょっとマンション比率上がるかもだけど、それでも与信のしっかりしたデベじゃないと手は出さんじゃろうね。
多田あたりは一応全国区でマンション慣れしてるから、そんなに悪くないと思う。まぁ大手も地場も所長次第だけども。でもプレサンスは皆実も上幟もすごい値下げしたけど、それでプレサンスは採算とれるんだからよっぽど施工費叩かれとんだろうなと思いますね。
大幅値引きって1物件の採算性考慮ではなく、マーケットリサーチが出来ていない。広島で継続して計画するなら、市場価値下げて、今度また事業計画するとき自身の取り組み厳しくなること踏まえていないのではないかと。
関係業者が継続して請け負うのがつらくなるから、ベルディみたいな単価安くても安定した仕事をひも付きの東亜建設工業とかから請け負う。どんな業態でも同じこと。近所の分譲マンション購入経験者ですが値引きした部屋・住人って判るので、本来の住人ではない人もいるかと思います。
管理費・修繕積立金滞納とかコミュニティが大変なりますよ。
>>311 買い替え検討中さん
広島のマーケットとかより、プレサンス基準で決めてるんでしょうね。
ベルディは東亜に案件持ってくのは理由がありますからね。東亜はベルディをわかっるのは当たり前ですが、ベルディも東亜ををよくわかってる。
ベルディはゼネコン決めうちで、基本的に見積合わせしないから、あまり金額叩かれない。そのかわり、丸投げされる感じ。
管理費、修繕積立滞納ってのは、値引きで買うのは身の丈に合ってない物件だからその辺滞る人がいるって意味ですか？
値引きで買えたらやっぱりそれが一番お得
>>311 買い替え検討中さん
多田のほうが安いはず。
三回倒産していたような。広島のプレサンス全部施工しているはず。
安くても引き受けてるのだろう。
広島の市場調査もそうだけど、プレサンスの知名度が広島にないし、関西だけだから。
大手どこもそうだし、地場でも価格付けするのが一番難しくないです？
1997年7月30日 - 会社更生法の適用を申請、倒産 （10月、上場廃止）。
2001年3月 - 更生計画により減資。資本金10億円に。
2005年3月 - 会社更生手続終結。
2005年7月 - 社員により会社更生法適用が申請される。
2006年6月 - 会社更生手続終結。
2008年7月 - 会社更生法の適用を申請。通算で3度目。
オプション会の案内来ましたが、やっぱりいいお値段しますね…。
カーテンとエコカラットをどうしようか思案してます。
案内来ました。
エコカラット バーチカル カップボードなど悩み中です。
外注との比較をしようと思い、見積もり依頼をしてみました。
お安くないだけに 悩みますね。
具体的に目の前が更地になっちゃいましたね。
目の前はマンションの噂が。。
せめて低い建物なら良いですね。
目の前のマンションってパーキングの所も含めて何ですかね？
駐車場も産婦人科も全部。
>>328 匿名さん
ほんとだ。産婦人科のHPに令和3年3月から建物の都合で分娩の中止って書いてありますね。全部合わせると市内ではなかなか無い、まとまった土地なので、けっこう大きいプロジェクトになりそうですね。
いい物件かと思ってましたが、
目の前にマンションが建つのは辛いですね。
この階層なら景色楽しめそうと思って買われた方が、そうじゃなくなるのは辛いです。
築年数が古い物件がある場合は注意する必要がありますね。
何階建ての建物になるのか気がかりです。
契約した人達はどうするんでしょう。さすがにこの状況を説明せずに引き渡しは厳しいでしょうね。
解約とかもあるんでしょうね。
手付け捨てても解約した方が良いのでは？
個人的には立地とかで買ってるので目の前にマンションが建つのは気になるけど特に解約しようとは思わないですね
マンションの前に他の建物が建つくらいで、引き渡しができないとかあるんですか？
産婦人科も分娩は無くなりそうですが検診とかは続けるとありますね。どのくらい建物無くすのかそしてそれがどれくらいマンションにあたるのかわからないですが。
購入した部屋が建物で塞がれたら、価値が激減でしょう。そもそも東側に建物があって、西向きのリビングにも建物って。目の前の土地もここと一緒で19階建てクラスの建物じゃないですかね。
目の前がパーキングでもマンションでも別にどっちでもいいですが。。
パーキングだといいな
価値は落ちちゃうかもね
景色があるかないかで、価値は変わりますね
産科も含めるとむかいの土地は相当広いので、こちらのマンションの全面が塞がれることはないのではと思いますが、どうなりますかね…。現時点では想像でしかありませんが。
>>343 マンコミュファンさん
土地を買った会社もボランティアではないから、容積をしっかり使い切る建物で採算してると思いますよ。
ここは容積400%だからそれに見合う建設面積になるでしょうね。
雑な計算すると、敷地の1/4に16階建てたら容積率400パーセント使い切れる感じ？
どこのデベかご存じの方いますか？まさかプレサンスってことはないでしょうが。
そもそも産婦人科とかパーキングとかその一帯がマンションになるっていう情報をみなさんどこから聞きました？？
この一帯がマンションになるって何情報なんでしょうか？
気になって産婦人科のホームページ見ましたが、分娩は止めるけど今後も診察は続けるとありました。少なくとも産婦人科が全くなくなるとは思えませんが、、
ソシオ建つなら購入したいところですが笑
>>350 通りがかりさん
HPの引用だと、「これまで分娩に携われてこれたことは、患者様はもちろんのこと当院を支えて下さった皆様のおかげと心より感謝しております。」とあるので、閉めてどこかほかのビルとかに移転してやるのかなぁと。診察なら今ほど広くなくてもいいだろうし、ここでは続けていかないんじゃないかな。
公式サイトにラスト5邸の案内が出ましたね。
引き渡しまであと5ヶ月で、まあまあの売れ行きという感じでしょうか。
今後分譲戸数が増えるんじゃない？
公式サイトはラスト3邸となりました。
あと3邸かー。
この辺は場所が良いですよね。
どのタイプが残ってるかにもよりますが、ソシオ信じて待つべきか悩みどころ…
8千万の部屋売れたんですか？
皆実と上幟もそうだったし、交渉次第では金額相談にのってくれるかもですよ。4月頃見に行ったとき、既に軽く値引きの打診がありました。竣工前なので、完成物件ほどは落とせないとは思いますけど。
