オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都文京区小石川四丁目221番9他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取：1R～3LDK
面積：28.16平米～99.68平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-12-02 14:01:31
たしかに
地下であり湿気もたまるかもですし
このような間取りはどうしてるのでしょうか
他のマンションのひともどうしてるのか、、、
夏は我慢しかないのか、、、?
高台だから湿気がどうのこうのと言う話は普段から聞きませんね
水道の方も湿気がどうとか言う人がいましたが、江戸時代ならいざ知らず、現代はアスファルトとコンクリートで固められて今は湿気を問題にする人はいないようですが
Ctタイプはよく考えたら上の階でも行灯部屋2つに北向きの内廊下だから条件あんまり変わらない。湿度も内廊下側も居室内も24時間換気でほとんど差がないだろうし、眺望より広いテラスが欲しい人にはお得な気がしてきた。
地階の内廊下はエレベーター横かつごみ捨て場に通じているのが少々気になります。。。
経験がある方がいらっしゃれば伺いたいのですが、窓がない部屋は使用目的にもよるかもしれませんが、かなりストレスではないですか？
あ、最初のコメントは 386 さんに対してです。
スレ消費すみません。
>>390 匿名さん
北東向きの地階を買うのであればリセールは期待せず、永住を覚悟した方が良いのではないでしょうか。
こればっかりは言っても仕方ないですが、市況も読みづらい状況ですし。。。
残りのB1階1戸も売れたようですね。そして3期ほ予告も出てたので、実際何戸残ってるんですかね。プラウド千駄木は1期で完売したので、世の中何起こってるかはさっぱり追いついていない。。。
三徳の真裏だしプラウドのあるあたりと比べるとだいぶにぎやかな感じもあるので少し趣が異なるんでしょうね。まだまだオプレジはブランドを磨く必要がありそうです。
地階の部屋も坪400万で売れてるから凄いよ。好立地とコスパの良さでしっかりニーズを掴んでる。残りは条件の良い部屋が中心だろうから竣工1年前には完売するだろうし、このあと控えてる西片の物件売り始めるんだろうね。
1期でこちらを購入した者ですが、高値掴みしたかな…と不安になっております。
不動産は一期一会だから難しいですね。
同じく1期で購入した者ですが、なかなかここら辺新築が出てこない上に、2期の販売価格の上がりっぷりを見れば、なんとか1期でもさほどの高値掴みにはなっていないのかな...と思っておりますが...心配ですよね。
395ですが、同じ方いらっしゃって気持ちを共有できて嬉しいです。
ここをキャンセルして中古を探すにしても、この辺りの築浅物件は早く手を挙げる競争が激しくて…。その労力を割かなくて良い分、気楽かなと思ったり…。
素人意見ですみません。
この辺は新築、中古も供給が少なく、出産や小学校入学を目途にマンション購入を考える人が多いので、長く買い渋ることも出来ないのでファミリータイプは大きく下がることはないと思いますよ。あと、ここ買う人は基本的に長く住むと思うので、10年くらいのスパンで考えると仮に短期的には下がっても、また売り時も来るかと。
395です。
そうですよね。将来的にも大きく値崩れはないと考え、冷静になりたいと思います。
タイミング的に最悪だな。大手ほど余裕もないだろうし、2割くらい安くなるんじゃないか。
誰か突撃してここに結果を報告してくれるとありがたいが...
値崩れの前提はかなりの売り残りある事ですが、こちらのマンションはそんなに残ってるか？！ほぼ完売近い状態ではないかなと推察してあるが、どうでしょうか？
引き渡しが1年以上先の物件を2割値下げする理由がない。値下げしてもキャッシュが入ってくるわけじゃないんだから。投げ売りするとしても完成在庫。
数日前、営業さんとお話したら、
元々半年かけて売る予定だったけど反響が大きくて何戸かは前倒しで売る形になった。
三期も問合せ多く、こんなご時世なのに有難いほど忙しい。
一期も値付けがもう少し上でも良かったという意見が社内にある。
とのことでした。
>>395さん
郊外の大規模物件を購入したわけではなく茗荷谷播磨坂ですからドーンと構えて大丈夫ですよ。
もちろん不動産は市況によって価格は上下しますけど、有名国公立小学校が集中してるこの地は安定してますよ。
高値掴みと言ってもこの物件はこの時期にこの場所でこの価格でしか売ってないのですから、全く同じものを別で安く売ってるならまだしも、一戸一戸が一点物で、しかも自分で住むのならなおさら問題ないです。
自分の購入した住戸をカスタマイズ出来るならやってみて住みよい部屋にする事に集中しましょう。
入居する頃には、あの頃は鬱だったなーと懐かしく思いますよ（笑）
いつも駅前のスーパー(マルエツプチ、三徳)使ってますが、ただでさえ人が多く品薄なことが多いなか、最近のコロナ買い占めでより酷いことになってます。
そんななか今日、このマンション近くの方の三徳に行ったところ、品物もほとんどあってそこまで混んでいませんでした(そもそも駅前のスーパーより全然広いですし...)。なので、スーパーの環境としては、駅前のタワマンとかより充実してるのかな...と思いました。
この近くの中古は年後半頃からコロナの影響出始めると思うから、無理して高値の新築買うメリットな少ないな。
>>408 マンション検討中さん
ほとんどの物件はまだ買値よりも高いから、多少下げても低価格ではないだろ。それが二割、三割下がると残債も大きくなる。リスク回避で動き出すのは合理的な行動だと思うが。
居住用の資産と金融資産と混同している書き込みが多いんだけどどういうことかね。
こういう書き込みに踊らされて狼狽売りする素人をカモにしたい人が一定程度いるってことだね。
過去のものとなった売れちゃったタワマンよりは、現時点では今買えるという点でここの方が魅力的。
昨日現地のあたりをこっそりと散歩してきたけれど、東向きの住戸からだと播磨坂の通りとの交差点から桜が見れそうだね。雪と桜が幻想的な風景を見せていた。来年も再来年も桜はかわらず咲く、たくさんの人がそれぞれの持ち場で歯を食いしばって支えている、日本の経済もいつまでもどん底ではないだろう。
コロナ騒動の中、いつのまにか二期先着順も売れてますね。しばらく外出自粛要請で販売できないでしょうが、人が戻ればすぐ売れてしまいそうです。
緊急事態宣言の中で、売れ残りはどうなるかな、実際の工事も遅れそうですかね。
今のところ竣工予定に変更がある等の情報ってあるんですか？
3期の開始はいつ頃からなんでしょう？そういったのは話し合われてるのかなあ。
ただ今は変更がなくても今後どうなるか分かりませんし、時間（入居までのスケジュール）に余裕のある向けなのは確かです。
間取りを見ると一応シングルからファミリーまでの部屋は揃っているようですね。
都心マンション２割値下げの報道がではじめました
普通に高すぎる
相場のドピーク価格で買う人はもういないでしょ、、、掴んだらリセールできないから何かあっても動けなくなるし。。
今週末に第3期の登録受付会になってますね。このタイミングで買う人がいるってことでしょうか。コロナショックの影響で、新築の価格が下がるのは2年後とかなので、小学校狙いの人もいるでしょうから、買うタイミングを遅らせられない人もいるのかも知れません。
コロナショックも都心のマンションを買えるような人にはあまり影響がないようですね。
節税など新築購入にはメリットが大きい高所得層まで影響が波及するのは少し先のようです
コロナショックでマンションを買える人でもマンションを買わないことが考えられるのでは？
金が上がってますからね、現物資産を探している人はいそうですけどね。買わない人ももちろんいるでしょうが、同じぐらい買う人もいるでしょう。インフレへの懸念はますます高まっています。
この価格帯を検討する層はコロナの影響を受ける人は少なそう。
いまのマンション価格がピークって言ってるやつはなにを根拠に言ってるのだろうか。上昇局面が続いているうえにインフレの懸念さえ出てる状況下でそんなことを言ってるのは単純に金がなくて手が出せないのか（いまがピークで今後下がるのを願っているのか）、信憑性のないネット記事に踊らされてるのか。
ここは結局1期が一番安かったということで終わるみたい。山手線内側で実需の側面が強いここがどこまで下がるかは何とも言えないし、結局、買いたいタイミング次第で買うか決めるべきってのは今でも変わらないでしょうね。
もちろん、場所とかあまり拘らずにリセールバリュー中心に考えるのであれば今はないでしょうが...
中国からの輸入が止まっているものは大概インフレですね。
中国から安く品物がガンガン入れば見かけ上はデフレになりますが...当分そういうことはなさそうです。
そもそも増税による消費マインドの悪化に加えてコロナ＆原油安でトリプルパンチでインフレ進む可能性低いと思うけどな。アメリカですら長期金利が0.5％の時代だし。
インフレ主張者は高値掴みした人か業者か分からないけど、少なくとも数年スパンでは今がピークの可能性は高いと思う。
>>397 匿名さん
最近のオープンの物件は、施工会社がまともな職人を確保できないこともあり、共用部、専有部分ともに施工のレベルが低くて仕上げがとても粗いので、竣工まで気が抜けませんよー
賃貸に出すならそんなに気になりませんが、自分で住むなら要注意です。
ワクチンができるしか、しょうがないですね
来年の五輪すら危うい状況になっていきます
こっちの建設工事も止まっている？
ちょうど先程目の前通りましたが、スケジュール表見たところでは止まっている様子はなかったですよ！
HPは先週土日の登録会に止まっているようですが、これから第4期も出てきますかね。
今見たら第四期もあるみたいですね。一部の間取りも削除されてたので第三期分も売れたってこと？こんな時期に売るオープンもすごいですが。
第三期もすぐに完売したようです。中目黒の物件とこの物件はこんな状況でも売れるなんてすごいです。株価も持ち直していますし、コロナの影響は多少あれど富裕層はやっぱり富裕層なんですね。
間取りを見る限り、第4期は第3期とまったく同じなので、第4期は第3期の売れ残りではなく？
工事自粛しないのですか？ ここは。
STAY HOME と小池さんも言っているのですが。
そんなことをここで言っても仕方ないので直接言えばいいのではないでしょうか
大手デベ・大手ゼネコンかどうかによるでしょうね
密ってレベルじゃないんじゃないの？工事現場って。
建設業者も工事完了しなきゃ金貰えない、デベも物件引き渡さなきゃ購入者から金貰えない、何の保証もないから密にならないように工事を進めるしかないでしょ。
>>441
以前建築屋さんと話した時に、同じ現場に同時に複数社が入らないように調整しているって言ってたな。感染対策がんばれる所は職人にマスク配って手指の消毒や休憩室の三密回避策なんかもキチッとしているらしいけど、やりたくてもできない所もあるからね。
三密ですよ。
認識が甘いです。
この手の人気物件でも、コロナの影響は抜きにして、値引きってあるのでしょうか。
残りは売りやすいタイプなので、値引きする必要ないんじゃない
第4期の値段は出ましたね。これって何階に当てはまるかどうやって分かりますか。
おっしゃっている意味がよくわかりません。疑問点を明確にした上で販売元に問い合わせてはいかがでしょうか。
第4期で最終期なんですね。コロナショックもありましたが、実需層からすると影響は限定的だったってことでしょうね。
ここみたいに場所の良い物件はそれでも売れるでしょうけれど、それほどでもないところが心配ですね。単に選ばれる物件だったというだけで、不動産全体でみれば影響がないとは言えないと思います。
いよいよ最終1邸で、その後に西片が始まるね。学区の実需はここまで強いなのか。
うわ！残り１戸なのですね。順調に売れましたね。
そりゃあ売れますよ、この立地ですからね。買えた方がラッキーです。
ついに完売しましたね。
本当だ、完売になってますね。2期以降価格を上げてきたみたいなので、1期で買えた方はラッキーでしたね。
コロナでスケジュールが遅れたりしたものの、それ除けばすぐ売れましたね。聴いてる限り2期からかなり価格を上げて、そっから最終期までは横ばいという感じでしょうかね。
1期で買って次世代住宅ポイント35万円分貰えれば凄いお得だったんですが...
販売部隊はこれから西方に転進かな。
完売おめでとうございます
(｀・ω・´)ゞ
そろそろ住民のタブが始まるかな。
建設工事は順調に進んでいるかな、近所に住んでいる方はいらっしゃいますか。現地レポいただきたく。
週数回通りますが進んでますよ。
地下の骨組み？枠のようなものが入っていました。
緊急事態宣言中も平日は作業員の方々がお仕事されていました。
皆さん、設計変更って何されますか。
収納部分を少し変更、床暖面積を拡張 というのを考えています。
>>464 マンション検討中さん
間取りにもよりますが3LDKを可変式2LDKにしたりとか、開戸を引戸にしたりが一般的じゃないですかね。
何か自分でこうだったらと言う事を出来ないという先入観無しで設計者の人にぶつけてみるとアイデアを持ってきてくれると思いますよ。
465さんの床暖面積拡張というのはレアケースかもしれませんね。
壁際までって事ですかね？
それかキッチン部分までとか。
>>464 マンション検討中さん
別物件を購入済み入居済みの者です。シューズインクローゼットかウォークワインクローゼットにコンセントを付ければ良かったと後悔してます^_^ ダイソン掃除機を充電したり空気清浄機を設置したり、、、今からでも設置できたりするのか、、、なくてもいいものなのですが、本当に後悔しまてます（笑）
>>467 通りがかりさん
コンセントは確かに！
コンセントの位置移動は無料なので、付けたいところに付けるのは当たり前の事と思って思い浮かびませんでしたね。
シューズインクローゼットにあるメリットは確かに掃除機だったり、あとは電動自転車のバッテリー充電器を置けたりするので良いと思いますね！
シューズインクローゼット欲しいのですが、このマンションのほとんどの間取りではスペース的に厳しそうです。せいぜい数十万かけて10-20cm奥行き広くするくらいかもです...それでもやったほうがいいかは現在悩んでます。
廊下と洗面所とトイレはフローリングではなく、タイルのようですが、キッチンもタイルにしたほうがいいですかね。アドバイスをいただきたく、
>>471 マンション検討中さん
我が家も廊下水回りはタイル貼り、キッチンがフローリングですが、タイル貼りの方が手入れしやすいのでキッチンもタイルの方がよかったかな、と思ってました。
>>471 マンション検討中さん
キッチンもタイルという事はLDK全てをタイルにという事になるかと思いますので追加コスト次第ですよね。
見た目的には結構ゴージャス感が出るかも知れません。
フローリングと比較すればお手入れもしやすくなりますし、傷も付きにくくなるでしょうから、水滴や何かと物を落としがちにもなるキッチンもタイルにしても良いかもしれませんね。
もしフローリングのままにしたとしても、ニトリのジョイントマットなどを隙間なく敷き詰めれば水滴や落下物による傷は防げますし油が跳ねても洗剤をつけて洗えますからオススメです。
>>471 マンション検討中さん
キッチンもタイル、いいと思います！お手入れも楽でしょうし、何しろ高級感が出るはずです^ - ^私はLDKを全てタイルにしたかったのですが、予算の関係で断念しました。。。入居後（完成後）だと張り替えしにくくなると思いますので設計変更でやるのがいいかと思います！入居後に施工会社に確認したところ、フローリングは剥がせるが下地がフローリング用になってるいるからタイル用に補強し直したりと大掛かりになるみたいで、、、
この住民のスレッドはどうやって作るんでしたっけ？
皆さんの世帯年収はいくらくらいですか？
年収は購入する広さでかなり違うかと…。
9000万くらいの物件なら1800万くらい無いと子供もいた場合、生活が苦しくなるんじゃ無いですかね。
下世話な話ですね。このレベルの物件の2LDK以上の部屋を買う世帯なら1000万以上あるのは当たり前で、あとはどれだけ住居費または投資に費やすかという話でしょう。それでも聞くならご自身の世帯年収をまずは公表しては？
設計変更打ち合わせ1回目を先日しました。
1期で購入した図面では廊下や洗面所はタイル張りになってなかったと思うのですが、本日確認するとタイル張りが初期設定だそう。
キッチン、リビングもタイルにするか、ちょっと悩みます。
住民専用スレッドができました。
