ピアース浅草ってどうですか？

賃貸運用のローン返済額＋管理費等で129000円程度。
固定資産税（軽減なし）が7000円/月程度とすると、合わせて136000円。
想定賃料15万、これに空室期間や退去時の経費、修理費などコミコミで平均収入は85-90%程度として（サブリース設定を参考に）、12.8-13.5万円程度が想定される。
なかなか厳しい数字だよね。

ここって大体４２００万円ぐらいはするもんだし、相場として高め。
どう見ても中途半端の一ブロック中に入ってて、前に古臭い建物バーっと並んでいるところでいつ再開発起きて浅草寺見えなくなってもおかしくないところ。
特に建物の前に10階建のホテルが入るしなんだかんだ高めなのは否定できない。
そこまでの価値与えてないから。

投資対象としては大変良いリターン。

減価償却費、支払利息含めて経費が多いようであれば給与所得と合算して節税出来る。(5%の利回りなら税務上の赤字にならないかもしれないが) ローンの元本返済はあるので、収支がマイナスになっても仕方ない。今時フルローンで収支がプラスの物件など存在しない。それでもこの物件は持ち出しが少なそう。
5年後の売却なら退去時経費や修理費は大して掛からない。賃借人が入ったままのオーナーチェンジなら尚更経費は大して掛からない。空室リスクは物件・立地・賃料設定と景気次第。当初のピカピカなうちはそれほど空くことはないのでは？賃料保証は保証料が勿体ない場合あり。

5年後までに確実に減っているローン残高に対していくらで売れるかがポイント。


ローン残高がゼロになるまで(ゼロに近付くまで)長期保有した場合(賃料を上回ってそれまでに持ち出した経費があれば、それも考慮する必要はあるが)、残った物件が丸々自分の資産であり、賃料獲得マシンになり、年金に上乗せ出来る。家族にも資産を残せる。ローン完済までに万一のことがあっても団信でローンはチャラになる。45歳くらいまでの人達は長期保有を目指すべき。

どこのどの、いくらくらいの物件を狙うかは良く考えた方が良い。都心の良い立地ほどブレ・リスクが少ない (価格は高い)。

>>85 マンション掲示板さん
いい意見でした。
ただ３５００万円っていう値段は2階の日当たりがなく、ホテルの客室を目の前に置かなきゃ行かないとこですね。
ある程度浅草寺が見えるとこは8階以上になり、価格的にメリットがなく、周りの物件より大変13%以上高い値段に設定されているのが分かれば、色んな選択地を考えざるを得ないとこですね。

「今時」まさにそういうこと。
今新築マンションを投資用に購入するのはきわめてリスクが高い。
業者さんに乗せられないようにしたほうがいいね。

ちなみに自分は現在本業でけっこうな収入があるので、賃貸運用で利益を出す必要はなく数件の物件でローンを払ってもらっている。かなり前に仕込んだので順調だと思う。
基本的な考えは >>85 さんで間違ってない。でも今は新築は買い時ではないね。

>>87 匿名さん
因みに浅草駅から7分っていうのは6番出口を使った時の基準になり、地下の商店街を通ることが前提ですが、商人には申し訳ないですが、ほぼスラムと変わりがありません。
そうゆうことで、東武の出口を使わなきゃいけなくなりますが、そうなると8分以上になりますね。信号は4回待たされることです。草

>>85 マンション掲示板さん
すごく参考になりました。コロナの影響がある今でも購入していいと考えますか？

落ちついてきたとはいえ、昨日のNY市場を見ていると株価が大幅下落しています。
ワクチンが開発されたわけではないので、楽観的に購入すると自分の首を絞める場合も・・・

88さんみたいに「本業でけっこうな収入がある」なら余裕で買えるんでしょうね。羨ましいです。

地下の商店街のところ、昭和レトロみたいな感じで紹介されることも多いようですが、
確かに独特な雰囲気なので、
受ける印象ははっきりと人によってわかれてしまうかもしれないですね。
でも東武側使うのって
けっこう遠回りになるからなぁ。

実際に現地と駅の間、歩いてみないとわからないことってありますね…
どの路線を使うかにもよりますが
浅草といっても、細かい区画によって全然雰囲気が異なってしまうエリアもあるので
実際に通り過ぎるであろうあたりは
色々と歩き回って見てみるのも良いと思います。

浅草三丁目は東側と西側で雰囲気が全然違いますよね。それは路線価にも見事に反映されています。

ここに掲載されている価格表は正しいでしょうか？HPにも3,500万円台からと書かれていますし、結構ずれているような気がします。

その部屋の価格は客の注目をひくために設定されたものでしょう。

>>94 匿名さん

「価格が修正された」とこのスレにもありました。ご興味有ればモリモトに問い合わされては如何ですか。

ここのエリアはもしかして隅田川花火大会の制限エリアになるんですかね？エリア内住民のチケットがもらえるプチオプションもあるのかなーと思いました。

>>96

94さんのコメントは単にこのサイトの価格表が間違っているという指摘だけじゃないですか？

ここと比較すると東神田のほうがお得感あるな。

東神田が3900万円台~のようなので400万円差という感じですね。
千代田区アドレス、内廊下という点を考えると確かにそうかもしれません。
浅草橋よりも浅草のほうが生活利便性は高そうな気がしますがどうなんでしょうか？

ここ売れ行きどうなんですかね？

ここと東神田、結構悩んだけど、最終的に向こうにしました。
ベランダ側の柱をなんとかしてくれればね