リビオ文京千駄木についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都文京区千駄木5丁目245-4他（地番）
交通：東京メトロ南北線「本駒込」駅（エレベーター出口）徒歩4分,
都営三田線「白山」駅（A3出口）徒歩8分,
東京メトロ千代田線「千駄木」駅（1出口）徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.26平米～72.53平米
売主：
日鉄興和不動産株式会社
施工会社：風越建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-08-08 13:22:26
千駄木というよりは、本駒込って言う感じの場所にできるのですね。
動坂下から駒込病院の坂をそのまま登っていったところにできるマンション。
ここだとまだ坂の途中でしょうか。
２LDKから３LDKということで
DINKSやファミリー向けのマンションとなってくるのでしょう。
学校などは比較的近いようです。
この場所だと完全に坂上、本駒込駅とフラットな感じです。
千駄木小学区なの魅力的ですね。
養源寺さんの土地に計画したと聞いた覚えがあります。
坪当たりいくらくらいの価格になるんでしょうか？
定期借地権と聞きました。その分ドーンと安ければ購入考えるのですが。
本当ですね、「借地権の期間 30年(更新あり)」。
30年って短いと思うのですが、更新は一度は必ずあるものと理解して良いんでしょうか。
他の借地権のマンションだと60～70年というのをよく見ますので。
その辺りが早めに分かれば良いかなあ。
ヒルトップレジデンスということなので眺望は期待できるでしょうか。
その分、周辺の坂が多くなるのは懸念点ですけど。
ここは定期借地でなく普通借地みたいですね。
本駒込駅まではフラットアプローチなので通いやすそう。
普通借地権30年とすると、ローンを35年で組んでいるとしたら、ローンを払い終わる前に、マンションを手放さなくてはならないという事
はマイナス面。
更新ありとのことですが、こういった借地権の更新は更新料金などは発生するのでしょうか。
30年後となると、40代で家を購入したとしてもまだ70代。ちょうど年金暮らしになっている時期ですから、借地権としては短すぎる。
30年で手放さなくてはならないってあり得ますかね？建物とかまだ使えるのに。他の借地権の物件を見学した時は、普通借地権は更新が前提の契約、定期借地権は更新できない契約と営業の方が言ってました。
広さ的には投資目的で検討する人はいないと思いますが。
そもそもマンションって転売しながら住んでいくイメージがありました。
30年間も同じ場所で暮らす人っているのでしょうか。
土地の更新があるなら、そのタイミングで安く売るという考え方もあるかも。
借地権が更新できるものとは知りませんでした。
30年後に更新するとして、何年更新になるんでしょう？
30年同じ場所に暮らす人、いないようでいるようで、人それぞれだとは思うけど、少ないような気がしなくもないです。
子どもが巣立ったらコンパクトなところに住み替えるとか、子供たちの住居の近くに引っ越すとかもありそうですし。
意外に40年も50年も住み慣れたところに暮らす人もいることはいると思います。
永住するにしても建て替えなどが必要になってくるでしょうから、そのタイミングで引っ越すとかもありそうではないですか？
定期借地権だと期間満了時に更地にして所有者へ土地を返還しないといけないのですが、こちらは普通の借地権のようですね。
更新を拒絶されるリスクを心配しているようですが、私の理解では貸主側に正当事由が無いと更新拒絶が認められないはずで、正当事由が認められる要件はかなり厳しいものだったはずです。
普通借地権は借主側にとって非常に強い権利なので（だからこそ定期借地権という制度がつくられた）、そこまで心配する必要はないかなと思っています。
それよりも物件概要の「借地権の月賃料/未定」の方が気になりますね。
いつ決まるのでしょうか。
ちなみに、こちらの物件は廊下の天井が木目加工なんですね。
地味ですがこういうところに気を配ってるのはとても好印象です。
借地権の期間 30年(更新あり)と記載されていました。これって更新が確約されているという解釈でよろしいのでしょうか。
更新があるのならば、なぜ30年更新なのかが気になります。
更新が確約しているのなら60年で、更新なしの方が購入側としても安心できそうですが。
永住目的で購入を検討されている方もいらっしゃると思います。マンションであってもリセールせずにずっと住むという方もいらっしゃいますよ。
人によりますが、年を取ると引越って億劫ですからね
普通借地権だと、当初の存続期間が30年と法律で決められています。
だからこちらもそうなっているのだと思いますよ。
正当な理由がない限りは、地権者は普通借地権の更新を拒むことができないですので、
あまり深く考えすぎなくても大丈夫なのではないでしょうか。
普通借地権だと、定借よりも借りる側にとっては有利な事が多いです。
買い物環境に関しては、思っていたよりは良かったと思います。
規模が大きなスーパーはないですが、小さめのところがチョコチョコ。
流石に公式サイトに書かれている谷中銀座商店街まで行ってしまうと遠いけど（汗）
谷中銀座商店街は観光客がメインみたいに
今はなってきてしまっていますしね、、、
一坪いくらくらいか出てこないけれど、65平米の方で小さい子２人の家族4人はきついかな？
似たような間取りで、スケール大きくした感じだから、70超える間取りだとかなりお値段しそうな雰囲気。
65㎡で4人家族だと、どれくらい荷物があるかにもよると思います。
収納は少し物足りないという感じになるので、
ベッドの下・ソファの下など十分に活用しつつやっていけば…という感じでしょうか。
収納もウォークインクローゼットとありますが、
部屋の広さから推察するに、少し大きめのクローゼットという感じじゃないかと思いました。
先週末に見学してきました。あまり聞かない会社だったので正直期待してなかったのですが、想像以上に良かったです。駅からの道も平坦ですごく近く感じました。お部屋も豪華ではなかったけど、住みやすそうな間取り。何より目の前に建物がなくて、空が広くて気持ち良かったです。スカイツリーも見えました。迷います。。。
19さんは好印象だったようですね！
目の前に建物が無くて空が広いって理想的ではないですか。将来的にはどうなんでしょう、建物が建つ予定とかは無いんでしょうか。
現地地図から想像すると、道路側のことなのかな？東南側だと何があるのか地図からは読み取れないです。お寺の森との間が少し開いているので家とか建物があったりしないのかなと。
街としては、要所要所に緑があって環境的にもよさそうな感じがします。
>>20 匿名さん
今住んでいるマンションが、道路挟んで向かいに同じようにマンションが建っているので、この物件みたいに空が広いって気持ちが良いなぁと思いました。
リビングの窓があるのが南東側で、
このマンション－道路－2階建ての戸建－お寺の境内
の位置関係だったと思います。
借地権について無知なので教えてほしいのですが、「借地権の期間 30年(更新あり)」だと、30年後、30年ずつの更新になりますか？
30年経過して、次は5年更新や10年更新だと不安だと思ったのですが……。
19さんの口コミを見て、かなり揺らいでいます。
スカイツリーが見えるのいいですね！
お昼の風景はもちろん夜景もきっと素敵ですね。
>>22 匿名さん
19です。30年ずつの更新との説明でした！
個人的には、駅から近いのに目の前に建物がなくて空が広いのがグッときました。タワーマンションとかはそういうのが普通なんでしょうけど、高いところはどうも苦手で。
普通借地権は30年設定で、１回目の更新が20年、次回以降の更新が10年となっているのでは？
30年ずつの更新だと、ちょっと違う意味合いになってしまいます。
旧法の借地権と新法の違いなのかもしれませんね。
旧法は30年、新法は20年→10年だったばずです。
物件概要に
「普通借地権 /借地権の期間 30年(更新あり)」しか書いていないですね。
旧法を適用のときには旧法って書いてあることも多いですし・・
いずれにしても、普通借地権だと契約は更新されることが大前提なので
あまり変わりはなかったりするのでしょうか。
そのあたりの実務的なことも確認しないと行けないです・・
安いから買っとこうかな
借地権のマンションなので、値段は控えめみたいな感じになっているのかな。
地図を見ていて思ったんですが、
小学校って本駒込小学校じゃなくて、千駄木小学校が通学区のようです。
本駒込のほうが近そうなのに
どうしてなんでしょう。
見ていると収納がとても多い印象。
マンションにしては…ですけれど細かいところも収納になっていたりするので
普通に便利だと思いました。
子供がいる人というのを念頭に置いているから
そういうふうになっているのかもしれないです。
子供がいると荷物多くなりますので。
この地域は寺町なので好みが分かれるところです。グーグルアースなどをつかって眺望のシミュレーションをした方が良いと思いますよ。高い建物があまり周囲にないので日当たりがいいという大きなメリットがありますから気にならない方にはおすすめです。
エリア的にはやや渋い印象があるところかもしれませんが、
駅が近く、風景もそれなりに良いところだと思っているので、
総合的にみて個人的にはポイントの高い物件だと思いました。
3路線使える立地は便利ですね。千駄木駅は団子坂で少し坂ですが本駒込駅と白山駅はフラットで便利そう。
日当たりは良さそうで大通りに面していないので静かな住環境なのかな。
あと収納が多い。
対面キッチンだし間取りがいいですね。
グーグルアースの前に現地の地図を見てみましたが、小中学校が近いようですし、お寺が複数あるおかげで緑も多そうな感じですね。さっそくグーグルアースを見てみましたが、たしかにお墓がたくさん出てきました。ただ、このマンションから見えそうなのは北東側と南東側の一部、高層階とかではないでしょうか。部屋の中に入れば見えない範囲のような気もします。実際に現地に行ってみて自分と相性のいい場所かどうかを確認してみるのも良いかなと思いました。
地代がいくらか気になります。
他の物件に比して大分お値打ちに感じます。
駅から近いですし総住戸数が少ないことを考えると、これくらの値段になりますよね。
フラットアプローチなのですね。
少し高台になるのでしょうか。
高級住宅地などは高台が多いと聞いたことがあります。
閑静で日当たりがいいのは魅力を感じますね。
見に行ったら、日当たりがよく、寒い日でもエアコンつかなくても暖かく、とてもいい物件だと思いました。普通借地権なことだけがネックです。20年後などに手放すとなった場合、リセールしにくくなるのでしょうか。
普通借地は半永久的に住み続ける事ができると思うので場所が良ければリセールは心配ないと思いますよ。
グーグルで場所見ましたが土地は良さそうですね。南側がお寺さん？
なら将来建物が建つ可能性はほぼないので安心ですね。本駒込駅徒歩4分は魅力ですね。
借地権で72平米8000万円代はかなり高いと思いますが…確かにプラウドやパークハウスは同じ広さで同格の立地で1億前後するけど、そもそもファシリティのレベルやブランドが全然違う。
リビオで借地権で8000万円…長年ここらの不動産の動向見てるけど、かなり割高感ある。
むしろリビオで借地権だからこの価格って印象です。近年だと、パークホームズ文京本郷通りが坪450万前後で分譲してましたが、ブランド差と借地権で1割強は安いです。坪380万前後で文京区で新築買うのは今後ムリな気がします。
パークホームズとの主な設備差は内廊下、ディスポーザー、エントランスの豪華さなので、そこに1500万出すかどうかは人によるでしょう。パークホームズの中古も今9000万ちょっとで出てますね。
>>41 匿名さん
文京区は下がってはないですが、地域差がありそうです。千駄木から本駒込あたりは下がってはないけど、上がってない印象です。
プラウドはかなり高級仕様で専有面積が広く、条件によってかなり単価差がありますね。グロスが嵩むのと富裕層向けってことで、条件悪い部屋は思い切って安くして、条件良い部屋で盛ってバランスとってるんでしょう。買える人はプラウドのパンダ部屋が良いと思いますが、グロス1億超えますからね…。ここの検討者とは被らないでしょう。
ここは文京区に住みたいパワーカップル向けって印象です。それでもギリギリ手が届くかどうか、って価格帯ですが。ただ子育て世代の需要は強いですし、グロスがプラウドほど嵩まないので売ったり、貸したりする分には困らないと思います。リビオはリセール率も良いですしね。
>>41 匿名さん
プラウドの坂上というのは千駄木ヒルトップですか？
たしかに憧れのプラウドを購入したくなりますが、広めの間取り中心なので、到底手が届きそうもなく、、
この辺りだと、オープンレジデンシア千駄木フロントコートと悩みますが、学区が変わってくることもあり。
年収1500くらいの世帯の方だとどのあたりのマンションで検討されてるのでしょうか。子供のための子育て環境と、自分たちの通勤の利便性を考えると、どこも高くて困ってます。。
>>43 マンション検討中さん
そうです、千駄木ヒルトップのことを言っています。あそこは、売りにしているほど眺望は大した事ないと思いますが、やっぱり仕様、ブランド、広さ、立地と、ほとんどの要素が高い水準にまとまっていると感じます。
オープンレジデンシアは、プラウドやパークハウスよりも全体評価は2段階くらい落ちるイメージですが、立地はいいところを押さえてるなあという印象。新しいフロントコートにしても千駄木ヒルズにしても立地だけとれば坂上のプラウドよりも良いと思っています。駅からフラットアプローチですし。
年収1500万世帯では、5000?8000万くらいのマンションになるのかなと。文京区で仕様の良いマンションで、それなりに駅近だと50平米台になるでしょう。広さが欲しいなら、荒川区とか北区とか、少し離れたところで70平米を買いに行く、という感じでしょうか。
うちは一昨年卒業してしまったんですけど、千駄木小学区なの地味に良い。他の学区と明らかに賃料水準違うので、転勤とかになっても安心だなと。
世帯年収1500万で予算上限が7500万とすると、3LDKだと新築や築浅中古でも探すのは難しい。3LDKは新築9000万前後、築浅中古で8000万前後から、が相場。
借地権さえ気にしなければ、ここの70平米いかないタイプは十分選択肢に入る。所有権ならオプレジ千駄木フロントコートも悪くないけど、頭金の準備ないとキツい。プラウド千駄木ヒルトップはグロスとランニングコストが嵩むから更にキツい。
学区はどこまで3S1Kにこだわるか、くらいの問題。区内であれば正直あんまり変わらないだろうけど、ブランド学区がこだわるならここは有力だろう。
中古なら小石川一丁目か三丁目付近の物件がオススメ。利便性抜群で再開発でさらに伸びる余地あり。学区が柳町小なら、建て替えが完了後は本郷小みたいに人気学区になる可能性あって、教育環境も利便性も資産性も期待値高め。
オプレジ千駄木や播磨坂が2期からファミリータイプの価格を上げてくるみたいなので、ここは相対的に割安感出てくるかも。
本日見学してきました。
眺望と日当たりで上層階が人気みたいで6階以上はかなり埋まってました。実物が見れましたが確かに開放感あります。土曜日にもう一度伺う予定ですが土曜日に上層階に空きが出ればと期待してます。5階以上だと緑も見れて日当たりも文句無しでした。5階の部屋はゲストサロンと接客に使っている部屋で未販売との事なので空きが出なければ５階狙う感じですね。
世帯年収1500万円で文京区内の新築にこだわるとすると、基本ここの狭いプランしか選択肢がないと思います。坪単価でみると、グレードや駅距離考えてもここ2年ほどで1番安いですし、狭い部屋でも気にせず長期住むなら十分選択肢の一つだと思います。管理費高めなのは注意ですね。
ただ、私なら築15年以下くらいの中古で70平米以上、7000万以下の3LDKを狙います(もちろん築年数が浅ければ浅いほど良く、安ければ安いほど良いです)。というのは、少し古いマンションは今の新築より仕様が良いことが多く、住む分に使用感さえ気にしなければ新築より条件が良く、狭いプランの借地権リビオより売り安いと思うからです。ただ、この条件の中古は出たらすぐ申し込まれるので、内見したその場で即決する勢いでないとすぐ消えます。限られた予算内で同じ戦略を取るライバルが多いのかも知れません。
>>54 49さん
ありがとうございます。
管理費も高いですよね。
地代と管理費の高さで2万ほどランニングコストが嵩んでるので、35年ローンにしたとすると、7500万の部屋も事実上8000万以上の部屋と同じような感じになのだなぁと。
すると、借地権マンションの割安感がないような気もしていて。
そのような中古物件、過去取引にはあるようですが、今はなさそうですね（涙）今後もさがしてみます。
色々とありがとうございます。
>>56 マンション検討中さん
借地料は所有権の固定資産税とトントンくらいかな、と思いますが、管理費は1万ほど高いですね。ただ、個人的にはここのリビオは外観、内装とわりとしっかりと作ってあって良心的な物件だと思うので、予算内に収まって長く住むなら良いと思います。今出てる中古も同じ価格帯で比較するとここより条件良いのはないですが、たまに出るので入念にチェックしておくと良いと思います。頑張ってください。
借地料と更新積み立て合わせると、固定資産税の土地分よりは高いとは思う（建物分の固定資産税はここでも払う必要あり）。
ここは販売価格に「前払い地代」は入ってないのかな。定借だとよくあることだが、普通借地権だと無理なような気がするし。そう考えると販売価格と地代はなかなかにリーズナブルではないかな。
ウォールドアのある家を直接見たことがないのですが、
密閉性としてはどうでしょう？
開いた時の解放感はもちろん良いとは思いますが、
個室として利用した場合の使い心地を知りたいです。
>>61 匿名さん
今の家がウォールドアです。可動するものなので密閉性や遮音性？！は正直あまり期待できないですが、引戸が連なっているものとは雲泥の差です。閉じたときに壁みたいになるので個室として使ってもあまり違和感ありません。
