ローレルコート西大寺栄町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：奈良県奈良市西大寺栄町2308番4、2313番5（地番）
交通：近鉄奈良線・京都線・橿原線「大和西大寺」駅徒歩2分
間取： 2LDK～4LDK
面積：61.48㎡～93.25㎡
売主：近鉄不動産株式会社
施工会社：三和建設株式会社
管理会社：近鉄住宅管理株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-10-04 16:01:50
信じられないことだが、第1期分譲価格より若干値上がりしている。
皆様ありがとうございます。参考になりました！
前向きに検討しようと思います。
たしかに長期的な視野で見てもこの物件は価値がありそうだなと感じております。
第1期価格よりも値上がりしていること、驚きです。
西大寺駅周辺は、以前から渋滞スポットで有名である。マンション前の接道が狭すぎて窮屈である。もし東西南北へ抜ける道路があっても、その先は、また渋滞となるであろう。たしかに買い物や電車の利用は、便利であるものの、私の場合、大阪、京都に出ることは、年数回である。その理由から、購入を見送りました。ずっと先の資産価値については、駅前再開発や道路整備の知識がないので不明です。
興味深く拝見させていただきました。
コロナだとやや郊外にシフトするから、奈良はいいのでしょうか？
買えなかったと残念がっている方に
都心でももう空き地無しパンパンだと思っても、デベはちゃんと土地を買収して、更にいい立地で作ることもします。
駅直結マンション（しかも線路沿いではなく垂直に）なんかを立て続けています。
奈良のこちらまだまだ土地がありそうですし、人気ならまた、更にいい立地でたててきますよ。
中央区で空き地が多いのですが、売れないからではなく買収の結果です。
六本木ヒルズも何年とかけて土地の買収をしました。
私は、ここが奈良市でどれほど希少性のある土地か知りませんが、そんな駅ならば、こぞってデベが狙って作りますよ。
また、線路沿いでないほうがいいと思います。
由緒ある土地、文京区、美術館（文化施設）、病院がある、ブランド土地・・・値下がりしにくいです。
今の住まい、管理費・修繕費で月5万越えですが、滞納者がおり、亡くなられました。
多重債務で差し押さえもできなかったそうです。
金利が安いので買いまくる方がいます。管理費で１０年で600万超えです。
駐車場代も入れれば1000万に手が届きそうです。
奈良は戸建てでもいいのにと思います。マンションは買った後もデベを養っている感じです。
マンションは、デベ＋管理会社が売ってから、儲ける仕組みです。
土地をかって家を建てたら、蓄電池ができ、停電時も電気を使って暮らせたり、駐車場ももてます。
小学校まで大人で徒歩19分というのが、気になり購入に悩んでいます。（中学校も徒歩14分ほど？）子育て世代だと、購入を断念された方にはこの点が影響した方もいらっしゃるのでは？
小学校 中学校とも学区がいまいちですし、ファミリー向けの間取りは結構なお値段ですので、
子育て世帯で買った方なら私立小学校や中高一貫校を考えておられるのではないでしょうか…。
公立に行くなら他の物件の方がいいと思います。
伏見中学、西大寺北小学校が公立の校区だと思うのですが、いまいちなんでしょうか？
橿原出身で、県外在住、入学前の子どもがいるのですが、小学校の距離が気になりつつも、学区については全くわからず、、、、いろいろ調べているのですがあまり参考になりそうな情報も見つからなかったので、教えて下さると助かります！
新旧いろいろな住居がある地域なので、価値観かなり差があります。
奈良だと新興住宅地(○○台 など)で同時期開発なら、似たような世帯が集まります。
それに比べると、このマンションを買われるような世帯とは価値観が異なる世帯の子供も一定数いる感じです。
いまいちであって、ダメ(大阪の一部地域で聞くような荒れていて授業がめちゃくちゃなど)ではない感じでしょうか…。
公立なので選抜がなく、いろんな子がいるのは当然と考えるなら、許容範囲かもしれません。
学年によるので運もありますが、まず小学校に行ってみて、良ければそのまま中学、ダメそうなら中学受験で脱出もありだと思います。
電車であちこち行けるので、脱出の選択肢は多いです。
西大寺北小も伏見中も普通の公立校です。西北小からは伏中と平城中に進学先が分かれ、伏中には伏見小と西北小とあやめ池小から進学してくるので、人間関係が固定化せず良いですよ。当該マンションの立地は確かに公立小中への通学には不便（遠い）ですが、歩けば体力も付くので良いのではないでしょうか。
ちなみに、奈高の令和元年度の伏中出身在籍者は２９名なので、奈良市内の公立中としては良い方だと思います。
83です。改めて確認したところ、進学率からすると「良い方」は言い過ぎでした。「悪くない」or「ほどほど」が適当な表現でした。連投失礼しました。
ありがとうございます！参考にさせて頂きます！
しかし、小学校が徒歩19分というのだけは…なんともならない問題ですが。
今日の現場です。
6階くらい？
駐車場はまだ空いてますか？
駅と奈良ファミリーに近いので真剣に検討していましたが、見送りました。
主な理由は、
場末のような現場周辺の雰囲気
朝５時から夜12時半すぎまで、ガタガタ響く電車の音
（線路のポイント？のためか、ものすごくうるさい。しかも、ラッシュ時でなくても1時間に40本の電車が通る。窓を開けて新鮮な空気を入れたい人間なので、これはつらい）
電車からの視線
低い天井高
駅南側にマンションが建ちそうな区画がいっぱい空いている
（区画整理されて、道路が広いうえに、街並みが整然としている）
駅南側の空き地は駅に近く、南北連絡通路完成で便利になった
価値に見合わない価格
（コロナ禍で不動産価格・マンション価格の下落は避けられない見通し。この物件はその下落を織り込んでいない）
>>89 マンション検討中さん
私も同じ考えでした。駅南側で希望に添うマンションの計画は無いかずっと検索していました。駅南側のローソン周辺にマンションの計画が相次いでおり、注目してたのですが、いずれも小規模マンションのようです。ロータリー近接で建設中のシエリア大和西大寺は土地が賃借権ですし...
ざっと空き地を見回しても南側バルコニーで景観を望めるような区画は見あたりませんし...
交通の便や雰囲気の良さを考えると道路が広いのと公園も新しく出来ているので南側が良いと思うのですが...
景観にこだわらずに小規模マンションで妥協すべきか？悩ましいです。
奈良ファミリーの川を挟んだ東側などもイオンは近く、駅や線路からは少し離れていて静かで良さそうなのに再開発計画からは外れてしまっているようで残念です
東向きの部屋から若草山は見えますか？
平城宮跡を横切る近鉄奈良線移設へ 線路を高架化して迂回 “開かずの踏切”問題も解消目指す
大変なニュースが出てしまいました。
地元民はそんなこと望まないけど、国も出てきて方針が決まってしまったようです。
（真偽不明ですが、ユネスコから指導があったとの話が耳に入ってきました）
西大寺駅の高架化ですが、４方向の進路に加えて車庫もあるので阪急淡路駅の工事よりも複雑と言われています。
阪急淡路駅の場合、2008年着工、2028年完成の予定で20年にわたる大工事です。
阪急電鉄(株) 技術部 土木技術担当 奥田 晃弘氏コメント
「どうしても電車の運行がない夜中に行う作業が発生します。近隣住民の皆様には、昼夜に渡り大変ご迷惑をお掛けしております。
騒音対策については、防音シートや防音パネルを使用し、工事音の拡散を防ぐように努めております。」
このマンションも、長期間にわたって騒音などに悩まされてしまうのでしょうか？
（ここも20年なんてことになると、長すぎる）
阪急の高架は高さ30メートルという巨大なものですが、ここは何メートルになるのでしょうか？
低層階の南側は高架ビューになってしまいます。
駅手前で一時停車する電車とお見合いのフロアもあるかもしれません。
どのみち駅前再開発で工事音がしそうですし、電車の騒音がする立地なので変わらない気もします。
高さをあげる必要は無さそうなので、普通に2?3階くらいの高さの高架ですみそうで、20年などということはないのではと思います。
むしろ立体交差化によって再開発加速や車の出入り改善(高架下を通る道路の新設)に期待したい気もします。
理想ですが、奈良ファミリー移転で駅と一体の大規模ビルになるとか…
低層階は高架でなくても電車から室内が見えるようなので、気になる方は高層階に流れるのかなと思います。
でもリスク、リターンのバランス判断が難しいですね…
>94、95
駅周辺を見渡すと、駅を横にずらして建て替えるほどのスペースはない。
ということは、現状の駅の上にホームを新設しないといけない。
高架の高さは三和シティの４階か５階相当か？
マンションの５階か６階くらいの高さになるのかな？
この情報、知ってて覚悟して買うのは仕方ないけど、
知らずに買ったら結構つらいものがある。
西大寺の開かずの踏切解消のために高架にする計画なんて20年前から話だけはあるよ。
大阪と違って奈良は話だけで実行する企画力も決断力もないから安心して現状維持だと思ってたらいいよ。
駅の南側ロータリーを作るのだけで10年かかってまだ途上だよ。いつまで工事するんだか。
高架なんて無理無理。
>97
「荒井知事は赤羽一嘉国交相に国の参加をお願いし、7月16日の会合には国交省近畿地方整備局の井上智夫局長らも出席。
反対の立場をとっていた近鉄が譲歩した形で、硬直状態だった議論は移設に向けて大きく動き出した。」
とニュースで報じられています。
奈良県・奈良市だけなら遅い印象があるけど、国が絡んできたから前進するんじゃないでしょうか。
遺跡調査などで遅れる可能性はありますが。
京急蒲田駅は３方向の高架化工事でしたが、約10年かかっています。
ここも10年は覚悟でしょうか。
>>99 マンション検討中さん
奈良県のトップをなめたらあかんよ
県民に耳障りの良いことを次々打ち出して
担当職員に「後は任せた」でおしまい
下の人たち、本当にお気の毒
>>94 マンション検討中さん
こんな話ずいぶん前から出ていましたし、まだ決定事項でもありません。以下日経新聞より、
国土交通省は遮断時間が長い「開かずの踏切」などを改良すべき踏切道に指定し、改良対策を進めている。平城宮跡周辺にある4カ所も2017年に指定を受け、近鉄と県、市は20年度中に国から改良計画を提出することを求められていた。近鉄は(1)行政側が費用を全て負担する(2)運行時間など現在のサービス水準を維持する――の2点を協議に応じる前提条件としている。
線路移設のための用地買収や立ち退き交渉、その補償や線路移設の費用など、事業スキームは不透明なまま。具体的な費用負担や開業時期については知事は明言を避けた。
以上のように今年なんかしらの提案をしなければならなかった、よってすべて国が予算を出し、また工事中電車の運行も現在の水準を下げないことといった無茶な条件付きで提案を出したのでしょう。
このような話は全国各地であります。気にするか気にしないかは本人次第。ちなみに私は気にせずに購入を検討します。
マンション購入を検討している私には、ものすごい不安材料なのに、
「高架なんて無理無理」とか「激しく同意」とか「奈良県のトップをなめたらあかんよ」（意味不明）など、軽々しくよく言えますね。
視点が買う側でなく売る側のように感じられて怖いです。
国土交通大臣の意を受けて局長が近鉄を説得、知事はやる気満々、近鉄は部長級などではなく社長自ら出席し譲歩した。
官庁や企業に勤めたご経験のある方なら、これの意味するところは分かると思います。
近鉄不動産は販売の際に、必ず伝えておかないといけない内容ですね。
>101
産経新聞記事です。
県、奈良市、近鉄の３者は１６日、奈良市の世界遺産「平城宮跡」内を走る近鉄奈良線について、宮跡外の南側に移設する県案を前提に協議を進める方向で合意した。移設案に反対の立場をとっていた近鉄が譲歩した形で、硬直状態だった議論は移設に向けて大きく動き出した。
国土交通省は２９～３０年、改正踏切道改良促進法に基づく改良が必要な踏切道に、渋滞が問題になっている大和西大寺駅周辺や宮跡内など計８つの踏切道を指定した。
３者は踏切道改良計画を今年度中に策定する必要があるが、大和西大寺駅の高架化と移設による改良を目指す県や市に対し、近鉄は現状の線路で踏切ごとに対策をする案を主張。２９年から７回にわたる協議でも議論は平行線をたどった。
この日の会合は、荒井正吾知事や近鉄の都司尚（つじ・たかし）社長らに加え、国交省近畿地方整備局の井上智夫局長らも交えて非公開で行われた。県案によると、大和西大寺駅を高架化して線路と道路を立体交差させ、同駅東側の線路を宮跡の南に迂回（うかい）させて移設。さらに宮跡付近から東は大宮通りの地下に線路を潜らせることで、８つの踏切すべてをなくす計画だ。
近鉄広報部によると、（１）大和西大寺駅以東の迂回区間の費用は行政が負担（２）現状の鉄道としてのサービス水準を維持する－の２点を条件に合意したという。
県案では、大和西大寺駅と近鉄奈良駅の間に、朱雀大路、新大宮、油阪の３駅設置を提案しているが、近鉄は「途中駅の配置は全く白紙」としている。
荒井知事は会合終了後に会見し「昨年１２月に赤羽一嘉国交相に国の参加をお願いしていた」と明らかにした。全体の事業費や完成時期のめどについては言及を避けた。
要約すると、国交省の参加で（国交省の説得により）近鉄が譲歩し、平行線をたどっていた議論が移設に向けて大きく動き出したということです。
16日の会合が大きなターニングポイントになったのであり、だから新聞・テレビで報道されています。
気にしない方は買えばいいと思います。
私はこのニュースで気持ちが五分五分になってしまっていて、真剣に考えています。
知らずに買う方がおられると気の毒ですので、近鉄不動産は購入検討者全員に情報を伝える義務があると思います。
こういうのがマンション南側にできるかもしれないということです。
南側に高架ができると冬場は特に日照がだいぶ減りそうな感じですね。
再開発加速と景観、日照悪化、天秤にかけてどうでしょうかね…
西大寺駅の南北連絡通路の床の高さは、近商のあるURの建物の3階の真ん中くらいですね。
今の駅の天井はURの5階くらいでしょうか。
その上に高架線路を新設することになりそうです。
さらに、京急蒲田駅にしても阪急淡路駅にしても、２段構造の高架を採用していますね。
最近のトレンドなのでしょう。
電車の高さは４mちょっとなので、高架１段の高さは5～６mくらいでしょうか。
それが２段で10～12m積み上がりますから、URの８階か９階くらいまでくるかもしれません。
駅からマンションまで距離はわずか。
線路に急勾配はつけられないし、このマンションの８階くらいまで来てしまうのかもしれません。
１段構造の高架なら６階か７階で収まるのかもしれませんが。
>>110 マンション検討中さん
ネットで調べても、いろいろなブログ、新聞にてそれぞれの解釈を書かれていますね。高架の高さが高いや、西大寺駅周辺は高架にならないや、いまはすべて推測に過ぎません。その中で購入して後悔するかもしれないししないかもしれない、購入してよかったと思うかもしれない、そうでないかもしれない。購入しないでよかった、購入すればよかったなどなど。自分自身が判断して納得されて決断されてください。誰もなにも第三者に対して責任をもって発言していませんので、私も含め。
コロナ不況、大雨災害、医療、子育て支援、老後問題、就労、国防、治安とか、このような時期に財源の確保は、大丈夫なんでしょうか？なぜ、今、西大寺駅周辺なんでしょう。決定者は、数十年後、すでに退職されていると思いますけど…。これからも西大寺駅周辺は、便利な立地であり注目され続けると思います。
敷地のすぐ南にこんなのできるかもしれないなんて…。
ここのぞいてよかったぁ！
この情報は数百万円の価値がありますね。
次に担当者に会ったとき、この件についてちゃんと説明してくれるかどうかで、誠実かどうか見極めたいと思います。
>>117 マンション検討中さん
残念ながら国は高架化を協議することに同意したのであって、高架化に同意したわけではありません。
そもそも近鉄はあくまで反対の立場です。
117さんが良い条件を提示されることを願っていますが、おそらく担当さんはびくともしないでしょう。
>118
＞近鉄はあくまで反対の立場です。
近鉄は社長が出てきて反対の立場から一転、譲歩しましたね。県知事（旧運輸省出身）の意向を受けて、国交省が参加し県とともに近鉄を説得したようです。
「硬直状態だった議論は大きく動き出した」と報じられています。
県、奈良市、近鉄の３者は踏切道改良計画を今年度中に策定する必要があると報じられていますので、早ければ来年3月までに西大寺駅高架化を含めた踏切道改良計画が完成する可能性さえあるということでしょう。
掲示板には、マンションを買う側の懸念と、売る側の淡い期待が交錯しますが、情報を丁寧に読み解く必要がありますね。
（もちろん、茶化しているだけの無責任な投稿もあるでしょう）
＜産経新聞＞
県、奈良市、近鉄の３者は１６日、奈良市の世界遺産「平城宮跡」内を走る近鉄奈良線について、宮跡外の南側に移設する県案を前提に協議を進める方向で合意した。移設案に反対の立場をとっていた近鉄が譲歩した形で、硬直状態だった議論は移設に向けて大きく動き出した。
国土交通省は２９～３０年、改正踏切道改良促進法に基づく改良が必要な踏切道に、渋滞が問題になっている大和西大寺駅周辺や宮跡内など計８つの踏切道を指定した。
３者は踏切道改良計画を今年度中に策定する必要があるが、大和西大寺駅の高架化と移設による改良を目指す県や市に対し、近鉄は現状の線路で踏切ごとに対策をする案を主張。２９年から７回にわたる協議でも議論は平行線をたどった。
この日の会合は、荒井正吾知事や近鉄の都司尚（つじ・たかし）社長らに加え、国交省近畿地方整備局の井上智夫局長らも交えて非公開で行われた。県案によると、大和西大寺駅を高架化して線路と道路を立体交差させ、同駅東側の線路を宮跡の南に迂回（うかい）させて移設。さらに宮跡付近から東は大宮通りの地下に線路を潜らせることで、８つの踏切すべてをなくす計画だ。
近鉄広報部によると、（１）大和西大寺駅以東の迂回区間の費用は行政が負担（２）現状の鉄道としてのサービス水準を維持する－の２点を条件に合意したという。
荒井知事は会合終了後に会見し「昨年１２月に赤羽一嘉国交相に国の参加をお願いしていた」と明らかにした。
国、県、市、お金持ちですね。そのうち民間では退職金、ボーナス無く、失業者も多く出てきますよ。ついでに河川の氾濫や冠水対策他もしてほしいところです。まあ西大寺ローレルコートは、ブランド力ありますね。
