ライオンズ京都小川御所ってどうですか？

>>154 匿名さん
取り残されてしまいそう、です。

コロナで取得できた土地が商品になるのは、まだ、ちょっと先の話。
面白い物件が出てきそうだが、場所がよければ値段は下がらんやろ。
土地を欲しがるデベは、わんさとおる。いままでホテル業者に買い負けしていた分、資金が寝てる。富裕層はコロナで資産増やしてるし。

高価格帯の物件といえば、パークホームズ御所南（柳馬場通）も来たな。１９戸だと、価格次第では瞬間蒸発じゃないか。
あれっ？パークコートじゃないのかよ？と思うが、最近の三井はパークコートブランドの適用基準が厳しいらしい。

さて、ライオンズ小川の強みは、金払えばすぐに住めるところよ。
いまの京都は、どこに行っても観光客がいない。今年、貸切バス見てない。
金閣、銀閣、清水なんぞの激混み名所もガラガラ。
ここで買えば、いままでにない京都。観光地も料理屋も、しばらくは快適。
桃も桜も例年通り咲くしの。

>>156　周辺住民さん
>>コロナで取得できた土地が商品になるのは、まだ、ちょっと先の話。
土地を購入してマンション建てるタイムラグもありますから、コロナで取得できた土地が出てくるのは今後な気がします。

サクッと契約していく話も、お金持ちは不景気なんて怖くないんだろうなと思いました。
株価もバブルで日経平均3万円超えましたし…ビットコインも儲かった人がいるといいますし。

>>富裕層はコロナで資産増やしてるし。
富裕層はお金の余裕が違いますもんね。
底値で不動産系のREIT購入した知人がいます。今はきっとウハウハなんでしょうね…羨ましい限りです。

そうなると、投資先として足る立地であるかマンションであるかみたいなことが
更に重要になってくるかと思います。

ここの場合はどうなんでしょうね。
あまり資産としてのアピールをしていないようで、
どちらかというと実需向けなのかなという印象が強いです。

買えるのなら、御所南をオススメする。
御所南もピンキリだがキリだけは避けたい。

ライオンズ小川の日常の買い物は、ママチャリで移動するなら、まずまず便利。ここから700-800mくらいの場所だと思うが、小さめのイオンが3/10に西陣にオープンする。イオンの近くにライフもあるし、ちょっと先に業務スーパーもある。

西陣に新スーパー10日開業　イオンリテール「小型店舗の1号店」
https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/520498

>>159 周辺住民さん
なるほど。ここは御所北、というより御所北西ですから、御所南ほどの資産価値はないのかな。駅も近くないし。しかしリタイア後の老夫婦が戸建てを売り払って、セカンドライフ送るためならいいマンションかも。私の70代の両親は買い物意外にほとんど外出しないので、スーパーさえ近ければ駅遠でも問題なし。ただ、ここの管理費と修繕積立金みると、いちばん狭い部屋でも月3万5千円かかる。少し広くなると毎月4万円払わなくちゃならないから、それだけで安くて古い賃貸なら借りられそう。

資産価値というのが何を意味するのかよくわからんけど、いろんな意味で固いのは御所南だと思うで。お金持ちを唸らせる立派な物件なら東山でも鴨川でも下鴨でも祇園にでもあるかもしれんけど、それは地域じゃなくて［パークマンション＊＊＊］とかいう物件の固有名詞で語られるヤツでサクッと億を超えるような特殊モノ。ソコソコな中古のボリュームゾーン（６千万～１億＋）で買いたいとなったときに地域という基準で指名がかかるのは、やはり御所南やろ。御所西だの御所東だのは、御所南に手頃なものがないときの選択肢。中京の中心部の人たちは天皇が不在になってからの京都を繁栄させたのはワシラやちゅうプライドあるし、丸太町通より北はイヤだの今出川越えは絶対ムリだのと言う奴も多い。学区の関係でココじゃないと。というお母様たちもいる。京都の御所南といえば中核という認識は全国区やから遠方からの引き合いも来る。実際、京都らしい町並みで、伝統の小商いもあれば町家もあれば、寺社・歴史的建築物もあれば、有名人の旧宅等も多いし、京いちばんの繁華街もある。そんなこんなで、御所南物件なら、世間相場か、ちょい高いくらいでも時間がかからず手放せる可能性が高い。ライオンズ小川など、御所までギリギリ徒歩圏ではあるけど、御所うんぬんという場所ではないし、このあたりのエリアで羨望される一頭抜けた物件か。というとそんなこともない。あー、あんなとこに建てはったか？えらい高いらしいな。ちゅうのが、周辺住民の受け止めだと思う。

寺之内下るの小川通りは、御所南のようにカネの匂いのする街ではないから、隣地でアコギな開発が起きて急激に住環境が悪化するだの、近くの飲食店がいきなりフィーバーして行列できまくりで周囲が迷惑するだのという御所南あるあるは考えにくいのはいい。ライオンズ小川周辺は、これから１５年経っても、ほとんど変わらないんじゃないかな。変わるとしたら銭湯くらいか。何も考えずに暮らせるという意味ではいいところだと思う。実際のところ実需の物件なのに高価格売り抜けを狙ってか別宅志向のヨソサン受けするような訴求にしてしまっているのが、この物件が苦戦している理由のひとつかな。と思う。

まあ、今の大京は資金力あるから、あと１年内に売れれば良いわい。というスタンスかも。苦戦かどうかは知らんわ。

誰か買ってあげてや。いまなら、ガラ空きの京都がオマケやで。

詳しくてわかりやすい説明ありがとうございます。この物件についてすべて語ってもらった感じです。大京はそれなりの体力があるから、結局は早晩、全戸売り切るんでしょうね。

詳しくてわかりやすい説明ですが、御所南が無いから、御所西、御所東は間違いです。
そもそも、御所西（烏丸～室町、丸太町～出水）、御所東（寺町通り沿い西側）は御所南より高いエリアです。実家が御所南ですが、そんな印象ですよ。

コロナ前だと、市内のマンションって、京都の人じゃない方たちが購入しているのかな？という印象でした。
投資なのかもしれないし、別荘なのかもしれないし、両方なのかもしれないけど。
今の場合は、どういう感じになっているのでしょうね。
やはり資産として見ている方がおられるのでしょうか。

今は、投資するお金をマンションに落としている場合が多い。
だからマンションの価格自体が上がっているということですよ。
別荘など資産としてという方が
基本的には今は多いのではないのか？と思われます。

マンションは流動性がとても高いですから。

御所南のキリは酷いからな。エリアとしても結構広いし。
御所西、御所東名の物件はエリアが精米分数が少なくて比較的均質なので物件価格を平均すると高くなる。邸宅地としては＊＊寺＊＊院向かいで借景ありというのなモノでない限りたいしたことないと思う。（一部高額物件があるのは知ってるよ）

誤→エリアが精米分
正→エリアが狭い分

竣工して約１年近いのにまだ販売中。

このあたりは価格は高めでも人気地域だと思うのですが・・。

デザインや間取りも悪くないけれど

駐車場がないのはちょっと身動きとりにくいかもしれないですね。

純粋に値段が高いっていうのがあって、なかなか購入することができないのでは？
市内の住宅の値段が上がりすぎて
別荘税を導入しましょうみたいな話になっているくらい
普通の世帯がマンションを購入すること自体、難しくなってきてしまっているので。

この物件の玄関近辺にある「ライオンズ京都小川御所」という文字表示は、貼り付けステッカーみたいなモノだよね。切り文字仕様でもなくて余白部分が半透明で残っているタイプだろ。

だいぶ前から、気になっていたのだが。仮の表示だと思ってたよ。

ライオンズなのにライオン像がないのは良くないとは言わないが、ちょっと安っぽくないか。

テラス付き住戸Dタイプの完成予想図がすごいなと思いました。普通のマンションのテラスとはかなりイメージが違っていました。庭も枯山水というか、まるでお寺の縁側のような雰囲気だと思いました。これはあくまでもイメージなのか、実際にこういう庭が付いているのか、どうなのでしょう？こういうつくりも可能ですよという、あくまでもイメージなのでしょうか？最上階のルーフバルコニー付きも贅沢だと思いますが、このような演出は一階ならではだと思います。

御神燈かっこいいな。
新参住宅でも町内に溶け込んでいる感じがして良い。
マンション真ん前の電信柱下がゴミ収集スポットだよね。
全ゴミ対象だから、ご近所様への貢献度ＭＡＸ。
寺之内上ルの小川通は入口と出口以外ゴミ置き場なし。思いっきりの景観重視なのと対照的。
ゴミは業者収集にすれば路上のゴミ置きしなくて済むのに、こういう設定。
ライオンズ小川は、ご近所様に筋を通したんだろう。

入り口の物件名表示は、昔風にちょい大きめの木製表札にすれば良かったじゃないかな。京町家風というか京町家そのまんま。カタカナ多いから横書きだろうが。京都ならいわくありげな手書き文字で仕上げる職人がいくらでもいるだろうに。

京都はなんだかマンション価格もバブルで、買えないとあきらめたこともありました。
外国人投資家が京都の土地やマンションを買っているニュース記事を読みました。
日本人じゃなく外国人が買っているのかもしれませんよね・・・

管理費の高さも気になりました。
他のマンションをよく知らないのですが、このくらいの金額はするものですか？

月々3万円だと年間36万円。。。
1万円でも12万円マイナスで24万円。。。
何にかかっているのかよくわからないからこそ、管理費が安いマンションがいいなんて思っちゃうのは間違っていますかね？

SUUMO に中古売り出たね。
新築売ってる同じマンションで中古売るってどうなの？

新築価格に1割ぐらい上乗せしてるのかなぁ。
どうして売るんだろう。
転売儲け目的？　それとも出来上がりのイメージが違ったのか？

SUUMOの6980万/68平米物件は分譲価格以下ではないかな？

これは338万円/坪だが、いま新築で売っている7900万円/70平米の住戸を坪換算すると371万円/坪。

SUUMOは２階。分譲中物件の階数は不明。

この中古物件。家具と照明がすごい。これオマケなのかどうか書いていないが、大京がモデルルームを売ってるのかと思った。

中古のほうが、お買い得な気がする、

小規模物件だと管理費は高めになる。カネのかかる植栽や共有設備があれば、高くなる。エレベーターが複数台あれば、その分アップする。富裕層物件だと提供サービスに関係なく高めの管理費設定になることも多い。

ライオンズ小川の管理費は平米あたり３７５円くらい。

ここは全２１戸。各戸広さが平均で７５平米だとすれば管理会社の収入は　３７５＊７５＊２１で、５９０，６２５円/月。

高いのは高いが、小規模だろうが大規模だろうが、担当者を決めて、作業者を雇い日々の管理をして、メンテナンスをして、理事会を開いて、年1回、決算をして総会をしなければならない訳で、どんな小規模でも年間で５００万～６００万くらいはもらわないと管理会社として割が合わないという理屈は成り立つと思う。

ここは、年７００万円の管理費だが、カネを取れる客からは、いくらでもカネを取るオリックス資本の大京としては、おとなしい方だといえないこともない。

管理費については、何に、どう使う予定なのか、予算書を見せてもらうといい。管理会社が利益を得るのは当たり前だが、ボッタクリまで面倒みる必要はない。

竣工して１年も過ぎたら、中古で販売する人も出てくるでしょう。
地域的には人気だと思うのですが、そりーれがゆえ価格は高い。
特にライオンズマンションなので、相場よりも高めの可能大。
強気な価格のままだと完売はなかなか厳しいでしょうね。

二階63平米が6980万で出ています。

京都市内全体で、値段についてはかなり強気な傾向だと思う。
ここの場合は、
居住というよりも、ゴージャスな別荘という要素が強いので、
あまり早く売り切ろうっていう雰囲気ではないんじゃないかなぁ。
早く売り切りたいのだったら
値下げすればいいんですしね。

確かに強気な価格帯ではあると思いました。
このあたりの坪単価が影響しているのではあると思いますが
それに合わせて設備などももう少し他と違う点があれば良いのかなとは感じました。
まぁ早く売り切ろうとはしていないのかもしれませんけれど
中古になってしまったら意味がないような気もします。

最上階プレミアム、なんか良いなと思います。
ルーフバルコニーとか付いてないですけど。
バルコニーも狭いですし。
とてもシンプルでよけいなものが無いというか。
収納もプレミアムにしては少ないかなとも思うし。
収納の不足分は家具で補えるくらいの広さはあると思います。
リビングインの部屋が無いのも良い
なので、リビングダイニングが自由自在に使えそうなのも良いと思います。

>>182 匿名さん

誉めてるの？

良いマンションだとは思うけど、とにかく値段が！っていうことなのでは。
このスレッドでもかなり触れられていますね。

値下げするというタイプのマンションではないこと、
値下げしてもおそらく値段はそれでもかなりするであろうということを思うと
安易に下げてということはしないのでしょう…

1階と2階部分には瓦を使ったひさしもあるんですね。
ここの部分に関しても修繕していくとは思いますが、微々たるものではあるかと。
大規模修繕のとき、
足場を組むのが少し工夫が必要になってくるように見える。

相変わらず中古で6980万のようですが、これはどういうことなのですか？もう手放した人がいるの？

竣工して１年過ぎていますね。
手放す人がいてもおかしくないかもしれません。
元々ここは物件価格も高めですし、それだけの値打ちを感じなかったのかも。
相変わらずまだ売り出ししていますが、中古になるまで値下げもないと思いますし
なんか残念な感じですね。

>>186さん
>>中古で6980万
中古でも割高です。

まだ販売しているようなので、中古と比較して新築も検討できそうです。
J2タイプが掲載中でした。

洋室2と洋室3の間が「可動間仕切り」なので、子供が巣立った後は広い1室にできそうでした。
辛口評価だと、洗濯機パンが気になります。ドラム式にしてしまうと、ドアが右開きでも左開きでも邪魔になってしまいそうとは思いました。

スーモみると、6780万に下がったようです。

でも場所的に、まだまだ高いように見えるけど・・・

最上階に住まれる方はそれなりの方でしょうから、特別感があるのは良いと思います。
エレベーターの階数を押すときも優越感に浸れそうですね。
キッチンの仕様で注目したいのは調理台やシンクが一段低くなっているということ。外から見えにくくなっているので、
お客さんが来た時など丸見えにならないのがいいです。
床暖房もガス式なので温まるまで早いし、保温効果が高いのでガス代は高くなってしまうけど、冬場は床暖房だけで温かさがキープできるのは良いと思う

最上階のベランダから真南正面間近に銭湯の煙突が見えるのは、1億近い部屋としてどうなんでしょう。
南風だと煙臭くないのでしょうか。

このマンションへ来る途中の銭湯の角に積まれている薪が燃やされてるんでしょ。

>>189さん
>>スーモみると、6780万に下がった
諸費用込みで7000万円、これって買える人を選びますよね。。。
立地としてもちょっと高いと感じます。
京都は不動産バブルのようで、少し前まで買えていたのが、急に買えなくなってしまいました。
なぜなんでしょう？外国人投資家？？

あと何戸残っているかご存じの方いますか？
「3戸」販売中みたいです。

なんで３戸も残ってるんだろう。
ふつうに住むなら悪い場所ではないで。
最後の一戸で苦労するタイプのような気はしていたが。

athomeで中古見てたら1,4,5階で新築未入居として出ていますね。しかも大京穴吹仲介で一般媒介、、やはり完売までは厳しかったのですね。今年は好立地でバンバン建ち始めているのでこの価格を出せる層は他に流れそうです。昨年中頃から売りに出てる2階も値下げされてますね。

高級マンションの立地とは言えない。
すぐそばに銭湯があるし、駅遠いし、堀川近くで街並みをみれば分かる。
数年前は近くのファミリーマンションが3千万円台だった。

企画された時は、ホテルバブルでマンションが建たなかった
から、この値段で売れると思ったんだろう。

これからは、立地が悪い高級マンションは売れないだろうな。

>193
>なんで３戸も残ってるんだろう。
>ふつうに住むなら悪い場所ではないで。
>最後の一戸で苦労するタイプのような気はしていたが。

この価格が足を引っ張っているのではないですか？
間取りや設備も特別感はないですし、この立地というだけで
価格が上乗せをされている感じ。
立地もそんなに良くないでしょう。
ここまで出すなら、市内でまだまだアクセス良い物件購入できますよ。

私も価格がハードルを上げてしまっているように思います。
場所はもうすごくいいのは分かる。
由緒あるっていう感じのエリアだし。
ライオンズマンション自体が高めのマンションですけどね?。

もう少しマンションの設備などに特別感があれば
納得される方も多かったのかも？

「7,900万円（1戸）～9,900万円（1戸）」、7900万円はがんばれば買えるかもと思うものの9900万円は買えないです…

ゼロリノベの記事が参考になります。

https://www.zerorenovation.com/blog/mortgage-budget-with-annual-income...

世帯年収1000万円の住宅ローンを組む時「4000～8000万円」の範囲で無理か払えるかという計算。
8000万円は「子供がいるならパート」でおすすめしないと書いてありました。
子どもがいなければ少し余裕はあるようです。それでも1ヶ月の余裕は4万円くらいでした。

世帯年収1500万円とか2000万円とか？
かなり高収入世帯じゃないと無理っぽいです。

6千万円台の築浅中古も売りに出ていますね。

ただ、今出川駅からは遠いです。

竣工して２年近くになるんですね。
もう完売した他のかなと思っていましたが
この価格帯ではやっぱり近すぎるのかもしれません。
最寄り駅からも離れていることもあり、値下げがないと厳しいかも。

今出川駅まで距離がありますね。
ここってどいういう層向けのマンションなのでしょうか。
価格から考えると一般的ではないというか・・・。

別荘とかですかね？
88平米超の最上階の案内を出していますが、この広さだと実需というよりは資産としてもちたい、という方向けでしょうから
そうなると自ずと別荘になりそうな気もしますが。
あとは普段は車で移動される方とか？

廊下、木のスリットがかっこいいです。多分アルミに木の色をつけているんだと思いますが。
京都の旅館みたいになっていて素敵です。

エントランスの石や畳、廊下の砂や行灯など管理が大変そうと思います。
でも、高級感ありますね。

別荘に買う人が多いと聞いて納得です。和風、高級感あるマンション、京都ならではです。

もう完成して２年、完売しているのかなと思っていました。
残りあと１邸のみ。残り福的な感じになればいいですが・・・。
この価格はまだ値下げはしていない感じでしょうか。
この価格のままだと厳しいかもしれませんね。