シティハウス浦和岸町ってどうですか？

坪単価280超えたら、明らかな高値掴みでしょう。
スミフの価格設定は市場の適正価格を無視してるから、販売価格をそのまま資産価値と捉えるのは浅はかです。
コロナの影響でマンションの資産価値はこれから落ちるし、色んな意味で今は待ちだと思います。

浦和駅まで徒歩９分。遠すぎずな距離で住むにはちょうど良い距離ですね。
周辺は昔ながらの街並みも残っていて住む環境としては文句なしでしょう。
ただ、今はまだ間取りなども出ていないので、
プランや設備内容をもう少しオープンにしてほしいですね。

施工不良でトラブルになっている。
いざという時の補償が無ければ、ブランドと信用を高値で買っても意味がない。

https://www.data-max.co.jp/article/36481

>>64 匿名さん
販売開始は12月なので、まだ先でしょうね。

マンション規模６０戸規模ならば中等規模でちょうど住みやすい物件
非分譲住戸２戸という所が気になりますが、規模数としては圧倒的に有利

販売開始は１２月下旬が予定されており、まだまだ先なので検討の余地ありでしょうか。
たしかにHP上では詳しいことがまだ非公開となっておりますから、もう少し情報があるといいのかも

>>65
今現在進行している案件なので、住友の今後の対応が気になります。
誠意あるデベロッパーからマンションを買いたいですから。

細かい情報はまだまだ先になるのかもしれませんが、オンライン見学会ができるのはいいなと思います。
現地建物は2022年の完成予定なので、見学できるのはモデルルームということになるのかな？
モデルルームもまだできていない様子なので、オンライン見学会もまだできないのかもしれませんが。

気になったのは専有面積が70.50平米一種類という点です。
バルコニーやテラスには多少の広さの幅があるのですが、間取りはほぼ似たようなタイプになるのかな？

>>68 マンション検討中さん
施工不良があった際、デベロッパーに補償や建替えに耐えうる資金力があっても、応じるだけの誠意が無ければ、入居者はとうすればいいのか？
そういうデベロッパーからマンションを買わないのが一番賢明ですが。

>>63 評判気になるさん

ガーデンハウス浦和常盤で坪300付近だったので、それ以上になることは間違いないかと。

コロナ流行が全く収束せず、今後も経済が再び回り始める目処が立たない時期に、割高な新築マンションなんて選択肢に入らない。
コロナ前に土地を取得して建設したマンションは基本買っちゃいけないだろ。
敢えて買うなら、それなりに売れ残って値下げしてから。
定価で買ったら、リセール時に残債必至。
今現在、コロナの影響を受けていない職種でも、本格的なコロナ不況に入れば無関係ではいられないし、天災や地震含めて先行き何があるか分からない。
居住目的のマンションでも、目減りしない資産として確保したいところ。

コロナの影響読めませんね。

マンション販売を「オンライン完結」、住友不動産が挑む「新戦術」

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/74111

>>74 マンション検討中さん

売る工夫よりも、居住者に致命的な施工不良を指摘された際の誠意ある対応を心掛けろよ。
誠意ある対応は長い目で見て、必ず販売実績として結実するぞ。
逆に不誠実なエピソードはネット上に半永久的に記事として残り、こうした新築マンションのスレで繰り返し蒸し返される。

空気読めよ。

オンライン営業にかける意気込みの一部でも、施工不良で問題になっている案件に誠意として注入していたら、ネット上に不名誉な記事は残らなかったのに。
パークスクエア三ツ沢公園で、住民が施工不良を訴えてから住友が認めるまで10年かかっているけど、コロナが流行してからオンライン営業を立ち上げるまで半年もかかっていない。
住友が、売却後の責任よりも販促活動に遥かに重きを置いているかが分かる。

ここは近隣のパークハウスより高くなるのでしょうか？？

>>78 マンション検討中さん

パークハウスは平均300弱の坪単価でしたね。パークハウス より駅からの距離はあるものの、当時よりも仕込のコストは上がっているし、設備仕様のグレードを上げながら、すみふ価格で高くなると推測しています。
とはいえ、コロナ不況で飲食店やホテル、商業施設の閉鎖が増えて遊休不動産が増えればいずれ不動産価格に反映されてくると思います。そうなれば近い将来マンション価格も下がってくると思うので、この立地で強気な価格で売れるのかどうかは疑問があります。

それでも320位付けちゃうのがすみふかなと思ってます。

パークハウスはここより2分駅近だけど、南東方向がドミノの悪条件でとにかく日当たりが悪く、条件の良い部屋はほぼ地権者住戸に設定されていました。
ここはパークハウスと違って全面南向きにでき、日当たりもよいので、パークハウスより高くなることにあまり違和感はないですね。

>>79 マンション検討中さん
やはりパークハウスより高くなりますか
立地や仕様などはパークハウスが上だと思っていたので、後悔しています。

パークハウス、中古もなかなか出ないですからね

スミフが280位だと検討に値するんでしょうけど

>>80
ここは、パークハウス浦和岸町より駅遠で仕様が落ちるのに、パークハウスより高価格ってのは有り得ないだろう。
パークハウスより実際に高価格な設定なら、それはスミフ価格ってこと。
市場の適正価格の上限の更に上を行く高価格設定で竣工後も長期間売るのがスミフスタイル。
特に第一期の上層階は、毎回ふっかけてくるから要注意。

>>82 マンション検討中さん
仕様が落ちるって具体的にどこですか？
まだ仕様は公開されてないと思うのですが？
知ってる情報あれば教えて下さい。

>>81 マンション検討中さん

浦和タワーはどうですか？
天井低いですが、立地はいいです。

>>81 マンション検討中さん

パークハウス 浦和岸町、中古で出ますよ。8800とかいう有り得ない高値で、まず売れないと思いますが。

>>79 マンション検討中さん

320から始まりそうですね…。

>>86 匿名さん
マンションエンジンという不動産情報サイトで浦和駅で検索すると、周辺の新築マンションの平均坪単価が分かります。
ココが320なら間違いなく割高ですね。
コロナ不況で不動産価値が下落する中、コロナ以前に土地を買収したマンションは注意しないといけないですね。

>>87 マンション掲示板さん

確かに浦和で坪320といったら駅徒歩5分程度の駅近物件ですよね。ここは駅徒歩9分、かつ、学区のアドバンテージもないことを考えれば、すみふ価格を考慮しても坪300辺りが妥当ですかね。

>>88 マンション検討中さん

はっきり言ってウリがないから、坪単価300なら竣工後数年は売れ残りそうですね。
すみふマンションの通常パターンですが。
竣工前に完売すると、値付けを失敗したって嘆くデベロッパーですから。
すみふ価格は、市場の適正価格上限の上を行くように敢えて設定されてます。

>>87 マンション掲示板さん

ここの数値はあまり信用しない方がよろしいですよw
コロナ不況で価値が下落してるんですか。それならスミフさん傾いちゃいますねw

>>89 マンション掲示板さん
ここのウリって小規模だけど高仕様じゃなかったっけ？
この戸数でディスポあるのは珍しいよね

やっぱり高いのでしょうか…？
参考までにいくらくらいか聞かれた方いたら教えてください。

このマンション、320じゃ到底収まりそうもないです。恐らく330から350で販売されるのではないでしょうか。

>>93 マンション検討中さん

かなり高くなりそうですね…。
ディスポーザーとかミストサウナいらないから安くならないですかね。高過ぎますね。

>>94 匿名さん
メジャーなデベだと仕様も価格も高いから、中小デベで探すほうがいいかもですね。

>>94 匿名さん
パークホームズ浦和仲町三丁目　低層階の中住戸が条件に合うかもしれませんよ、参考までに。
https://www.31sumai.com/mfr/X1803/equipment.html

>>96 匿名さん

三井は北浦和の2物件よりも設備仕様を落として、徹底的なコストカットにより値頃感を出してきてますね。ただ、それでも70平米6000万近くしてしまうのだから、もう浦和は富裕層にしか住めない街になってしまいましたね。

>>97
北浦和、浦和、10年前より相場1000万位値上がりしてきてますよね。
これからオリンピック後に下がっていくのかな

>>98 名無しさん

ですね。仮にここが7400万円だとすると、10年前から1500から2000万円値上がりしてますね。もっとも、すみふはマンション相場から逸脱してますが。

個人的にはすみふは価格だけでなく、営業マンもやや上から来るんでイラッとします。

>>93 マンション検討中さん
ええ！！
それならパークハウスの方が全然よいのではないですか？？

>>100 マンション検討中さん
ただ、パークハウスも直近7,200万円程度で取引されているようで、新築が中古より低い価格で販売する訳にはいかないとのことです。

>>101 マンション検討中さん
まぁ1事例だけだから、必ず全てそうなるわけではないけど、高値で売れるってことはニーズがあると判断されて新築はこれからも更に上がっていくかもね。

>>102 匿名さん

これからコロナ不況が顕在化してくる中で、新築マンション価格は頭打ちから下落に向かって行くのはほぼ確実でしょう。
そうした状況で割高物件を掴まないようにしないと、リセールで泣きを見ることになります。

パークハウス浦和岸町は、三菱地所がパークハウス浦和タワーよりも内装にお金をかけている。つまり高スペックマンションってこと。
あくまで埼玉レベルでの話だけど。
今まで旧財閥系らしからぬ低スペックマンションを浦和に供給し続けてきた住友が多少仕様を上げてきたところで、パークハウス浦和岸町に及ばないまま価格だけ上回ったら呆れ果てる。
エントランスから各戸の標準仕様まで、つぶさに比較したいね。

マンション相場（原価）が上がってるのは理解してましたが、浦和の上がり様というか住友の上げ方は異常な気がします。もはや文京区にすら手が届く価格になってきました。ここ埼玉だってこと忘れてんじゃないかと思うほどです。

>>105 マンション検討中さん

価格って需要と供給のバランスに成り立ってるので、今はそう言う時代なんでしょ。

埼玉だからとか関係なく上がるところは上がる

>>106 マンション検討中さん

時代もさることながら、浦和の需給バランスで言えば競合物件がないから、というのも影響してるんでしょうね。数年前のように野村や三菱辺りで競合があればまた違った結果になるかも。

リーマンショックと同じように半年から1年遅れて景気が沈んでいくのに、他社の競合が殆どないからって値上げされたマンションを買うのは抵抗があるなぁ。
我が家は買い替え時期に余裕があるから、じっくり待つつもり。
知識と相場感覚を養う目的で新築と中古共に見てまわるけど。
家庭のタイミングなどで待てない人は、キツイかもね。
今の浦和のマンション相場は。

>>108
今って異様な価格ですよね。
うちも特に急ぎではないけど浦和近辺の新築マンションは気になる。
でもどれくらい待てばいいのか。
4.5年後位には買いたいのだが。

内容が伴わないまま高騰するから、当然コスパはどんどん悪くなる訳で。
５年後から10年後になんで買ったんだろうって、ローン払いながら後悔しそうで怖い。
一方、北浦和の方が色んなデベロッパーで雨後の筍のようにマンションが増えているから、コスパが良さそうな気がする。

浦和のマンションって言っても、高砂小・岸中学区でなければ特別感が無いしね。

高砂小・岸中に特別感はない。普通の公立の小・中学校。だれが特別感出してんだ。

>>111 匿名さん
高砂小・岸中学区から外れたマンションを売ってるデベロッパーには関係ない話だ。
ここで話題にするのも見当違い。

高い資産価値の裏付けを伴わない価格高騰だから受け入れ難いんだよな。
確かに今の浦和駅近の数少ない新築マンションはスミフ物件で殆どが占められているけど、購入して中古になったら数多ある中古の一つに過ぎないからね。
しかも、築1-2年の差で野村や三井の築浅物件が多くあるから、新築時のスミフの値付けをリセールで取り戻せるイメージは全く湧かない。

普通に高砂小・岸中って昔から評判が良いし、
良い伝統が受け継がれていそうな感じが外から見ているとするのだけどなぁ。
女の子のいる家庭だと、一女が近いから
いい影響を受けそう、というふうに思うし。

値段が上がっていて誰も買わなかったら値段の上がりは止まると思いますが
そうでないということは
それでも需要がこのあたりにはあるのでしょう。

特別感を出してるのは商売の種にしたい不動産ディベロッパー、仲介業者ですよ
高砂小・岸中自体はただの公立です

>>114 匿名さん
売手が数多いる戸建や注文住宅用地については、既に価格上昇は止まっててやや下降トレンドだけど、新築マンションについては大手の寡占市場なのでちょっと特殊なんですよ。供給を絞ることで維持できてしまうんです

高砂小・岸中学区から外れた凸凹学区のマンションスレでは、先の学区はただの公立だって否定されるんだな。
親の平均所得や最終学歴に有意差があるのに。

ちなみに住友は、先の学区に新築マンションを供給したことないんじゃないかな。
少なくとも10年以内は。

>>117 マンション検討中さん
高砂・岸学区の親の平均年収は、浦和西口エリアの中では有意に低いんですが、ご存知ないんですか？

>>118 マンション検討中さん
高砂小・岸中学区を一生懸命下げても、このマンションの資産価値は上がらないから。
残念ながら。
ちなみに、ココの学区はどこですか？
岸町小・白幡中？

>>119 マンション検討中さん
あなたには不愉快な事実でしょうが、岸町小のほうが上なんですよ

順位 所在行政区 学校名 平均年収(万円)
1 さいたま市浦和区 常盤小学校 850
2 さいたま市浦和区 仲町小学校 836
3 さいたま市浦和区 針ヶ谷小学校 816
4 さいたま市浦和区 岸町小学校 812
5 さいたま市浦和区 本太小学校 769
6 さいたま市浦和区 上木崎小学校 769
7 さいたま市浦和区 北浦和小学校 758
8 さいたま市浦和区 仲本小学校 757
9 さいたま市浦和区 高砂小学校 750
10 さいたま市浦和区 木崎小学校 721

>>120 マンション検討中さん

何度か見たことのあるランキングなのですが、コチラのソースはどこなのか知りたいので、良ければ教えて下さい。

>>121 マンション掲示板さん
住まいサーフィンじゃないですかね？
でもこういうのって参考程度でそんなにあてにならないです。
自分からしたら大体その辺りはどこも一緒。

高砂小学校区の岸町は地価が高過ぎて一つ一つの区画が小さいので、注文住宅に適した土地が全然出ないんですよね。稀に大きな土地が出ても業者がバラバラに区割りして建売にしてしまうので、結局、中流程度の収入の世帯が購入することになってしまう。
用途地域的に分譲マンションも難しくアパートになってしまうので、やはり低~中収入の世帯が入居するケースが多く、世帯年収を引き下げていると思います。

実感として、高砂小は、公立にしては医師家庭が多い印象なんだけどね。
学区内のマンションなんて、高くて中々買えないしね。

そんなこと言ったって高砂小の保護者しかご存知ないんでしょう？
大手分譲マンションが数多立地する高砂2丁目、岸町6・7丁目、豪邸が立ち並ぶ岸町5丁目を学区内に擁する岸町小学校のほうが、世帯年収のデータで見る通り、平均的な家庭属性は上だと思いますよ

駅徒歩5分以内で高砂小・岸中学区の浦和タワーやブリリア浦和仲町に匹敵する坪単価なら笑うしかないね。まさに住友価格だと。
同じ階層で坪単価を比較したらいい。
資料は持ってるので、楽しみにしてます。

価格は、ガーデンハウス浦和仲町>シティハウス浦和岸町>ガーデンハウス浦和常盤ですか？
ガーデンハウス浦和仲町とシティハウス浦和岸町がさらに高騰することを考えると、ガーデンハウス浦和常盤がまだいいのかな…

>>127 匿名さん
いやいや、ガーデンハウス浦和常盤は全面ドミノだし。それ以前にスミフの4物件はいずれも割高すぎて、購入後は中古市場で値崩れ半端ないと思う。
浦和に拘るなら三井の仲町3丁目の1択、もしくは北浦和にも目を向けるか。

ガーデンハウス浦和仲町が埼玉県のマンションの坪単価最高値を更新したようですが、こちらは更にそれを更新するのでしょうか？
駅徒歩5分以内のマンションの坪単価をアッサリ抜き去る住友の価格設定に唖然とします。

浦和駅徒歩4分の野村の仲町計画が予想以上の150戸規模だから、浦和駅近を希望してるプチセレブ世帯はそちらに流れますね。
おそらく価格帯は、超割高なココやガーデンハウス浦和仲町と同等なので、圧倒的な資産価値の差で迷うことは無いでしょう。
野村の快挙に拍手喝采です。

>>130 マンション検討中さん

住友は一度痛い目にあえばいい。

オンラインの事前見学会、結構埋まっているんですね。予約できない日時がある。
オンラインで見て、良い感じだったら実際にマンションギャラリーへみたいな流れになっているのかと思います。
あまりやたらに外出したくないので、
まず家でどうなのかというのを見られるのは本当に良い。。。
マンション買う年齢だと、こどもがまだ小さい人も多いし
そういう意味でも良さそうな。

>>132
マンション買う年齢ってやはり子供が未就園児が多いんですかね。子供の同級生が多くなると親の付き合いが大変そうで。

ここもガーデンハウスと全く同じ価格帯です。
7500万・7900万が予算に合わないのであれば、オンライン見学会など時間の無駄ですよ。
しかも、その高価格帯を正当化するために、現在の中古の売出し状況（長期にわたって成約してない物件含む）を引き合いに出してきたのにはあきれました。

>>134 マンション検討中さん
階と具体的な価格、仕様について教えていただけますでしょうか。
内容によって見学会を申し込むかどうか決めたいと思っています。

>>135 匿名さん

第一期では13から15階辺りが対象みたいで、角部屋が7900万円、中住戸が7500万円です。ただ、EV前の部屋だけ採光の関係で2SLDKになるようですが、それは今回対象ではなかったです。（恐らくその部屋が最安と思われます。）
価格だけあって設備仕様は充実してます。ディスポーザー、アウトフレーム、ミストサウナ、スロップシンク、御影石のキッチン天板等。

埼玉物件にしては仕様が良いのかもしれないが、この立地で埼玉県の最高坪単価に挑戦してる辺りが住友らしい。
エビタイ作戦が透けて見えるわ。
134の投稿であった、成約できていない中古の価格って、オーナーと仲介不動産屋で相談して決めたチャレンジ価格だから、相場とは別次元の話だし。
まぁ、この住友のマンション価格も、相場とは別次元なんだが。

>>134 マンション検討中さん

坪単価が、中部屋は350万で、角部屋は370万ですか。
マンションエンジンっていう新築マンション価格の比較サイトで、パークハウス浦和岸町をはじめとする周辺のマンションと比較したら、価格差に唖然とするよ。
リセールしたら普通に残債割れするじゃないか。

ここらへんから駅まで、どんどんお洒落になりそうで良いですね。

現地歩いたことありますか？ドミノマンション銀座の岸町7丁目が、お洒落な雰囲気に変えられるとはとても思えません

岸町7丁目は、マンションが近接して林立していて、お洒落な街並みとは程遠いし、夜道は暗くて人の気配もしない。
夜中9時過ぎに周辺を歩いてみたらいい。
塾帰りの娘を1人で歩かせる気にはならないだろう。
実際、西口交番で聞いたら、浦和駅周辺でいうなら、岸町の住宅街でのひったくりや空き巣が比較的みられると言われた。

確かに、岸町は道が狭くて暗いし、空き家になってる古アパートも多くて夜はあまり良い雰囲気ではないね

>>141 検討板ユーザーさん

確認したら岸町よりも常盤の方が多そうですよ。西口でいうなら岸町も常盤も高砂も何件かはあるようですね。
それよりも私が受けた印象では西口よりも東口の方が件数が多かったように思いますよ。

岸町は荒れ果てた一軒家やアパートが点在していて、通りも暗いから、路上強盗や痴漢に引きづり込まれたらアウトだね。

>>144 匿名さん
住友物件で毎回同じようなこと言ってるよな。
ここの検討者もそうでない人も不快になるだけだからやめろよ。

岸町をさげたい人がいるようですが無駄です。
浦和で高級住宅地といえば岸町と高砂と常盤です。
個人の恨み辛みで悪口を言ったところでそれは変わらないです。

マンションを売る側の人間は、「ここらへんから駅まで、どんどんお洒落になりそうで良いですね。」とかテキトーなこと言って高値で買わせれば万事OKなのかもしれないが、購入して入居する人にとっては家族の安心と安全がかかっている。
実際に検討者として、浦和駅から岸町7丁目へのルートを確認し、昼夜問わず散策して受けた私の印象から推察するに、マンションを主とする住宅街の夜の静けさと生活感の無さがひったくりや痴漢が発生しやすい背景にあると思う。

ちなみに現地を歩いてみて、駅までのルートがお洒落になりそうな気配は一切ありませんでした。マンションの間に一軒家が混在する中を通って行くだけの無味乾燥なルートです。
夜の帰宅路は、途切れがちの街灯が頼りです。検討される方は、まず夜間の帰宅路を歩いてみてください。できれば奥様や娘さんと一緒に。

>>147 匿名さん

現地に行ってないのバレバレですよぉ
浦和駅から現地までずっと幅の広い道路で行けるじゃないですか
ここでダメなら繁華街の中に住まなきゃ無理ですよ

>>147 匿名さん
ホント、行ってないの丸わかりだわ。
調神社も行ったことないんじゃない？

検討者で歩いたこともあるなら、写真の一枚くらいアップしてみてはいかがですか？

住友貶すのはいいけど、地域まるごとはいかんでしょ

147は言い過ぎだけど、マンションばかりで道が暗いのは本当かな。
岸町と言っても7丁目は住宅地としての評価は高くない。常盤1、2丁目と同様に浦和ドミノマンション地帯のど真ん中のエリアだからね。
もちろん駅10分の利便性は評価できるし、地価も高いので資産価値も期待できるとは思う

>>148 匿名さん
エイペックスに賃貸で数年住んで、子供を調公園で遊ばせてました。そして、今も浦和在住です。

それに、一時的にパークハウス浦和岸町を検討していたので、岸町は7丁目をはじめ界隈はくまなく散策しています。
私が指摘しているのは道幅ではなく、夜間の人通りや暗さです。議論のすり替えはよくないですね。

>>151 匿名さん

だとしたら、あなたは嘘をついていませんか？
駅から現地までの道のりは人通りがあります
なぜなら道幅があるため5丁目、6丁目の方々も通る道だからです
街灯についての感じ方は人それぞれですが、普通にありますよ

検討者の方々に、マンション周囲の夜間の人通りを確認して頂けたら幸いです。
昔も今も、進学塾の帰りはかなり遅いですから。
私も中学受験経験者ですが、同じ教室の子で帰宅路で不審者に手を掴まれたというのもありました。

>>153 匿名さん
152さんに言い返せないなら、素直に謝りなよ。
ホントに夜間に歩いたことある？

>>153 匿名さん

あなた151の方ですよね？
この物件は検討していないのですよね？
どうしてここに張り付いているのですか？
その時点であなたの書き込み内容に信憑性がないですよ？

人通りがあるのは葬儀屋のある交差点まででしょう。そこから計画道路沿いに斜めに下っていくにせよ、旧中仙から途中で折れていくにせよ、夜となると寂しい雰囲気なのは間違いないですよ。
だからといって犯罪が多発してるかまでは知りません。人気のない脇道を歩く時間なんて5分もかからないですし、あのあたりは県庁も近いのでもし犯罪多発地帯になっているなら警察が放っておくとは思えません。
アンチだか擁護だか知りませんが、どっちもエキサイトしすぎでは。

ちなみに150です。落ち着きましょう皆さん。

繁華街以外で夜に賑やかな道ってどこですか？幹線道路沿いですか？
浦和周辺でならどこが該当しますか？

擁護の方は、仕事なんでしょうね。
歩合がかかっているから必死なのか。

>>159 通りがかりさん
何でも仕事で片付けるなよ。
近辺に住んでたから、変な情報流してるのを許せなかっただけだよ。

>>159 通りがかりさん

その発想なかったです。
アンチしてる方って雇われなんですか？？？

昨晩歩いてみましたが、マンション周囲は暗かったです。
街灯の数、少ないですよね。
治安はどうか分かりませんが、家族と相談ですね。

>>162 名無しさん
個人的には浦和の商業地域のマンションを買うなら、高砂2丁目か仲町2丁目がおすすめです。
県庁通りを歩いて17号に至る浦和駅西口のメインストリート上に位置するため、人通りも多く、また古くから宿場町として栄えた浦和の品格と風情が所々に残っていますので。
従って、同時期に出ている新築から選ぶなら、こちらよりガーデンハウス浦和仲町のほうがよいと思いますが、あちらも非常な強気価格を付けていますので迷うところではあります。私なら今の時期は買いません。高砂1丁目の再開発マンションを待つか、その予算がないなら売り急いでいる中古を狙うと思います。結構出ますよ。もっとも、すぐに掴まないとリフォームしての転売を狙う業者に買われてしまいますが。

163ですが、補足すると、住環境軽視でよければ野村の仲町1丁目計画もおすすめです。あちらは学区が高砂岸学区ですので資産性はピカイチです。

>>164
アドバイス有難うございます。
野村の仲町計画の詳細が分からないと、検討が進まないのは事実ですね。
ローンを組むなら、資産性の裏付けのあるマンションでないと。

不動産関係者は高砂小を資産価値の裏付けとしたいようですが笑っちゃいますね。高砂小のあの狭っくるしさが子供の教育の場として良いわけない。仲町小、附属小、岸町小などと行ってみて比べて見てください。昔から高砂小が他の小学校よりも優秀などと言われていたことがない。口ぐるまに乗せられないようにくれぐれもお気をつけあそばせ。

>>164 マンション検討中さん

高砂か仲町で検討されていますか？
野村のモデルルームどうでした？

>>166 マンコミュファンさん
仲町小、岸町小の評価が上がってきたのがむしろ最近では。
附属落ちたらせめて常盤小か高砂小の学区に家を買うというのが昔ながらの浦和の考え方でした。仲町小や岸町小学区に家を買おうという判断は聞いたことがないです。

>>167
駅徒歩4分の野村のマンションのモデルルームは、まだ始まってないです。
というか、H.P.もまだないですよ。
>>168
高砂小学区は浦和駅西口駅周辺を網羅しているから、必然的に地価が高く、住居を確保しにくいですね。マンションそのものも数が限られている上に賃貸も分譲も高く、戸建て用の土地も中々出てこない。それでもそこに住居を確保して引っ越して来られる家庭が多いので、
高砂小の教育内容がどうこうというより、意識が高い父兄の割合が多いような気がします。クラスの6割以上が中学受験されるようですし。

>>168 マンション検討中さん
仲町小、岸町小は昔から教員の間の評価も高かったですよ。附属小落ちてから買うんですか?だめだこりゃ。駅近の線路わきや飲み屋が並んでるところが住みやすいわけないじゃないですか。最近ですよ、マンションが立ち並んできて利便性から駅近、高砂小、常盤小って喧伝されだしたのは。

>>170 マンコミュファンさん
常盤小や高砂小が評価されているのは、少なくとも3,40年以上前からです。
そして、評価されているのは利便性からではありません。歴史と実績です。
貴方が浦和に地縁がないことは、投稿内容から明らかです。
高砂小を落としても、このマンションは売れませんよ。

>>170 マンコミュファンさん さん
教員が市採用になる前は、特別にこの2校に優秀な教員を回してたんですよ。そんなこともご存知ないんですか？
その頃は仲町小は普通の小学校。教員の質に差がなくなり常盤の商業地域にマンションが大量に建ち、マンモス校となって保護者の目線も高学歴化して上がってきたから御三家と並び称されるようになったんですよ

>>172 マンション検討中さん
なるほど、勉強になります。

平均世帯年収が高い順で見ると、常盤小が県内2位、仲町小が3位、岸町小5位なのですが、岸町が5位になった背景ってわかりますか？
仲町小と同じ感じですか？

あと気になるのは、生徒に対する教員の割合が低いことです。

>>170 マンコミュファンさん さん
うーん？本当に浦和住んでる？
仮に住んでたら高砂常盤あたりに住めないから、それを自分に正当化かさせるためのバイアスかかった妄想の域に行ってる気がするけど。

>>173 匿名さん
岸町小は昔から評価は低くないですよ。教育熱心な家庭が岸町小学区を選ばなかったのは、中学校区がよくなかったからです。
浦和と一口に言っても、首都圏全体でブランド化してきたのは割と最近の話で、ごく狭い地域以外はかなり微妙なご家庭も多かったんですよ。北浦和東口~浦和西口の旧別所以外が学区に含まれてくると年度によっては相当に荒れたりいじめが多発するようなこともあり、そのため、常盤中、岸中が絶対視されるような風潮があったわけです。教員の質も県全体で優秀な教員を回していましたからね、この2中には。
翻って現在では他の市内の中学と特に教員の質が変わるわけではなく、特に子どもに中学受験させるのであれば公立中学校は保険程度の意味合いしか持たないため、昔ほどのこだわりは薄れているような気がします。

>>173 匿名さん

生徒数に対する教員数は法律で決まっていますので
上記は誤解かと思います。

公立義務教育諸学校の学級編制及び教職員定数の標準に関する法律ですね

高砂小や常盤小がすぐれているという具体的な根拠はどこにもないはずです。

浦和区全体でしたら大学進学率などが根拠になりますが、公立小学校での優劣に対する根拠などあるわけがありません。

世帯の所得と子供の学力には明確な関連があると言われています。

それを踏まえると浦和駅徒歩圏では高砂学区よりも岸町学区の方が優秀な可能性が高いですね。

所在行政区 学校名 平均年収(万円)
浦和区 岸町小学校 812
浦和区 高砂小学校 750

確かに、戸建て中心で高齢化が激しいと思われる高砂小学区よりは、分譲マンションや社宅中心に高学歴の共働き世帯の比率が高まっていると思われる常盤小学区、仲町小学区、岸町小学区のほうが平均的な学力は高いと思います。

小学校の質が良いというよりは、年収が高い家庭のほうが塾などに力を入れている結果、平均的な学力が高くなるって感じだとは思いますが。

学力が高い学校にいるほうが競争力が生まれて、お子さんの学力も高くなっていくと思うので、小学校にこだわるのも良いと思ってます。

公立小学校の客観的な優劣の比較は困難としても、歴史と伝統で高砂小・岸中学区を指名買いするファミリー層がさいたま市内外問わず多いことは確かです。特に浦和駅徒歩5分圏内で。
私もその一人ですが。
なので、子供の教育面の他に資産の維持という観点からも高砂小・岸中学区のマンションを購入するというのは、ここさいたま市では堅い判断だと思います。
浦和駅徒歩5分圏内かつ高砂小・岸中学区でこれから分譲されるであろうマンションは、
①野村の仲町計画
②ナカギンザ商店会ビル跡地
③東高砂町の駐車場跡地　　　　があります。

あえて、駅徒歩5分超の非高砂小・岸中学区のマンションを検討されるなら、せめてコストパフォーマンスの優れた物件を探さないと、資産性の観点から後々になって後悔することになると思います。
生活環境の変化でリセールが迫られた際に残債割れしたら、子供の教育や自らの老後の生活資金が危うくなります。

下記のサイトで浦和のマンションの相場が分かりますが、駅徒歩5分以内と5分超、非住友と住友で比較すると、歪なマンション価格のバランスが理解出来ると思います。

https://www.manen.jp/market/details/11/2196/2196040/1/

>>182 匿名さん

思考停止が酷すぎる。
他の近隣小学校の歴史と伝統知らんだけでしょ。
実際に数字が示すように裕福なご家庭は高砂小学区を選んでない。
あなたのような思考停止された方が崇めているだけだと思います。

高砂小岸中プレミアムを払うのは馬鹿らしいが、スミフプレミアムを払うのはもっと馬鹿らしい。
新築といえど、浦和駅徒歩10分岸町7丁目のマンションに払うべき値段じゃない。

知らない人が多いんですね。
まず岸町アドレスは人気のアドレスです。
浦和駅徒歩10分圏内だとザックリ言うと4丁目と7丁目が該当します。
家では静かに暮らしたいと考えて岸町でマンション購入を検討している方にとって7丁目は良い立地なんですよ。

>>186 マンション検討中さん
スミフプレミアムって‥
仰しゃる通り、何の付加価値も生み出さないプレミアムですから、スミフに寄付するのと一緒です。

>>187 匿名さん
マンション周囲は街灯がまばらで、夜間は静かというより、帰宅路の暗さが気になりました。
塾帰りのわが子を歩かせるのは躊躇します。

街路灯は設置基準が自治体ごとにあって、それをクリアしてるわけでしょ。
ここは道幅も広いし近隣マンションの明かりもあり、十分な明るさですよ。

>>187 匿名さん

良い立地だから7900万円でも適正な価格とお考えということですか？

適正な価格じゃないと殆どの検討者が判断しているから、焦って掲示板でも嘘を取り混ぜながらゴリ押ししているんでしょうな。
誰がとは言いませんが。

>>192 匿名さん

住友不動産が焦るわけがないですよ。
売り急がないのが住友不動産の売り方です。
それに私にはあなたの方が嘘つきに見えますがね。
適正じゃないと思うなら、ここに張り付いてアンチをするのではなく、他の物件を探された方が有益ですよ。

駅徒歩9分かつ岸町小でこの価格なら、野村の仲町計画を待つでしょう。普通に。
住居を浦和に定めようって人は、資産価値がある立地を把握してますから。

売り急がない住友は、割高価格でいつも通りゆっくり売ってればいいんです。

>>194 マンション検討中さん

野村の仲町計画の場所知ってますか？
ディンクスならイイと思うんですが、子供がいるとちょっと気になる環境ですよ。

194はどうしたんですか…。
浦和って文教地区が魅力の１つなのに、なんでわざわざ野村の仲町計画検討するのかわからん。 文教地区って風営法の適用をうけるものを制限したりするんだけど、なんでわざわざ風営法の適用をうけるものの近くに住むのさ。 浦和の良さって沢山あるのに交通利便性だけになっていいのかな…。

>>190 匿名さん
いや、実際暗いです。
そして、人通りが殆どない。
中学受験の塾帰りの帰宅時間知ってます？
その時間に歩けば分かりますよ。

>>197 匿名さん

どの道と比較してますか？まさか旧中山道？
何の根拠もない個人の感想を垂れ流されてもねぇ

197って大通りと比較してるのかな。
如何なものか。

比較するときって同じカテゴリーとかで比較すると思うんだけど、基礎的なこともわかってないのかな。
まさか大通りと比較してないよね。

やっぱり暗いです。
よく言えば、閑静なマンション街ですが。

>>201 匿名さん

だからどこの道と比べてですか？

ここで暗ければ、この先にあるプラウドなんてめちゃくちゃ暗いことになりますよ。
野村の物件が3つくらいありますが。

具体例を挙げずにネガティブな内容を連投する。
201の性格が暗いだけかもしれません。

住友の物件の良いところを少しでも書くと、物凄い勢いで否定してくるアンチ住友の人が掲示板に張り付いていますね…
ここの物件、ガーデンハウス浦和仲町、ガーデンハウス浦和常盤、シティテラス浦和常盤等々。

>>204
性格が暗いって。
周囲の夜道が暗いって書かれたくらいで、よくそこまで知らない人を貶せるなぁ。
アンチの生みの親はあなた方だよ。

>>206 匿名さん
荒らしにかまうな。
一人だけなのに複数形にするな。

アンチ住友さんよ

アンチの人が同じ時間帯に近隣マンションの掲示板に悪口を書き込みまくってますね。
性格が暗いかどうかはわかりませんが、やってることが陰険です。

>>207 住友さん

204は単なる荒らしじゃなくて、住友さんの同僚でしょ？
このマンションの周りの夜道が暗いって書いた人を誹謗中傷してるって意味では荒らしかもしれないけど。
荒らしって認識があるなら、同僚に慎むようお伝えください。
夜道が明るいなら、画像を載せるよう勧めてみてください。

手堅い建物になりそうですな。
間取りも期待できそうだけど、建物デザインがええやん！

>>210 マンション検討中さん
南向きになるのかな？
南向きならドミノだよね？
東向き？

>>211 名無しさん
向きも調べずに、何ドミノとか言っちゃってるの？
ちょっと調べなさすぎ。

ドミノというなら明確なイメージ図とかデータ出してよ。

>>209 匿名さん
人のこと悪く言うような同僚はいないから、確実に違うわ。
てか、勝手に同僚扱いされるのは気持ちよくないから謝ってくれる？
決めつけ良くないよ。

南側に結構高いマンションあるよね。
マンション全部は重ならないけど、ドミノだよ。
パークハウス浦和岸町みたいに南東向きとかもしくは東向きでも良かったんじゃないか？

>>214 匿名さん
ごめん。あるよねって言われてもわからないわ。

ドミノと言うのなら、高さや距離・方角、建物の大きさとか正確に教えてくれないかな？

プラウドでしょ。現地見て検討をやめました。
あっちは東面は調神社、南面は住宅エリアと、岸町のマンションとしては最高の立地なんだよね

プラウドはまだ距離があるので日照の妨げにはならなさそうだけど、岸7丁目はもう個人が宅地としては買えない価格帯になりつつあるので、南隣地も将来ひとまとめにして何か建つ可能性は高い。シティハウス浦和高砂みたいに半ドミノになるリスクは高い立地だと思う

>>217
確かに。
現時点でも眺望は遮られているけど、至近距離でドミノになった場合の値崩れを個人資産の中で持ちこたえられるのか考えないとな。検討する際に。
特に岸町7丁目はドミノマンション銀座だから、何が起こるか分からない。

現地の航空写真です。
ドミノと騒いでる方の意図が分かりませんでした。
(有)サークルワンと書いてあるあたりに建てるようです。

>>219 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。

ホント、適当にドミノとか言ってるやつは恥をしれと言いたいね。

>>218 匿名さん

ドミノの意味間違ってないですか？
あなたの理屈じゃ日本中がドミノになってしまいますよ。笑

不自然な野村アゲが目立つなぁ。
216は東側が調神社とか書いてるけどプラウドから結構距離あるし。しかも確か駅からプラウドまで徒歩10分以上だしね。何が最高の立地なんだよ。ちょっと不自然かつ意味不明な野村アゲだよ。

アンチがドミノって連呼してて鬱陶しいけど、ドミノって何棟もつらなって、それこそ本物のドミノみたいになってるのをドミノって言うんでしょ。
岸町は旧中山道ですらドミノになってないけどね。アンチは恥を知りなさい。

ここをドミノと言うなら、ブリリア浦和仲町なんか、今後 南も西もドミノだね。冬は影が長いよ。しかも2年位は建築騒音が続くよ。購入後の発覚 残念。

低層階は日照シュミレーションをよく確認してから購入したほうがよさそうですね。将来すぐ南の戸建てをまとめて買われてなにか建つかもしてませんが14階建とかのマンションは無理そうなのでらあるとしたら3階建くらいですかね

南側の目と鼻の先にそこそこ高層のマンションが既にあって、目の前のブロックに中層階のマンションが建つ可能性も考えられる。
岸町7丁目はマンションが密集して林立している地区だから、何があってもおかしくない。
それこそ、パークスクエア浦和常盤の二の舞にならないことを願うのみ。

>>234 匿名さん
何があってもおかしくないのは浦和駅周辺どこも同じさ。

周辺状況調べて、更に悪くなる可能性が高いかどうかよく検討するのがいいね。
まぁここは大丈夫だと思うけどなー

>>234 匿名さん

だからな
どこがどう密集して林立してんだよボンクラが
どこと比べて密集してんだ？
早く答えろよ
何のために地域ディスってんだよ
地域を冒涜してんのか

眺望を遮る高いマンションだけでも躊躇するのに、中層から下層階の陽当たりを遮るマンションが目の前に建つリスクまで考え出したら、なかなか前向きに検討できないなぁ。
パークスクエア浦和常盤とブリリア浦和仲町は、最初からドミノリスクが指摘されていて、実際その通りになったからね。

>>237 名無しさん
ここは大丈夫だよ。
ドミノ言ってるのも、住友物件ディスりたい人だけだから。
たぶん住友じゃなかったら、そんなこと言ってないよ（笑）

マンションをそのまま南側にパタンと倒して、南側のマンションに届く位置関係をドミノと定義するなら、ここはドミノになるんじゃないか？
ここは、15階建てだよな。
現地へ行けば分かることさ。

その定義だとタワマンはほぼドミノになるな

>>239 匿名さん
細かいけど逆だな。
更に細かく言うと、南側のマンションを北側にパタンと倒して、北側マンションの高さの半分より上に当たるかどうかだね。

高さの半分より下ならドミノは倒れないからね。
日照的にもそれくらいが妥当かな。

その定義だと世界中の都市がほぼ全てドミノになる

ドミノの定義は知らんが、眺望ないよね。
このマンション。

よし分かった、みんな今から現地に行こう。そのうえでコメント頼む！

賃貸ですけど、近くに住んでいます。良いマンションになると思います。
外観も素敵なので、岸町七丁目の雰囲気がまた少し良くなると思います。

駅から結構遠いですが、リセールはどうなのでしょうか。

>>246 検討中さん

中古で買う人にとっては分譲時の価格なんて知ったこっちゃないですからね。主に周辺相場や条件で判断するわけで、多少設備仕様が良いとは言え、駅から10分近くかかることを考えれば、残債割れは必至かと。

浦和駅徒歩10分以内だと築年数などにもよりますが中古で20件くらいしか出てこないので需要は間違いなくありますよ。
ただいくらで売れるかはその時の相場次第ではないでしょうか。

浦和駅から10時の段階で湘南新宿ライン座れません…
新都心のコクーン横にどでかい団地作ってるっぽいしこれ確実に通勤に影響しますよね…
宇都宮線と京浜東北線は。

>>249匿名さん

グリーンなら座れますよ～。
ところで、あなたが書いていることは、浦和に住んでいる方（これから住む方）の全員に当てはまることですよね。浦和には住まない方が良いということですか（笑）。

>>247
駅徒歩9分でこの価格なら。
残債割れで買い替えできないですね。

買い替えの可能性があって，残債割れが困る人は，マンションでも戸建てでも買わない方が良いです。下手すればローン破産です。

>>251 匿名さん

なぜ残債割れって言い切れるの？
エスパーですか？

今の浦和の中古相場で3LDKが六千万円台から七千万円台で取引されてるじゃん

オーソドックスな田の字型で、引戸ですね。また、アルコーブとバルコニーの広さもあり、実際の面積よりは広く感じられるでしょうね。

>>255
検討者のためのマンコミュ掲示板で露骨な営業活動…
オンライン説明会でよほど感触悪いのか？
始まったばかりなのに、週末も空きがあるのは異常だしね。

グレード良さそうですね。

戸別宅配ボックス、あるマンションなかなか見ないです。
これはいいですね！

戸別宅配はボックスは今の時代に合っていますね。

自画自賛の合いの手が連投されている…
オリエンタルラジオか？

戸別宅配ボックスは、時代に合っていますが、Amazonで缶ビール買った際等に重宝しそうです。
エントランス付近から、ゴルフバッグやらお米やら運ぶの結構大変ですからね。

スマホで施錠や戸別宅配ボックスなど最近のマンションの設備に標準されつつあるのでしょうか。北浦和のシティテラスにはなかったからグレード高めのマンションにしかつけてないのかな

キッチンやトイレとか見てもグレード高いと思いますね。

>>262 マンション検討中さん
スマホ施錠は少なくともさいたま市の新築マンションでは初なんじゃないかな。
戸別宅配ボックスもここ5年では初めて聞きました。

買いたいです

営業マンの書き込みが多すぎて、何の参考にもならない。
オンライン説明会じゃないんだからさ。
しかも最後に結語として、「買いたいです」って！
よっぽど人気ないのかね。

オンライン説明会では聴けない話題として、浦和駅徒歩9分の割にかなり高額。
南方に眺望なく、周囲に街灯が少なくて駅からの帰宅路が暗い。
以上は確認しています。

>>266 マンコミュファンさん

思考停止してますね。
徒歩何分に関しても西口からなのか東口からなのか北口からなのかによっても全然違います。
勿論、西口からが１番です。
例えば仲町のパークホームズ見てください。
立地に合った物件であれば魅力的なマンションになるんですよ。悶々とネガティブなことばかり考えるより、自分の好きな物件に張り付いたらどうですか。

独断と偏見が凄い！

東口10分と西口10分じゃ全然地価が違いますからね。

悪いことだけ並べりゃそうでしょうよ。
いいとこも含めて評価しないと意味ないよ。

だから偏見だって思われるわけですよ。
日頃の行いが大事です。

悪いことだけ並べてそれが間違っていると、本当の検討者にとっては迷惑だよね。
まあ、ここを買えるレベルの人たちは、スルーして相手にしないだろうけどね。

グレードあげて高級物件にしてきたのかな。

多少上げたグレードだけじゃ説明つかないくらい割高なんだけどね。
駅徒歩9分だから。

この周辺は地価が高いですよ。
駅から5分でも地価が安い場所もあれば、駅から15分でも地価が高いところがありますね。

>>273 マンション検討中さん

浦和駅から徒歩10分くらいのことろが人気なの知らないの？

>>273 マンション検討中さん

浦和は子育て世帯が多いから駅周辺の繁華街よりも少し落ち着いたところを好むんですよ。

浦和駅徒歩９分というだけで割高だというのは、このマンションの付近で住んだことがない人ですね。とにかく閑静なのに便利なんです。
余計なことかもしれませんが、以前、しつこく割高だとネガされた近くのマンションも竣工前に完売しました。

飲み屋の近くで子育てはしたくないからね。

子育てが終わった世代でも飲み屋の近くで暮らすのはイヤです。

スマホ遠隔操作でオートロックが開くのはなぜこの物件だけなのでしょうか？他の住友で近隣でないですよね。

岸町小学校まで近いですよね。
6分とか7分くらいで着きそうですね。

このマンションの周りって、どうして街灯が少ないんだろう。
昼間と夜で、全く印象が違うね。
特に雨の日は。

近隣マンションの灯りで明るいじゃん。

駅徒歩4分で高砂小/岸中学区の仲町1丁目に野村が150戸規模のマンションを建てるから、それまで待ちですね。
自分の子が中学受験するにしても、浦和では上記条件が資産価値的に鉄板ですから。

ガーデンハウス浦和仲町やシティハウス浦和岸町は、価格的に駅遠で妥協するメリットが全くない。

>>280 マンション検討中さん
知らんが差別化のためですかね。
他にはないです。

>>284 マンション検討中さん
確かに待ちでいいんだけど、最後の1文に悪意を感じるな。
岸町も話題に上げているのが特に。

住友がきらいだからって何度も書きすぎじゃない？
野村の方で書き込みする方が有意義だと思うけどなぜしないんだろうね。

>>286
逆だった。仲町もだね

>>284 マンション検討中さん

野村の仲町の計画ってガールズバーの前の計画ですよね。子育てするにはどうかなと。

>>284　マンション検討中さん

本当に「マンション検討中」になることができるよう祈念致します。

駅近至上主義者にはガーデンハウス浦和仲町やここの良さが分からないでしょうね。ここの良さが分かる方々と一緒に住みたいと思います。

>>284 マンション検討中さん
鉄板とか何とか、プロパガンダが酷すぎる。そりゃ駅に他の所より少し近いから東京の学校に通うには少しラクかな、くらい。野村の仲町計画のところは環境良くないよね。仲町小学区には浦和では別格の付属小学校があるでしょ。仲町小学校はお受験でいい中学校いく子供、昔から多いよ。そういうところ考慮してくれる小学校だよね。

>>284 マンション検討中さん

高砂小→岸中を盲信してるのってネット使えない世代でしょ。今はネットで真実に辿り着けるからね。

年収と学力の関係や、環境が与える影響も、色々な研究で明らかになってますから、これからの若い世代は高砂学区選ばないんじゃないですかね。浦和の教育環境が良いことは間違いないですが。

岸町小学校って確か理数系のモデル校だったような。
社会に出たら理系>文系の傾向があるので有利ですね。

このマンションとガーデンハウス浦和仲町のスレでは、それぞれの学区の小学校の学区買いを大した根拠なく勧めているが、主張する内容が本当にご都合主義で無責任。
資産価値を伴う浦和区の学区買いは、高砂小と常盤小だけだから。
自らの商売をスムーズに進めるために、都合の良い憶測をさも根拠があるかのように語るのは、さいたま市外の検討者に向けてのアピールなのだろうが、実際を知る者からしたら見ていて不愉快。

>>290 マンション検討中さん

どうして、こことガーデンハウス浦和仲町がセットなの？
このスレのポジは、野村仲町計画は墜とすけど、ガーデンハウス浦和仲町はセットで推してくるよね。
どうしてかなー？
両方とも住友分譲だから、両方とも売れてほしいんだよね。

>>296　評判気になるさん

284を見れば分かるよ。ブーメランだね（笑）。

>>295 匿名さん

高砂小学区の世帯年収って浦和区にある12校の小学校の中で9番目ですよね。
上中下で下のグループに入ります。

>>295 匿名さん

別の学区の掲示板で高砂小を推すのやめませんか。
高砂小を勧める根拠がないのは明白です。
そのせいで高砂小のメッキが剥がれつつあります。
誰も得しませんよ。

>>299 匿名さん

岸町小を推して得する人はいるんだよね。
貴方かな？

>>298 名無しさん
高砂小は南浦和から通う児童が多いですからね。世帯年収でらそのようなランキングになるでしょう。

説明会が始まって間も無いのに、空きがあるって最初から検討者の喰いつきが悪いね。
掲示板で価格が分かれば事足りる、判断できる人が多いのか。
この立地だからなぁ。

少し前にオンライン見学しました。価格はまだ検討中のようで最上階の中住戸で7,000万円弱、角部屋はそれ以上。上から販売していくのが住友スタイルらしいので、低層階の値付けはまだ公開しないようです。最上階の南東角部屋（普通は最も高値が付く部屋）と上層階でもう一戸は土地所有者が住むらしく販売対象外とのこと。
総じて設備はとても良いですね。個人的にはオプション要らずです。風呂を沸かしたり、床暖房の電源オンオフをスマホアプリで遠隔操作できるIOT連携も良いなと思います。（各住戸に備え付けの宅配ボックスもスマホアプリで管理可能。）間取りもアウトフレームなので柱の出っ張りがないのが魅力的だと思いました。ただ、眺望シミュレーションでは前のマンションが視界を遮っていてイマイチな印象。皆さんのコメントを読んでいると、このエリアでは致し方なしなのかな。共有まで。

>>303 通りがかりさん

あれ？価格下げたんですかね？
以前は角部屋7,900万、中部屋7,500万スタートでしたよ。

>>305 検討板ユーザーさん

一般的に小規模マンションって50戸未満のマンションのことを言うんでしょ。アンチって基礎的なことも知らないからネガが薄いんだよね。書き込めば書き込むほどに恥をさらす。

>>305 検討板ユーザーさん

だとしても、この段階で500万以上も下げるなんて強気の住友さんらしくないですね。

>>306 匿名さん
そこにこだわっても、60戸のマンションが中規模だとは誰も思わないだろう。
何をそんなにムキになってるのか分からない。
敷地イッパイに建てた小規模マンションより、敷地に多少のゆとりがあって、駐車棟があるマンションの方が素敵だと思わないかね？

>>308 検討板ユーザーさん
規模なんて人それぞれですからね。
自分は小規模が100戸以下、中規模200戸以下、大規模それ以上って感じです。

ちなみに浦和マンションは大体、建ぺい率80%や容積率400%は限界まで使うから、ゆとりなんてどこも大差ないよ。
駐車場も26台/60戸だから、浦和にしたら多い方だと思います。

ちなみに駐車棟って何をイメージして言ってますか？

明確な定義はないけど普通は50未満が小規模だよ。調べてみてもだいたいそうだし。

>>308
駐車棟って何？
タワーパーキング？
出庫に時間かかりそう

>>305 検討板ユーザーさん
60戸のマンションを小規模と言ってみたり、駐車棟という新しい造語を作ってみたり(笑)

>>312 匿名さん
皮肉を並べてみても、説明会は埋まらない‥
じっと手を見る。

突拍子もないチャレンジ価格を諦めたというだけで、どれだけの検討者が戻ってくるのか？
普通に考えると、検討者は野村の仲町計画を待つべきなんでしょうね。

皆に嫌われる愚か者がいる…。

>>315 マンション検討中さん
告知して間もないのに、オンライン事前見学会がスカスカ‥
駅近マンションを住友で占めてるのをいい事に、暴利の割高価格設定が反感を買ったのかもしれませんし、案外、貴方がスレで口汚く罵っているのがイメージダウンに繋がっているのかもしれません。
どうしてなのか、考えた方がいいですよ。
忠告しても改めないでしょうが。

1人でネガキャンしてるのバレてるのに、いちいち名前を変えるのなんで？

浦和駅徒歩4分で150戸規模の野村仲町計画が明らかになって、風向きが大きく変わりましたね。
立地が浦和の中でも鉄板なだけに、ブリリアより多少高くても採算合うでしょう。
何より、野村分譲ですから。
住友分譲だったら、坪単価400超えてるかもしれません。

>>318 口コミ知りたいさん
まだ全然明らかになってないよ。
仕様が出てないから風向き？も特に変わりないと思う。

確かに坪単価400くらいに設定して、超高級仕様で来そうだね。
最近は少しづつ仕様上げてきてるし。

>>318 口コミ知りたいさん

野村は売り方変えたらしいですよ。
かなり高額な物件になるかもしれません。
飲み屋に囲まれた野村物件に高いお金は出したくないです。

>>320 匿名さん
そうなの？どこ情報？

>>320 匿名さん

嘘つくなよ。
ホント、人騙すのよくないよ。
いつか自分に返ってくるよ。

このスレも一連の若葉マークの書き込みには一定の方向性があります。一人芝居です。

>>322 口コミ知りたいさん
ググれよ。情弱。

>>324 匿名さん
うそはいかん。322と同レベルになるぞ。

当たり前だけど『野村が売り方変えます！』みたいな情報はないし、野村もそんなことは発表しないよ。あくまでも数字上の話でこれから在庫残っても問題ないから変えてくるかもねみたいな情報はあるよ。

>>326 匿名さん
なるほど。そういうことか。ありがとう。アンテナ高くしてないとわからん情報だね。

325の発言は撤回します。

>>326 匿名さん
それは販売に弱気になっていることを「在庫抱えてもゆっくり売るスタイルです」って言い換えているのでは？

>>328 口コミ知りたいさん
野村の話題だから、他でやったほうがいいと思います。
長くなりそうですし。

オンライン説明会、ガラガラだね。
分譲開始して間も無くこの状態って。
検討者の方々の見識が優れているのか。
皆さん、野村仲町計画待ちなんですかね。

>>330

スレを読んでいる皆様は貴方の意図を分かっています。もう飽きられています。

住友アンチさんいまだに野村仲町計画がいいと思っているあたり周回遅れなんだよね。

>>330 eマンションさん
野村には一切書き込まず、執拗に住友スレに書き込み続けるあたり、悪意が滲み出ちゃってますね。
何事も誇張して悪く書き込みしすぎです。

うらもん商店街の終わりの辺り、浦和駅徒歩8分に三井がマンション建てるらしいね。
詳細を知っている人、いますか？
住友のぼったくり相場を覆してくれそうで、期待してます！

>>334 通りがかりさん
もちろん知ってるけど、普通に平均相場くらいに上がってくると思うけどね。
なんだかんだ住友価格がぼったくりじゃなくなるから、今の浦和市場は難しいね

住友と三井では、価格設定のスタンスが全く異なるからね。
住友は売れ残り在庫上等のチャレンジ価格、三井は竣工前までの完売を一応目指した価格設定。
野村の仲町計画と同様に三井も待つ価値はありそうですな。

>>336 通りがかりさん
三井の徒歩12分物件を見てるとなかなか際どい値段にはなりそうだけどね。
待ってもいいけど好条件の物件・間取りなくならないことを祈るよ。

>>337 匿名さん

大丈夫だよ。
ここの説明会はスカスカじゃん、

>>338 名無しさん
満席もあるからスカスカではないね。

好条件の物件の説明会は、週末全て満席なのよ。
知らなかった？
空いてる担当は看板持って浦和駅のロータリーに立ってたら？

>>340 eマンションさん
スカスカではないって言ったけど意味わかる？

こんなことしてないでティッシュ配ってたら？

8000万円以下なら買いたいですけど、15階の東南の角部屋は事業協力者住戸でしょうね。

住友は1期の方が条件いいんだよね？

>>343 匿名さん
場合によりけりだけど、1期で選ぶほうが条件はいいね。
高層階から売っていくスタイルで値段も探り価格になってるから。
売れれば階層差の価格差を小さくし、売れなければ価格差を大きくするからね

住友は、もともと大阪商人ですからね。
ま、それはともかくとして、良いマンションを供給してくれればＯＫですよ。
完成が楽しみです！

シティタワー所沢クラッシィみたいにチャレンジ価格の上層階で失敗すると、階層毎の価格差を広げて、中下層階は実質的な値下げに踏み切るよね。
ここも同様なパターンに陥ると思う。
最初の価格が価格だから。

>>346 マンション検討中さん
購入者（消費者）にとって良い販売方法だと思います。
結局は購入者（消費者）の意向を忖度し，購入者（消費者）が価格を決定しているようなものですからね。

>>346 マンション検討中さん
同じパターンに陥るなら、待ったほうがいいと思うけど根拠ってある？
ガーデンハウス浦和常盤も高層階は価格が高かったけど、低層階がどうなのか分かればいいのだけれど。

野村の仲町１丁目計画が発覚する前、浦和駅近の新築分譲マンションを独占していた住友は、このマンションとガーデンハウス浦和仲町を実際の資産価値とかけ離れた途方もない高価格で検討者の前にぶら下げて見せた。
そのことが、下の引用記事にある、被災地で5000円の弁当を売っていた肉屋のエピソードに重なるんだよね。
因果応報って言葉を思い知るがいいと思ってしまう。

https://news.yahoo.co.jp/articles/e7bdb110b2a7464b9611a7071c5387c53a86...

野村の仲町1丁目計画四方見わたして、立地がまずダメだね。

>>349

牽強付会、支離滅裂、我田引水…。もう少し工夫が必要です。

>>349 マンション検討中さん
>実際の資産価値とかけ離れた途方もない高価格
これは流石に誇張しすぎでは？
高すぎる値付けなら単純に売れないだけだから、そんなやけになって言うことでもないんじゃない。

あと三井の新築マンションもあるし、中古マンションも多数あるわけだから、被災地とは全く状況が違うけどな。

>>349 マンション検討中さん

何言ってるの、なんか悪いことでもあったの？

>>349 マンション検討中さん
住友アンチさんとは違う方だと思うけど、みなさんから色々と言われてしまってますが大丈夫ですか？

そうなってしまうほど酷い発言であることを自覚したほうがいいですよ。
言いたいことは分かりますが、被災地と被せたのは本当に最悪だと思います。

このマンションの話をしましょう！

>>349 マンション検討中さん
浦和の中古マンションのほうが途方もない高価格でぶら下げられているよね。エイペックスタワーとか。立地やマンションじたい、いいと思えないのに。

>>356
中古の最初の公示価格はチャレンジ価格です。
出来るだけ高い手数料を得ようとする仲介不動産屋がオーナーを煽って、相場よりかなり高めに設定します。
が、大抵は売れないまま300万から500万刻みでディスカウントしていきます。
そして、中古の場合は最後の公示価格より成約価格は更に値引きしていることが多いです。
表に出にくいですが。
なので、中古のチャレンジ価格を列挙して、浦和のマンションの資産価値を実際より高く錯覚させる悪質なデベロッパーに騙されてはいけません。
そういうデベロッパーは、自社の新築マンションにも実際の資産価値を無視したチャレンジ価格を設定しています。

>>357　マンション検討中さん

浦和に君がいうような方法で販売されたマンションはあるの？

あるなら、価格なども示して具体例を説明してくれるかな？

>>357 マンション検討中さん
東京や神奈川なんて当たり前のように、資産価値を無視した価格で出してるよね。
それで、うまく引っかかればしめたもんで。
やたら、おしゃれだセレブだあおってさ。
勘違いして高値で買ってしまうほうも、どうかと思うけどさ。

>>359　通りかがりさん 　　
だから、価格を示して実例を挙げてみて下さい。

武蔵小杉の中古タワマン物件一覧
見てごらん。
あんな高値で出して、全然売れてないから。

ここは、浸水被害ないですよね。

中古の話は別でやりましょう。
そういうスレあったと思うよ。

>>362 マンション検討中さん

大宮台地の上だから浸水の可能性は低いですし地震にも強いです。

浸水被害のリスクが有るとか無いとかの話じゃないだろ。

中古マンションの最初の公示価格は一般的にチャレンジ価格だから、その地域の中古の資産価値を評価する参考には全くならないってこと。
参考にするなら成約価格でしょ。
中古の最初の公示価格や、売れ残りの割高価格を集めて地域的な資産価値の根拠にするのは詐欺行為に近いものがある。

>>365
貴方は357と同一人物と思われますが、主張が抽象的で説得力がありません。検討者の参考になるように実際のケースを引用して具体的に主張してください。

実際のケースも何も、
中古マンションの最初の公示価格や、売れ残りの割高価格を集めて地域的な資産価値の根拠にするデベロッパーは信用ならないってこと。
ここでは敢えて特定のデベロッパーを指し示してはいませんが、分かる検討者は分かるでしょう。

実際にこのマンションも、すみふの営業さんはパークハウス 浦和岸町の売出価格（しかも長期間成約していない）8,800万円を参照して、ほら高いでしょ？ってやってましたね。

これには流石に呆れましたし、それ以降完全に候補から外しました。

>>368 通りがかりさん
パークハウス浦和岸町を8800万円で出したのすみふじゃないでしょ。高いと思うから高いって言ったんだからいいんじゃないでしょうか

>>369 マンション検討中さん
岸町7丁目のマンションの資産価値を実際以上に高く見せかけるために、長期間売れ残っている割高な中古マンションの価格を例示するのは悪質だってことじゃないかな。
地域のマンション相場を類推するなら、判断材料は新築にしても中古にしても成約価格でしょう。
特に中古は、公示価格と成約価格が乖離していることが多いから尚更。
不動産業に携わる者なら、地域の中古の成約価格を調べることは容易なはずなのに、あえて顧客に成約価格を示さず、長期間売れ残りの公示価格を出すところが作為的ですね。

>>369 マンション検討中さん

理解力無いですね。「高いと思うから高いって言った」とかそんな話じゃなくて、すみふの販売価格のエビデンスとして周辺相場を語る中で出てきたものですよ。
いい悪いではなくて、検討者の心理を何も分かっていないし、もっと言えば馬鹿にしてますよ。（とりあえず高いの出しとけってのが見え見えです）

>>367
>>368

エビデンスを示さないと誰も信用しませんよ。
まあ、貴方の意図は「分かる検討者には分かる」から良いんですけどね。

誰にも信用されないと思ってるレスに異常に食い下がる人がおるわ

>>373 eマンションさん
都合の悪い真実の火消しに躍起になってるからね。

住友スレで同じような書き込みをしてるみたいなので焦ってるんでしょうね。

営業のエピソードなんていくらでもでちあげられるし、拡大解釈してる場合もありますよね。
とりあえず、事実で語りましょうか。

>>371 通りがかりさん

営業に言われても別に流せばいいだけじゃない。
自分で相場感がある自負があるならさ。
グチグチ匿名スレで言うのはどうなんですかね。

>>376 匿名さん

そうですね。もう別の物件で決めているので今更ですが、ちょっと関連する話題だったのでコメントしただけです。失礼しました。

>>376 匿名さん
匿名スレで告発されて困る方々も居られますしね。
検討者にとっては、マンコミュ掲示板の存在意義そのものなんですけど。

>>378 マンション掲示板さん
焦ってます？
最近コメントにキレがないよ。
いや、もとからか

実際に営業マンに売残り中古の割高価格を例示されたら、成約価格を突っ込んで訊いてみるといいですね。
まぁ、口を割らないと思いますが。

>>380 マンション掲示板さん
売れ残り中古なんだから、成約価格なんてないわよね。変な人

>>381 マンコミュファンさん

同じマンションの中古の成約価格のことだよ。
検討者が知識を身に付けると困る人がいるんだね。

>>382 マンション掲示板さん
そりゃあ成約価格なんて時期によって変わるでしょう。まえは売れていなかったけれど今は売れるようになったり、まえは売れていたけれど今は売れなかったり。
自分が納得いく買える物件ならいいんじゃないですか。

>>382 マンション掲示板さん
>検討者が知識を身に付けると困る人がいるんだね。
同じ検討者とは思えない視点でのコメントだね。
業界関係者か「住友は敵」という思いが全面に出過ぎてるかのどっちらかですかね。
もしくはその両方か

単純に「中古マンションは公示価格と成約価格で差が出るから気をつけてね！どっちのことを言っているのかちゃんと確認しよう！」でいいんじゃない。
検討者のためを思うならさ。

営業のプレゼンテーションの仕方に問題提起してるんでしょうな。
不動産業に携わる者なら、地域の中古の成約価格を調べることは容易なはずなのに、あえて顧客に成約価格を示さず、長期間売れ残りの公示価格を出すところが作為的ってことかな。

>>386 マンション検討中さん

自分でコメントしといてなんですが、成約価格は成約価格で説明ありましたよ。それとは別に中古の売出し価格で全く相場を反映していないものを出してきたので、それは不要じゃないかということです。

事実と違うと良くないので、念のため。

>>387 通りがかりさん
なるほど勘違いしちゃってました。
訂正ありがと。

都内の住友スレも同じなんだが、どうして住友にはネガが多いのだろうって考えないのかな。
以前から何も改善されないから、スレの荒れようも改善されないのだろう。
住友独特の価格設定はともかく、営業手法というか接遇に、不動産業一般にみられるアクの強さが住友にはことさら強く感じられる。

敷地の三方が道路に面しているのが良いですね！

それにしても、しつこいステマだな。

両側アウトフレームなのが良いですね！

価格が高いのが高級感あっていいですね！

はい、お値段以上の高級感があるのが良いですね！

実際の資産価値を遥かに超越した、高級仕様の価格設定。

>>401 マンコミュファンさん

資産価値ってのは今あんたが決めるものじゃなくて、買い手が決めるんだよ。ようするに中古で売りに出した時にわかるんだよ。

資産価値に見合う価格になりそうなのが良いですね！

住友は、これまでの酷すぎたマンションに比べたら、ここやガーデンハウス浦和仲町でスペックを上げてきたのかもしれないが、価格は相変わらず資産価値を凌駕した高級路線‥
今までの酷すぎたマンションにしろ、ここやガーデンハウス浦和仲町にしろ、リセール時に残債割れするのが目に見えている。

残債割れマン

>>404 マンコミュファンさん
このマンションに興味持ったので見ていましたが、この人は何なんですか？
初心者マークつけた人って大体同じ人なんですよね？
名前変えてやってるってことは悪いことしてる意識あるってことですよね？

邪魔だから消えてほしい。

>>404 マンコミュファンさん
シティハウス浦和仲町・パークスクエア浦和常盤・ガーデンハウス浦和常盤よりスペックは高いけど、それ以上に坪単価が跳ね上がているってことですね。
コロナ禍でローンが払いきれずに手放す人も出ていますし、今は大丈夫でも今後何がどうなるか分からないですから。

>>404＆408

貴方とマンションを真摯に検討したり買ったりする方々とは，マンションについての考えた方や経済観念などがまったく違うと思います。多分，理解できないでしょうけどね…。

完全にドミノだね。
最初から。
目の前のマンションの外廊下からリビングが丸見えになるよ。
新築で買ってもカーテン開けれないマンションは嫌だな。

>>410
そんなこと言ってたら浦和で便利なマンションを買えないよ。ドミノなんて浦和では当たり前だよ。都内だとリビングが向かい合っているマンションだって普通にあるんだからね。
それに、マンションを買ったことがない人は知らないだろうけど、オプションでカーテンも買うと外からは見えないレースのカーテンをアドバイスしてくれるよ。

ここは埼玉だからね。
そして駅徒歩9分。実質12分程度。
この条件でこの価格で‥
カーテン開けた時、向かいのマンションの外廊下にいる人と目が合ったら気まずいな。

>>412 マンション検討中さん

名前を変えてネガティブなことばかり投稿している若葉マークさんに聞きたいんだけど。

どうして実質12分なの？教えて欲しい。
意味不明な理屈で邪魔したいだけ？

私は、若葉マークさんじゃないよ。
西口から自分で歩いて12分かかったからだよ。
誰かの邪魔をしてる認識はないな。

>>414 マンション検討中さん
違ったとしても同レベルではありますね。
プラス3分は信号待ち？

道を知ってる人ならわかると思うけど、このマンションから駅まで信号待ちはほとんどないよ。若葉マークさんが勝手に3分プラスする理由はなんだろう…悪意を感じるよね。

マンションの駅徒歩表示より、実際に歩いた方が大抵は時間がかかる。
直線距離を信号無しで歩ける訳じゃないから。
君らには、釈迦に説法だろうけど。
駅徒歩12分と書き込まれて、邪魔と受け取るんだから、住友の営業マンだよね？

検討者は、実際に駅から歩くべきだね。